Kira hukuku alanında önemli bir yere sahip olan tahliye taahhütnamesi, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından kritik öneme sahip bir belgedir. Bu yazımızda, tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları ve uygulama süreçleri hakkında kapsamlı bilgiler sunuyoruz. Yasal dayanakları ve Yargıtay kararları ışığında konuyu ele alarak, pratik uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm önerileri getiriyoruz.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği ve Yasal Dayanakları

Tanımı ve Amacı

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiraladığı taşınmazı boşaltacağına dair kiraya verene karşı yaptığı yazılı irade beyanıdır. Bu hukuki müessese, kira hukukunda kiraya verenin korunması amacıyla düzenlenmiş önemli bir araç niteliğindedir.

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine düzenlenmiş koruyucu hükümler içermektedir. Bu durum, kiraya verenlerin kira sözleşmelerini sona erdirmesini oldukça zorlaştırmaktadır. Normal şartlarda kiraya veren, bir yıl ve on yenileme dönemi olmak üzere toplam on bir yıl boyunca sözleşmeye bağlı kalmakta ve sınırlı fesih sebepleri dışında kiracıyı tahliye edememektedir.

Tahliye taahhütnamesi, bu zorlu şartlar karşısında kiraya verene tazminat yükümlülüğü olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirme imkanı sağlayan hukuki bir çözüm olarak ortaya çıkmıştır. Bu taahhüt sayesinde, kiracı belirttiği tarihte taşınmazı boşaltmadığı takdirde, kiraya veren hızlı ve etkili bir şekilde tahliye işlemlerini başlatabilmektedir.

Hukuki niteliği bakımından tahliye taahhütnamesi, öğretide farklı görüşlerle açıklanmaktadır. Bu görüşler arasında ikale sözleşmesi yapma borcu yükleyen sözleşme, tahliye yükümlülüğü getiren borçlandırıcı işlem ve şarta ve vadeye bağlı ikale sözleşmesi yaklaşımları yer almaktadır.

Yasal Düzenlemeler

Tahliye taahhütnamesinin temel yasal dayanağını TBK m.352/1 hükmü oluşturmaktadır. Bu madde şu şekilde düzenlenmiştir:

"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Bu hüküm, tahliye taahhütnamesinin sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanabileceğini göstermektedir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmeleri bu düzenlemenin kapsamı dışında kalmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi aynı zamanda 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m.7/1-a bendinde de düzenlenmiştir. Bu hüküm, kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceğinin yazılı olarak bildirilmesine rağmen tahliye edilmemesi durumunda, kiraya verenin icra dairesine müracaat edebileceğini veya tahliye davası açabileceğini öngörmektedir.

Tahliye taahhütnamesinin hukuki temeli TBK m.26-27'de düzenlenen sözleşme serbestisi prensibine dayanmaktadır. Bu ilke gereğince taraflar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme yapma ve içeriğini belirleme konusunda serbesttirler.

TBK m.170 hükmü ise şartlı tahliye taahhütnamelerinin hukuki dayanağını oluşturmaktadır. Bu madde, sözleşmelerin şarta bağlanabileceğini düzenlemekte olup, tahliye taahhütnamelerinin de belirli şartların gerçekleşmesine bağlı olarak düzenlenebilmesine imkan sağlamaktadır.

Bu yasal düzenlemeler çerçevesinde tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin haklarını koruyan ancak aynı zamanda kiracının serbest iradesini ön planda tutan dengeleyici bir hukuki araç olarak karşımıza çıkmaktadır. Yasanın getirdiği şartlar ve sınırlamalar, hem kiraya verenin hakkını korumasını hem de kiracının mağdur edilmemesini hedeflemektedir.

Bu hukuki müessesenin etkin kullanımı için yasal şartların tam olarak yerine getirilmesi ve ilgili mevzuatın doğru bir şekilde uygulanması büyük önem taşımaktadır.

Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları tarafından belirlenen belirli şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar, hem şekli hem de özü açısından değerlendirilmeli ve zamansal koşullar da göz önünde bulundurulmalıdır.

Şekli Şartlar

Tahliye taahhütnamesi için en temel gereklilik yazılı şekil koşuludur. TBK m. 352/1 hükmü açıkça taahhüdün yazılı olarak verilmesi gerektiğini belirtmektedir. Bu şart, kira sözleşmesi için herhangi bir şekil koşulu aranmazken, tahliye taahhüdü için özel bir düzenleme getirmektedir.

Yazılı şekil açısından dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Adi yazılı şekil yeterli kabul edilmekte olup, noter düzenlemesi zorunlu değildir
• Taahhütnamede kiracının kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi ve tahliye tarihi açık şekilde belirtilmelidir
• Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde, tüm kiracıların taahhütnameyi imzalaması zorunludur
• Tüzel kişi kiracılar için temsile yetkili organ veya temsilci tarafından imzalanması gerekmektedir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.1.1999 tarihli E.6–29/K.11 sayılı kararı, bu konuda önemli bir içtihat oluşturmuştur. Karara göre, taahhütname boş imzalanmış ve sonradan doldurulmuş olsa bile geçerliliğini korumaktadır. Kiracı boş taahhütnameyi vererek bunun doldurulabileceğini kabul etmiş sayılmaktadır.

Özü Şartlar

Tahliye taahhütnamesinin öz açısından geçerliliği için serbest irade koşulu temel öneme sahiptir. Bu kapsamda değerlendirilmesi gereken unsurlar:

İrade Beyanının Sakatlanmamış Olması: Kiracının taahhüdü verirken herhangi bir aldatma, tehdit veya zorlamaya maruz kalmaması gerekmektedir. TBK m. 39 hükmü uyarınca, kiracı baskı-cebir altında verdiği taahhüdü bir yıllık süre içinde iptal edebilmektedir.

Yetkili Kişi Tarafından Verilmesi: Taahhüd, kiracı tarafından bizzat veya yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmelidir. Vekaletname ile verilen taahhütlerde özel yetki bulunması gerekip gerekmediği konusu öğretide tartışmalıdır.

Belirlilik Şartı: Tahliye tarihinin kesin ve açık şekilde belirlenmesi zorunludur. Tarihin belirsiz veya şartlı olması durumunda taahhüdün geçerliliği sorgulanabilir.

Zaman Şartları

Tahliye taahhütnamesinin zamansal açıdan geçerli olabilmesi için kritik önem taşıyan şartlar bulunmaktadır:

Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmesi: En önemli zaman şartı, taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmiş olmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/7505 E., 2015/10435 K. sayılı kararı bu konuda net bir içtihat oluşturmuştur. Karara göre, kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhüt geçerli kabul edilmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19/02/2007 tarihli 12786 E./1515 K. sayılı kararında belirtildiği üzere: "Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Davalının taahhüdün sözleşme ile aynı tarihte alındığına ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir."

Taşınmazın Tesliminden Sonra: TBK m. 352/1 hükmü açıkça "kiralananın teslim edilmesinden sonra" ibaresini kullanarak, taahhüdün taşınmazın fiili tesliminden sonra verilmesi gerektiğini belirtmektedir.

İspat Yükümlülüğü: Taahhütnamenin sözleşmeyle beraber düzenlendiği iddiasının yazılı delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. Bu ispat yükü kiracıya aittir.

Özel Durumlar: Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde, yeni kira dönemi için verilen taahhütnameler geçerli kabul edilebilmektedir. Ancak bu durumda bile taahhüdün yenileme işleminden sonra düzenlenmesi şarttır.

Bu şartların tamamının bir arada bulunması halinde tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli hale gelmekte ve kiraya verene güçlü bir hukuki dayanak sağlamaktadır. Şartların eksik olması durumunda ise taahhüdün geçersizliği gündeme gelebilmektedir.

Tahliye Prosedürü ve Hukuki Yollar

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde iki farklı hukuki yol izleyebilir. Bu yollardan seçim yapmada kiraya veren serbesttir, ancak her iki yolda da belirli sürelere riayet edilmesi zorunludur.

İcra Takibi

İİK m.272 hükmü uyarınca, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu prosedür, dava açmaya kıyasla daha hızlı sonuç alınmasını sağlayan etkili bir hukuki yoldur.

İcra takibi süreci şu aşamalardan oluşmaktadır:

• İcra dairesi, kiracıya 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi için ödeme emri düzenler
• Kiracı, 7 günlük itiraz süresi içerisinde bu emre itiraz edebilir
• İtiraz edilmemesi halinde tahliye işlemi gerçekleştirilir
• İtiraz edilmesi durumunda kiraya veren 6 ay içerisinde itirazın kaldırılması veya 1 yıl içerisinde itirazın iptali için dava açabilir

İcra takibinin başlatılabilmesi için tahliye taahhüdünün geçerli şartları taşıması ve taahhüt tarihinin geçmiş olması gerekmektedir. İcra müdürü, taahhütnamenin şekli açıdan uygunluğunu kontrol ederek takibe karar verir.

Dava Yolu

Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Bu yol özellikle taahhütnamenin geçerliliği konusunda tereddüt yaşanan durumlarda tercih edilebilir.

Dava yolunun özellikleri şunlardır:

• Dava, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır
• Mahkeme, taahhütnamenin geçerlilik şartlarını inceleyerek karar verir
• Dava süreci icra takibine göre daha uzun sürmekle birlikte, hukuki güvence açısından daha kapsamlı koruma sağlar
• Mahkeme kararı kesinleştiğinde icra edilebilir

Dava açılırken tahliye taahhüdünün tüm geçerlilik şartlarını taşıdığının ispatlanması gerekmektedir. Özellikle taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra düzenlendiğinin ve serbest irade ile verildiğinin kanıtlanması önem taşır.

Hak Düşürücü Süreler

Tahliye prosedürünün en kritik unsuru 1 aylık hak düşürücü süredir. Bu süre, taahhüt edilen tarihten itibaren başlar ve hâkim tarafından resen nazara alınır.

Hak düşürücü süreyle ilgili önemli noktalar:

• Süre takvim ayı olarak değil, 30 günlük süre olarak hesaplanır
• Bu süre içerisinde dava açılmadığı veya icra takibi başlatılmadığı takdirde kiraya verenin hakkı kesin olarak düşer
• Sürenin geçirilmesi halinde yeni bir tahliye taahhüdü alınması gerekir
• Mahkeme bu süreyi re'sen değerlendirmek zorundadır

TBK m.353 hükmü özel bir durum öngörmektedir. Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya bildirim yaparsa, bu süre bir kira yılı uzamaktadır. Ancak bu hüküm sınırlı şartlarda uygulanabilir ve kiraya verenin özel bir beyanda bulunmasını gerektirir.

Prosedür seçiminde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• İcra takibi daha hızlı sonuç verir ancak itiraz riski taşır
• Dava yolu daha güvenli olmakla birlikte uzun sürebilir
• Her iki durumda da 1 aylık süreye mutlak suretle riayet edilmesi gerekir
• Kiracının ödeme gücü ve itiraz eğilimi prosedür seçimini etkileyebilir

Tahliye prosedürünün başarılı bir şekilde yürütülebilmesi için taahhütnamenin geçerlilik şartlarının eksiksiz olarak yerine getirilmesi ve yasal sürelere titizlikle uyulması zorunludur.

Özel Durumlar ve Yargıtay İçtihatları

Tahliye taahhütnamesi uygulamasında bazı özel durumlar ortaya çıkmakta ve bu durumlarla ilgili Yargıtay'ın emsal niteliğindeki kararları bulunmaktadır. Bu bölümde, şartlı taahhütnameler, tüzel kişi kiracılar ve aile konutu gibi özel durumlar ele alınacaktır.

Şartlı Taahhütnameler

Şartlı tahliye taahhütnamesi, belirli bir şartın gerçekleşmesi halinde kiracının taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği belgedir. Bu konuda doktrinde farklı görüşler bulunmakla birlikte, Yargıtay'ın yerleşik içtihatı şartlı taahhütnamenin geçerli olduğu yönündedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 170. maddesi uyarınca sözleşmeler şarta bağlanabilir. Bu hüküm, tahliye taahhütnamelerinin de şartlı olarak düzenlenebileceğinin hukuki dayanağını oluşturmaktadır.

Y. 6. HD 07.04.2009 T. E.2009/1388 K.2009/2938 sayılı kararında Yargıtay, şartlı tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna ve şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazandığına hükmetmiştir. Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:

"Borçlar Kanunu'nun 149. maddesi gereğince sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa, tahliye taahhütnamelerinin de şartlı düzenlenebileceği kabul edilmelidir."

Y. 6. HD 2015/11188 E. 2016/839 K. sayılı kararında da benzer şekilde, şartlı taahhüdün TBK madde 170 uyarınca geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu belirtilmiştir.

Şartlı taahhütnamelerde dikkat edilmesi gereken husus, şartın belirli veya belirlenebilir olması gerektiğidir. Belirsiz veya muğlak şartlar içeren taahhütnameler geçerli olmayacaktır.

Tüzel Kişi Kiracılar

Tüzel kişilerin kiracı olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin kim tarafından verilebileceği önemli bir konudur. Bu durumda temsil yetkisine sahip organ veya kişilerin taahhütnameyi imzalaması gerekmektedir.

Y. 6. HD 26.02.2014 T. E.16778 K.2152 sayılı kararında Yargıtay, tüzel kişi kiracılarda taahhütnamenin temsile yetkili organ tarafından verilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu karara göre:

• Limited şirketlerde müdürler kurulu kararı ile yetkilendirilmiş kişiler
• Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyeleri veya genel müdür
• Dernek ve vakıflarda yönetim kurulu üyeleri

tahliye taahhütnamesi verebilecek yetkili kişiler arasında yer almaktadır.

Tüzel kişi kiracılarda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, imza sirkülerinin ve yetki belgelerinin taahhütnameye eklenmesi veya noter tarafından teyit edilmesidir. Bu belgeler olmaksızın verilen taahhütnameler geçersiz sayılabilir.

Aile Konutu

Aile konutuna ilişkin kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesi verilmesi durumunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi hükümleri dikkate alınmalıdır.

TMK m.194/1 uyarınca, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesi eşlerden biri tarafından yapılmış olsa bile, bu sözleşmeyi sona erdiren işlemler için diğer eşin rızası gereklidir. Bu hüküm, tahliye taahhütnamesi için de geçerlidir.

TBK m.349 hükmü de bu durumu desteklemekte ve aile konutunda eşlerden birinin verdiği taahhüde diğer eşin açıkça rıza göstermesi gerektiğini düzenlemektedir.

Uygulamada karşılaşılan durumlar şunlardır:

• Eş rızası alınmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersizdir
• Rıza beyanı yazılı şekilde alınmalıdır
• Eşin sonradan onay vermesi mümkündür
• Boşanma davası devam ederken verilen taahhütnameler özel değerlendirme gerektirir

Y. 3. HD 21.02.2023 T. 2022/8307 E., 2023/168 K. sayılı kararında Yargıtay, tanzim tarihi bulunmayan taahhütnamelerde "içinde kiracı olarak bulunduğum" ibaresinin varlığının, taahhütnamenin sözleşmeden sonra düzenlendiğinin kabulü için yeterli olduğunu belirtmiştir. Bu karar, özellikle aile konutu kiralarında sıkça karşılaşılan tarihlendirme sorunları için önemli bir içtihat oluşturmaktadır.

Bu özel durumlar, tahliye taahhütnamesi uygulamasında titizlikle değerlendirilmesi gereken hususlardır. Her bir duruma özgü hukuki gereklilikler yerine getirilmediğinde taahhütname geçersiz hale gelebilmekte ve kiraya verenin beklediği hukuki koruma sağlanamamaktadır.

Geçersizlik Halleri ve Korunma Yolları

Tahliye taahhütnamesi güçlü bir hukuki araç olmakla birlikte, belirli hallerde geçersiz sayılabilir ve bu durumda hem kiracılar hem de kiraya verenler için çeşitli koruma mekanizmaları devreye girer.

Geçersizlik Nedenleri

Tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine yol açan başlıca nedenler şekli eksiklikler, iradenin sakatlığı ve hukuka aykırı düzenlemeler şeklinde sınıflandırılabilir.

Şekli eksiklikler açısından, taahhütnamenin yazılı şekilde düzenlenmemiş olması, yetkisiz kişi tarafından verilmesi veya belirli tarih içermemesi geçersizlik sebebidir. Özellikle birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde tüm kiracıların imzasının bulunmaması kritik bir eksikliktir.

İradenin sakatlığı durumunda, kiracının aldatılması, tehdit edilmesi veya yanıltılması halinde taahhütname geçersiz hale gelir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/13547 E., 2014/5798 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, taahhütteki bilgilerin sonradan eklendiği iddiasının kiracı tarafından yazılı delille ispatlanması gerekir. Bu durum, boş imzalanmış taahhütnamelerin kötüye kullanımına karşı önemli bir güvence oluşturur.

Hukuka aykırı düzenlemeler kapsamında, TBK hükümlerine aykırı şartlar içeren veya kiracının temel haklarını ihlal eden taahhütnameler geçersizdir. Ayrıca kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen taahhütnameler de geçersiz sayılmaktadır.

Kiracı Hakları

Kiracılar, geçersiz tahliye taahhütnamelerine karşı çeşitli hukuki koruma yollarına başvurabilirler. En temel hak, geçersizlik iddiasında bulunma ve bu iddiayı mahkeme önünde savunma hakkıdır.

İtiraz hakkı kapsamında kiracı, icra takibine konu olan tahliye emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren, itirazın kaldırılması için 6 ay içerisinde mahkemeye başvurmak zorundadır.

İptal davası açma hakkı da kiracıların önemli korunma yollarından biridir. TBK madde 39 uyarınca, baskı veya cebir altında verilen taahhütnameler için bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde iptal davası açılabilir.

Delil toplama ve ispat yükü konusunda kiracının hakları bulunmaktadır. Taahhütnamenin geçersizliğini iddia eden kiracı, bu durumu yazılı delillerle ispat etmek zorundadır. Ancak kiraya verenin de taahhütnamenin geçerli şekilde alındığını ispat yükümlülüğü vardır.

Hukuki Güvenceler

Hukuk sistemi, tahliye taahhütnamesi uygulamasında hem kiraya veren hem de kiracı açısından adil bir denge kurulması için çeşitli güvenceler öngörmüştür.

Mahkeme denetimi en önemli güvencelerden biridir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 02.07.2014 tarihli E. 2013/16564 K. 2014/8813 sayılı kararında belirtildiği üzere, taahhütnameye cezai şart eklenebileceği ancak mahkeme tarafından TBK 182/son maddesi uyarınca hakkaniyetli olup olmadığının incelenmesi gerekir. Bu düzenleme, aşırı cezai şartların kiracıyı mağdur etmesini önler.

Hak düşürücü süre düzenlemesi de her iki taraf için güvence oluşturur. Kiraya verenin taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde işlem yapma zorunluluğu, belirsizliklerin uzun süre devam etmesini önler ve kiracı açısından öngörülebilirlik sağlar.

Yargısal denetim mekanizması sayesinde, tahliye taahhütnamelerinin hukuka uygunluğu mahkemeler tarafından her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilir. Bu durum, şablonlaşmış ve hukuka aykırı uygulamaların önüne geçer.

Bilgilendirme yükümlülüğü de önemli bir güvence mekanizmasıdır. Kiraya verenin, kiracıyı taahhütnamenin hukuki sonuçları hakkında yeterli şekilde bilgilendirmesi beklenir.

---

Tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine dayanan ve kira hukuku uygulamasında sıklıkla başvurulan önemli bir hukuki enstrümandır. Bu taahhüdün geçerliliği için yazılı şekil, serbest irade, belirli tarih, kira sözleşmesinden sonra düzenleme ve yetkili kişi tarafından verilme şartlarının eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekir.

Kiraya verenler açısından hızlı tahliye imkanı sağlayan bu mekanizma, bir aylık hak düşürücü süre içerisinde icra takibi veya dava yoluyla uygulanabilir. Ancak kiracıların da çeşitli koruma yolları bulunmakta ve mahkeme denetimi sayesinde hukuka aykırı uygulamaların önüne geçilmektedir.

Yargıtay içtihatları ışığında şekillenen bu hukuki kurum, hem kiraya veren hem de kiracı haklarının korunması açısından dikkatli bir uygulamayı gerektirir. Her iki tarafın da hukuki danışmanlık alması ve taahhütnamenin tüm şartlarının detaylı şekilde belirlenmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.