
Kapıcı Tazminatından Kim Sorumlu?
Apartmanınızdaki kapıcının kıdem tazminatını kim ödeyecek? Ev sahibi mi, yoksa kiracı mı? Peki ya daire yeni satıldıysa sorumluluk kime aittir? Kapıcı tazminatı konusundaki tüm bu kafa karışıklıklarını gidermek için hazırladığımız bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İş Kanunu ışığında tüm sorumluları, yasal hakları ve Yargıtay'ın emsal kararlarını detaylı bir şekilde inceliyoruz. Haklarınızı ve yükümlülüklerinizi öğrenmek için okumaya devam edin.
Kapıcı Tazminatında Hukuki Sorumluluk ve Yasal Dayanaklar
Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında, bina görevlisi olarak bilinen kapıcıların işten ayrılması durumunda ortaya çıkan kıdem tazminatı, kat malikleri arasında en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. Bu tazminatın kim tarafından, hangi esaslara göre ödeneceği sorusu, hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hem de 4857 sayılı İş Kanunu hükümleri çerçevesinde net bir şekilde düzenlenmiştir. Sorumluluğun sınırlarını doğru tespit etmek, olası hukuki ve mali sorunların önüne geçmek adına kritik öneme sahiptir.
İşveren Kimdir ve Temel Sorumlu Kimlerdir?
Kapıcı tazminatı sorumluluğunu belirlemedeki ilk adım, işveren sıfatının kime ait olduğunu tespit etmektir. Yaygın kanının aksine, apartman yöneticisi veya yönetim şirketi, kapıcının işvereni değildir. Yönetici, kat maliklerinin yasal temsilcisi konumundadır ve onların adına hareket eder. Asıl işveren, binadaki bağımsız bölüm sahipleridir.
Bu durum, Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 3. maddesinde açıkça ifade edilmiştir. İlgili madde, işvereni "konutun maliki veya ortakları" olarak tanımlar. Bu tanımdan hareketle, kapıcı ile kurulan iş ilişkisinin tarafı doğrudan kat malikleridir. Dolayısıyla, 4857 sayılı İş Kanunu'ndan doğan tüm hak ve yükümlülüklerin muhatabı da kat malikleri kuruludur. Kapıcının ücreti, sigorta primleri, yıllık izin hakkı ve iş sözleşmesinin sona ermesiyle gündeme gelen kıdem ve ihbar tazminatı gibi tüm işçilik alacaklarından birincil derecede sorumlu olanlar kat malikleridir.
Apartman yöneticisinin davalarda davalı olarak gösterilmesi, bu temel gerçeği değiştirmez. Yönetici, davayı kat malikleri adına takip eder ve yargılama sonucunda hükmedilecek tazminat, yine kat malikleri tarafından karşılanır. Yöneticinin şahsi mal varlığı ile bu borçtan sorumluluğu söz konusu değildir.
Kat Maliklerinin Yükümlülüğü
Kat maliklerinin kapıcı tazminatına ilişkin sorumluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda emredici hükümlerle güvence altına alınmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma" başlıklı 20. maddesi, bu konudaki temel yasal dayanaktır. Bu maddeye göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Kıdem tazminatı, kanun metninde açıkça zikredilmese de Yargıtay içtihatları ve hukuki doktrin tarafından şüpheye yer bırakmayacak şekilde bir "genel gider" olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, bir kat malikinin "ben dairede oturmuyorum, kiracım oturuyor" veya "kapıcının hizmetlerinden faydalanmıyorum" gibi gerekçelerle bu ortak gidere katılmaktan kaçınması hukuken mümkün değildir. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece, bu sorumluluk da devam eder.
Kat maliklerinin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi, sadece kapıcıya karşı bir borç doğurmakla kalmaz, aynı zamanda kapıcıya iş akdini haklı nedenle feshetme imkanı da tanır. 4857 sayılı İş Kanunu'nun 24. maddesi, ücretin kanuna veya sözleşmeye uygun olarak ödenmemesini, işçi için haklı fesih nedeni olarak saymaktadır. Ücret kavramı geniş yorumlanmakta ve sigorta primlerinin eksik ya da hiç yatırılmaması da bu kapsama dahil edilmektedir. Kat maliklerinin ortak sorumluluklarını yerine getirmeyerek primlerin veya ücretin ödenmesinde aksaklığa yol açması durumunda, kapıcı iş sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kıdem tazminatına hak kazanabilir. Bu durum, kat maliklerinin yasal yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmelerinin ne denli önemli olduğunu ortaya koymaktadır.
Sorumluluğun Paylaşımı: Kiracı ve Yeni Ev Sahibinin Durumu
Kapıcı kıdem tazminatının birincil muhatabının kat malikleri olduğu kanunla sabittir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan iki özel durum, sorumluluğun sınırlarını ve paylaşımını karmaşık hale getirebilmektedir: Dairede mülk sahibi yerine bir kiracının oturması ve dairenin el değiştirmesi. Bu durumlarda borcun kime rücu edeceği, hem kiracılar hem de yeni mülk sahipleri için hayati önem taşımaktadır. Kanun koyucu ve Yargıtay, bu gibi durumlar için net sınırlar çizerek hakkaniyetli bir çözüm yolu sunmaktadır.
Kiracının Sınırlı Sorumluluğu
Toplumda yaygın olan yanlış kanının aksine, kapıcının kıdem tazminatından doğrudan sorumlu olan kişi kiracı değildir. Apartman görevlisinin işvereni kat malikleri olduğundan, tazminat borcunun asıl yükümlüsü de mülk sahibidir. Ancak bu durum, kiracının hiçbir koşulda sorumluluğunun bulunmadığı anlamına gelmez.
Kiracının sorumluluğu, ikincil ve sınırlı bir sorumluluktur. Bu sorumluluğun hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 22. maddesidir. Bu maddeye göre:
- Kat malikinin, kapıcı tazminatı gibi genel gider payını ödememesi durumunda, bu borçtan o dairede kiracı olarak oturan kişi de müştereken ve müteselsilen sorumlu olur.
- Bu sorumluluk sınırsız değildir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Apartman yönetimi, kiracıdan en fazla bir aylık kira bedeli tutarında bir talepte bulunabilir.
- Kiracı, mülk sahibi adına yaptığı bu ödemeyi, kira borcundan mahsup etme (düşme) hakkına sahiptir. Yaptığı ödemeyi belgeleyerek (örneğin, yönetimden alacağı bir makbuz ile) bir sonraki ayın kirasından düşebilir. Bu, kiracının yaptığı ödeme nedeniyle mağdur olmasını engelleyen yasal bir güvencedir.
Özetle, kiracı, mülk sahibinin borcunu ödememesi halinde bir nevi "garantör" rolü üstlenir ancak bu rol, kendi kira borcuyla kesin bir şekilde sınırlandırılmıştır. Apartman yönetimi, mülk sahibinden tahsil edemediği alacak için doğrudan kiracının kapısını çaldığında, kiracı bu sınırlı sorumluluğunu bilerek hareket etmelidir.
Daire Satışında Sorumluluğun Devri ve Rücu Hakkı
Kapıcı tazminatı konusundaki en tartışmalı durumlardan biri de bağımsız bölümün satılmasıdır. Uzun yıllardır aynı apartmanda çalışan bir görevlinin iş akdi feshedildiğinde, henüz birkaç yıl önce daireyi satın almış yeni malikin sorumluluğunun ne olacağı büyük bir soru işaretidir.
Bu konudaki temel düzenleme, 1475 sayılı eski İş Kanunu'nun halen yürürlükte olan 14/2. maddesinde yer almaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu maddeye paralel bir görüşü benimsemiştir. Buna göre:
- Kapıcının iş sözleşmesinin feshedildiği tarihte dairenin maliki kim ise, kapıcının tüm çalışma süresinden kaynaklanan kıdem tazminatının tamamından o kişi sorumludur. Yani 20 yıldır çalışan bir kapıcının tazminat borcu doğduğunda, daireyi 2 yıl önce almış olan yeni malik, sanki kapıcı 20 yıldır kendi çalışanıymış gibi tazminatın tamamını ödemekle yükümlüdür.
- Kanun, işyerinin (apartmanın) bir bütün olduğunu ve mülkiyet devrinin işçinin haklarını ortadan kaldırmayacağını kabul eder. Bu nedenle sorumluluk, son malike yüklenir.
Ancak bu durum, son malikin tüm finansal yükü tek başına çekmesi gerektiği anlamına gelmez. Kanun, son malike önemli bir hak tanımıştır: Rücu Hakkı.
- Rücu hakkı, son malikin, ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki maliklere isabet eden kısmını onlardan geri talep etme hakkıdır. Yeni malik, tazminatın tamamını kapıcıya ödedikten sonra, bir önceki malike "senin malik olduğun dönem için şu kadar tazminat ödedim, bu bedeli bana geri öde" diyerek dava açabilir. Bu zincir, kapıcının çalışma süresi boyunca daireye malik olmuş tüm eski sahiplere kadar uzanabilir.
Bu prensip, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.10.2001 tarihli, E. 2001/18-642, K. 2001/662 sayılı kararı ile de kesin bir şekilde hükme bağlanmıştır. Kararda, kıdem tazminatı borcunun doğduğu tarihte malik olan kişinin borcun tamamından sorumlu olduğu, ancak önceki maliklere kendi dönemleri ve o dönemdeki ücret seviyesi oranında rücu edebileceği açıkça belirtilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin E. 2000/9377, K. 2000/14065 sayılı kararı da bu içtihadı destekler niteliktedir.
Burada dikkat edilmesi gereken kritik bir istisna vardır: Eğer kapıcının iş sözleşmesi mülkiyet devrinden önce feshedilmiş ve tazminat borcu o tarihte doğmuşsa, bu borç eski malike aittir. Yeni malik, kendisinden önce doğmuş ve muaccel hale gelmiş bir borçtan sorumlu tutulamaz.
Kapıcı Kıdem Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Apartman veya site görevlisi olarak bilinen kapıcıların kıdem tazminatı, standart bir işçinin tazminat hesabından önemli farklılıklar içerir. Bu hesaplamanın hatalı yapılması, kat maliklerini ileride ek dava ve faiz yükümlülükleriyle karşı karşıya bırakabilir. Temel hata, tazminatın sadece kapıcıya ödenen aylık nakit ücret üzerinden hesaplanmasıdır. Oysa ki İş Hukuku ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, "giydirilmiş brüt ücret" adı verilen daha kapsamlı bir tutarın esas alınmasını zorunlu kılar. Bu nedenle, tazminat hesabının doğru ve eksiksiz yapılması, hukuki uyuşmazlıkları en başında önlemek adına kritik bir öneme sahiptir.
Giydirilmiş Brüt Ücret Kavramı
Kapıcının kıdem tazminatına esas alınacak ücret, sadece eline geçen net maaş değildir. Giydirilmiş brüt ücret, kapıcının son brüt ücretine, iş sözleşmesi veya kanun gereği kendisine sağlanan ve para ile ölçülebilen tüm menfaatlerin eklenmesiyle bulunan tutardır. Kat malikleri tarafından sağlanan bu ek menfaatler, kapıcının gelirinin önemli bir parçasını oluşturduğu için tazminat hesabına dahil edilmek zorundadır.
Giydirilmiş brüt ücretin temel bileşenleri şunlardır:
- Asıl Ücret (Brüt Maaş): Kapıcıya her ay nakden ödenen ve genellikle asgari ücret seviyesinde olan maaşın brüt halidir.
- Konut Tahsisi (Emsal Kira Bedeli): Kapıcıya görevi süresince tahsis edilen "kapıcı dairesi" için kira alınmaması, en önemli ayni yardımdır. Hesaplamada, bu dairenin bulunduğu konum, büyüklüğü ve özellikleri dikkate alınarak bir emsal kira bedeli belirlenir. Bu bedel, sanki kapıcı o dairede kiracıymış ve bu kirayı yönetim ödüyormuş gibi kabul edilerek brüt ücrete eklenir. Emsal kira bedeli, genellikle giydirilmiş ücretin en yüksek kalemini oluşturur.
- Fatura Giderleri: Yönetim tarafından karşılanan elektrik, su, ısınma (doğalgaz veya merkezi sistem) gibi faturaların bedelleri de birer menfaat olarak kabul edilir. Yargıtay uygulamalarında, bu giderlerin son bir yıllık toplamının aylık ortalaması alınarak hesaplamaya dahil edilmesi adil bir yöntem olarak kabul görmektedir.
- Diğer Ayni ve Nakdi Yardımlar: Eğer varsa ve sürekli bir nitelik taşıyorsa, kapıcıya sağlanan yol, yemek, bayram harçlığı gibi diğer tüm yardımlar da giydirilmiş brüt ücrete eklenir.
Bu kalemlerin tamamı toplandığında, kapıcının kıdem tazminatına esas teşkil edecek olan bir aylık giydirilmiş brüt ücreti bulunur. Tazminat, bu tutar üzerinden kapıcının çalıştığı her tam yıl için bir aylık giydirilmiş brüt ücreti kadar ödenir.
Hesaplamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Giydirilmiş brüt ücretin doğru tespit edilmesi, hesaplamanın ilk ve en önemli adımıdır. Ancak süreç bununla sınırlı değildir. Kat malikleri ve yöneticilerin dikkat etmesi gereken diğer hukuki ve mali detaylar bulunmaktadır.
Vergi Muafiyeti: Kapıcıların kıdem tazminatını diğer işçilerden ayıran en önemli özelliklerden biri vergi istisnalarıdır. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca, kapıcılara ödenen ücretler ve bu ücretler üzerinden hesaplanan kıdem tazminatı Gelir Vergisi'nden muaftır. Benzer şekilde, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu gereğince, kapıcıların kıdem tazminatından Damga Vergisi kesintisi de yapılmaz. Bu, hesaplanan brüt tutarın neredeyse tamamının kapıcıya ödeneceği anlamına gelir.
Kıdem Tazminatı Tavanı: Her ne kadar giydirilmiş brüt ücret yüksek çıksa da, kapıcının her bir hizmet yılı için alabileceği kıdem tazminatı miktarı, devlet tarafından belirlenen kıdem tazminatı tavanını aşamaz. Hesaplanan aylık giydirilmiş brüt ücret, fesih tarihindeki tavan tutarından yüksekse, hesaplama tavan tutar üzerinden yapılır.
Kıdeme Hak Kazanma Koşulları: Tazminatın ödenebilmesi için kapıcının kanunda belirtilen şartları sağlaması gerekir. Bunlar arasında işveren tarafından haksız fesih, kapıcının haklı nedenle feshi, emeklilik veya muvazzaf askerlik gibi durumlar yer alır. Özellikle, emeklilik için yaş dışındaki diğer koşulları, yani 15 yıl sigortalılık süresi ve 3600 prim gününü tamamlayan bir kapıcı, bu durumu belgeleyerek işten kendi isteğiyle ayrılsa dahi kıdem tazminatına hak kazanır.
Kısmi Ödemelerin Mahsubu: Eğer kapıcıya daha önceki dönemlerde kıdem tazminatına mahsuben bir ödeme yapılmışsa, bu tutarın ödeme yapıldığı tarihten itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte toplam alacaktan düşülmesi gerekir. Bu husus, Yargıtay kararlarında özellikle vurgulanmaktadır. Sadece anaparanın düşülmesi, eksik ödeme anlamına gelecektir.
Uygulamadaki Sorunlar ve Emsal Yargıtay Kararları
Kapıcı tazminatı konusundaki yasal çerçeve, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 4857 sayılı İş Kanunu ile genel hatlarıyla çizilmiş olsa da, uygulamada birçok uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir. Özellikle iş ilişkisinin gizlenmesi, ispat zorlukları ve tazminat hesaplamasındaki özel durumlar, kat malikleri ve bina görevlileri arasında sıkça davalara konu olmaktadır. Bu noktada, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, kanun boşluklarını doldurarak ve yoruma açık konuları netleştirerek hem işçi hem de işveren tarafı için yol gösterici bir rol oynamaktadır.
Gizli Hizmet Sözleşmeleri ve İspat Yükü
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, apartman yönetimlerinin sigorta primi, vergi ve kıdem tazminatı gibi yasal yükümlülüklerden kaçınmak amacıyla kapıcı ile olan hizmet ilişkisini farklı bir ad altında gizlemeye çalışmasıdır. Bunun en yaygın örneği, kapıcıya maaş ödemek yerine, kapıcı dairesinde "kira karşılığı" oturduğuna dair bir sözleşme imzalatılmasıdır. Ancak bu kişi, fiilen apartmanın temizlik, çöp toplama, servis ve bakım gibi işlerini düzenli olarak yapıyorsa, aradaki ilişkinin bir kira ilişkisi değil, hizmet sözleşmesi olduğu kabul edilir.
Yargıtay, bu tür durumlarda şekli sözleşmelere değil, maddi gerçeğe, yani taraflar arasındaki fiili duruma öncelik vermektedir. İşçinin, işverenin emir ve talimatları altında, belirli bir ücret (bu ücret ayni bir yardım olan konut tahsisi de olabilir) karşılığında iş görmesi, hizmet sözleşmesinin varlığı için yeterlidir.
Bu konudaki uyuşmazlıklarda ispat büyük önem taşır. Yargıtay, tanık beyanlarını bu tür davalarda kilit delil olarak kabul etmektedir. Örneğin, Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin E. 1993/7332, K. 1994/529 sayılı kararında, kira karşılığı oturan bir kişinin aynı zamanda kapıcılık hizmeti verdiğinin tanık beyanlarıyla doğrulanması halinde, taraflar arasında bir hizmet ilişkisinin varlığının kabul edilmesi gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.
Dahası, resmi kurum raporlarının dahi mutlak delil sayılmadığı durumlar mevcuttur. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin E. 2003/11721, K. 2003/12154 sayılı emsal kararında, SSK yoklama memurunun yetersiz bir incelemeye dayanarak iş ilişkisinin bulunmadığı yönünde hazırladığı rapora rağmen, tanıkların kapıcılık hizmetinin fiilen verildiğini doğrulaması üzerine, mahkemenin tanık beyanlarına itibar ederek iş ilişkisinin varlığına hükmetmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu kararlar, Yargıtay'ın işçiyi koruma ilkesi çerçevesinde, fiili çalışma durumunu her türlü şekli işlemin üzerinde tuttuğunu göstermektedir.
İş Akdinin Sona Ermesine İlişkin Özel Durumlar
Kapıcının kıdem tazminatına hak kazanması, iş akdinin belirli koşullar altında sona ermesine bağlıdır. Ancak bu süreçte de çeşitli hukuki incelikler ve uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bir Yıllık Kıdem Şartı: Kıdem tazminatının en temel koşulu, işçinin aynı işveren nezdinde en az bir yıl çalışmış olmasıdır. Bu süre, kanunun amir hükmüdür ve esnetilemez. Eğer kapıcının hizmet süresi, işe giriş ve çıkış tarihleri dikkate alındığında bir yılı doldurmuyorsa, kıdem tazminatı hakkı doğmaz. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin E. 2001/6747, K. 2001/8879 sayılı kararı, bu kuralın kesinliğini teyit ederek, bir yıllık sürenin dolmadığının resmi belgeler ve tanık beyanları ile tespit edilmesi halinde kıdem tazminatı talebinin reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Kısmi Ödemelerin Mahsubu: Bazen iş akdi sona erdiğinde, apartman yönetimi tarafından kapıcıya "kıdem tazminatı" adı altında bir miktar ödeme yapılır. Ancak bu ödeme, yasalara uygun olarak hesaplanan giydirilmiş brüt ücret üzerinden değil, daha düşük bir tutarda olabilir. Bu durumda kapıcı, eksik kalan kısım için dava açabilir. Mahkeme, alacağı hesaplarken daha önce yapılan kısmi ödemeyi elbette mahsup edecektir. Ancak burada kritik bir detay devreye girer. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E. 2014/1633, K. 2014/10313 sayılı kararına göre, yapılan kısmi ödemeler alacaktan düşülürken, bu ödemelerin yapıldığı tarihten itibaren işlemiş olan yasal faizlerinin de hesaplanarak toplam alacaktan indirilmesi gerekmektedir. Bu hesaplama yöntemi, işçinin haksız zenginleşmesini önlemeyi amaçlayan adil bir yaklaşımdır.
Özetle, kapıcı tazminatı sorumluluğu, kanunlar nezdinde açıkça kat maliklerine yüklenmiş bir borçtur. Kiracılar ve yeni malikler ise belirli koşullar altında ve sınırlı olarak bu sorumluluğa ortak olurlar. Tazminatın doğru hesaplanması, kapıcıya sağlanan konut ve fatura gibi yan hakların dahil edildiği giydirilmiş brüt ücret üzerinden yapılmalıdır. Uygulamada karşılaşılan gizli hizmet sözleşmesi gibi sorunlarda ise Yargıtay, şekle değil, fiili çalışma gerçeğine bakarak işçinin haklarını koruma eğilimindedir. Gerek kat maliklerinin gerekse apartman görevlilerinin, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkları önlemek adına hak ve yükümlülüklerini bilmeleri ve iş ilişkisini en başından itibaren yasal zeminde, yazılı bir sözleşme ile yürütmeleri en sağlıklı yoldur.