İnşaat projelerinin yasal zeminini oluşturan yapı ruhsatları, idari ve hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle sıkça iptal davalarına konu olmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu ve İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde inşaat ruhsatı iptal davası açma şartlarını, süre aşımı risklerini ve yargı kararlarıyla şekillenen kazanılmış hak korumasını sizler için derledik.

İnşaat Ruhsatı Alma Zorunluluğu ve İstisnalar

Türkiye’de yapılaşma faaliyetlerinin hukuki bir zemine oturması ve kentsel düzenin korunması amacıyla 3194 sayılı İmar Kanunu, tüm inşaat faaliyetlerini sıkı bir denetim mekanizmasına bağlamıştır. Bu mekanizmanın temel taşı ise yapı ruhsatıdır. Yapı ruhsatı, mülkiyet hakkının kullanımında idarenin maliklere verdiği yasal bir kullanım izni niteliğindedir. Kanun koyucu, planlı kentleşmeyi sağlamak adına, kapsam dâhilindeki tüm yapılar için yetkili idarelerden (belediye veya valilikler) ruhsat alınmasını zorunlu kılmıştır.

Bir yapının imar planına uygun olması, o yapının ruhsatsız inşa edilebileceği anlamına gelmez. İmar planına tam uyumlu bir yapı dahi, şayet ruhsat alınmadan inşa edilmişse hukuken "kaçak yapı" statüsündedir ve idari yaptırımlara tabidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. ve 22. maddeleri, bu sürecin usul ve esaslarını belirleyerek, inşaat faaliyetine başlamadan önce gerekli tüm projelerin (mimari, statik, elektrik, tesisat) onaylanması gerektiğini hüküm altına almıştır.

Ruhsat Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler

Yapılarda gerçekleştirilecek her türlü müdahalenin ruhsata tabi olup olmadığı, müdahalenin niteliğine göre belirlenir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. ve 59. maddeleri uyarınca; yapının taşıyıcı unsurlarını etkileyen, inşaat alanını (emsal) değiştiren, dış görünümü bozan veya kullanım amacını (fonksiyon) farklılaştıran tüm köklü değişiklikler "esaslı tadilat" olarak kabul edilir ve yapı ruhsatına tabidir.

Buna karşın; boya, sıva, çatı kiremitlerinin aktarılması, oluk tamiri gibi yapının taşıyıcı sistemine dokunmayan ve kullanım alanını genişletmeyen "basit onarımlar" ruhsat gerektirmez. Ancak bu ayrım, yargı kararlarıyla çok daha net çizgilerle belirlenmiştir. Yüksek mahkeme içtihatları, hangi işlemlerin ruhsat gerektirdiğini somut olaylar üzerinden şu şekilde ortaya koymuştur:

Danıştay 6. Dairesi’nin 09.04.1990 gün, E: 1988/1399, K: 1990/622 sayılı kararı ile salon duvarının içeri çekilerek balkon oluşturulması.

Bu karar, yapının dış cephesinde ve mimari projesinde meydana gelen değişikliğin, alan kazanımı olmasa dahi ruhsata tabi bir işlem olduğunu göstermektedir. Binanın dış siluetini ve projesini değiştiren her türlü inşai faaliyet idarenin denetimine tabidir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 24.10.1991 gün, E: 1990/1913, K: 1991/2143 sayılı kararı ile balkonun salona katılması.

Balkonun kapatılarak iç mekana dahil edilmesi, yapının kullanım alanını değiştiren ve emsal hesabını etkileyen bir durumdur. Yargı, bu tür alan kazanımlarını basit bir tadilat olarak değil, ruhsat gerektiren esaslı bir değişiklik olarak değerlendirmektedir.

Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 18.03.1996 gün, E: 1996/15, K: 1996/60 sayılı kararı ile giriş kat kolon aralarının kapatılarak işyerine dönüştürülmesi.

Taşıyıcı sistem olan kolonların arasının kapatılması, hem statik hem de fonksiyonel bir değişikliktir. Bu tür işlemler, yapının ilk ruhsatındaki kullanım amacını değiştirdiği için mutlaka yeni bir ruhsatlandırma süreci gerektirir.

Öte yandan, her tadilat ruhsat gerektirmez. Danıştay’ın aşağıdaki kararları, koruyucu ve yenileyici işlemlerin sınırlarını belirlemiştir:

Danıştay 6. Dairesi’nin 19.03.1990 gün, E: 1988/3350, K: 1990/343 sayılı kararı ile balkonun üzerinin sac ile örtülmesi.

Danıştay 6. Dairesi’nin 28.03.1989 gün, E: 1988/858, K: 1989/659 sayılı kararı ile eski çatının çelik iskeletle yenilenmesi.

Bu kararlar, yapının mevcudiyetini korumaya yönelik, taşıyıcı sistemi zayıflatmayan ve ek kullanım alanı yaratmayan işlemlerin ruhsat gerektirmediğine dair emsal teşkil etmektedir.

Köy Yerleşik Alanlarındaki Özel Durum

İmar Kanunu’nun getirdiği ruhsat zorunluluğunun en önemli istisnası, 3194 sayılı Kanun’un 27. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, belediye mücavir alan sınırları dışında kalan köylerin yerleşik alanlarında yapılacak belirli yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak bu muafiyet sınırsız bir özgürlük tanımamaktadır.

Ruhsat gerektirmeyen bu yapılar şunlardır:

• Köy halkı tarafından yapılacak konutlar,
• Tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar (ahır, samanlık, kümes vb.),
• Köy halkının ortak ihtiyaçlarına yönelik yapılar (bakkal, kahvehane, manav).

Önemli Not: Bu yapıların ruhsattan muaf olması, denetimden muaf oldukları anlamına gelmez. Bu yapıların inşası için öncelikle valilik incelemesi yapılması ve ardından muhtarlık onayı alınması şarttır. Ayrıca, yapılacak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması, kat adedi ve çekme mesafeleri gibi temel imar kriterlerine riayet etmesi zorunludur.

Kamu kurumları tarafından yapılacak yapılar için de özel bir usul öngörülmüştür. 3194 sayılı Kanun’un 26. maddesi uyarınca, kamu yapıları avan projeye göre ruhsatlandırılır. Özellikle TSK ve devlet güvenliğiyle ilgili gizlilik arz eden yapılarda, mimari ve statik projeler aranmaksızın, kurumun bildirimine istinaden ruhsat düzenlenmektedir. Bu durum, devletin güvenlik politikaları ile imar disiplini arasındaki hassas dengenin bir sonucudur.

Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi ve Hükümsüz Kalma Şartları

İnşaat faaliyetlerinin hukuk zemininde yürütülmesini sağlayan yapı ruhsatı, mülkiyet hakkının kullanımına idare tarafından getirilen bir izin ve denetim mekanizmasıdır. Ancak bu izin, mülkiyet sahibine süresiz bir inşaat yapma yetkisi tanımaz. Kamu düzeni, şehircilik ilkeleri ve planlama esasları gereği, yapı ruhsatları belirli yasal sürelere tabi tutulmuştur. Bu sürelerin aşılması, ruhsatın hukuki geçerliliğini yitirmesine ve yapının "ruhsatsız yapı" statüsüne düşmesine neden olabilir.

2 ve 5 Yıllık Kanuni Süreler

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi, yapı ruhsatının geçerlilik sürelerini net bir şekilde tayin etmiştir. Kanun koyucu, idari istikrarı sağlamak ve şehirlerin kontrolsüz bir inşaat alanına dönüşmesini engellemek amacıyla iki temel süre sınırı belirlemiştir: başlama süresi ve bitirme süresi.

1. İnşaata Başlama Süresi (2 Yıl): Yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanması zorunludur. Buradaki "başlama" ifadesi, sadece basit bir saha temizliği veya çevre çiti çekilmesi olarak yorumlanmamalıdır. Hukuki ve teknik anlamda inşaata başlandığının kabulü için fenni mesullerin sicil kayıtlarının tutulması, kazı işlemlerine başlanması veya temel vizesi aşamasına geçilmesi gibi somut veriler aranır. Eğer ruhsat tarihinden itibaren 2 yıllık süre zarfında herhangi bir inşai faaliyette bulunulmamışsa, ruhsat kendiliğinden hükümsüz hale gelir.

2. İnşaatı Bitirme Süresi (5 Yıl): İnşaata süresi içinde başlanmış olsa dahi, yapının ruhsat tarihinden itibaren toplam 5 yıl içinde tamamlanması ve yapı kullanma izninin (iskan) alınması gerekmektedir. 5 yıllık süre, inşaatın büyüklüğüne veya karmaşıklığına bakılmaksızın uygulanan genel bir kuraldır. Bu süre zarfında tamamlanmayan yapılar için ruhsatın yenilenmesi şarttır.

Bu sürelerin aşılmasının en ağır sonucu, yapının ve onaylı projelerin hukuki durumunun sarsılmasıdır. Konuya ilişkin Danıştay 6. Dairesi’nin 25.04.1994 gün, E: 1993/4593, K: 1994/1594 sayılı kararı bu durumu açıkça ortaya koymaktadır:

"Süresi içinde bitirilmeyen yapıların onaylı projelerinin de geçerliliğini yitireceğine dair yargı kararı."

Bu karar, ruhsat süresi dolan bir yapının sadece "izninin" değil, o izne dayanak teşkil eden tüm mimari ve statik projelerin de hukuken "kadük" hale geldiğini teyit eder. Bu durumun pratik sonucu şudur: Eğer 5 yıllık süre dolmuş ve ruhsat yenilenmemişse, idare yeni bir ruhsat düzenlerken mevcut imar planı hükümlerini esas alır. Eğer bu süreçte imar planı değişmiş ve inşaat alanı azaltılmışsa, malik eski ruhsatındaki haklarını (müktesep haklar saklı kalmak kaydıyla) kaybedebilir.

Ruhsat Yenileme Süreci

Ruhsat süresinin dolması, inşaatın durdurulması veya yıkılması gerektiği anlamına gelmez; ancak inşaatın yasal bir dayanakla devam edebilmesi için ruhsat yenileme (temdit) işleminin yapılması zorunludur. Bu süreç, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54. maddesi ve ilgili diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Ruhsat yenileme başvurusunun, 5 yıllık bitirme süresi dolmadan önce yapılması büyük önem taşır. Süresi içinde yapılan başvurularda, eğer imar planında bir değişiklik olmamışsa, idare ruhsatı mevcut projeler üzerinden yenilemekle yükümlüdür. Ancak süre dolduktan sonra yapılan başvurular, "yeni ruhsat" talebi olarak değerlendirilir.

Yenileme sürecinde dikkat edilmesi gereken temel hususlar şunlardır:

• Vize İşlemleri: İnşaatın hangi aşamada olduğu, fenni mesuller ve belediye ekipleri tarafından yerinde tespit edilerek kayıtlara geçirilmelidir.
• Mevzuat Uyumu: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.54 uyarınca; ruhsat süresi dolan yapılarda, sürenin bitiminden itibaren yapılacak başvurularda, yapının o anki mevzuata uygunluğu denetlenir. Eğer yapı, güncel imar planına aykırı hale gelmişse, sadece tamamlanmış kısımlar için müktesep hak değerlendirmesi yapılır; kalan kısımlar için yeni plana uyum aranır.
• Fenni Mesuliyet: Ruhsat yenilenirken, fenni mesullerin (mimar, mühendis) görevlerine devam edip etmediği kontrol edilir. İstifa veya vefat gibi durumlarda yeni fenni mesul ataması yapılmadan ruhsat yenilenemez.

İmar Kanunu m.29 ve yönetmelik hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; idarenin ruhsat yenileme konusundaki yetkisi, şartların oluşması halinde "bağlı yetki" niteliğindedir. Yani, yasal şartları yerine getiren ve süresi içinde başvuran malike ruhsat verilmesi bir zorunluluktur. Ancak malikin ihmali sonucu sürelerin geçirilmesi, yapının "kaçak yapı" statüsüne girmesine ve belediye encümenince yıkım veya para cezası yaptırımlarıyla karşı karşıya kalınmasına yol açabilir.

Sonuç olarak; yapı ruhsatı, inşaatın başlangıcından bitimine kadar titizlikle takip edilmesi gereken hukuki bir takvim sunar. 2 ve 5 yıllık sürelerin takibi, sadece idari bir prosedür değil, mülkiyet hakkının ve inşaat yatırımının korunması için hayati bir gerekliliktir. Süresi dolan ruhsatların yenilenmemesi, Danıştay içtihatlarında da vurgulandığı üzere, onaylı projelerin dahi geçersizleşmesine neden olarak telafisi güç zararlar doğurabilmektedir.

Ruhsata Aykırılık ve İdari Yaptırımlar

3194 sayılı İmar Kanunu, yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamayı amaçlar. Bu amaç doğrultusunda, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olarak başlatılan inşaat faaliyetleri, hukuk düzeni tarafından korunmamakta ve çeşitli idari yaptırımlara tabi tutulmaktadır. Yapı ruhsatı alınmadan başlanan veya ruhsat alınmasına rağmen onaylı projesine aykırı inşa edilen yapılar "kaçak yapı" statüsünde değerlendirilir. Bu durumun tespiti halinde idare, mülkiyet hakkını kısıtlayan ancak kamu düzenini koruyan bir dizi sert tedbir uygulamak zorundadır.

Yapı Tatil Tutanağı ve Mühürleme

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu tespit edilen bir yapı için tesis edilecek ilk işlem, inşaatın durdurulmasıdır. Bu süreç, kamuoyunda "mühürleme" olarak bilinen ve hukuki literatürde Yapı Tatil Tutanağı olarak adlandırılan belgenin düzenlenmesiyle başlar.

Yapı Tatil Tutanağı, ilgili idarenin (belediye veya valilik) yetkili teknik elemanları tarafından yerinde yapılan inceleme neticesinde düzenlenen resmi bir belgedir. Bu tutanağın düzenlenmesiyle birlikte inşaat o andaki seviyesiyle durdurulmuş sayılır. Tutanakta; yapının konumu, ruhsat durumu, aykırılıkların neler olduğu ve inşaatın o anki fiziki durumu detaylıca belirtilir. Tutanak, yapı yerine asılır ve bir nüshası muhtarlığa bırakılır. Bu aşamadan sonra inşaata devam edilmesi, Türk Ceza Kanunu kapsamında "mühür bozma" suçunu oluşturabileceği gibi idari yaptırımların ağırlaşmasına da neden olur.

Yapı tatil tutanağının düzenlenmesi, ilgiliye bir "ihya süresi" tanır. İmar Kanunu uyarınca, yapı sahibine bu aykırılığı gidermesi veya ruhsat alması için bir aylık (30 gün) bir süre verilir. Eğer yapı sahibi bu süre zarfında yapıyı ruhsatına uygun hale getirirse veya gerekli izinleri tamamlayarak mührün kaldırılmasını talep ederse, yapılan inceleme sonucunda uygunluk görülürse mühür fekkedilir ve inşaata izin verilir. Ancak bu süre, bir hak düşürücü süre niteliğinde olup, sürenin sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde geri dönülemez yaptırımlar devreye girer.

Yıkım Kararı ve İdari Para Cezaları

Bir aylık süre sonunda ruhsata aykırılığın giderilmemesi veya yapının ruhsatlandırılamaması durumunda, belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından yıkım kararı alınır. Yıkım kararı, mülkiyet hakkına yönelik en ağır müdahalelerden biri olduğu için sıkı şekil ve usul şartlarına tabidir.

Yıkım işlemleriyle eş zamanlı olarak, imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiiller nedeniyle idari para cezaları da gündeme gelir. İmar Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca kesilen bu cezalar; yapının sınıfı, grubu, inşaat alanı ve aykırılığın niteliğine göre hesaplanır. Önemli bir husus olarak; bu para cezaları sadece yapı sahibine değil, varsa müteahhide ve fenni mesullere de uygulanır. Hatta fenni mesuller için cezanın 1/5'i oranında bir yaptırım öngörülürken, bu kişilerin 1 yıldan 5 yıla kadar meslekten men edilmesi gibi disiplin cezaları da söz konusu olabilir.

İdari yaptırımlara karşı yargı yolu ise şu şekilde işlemektedir:

• 60 Günlük Dava Açma Süresi: Belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından alınan yıkım kararı ve idari para cezası işlemlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açılmalıdır.
• Yürütmenin Durdurulması (İYUK m.27): İdare hukukunda kural olarak dava açılması, işlemin icrasını durdurmaz. Dolayısıyla, bir yıkım kararına karşı dava açılmış olması, idarenin o yapıyı yıkmasına engel teşkil etmez. Telafisi güç veya imkansız zararların doğmasını engellemek adına, dava dilekçesiyle birlikte mutlaka 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 27. maddesi uyarınca "yürütmenin durdurulması" talep edilmelidir. Mahkemece bu yönde bir karar verilmedikçe yıkım riski devam eder.

Sonuç olarak, ruhsata aykırılık durumunda idarenin tesis ettiği işlemler zinciri, yapı tatil tutanağı ile başlayıp yıkım ve para cezası ile sonlanan bir süreçtir. Bu süreçte idarenin "bağlı yetki" içerisinde hareket etmesi, yani kanuni şartlar oluştuğunda bu yaptırımları uygulama konusunda takdir hakkının bulunmaması, yapı sahiplerinin mevzuata uyum konusundaki sorumluluğunu artırmaktadır. Yapının imar planına uygun olması, onun ruhsatsız yapılabileceği anlamına gelmez; her türlü inşaat faaliyeti mutlaka yasal izinler dairesinde yürütülmelidir.

İmar Planı Değişikliklerinde Kazanılmış Hakların Korunması

İmar hukuku, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengenin en yoğun hissedildiği alanlardan biridir. İdarenin, şehircilik ilkeleri ve planlama esasları çerçevesinde imar planlarında değişiklik yapma yetkisi bulunsa da, bu yetkinin kullanımı sırasında bireylerin idareye olan güveni sonucunda elde ettikleri yasal statülerin korunması gerekir. Kazanılmış hak (müktesep hak), hukuk devletinin temel taşlarından biri olan "hukuki güvenlik" ve "idareye güven" ilkelerinin bir yansımasıdır. İnşaat ruhsatı alan ve bu ruhsata dayanarak inşai faaliyete başlayan maliklerin, plan değişiklikleri veya iptalleri karşısındaki durumu, yargı içtihatlarıyla şekillenmiş karmaşık bir süreci ifade eder.

Müktesep Hak Kavramı ve İdareye Güven İlkesi

Hukuk sistemimizde kazanılmış hak, bir hak doğuran işlemin tüm şartlarının yerine gelmesiyle kişisel bir hak haline dönüşmesi durumudur. İmar hukuku bağlamında ise, usulüne uygun olarak alınmış bir yapı ruhsatı, malike belirli bir inşaat yapma yetkisi verir. Ancak, bu ruhsatın her aşamada mutlak bir koruma sağladığını söylemek mümkün değildir. Kazanılmış hakkın doğabilmesi için, idari işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan mevzuata uygun olması ve ilgilinin bu işleme güvenerek somut adımlar atmış olması gerekir.

İdareye güven ilkesi, bireylerin idari makamlarca tesis edilen işlemlere inanarak hayatlarını ve yatırımlarını bu yönde planlamalarını koruma altına alır. Eğer bir malik, belediyeden aldığı imar durum belgesine ve onaylı projesine dayanarak yapı ruhsatını almışsa, artık idarenin bu işlemiyle bağlı olduğu kabul edilir. Ancak bu durumun çok önemli bir istisnası bulunmaktadır. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun bu konudaki emsal kararı şöyledir:

Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu, 22.12.1973 gün, E: 1968/8, K: 1973/14: "İdarenin hilesi veya ilgilinin hilesi veya açık hata sonucu verilen ruhsatlar süre sınırı olmaksızın iptal edilebilir ve kazanılmış hak oluşturmaz."

Bu karardan anlaşılacağı üzere, eğer ruhsat işlemi en baştan "yok hükmünde" sayılacak kadar ağır bir hata içeriyorsa veya ilgilinin yalan beyanıyla alınmışsa, üzerinden ne kadar zaman geçerse geçsin idare bu işlemi geri alabilir. Ancak, işlem hukuka uygun tesis edilmişse ve sonradan bir plan değişikliği yapılmışsa, malikin o ana kadar yaptığı harcamalar ve fiziksel yapılaşma düzeyi müktesep hak kapsamında değerlendirilir.

Plan İptalinin Ruhsata Etkisi

İmar planları, üst ölçekli düzenleyici işlemlerdir. Bu planlara dayanılarak verilen yapı ruhsatları ise bireysel (birel) işlemlerdir. İdare hukukunda genel kural, bir düzenleyici işlemin iptal edilmesinin, ona dayanılarak tesis edilen ve kesinleşmiş olan bireysel işlemleri kendiliğinden ortadan kaldırmayacağıdır. Ancak imar hukukunda bu durum, inşaatın hangi aşamada olduğuyla doğrudan ilişkilidir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 7, 10. ve 11. maddeleri, imar planlarına ve bu planların uygulama işlemlerine karşı dava açma sürelerini ve usullerini belirler. Bir imar planı yargı kararıyla iptal edildiğinde, bu plana dayanılarak verilen ruhsatların durumu "kazanılmış hak" süzgecinden geçirilir. Danıştay 6. Dairesi, bu konudaki uyuşmazlıklarda inşaatın seviyesini temel kriter olarak kabul etmektedir:

Danıştay 6. Dairesi, 20.02.2004 gün, E: 2003/6430, K: 2004/948: "İmar planı iptal edilse dahi, iptal tarihine kadar ruhsata uygun olarak bitirilmiş bölümler kazanılmış hak sayılır ve yıkılamaz."

Bu kararın analizi yapıldığında şu sonuca varılır: Eğer bir inşaat ruhsatı, yürürlükteki bir plana uygun olarak alınmış ve planın iptal edildiği yargı kararının verildiği tarihe kadar inşaatın belirli kısımları (örneğin kaba inşaatı veya belirli katları) tamamlanmışsa, bu kısımlar artık "yasal durum değeri" kazanmıştır. Yeni yapılacak imar planı, bu tamamlanmış kısımları yok sayarak yıkım kararı verilmesine dayanak oluşturamaz. Ancak, henüz başlanmamış veya sadece ruhsat aşamasında kalmış projelerde, plan iptali ile birlikte ruhsatın dayanağı ortadan kalktığı için müktesep haktan söz edilemez.

Ayrıca, imar planına karşı açılan bir davada "yürütmenin durdurulması" kararı verilmişse, bu tarihten sonra yapılan inşaat faaliyetleri kazanılmış hak oluşturmaz. Çünkü malik, planın hukuka aykırılığı konusundaki yargısal süreçten haberdar edilmiş sayılır ve risk alarak inşaata devam etmesi durumunda bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır.

Özetle; yapı ruhsatı süreci, mülkiyet hakkının kamu yararı gözetilerek sınırlandırıldığı, ancak hukuki istikrarın da korunması gereken bir süreçtir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde alınan ruhsatlar, maliklere sadece bir inşaat yapma izni değil, aynı zamanda idarenin kararlılığına duyulan güveni de temsil eder. Ruhsatın geçerlilik sürelerine uyulması, projenin ruhsat ve eklerine uygun yürütülmesi ve yargı kararlarının zamanlaması, bir yapının "kaçak" statüsüne düşüp düşmeyeceğini belirleyen temel unsurlardır. İmar planı değişiklikleri veya iptalleri durumunda, yargı mercileri "fiili durumun" hukuki sonuçlarını değerlendirirken malikin iyi niyetini ve yapının ulaştığı fiziki seviyeyi koruma altına alarak mülkiyet hakkının özüne dokunulmasını engellemektedir. Bu karmaşık süreçlerde, hem idarenin hem de mülk sahiplerinin yasal sürelere ve usul kurallarına titizlikle uyması, telafisi güç zararların doğmasını önleyecek en temel güvencedir.