Kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar her geçen gün artıyor. Peki, kiracıyı hangi durumlarda ve nasıl tahliye edebilirsiniz? Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı en hızlı hukuki yol nedir? Tahliye taahhütnamesi nasıl düzenlenmeli? Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden iki haklı ihtara, ilamsız icra takibinden dava şartı arabuluculuğa kadar tüm süreci adım adım açıklıyoruz. Haklarınızı ve yükümlülüklerinizi öğrenerek hukuki süreçlerde bir adım önde olun.

Kira Uyuşmazlıklarında Genel Hukuki Çerçeve ve Görevli Mahkemeler

Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma veya ticari faaliyet hakkını ilgilendiren, toplumda en yaygın görülen sözleşme türlerinden biridir. Bu denli yaygın olması, taraflar arasında uyuşmazlık çıkma potansiyelini de beraberinde getirmektedir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü, belirli kanunlar ve usul kuralları çerçevesinde yürütülür. Bu sürecin en başında ise hangi kanunun uygulanacağı, hangi mahkemenin davaya bakacağı ve dava öncesi tamamlanması gereken yasal zorunlulukların ne olduğu gibi temel sorular yer alır.

Kira İlişkisini Düzenleyen Kanunlar

Türkiye'de kira ilişkilerinin temel yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'dur. Kanun, 299. ve 378. maddeleri arasında kira sözleşmesini genel ve özel hükümlerle kapsamlı bir şekilde düzenler. Bu düzenlemeler iki ana kategoriye ayrılır:

1. Genel Hükümler: Her türlü kira sözleşmesi için geçerli olan temel kuralları içerir.
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Özel Hükümler: Kanun koyucu, kiracıyı "zayıf taraf" olarak kabul ederek onu korumak amacıyla emredici nitelikte özel düzenlemeler getirmiştir. Bu hükümler, tarafların aksini kararlaştıramayacağı, kamu düzenine ilişkin kurallardır. Örneğin, kiraya verenin sözleşmeyi keyfi olarak sonlandırmasını engelleyen ve belirli sebeplere dayandıran tahliye kuralları bu kapsamdadır.

TBK m. 347 hükmü, bu koruyucu yaklaşımın en belirgin örneklerinden biridir. Bu maddeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya verene bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır.

Kira uyuşmazlıklarında başvurulan bir diğer önemli kanun ise İcra ve İflas Kanunu'dur (İİK). Özellikle kira bedelinin ödenmemesi durumunda alacağın tahsili ve kiracının tahliyesi için başlatılan icra takipleri, İİK hükümlerine göre yürütülür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Ayrımı

Bir davanın doğru mahkemede açılması, usul ekonomisi ve hak kaybının önlenmesi açısından hayati önem taşır. Kira uyuşmazlıklarında "görev" ve "yetki" kavramları sıklıkla karıştırılmaktadır.

• Görevli Mahkeme: Bir davaya hangi tür mahkemenin bakacağını ifade eder. Kira ilişkisinden kaynaklanan her türlü alacak, tazminat, kira tespiti ve tahliye davalarında, uyuşmazlığın değerine veya miktarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

• İstisnai Görevli Mahkeme: Ancak bu genel kuralın önemli bir istisnası vardır. Kiraya veren, ödenmeyen kira borçları için tahliye talepli bir ilamsız icra takibi başlattığında ve kiracı bu takibe yasal süresi içinde itiraz ettiğinde, sürecin devamı için başvurulacak mahkeme farklılaşır. Bu durumda kiraya verenin, itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi talebiyle açacağı davada görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi'dir. İcra Hukuk Mahkemesi, daha hızlı ve daha dar kapsamlı bir yargılama yapar.

• Yetkili Mahkeme: Davanın coğrafi olarak nerede görüleceğini belirtir. Kira davalarında genel yetki kuralı, sözleşmenin ifa edileceği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar, aralarındaki sözleşmede farklı bir yer mahkemesini yetkili kılabilirler (yetki sözleşmesi). Ancak bu durum, kanunun kesin yetki kuralı olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini ortadan kaldırmaz.

Dava Şartı Arabuluculuk Zorunluluğu

Türk hukuk sistemine getirilen önemli yeniliklerden biri de dava şartı arabuluculuktur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu kuralın amacı, tarafların mahkemeye gitmeden, daha hızlı ve daha az maliyetli bir şekilde anlaşarak uyuşmazlığı çözmelerini teşvik etmektir.

Arabuluculuk zorunluluğu, tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve tazminat gibi konuların neredeyse tamamını kapsamaktadır. Dava açmak isteyen taraf, öncelikle arabuluculuk bürosuna başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, bu durumu belgeleyen "anlaşamama son tutanağı" ile birlikte görevli ve yetkili mahkemede dava açılabilir. Mahkeme, arabuluculuk sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığını re'sen (kendiliğinden) kontrol eder ve bu şart yerine getirilmemişse davayı usulden reddeder.

Bu zorunluluğun en önemli istisnası, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takipleri ve bu takiplere bağlı itirazın kaldırılması süreçleridir. Kiraya veren, ödenmeyen kiralar için doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatabilir; bu yol için arabuluculuk şartı aranmaz.

Dava Yoluyla Tahliyenin Başlıca Nedenleri

Kira sözleşmeleri, taraflara belirli hak ve yükümlülükler getiren ve süreklilik arz eden sözleşmelerdir. Kanun koyucu, kiracının barınma hakkını korumak amacıyla kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye talep etme hakkını belirli ve sınırlı sebeplere bağlamıştır. Bu sebeplerin dışındaki bir gerekçeyle tahliye davası açılması mümkün değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu sebepleri açıkça düzenlemiş olup, tahliye ancak bu şartların varlığı halinde bir mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir.

Kiraya Veren veya Yeni Malikin İhtiyacı

Tahliye davalarında en sık karşılaşılan nedenlerden biri, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralanana ihtiyaç duymasıdır. Bu durum, TBK m. 350 kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren;

• Kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocukları, torunları),
• Üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası),
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

için konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması esastır. Yargıtay içtihatlarına göre, geçici veya keyfi bir istek, ihtiyaç olarak kabul edilmemektedir. Kiraya verenin, ihtiyacın varlığını mahkemede inandırıcı delillerle ispatlaması gerekir. Bu sebeple tahliye davası açılabilmesi için, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde davanın açılması zorunludur.

Benzer bir durum, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik için de geçerlidir. TBK m. 351'e göre, taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yukarıda sayılan yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Yeni malikin önünde iki seçenek bulunmaktadır:

1. Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, bu bildirimden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
2. Alternatif olarak, mevcut kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek, sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alındığında, kiraya vereni önemli bir yükümlülük beklemektedir. TBK m. 355 uyarınca, kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, ihtiyaç nedeniyle boşalttığı taşınmazı üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranması halinde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat

Kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerektiğinde ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. TBK m. 350'de düzenlenen bu sebep, basit bir tadilat veya onarımı kapsamaz. Yapılacak işlemin, taşınmazın yapısını temelden etkileyen ve kullanımını tamamen engelleyen nitelikte olması gerekir. Bu durumda da dava, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü, kiraya verene güçlü bir tahliye hakkı tanıyan en önemli araçlardan biridir. TBK m. 352/1 hükmüne göre, bu taahhüdün geçerli sayılabilmesi için bazı sıkı şartları taşıması gerekir:

• Taahhüt yazılı olmalıdır.
• Taahhüt, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce imzalanan taahhütnameler, kiracının baskı altında olduğu kabul edildiğinden genellikle geçersiz sayılır.
• Boşaltma tarihi net olarak belirtilmelidir.

Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi yoluyla tahliye talep edebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin kaçırılması halinde taahhüde dayalı tahliye hakkı kaybedilir.

Kira Ödemelerinde Temerrüt ve Diğer Sebepler

Kiracının en temel borcu olan kira bedelini ödememesi, hem icra takibi hem de dava yoluyla tahliye için geçerli bir sebeptir. Doğrudan icra takibi yoluna ek olarak, TBK m. 352/2 kiraya verene farklı bir imkân daha sunar: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye. Buna göre, kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki defa haklı ve yazılı ihtar gönderilmişse, kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. İhtardan sonra yapılan ödemeler, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz ve dava açma hakkını engellemez.

Kanun, bu temel sebeplerin yanı sıra, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (sadece konut kiraları için geçerli) ve bu durumun kiraya veren tarafından sözleşme kurulurken bilinmemesi halinde de sözleşme sonunda tahliye davası açma imkânı tanımıştır.

Kira Borcunun Ödenmemesi Halinde İcra Yoluyla Tahliye

Kira sözleşmesinden doğan en temel uyuşmazlıklardan biri, kiracının kira bedelini hiç ödememesi veya eksik ödemesidir. Bu durumla karşılaşan kiraya verenler için Türk hukuku, hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının taşınmazdan çıkarılmasını hedefleyen pratik ve hızlı bir yol sunmaktadır: tahliye talepli ilamsız icra takibi. Bu yöntem, diğer tahliye nedenlerine göre daha seri sonuç alınabilmesi nedeniyle sıkça tercih edilmektedir. Sürecin doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi

Kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmesi halinde, kiraya verenin mahkemede dava açmadan doğrudan icra dairesine başvurarak başlatabildiği bu hukuki yola "ilamsız icra takibi" denir. Bu takibin en önemli özelliği, alacak talebiyle birlikte tahliye talebini de içermesidir. Kiraya veren, yetkili icra dairesine başvurarak ödenmemiş kira bedellerinin (ve varsa yan giderlerin) tahsilini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini aynı anda talep eder.

Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu'nda özel olarak düzenlenmiş olan "Örnek No: 13" olarak bilinen ödeme emrinin düzenlenmesiyle başlar. Gönderilen bu ödeme emri, kiracıya hem bir borç bildirimi hem de bir ihtar niteliği taşır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi, kiraya verenin temerrüt nedeniyle sözleşmeyi feshedebilmesi için kiracıya yazılı olarak bir süre vermesi gerektiğini düzenler. İşte bu icra takibiyle gönderilen ödeme emri, kanunun aradığı bu yazılı ihtar şartını da yerine getirmiş olur. Ödeme emrinde, talep edilen kira borcunun hangi aylara ait olduğu ve miktarı net bir şekilde belirtilmeli, ayrıca ödeme ve itiraz süreleri ile bu sürelere uyulmamasının hukuki sonuçları (tahliye) açıkça yazılmalıdır.

Ödeme ve İtiraz Süreleri

Kiracı, kendisine tebliğ edilen "Örnek No: 13" ödeme emrine karşı iki temel hakka sahiptir: borcu ödemek veya takibe itiraz etmek. Bu hakların kullanımı, kanunla belirlenmiş kesin sürelere tabidir.

• İtiraz Süresi: Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde icra dairesine başvurarak takibe itiraz edebilir. Bu itiraz, borcun tamamına, bir kısmına veya kira sözleşmesindeki imzaya yönelik olabilir. Kiracının süresi içinde itiraz etmesi halinde, icra takibi kendiliğinden durur. Bu noktadan sonra kiraya veren, alacağını tahsil etmek veya tahliyeyi sağlamak için herhangi bir haciz işlemi yapamaz.
• Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıya tanınan yasal ödeme süresi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren en az 30 gündür. Bu süre, TBK m. 315'in amir hükmü gereğidir ve ödeme emrinde açıkça belirtilmelidir. Kiracı, bu 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse, temerrüt ortadan kalkacağı için tahliyesi istenemez.

Burada kritik bir ayrım bulunmaktadır: Kiracı, 7 günlük sürede itiraz etmez ancak 30 günlük ödeme süresi geçtikten sonra borcu öderse ne olur? Bu durumda, kiracı borcu ödediği için hakkında haciz işlemi yapılamaz. Ancak, borcu yasal 30 günlük sürede ödemeyerek temerrüde düştüğü gerçeği değişmez. Dolayısıyla, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı saklı kalır.

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kiracının yasal 7 günlük süre içinde icra takibine itiraz etmesiyle duran takibin devamını sağlamak için kiraya verenin dava açması gerekir. Bu noktada yetkili ve görevli mahkeme, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişir. Eğer kira sözleşmesi noter tarafından düzenlenmemiş adi yazılı bir belge ise ve kiracı borca itiraz etmişse, kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 aylık hak düşürücü süre içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açmalıdır.

Bu dava, genel mahkemelerdeki davalara göre daha basit usullerle ve daha hızlı görülür. Mahkeme, takibin dayanağı olan kira sözleşmesini, ödeme belgelerini ve tarafların iddialarını inceler. Kiracı, borcu ödediğini yalnızca banka dekontu veya kiraya verenin imzasını taşıyan yazılı bir makbuz gibi kesin belgelerle ispatlayabilir.

Mahkeme, kiracının itirazının haksız olduğuna kanaat getirirse, itirazın kaldırılmasına, takibin devamına ve kiracının tahliyesine karar verir. Ayrıca, kiraya verenin talebi halinde, haksız itirazda bulunan kiracıyı, takip konusu alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edebilir. Bu tazminat, borçluların kötü niyetli itirazlarla süreci uzatmasını engellemeyi amaçlayan caydırıcı bir yaptırımdır. Mahkemenin tahliye kararı vermesiyle birlikte, kiraya veren bu kararı icra dairesi aracılığıyla uygulayarak taşınmazın fiilen boşaltılmasını sağlayabilir.

Tahliye Davalarında Güncel Yargıtay İçtihatları ve Özel Durumlar

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar, yalnızca kanun metinleriyle değil, aynı zamanda Yargıtay'ın bu metinleri yorumlayarak oluşturduğu içtihatlarla şekillenir. Kanun hükümlerinin somut olaylara nasıl uygulanacağını gösteren bu kararlar, hem kiracılar hem de kiraya verenler için yol gösterici niteliktedir. Özellikle tahliye davalarında sıkça karşılaşılan bazı özel durumlar, Yargıtay kararları ışığında netlik kazanmıştır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü, tahliye için geçerli bir sebeptir. Ancak uygulamada en çok tartışılan konu, kira sözleşmesiyle aynı anda veya boş olarak imzalatılan taahhütnamelerin hukuki durumudur. Kiracılar genellikle, bu belgeleri baskı altında veya içeriğini tam bilmeden imzaladıklarını iddia etmektedir.

Bu noktada Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, ispat yükünün kimde olduğuna odaklanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 tarihli kararı, bu konudaki belirsizlikleri büyük ölçüde gidermiştir. Kurul, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerektiğini teyit etmekle birlikte, tarih kısımları boş bırakılarak imzalanan bir taahhüdün tek başına geçersiz sayılamayacağına hükmetmiştir. Buna göre, taahhüdü boş olarak imzalayan kiracı, bu belgenin sonradan anlaşmaya aykırı veya kendi iradesi dışında doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını yazılı delillerle ispatlamakla yükümlüdür. Aksi takdirde, metin üzerindeki tarihler geçerli kabul edilir ve kiraya veren, taahhüt edilen tarihte tahliye talep etme hakkını kullanabilir. Bu karar, kiraya veren lehine güçlü bir koruma sağlarken, kiracıların imzaladıkları belgelere karşı daha dikkatli olmaları gerektiğini ortaya koymaktadır.

İhtiyaç İddiasının Varlığı ve Samimiyeti

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı, en temel tahliye nedenlerinden biridir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay, bu kriterleri titizlikle incelemekte ve soyut beyanları yeterli görmemektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.06.2021 tarihli kararı, ihtiyaç iddiasının sürekliliğine dikkat çeken emsal bir nitelik taşır. Karara göre, ihtiyaç iddiasının sadece dava açıldığı tarihte mevcut olması yeterli değildir; bu ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi zorunludur. Örneğin, dava devam ederken kiraya verenin ihtiyacını karşılayacak başka bir taşınmaz edinmesi veya ihtiyacın ortadan kalkması durumunda, dava "konusuz kalma" nedeniyle reddedilebilir. Mahkemeler, kiraya verenin yaşam koşullarını, dava açmadan önce başka boş mülkünün olup olmadığını ve ileri sürdüğü ihtiyacın hayatın olağan akışına uygunluğunu detaylı bir şekilde değerlendirir. Geçici veya gelecekte doğması muhtemel bir ihtiyaç, samimi kabul edilmez ve tahliye için yeterli görülmez.

Kira Bedeli ve Sorumluluklar

Tahliye davaları kadar, kira bedelinin ödenmesi ve buna bağlı sorumluluklar da uyuşmazlıkların merkezinde yer alır. Kiranın eksik ödenmesi, ödeme masrafları ve kiralananın teslimi gibi konularda Yargıtay'ın netleştirdiği önemli ilkeler bulunmaktadır.

• Eksik Ödemenin Sonuçları: Kiracıların sıkça yaptığı hatalardan biri, yasal veya sözleşmesel artış oranını uygulamadan eski kira bedelini ödemeye devam etmektir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 31.05.2023 tarihli kararına göre, kiraya verenin bu eksik ödemeyi ihtirazi kayıt koymadan (itirazsız bir şekilde) kabul etmesi, yasal artış hakkından zımnen vazgeçtiği anlamına gelmez. Kiraya veren, geçmişe dönük kira farklarını talep edebileceği gibi, bu eksik ödemeyi gerekçe göstererek kiracıya "iki haklı ihtar" sürecini de başlatabilir.

• Ödeme Masraflarının Sorumlusu: Kira bedeli banka havalesi ile ödendiğinde ortaya çıkan masrafların kime ait olacağı da bir diğer tartışma konusudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.11.2021 tarihli kararı, bu konuya son noktayı koymuştur. Karara göre borcun ifa edildiği yer, kiraya verenin banka hesabıdır ve ödeme masrafları borçluya, yani kiracıya aittir. Kiracı, havale masrafını düşerek kira bedelini yatırırsa, kira borcunu eksik ödemiş sayılır ve bu durum temerrüt sebebi oluşturabilir.

• Kiracının Sorumluluğunun Sona Ermesi: Kira ilişkisi bittiğinde kiracının kira bedeli ve aidat gibi yan giderlere ilişkin sorumluluğu ne zaman sona erer? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.03.2022 tarihli kararı, kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak teslim edilmesinin önemini vurgular. Buna göre, kiracının sorumluluğu, anahtarı noter aracılığıyla bir ihtarname ile teslim ettiğine dair tebliğ tarihine kadar devam eder. Anahtarın emlakçıya, kapıcıya veya sözlü olarak teslimi, hukuken geçerli bir teslim sayılmaz ve kiracı, fiilen kullanmasa dahi kira bedelinden sorumlu tutulmaya devam edebilir.

Görüldüğü üzere, kira uyuşmazlıkları ve tahliye süreçleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan temel kuralların yanı sıra, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen dinamik bir hukuk alanıdır. Kiraya verenin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira borcunun ödenmemesi gibi tahliye sebepleri, belirli usul ve sürelere tabidir. Özellikle 1 Eylül 2023'ten itibaren zorunlu hale gelen arabuluculuk kurumu, dava süreçlerine yeni bir boyut getirmiştir. İcra takibi yoluyla tahliye gibi hızlı bir yöntemden, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen daha kapsamlı davalara kadar uzanan bu süreçlerde hak kaybı yaşamamak, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin yasal hak ve yükümlülüklerini bilmelerine ve süreci profesyonel bir hukuki destekle yürütmelerine bağlıdır.