Turizm Bölgesinde Kiralık Yazlık Sorunları ve Kiracı Hakları

Turizm bölgesinde yazlık kiralarken yalnızca konutun konumuna ve ilan fiyatına bakmak yeterli değildir. Taşınmazın kısa süreli kiralama izni, kat malikleri onayı, kiraya verenin yetkisi ve sözleşme koşulları mutlaka incelenmelidir. Bu yazıda yazlık kiracılarını sahte ilanlardan, ruhsatsız kiralamalardan, gizli ayıplardan, haksız depozito kesintilerinden ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye riskinden koruyan temel haklar açıklanmaktadır.

Yazlık Kiralamadan önce İzin, Yetki ve Sözleşme Kontrolü

İlan, Taşınmaz ve Kiraya Veren Doğrulaması

Turizm bölgesinde yazlık kiralamadan önce yalnızca ilan fotoğraflarına ve konum bilgisine güvenilmemelidir. Kiralama ilişkisinin güvenli kurulabilmesi için öncelikle ilanda tanıtılan taşınmazın gerçekten mevcut olup olmadığı, ilandaki kişi veya şirketin kiraya verme yetkisine sahip bulunup bulunmadığı ve taşınmazın vaat edilen nitelikleri taşıyıp taşımadığı araştırılmalıdır. Özellikle piyasa koşullarının belirgin biçimde altında kalan fiyatlar, taşınmazı görmeden ödeme yapılmasını isteyen kişiler ve acele karar verilmesini zorlayan iletişim biçimleri ciddi risk oluşturur.

Kiraya verenin malik olup olmadığı veya malik adına işlem yapmaya yetkili bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Malik dışında bir kişiyle işlem yapılıyorsa, bu kişinin yazılı yetkisi ve taşınmazı kiraya verme hakkı açıklığa kavuşturulmalıdır. Yetki ve taşınmaz bilgileri doğrulanmadan kapora, ön ödeme ya da depozito gönderilmesi, taşınmazın hiç mevcut olmaması veya ödemenin yetkisiz kişiye yapılması hâlinde ispat ve iade sorunlarına yol açabilir.

Kiralama öncesinde ilan sayfası, taşınmazın adresi, fotoğrafları, açıklamaları, kira bedeli ve kiraya verenle yapılan yazışmalar kaydedilmelidir. İlan sonradan kaldırılabileceğinden ekran görüntülerinin tarih bilgisiyle saklanması önem taşır. Ödeme yapılacaksa banka dekontu muhafaza edilmeli; açıklama kısmında ödemenin hangi taşınmaza, hangi dönem ve hangi amaçla yapıldığı açıkça belirtilmelidir. Elden yapılan ödemeler, sonradan kira ilişkisinin ve bedelin ispatını güçleştirebilir.

Taraflar arasında mutlaka yazılı kira sözleşmesi düzenlenmelidir. Sözleşmede en azından şu hususlar açıkça yer almalıdır:

• Kiralananın açık adresi ve mümkünse bağımsız bölüm bilgileri,
• Kira başlangıç ve bitiş tarihi,
• Taşınmazı kullanacak kişi sayısı,
• Toplam kira bedeli ve ödeme tarihleri,
• Kapora, ön ödeme ve depozitonun niteliği,
• Vazgeçme veya sözleşmenin gerçekleşmemesi hâlinde iade koşulları,
• Elektrik, su, internet, temizlik, aidat ve benzeri giderlerin kime ait olduğu,
• Eşya ve demirbaşların teslim durumu,
• Taşınmazda meydana gelen hasarların hangi usulle tespit edileceği.

Sözleşmenin imzalanmasından önce taşınmazın fiilî durumu mümkünse yerinde görülmelidir. Görüntülü görüşme yapılması tek başına yeterli olmayabilir; çünkü fotoğraflar güncel olmayabilir veya başka bir taşınmaza ait olabilir. Teslim sırasında odalar, mutfak, banyo, balkon, beyaz eşyalar, mobilyalar, sayaçlar ve mevcut hasarlar fotoğraf veya video ile kayda alınmalıdır. Bu kayıtlar, ilanda belirtilen özelliklerle teslim edilen taşınmaz arasında fark bulunması hâlinde önemli delil niteliği taşır.

Konutun ilan edilenden farklı olması, eksik eşya içermesi veya kullanımı etkileyen bir sorun barındırması durumunda eksiklikler derhâl yazılı olarak kiraya verene bildirilmelidir. Konut ve devre tatil ilişkilerinin tüketici işlemi niteliği taşıdığı durumlarda 6502 sayılı Kanun’un m.8–12, m.40–46 ve m.50 hükümleri kapsamında ayıplı mal ve hizmet, ön ödemeli konut, devre tatil ve tüketici işlemlerine ilişkin haklar ayrıca değerlendirilebilir. Bu değerlendirme için ilan, sözleşme, ödeme belgeleri, yazışmalar ve teslim kayıtları birlikte saklanmalıdır.

Kısa Süreli Kiralama İzinleri

Yazlığın kısa süreli kiralanması, sıradan bir konut kiralamasından farklı idari yükümlülükler doğurabilir. Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle yapılan konut kiralamaları, 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama rejimine tabidir. Bu nedenle kiracı, sözleşme yapmadan ve ödeme göndermeden önce taşınmazın gerekli izin belgesine sahip olup olmadığını kontrol etmelidir.

Turizm amaçlı kiralamalarda kiraya veren tarafından izin belgesi alınması ve Bakanlıkça belirlenen plaketin konut girişine asılması gerekir. Kiracının, ilanda veya sözleşmede bu bilgilerin açıkça bulunmasını istemesi; izin belgesinin taşınmaza ait olup olmadığını ve kiraya verenin sunduğu bilgilerin sözleşmedeki adresle örtüşüp örtüşmediğini incelemesi gerekir. İzin belgesi bulunmayan bir taşınmaz için yalnızca platformdaki ilan veya kiraya verenin sözlü beyanı yeterli güvence sağlamaz.

Kural olarak kısa süreli turizm amaçlı kiralama izni başvurusunda, ilgili binadaki kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır. Bu nedenle apartman veya site içindeki bir yazlığın günlük, haftalık ya da benzeri kısa sürelerle kiralanacağının belirtilmesi hâlinde, kat malikleri bakımından gerekli onayın bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Kat malikleri kararının bulunmaması, kiracının yaptığı sözleşmenin fiilen uygulanması, binaya giriş veya konutun kullanımı bakımından sorun yaşamasına neden olabilir.

Kiralama öncesi kontrol yalnızca izin belgesiyle sınırlı değildir. Kiracı, taşınmazın ilan edilen kullanım şekline uygun olup olmadığını, ortak yaşam kurallarının kısa süreli kullanıma izin verip vermediğini ve sözleşmede belirtilen kişi sayısının aşılmaması gerektiğini de dikkate almalıdır. Sözleşmede yazılı olmayan ek ücretler, temizlik bedelleri, aidat talepleri veya abonelik giderleri sonradan uyuşmazlık konusu yapılabileceğinden bunların tamamı ödeme yapılmadan önce yazılı hâle getirilmelidir.

İzin, yetki ve sözleşme kontrolleri tamamlanmadan kapora gönderilmemeli; tüm ödemeler iz bırakacak yöntemlerle yapılmalıdır. Kiralama sürecinde ortaya çıkan her önemli bilgi, karşı tarafın yazılı beyanı, ilan kaydı, banka dekontu veya teslim görüntüsüyle desteklenmelidir. Böylece taşınmazın izin durumuna, kiraya verenin yetkisine veya sözleşme koşullarına ilişkin bir uyuşmazlık çıktığında kiracının başvurabileceği somut delil seti oluşturulur.

Kısa Süreli Kiralama, Alt Kira ve Tahliye Riski

Kiracının Konutu Üçüncü Kişilere Kullandırması

Kiracının kiraladığı konutu Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden günlük, haftalık ya da kısa süreli olarak üçüncü kişilere kullandırması, kira sözleşmesinin amacı ve kiraya verenin yazılı rızası bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracı, konutu tamamen veya kısmen başkasına kiralamak ya da kullanım hakkını devretmek istiyorsa TBK m.322 kapsamında kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır. Bu rıza alınmadan konutun tamamının, bir odasının veya belirli bölümlerinin üçüncü kişilerin kısa süreli kullanımına sunulması alt kira ya da kullanım hakkının devri niteliğinde sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Kira sözleşmesinde açıkça “alt kira yapılamaz” hükmünün bulunmaması, kiracının konutu sınırsız biçimde üçüncü kişilere kullandırabileceği anlamına gelmez. Özellikle kullanımın sürekli, tekrarlanan ve gelir elde etmeye yönelik bir organizasyona dönüşmesi hâlinde, kiracının konutu kendi ihtiyacı için kullanma amacı dışına çıktığı kabul edilebilir. Sözlü izin iddiası da yazılı rıza şartı karşısında kiracı açısından ispat sorunu doğurur. Bu nedenle kiracının platform ilanları, rezervasyon kayıtları, ödeme belgeleri veya üçüncü kişilerin taşınmazı kullandığını gösteren diğer delillerle karşılaşması hâlinde yazılı onay bulunduğunu somut biçimde ortaya koyması gerekir.

Kısa süreli konaklama faaliyeti, yalnızca kiraya verenle kiracı arasındaki alt kira ilişkisini ilgilendirmez. Konutun pansiyon veya günlük kiralık ev gibi işletilmesi, TBK m.316 kapsamında kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna da aykırılık oluşturabilir. Sık kullanıcı değişimi, konutun farklı kişiler tarafından kontrolsüz biçimde kullanılması veya binadaki ortak yaşam düzeninin bozulması, sözleşmeye aykırılığın ağırlığını artırabilir. Bu değerlendirmede faaliyetin niteliği, sürekliliği, konutun nasıl kullandırıldığı ve komşular bakımından ortaya çıkan sonuçlar birlikte ele alınır.

Kiracı, yazılı izin aldığını düşünüyorsa bu iznin kapsamını açıkça belirlemelidir. İzin yalnızca belirli bir dönemde bir yakının konutta kalmasına yönelikse, bu belge günlük veya haftalık ticari kiralamayı kapsamayabilir. Aynı şekilde konutun bir odasının kullandırılmasına ilişkin izin, taşınmazın tamamının üçüncü kişilere kiralanmasına dayanak yapılamaz. İznin hangi kişileri, hangi süreyi ve hangi kullanım biçimini kapsadığı yazılı olarak belirlenmediğinde uyuşmazlık çıkması kaçınılmaz hâle gelir.

İzinsiz Kiralamanın Sonuçları

Kiraya veren, kiracının konutu izinsiz biçimde kısa süreli kiraladığını tespit ettiğinde öncelikle aykırılığın belirlenebilir ve ispatlanabilir şekilde ortaya konulmasını sağlamalıdır. İlan ekran görüntüleri, rezervasyon bilgileri, konuta giriş-çıkış kayıtları, yazışmalar, komşu beyanları ve diğer belgeler faaliyetin niteliğini gösterebilir. Ancak yalnızca bir internet ilanının bulunması, her somut olayda faaliyetin gerçekten yürütüldüğünü tek başına kanıtlamayabilir. İlanın hangi taşınmaza ait olduğu ve kullanımın fiilen gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

TBK m.316 kapsamında kural olarak kiraya veren, kiracıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi ve kısa süreli kiralama faaliyetini durdurması için en az 30 gün süre vermelidir. Bildirimde hangi davranışın sözleşmeye aykırı olduğu, faaliyetin durdurulması ve aykırılığın tekrarlanmaması gerektiği açıkça belirtilmelidir. Kiracı verilen süre içinde faaliyeti sona erdirmez veya aynı faaliyeti yeniden başlatırsa kira ilişkisinin feshi ve tahliye süreci gündeme gelebilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, tebliğ tarihinin ve tanınan sürenin ispatını kolaylaştırır.

Aykırılığın komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi veya ciddi sonuçlar doğurması durumunda, 30 günlük süre verilmeden fesih değerlendirmesi yapılabilir. Ancak bu yol istisnai niteliktedir ve olayın ağırlığının somut delillerle ortaya konulması gerekir. Kiraya veren, yalnızca kısa süreli kiralama yapıldığı iddiasına dayanarak her durumda derhâl fesih sonucuna ulaşamaz; faaliyet biçimi, tekrar sıklığı, konutun kullanım şekli ve ortaya çıkan zarar veya rahatsızlıklar birlikte incelenmelidir.

İzinsiz turizm amaçlı kiralamanın ayrıca 7464 sayılı Kanun kapsamında idari yaptırımları bulunur. İzin belgesi olmadan faaliyet yürütülmesi hâlinde konut başına 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve faaliyetin sona erdirilmesi için 15 gün süre tanınır. Bu süre sonunda faaliyete devam edilirse ceza 500.000 TL’ye, sonraki aşamada ise 1.000.000 TL’ye ulaşabilir. Kiracının konutu kendi adına kiralayıp üçüncü kişilere yeniden kullandırması, kira sözleşmesinden doğan fesih ve tahliye riskinin yanında bu idari yaptırımlar bakımından da önem taşır.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik bakımından da TBK m.351 hükümleri gündeme gelebilir. Yeni malik, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu düzenleme, kiracının günlük kiralama faaliyetinden bağımsız bir tahliye sebebine dayanır; ancak yeni malik, sözleşmenin tarafı olan kiracının kullanım biçimini ve taşınmazın fiilî durumunu ayrıca değerlendirebilir. Bu nedenle kısa süreli kiralama faaliyeti sürdürülecekse yazılı izin, yasal izin belgesi ve kira sözleşmesinin kullanım hükümleri birlikte kontrol edilmelidir.

Depozito İadesi ve Kiracının Hesaplaşma Hakları

Güvence Bedelinin Sınırı ve Bankada Tutulması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını ve kiralananda meydana gelebilecek zararları güvence altına alan fer’î bir teminattır. Güvence bedeli, kira bedelinin yerine geçmez; kira ilişkisi devam ederken son ay kirasına veya başka bir kira borcuna kendiliğinden mahsup edilemez. Kiracının depozitoyu tek taraflı olarak kira borcuna sayması, kira bedelinin eksik ödenmesi sonucunu doğurabilir.

TBK m.342 uyarınca güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir tutar kararlaştırılmış veya kiracıdan kanuni sınırı aşan ödeme alınmışsa, üç aylık kira bedelini aşan kısım geçerli değildir. Bu sınır, kiracının ekonomik bakımdan aşırı güvence yükü altına sokulmasını önlemeye yöneliktir. Depozitonun miktarı belirlenirken sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli esas alınır; güvence adı altında alınan ve gerçekte kapora, ek kira ya da başka bir bedel niteliği taşıyan ödemelerin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Para olarak verilen güvence bedelinin, kiracı adına açılacak ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankada tutulması gerekir. Bu sistem, depozitonun kira süresince kiraya verenin kişisel malvarlığına karışmasını önler ve iade aşamasında tarafların haklarını korur. Kıymetli evrak olarak verilen güvence bakımından da kanunda öngörülen koruma mekanizması dikkate alınmalıdır.

Kiralananın usulüne uygun biçimde boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesiyle depozitonun iadesi gündeme gelir. Anahtar tesliminin gerçekleştiği tarih, kira ilişkisinin sona ermesi ve tarafların hesaplaşması bakımından önem taşır. Kiraya veren, anahtar tesliminden sonra üç ay içinde kira sözleşmesiyle bağlantılı bir dava açtığını veya icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade eder. Bu süreçte kiracının anahtar teslimini ve depozitonun bankada bulunduğunu gösteren belgeleri saklaması gerekir.

Depozitonun elden verilmesi veya kiraya verenin kişisel hesabında tutulması, kanundaki banka güvencesi sistemine uygun değildir. Böyle bir durumda kiracının depozito verdiğini, miktarını ve iade koşullarını ispatlaması önem kazanır. Sözleşme, banka dekontu, ödeme açıklaması, yazışmalar ve teslim tutanağı birlikte değerlendirilir. Depozitonun uzun süre önce ödenmiş olması ve özel bir iade hükmünün bulunmaması hâlinde, denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde bedelin verildiği tarihteki alım gücünü koruyacak şekilde güncellenmesi gündeme gelebilir. Bu değerlendirme somut olayın belgelerine ve mahkeme incelemesine bağlıdır.

Haksız Kesintilere karşı İspat

Kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için yalnızca genel bir zarar iddiasında bulunması yeterli değildir. Kesintinin dayanağı olan kira borcu, yan gider, hasar veya diğer alacağın gerçekten mevcut olduğu ve miktarının ne kadar olduğu somut delillerle ortaya konulmalıdır. Kiraya veren, kesinti yaptığını ileri sürüyorsa zararın varlığını ve miktarını ispatlamakla yükümlüdür.

Kiracının olağan kullanımından kaynaklanan eskime ve yıpranma, depozitodan kesinti yapılmasını haklı kılmaz. Duvar, zemin, eşya veya tesisatta kullanım süresinin doğal sonucu olarak ortaya çıkan yıpranmalar ile kiracının kusurlu ve olağan kullanımı aşan davranışlarından kaynaklanan gerçek zararlar birbirinden ayrılmalıdır. Her eksiklik, otomatik olarak kiracının tazmin sorumluluğunu doğurmaz. Kesintinin haklı sayılabilmesi için hasarın kiracıya yüklenebilir olması, normal kullanım sınırını aşması ve somut bir bedel karşılığının bulunması gerekir.

Kiraya verenin kesintiyi desteklemek için onarım faturası, servis kaydı, fotoğraf, teslim tutanağı, bilirkişi incelemesi veya başka belgeler sunması gerekebilir. Kiracının da taşınmazı teslim alırken ve boşaltırken çektiği fotoğraf ve videoları, eşya listesini, anahtar teslim tutanağını, ödeme dekontlarını ve taraflar arasındaki yazışmaları saklaması gerekir. Teslim sırasında mevcut olan bir hasarın sonradan kiracıya yüklenmesini önlemek için bu kayıtların tarihli ve mümkün olduğunca ayrıntılı olması önem taşır.

Taraflar arasında depozitonun iadesi konusunda uyuşmazlık çıkarsa, kiracı öncelikle kiralananın teslim edildiğini ve güvence bedelini ödediğini ortaya koymalıdır. Kiraya veren ise varsa kira borcunu, yan gider alacağını veya kiracının neden olduğu zararı ayrı ayrı açıklamalıdır. Belirsiz, toplu veya belgesiz kesintiler, kiracının iade talebini ortadan kaldırmaz. Depozitonun tamamının iade edilmesi gerekirken yalnızca bir kısmı ödenmişse, kalan tutar bakımından da aynı ispat kuralları uygulanır.

Kiraya veren kesinti gerekçesini bildirmeden depozitoyu elinde tutuyorsa kiracı, yazılı iade talebinde bulunmalı ve talebin ulaştığını ispatlayacak bir yöntem kullanmalıdır. Yazılı talepte kira sözleşmesinin sona erdiği, anahtarın teslim edildiği, depozitonun miktarı ve iade edilmesi gereken tutar açıkça belirtilmelidir. Kesinti iddiası varsa, kiraya verenden zarar kalemlerinin ve bunlara ilişkin belgelerin paylaşılması istenebilir.

Depozitonun kira süresi sonunda iade edilmesi, tarafların nihai hesaplaşmasının bir parçasıdır. Kiracının olağan yıpranma nedeniyle sorumlu tutulamayacağı, kiraya verenin ise ileri sürdüğü zarar ve alacağı somutlaştırmak zorunda olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle teslim tutanağı, banka kayıtları ve hasar belgeleri birlikte değerlendirilmeden yapılan kesintiler hukuki uyuşmazlığa konu olabilir.

Gizli Ayıp, Rutubet ve Eksik Hizmetlerde Kiracı Hakları

Ayıbın Bildirilmesi ve Belgelendirilmesi

Yazlık veya turizm bölgesindeki konutun tesliminden sonra ortaya çıkan rutubet, küf, su sızıntısı, çalışmayan tesisat ya da ilanda vaat edilen hizmetlerin sunulmaması, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasını engelliyorsa hukuki ayıp gündeme gelir. Kiracının taşınmazı teslim alırken olağan bir incelemeyle fark edemediği ve sonradan ortaya çıkan eksiklikler gizli ayıp niteliğindedir. Buna karşılık teslim sırasında açıkça görülebilen hasar ve eksikliklerin, teslim tutanağına yazılmaması kiracının ispat durumunu zayıflatabilir.

TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu borç, taşınmazın yalnızca fiziksel olarak teslim edilmesini değil, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun ve kullanılabilir durumda tutulmasını da kapsar. Yazlık konut bakımından rutubet nedeniyle bir odanın kullanılamaması, banyonun sürekli su sızdırması veya vaat edilen temel hizmetlerin sunulmaması, kullanım değerini doğrudan etkileyebilir.

Ayıp fark edildiğinde kiracı, durumu gecikmeden yazılı şekilde kiraya verene bildirmelidir. Bildirimde;

• Ayıbın ne olduğu ve hangi bölümde bulunduğu,
• İlk ne zaman fark edildiği,
• Kullanımı nasıl etkilediği,
• Sağlık, güvenlik veya eşyalara yönelik ortaya çıkan riskler,
• Ayıbın giderilmesi için talep edilen işlem,
• Giderim için uygun süre,
• Gerekirse kira indirimi, fesih ve zarar taleplerinin saklı tutulduğu

açıkça belirtilmelidir.

Bildirimle birlikte ayıbın fotoğraf ve videoları çekilmeli, görüntülerde mümkünse tarih bilgisi bulunmalı ve taşınmazın hangi bölümüne ait olduğu anlaşılmalıdır. Rutubetin kaynağı dış cephe, çatı, tesisat veya ortak alan ise bu husus da ayrıca kayda geçirilmelidir. Kiracının yaptığı temizlik, kurutma veya geçici müdahalelerden önce mevcut durumun belgelenmesi önem taşır. Kiraya verenin inceleme veya onarım yapacağı durumlarda, taşınmazın önceki hâli ile müdahale sonrasındaki durumu ayrı ayrı kaydedilmelidir.

Ayıp nedeniyle kiralananda tadilat yapılması ve delillerin ortadan kalkması ihtimali varsa TBK m.400 ve devamı uyarınca dava öncesi delil tespiti istenebilir. Delil tespiti kapsamında keşif ve bilirkişi incelemesiyle rutubetin kaynağı, ne zamandan beri mevcut olduğu, hangi alanları etkilediği, kullanım değerini ne ölçüde azalttığı ve giderim maliyeti belirlenebilir. Bu yol, özellikle kiraya verenin ayıbı inkâr ettiği veya onarım sonrasında önceki durumun tespit edilemeyeceği hâllerde önem taşır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.11.2021 tarihli kararında gizli ayıbı, sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve olağan bir inceleme ile fark edemeyeceği eksiklikler olarak tanımlamıştır. Açık ayıpta kiracının kusuru kabul ettiği varsayılırken, gizli ayıpta kiraya verenin tekeffül sorumluluğunun devam ettiği belirtilmiştir.

Bu yaklaşım, kiracının teslim sırasında fark edemediği küf veya rutubet nedeniyle otomatik olarak sorumlu tutulamayacağını ortaya koyar. Ayıbın gizli olup olmadığı, taşınmazın teslim koşulları ve kiracının olağan incelemeyle bu eksikliği anlayıp anlayamayacağı üzerinden değerlendirilir.

Kira İndirimi, Fesih ve Zararların Tazmini

Ayıbın kiralananın kullanımını kısmen azaltması hâlinde kiracı, TBK m.307 uyarınca kira bedelinden orantılı indirim talep edebilir. İndirim, taşınmazın tamamının kullanılamaz hâle gelip gelmediğine, ayıbın hangi bölümleri etkilediğine, kullanım amacına ve konutun kira sözleşmesindeki değerine göre belirlenir. Örneğin yalnızca bir odadaki rutubet ile taşınmazın tamamını etkileyen ağır küf sorunu aynı kapsamda değerlendirilmez.

Kiracı, ayıbın uygun sürede giderilmesini istemelidir. TBK m.306 kapsamında kiraya verene gönderilecek bildirimde, ayıbın giderilmesi için gereken işlem ve talep edilen süre somutlaştırılmalıdır. Kiraya veren ayıbı gidermez, giderim mümkün olmaz veya taşınmazın kullanımı kiracıdan makul olarak beklenemeyecek ölçüde ağırlaşırsa fesih hakkı ve buna bağlı talepler gündeme gelebilir. Fesih bildiriminde ayıbın niteliği, önceki bildirimler, giderim için tanınan süre ve sözleşmenin neden sürdürülemediği açıkça belirtilmelidir.

Ayıbın kiraya veren tarafından bilerek saklandığı anlaşılırsa, TBK m.36 ve m.39 kapsamındaki aldatma hükümleri ayrıca değerlendirilir. İlan, yazışma, teslim öncesi beyan, tadilat izleri, önceki kullanıcıların bildirimleri veya ayıbı gizlemeye yönelik fiziksel müdahaleler bu değerlendirmede önem taşıyabilir. Aldatmanın öğrenildiği tarih ile kiracının bildirimleri arasındaki süreç belgelenmelidir; çünkü aldatma hâlinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının ileri sürülmesine ilişkin süre bakımından bu tarih önem taşır.

Ayıp nedeniyle talep edilebilecek zarar kalemleri somut olayın özelliklerine göre değişir. Belgelenebilen zorunlu geçici konaklama giderleri, ayıp nedeniyle zarar gören eşyalar, gerekli temizlik veya kurutma masrafları ve bazı hâllerde emlakçıya ödenen komisyon bakımından talep ileri sürülebilir. Ancak her masraf kendiliğinden tazmin edilemez; giderin ayıpla bağlantısı, zorunluluğu ve miktarı belgelemelidir. Taşınma ve nakliye masrafları bakımından da nedensellik bağı ile somut zarar ayrıca incelenir.

Kiraya verenin depozitodan kesinti yapması hâlinde, ayıbın veya hasarın kiracıdan kaynaklandığını kanıtlama yükü önem taşır. Olağan kullanım sonucu oluşan eskime ve yıpranma kiracıya yüklenemez. Kiracı teslim sırasında ve tahliye anında düzenlenen fotoğrafları, videoları, servis kayıtlarını, yazılı bildirimleri, faturaları ve tanık bilgilerini saklamalıdır. Böylece ayıbın teslimden önce mevcut olduğu, kullanım sırasında ortaya çıktığı veya kiracının kusurundan kaynaklanmadığı ortaya konulabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.05.2019 tarihli kararında, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcunu vurgulamıştır. Ayıbın kiralananın kullanımını imkânsız kılması veya kiracının zorunlu tadilata katlanmasının beklenemeyeceği durumlarda feshin haklı kabul edilebileceği belirtilmiştir.

Bu değerlendirme, kiracının yalnızca ayıbın varlığını değil, ayıbın kullanım üzerindeki somut etkisini de ortaya koymasını gerektirir. Rutubet, küf veya eksik hizmet taşınmazın kullanım amacını ciddi biçimde ortadan kaldırıyorsa kira indirimiyle yetinilmesi gerekmeyebilir; şartlarına göre fesih ve zararların tazmini de talep edilebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Uyuşmazlıkta Başvuru Yolları

Tahliye Süreleri ve İhtiyacın İspatı

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilmesi için yalnızca taşınmazın maliki olması yeterli değildir. TBK m.350 uyarınca ihtiyacın kiraya verenin kendisine, eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilere ait olması gerekir. Ayrıca ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı nitelik taşıması aranır. Geçici, varsayıma dayalı veya henüz doğmamış bir ihtiyaç, tek başına tahliye sonucunu doğurmaz.

İhtiyaç iddiası dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir. Kiraya verenin başka bir konutta oturması, mevcut taşınmazın aile veya kullanım koşulları bakımından yetersiz olması ya da ihtiyaçlının konut gereksiniminin somut biçimde ortaya çıkması, mahkemenin değerlendireceği hususlar arasındadır. İhtiyacın varlığı; tapu kayıtları, yerleşim bilgileri, aile ve çalışma koşulları, mevcut konutun özellikleri, taşınmazın konumu ve tanık anlatımları gibi delillerle ortaya konulabilir.

Kanunen bakmakla yükümlü olunan kişinin ihtiyacı da tahliye talebine dayanak olabilir. Bu kapsamda kardeşin ihtiyacı ileri sürüldüğünde, yalnızca akrabalık ilişkisine dayanılması yeterli değildir. İhtiyaçlının gerçekten kiraya verenin yardımına muhtaç olup olmadığı, adına kayıtlı başka bir taşınmazın bulunup bulunmadığı ve dava konusu konuta fiilen ihtiyaç duyup duymadığı araştırılmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.11.2014 tarihli kararında, TBK m. 351 ve TMK m. 364 uyarınca kardeşin bakmakla yükümlü olunan kişi sayılabileceğini ve kardeşin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabileceğini kabul etmiştir. Ancak ihtiyaçlının adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı, davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulmadan, eksik inceleme ile karar verilmesinin doğru olmadığı; hükmün bozulması gerektiği belirtilmiştir.

Bu karar, ihtiyaç nedeniyle tahliyede soyut akrabalık bağının yeterli olmadığını göstermektedir. Mahkeme, ihtiyacın kime ait olduğunu ve taşınmazın neden gerekli olduğunu somut olayın koşulları içinde incelemelidir. Kiraya verenin dava açarken ihtiyaç iddiasını açık ve tutarlı biçimde ortaya koyması, iddiayı destekleyen belgeleri sunması ve ihtiyaçlının taşınmazı gerçekten kullanacağını açıklaması önem taşır.

Tahliye davasına ilişkin sürelerin de korunması gerekir. TBK m.353 uyarınca kiraya veren, kira dönemi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi kira döneminin sonuna kadar uzayabilir. Bu bildirimin içeriği, hangi taşınmaz için ve hangi nedenle dava açılacağının anlaşılmasına elverişli olmalıdır. Bildirimin kiracıya ulaştığının ispatlanması bakımından noter aracılığıyla gönderim veya iadeli taahhütlü posta gibi yöntemler tercih edilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı verildikten sonra kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçekliği ayrıca önem taşır. Tahliye edilen taşınmazın, ileri sürülen ihtiyaç amacı dışında kullanılması veya kısa süre içinde farklı bir amaçla değerlendirilmesi, kiracının başvurabileceği hukuki yollar bakımından sonuç doğurabilir. Bu nedenle tahliye talebinin başlangıcından taşınmazın teslimine kadar olan süreçte yazılı bildirimler, dava dilekçesi, mahkeme kararları ve kullanım durumuna ilişkin belgeler saklanmalıdır.

Arabuluculuk ve Tüketici Başvuruları

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk süreci dikkate alınmalıdır. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hâle gelmiştir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, depozitonun iadesi, kira alacağı, ayıp nedeniyle bedel indirimi veya sözleşmeye aykırılıktan doğan talepler bakımından doğrudan dava açılması yerine önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir.

Arabuluculuk başvurusunda uyuşmazlığın konusu ve talep sonucu açıkça belirtilmelidir. Tahliye talep ediliyorsa ihtiyaç sebebi, kira sözleşmesinin bilgileri, kiracıya yapılan bildirimler ve ilgili süreler ortaya konulmalıdır. Depozito veya zarar taleplerinde ise ödeme belgeleri, teslim tutanakları, fotoğraflar, faturalar ve yazışmalar sunulmalıdır. Tarafların anlaşması hâlinde düzenlenen anlaşma belgesi, üzerinde uzlaşılan hususlar bakımından bağlayıcı sonuç doğurabilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanak düzenlenir ve dava şartı yerine getirildikten sonra görevli mahkemeye başvurulabilir.

Yazlık kiralama ilişkisinin tüketici işlemi niteliği taşıdığı durumlarda, uyuşmazlığın konusu ve talep edilen miktar başvuru yolunu etkiler. Konutun ilanda vaat edilenden farklı teslim edilmesi, eksik hizmet sunulması, bedel iadesi veya ayıplı hizmet iddiaları bakımından 6502 sayılı Kanun’un m.8–12, m.40–46 ve m.50 hükümleri değerlendirilebilir. Ancak her yazlık kiralama otomatik olarak tüketici işlemi sayılmaz; tarafların sıfatı, işlemin amacı ve hizmetin ticari veya mesleki faaliyet kapsamında sunulup sunulmadığı incelenmelidir.

2026 yılı için 186.000 TL olarak belirtilen sınırın altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru yolu değerlendirilir. Bu tutarı aşan uyuşmazlıklarda ise tüketici mahkemesinde dava açılması gündeme gelebilir. Talebin yalnızca hakem heyeti sınırının altında bırakılması amacıyla bölünmesi uygun değildir; aynı sözleşmeden ve aynı olaydan doğan taleplerin gerçek hukuki niteliğiyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Başvuru dosyasında özellikle şu belgeler muhafaza edilmelidir:

• Yazılı kira veya konaklama sözleşmesi,
• İlan görüntüleri ve taşınmazın tanıtım bilgileri,
• Banka dekontları ve ödeme açıklamaları,
• Kiraya verenle yapılan yazışmalar,
• Teslim ve anahtar tutanakları,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Ayıp, hasar veya eksik hizmete ilişkin faturalar,
• İhtarname ve arabuluculuk son tutanağı.

Sonuç olarak yazlık kiralama uyuşmazlıklarında hak kaybını önleyen temel unsur, olayın başından itibaren düzenli ve doğrulanabilir delil toplanmasıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve devamlı olması ile sürelerin korunması; ayıp, depozito ve bedel uyuşmazlıklarında ise ödeme, teslim ve zarar belgelerinin saklanması gerekir. Arabuluculuk ve uygun hâllerde tüketici başvuru yolları işletilmeden dava sürecine geçilmemeli; talep, doğru hukuki sebebe ve somut belgelere dayandırılmalıdır.