Devre tatil sözleşmelerinin feshi konusunda tüketici hakları ve yasal süreçler hakkında kapsamlı bilgi. Cayma hakkının kullanılması, yasal dayanaklar ve Yargıtay kararları ışığında fesih prosedürleri detaylı olarak ele alınmaktadır. Hukuki mevzuat ve uygulama örnekleri ile desteklenen profesyonel rehber.

Yasal Çerçeve ve Temel Düzenlemeler

Devre tatil sözleşmelerinin hukuki statüsü ve düzenleme çerçevesi, Türk hukukunda farklı kanunlar kapsamında ayrıntılı olarak belirlenmiştir. Bu sözleşme türlerinin doğru anlaşılması için öncelikle yasal temellerinin ve benzeri sözleşme türleri ile arasındaki farkların açıkça bilinmesi gerekmektedir.

Devre Mülk ve Devre Tatil Farkları

Hukukumuzda devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri farklı yasal düzenlemeler altında ele alınmakta ve bu iki sözleşme türü arasında temel farklar bulunmaktadır.

Devre mülk sözleşmeleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 57-65 kapsamında düzenlenmektedir. Bu sözleşme türü, mesken nitelikli yapılarda yılın belirli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı olarak tanımlanmaktadır. Devre mülk sözleşmelerinin en önemli özelliği ayni hak niteliğinde olmasıdır. Bu durumun doğal sonucu olarak sözleşmenin mutlaka resmi şekilde yapılması ve tapuya tescil edilmesi zorunludur. Ayrıca kullanım süresi minimum 15 gün olarak belirlenmiştir.

Devre tatil sözleşmeleri ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50 uyarınca düzenlenmektedir. Bu sözleşme türü, bir yıldan uzun süreyle kurulan ve birden fazla dönem için konaklama imkanı veren şahsi hak türündedir. Devre tatil sözleşmelerinin ayırt edici özelliği yazılı şekilde yapılabilmesi ve tapu devri gerektirmemesidir.

7392 sayılı Kanun ile 2022 yılında yapılan önemli değişiklikler neticesinde, 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlarda ön ödemeli devre tatil satışı yasaklanmıştır. Aynı değişiklikle devre mülk dışında tapu devrine dayalı devre tatil sözleşmesi kurulması yasaklanmış ve şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinin süresi en fazla 10 yılla sınırlandırılmıştır.

Sözleşme Türlerinin Karşılaştırmalı Analizi

• Hukuki Nitelik: Devre mülk ayni hak, devre tatil şahsi hak niteliğindedir
• Tescil Zorunluluğu: Devre mülk tapuya tescil edilirken, devre tatil tescil gerektirmez
• Minimum Süre: Devre mülk için 15 gün, devre tatil için belirli bir minimum süre yoktur
• Miras Geçişi: Her iki sözleşme türü de miras yolu ile geçer

Şekil Şartları

Devre mülk ve devre tatil sözleşmelerinin geçerliliği için farklı şekil şartları öngörülmüştür.

Devre Mülk Sözleşmeleri İçin Şekil Şartları

Devre mülk sözleşmeleri resmi şekil şartına tabidir. Bu sözleşmelerin mutlaka noter veya tapu memurluklarında yapılması gerekmektedir. Sözleşmeye ek olarak tapu senedi de eklenmelidir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 28.11.2019 tarih, 2016/25519 E., 2019/11699 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmeleri geçersizdir.

Devre Tatil Sözleşmeleri İçin Şekil Şartları

Devre tatil sözleşmeleri yazılı şekilde yapılabilir. Ancak mesafeli satış hariç olmak üzere, tüketicinin kendi el yazısıyla tarih atması ve imzalaması gerekmektedir. Bu husus 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50 ile açıkça düzenlenmiştir.

Ön Bilgilendirme Yükümlülüğü

Her iki sözleşme türünde de satıcının, sözleşme imzalanmadan en az 1 gün önce yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. 29236 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği bu konuda detaylı düzenlemeler içermektedir.

Ön bilgilendirme formunun verilmemesi durumunda cayma süresi 1 yıl uzamaktadır. Bu durum tüketicinin lehine önemli bir koruma sağlamaktadır.

Sözleşmeye Eklenecek Belgeler

Sözleşmeyle birlikte aşağıdaki belgelerin bulundurulması zorunludur:

• Ön bilgilendirme formu
• Cayma formu
• Ödeme planı
• Eşya listesi
• Dönem çizelgesi

Bu yasal çerçeve ve temel düzenlemeler, tüketicilerin devre mülk ve devre tatil sözleşmelerinden kaynaklanan mağduriyetlere karşı korunmasını amaçlamakta ve sıkı şekil şartları öngörmektedir.

Cayma Hakkı ve Fesih Prosedürleri

Cayma Süresi

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50 uyarınca, devre tatil sözleşmesi imzalayan tüketiciler 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Bu cayma hakkı, tüketici lehine öngörülen emredici bir hüküm olup, sözleşme ile bertaraf edilemez.

Cayma süresinin başlangıcı konusunda önemli bir husus bulunmaktadır. Devre tatil sözleşmelerinin hukuki niteliği itibarıyla muayene ve tecrübeye dayalı olması sebebiyle, cayma hakkının başlayabilmesi için tüketicinin sözleşme konusu tesisi fiilen görmesi ve gerçek anlamda teslimin sağlanması gerekmektedir. Bu durum, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.04.2017 tarih, 2017/13-637 E., 2017/757 K. sayılı kararında da açıkça belirtilmiştir.

Özellikle dikkat edilmesi gereken husus, ön bilgilendirme formu verilmediği durumlarda cayma süresinin 1 yıl uzamasıdır. Bu durumda tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 14 gün + 1 yıl olmak üzere toplam 1 yıl 14 gün süreyle cayma hakkını kullanabilir.

Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde ise cayma süresinin hesaplanması farklılık göstermektedir. Bu tür sözleşmelerde cayma hakkının kullanılması için noter aracılığıyla bildirimde bulunulması zorunludur.

Fesih İşlemleri

Devre tatil sözleşmesinin feshi için tüketicinin izlemesi gereken hukuki prosedür belirli adımları içermektedir. Noter ihtarnamesi ile cayma bildiriminin yapılması, sözleşmenin feshi için en yaygın ve etkili yöntemdir.

İhtarnameye aşağıdaki bilgilerin yer alması gerekmektedir:

• Tüketicinin adı ve adresi
• Sözleşme tarihi ve konusu
• Cayma gerekçesi veya sebep gösterilmemesi durumunda bu husus
• Ödenen bedelin iadesine ilişkin talep

Satıcı firma, cayma bildirimini aldıktan sonra 3 gün içinde tüketici ile irtibat kurmak ve 14 gün içinde ödenen bedeli iade etmek zorundadır. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda tüketici yargı yoluna başvurabilir.

Ön ödemeli sözleşmeler bakımından özel hükümler bulunmaktadır. Bu tür sözleşmelerde devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Tüketici, devir veya teslim tarihine kadar gerekçesiz olarak sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, bedelin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir.

Cayma veya dönme durumunda iade edilmesi gereken tutar ve belgeler, bildirimden itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilmelidir. Tüketici de aynı şekilde 10 gün içinde edinimlerini iade etmek zorundadır.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'nin 2017 tarihli kararında da vurgulandığı üzere, devre tatil sözleşmesinin muayene ve tecrübe edilmediği müddetçe cayma hakkının askıda kalacağı ve tüketicinin süreye bağlı olmaksızın sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğu hükme bağlanmıştır.

Fesih işlemlerinde dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, Tüketici Mahkemelerinin görevli olmasıdır. Tüketici, davasını sağlayıcının yerleşim yeri mahkemesinde veya kendi yerleşim yeri mahkemesinde açabilir. Bu durum, tüketicinin lehine öngörülen bir seçimlik yetki kuralıdır.

2022 Yılı Yasal Değişiklikleri

Türk hukuk sisteminde devre tatil ve devre mülk sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler, 7392 sayılı Kanun ile 2022 yılında köklü değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler, özellikle tüketici haklarının güçlendirilmesi ve piyasada yaşanan mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla getirilmiştir.

Ön Ödemeli Devre Tatil Satışı Yasağı

1 Nisan 2022 tarihi itibariyle yürürlüğe giren en kritik değişiklik, ön ödemeli devre tatil satışlarının yasaklanması olmuştur. Bu düzenleme ile birlikte, henüz tamamlanmamış veya yapı ruhsatı bu tarihten sonra alınan taşınmazlarda devre tatil sözleşmesi yapılması engellenmiştir.

Yasal değişiklik kapsamında:

• Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 sonrasında alınan taşınmazlarda ön ödemeli devre tatil satışı tamamen yasaklanmıştır
• İskan ruhsatı alınmamış veya yapı kullanma izni verilmemiş taşınmazlarda devre tatil sözleşmesi kurulması mümkün değildir
• Bu yasak, tüketicilerin tamamlanmamış projeler sebebiyle mağdur olmasının önüne geçmeyi hedeflemektedir

Şahsi Hak Sağlayan Sözleşmelerde Süre Sınırlaması

2022 değişiklikleri ile birlikte, şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinin süresi maksimum 10 yıl ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, tüketicilerin uzun vadeli yükümlülükler altına girmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Süre sınırlamasının getirdiği yenilikler:

• Daha önce 50 yıla kadar uzayan sözleşme süreleri 10 yılla sınırlanmıştır
• Tüketicilerin uzun vadeli mali yükümlülük altına girmesi engellenmiştir
• Sözleşme süresi sonunda tüketicinin yenileme konusunda özgür iradesi korunmuştur

Devre Mülk Düzenlemelerindeki Değişiklikler

Devre mülk sözleşmelerinde ise 15 gün minimum kullanım süresi şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ayni hak niteliğindeki devre mülk haklarının daha etkin kullanılmasını sağlamayı hedeflemektedir.

Minimum süre düzenlemesinin faydaları:

• Devre mülk sahiplerinin yeterli tatil süresine sahip olması garanti altına alınmıştır
• Çok kısa süreli kullanım haklarının önüne geçilmiştir
• Ekonomik anlamda daha verimli bir sistem oluşturulmuştur

Tapu Devrine Dayalı Sözleşme Yasağı

7392 sayılı Kanun ile getirilen bir diğer önemli değişiklik, devre mülk dışında tapu devrine dayalı devre tatil sözleşmesi kurulmasının yasaklanmasıdır. Bu düzenleme, hukuki belirsizliklerin giderilmesi ve tüketici haklarının netleştirilmesi açısından kritik önem taşımaktadır.

Yasağın kapsamı:

• Tapu devri yalnızca ayni hak niteliğindeki devre mülk sözleşmelerinde mümkündür
• Şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinde tapu devri yapılamaz
• Bu ayrım, iki sözleşme türü arasındaki hukuki farkı netleştirmiştir

Uygulama Sonuçları

2022 değişiklikleri, devre tatil sektöründe önemli dönüşümlere yol açmıştır. Özellikle ön ödemeli satış yasağı, sektördeki spekülatif işlemlerin azalmasına ve tüketici mağduriyetlerinin önemli ölçüde düşmesine katkı sağlamıştır.

Değişikliklerin pratik etkileri:

• Tüketici şikayetlerinde belirgin azalma gözlenmiştir
• Sektörel güven artmıştır
• Hukuki belirsizlikler giderilmiştir
• Tüketici hakları güçlendirilmiştir

Bu yasal değişiklikler, Türkiye'de devre tatil ve devre mülk sektörünün daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşmasına önemli katkılar sağlamıştır. Tüketicilerin haklarının korunması ve sektördeki güven ortamının tesisi açısından bu düzenlemelerin pozitif etkilerinin uzun vadede daha net görüleceği öngörülmektedir.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar

Emsal Kararlar

Devre tatil sözleşmelerinin feshi konusunda Yargıtay'ın verdiği kararlar, uygulamada karşılaşılan sorunların çözümünde temel rehber niteliğindedir. Bu kararlarda özellikle tüketicinin korunması ilkesi ön plana çıkarılmış ve sözleşmenin geçerlilik koşulları net şekilde belirlenmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 12.02.2020 tarihli, 2018/2407 E., 2020/2064 K. sayılı kararı, devre mülk sözleşmelerinin geçerlilik koşullarına açıklık getirmiştir. Bu kararda Yüksek Mahkeme, devre mülk sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılsa bile tapunun verilmesi ile geçerlilik kazanacağını belirtmiştir. Ancak bu durumda yapı kullanma izni, iskan ruhsatı ve inşaat tamamlanma durumunun mutlaka araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Devre tatil sözleşmelerinin feshi bakımından en önemli emsal kararlardan biri Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.04.2017 tarihli, 2017/13-637 E., 2017/757 K. sayılı kararıdır. Bu kararda tüketicinin sözleşme konusu tesise hiç gitmediği ve tatil hakkını kullanmadığı durumlarda cayma hakkının askıda kalacağı ilkesi benimsenmiştir. Karar, tüketicinin 09.01.2012 tarihli ihtarname ile cayma hakkını süresinde kullandığının kabul edilmesi gerektiğini ortaya koymuştur.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2019 tarihli, 2019/5286 E., 2019/7174 K. sayılı kararı ise sözleşme kurulma sürecindeki usulsüzlüklere odaklanmıştır. Bu kararda tüketicinin psikolojik baskı altında sözleşme imzalaması, cayma hakkının bildirilmemesi ve gerekli belgelerin verilmemesi durumlarında sözleşmenin geçersiz sayılacağı hükme bağlanmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 28.11.2019 tarihli, 2016/25519 E., 2019/11699 K. sayılı kararı, şekil şartlarının önemine işaret etmiştir. Bu karara göre devre mülk sözleşmesi resmi şekil şartına tabi olup, adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Bu durum tüketiciler lehine önemli bir koruma mekanizması oluşturmaktadır.

Hukuki İlkeler

Yargıtay kararları incelendiğinde devre tatil sözleşmelerinin feshi konusunda belirli hukuki ilkelerin yerleşik hale geldiği görülmektedir. Bu ilkeler hem tüketici haklarının korunması hem de sözleşme hukukunun genel prensiplerinin uygulanması açısından kritik öneme sahiptir.

Muayene ve Tecrübe İlkesi bu konudaki en temel hukuki prensiplerindendir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'nin 2017 tarihli kararında da vurgulandığı üzere, devre tatil sözleşmesi muayene ve tecrübeye dayalı bir sözleşmedir. Cayma hakkı ancak devre tatilin fiilen muayene ve tecrübe edilmesi ile başlar. Bu süreç gerçekleşmediği müddetçe cayma hakkı askıda kalır ve tüketici süreye bağlı olmaksızın sözleşmeden cayma hakkına sahip olur.

Ispat Yükü İlkesi gereğince, davalı tarafın davacının devre tatili tecrübe ettiğini ispatlaması gerekmektedir. Bu husus tüketiciler lehine önemli bir güvence oluşturmaktadır. Mahkeme, davalının bu ispatı yapamadığı durumlarda davacının cayma hakkının geçerli olduğuna karar vermektedir.

Vekalet Ücreti İlkesi de Yargıtay'ın yerleşik içtihadıdır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2016/457 E. 2017/12512 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, cayma hakkı kullanılan devre mülk sözleşmelerinde davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekmektedir.

Tüketici Koruması İlkesi çerçevesinde Yüksek Mahkeme, tüketicilerin ekonomik durumları ve bilgi eksiklikleri göz önünde bulundurularak koruyucu yaklaşım sergilemektedir. Bu bağlamda satıcı firmaların ön bilgilendirme yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemeleri durumunda sözleşmelerin geçersizliğine karar verilmektedir.

Zamanaşımı İstisnası İlkesi devre tatil sözleşmelerinin özel durumunu yansıtmaktadır. Tüketicinin tatil hakkını hiç kullanmadığı durumlarda, genel zamanaşımı kurallarından farklı olarak cayma hakkının korunması prensibinin benimsendiği görülmektedir.

Bu kararlar ve ilkeler, devre tatil sözleşmesi feshi süreçlerinde hem hukukçular hem de tüketiciler için güvenilir bir hukuki zemin oluşturmakta ve uygulamadaki belirsizliklerin giderilmesine katkı sağlamaktadır.

Uygulama ve Başvuru Yolları

Mahkeme Görevliliği

Devre tatil sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemeleri görevli mahkeme olarak belirlenmiştir. Bu düzenleme, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un tüketici davalarına ilişkin özel düzenlemeleri çerçevesinde şekillenmiştir.

Tüketici, devre tatil sözleşmesi ile ilgili davayı sağlayıcının yerleşim yerinde veya kendi yerleşim yerinde açma hakkına sahiptir. Bu düzenleme, tüketicinin lehine olan bir düzenleme olup, dava açma konusunda tüketiciye kolaylık sağlamaktadır.

Bakırköy Tüketici Mahkemesi'nin 12.06.2014 tarih, 2014/105 E., 2014/621 K. sayılı kararı bu konudaki önemli emsal kararlardan biridir. Mahkeme bu kararında, devre tatil sözleşmesinin feshi ve ödenen bedelin iadesi talebini değerlendirmiş, tüketicinin haklı olduğuna karar vermiştir.

Mahkeme görevliliği bakımından önemli olan diğer bir husus, devre tatil sözleşmelerinin karma sözleşme niteliği taşımasıdır. Bu durumda mahkeme, sözleşmenin tüketici hukuku kapsamında değerlendirileceği hususunda karar vermektedir.

Pratik Süreçler

Devre tatil sözleşmesinin feshi için izlenmesi gereken pratik süreçler belirli bir düzen içerisinde gerçekleştirilmelidir:

Noter İhtarnamesi ile Cayma: Cayma hakkının kullanılması noter aracılığıyla yapılmalıdır. İhtarnameде tüketicinin adı, adresi, sözleşme tarihi, cayma konusu ve bedeli belirtilmelidir. Firma bu bildirimi aldıktan sonra 3 gün içinde tüketici ile irtibat kurmalı, 14 gün içinde ödenen bedeli iade etmelidir.

Dava Açma Süreci: Noter ihtarnamesi ile yapılan cayma bildirimine rağmen firma bedeli iade etmez ise, tüketici yargı yoluna başvurabilir. Bu durumda dava masrafları ve vekalet ücreti firma tarafından karşılanır.

Ön Ödemeli Sözleşmelerde Özel Durum: 2022 yılından sonra ön ödemeli devre tatil satışları yasaklanmış olmakla birlikte, mevcut sözleşmelerde dönme hakkı kullanılması durumunda satıcı yüzde 2 tazminat talep edebilir. Bu tazminat oranı maximum sınır olup, aşılması mümkün değildir.

İade Süresi: Cayma veya dönme durumunda iade edilmesi gereken tutar ve belgeler, bildirimden itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilmelidir. Tüketici de 10 gün içinde edinimlerini iade etmek zorundadır.

Şekil Şartları: Devre tatil sözleşmeleri yazılı şekilde yapılabilir ve tapu devri gerektirmez. Ancak tüketicinin kendi el yazısıyla tarih atması ve imzalaması gerekmektedir.

Ön Bilgilendirme Formu: Sözleşme imzalanmadan en az 1 gün önce yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Bu form verilmemiş ise cayma süresi 1 yıl uzar.

---

Devre tatil sözleşmelerinin feshi konusu, tüketici hakları bakımından kritik öneme sahiptir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50 ile getirilen düzenlemeler, 2022 yılında 7392 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler ve Yargıtay kararlarıyla oluşan içtihatlar çerçevesinde, tüketicilere güçlü koruma sağlanmıştır. Özellikle cayma hakkının 14 gün ile sınırlı olmaması, devre tatilin muayene ve tecrübe edilmediği durumlarda sürenin askıda kalması, tüketiciler lehine önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yasal çerçeve ve uygulama prosedürleri doğrultusunda, tüketiciler haklarını etkin şekilde koruyabilir ve gerekli hallerde sözleşmelerinden cayabilirler.