Mülkünüzün veya yaşadığınız çevrenin kaderini etkileyen imar planı değişiklikleri her zaman hukuka uygun olmayabilir. Kamu yararına, şehircilik ilkelerine veya üst ölçekli planlara aykırı olduğunu düşündüğünüz imar planlarına karşı dava açma hakkınız bulunmaktadır. İmar planı değişikliği iptal davası nedir, kimler dava açabilir, dava açma süreleri nelerdir ve süreç nasıl işler? Bu yazımızda, hukuki haklarınızı korumanız için bilmeniz gereken tüm detayları, ilgili kanun maddeleri ve güncel Danıştay kararları ışığında sizler için derledik.

İmar Planları: Hukuki Tanımı, Türleri ve Hiyerarşisi

İmar planı değişikliği iptal davasının temelini, planların kendisi oluşturur. Bu nedenle dava sürecini ve hukuki gerekçeleri doğru anlayabilmek için öncelikle imar planlarının ne olduğunu, hangi amaçla yapıldığını ve aralarındaki katı hiyerarşik ilişkiyi kavramak esastır. İmar planları, basit birer harita veya çizimden ibaret olmayıp, bir bölgenin gelecekteki gelişimini, sosyal ve fiziki yapısını düzenleyen, kamu yararı amacıyla özel mülkiyet hakkına müdahale edebilen bağlayıcı idari işlemlerdir.

İmar Planı Nedir ve Amacı

İmar planı, en genel tanımıyla, bir yerleşim yerindeki arazi parçalarının kullanım şekillerini, yapılaşma koşullarını, nüfus yoğunluğunu, ulaşım ağlarını ve sosyal donatı alanları gibi kamusal ihtiyaçları belirleyen, hukuki sonuç doğuran metin ve paftalardan oluşan bir bütündür. Bu planların temel yasal çerçevesi 3194 sayılı İmar Kanunu ile çizilmiştir. Kanunun amacı, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun, düzenli ve planlı bir şekilde teşekkülünü sağlamaktır.

Dolayısıyla imar planlarının nihai hedefi, bireysel menfaatlerden ziyade kamu yararını korumaktır. Plansız ve çarpık kentleşmenin önüne geçmek, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak, yeşil alanları, parkları, okulları, hastaneleri ve yolları güvence altına almak, planlamanın temel gerekçeleridir. Bu süreçte, idare tarafından yapılan bir plan veya plan değişikliği ile bir şahsın arazisi park, yol veya okul alanı olarak belirlenebilir. İşte bu durum, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi ortaya koyar ve imar planı iptal davalarının temelini oluşturur. Hukuka aykırı olduğu düşünülen bir plan, bu dengenin kamu yararı aleyhine veya keyfi bir şekilde bozulduğu iddiasıyla yargı denetimine taşınır.

Planlar Arasındaki Hiyerarşik Yapı

İmar hukukunun en temel prensiplerinden biri, planlar arasındaki hiyerarşidir. "Planların kademeli birlikteliği" ilkesi olarak da bilinen bu yapıya göre, alt ölçekli bir plan, kendisinden daha üst ölçekte bulunan planın kararlarına, sınırlarına ve ilkelerine aykırı olamaz. Alt ölçekli plan, üst ölçekli planın detaylandırılmasından ibarettir; onu değiştiremez veya geçersiz kılamaz. Bu hiyerarşi, en genelden en özele doğru şu şekilde sıralanır:

• Bölge Planı / Mekânsal Strateji Planı: En üst ölçekli plandır. Ülke ve bölge düzeyinde sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri ve altyapı dağılımlarını belirleyen stratejik bir belgedir.

• Çevre Düzeni Planı: Bölge planı kararlarına uygun olarak hazırlanan, havza veya il düzeyinde arazi kullanım kararlarını belirleyen plandır. Konut, sanayi, tarım, turizm ve ulaşım gibi sektörlerin mekânsal dağılımını ve koruma-kullanma dengesini kurar.

• Nazım İmar Planı: Genellikle 1/5000 veya 1/25000 ölçekte hazırlanan ve onaylı halihazır haritalar üzerine çizilen bu plan, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini (konut alanı, ticaret alanı, sanayi bölgesi, park vb.), ana ulaşım yollarını ve nüfus yoğunluğunu gösteren, bir nevi "şehrin anayasası" niteliğindeki plandır. Uygulama imar planının hazırlanmasına temel teşkil eder. Bir nazım imar planı olmadan uygulama imar planı yapılamaz.

• Uygulama İmar Planı: Hiyerarşinin en alt basamağında yer alan ve doğrudan uygulamaya esas teşkil eden plandır. 1/1000 ölçekte hazırlanan uygulama imar planları, nazım imar planının genel kararlarını detaylandırır. Yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları, parselasyon için gerekli bilgileri ve uygulamaya yönelik diğer tüm ayrıntıları içerir. İnşaat ruhsatları bu plana göre verilir.

Bu hiyerarşik yapı, iptal davaları açısından kritik öneme sahiptir. Örneğin, bir uygulama imar planının hukuka uygun olabilmesi için, dayandığı nazım imar planına uygun olması şarttır. Eğer uygulama imar planı, üst ölçekli nazım planda "yeşil alan" olarak gösterilen bir yeri "ticaret alanı" olarak belirlemişse, bu durum plan hiyerarşisine aykırılık teşkil eder ve başlı başına bir iptal sebebidir. Bu planlara dayanılarak yapılacak son uygulama işlemi ise parselasyondur. İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemesi ile imar parselleri oluşturulur ve mülkiyet hakları yeniden şekillendirilir.

İmar Planına Karşı Hukuki Başvuru Yolları: İtiraz ve İptal Davası

Onaylanarak yürürlüğe giren bir imar planı veya imar planı değişikliği, bireylerin mülkiyet haklarını ve yaşadıkları çevrenin geleceğini doğrudan etkileyen, bağlayıcı nitelikte bir idari işlemdir. Hukuk devletinde idarenin hiçbir işlemi denetimden muaf değildir. Bu ilke uyarınca, hukuka aykırı olduğu düşünülen imar planlarına karşı ilgililerin kullanabileceği iki temel hukuki yol bulunmaktadır: idari itiraz ve iptal davası. Bu yollar, birbirini dışlamayan ancak farklı usul ve sonuçlara sahip olan seçeneklerdir. Menfaati ihlal edilen kişiler, stratejik olarak bu yollardan birini veya her ikisini de sırasıyla kullanabilirler.

İdari İtiraz Süreci

İdari itiraz, yargı yoluna başvurmadan önce, planı onaylayan idarenin kendisinden işlemi yeniden gözden geçirmesini ve hukuka aykırılığı gidermesini talep etme imkanı sunan bir başvuru yoludur. Bu süreç, pratik ve daha hızlı bir çözüm potansiyeli taşıması nedeniyle önemli bir mekanizmadır.

İdari itirazın yasal dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesidir. Bu maddeye göre, belediye meclislerince veya il idare kurullarınca onaylanan imar planları, onaylandığı tarihten itibaren ilgili idarece (belediye veya valilik) herkesin görebileceği şekilde bir ay süreyle askıya çıkarılır ve ilan edilir. Bu bir aylık askı süresi, planın kamuoyuna duyurulması ve hukuki sonuçlar doğurmaya başlaması açısından kritik bir öneme sahiptir. İşte bu bir aylık askı süresi içerisinde, plan değişikliğinden menfaati etkilendiğini düşünen her ilgili, gerekçelerini belirten bir dilekçe ile planı onaylayan idareye itirazda bulunabilir.

İtiraz dilekçesinde, planın hangi yönlerden şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, kamu yararına veya üst ölçekli planlara aykırı olduğu somut gerekçelerle açıklanmalıdır. Yapılan bu itirazlar, planı onaylayan belediye meclisi veya il idare kurulu tarafından on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. İdare, itirazı kabul ederek planda değişiklik yapabilir, itirazı reddedebilir veya bu süre içinde cevap vermeyerek zımnen reddetmiş sayılabilir.

Burada altı çizilmesi gereken en önemli husus, idari itiraz yoluna başvurmanın, iptal davası açmak için bir zorunluluk olmamasıdır. Yani, askı süresi içinde idareye itiraz etmeyen bir kişi, doğrudan iptal davası açma hakkını kaybetmez. İtiraz yolu, dava açma süresini durduran ve idareye hatasını düzeltme fırsatı tanıyan ihtiyari bir yoldur.

Doğrudan İptal Davası Açma Hakkı

İmar planının veya plan değişikliğinin hukuka aykırılığının idari itiraz yoluyla giderilemeyeceğine inanan veya bu süreci beklemek istemeyen ilgililer, doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açma hakkına sahiptir. Bu hak, idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolunun açık olduğunu güvence altına alan Anayasa'nın 125. maddesinden kaynaklanmaktadır.

İmar planları, belirli bir bölgedeki tüm taşınmazları etkileyen, genel ve soyut nitelikteki düzenleyici idari işlemlerdir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 12. maddesi, menfaatleri ihlal edilen ilgililerin, haklarını doğrudan etkileyen bu tür düzenleyici işlemlere karşı iptal davası açabileceğini açıkça düzenlemiştir. Dolayısıyla, taşınmaz malikleri, komşu parsel sahipleri, bölgede faaliyet gösteren meslek odaları veya sivil toplum kuruluşları gibi menfaat ilişkisi kurabilen herkes, planın hukuka aykırılığı iddiasıyla dava açabilir.

Doğrudan iptal davası açma yolunu seçen bir kişi, bir aylık askı süresinin bitimini takip eden günden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde davasını açmalıdır. Bu seçenekte, idareye itiraz sürecindeki 15 günlük bekleme süresi gibi bir durum söz konusu olmaz. Dava, doğrudan planın hukuki sakatlıkları üzerine kurulur ve mahkeme, planı yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları yönünden kapsamlı bir hukuki denetime tabi tutar. Özellikle planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığı, bilirkişi incelemeleri yoluyla detaylı bir şekilde araştırılır. Bu yol, idari itiraza göre daha uzun sürebilecek ancak daha kesin ve köklü bir çözüm sunma potansiyeli taşıyan temel hukuki denetim mekanizmasıdır.

İmar Planı İptal Davasının Usul Kuralları

İmar planı değişikliğinin iptaline yönelik bir davanın başarıya ulaşması, yalnızca planın şehircilik ilkelerine veya kamu yararına aykırı olduğunun ispatlanmasına değil, aynı zamanda dava sürecindeki usul kurallarına harfiyen uyulmasına da bağlıdır. İdari yargılama, katı şekil ve süre kurallarına tabi bir alandır. Bu nedenle haklı bir davanın usuli eksiklikler nedeniyle kaybedilmemesi için dava açma süresi, davacı ehliyeti, görevli ve yetkili mahkeme ile yürütmenin durdurulması gibi kritik usul kurallarının doğru bir şekilde bilinmesi ve uygulanması hayati önem taşır.

Dava Açma Süresi ve Sürenin Başlangıcı

İmar planı değişikliklerine karşı açılacak iptal davalarında uyulması gereken temel süre, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca belirlenmiştir. Genel kural, imar planının hukuka aykırılığını öğrenme tarihinden itibaren 60 gün içinde dava açılmasıdır. Peki, bu süre ne zaman işlemeye başlar?

İmar planları, onaylandıktan sonra 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesi gereğince ilgili idare tarafından bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu bir aylık askı süresi, planın tüm ilgililere duyurulduğu ve tebliğ yerine geçen bir süreçtir. Dava açma süresi olan 60 gün, bu bir aylık askı süresinin bittiği günü takip eden günden itibaren başlar.

Eğer ilgililer, askı süresi içinde idareye itirazda bulunmuşsa, süreç farklı işler. İdarenin itirazı reddetmesi halinde, bu ret kararının tebliğini izleyen günden itibaren 60 günlük dava açma süresi yeniden başlar. İdare, itirazlara 15 gün içinde cevap vermezse, bu sürenin sonunda itiraz zımnen reddedilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren 60 günlük süre işlemeye başlar.

Hukuki bir güvence olarak İYUK m. 7/4, dava açma süresini kaçıranlar için önemli bir imkân sunar. İmar planı gibi düzenleyici bir işleme dayanılarak tesis edilen bireysel bir uygulama işlemi (örneğin, inşaat ruhsatı verilmesi, parselasyon yapılması, kamulaştırma kararı alınması) ilgiliye tebliğ edildiğinde, bu işleme karşı dava açılırken, süre geçmiş olsa dahi dayanak olan imar planının da iptali istenebilir. Bu durum, "bağlantılı dava" olarak adlandırılır ve hak sahiplerine ek bir hukuki koruma sağlar.

Davada Ehliyet

İmar planı iptal davası açabilmek için, davacının bu davayı açmakta hukuki bir menfaatinin bulunması şarttır. Bu kavrama "dava açma ehliyeti" denir. İmar planlarının sadece tek bir parseli değil, bir bölgenin bütününü, çevresel ve sosyal dokuyu etkileyen niteliği nedeniyle, idari yargıda dava ehliyeti geniş yorumlanmaktadır.

Dava açma ehliyetine sahip olanlar yalnızca taşınmaz malikleri ile sınırlı değildir. Aşağıdaki kişi ve kurumlar da menfaat ilişkisi kurarak dava açabilir:

• Taşınmaz Malikleri: Plan değişikliğinden doğrudan etkilenen parselin sahibi.
• Komşu Parsel Malikleri: Plan değişikliğinin kendi mülklerine olumsuz etkileri (gölgeleme, yoğunluk artışı, değer kaybı vb.) olabilecek komşular.
• Bölge Sakinleri: Planın uygulanacağı bölgede yaşayan ve planın çevresel, sosyal veya altyapısal sonuçlarından etkilenecek olan kişiler.
• Meslek Odaları ve Sivil Toplum Kuruluşları: TMMOB'a bağlı odalar (Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası vb.), barolar, sendikalar ve çevre dernekleri gibi kuruluşlar, tüzüklerinde yer alan kuruluş amaçları doğrultusunda, kamu yararını korumak amacıyla dava açabilirler.

Bu geniş yorumun en somut örneklerinden biri Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun E:2015/3346, K:2015/3526 sayılı kararıdır. Bu kararda, bir sendikanın, kuruluş amacı ve üyelerinin çıkarları doğrultusunda bir imar planı değişikliğine karşı dava açma ehliyetinin bulunduğuna hükmedilmiştir. Ancak unutulmamalıdır ki, dava ehliyetinin varlığı için soyut bir "vatandaşlık" veya "bölge sakini olma" durumu yeterli değildir. Davacının, planla arasında meşru, kişisel ve güncel bir menfaat ilişkisi kurması ve bunu dava dilekçesinde somut olarak ortaya koyması gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İmar planı iptal davalarında doğru mahkemede dava açmak, davanın esastan incelenebilmesi için zorunlu bir usul şartıdır.

• Yetkili Mahkeme: Yetki, davanın coğrafi olarak nerede görüleceğini belirler. İmar planı iptal davalarında yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın veya planlama alanının bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesidir.
• Görevli Mahkeme: Görev, davaya hangi tür mahkemenin bakacağını ifade eder. Kural olarak, belediyeler veya valilikler tarafından onaylanan imar planlarına karşı açılacak davalarda görevli mahkeme İdare Mahkemesidir.

Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır. Eğer imar planı değişikliği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı gibi bir bakanlık veya Cumhurbaşkanlığı kararıyla onaylanmışsa, bu durumda dava ilk derece mahkemesi olarak doğrudan Danıştay'da açılır. Bu durum, 2575 sayılı Danıştay Kanunu'nun 24. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Yürütmenin Durdurulması Talebinin Önemi

İdari işlemler, mahkeme tarafından iptal edilene kadar hukuka uygun kabul edilir ve uygulanmaya devam eder. Bu ilke, imar planı davalarında geri dönülmesi imkânsız sonuçlar doğurabilir. Dava süreci devam ederken, hukuka aykırı plana dayanılarak inşaat ruhsatları verilebilir, binalar yükselebilir ve yeşil alanlar yok edilebilir. Dava yıllar sonra kazanılsa bile, ortaya çıkan fiili durumu geri döndürmek mümkün olmayabilir.

İşte bu riski ortadan kaldırmak için yürütmenin durdurulması müessesesi kritik bir rol oynar. Davacı, dava dilekçesinde mahkemeden, dava sonuçlanıncaya kadar planın uygulanmasının durdurulmasını talep edebilir. İYUK m. 27 uyarınca, mahkemenin yürütmenin durdurulması kararı verebilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. İdari işlemin (imar planının) uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması,
2. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması.

Dava dilekçesinde bu iki şartın varlığı somut delillerle ve güçlü bir hukuki argümanla açıklanmalıdır. Mahkemenin bu yönde bir karar vermesi, planın uygulanmasını dava sonuna kadar dondurur ve davacının haklarının korunmasında en etkili güvenceyi sağlar.

Danıştay Kararları Işığında Dava Süreleri ve Özel Durumlar

İmar planı değişikliği iptal davalarında genel dava açma süresi, planın askı süresinin bitimini izleyen günden itibaren 60 gün olsa da, bazı özel durumlar bu süreyi ve yargılama usulünü değiştirebilmektedir. Özellikle Özelleştirme Yüksek Kurulu gibi merkezi idareler tarafından hazırlanan planlar, farklı usullere tabi olabilir. Bu noktada, hak kayıplarını önlemek için Danıştay'ın emsal niteliğindeki kararlarını bilmek ve yorumlamak hayati önem taşır. Yüksek Mahkeme, hem dava sürelerinin başlangıcı hem de idarenin yükümlülükleri konusunda yol gösterici içtihatlar oluşturmuştur.

İvedi Yargılama Usulü ve Dava Süresi

Standart idari yargılama sürecinden farklı olarak, bazı imar planları "ivedi yargılama usulü" kapsamında değerlendirilir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 20/A maddesi, bu özel usulü düzenlemektedir. Özellikle Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan ve Cumhurbaşkanı kararıyla onaylanan imar planları bu kapsama girer.

Bu usulün en temel farkı, dava açma süresindedir. Genel süre olan 60 gün yerine, ivedi yargılama usulüne tabi işlemlere karşı açılacak davalarda süre 30 gündür. Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması halinde dava açma hakkı ortadan kalkar. Ayrıca, bu usulde İYUK'un 11. maddesinde düzenlenen idareye başvuru (itiraz) yolu, dava açma süresini durdurmaz. Yani, ilgililer plana itiraz etseler dahi 30 günlük dava açma süresi işlemeye devam eder. Bu nedenle, ivedi yargılama usulüne tabi bir imar planına karşı hukuki yollara başvurulacaksa, bu kısa ve katı süreye azami dikkat gösterilmelidir.

İdarenin Bilgilendirme Yükümlülüğü

Vatandaşın hak arama özgürlüğünü koruma altına alan en temel güvencelerden biri, idarenin bilgilendirme yükümlülüğüdür. Anayasa'nın 40. maddesi, idarenin, işlemlerine karşı hangi kanun yollarına ve mercilere başvurulacağını ve bu başvuruların sürelerini belirtmek zorunda olduğunu amir bir hükümle düzenlemiştir. Bu anayasal ilke, özellikle ivedi yargılama usulü gibi genel kuraldan ayrılan durumlarda büyük önem kazanır.

Danıştay, bu anayasal güvenceyi imar planı davalarında titizlikle uygulamaktadır. Yüksek Mahkeme'nin yerleşik hale gelen içtihadına göre, eğer bir imar planı 30 günlük özel dava açma süresine tabi ise, idare bu durumu askı ilanlarında ve ilgili tebligatlarda açıkça belirtmekle yükümlüdür.

Bu konudaki en net örneklerden biri Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun (İDDK) E: 2021/2822, K: 2021/2543 sayılı kararıdır. Bu kararda Kurul, ivedi yargılama usulüne tabi bir imar planının askı ilanında, davanın 30 gün içinde açılması gerektiğine dair bir bilgilendirme yapılmadığını tespit etmiştir. Bu eksiklik nedeniyle, Anayasa'nın 40. maddesi uyarınca 30 günlük özel sürenin davacı aleyhine işletilemeyeceğine ve bu durumda genel dava açma süresi olan 60 günün uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar, idarenin usuli bir hatasının, vatandaşın hak arama süresini nasıl etkileyebileceğini gösteren emsal bir nitelik taşımaktadır.

Dava sürelerinin yanı sıra, davayı kimin açabileceği (dava ehliyeti) de Danıştay kararlarıyla şekillenmiştir. Danıştay 6. Dairesi'nin E: 2018/5124, K: 2022/1166 sayılı kararında vurgulandığı üzere, imar planı iptal davası açmak için sadece o beldenin sakini olmak yeterli değildir. Davacının, dava konusu planla kişisel, meşru ve güncel bir menfaat ilişkisi olduğunu somut olarak ortaya koyması gerekir. Bu ilişki, genellikle mülkiyet hakkı, komşuluk hukuku veya plan değişikliğinin çevresel etkilerinden doğrudan etkilenme gibi durumlarda kurulabilir.

Netice itibarıyla, imar planı değişikliği iptal davası, mülkiyet hakkını ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkını koruyan temel bir hukuki mekanizmadır. Bu süreç, plan hiyerarşisine uyum, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı gibi teknik unsurların yanı sıra, dava açma süreleri, dava ehliyeti ve yürütmenin durdurulması talebi gibi katı usul kurallarına tabidir. Özellikle ivedi yargılama usulü gibi özel durumlar, hak kayıplarına yol açabilecek ciddi riskler barındırmaktadır. Bu nedenle, hukuka aykırı olduğu düşünülen bir imar planı değişikliği ile karşılaşıldığında, sürecin en başından itibaren alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak, hakların etkin bir şekilde korunması ve geri dönülmez zararların önlenmesi için en doğru yaklaşım olacaktır.