Hayalini kurduğunuz ev zamanında teslim edilmedi mi? Müteahhidin vaatlerini yerine getirmemesi karşısında çaresiz değilsiniz. Satın aldığınız dairenin geç, eksik veya kusurlu teslim edilmesi durumunda kanunların size tanıdığı birçok hak bulunmaktadır. Kira kaybı tazminatından sözleşme feshine, tapu tescil davasından bedel indirimine kadar hangi adımları atabileceğinizi ve yasal dayanaklarınızı bu yazıda tüm detaylarıyla öğrenebilirsiniz. Haklarınızı bilerek mağduriyetinizi gidermenin ilk adımını atın.

Dairem Gecikti: Atılması Gereken İlk Adımlar ve Tüketicinin Temel Hakları

Satın alınan bir konutun sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi, alıcılar için büyük bir hayal kırıklığı ve ciddi bir mağduriyettir. Ancak bu durum karşısında alıcılar çaresiz değildir. Türk Hukuk Sistemi, özellikle tüketici konumundaki alıcıları koruyan güçlü mekanizmalar sunmaktadır. Müteahhit daireyi teslim etmiyorsa, paniğe kapılmadan, doğru ve sıralı adımlar atarak haklarınızı aramanız mümkündür. Sürecin doğru yönetilmesi, mağduriyetinizin en kısa sürede ve en etkin şekilde giderilmesini sağlayacaktır.

Sürecin Başlangıcı: Noter Yoluyla İhtarname

Hukuki sürecin ilk ve en önemli adımı, yükleniciye (müteahhite) noter kanalıyla bir ihtarname göndermektir. İhtarname, alıcının taleplerini resmi olarak karşı tarafa bildirdiği ve onu yasal olarak "temerrüde" düşürdüğü, yani borcunu yerine getirmede gecikmiş duruma soktuğu hukuki bir belgedir.

İhtarname göndermenin temel amaçları şunlardır:

• Temerrüdü Sağlamak: Sözleşmede "kesin vade" olarak adlandırılan net bir teslim tarihi belirtilmişse, müteahhit bu tarihin geçmesiyle birlikte herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşmüş sayılır. Ancak uygulamada, ispat kolaylığı sağlamak ve iyi niyetli bir şekilde son bir çağrı yapmak adına ihtarname çekmek her zaman tavsiye edilir. Bu, ileride açılacak davada elinizi güçlendiren önemli bir delildir.
• Talepleri Kayıt Altına Almak: İhtarnamede, dairenin derhal teslim edilmesi talebi, gecikmeden doğan zararların (kira kaybı vb.) talep edileceği ve diğer yasal hakların saklı tutulduğu açıkça belirtilmelidir. Bu, müteahhidi durumun ciddiyeti konusunda uyarır.
• Zamanaşımını Kesmek: Bazı durumlarda ihtarname, alacaklar için işleyen zamanaşımı süresini keserek hak kaybını önleyebilir.

Unutulmamalıdır ki, noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname, basit bir mektup değil, hukuki sonuçlar doğuran resmi bir işlemdir.

Tüketicinin Seçimlik Hakları: Fesih veya Tazminat

Müteahhidin temerrüde düşmesiyle birlikte, alıcının kanundan doğan önemli seçimlik hakları gündeme gelir. Bu hakların temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 125. maddesine dayanır. Bu maddeye göre alıcı, temel olarak iki ana yoldan birini seçebilir:

1. Sözleşmeyi Ayakta Tutarak İfa ve Gecikme Tazminatı Talep Etme: Alıcı, dairesini hala istiyorsa sözleşmeden dönmek zorunda değildir. Bu durumda mahkemeye başvurarak, müteahhidin daireyi teslim etmeye zorlanmasını ve buna ek olarak, gecikilen süre boyunca uğradığı zararların tazminini talep edebilir. Bu zararların en yaygın olanı "gecikme tazminatı" veya uygulamadaki adıyla "kira kaybı tazminatı"dır. Alıcı, daire zamanında teslim edilseydi elde edeceği kira gelirinden mahrum kaldığı için veya bu gecikme nedeniyle başka bir evde kirada oturmak zorunda kaldığı için bu bedeli talep etme hakkına sahiptir. Bu tazminat hakkı için sözleşmede bir hüküm bulunması şart değildir.

2. Sözleşmeden Dönme (Fesih) ve Ödemelerin İadesini Talep Etme: Alıcı, müteahhide olan güvenini kaybetmiş ve artık o daireyi istemiyorsa, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Sözleşmeden dönme durumunda alıcı, o güne kadar müteahhide yaptığı tüm ödemelerin, ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kendisine iade edilmesini talep edebilir. Ayrıca, sözleşmenin geçersizliğinden kaynaklanan "menfi zararlarını" da (örneğin, başka bir konut fırsatını kaçırma gibi) ispatlayabildiği ölçüde isteyebilir.

Bu iki haktan hangisinin kullanılacağı, alıcının durumuna ve beklentilerine göre stratejik bir karardır ve bir avukatla değerlendirilmesi faydalı olacaktır.

Dava Öncesi Zorunlu Süreçler: Arabuluculuk ve Tüketici Hakem Heyeti

Güncel hukuk sistemimizde, müteahhitten kaynaklanan uyuşmazlıklarda doğrudan mahkemeye dava açmak mümkün değildir. Öncesinde tamamlanması gereken zorunlu süreçler bulunmaktadır.

• Tüketici Hakem Heyeti (THH): Eğer uyuşmazlık konusu bedel, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca her yıl yeniden belirlenen parasal sınırın altında kalıyorsa, dava açmak yerine Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurmak zorunludur. THH'ler, mahkemelere göre çok daha hızlı ve masrafsız bir çözüm yoludur. Verdikleri kararlar, taraflar için bağlayıcıdır ve İcra ve İflas Kanunu anlamında "ilam" niteliğindedir; yani doğrudan icra takibine konu edilebilir.

• Zorunlu Arabuluculuk: Uyuşmazlık bedeli Tüketici Hakem Heyeti'nin görev sınırını aşıyorsa, Tüketici Mahkemesi'nde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk, tarafsız bir arabulucu eşliğinde tarafların anlaşmaya çalıştığı bir süreçtir. Bu süreçte anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından "anlaşamama son tutanağı" düzenlenir ve alıcı, ancak bu tutanakla birlikte Tüketici Mahkemesi'nde davasını açabilir. Bu süreç, bir dava şartı olup yerine getirilmemesi halinde davanın usulden reddine neden olur.

İnşaat Sözleşmesinin Geçerliliği ve 'Alacağın Temliki' Yorumu

Topraktan veya maketten daire satın alım süreçlerinde alıcıların en sık karşılaştığı hukuki sorunlardan biri, müteahhitle imzaladıkları sözleşmenin hukuki niteliği ve geçerliliğidir. Çoğu zaman taraflar arasında adi yazılı bir metin üzerinden anlaşma yapılır. Ancak Türk Hukuku, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmeler için katı şekil şartları öngörmektedir. Bu durum, alıcıların "Acaba imzaladığım sözleşme geçersiz mi?" endişesi yaşamasına neden olmaktadır. Bu bölümde, inşaat sözleşmelerindeki şekil şartını, adi yazılı sözleşmelerin Yargıtay tarafından nasıl yorumlandığını ve müteahhidin bu durumu kötüye kullanmasının nasıl engellendiğini detaylıca inceleyeceğiz.

Resmi Şekil Şartı ve Sonuçları

Bir taşınmazın mülkiyetini devretme borcu doğuran tüm sözleşmelerin geçerli olabilmesi için kanunun aradığı resmi şekle uygun olarak yapılması zorunludur. Bu kural, hem alıcıyı hem de satıcıyı korumayı, aceleci kararların önüne geçmeyi ve hukuki güvenliği sağlamayı amaçlar.

Bu konudaki temel yasal düzenlemeler Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237. maddesidir. Bu maddeler uyarınca, taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuken geçerli sayılabilmesi için resmi şekilde, yani bir noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması veya tapu müdürlüğünde imzalanması gerekmektedir.

Bu kuralın en önemli sonucu şudur: Noterde veya tapuda resmi olarak yapılmamış, taraflar arasında A4 kağıdına yazılıp imzalanmış olan "daire satış sözleşmesi" veya "harici satış sözleşmesi" olarak bilinen belgeler, hukuken doğrudan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak geçersizdir. Bu geçersizlik, sözleşmenin en başından itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmaması anlamına gelir ve bu durum, taraflardan herhangi biri tarafından ileri sürülebilir.

Adi Yazılı Sözleşmelerin Hukuki Durumu

Peki, müteahhitle yapılan adi yazılı sözleşme tamamen değersiz midir? Alıcının ödediği paralar ve kurduğu hayaller bu şekil eksikliği nedeniyle boşa mı gidecektir? Yüksek Mahkeme (Yargıtay), bu noktada tüketiciyi ve iyi niyetli alıcıyı koruyan son derece önemli bir yorum geliştirmiştir: Alacağın Temliki.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, müteahhidin alıcı ile yaptığı adi yazılı sözleşme, bir taşınmaz satışı olarak değil, müteahhidin arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını alıcıya devrettiği bir "alacağın temliki" sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Bu yorumun mantığı şöyledir:

• Müteahhit (yüklenici), arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca inşaatı tamamladığında kendisine düşecek olan bağımsız bölümlerin (dairelerin) tapusunu talep etme hakkına sahip olur. Bu, bir alacak hakkıdır.
• Müteahhit, henüz sahibi olmadığı bu daireyi satarken, aslında arsa sahibinden olan bu "tapuyu talep etme alacağını" alıcıya devretmektedir (temlik etmektedir).
• Türk Borçlar Kanunu'nun 183-194. maddeleri arasında düzenlenen alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği için ise resmi şekil şartı aranmaz. TBK m. 184 uyarınca, bu sözleşmenin sadece yazılı yapılmış olması yeterlidir.

Bu yorum, Yargıtay kararlarıyla da defalarca teyit edilmiştir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/1184 E., 2022/624 K. sayılı kararında, yüklenicinin kişisel hakkını adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye devredebileceği açıkça belirtilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2021/837 E., 2022/803 K. sayılı kararı da bu tür sözleşmelerin alacağın temliki olarak geçerli olduğunu ve alıcının bu sözleşmeye dayanarak tapu tescili talep edebileceğini vurgulamaktadır. Dolayısıyla, elinizdeki adi yazılı sözleşme, sizi tapu tescil davası açma hakkına sahip bir alacaklı konumuna getirmektedir.

Müteahhidin Geçersizliği İleri Sürmesi ve Hakkın Kötüye Kullanılması

Bazı durumlarda, özellikle dairelerin değeri arttığında, kötü niyetli müteahhitler, imzaladıkları adi yazılı sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını ileri sürerek geçersiz olduğunu iddia edebilir ve sorumluluklarından kaçmaya çalışabilirler. Ancak hukuk sistemi, bu tür kötü niyetli davranışları korumaz.

Bu noktada devreye Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralı" ve "hakkın kötüye kullanılması yasağı" ilkesi girer. Bir hakkın açıkça başkasını zarara sokmak veya kendi yükümlülüklerinden kurtulmak amacıyla kullanılması, hukuk düzeni tarafından himaye görmez.

Yargıtay, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmasında bizzat rol alan ve bu şekilde alıcıdan menfaat temin eden müteahhidin, daha sonra aynı sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini iddia etmesini hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmektedir. Özellikle aşağıdaki durumlarda müteahhidin bu savunması dinlenmez:

• Alıcı, sözleşmeye güvenerek satış bedelinin tamamını veya tamamına yakın bir kısmını ödemişse,
• İnşaat büyük ölçüde tamamlanmış ve alıcının dairesi belirlenmişse,
• Müteahhit, alıcıyı oyalayarak uzun bir süre geçirmişse.

Bu hallerde mahkeme, müteahhidin geçersizlik iddiasını dürüstlük kuralına aykırı bularak reddedecek ve alıcının "alacağın temliki" hükümlerine dayanarak açtığı tapu iptal ve tescil davasını kabul edecektir. Bu ilke, alıcının sözleşmeye olan güvenini koruyan en temel hukuki güvencelerden biridir.

Geç Teslimden Doğan Maddi Haklar: Kira Kaybı ve Cezai Şart

Müteahhit tarafından satın alınan dairenin sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi, alıcının sadece barınma hakkını değil, aynı zamanda ciddi maddi haklarını da ihlal eder. Türk Hukuk Sistemi, bu mağduriyetin giderilmesi için alıcıya (tüketiciye) önemli güvenceler ve tazminat talep etme imkanları sunmaktadır. Gecikmeden kaynaklanan en temel maddi hak, kira kaybı tazminatıdır. Bunun yanı sıra, taraflar arasında imzalanan sözleşmede yer alan cezai şart veya götürü tazminat hükümleri de alıcının başvurabileceği diğer yollardır. Bu hakların doğru bir şekilde anlaşılması ve kullanılması, sürecin alıcı lehine sonuçlanması için kritik öneme sahiptir.

Yoksun Kalınan Kira Gelirinin Talep Edilmesi

Dairenin zamanında teslim edilmemesi durumunda alıcının en temel ve en yaygın maddi talep hakkı, gecikme tazminatı olarak da bilinen kira kaybı alacağıdır. Bu hak, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile de sabit olup, alıcının sözleşmesinde bu yönde açık bir hüküm bulunmasa dahi kanundan doğan bir haktır. Müteahhit, teslim borcunu yerine getirmekte gecikerek alıcıyı bir zarara uğratmıştır ve bu zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Kira kaybı tazminatı iki farklı durumu kapsayabilir:

1. Mahrum Kalınan Kira Geliri: Alıcı, satın aldığı daireyi yatırım amacıyla almış ve kiraya vermeyi planlıyor olabilir. Bu durumda, dairenin teslim edilmesi gereken tarih ile fiilen teslim edildiği tarih arasındaki süre boyunca elde edemediği kira gelirini talep edebilir.
2. Ödenen Kira Bedeli: Alıcı, satın aldığı dairede kendisi oturmayı planlıyor ancak gecikme nedeniyle başka bir evde kirada oturmaya devam etmek zorunda kalmış olabilir. Bu durumda, gecikme süresi boyunca ödemek zorunda kaldığı kira bedellerini müteahhitten talep edebilir.

Bu tazminatın miktarının belirlenmesi, mahkeme sürecinde kilit bir rol oynar. Mahkeme tarafından görevlendirilen bir bilirkişi, dava konusu dairenin konumu, büyüklüğü, özellikleri ve diğer niteliklerini dikkate alarak, teslim edilmesi gereken tarihteki emsal kira bedelini tespit eder. Bu rapor doğrultusunda, gecikilen her ay için alıcının ne kadar kira tazminatı alacağına hakim karar verir. Bu nedenle, alıcının bu hakkını kullanırken profesyonel bir hukuki destek alması, talebinin doğru ve eksiksiz bir şekilde hesaplanmasını sağlar.

Sözleşmedeki Cezai Şart ve Götürü Tazminat Ayrımı

Satış sözleşmelerinde genellikle teslimatın gecikmesi durumuna karşı alıcıyı korumak amacıyla bazı hükümlere yer verilir. Bu hükümler hukuki niteliklerine göre "cezai şart" veya "götürü tazminat" olarak karşımıza çıkabilir ve aralarındaki farklar, talep hakkının kullanımı açısından hayati önem taşır.

Cezai Şart (TBK m. 179-182): Cezai şartın temel amacı, borçluyu (müteahhidi) sözleşmeye uygun davranmaya, yani daireyi zamanında teslim etmeye zorlamaktır. Bir nevi caydırıcı bir yaptırım niteliğindedir. Alıcının cezai şartı talep edebilmesi için genellikle daireyi teslim alırken bu hakkını saklı tuttuğunu açıkça belirtmesi, yani "ihtirazi kayıt" koyması gerekir. Aksi takdirde, daireyi kayıtsız şartsız teslim alan alıcının bu hakkını kaybettiği kabul edilebilir. Ayrıca, hakim, sözleşmede belirlenen cezai şart miktarını fahiş bulursa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182. maddesi uyarınca bu miktarda indirim yapma yetkisine sahiptir.

Götürü Tazminat: Götürü tazminat ise, tarafların gelecekte ortaya çıkabilecek muhtemel zararı önceden, belirli bir miktar olarak kararlaştırmasıdır. Buradaki amaç, müteahhidi ifaya zorlamaktan ziyade, bir zarar doğması halinde ispat külfetini ortadan kaldırmak ve tazminat miktarını baştan belirlemektir. Cezai şarttan en önemli farkı, talep edilebilmesi için ihtirazi kayıt koyma zorunluluğunun bulunmamasıdır. Alıcı, bu hakkını zamanaşımı süresi içinde her zaman ileri sürebilir. Ayrıca, hakim kural olarak sözleşme serbestisi ilkesi gereği götürü tazminat miktarına müdahale edemez.

Yargıtay, bu iki kavram arasındaki ayrımı somut olaylar üzerinden netleştirmektedir. Örneğin, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2001/4547 E., 2002/411 K. sayılı kararında, sözleşmede yer alan "geçecek her ay için günün kira bedeline göre… kira bedeli arsa sahiplerine ödenecektir" şeklindeki ifadenin, mahrum kalınan kira gelirini karşılamaya yönelik bir götürü tazminat olduğuna hükmedilmiştir. Bu yorum sayesinde alıcı, daireyi teslim alırken ihtirazi kayıt koymamış olsa dahi bu bedeli talep etme hakkına sahip olmuştur.

Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dairenin geç teslim edilmesinden kaynaklanan kira kaybı, cezai şart veya diğer tazminat talepleri için açılacak davalarda doğru mahkemeye başvurmak, davanın usulden reddedilmesini önlemek için zorunludur.

Konut alım satımından kaynaklanan uyuşmazlıklar, tüketicinin korunması kapsamına girdiği için bu tür davalarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Eğer davanın açılacağı adliyede müstakil bir Tüketici Mahkemesi bulunmuyorsa, bu davalara Asliye Hukuk Mahkemesi, "Tüketici Mahkemesi sıfatıyla" bakar.

Yetkili mahkeme ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereğince, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani dava, dairenin inşa edildiği yerdeki Tüketici Mahkemesi'nde açılmalıdır. Unutulmamalıdır ki, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, son tutanağın düzenlenmesinden itibaren iki hafta içinde mahkemeye başvurulmalıdır.

Teslim Edilen Dairedeki Sorunlar: Ayıplı ve Eksik Teslim

Satın alınan dairenin teslim edilmesi, alıcı için uzun süren bekleyişin sonu gibi görünse de bazen yeni hukuki sorunların başlangıcı olabilir. Müteahhidin sorumluluğu, anahtarı teslim etmekle sona ermez. Teslim edilen konutun sözleşmeye, projeye ve vaat edilen niteliklere uygun olmaması durumunda, alıcının kanundan doğan önemli hakları bulunmaktadır. Bu sorunlar temel olarak "ayıplı ifa" ve "eksik ifa" olarak iki ana kategoride incelenir.

Ayıplı İfa ve Tüketicinin Seçimlik Hakları

Ayıplı ifa, en genel tanımıyla, teslim edilen dairenin sözleşmede kararlaştırılan veya bir konutta normalde bulunması gereken özellikleri taşımaması, dolayısıyla değerini veya kullanım amacına uygunluğunu önemli ölçüde azaltan kusurlara sahip olmasıdır. Bu kusurlar, kalitesiz malzeme kullanımından (örneğin, çizilen parkeler, sızdıran pencereler) işçilik hatalarına (örneğin, hatalı boya, düzgün kapanmayan kapılar) kadar geniş bir yelpazeyi kapsar.

Ayıplar, niteliklerine göre ikiye ayrılır:

• Açık Ayıplar: Dairenin teslimi sırasında makul bir gözlem ve muayene ile kolayca fark edilebilen kusurlardır.
• Gizli Ayıplar: Teslim anında anlaşılamayan, zamanla kullanım sonucu ortaya çıkan (örneğin, tesisat sorunları, yetersiz yalıtım nedeniyle oluşan rutubet) kusurlardır.

Konutun ayıplı olduğunun tespit edilmesi halinde, tüketici sıfatındaki alıcının kanundan doğan ve müteahhide karşı ileri sürebileceği seçimlik hakları şunlardır:

1. Sözleşmeden Dönme: Eğer ayıp, konutun kullanımını esaslı şekilde engelliyor veya alıcının o konutu bu haliyle kabul etmesi hakkaniyet gereği beklenemeyecek kadar önemliyse, alıcı sözleşmeden dönerek ödediği tüm bedelin yasal faiziyle birlikte iadesini talep edebilir.
2. Bedelden İndirim İsteme: Alıcı, konutu mevcut haliyle kabul etmekle birlikte, ayıbın neden olduğu değer kaybı oranında satış bedelinden indirim yapılmasını isteyebilir. Bu oran, genellikle bilirkişi marifetiyle tespit edilir.
3. Ücretsiz Onarım İsteme: Alıcı, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, tüm masrafları müteahhide ait olmak üzere konuttaki ayıpların ücretsiz olarak giderilmesini talep edebilir.

Bu seçimlik haklara ek olarak, alıcı genel hükümlere göre uğradığı diğer zararlar için tazminat talep etme hakkını da saklı tutar.

Eksik İfa ve Hukuki Sonuçları

Eksik ifa, ayıplı ifadan farklı bir hukuki durumdur. Burada sorun, yapılan işin kusurlu olması değil, sözleşmede veya projede yer alan bir bölümün hiç yapılmamış olmasıdır. Örneğin, projede belirtilen bahçe duvarının, otoparkın veya sosyal tesisin inşa edilmemiş olması bir eksik ifa halidir.

Eksik ifanın en temel hukuki sonucu, teslimatın hukuken tamamlanmamış sayılmasıdır. Yani müteahhit, borcunu tam olarak yerine getirmemiştir. Bu durumda alıcı, ayıplı ifadaki seçimlik haklardan ziyade, öncelikle eksik kısımların tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Eksik işlerin tamamlanmasını ve bu eksiklik nedeniyle uğradığı zararların (örneğin, gecikme tazminatı) giderilmesini isteyebilir. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, önemli eksikliklerin varlığı halinde teslimin gerçekleşmediği kabul edilir ve müteahhidin temerrüt sorumluluğu devam eder.

Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül (Garanti) Sorumluluğu

Müteahhidin, teslim ettiği eserdeki ayıplardan doğan sorumluluğu, "ayıba karşı tekeffül" (garanti) borcu olarak adlandırılır ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 359. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu sorumluluğun doğması için alıcının belirli yükümlülükleri yerine getirmesi kritik öneme sahiptir. Alıcı, eseri teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz muayene etmek ve tespit ettiği açık ayıpları derhal müteahhide bildirmekle (ihbar etmekle) yükümlüdür. Gizli ayıplar ise ortaya çıktıkları anda gecikmeksizin bildirilmelidir. Bu bildirimlerin ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yapılması tavsiye edilir.

Bu noktada, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen "hukuki ayıp" kavramına değinmek gerekir. Hukuki ayıp, dairenin fiziki bir kusuru olmasa dahi, yasal olarak kullanımını engelleyen veya kısıtlayan durumlardır. Bunun en yaygın ve önemli örneği, iskân ruhsatının (yapı kullanım izin belgesi) alınmamış olmasıdır. İskân ruhsatı olmayan bir daireye yasal olarak elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler yapılamaz ve kat mülkiyeti tapusu alınamaz. Yargıtay, istikrarlı kararlarında iskân ruhsatının yokluğunu, alıcının konuttan tam olarak yararlanmasını engelleyen önemli bir ayıp olarak kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 29.09.1977 tarihli, E. 1977/1758, K. 1977/1746 sayılı kararında da bu durum açıkça "hukuki ayıp" olarak nitelendirilmiştir. Bu nedenle, iskânı alınmamış bir daireyi teslim alan alıcı, ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanarak haklarını arayabilir.

Özetle, bir daire satın alma süreci, anahtar teslimiyle sona ermemektedir. Dairenin zamanında teslim edilmemesi, eksik veya ayıplı olarak teslim edilmesi gibi durumlarda tüketiciler kanun tarafından geniş bir koruma kalkanıyla çevrelenmiştir. Alıcılar, noter ihtarnamesiyle hukuki süreci başlatarak sözleşmeyi feshetme, gecikme tazminatı ve kira kaybı talep etme, tapu tescili davası açma veya ayıplı teslim halinde bedel indirimi gibi birçok haktan yararlanabilir. Adi yazılı sözleşmelerin dahi Yargıtay tarafından "alacağın temliki" olarak yorumlanarak geçerli sayılması, alıcı lehine önemli bir güvencedir. Ancak bu süreçlerin her biri, kanuni süreler, ispat yükümlülükleri ve dava stratejileri gibi teknik detaylar içerdiğinden, hak kayıplarını önlemek ve en doğru adımları atmak adına bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.