Gayrimenkul sektörünün en yaygın sözleşme türlerinden biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için önemli fırsatlar sunarken, hukuki karmaşıklığı nedeniyle ciddi riskler de barındırır. Bu sözleşmenin geçerliliği noter huzurunda yapılmasına bağlıdır. Peki, müteahhit işi zamanında bitirmezse ne olur? İnşaat eksik veya kusurlu yapılırsa arsa sahibinin hakları nelerdir? Yükleniciden daire alan üçüncü kişilerin durumu nedir? Bu yazımızda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm kritik noktalarını, tarafların yükümlülüklerini, fesih şartlarını ve güncel Yargıtay kararları ışığında dikkat edilmesi gerekenleri detaylı bir şekilde ele alıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı, Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada sıkça "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak da anılan, arsa sahibinin kendisine ait arsanın belirli bir payını veya inşa edilecek yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmını yükleniciye (müteahhide) devretmeyi; yüklenicinin ise bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine, taraflarca kararlaştırılan şartlarda bir yapı inşa ederek arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, kanunlarımızda özel olarak ismen düzenlenmemiş, kendine özgü yapısı (sui generis) olan karma nitelikli bir akittir.

Sözleşmenin Hukuki Yapısı ve Tarafların Temel Borçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma niteliği, iki temel sözleşme türünün unsurlarını bünyesinde barındırmasından kaynaklanır:

1. Taşınmaz Satış Vaadi: Arsa sahibinin, inşaatın bedeli olarak arsa payını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretme borcu, bir taşınmaz mülkiyetinin devrini taahhüt etmesi nedeniyle "taşınmaz satış vaadi" niteliğindedir.
2. Eser Sözleşmesi: Yüklenicinin, arsa üzerine bir bina inşa edip teslim etme borcu ise bir "eser meydana getirme" borcu olduğundan, "eser sözleşmesi" hükümlerine tabidir.

Bu ikili yapı, uyuşmazlıkların çözümünde her iki sözleşme türüne ilişkin kanun hükümlerinin ve Yargıtay içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılar. Tarafların temel borçları da bu yapıya göre şekillenir. Arsa sahibinin asli edim yükümlülüğü arsa payını devretmek iken, yüklenicinin asli edim yükümlülüğü, anlaşılan projeye ve fen kurallarına uygun bir yapıyı inşa etmektir. Yüklenicinin bu borcunu yerine getirirken uyması gereken standart, Türk Borçlar Kanunu'nun 471. maddesinin 2. fıkrasında açıkça belirtilmiştir. Buna göre yüklenici, "benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun" davranmakla, yani bir özen ve sadakat borcu altında hareket etmekle yükümlüdür.

Eğer sözleşmeye konu olan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, sözleşmenin hukuken bir bütünlük arz edebilmesi için Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi gereğince tüm paydaşların sözleşmeye katılımı ve imzası zorunludur. Paydaşlardan birinin dahi imzasının eksik olması, sözleşmenin tamamen geçersizliği sonucunu doğurur.

Zorunlu Şekil Şartı ve Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en kritik ve üzerinde en çok durulması gereken noktası, geçerlilik şartıdır. Sözleşme, bir taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden, alelade bir yazılı sözleşme ile yapılamaz. Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca, bu tür sözleşmelerin yasal olarak geçerli olabilmesi için mutlaka noterlikçe "düzenleme şeklinde" yapılması zorunludur. "Düzenleme şeklinde" yapılması, tarafların notere gidip sadece imza atması değil, sözleşme metninin bizzat noter tarafından hazırlanması veya kontrol edilerek noter tarafından resmi senede bağlanması anlamına gelir.

Bu şekil şartına uyulmadan, örneğin taraflar arasında adi yazılı bir kağıt üzerinde yapılan sözleşmeler, kural olarak kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüz bir sözleşme, başlangıcından itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmaz ve taraflar için herhangi bir hak veya borç yaratmaz.

Ancak bu kuralın önemli bir istisnası bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralı", şekle aykırılığın ileri sürülmesini bazı durumlarda engeller. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, şekil şartına uyulmadan yapılmış bir sözleşmeye rağmen taraflar edimlerinin büyük bir bölümünü yerine getirmişse (örneğin, yüklenici inşaatın %90'ını tamamlamış ve arsa sahibi de tapu devirlerini yapmışsa), daha sonra taraflardan birinin sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunu iddia etmesi hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilir. Bu durumda mahkeme, şekil eksikliğini göz ardı ederek sözleşmeyi geçerliymiş gibi kabul edebilir.

Hakların Güvencesi: Sözleşmenin Tapuya Şerhi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uzun bir sürece yayılan ve yüksek maliyetli edimler içeren bir anlaşmadır. Bu süreçte tarafların, özellikle de yüklenicinin haklarını güvence altına almasının en etkili yolu, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh edilebileceğini açıkça düzenlemiştir.

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesinin en temel faydası, sözleşmeden doğan hakları üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmesidir. Örneğin, sözleşme tapuya şerh edildikten sonra arsa sahibi, arsayı bir başka kişiye satarsa, yeni malik de bu sözleşmenin varlığından haberdar sayılır ve sözleşmenin şartlarıyla bağlı olur. Yüklenici, haklarını yeni malike karşı da aynen kullanabilir. Bu şerh, yüklenici için hayati bir güvence mekanizmasıdır. Şerh işlemi için taraflardan birinin noter onaylı sözleşme ile tapu müdürlüğüne başvurması yeterlidir. Bu işlem, ileride doğabilecek mülkiyet ihtilaflarını ve hak kayıplarını büyük ölçüde engeller.

Tarafların Yükümlülükleri ve İfa Sırası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafa da karşılıklı ve birbirine bağlı borçlar yükleyen tam iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi, tarafların kendi edimlerini zamanında ve gereği gibi yerine getirmelerine bağlıdır. Taraflardan birinin edimini ifa etmemesi, diğer tarafın borcunu doğrudan etkiler. Bu nedenle, borçların ifa edilmesindeki sıra, uyuşmazlıkların çözümünde kilit bir rol oynar. Hukukumuzda bu ilke, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 97. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Bu maddeye göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmede, ifa talebinde bulunan tarafın öncelikle kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif etmiş olması gerekir. Bu temel kural, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde "önce kimin borcunu yerine getireceği" sorusuna net bir yanıt verir: Öncelikli borç, arsa sahibinindir.

Arsa Sahibinin Öncelikli Borcu: Arsanın İnşaata Elverişli Teslimi

Yüklenicinin inşaat faaliyetine başlayabilmesi için her şeyden önce üzerinde çalışacağı bir arsanın varlığı zorunludur. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin en temel ve öncelikli borcu, sözleşme konusu arsayı inşaat yapımına elverişli ve ayıpsız bir şekilde yükleniciye teslim etmektir. Arsa sahibinin bu asli edimini yerine getirmemesi durumunda, yükleniciden inşaata başlamasını veya gecikme nedeniyle tazminat talep etmesini beklemesi hukuken mümkün değildir.

Arsanın "inşaata elverişli teslimi" kavramı, sadece boş bir arazinin fiziken tesliminden çok daha geniş bir anlam taşır. Bu teslim, hem fiili hem de hukuki engellerin ortadan kaldırılmasını kapsar.

• Fiili Elverişlilik: Arsanın üzerinde inşaatı engelleyecek veya geciktirecek herhangi bir fiili durumun bulunmaması gerekir. Örneğin, arsa üzerinde eski bir yapı, gecekondu veya kiracı varsa, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bunların tahliyesi ve yıkımı arsa sahibinin sorumluluğundadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 09.04.1990 tarihli, 1989/3976 E. ve 1990/1715 K. sayılı kararında, arsadaki kiracının tahliyesi gibi engeller kaldırılmadan arsa teslim borcunun yerine getirilmiş sayılamayacağı ve bu durumda yükleniciden işe başlamasının istenemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Benzer şekilde, arsa üzerindeki elektrik veya su aboneliklerinin iptal ettirilmesi gibi işlemler de arsa sahibinin yükümlülüğündedir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 22.04.2008 tarihli, 2007/3118 E. ve 2008/2682 K. sayılı kararında, bu tür öncelikli edimlerini yerine getirmeyen arsa sahibinin, inşaata başlanamamasından kusurlu sayılacağına hükmedilmiştir.

• Hukuki Elverişlilik: Arsanın hukuken de inşaata uygun olması şarttır. Bu, arsanın tapu kaydında inşaatı engelleyecek bir şerh, haciz veya ipotek bulunmaması anlamına gelir. Daha da önemlisi, arsanın yürürlükteki imar mevzuatına uygun olması zorunludur. Sözleşmede vaat edilen inşaatın yapılabilmesi için arsanın imar durumunun elverişli olması, 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince bir zorunluluktur. Eğer arsanın imar durumu, sözleşmede kararlaştırılan nitelik ve sayıda bağımsız bölüm yapılmasına izin vermiyorsa, hukuki bir ayıptan söz edilir ve arsa sahibi teslim borcunu gereği gibi ifa etmiş sayılmaz.

Arsa sahibi, bu öncelikli ve temel borcunu yerine getirmediği sürece "alacaklı temerrüdü"ne düşer ve yükleniciden herhangi bir talepte bulunamaz.

Yüklenicinin İnşaatı Yapma ve Teslim Etme Borcu

Arsa sahibinin arsayı hukuki ve fiili engellerden arındırılmış bir şekilde teslim etmesiyle birlikte, yüklenicinin asli borçları başlar. Yüklenicinin temel borcu, sözleşme kapsamında taahhüt ettiği inşaatı tamamlayarak arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmektir.

Yüklenicinin inşaatı yapma borcu, birkaç temel unsuru içerir:

1. Sözleşme ve Projeye Uygunluk: Yüklenici, inşaatı sözleşme hükümlerine, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan teknik şartnameye ve belediye tarafından onaylanmış mimari ve statik projelere harfiyen uyarak yapmak zorundadır.
2. Fen ve Sanat Kurallarına Uygunluk: İnşaat, güncel teknoloji ile mühendislik ve mimarlık biliminin gerektirdiği tüm kural ve standartlara uygun olarak imal edilmelidir.
3. Sadakat ve Özen Gösterme: Yüklenici, bir vekil gibi arsa sahibinin menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Bu özen borcunun ölçüsü, TBK m. 471/2 uyarınca "benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranış" olarak kabul edilir. Yüklenici, arsa sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmalıdır.
4. Eksiksiz ve Ayıpsız Teslim: İnşaat tamamlandığında, yüklenici arsa sahibine ait bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim etmekle yükümlüdür. Teslim, hukuki bir eylem olup ispat yükü yükleniciye aittir. Teslim ile birlikte, ayıba karşı tekeffül (garanti) ve zamanaşımı süreleri işlemeye başlar. Bu nedenle teslim anının yazılı bir tutanakla tespit edilmesi, gelecekteki uyuşmazlıkları önlemek adına büyük önem taşır.

Bu asli borçların yanı sıra, sözleşmede aksi belirtilmemişse, inşaat ruhsatının alınması, kat irtifakının kurulması, yapı kullanım izin belgesinin (iskan) alınması ve SGK gibi kurumlara karşı yükümlülüklerin yerine getirilmesi de genellikle yüklenicinin borçları arasında sayılır.

Sözleşmeye Aykırılık Durumları ve Arsa Sahibinin Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uzun soluklu ve karmaşık hukuki ilişkiler doğurur. Sürecin her aşamasında taraflardan birinin yükümlülüklerini ihlal etmesi, ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Özellikle yüklenicinin (müteahhidin) sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda, arsa sahibinin sahip olduğu hukuki imkanları bilmesi ve doğru adımları atması hayati önem taşır. Bu bölümde, yüklenicinin temerrüdü, ayıplı ifası ve sözleşmenin feshi gibi temel aykırılık durumları ve bu durumlarda arsa sahibinin başvurabileceği yasal yollar Yargıtay kararları ışığında incelenecektir.

Yüklenicinin Temerrüdü: Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde inşaatın tamamlanarak arsa sahibine teslim edilmemesi, yüklenicinin temerrüde düştüğünü gösteren en yaygın durumdur. Bu durumda arsa sahibinin kanundan ve sözleşmeden doğan çeşitli hakları bulunmaktadır.

• Aynen İfa ve Nama İfaya İzin Talebi: Arsa sahibi, öncelikle sözleşmenin aynen yerine getirilmesini, yani inşaatın tamamlanmasını talep edebilir. Ancak yüklenicinin işi durdurduğu veya aşırı geciktirdiği durumlarda, arsa sahibinin yıllarca beklemesi hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesi devreye girer. Bu madde uyarınca arsa sahibi, mahkemeye başvurarak, masrafları yükleniciye ait olmak üzere eksik kalan işlerin kendisi tarafından veya tayin edeceği başka bir yüklenici tarafından tamamlanması için "nama ifaya izin" verilmesini talep edebilir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle eksik işlerin bedelini tespit eder ve bu bedelin yükleniciden tahsili koşuluyla arsa sahibine inşaatı tamamlama yetkisi verir.

• Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): Yüklenicinin kusuruyla teslimde gecikmesi, arsa sahibinin mülkiyet hakkını zamanında kullanamamasına ve dolayısıyla zarara uğramasına neden olur. En tipik zarar, mahrum kalınan kira geliridir. Türk Borçlar Kanunu'nun 118. maddesi, sözleşmede açık bir hüküm olmasa dahi, kusurlu borçlunun alacaklının gecikmeden doğan zararını gidermekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu kapsamda arsa sahibi, gecikilen her ay için, teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin güncel rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep etme hakkına sahiptir.

• Cezai Şart: Sözleşmeye, teslimin gecikmesi halinde yüklenicinin belirli bir miktar ceza ödeyeceğine dair bir hüküm (cezai şart) konulabilir. Bu, hem caydırıcı bir etki yaratır hem de zararın ispatını kolaylaştırır.

Ancak, yüklenicinin gecikmedeki her durumda sorumlu tutulması mümkün değildir. Eğer gecikme, yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan ve öngörülemeyen bir sebepten (mücbir sebep) ileri geliyorsa, yüklenicinin tazminat sorumluluğu doğmaz. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 06.10.2020 tarihli ve 2017/845 E., 2020/723 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, inşaatın teslim süresi dolmadan önce bölgedeki imar planının idari bir kararla iptal edilmesi, yüklenici açısından hukuki bir imkansızlık yaratır ve bu durum mücbir sebep olarak kabul edilir. Böyle bir durumda yüklenici, imar planının iptali nedeniyle oluşan gecikmeden sorumlu tutulamaz.

Ayıplı İfa ve Ayıba Karşı Sorumluluk Süreleri

Yüklenicinin bir diğer önemli borcu, inşaatı sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye ve fen kurallarına uygun olarak ayıpsız bir şekilde tamamlamaktır. İnşaatın eksik veya kusurlu yapılması, "ayıplı ifa" olarak nitelendirilir. Arsa sahibinin ayıptan doğan haklarını kullanabilmesi için, eseri teslim alır almaz muayene etme ve tespit ettiği ayıpları derhal yükleniciye bildirme yükümlülüğü vardır.

• Açık Ayıplar: Teslim sırasında basit bir gözlemle fark edilebilen (örneğin, kırık cam, bozuk parke, eksik priz gibi) kusurlardır. Bu ayıplar derhal bildirilmelidir.
• Gizli Ayıplar: Kullanımla birlikte zamanla ortaya çıkan, ilk bakışta anlaşılamayan (örneğin, tesisattaki sızıntı, temeldeki yalıtım sorunu gibi) kusurlardır. Gizli ayıplar ortaya çıkar çıkmaz bildirilmelidir.

Yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğunda zamanaşımı süreleri kritik öneme sahiptir. Taşınmaz yapılarındaki ayıplara karşı sorumluluk, teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Ancak, eğer ayıp yüklenicinin ağır kusurundan (hile, kasıt veya aldatma) kaynaklanıyorsa, bu süre yirmi yıla uzar.

Sözleşmenin Feshi ve Hukuki Sonuçları

Sözleşmeye aykırılıkların ciddi boyutlara ulaşması ve sözleşmenin devamının arsa sahibi için çekilmez hale gelmesi durumunda, sözleşmenin feshi gündeme gelir. Fesih, kural olarak mahkeme kararıyla mümkündür ve hukuki sonuçları, feshin niteliğine göre değişir. Yargıtay içtihatları, feshin sonuçlarını inşaatın tamamlanma oranına göre "geriye etkili fesih" ve "ileriye etkili fesih" olarak ikiye ayırmıştır.

• Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranının düşük olduğu (genellikle %90'ın altında kaldığı) durumlarda uygulanır. Bu fesihte sözleşme, yapıldığı andan itibaren ortadan kalkmış sayılır. Taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerinden aldıklarını (arsa sahibi devrettiği tapuyu, yüklenici ise yaptığı imalatın bedelini) iade ederler.

• İleriye Etkili Fesih: Bu istisnai fesih türü, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı ile hukukumuza girmiştir. Buna göre, eğer inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa (uygulamada %90 ve üzeri oranlar kabul görmektedir), dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu durumda fesih, yalnızca gelecek için sonuç doğurur. Yani, yüklenici fesih tarihine kadar tamamladığı iş oranında arsa payına hak kazanır, ancak eksik bıraktığı kısımlar ve gecikme nedeniyle oluşan zararlar için arsa sahibine tazminat ödemekle yükümlü olur.

Arsa sahibinin fesih (sözleşmeden dönme) hakkı mutlak değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 475/3. maddesi, "Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz." hükmünü amirdir. Bu hüküm, ileriye etkili fesih kuralının yasal dayanaklarından birini oluşturur ve inşaatın belirli bir seviyeye geldiği durumlarda arsa sahibini, fesih yerine bedel indirimi veya tazminat gibi diğer haklarını kullanmaya yönlendirir.

Üçüncü Kişilerin Durumu ve Yargılamaya İlişkin Özel Meseleler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yalnızca arsa sahibi ile yüklenici arasındaki hukuki ilişkiyi değil, aynı zamanda bu ilişkiden etkilenen üçüncü kişilerin hak ve menfaatlerini de kapsayan karmaşık bir yapıya sahiptir. Özellikle inşaat devam ederken yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin durumu, uygulamada sıkça karşılaşılan ve özel hukuki çözümler gerektiren bir alandır. Bu bölümde, üçüncü kişilerin haklarının hukuki temeli ve bu hakların korunması için izlenmesi gereken yargılama usulleri detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Hakları: Alacağın Temliki

Uygulamada en sık rastlanan senaryolardan biri, vatandaşların henüz inşaat halindeki bir projeden, tapuda resmi devir olmaksızın, yüklenici ile yaptıkları adi yazılı bir sözleşme ile daire satın almalarıdır. Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekle (tapuda tescil) tabi olduğundan, bu tür adi yazılı sözleşmeler bir "taşınmaz satışı" olarak hukuken geçersizdir. Ancak hukuk sistemi, bu durumda iyi niyetli üçüncü kişileri korumasız bırakmamıştır.

Yargıtay, bu konudaki boşluğu dolduran ve istikrar kazanmış içtihatlarıyla önemli bir çözüm mekanizması geliştirmiştir. Bu mekanizmanın temelini, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı oluşturmaktadır. Bu karara göre, yüklenici ile üçüncü kişi arasında yapılan adi yazılı sözleşme, bir taşınmaz satışı olarak değil, bir "alacağın temliki" sözleşmesi olarak kabul edilir. Bu yorumla üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu "inşaatı bitirdiğinde kendisine düşen bağımsız bölümün mülkiyetini talep etme hakkını" devralmış sayılır.

Bu hukuki niteleme, üçüncü kişiye doğrudan arsa sahibine karşı dava açma hakkı tanır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi belirli şartlara bağlıdır:

• Yüklenicinin Edimini İfa Etmesi: Üçüncü kişinin, arsa sahibinden tapu tescilini talep edebilmesi için, devraldığı alacağın sahibi olan yüklenicinin arsa sahibine karşı olan tüm borçlarını (inşaatı sözleşmeye uygun tamamlama borcu gibi) yerine getirmiş olması gerekir.
• Eksik İşlerin Bedelini Karşılama: Eğer yüklenici inşaatı eksik bırakmışsa, üçüncü kişi bu eksiklikleri kendisi tamamlayarak veya bedelini mahkeme veznesine depo ederek arsa sahibinden tescil talebinde bulunabilir. Esasen üçüncü kişi, yüklenicinin yerine geçerek onun borçlarını ifa etme külfeti altındadır.

Bu sayede, şeklen geçersiz bir sözleşmeyle yola çıkan üçüncü kişi, belirli şartları yerine getirerek mülkiyet hakkına kavuşma imkânı bulmaktadır.

Yargılama Usulü: Görevli Mahkeme ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde doğru mahkemede dava açmak ve davanın taraflarını doğru belirlemek, davanın esasına girilebilmesi için mutlak bir zorunluluktur.

Görevli Mahkeme: Bu tür sözleşmelerden doğan davalarda görevli mahkeme, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Arsa sahibinin, arsasını ticari bir kazanç ve malvarlığına değer katma amacıyla bu sözleşmeye konu etmesi, onun 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında "tüketici" olarak nitelendirilmesini engeller. Bu nedenle, uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemeleri görevli değildir.

Zorunlu Dava Arkadaşlığı: Yükleniciden alacağın temliki yoluyla hak devralan üçüncü kişinin açacağı tapu iptali ve tescil davalarında, husumetin kime yöneltileceği kritik bir öneme sahiptir. Yargıtay, bu tür davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında "zorunlu dava arkadaşlığı" bulunduğunu kabul etmektedir. Bu, davanın hem arsa sahibine hem de yükleniciye karşı birlikte açılması gerektiği anlamına gelir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 12.04.2021 tarihli, 2021/3838 E. ve 2021/1561 K. sayılı kararı da bu usul kuralını net bir şekilde vurgulamaktadır. Mahkeme, tüm taraflar hakkında tek ve ortak bir karar vermek zorundadır; bir taraf için davanın kabulüne, diğeri için husumet yokluğundan reddine karar veremez.

Yargılamadaki Diğer Özel Durumlar:

• Taleple Bağlılık İlkesi: Mahkemeler, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 26. maddesi uyarınca davacının talebiyle bağlıdır. Davacı, örneğin A blok 5 numaralı dairenin tescilini istemişse, mahkeme bu talepten fazlasına veya başka bir bağımsız bölümün tesciline karar veremez.
• Yüklenicinin Ölümü ve Mirasın Reddi: Yargılama sırasında davalı yüklenicinin vefat etmesi ve tüm mirasçılarının mirası reddetmesi gibi karmaşık durumlarda dahi alacaklıların hakları korunmuştur. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 24.03.2021 tarihli, 2021/161 E., 2021/1062 K. sayılı kararına göre, bu durumda dava, iflas hükümlerine göre atanan "tereke tasfiye memuruna" yöneltilir ve bir alacak davasından, alacağın tereke masasına kaydettirilmesini amaçlayan bir "kayıt kabul davasına" dönüşür.

Netice itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sadece tarafların iradeleriyle değil, büyük ölçüde Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen, dinamik ve teknik bir hukuk alanıdır. Sözleşmenin noterden düzenleme şeklinde yapılması şeklindeki katı geçerlilik kuralından, tarafların ifa sırasına, temerrüt ve fesih sonuçlarından üçüncü kişilerin haklarının korunmasına kadar her aşaması, özel bilgi ve dikkat gerektirir. İnşaatın büyük oranda tamamlandığı durumlarda feshin ileriye etkili sonuç doğurması, yükleniciden daire alanların "alacağın temliki" hükümleriyle korunması ve yargılama usulündeki özel kurallar, bu sözleşme türünün kendine özgü yapısını ortaya koymaktadır. Bu denli karmaşık ve potansiyel riskler barındıran bir sürece girmeden önce ve uyuşmazlık anında uzman bir hukukçudan destek almak, hak kayıplarını önlemek adına hayati bir öneme sahiptir.