Mülteci Komşuyla Kira veya Ticaret Anlaşmazlığı: Başvuru Yolları

Yabancı veya mülteci komşuyla kira, tahliye, kira bedeli, alacak ya da ticari işlem kaynaklı bir uyuşmazlık yaşandığında hangi başvuru yollarının izlenmesi gerektiği açıklanmaktadır. Kira sözleşmesinin hazırlanması, zorunlu arabuluculuk, tahliye talepleri, tüketici hakem heyetine başvuru şartları ve uyuşmazlıklarda kullanılabilecek deliller ele alınmaktadır.

Yabancı Kiracıyla Kira İlişkisinin Hukuki Çerçevesi

Kira Sözleşmesinin Yazılı Düzenlenmesi ve Delillerin Korunması

Yabancı kiracının Türkiye’de konut veya işyeri kiralaması mümkündür. Kira ilişkisinde kiracının yabancı uyruklu olması, uygulanacak temel özel hukuk kurallarını değiştirmez. Yabancı kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakması ve kiracının bunun karşılığında kira bedeli ödemesi esasına dayanır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.339-356 arasında yer alan, kiracı lehine emredici hükümler uygulanır. Bu hükümler, sözleşmenin taraflarınca kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmede yabancı kiracının haklarını daraltan veya kanunun kiracıya tanıdığı korumayı kaldıran düzenlemeler bulunması, ilgili emredici hükümlerin uygulanmasını engellemez. Tarafların sözleşme metnini açık ve anlaşılır hazırlaması, özellikle kira bedeli, sözleşme süresi, artış şartı, güvence bedeli ve tahliye koşulları bakımından uyuşmazlık riskini azaltır.

Kira sözleşmesinin yazılı yapılması, kira ilişkisinin kurulması bakımından her durumda zorunlu değildir. Ancak yabancı kiracıyla yapılan sözleşmenin yazılı düzenlenmesi, tarafların hangi şartlarda anlaştığını ortaya koyar ve ispatı kolaylaştırır. Sözleşmede kiraya verenin ve kiracının kimlik ve iletişim bilgileri, kiralananın açık adresi, kullanım amacı, kira süresi, kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme yöntemi, güvence bedeli, kira artış şartı ve tahliye koşulları açıkça gösterilmelidir.

Yabancı kiracının pasaport bilgileri, Türkiye’deki iletişim adresi ve varsa vergi numarası sözleşmeye eklenebilir. Tarafların kullandığı yabancı dildeki metin ile Türkçe metin arasında farklılık bulunmaması için Türkçe çevirinin de hazırlanması gerekir. Sözleşmenin hangi metninin esas alınacağı konusunda belirsizlik bırakılmamalıdır. Noter düzenlemesi zorunlu olmamakla birlikte, imzaların ve sözleşme içeriğinin ispatını kolaylaştırabilir.

Kira bedeli ile güvence bedelinin banka üzerinden ödenmesi, ödeme tarihini ve tutarını gösteren kayıt oluşturur. Elden yapılan ödemelerde makbuz veya yazılı alındı belgesi alınmalıdır. Banka dekontlarında ödeme yapılan ay, kiralananın adresi veya sözleşmeye ilişkin açıklama belirtilmelidir. Sözleşme, ek protokoller, ödeme dekontları, teslim tutanağı, yazışmalar ve kiralananın durumunu gösteren fotoğraflar birlikte saklanmalıdır. Bu belgeler, kira bedelinin ödenip ödenmediği, güvence bedelinin verilip verilmediği ve kiralananın teslim sırasındaki durumunun belirlenmesinde kullanılabilir.

Yenilenen kira döneminde kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343). Kiraya veren, sözleşmenin yenilenmesini başka bir borcun üstlenilmesine veya kira ilişkisiyle ilgisi bulunmayan bir sözleşmenin kurulmasına bağlayamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme kurulmasını sınırlayan TBK m.340, kiracının kiralananın kullanımıyla ilgisiz bir yükümlülük altına sokulmasını önler. Ayrıca kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıdan ödeme istenmesi TBK m.346 kapsamında sınırlanır.

Yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. 2026’da konut ve işyeri kiraları bakımından esas ölçüt TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Artış şartı hazırlanırken uygulanacak oranın açıkça yazılması, tarafların sonraki dönemde kira bedelini farklı yorumlamasını önler.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk ve Başvuru Süreci

Dava Şartı ve Arabuluculuk Sonuçlarının Uygulanması

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/A ve m.18/B uyarınca kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira alacağı, tazminat, temerrüt, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarından önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır. Güvence bedelinin iadesi ve kira sözleşmesinden doğan diğer talepler de bu kapsamdadır.

Başvuru, uyuşmazlık bakımından yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıkta taraflardan birinin yabancı uyruklu veya mülteci olması başvuru usulünü değiştirmez. Başvurunun dava hakkı doğduktan sonra ve ilgili süre dolmadan yapılması gerekir. Arabuluculuk başvurusu ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki dönemde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Böylece taraf, görüşmeler devam ederken dava açma süresini kaybetmez.

Arabulucu görevlendirildikten sonra süreç üç hafta içinde tamamlanır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Görüşmeler sonucunda anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, anlaşma sağlanamazsa anlaşamama tutanağı düzenlenir. Son tutanak dava açılması hâlinde dava dilekçesine eklenmelidir. Dava açıldığı sırada son tutanağın sunulmaması hâlinde mahkeme eksikliğin giderilmesi için bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde belge sunulmazsa dava usulden reddedilir.

İİK kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye, zorunlu arabuluculuk şartının dışındadır. Bu kapsamda Örnek 13 ve 14 üzerinden yürütülen ilamsız tahliye takiplerinde takip başlatmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmez. Ancak kiracının itirazı üzerine sulh hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemi dışında bir dava açılması gerekiyorsa, dava türüne göre arabuluculuk dava şartı gündeme gelir. Kira uyuşmazlığında icra yolunun mu yoksa mahkeme yolunun mu seçileceği, talebin niteliğine ve izlenen usule göre belirlenir.

Geçerli mazereti olmadan ilk arabuluculuk toplantısına katılmayan taraf, dava sonunda haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilebilir. İlk toplantıya katılmama durumu son tutanakta açıkça gösterilir. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması hâlinde ise taraflar kendi yaptıkları yargılama giderlerini üstlenir. Bu nedenle toplantıya katılmayan tarafın mazeretini belgeleyerek arabulucuya bildirmesi gerekir.

Anlaşma belgesinde tarafların üzerinde uzlaştığı yükümlülükler açıkça yazılmalıdır. Tahliye tarihi, kira farkı, ödeme tarihleri, güvence bedelinin iadesi ve diğer edimler belirli, anlaşılır ve icraya elverişli biçimde düzenlenmelidir. Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhin alınmasıyla anlaşma, ilamlı icraya konu edilebilir. Anlaşmaya bağlanan hususlar hakkında taraflar yeniden dava açamaz (6325 sayılı Kanun m.18/4, m.18/B-3 ve m.18/5).

Aile konutuna ilişkin tahliye anlaşmasında kiracının eşinin açık rızası gerekir. Anlaşma sağlandığında arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve ücret iki saatlik ücretten az olamaz. Bazı hâllerde ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Vekille yürütülen başvurularda vekâletnamede arabuluculuğa başvurma ve sulh olma yetkilerinin açıkça bulunması gerekir.

Kira Bedeli, Alacak ve Tahliye Taleplerinde İzlenecek Yol

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Süre

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin belirlenmesi, yalnızca yenilenen kira dönemindeki artış oranıyla sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu m.344/3 uyarınca taraflar, beş yılı aşan kira ilişkilerinde TÜFE sınırına bağlı olmaksızın piyasa koşullarının dikkate alınmasını isteyebilir. Bu değerlendirmede taşınmazın bulunduğu yer, kullanım amacı ve benzer taşınmazlarda uygulanan kira bedelleri esas alınır.

Beş yıllık sürenin hesabında kira ilişkisinin gerçek başlangıcı dikkate alınır. Tarafların daha sonra yeni bir sözleşme imzalaması, önceki kira ilişkisinin devam edip etmediği değerlendirilmeden yeni bir başlangıç kabul edilmez. Yeni sözleşmenin önceki ilişkiyi sona erdirip yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı ve kira bedelinin o tarihteki piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı incelenmelidir. Yeni sözleşme önceki ilişkinin devamı niteliğindeyse, beş yıllık sürenin hesabı ilk kira ilişkisinin başlangıcına göre yapılabilir.

Kira bedelinin tespiti için açılacak davada, yeni kira döneminde uygulanması istenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ayrıca önem taşır. TBK m.345 uyarınca tespit kararının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için dava açılması veya yazılı bildirim yapılması bakımından otuz günlük süre şartına uyulmalıdır. Bu süreye uyulmaması, tespit edilecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanmasını engelleyebilir.

Dava açılmadan önce yapılan yazılı bildirimin içeriği açık olmalıdır. Bildirimde kira bedelinin hangi yeni dönem için ve hangi tutarda uygulanmasının istendiği belirtilmelidir. Bildirim ile dava arasındaki zamanlama da otuz günlük şart bakımından değerlendirilir. Tespit talebinin yeni dönem başlangıcına etkisi, yalnızca bedelin belirlenmesine değil, belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren istenebileceğine ilişkindir.

Kira bedelinin tespiti ile kira alacağının tahsili aynı talep değildir. Kira bedelinin tespitinde uygulanacak kira miktarı belirlenirken, kira alacağında ödenmesi gereken bedelin ödenip ödenmediği ve varsa borcun kapsamı incelenir. Bu nedenle kira bedeli, ödeme kayıtları ve kira dönemleri birbirinden ayrılarak ortaya konulmalıdır. Banka dekontları, yazılı bildirimler ve sözleşme kayıtları, talep edilen bedelin hangi döneme ilişkin olduğunu göstermelidir.

Temerrüt, İki Haklı İhtar ve Tahliye Taahhüdü

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi temerrüt hükümlerinin uygulanmasına yol açabilir. TBK m.315 uyarınca kiracıya ödeme yapması için otuz günlük süre verilmelidir. Bu süre, kiracının borcunu yerine getirerek temerrüdün sonuçlarını ortadan kaldırabilmesi için tanınır. İhtarnamede ödenmesi gereken kira bedeli ve buna ilişkin dönem açıkça gösterilmelidir.

İhtarda, verilen otuz günlük süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir. Bu sonuçların ihtarda yer almaması, ihtarın temerrüde dayalı fesih ve tahliye bakımından yeterli olup olmadığının tartışılmasına neden olur. Kira borcunun hangi tarihte doğduğu, ne kadar olduğu ve ödemenin nereye yapılacağı da mümkün olduğunca belirli yazılmalıdır.

Kiracının ihtar süresi içinde ödeme yapması, temerrüt nedeniyle tahliye talebinin koşullarını etkileyebilir. Bu nedenle kiraya veren, ödeme tarihini, ödemenin tamamını kapsayıp kapsamadığını ve ihtarda belirtilen borçla örtüşüp örtüşmediğini kontrol etmelidir. Aynı şekilde kiracı, ödeme yaptığını banka kayıtları, makbuz veya diğer yazılı belgelerle ortaya koymalıdır.

Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi, ayrıca tahliye nedeni oluşturabilir. TBK m.352/2 kapsamında iki haklı ihtara dayalı tahliye davası, kira döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların haklı sayılabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememiş olması ve ihtarların bu ödenmeyen bedellere dayanması gerekir. İhtarların aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması ve kira borcunun hangi döneme ait olduğunun belirlenebilmesi önem taşır.

Kiracının daha sonra ödeme yapması, gönderilmiş ihtarların etkisini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu nedenle kiraya verenin ihtar tarihlerini, ödeme tarihlerini ve kira dönemlerini birlikte değerlendirmesi gerekir. İki haklı ihtara dayalı dava bakımından sürenin kira döneminin bitiminden itibaren hesaplanması zorunludur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi TBK m.350 kapsamında ileri sürülebilir. Bu tahliye nedenine dayanılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama devam ettiği sürece bu niteliğini koruması gerekir. İhtiyacın kimin için ileri sürüldüğü ve taşınmazın neden gerekli olduğu somut biçimde ortaya konulmalıdır.

Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda da sözleşmeyi neden göstermeden sona erdirebilir. TBK m.347 uyarınca bunun için uzama döneminden en az üç ay önce bildirim yapılması gerekir. Bildirimin süresinde yapılmaması hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin sonuçlar sonraki döneme kalabilir. Tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde ise taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir.

Ticari ve Tüketici Uyuşmazlıklarında Yetkili Başvuru Mercii

Tüketici İşlemlerinde Hakem Heyeti Başvurusu

Yabancı veya mülteci komşuyla yapılan alışveriş ya da hizmet ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta başvuru mercii, tarafların sıfatına ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre belirlenir. Başvurucunun ticari veya mesleki olmayan bir amaçla hareket etmesi gerekir. Satın alınan malın ayıplı çıkması, hizmetin sözleşmeye uygun sunulmaması, siparişin teslim edilmemesi, ücret iadesinin yapılmaması, garanti kapsamında onarımın yerine getirilmemesi, aboneliğin iptal edilmemesi, haksız ücret alınması, mesafeli satıştan cayma, paket tur ve devre tatil uyuşmazlıkları 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilebilir.

İki tacir arasındaki uyuşmazlıklar tüketici hakem heyetinin görev alanına girmez. İşçi ile işveren arasındaki anlaşmazlıklar, trafik cezaları ve yalnızca kira ilişkisinden doğan talepler de tüketici hakem heyetine taşınamaz. Kira sözleşmesinden doğan kira bedeli, tahliye, kira alacağı veya güvence bedelinin iadesi gibi talepler için kira uyuşmazlıklarına ilişkin başvuru yolu uygulanır. Bir mal veya hizmet alımında ise işlemin tüketici amacıyla yapılıp yapılmadığı ve başvurucunun ticari veya mesleki faaliyet yürütüp yürütmediği belirlenmelidir.

2026 yılı bakımından uyuşmazlık bedeli 186.000 TL’nin altındaysa tüketici hakem heyetine başvuru yapılır. Değeri 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesine götürülür. Bu sınır, başvuru tarihindeki uyuşmazlık bedeline göre değerlendirilir. Talebi yapay biçimde bölmek veya toplam talep değerini düşük göstermek, yetkili başvuru merciinin belirlenmesini değiştirmez. Tüketici mahkemesinin bulunmadığı yerlerde asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla görev yapar.

Başvuru, tüketicinin yerleşim yerindeki veya işlemin yapıldığı yerdeki yetkili tüketici hakem heyetine yapılabilir. Başvurudan ücret alınmaz. İl merkezlerinde işlemler ticaret il müdürlüğü, ilçelerde ise kaymakamlık aracılığıyla yürütülür. Tüketici başvuruyu şahsen, postayla veya e-Devlet üzerinden Tüketici Hakem Heyeti Bilgi Sistemi (TÜBİS) aracılığıyla yapabilir.

Başvuru metninde olaylar tarih sırasına göre açıklanmalıdır. Mal veya hizmetin ne zaman ve kimden alındığı, ne kadar ödeme yapıldığı, sorunun ne zaman ortaya çıktığı, satıcıya veya hizmet sağlayıcıya hangi tarihte başvurulduğu ve karşı tarafın ne cevap verdiği belirtilmelidir. Talep de açıkça yazılmalıdır. Uyuşmazlığa göre şu seçimlik haklardan biri istenebilir:

• Ödenen bedelin iadesi.
• Sözleşmeden dönme.
• Ücretsiz onarım.
• Ayıpsız misliyle değişim.
• Bedel indirimi.
• Teslim edilmeyen mal veya hizmetin yerine getirilmesi.

TÜBİS başvurusunda taraf bilgileri, işletme bilgileri, uyuşmazlığın konusu ve uyuşmazlık bedeli kaydedilir. Başvuruyu destekleyen belgeler sisteme yüklenmelidir. Fatura, sözleşme, ödeme belgesi, sipariş kaydı, kargo kayıtları, garanti belgesi, servis raporu, iade bildirimi, taraflar arasındaki yazışmalar, fotoğraflar ve videolar delil olarak kullanılabilir. Faturanın bulunmaması başvuruyu mutlaka engellemez; ancak işlem ve talep, mevcut diğer belgelerle mümkün olduğunca somutlaştırılmalıdır.

Tüketici hakem heyeti başvuruyu en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Bilgi veya bilirkişi incelemesi gerektiğinde bu süre en fazla üç ay uzatılabilir. Verilen karar taraflara tebliğ edilir ve bağlayıcıdır. Kararın yerine getirilmemesi hâlinde ilamlı icra takibi yapılabilir.

Taraflar, tüketici hakem heyeti kararına karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde tüketici mahkemesine itiraz edebilir. İtiraz kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. İcranın durdurulması isteniyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Mahkemenin itiraz üzerine verdiği karar kesindir.

Bu nedenle başvurucu önce işlemin kira ilişkisine mi, tüketici işlemine mi yoksa iki tacir arasındaki ticari ilişkiye mi dayandığını belirlemelidir. Tüketici işlemi 186.000 TL’nin altındaysa yerleşim yerindeki veya işlemin yapıldığı yerdeki hakem heyetine başvurulmalı, olaylar ve talep açıkça yazılmalı, mevcut deliller TÜBİS’e yüklenmelidir. Uyuşmazlık bu sınırın üzerindeyse tüketici mahkemesine başvurulmalıdır.