Kira tespit davaları, kiralayan ve kiracı arasında ortaya çıkan kira bedeli uyuşmazlıklarının çözümü için özel bir hukuki yoldur. Bu davalar, hem tarafların haklarını korumak hem de güncel piyasa koşullarına uygun adil bir kira bedeli belirlenmesini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. 2023 yılından itibaren arabuluculuk zorunluluğu getirilen bu davalarda, mahkeme emsal rayiçler ve TÜFE oranlarını dikkate alarak karar verir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Çerçevesi ve Dayanakları

Kira tespit davası, kira sözleşmelerinde ortaya çıkan bedel belirsizliğinin giderilmesi amacıyla özel olarak düzenlenmiş bir hukuki müessesedir. Bu dava türü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları çerçevesinde şekillenmiş olup, kira hukukunun temel yapı taşlarından birini oluşturmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Düzenleme

TBK madde 343, kira sözleşmelerinin değiştirilmesine ilişkin temel sınırlamaları ortaya koymaktadır. Bu hükme göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılması mümkün değildir. Bu düzenleme, kiracının korunması ilkesi çerçevesinde kira hukukunun temel karakterini yansıtmaktadır.

Kira tespit davasının esaslarını düzenleyen TBK madde 344, kira bedelinin belirlenmesi için üç farklı durumu öngörmektedir:

• Taraflar arasında anlaşma bulunması halinde bu anlaşmaya uygun şekilde kira artışının yapılması
• Anlaşma bulunmaması durumunda mahkemece belirleme yapılabilmesi
• Beş yıldan uzun süreli sözleşmeler veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde özel koşulların uygulanması

Bu düzenleme, kira hukukunda hak ve nesafet dengesinin korunmasını amaçlamakta olup, hem kiralayanın güncel piyasa koşullarından yararlanması hem de kiracının korunması ilkesini birlikte gözetmektedir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının Önemi

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, kira tespit davalarının hukuki temelini oluşturan en önemli içtihat kararıdır. Bu karar, 26.09.1963 tarihinde eski kira yasasının yürürlükten kalkmasıyla ortaya çıkan hukuki boşluğun doldurulması amacıyla alınmıştır.

Söz konusu karar, kira bedelinin belirsizleşmesi durumunda hâkimin bu boşluğu doldurması gerektiği ilkesini benimsemiştir. Bu yaklaşım, kira tespit davalarının sadece klasik tespit davaları olmadığını, aksine inşai davalar kategorisinde değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Davanın Hukuki Niteliği

Kira tespit davaları, hukuki ilişkinin varlığını tespit etmek yerine, var olan belirsiz kira bedelini belirli hale getiren özel nitelikli davalardır. Bu davalar:

• Mevcut hukuki ilişkiye yeni bir boyut kazandırır
• Hâkimin takdir yetkisini kullanarak emsal rayiçler ve piyasa koşulları çerçevesinde karar vermesini sağlar
• Bir yıllık süre için geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesini amaçlar

Arabuluculuk Zorunluluğu Düzenlemesi

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi ile getirilen en önemli değişikliklerden biri, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları için arabuluculuk sürecinin dava şartı haline getirilmesidir. Bu düzenleme:

• Mahkemelerin iş yükünün azaltılması
• Taraflar arasında uzlaşı kültürünün geliştirilmesi
• Daha hızlı ve ekonomik çözüm yollarının tercih edilmesi

amacıyla hayata geçirilmiştir.

Kamu Düzeni İlişkisi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, kira bedeli tespit davaları kamu düzeni ile ilgilidir. Bu nitelik, davaların özel prosedür kurallarına tabi olmasını ve hâkimin re'sen dikkate alması gereken hususların bulunmasını beraberinde getirmektedir.

Kira tespit davasının hukuki çerçevesi, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun iptalinden doğan boşluğu doldurmak ve kira hukukundaki belirsizlikleri gidermek amacıyla geliştirilmiştir. Bu çerçeve, hem hukuki güvenliği sağlamakta hem de tarafların haklarının korunmasına hizmet etmektedir.

Dava Açma Şartları ve Süreçsel Kurallar

Kira tespit davalarının açılabilmesi ve etkin bir şekilde sonuçlandırılması için belirli şartların yerine getirilmesi ve usul kurallarına uyulması gerekir. Bu davaların kendine özgü prosedür kuralları bulunmakta olup, bu kuralların doğru uygulanması dava sonucunu doğrudan etkilemektedir.

Dava Açma Zamanı

TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilmekle birlikte, kararın hangi dönemde geçerli olacağı açılma zamanına bağlıdır. Yeni dönem başlangıcından 30 gün öncesine kadar dava açılması halinde mahkeme kararı yeni dönemden itibaren geçerli olur. Bu süre aşılması durumunda ise karar bir sonraki dönem için uygulanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, sözlü kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti için davanın sözleşmenin yenilendiği dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulması gerekir.

Süre şartının yerine getirilmemesi durumunda, mahkemece davacıya bir sonraki kira dönemi için artış isteyip istemediği sorulmalı ve olumlu cevap alınması halinde bir sonraki dönem için kira bedeli belirlenmelidir. Bu prosedür, davanın amacına uygun sonuç alınması açısından kritik önem taşımaktadır.

Kira sözleşmesinde artış hükmü mevcut olan durumlarda ise TBK m.345 gereğince, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme belirlenmesinde ise iki seçenek bulunmaktadır:

• Davalının yerleşim yeri mahkemesi
• Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi (kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yer)

Bu düzenleme, davacıya esneklik sağlayarak dava açma sürecini kolaylaştırmaktadır. Özellikle kiralayan açısından, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde dava açma imkanı pratik avantajlar sunmaktadır.

Mahkeme yetkisine ilişkin itirazlar ise ön inceleme aşamasında veya cevap dilekçesi ile birlikte ileri sürülmelidir. Yetkisizlik kararı verilmesi durumunda dosya yetkili mahkemeye gönderilir ve dava tarihinin korunması sağlanır.

Süre Sınırlamaları

Kira tespit davalarında 5 yıllık süre kritik öneme sahiptir. Kira sözleşmesinde en az 5 yıl geçmiş olması veya 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde mahkeme TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirleme yetkisine sahiptir.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, hak ve nesafet dönemi olarak adlandırılan bu süre sonrasında mahkeme:

• Emsal kira sözleşmelerini inceleyerek
• Bilirkişi raporu doğrultusunda
• Taşınmazın mevcut durumunu değerlendirerek
• Makul ve adil bir kira bedeli tespit etmektedir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/11236 sayılı kararında belirtildiği üzere, yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti mümkündür.

492 Sayılı Harçlar Yasası gereğince dava açılırken aylık kira farkı üzerinden nisbi harç alınmaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca harç hesabında aylık kira parası esas alınır.

Kira tespit davalarında zamanaşımı süresi bulunmamakta olup, kira sözleşmesinin geçerliliği devam ettiği süre boyunca bu davalar açılabilmektedir. Bu durum, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların haklarını koruma açısından önem taşımaktadır.

Dava sürecinde vekalet ücreti hesaplaması da Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9. maddesi gereğince aylık brüt kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden yapılmaktadır. Bu düzenleme, hukuki yardım maliyetlerinin öngörülebilir olmasını sağlamaktadır.

Mahkeme Kararı ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira tespit davalarında mahkeme, mevcut kira bedelini piyasa koşullarına ve yasal düzenlemelere uygun şekilde yeniden belirlerken objektif kriterler ve uzmanlık gerektiren inceleme yöntemlerini kullanır. Bu süreç, 18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde yürütülür.

Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi zorunlu bir aşamadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/79 sayılı kararı uyarınca, mahkeme kira bedelini belirlerken mutlaka bilirkişi marifetiyle taşınmazın detaylı incelenmesini sağlamalıdır.

Bilirkişi inceleme sürecinde aşağıdaki hususlar değerlendirilir:

• Taşınmazın fiziksel durumu, yaşı ve bakım seviyesi
• Konumu, ulaşım imkânları ve sosyal donatı alanlarına yakınlığı
• Binanın teknik özellikleri, ısıtma sistemi ve ek imkânları
• Çevresel faktörler ve mahalle özelikleri
• Taşınmazın ticari değeri ve gelir getirme potansiyeli

Bilirkişi raporu, mahkemenin karar verme sürecinde temel dayanak oluşturur ve objektif kira tespit sürecinin garantisidir.

Emsal Araştırması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/79 Kararı gereğince, kira bedeli tespitinde emsal kira sözleşmeleri mutlaka dosyaya alınmalı ve detaylı karşılaştırma yapılmalıdır. Emsal araştırması sürecinde:

Emsal seçim kriterleri:

• Dava konusu taşınmaz ile aynı veya benzer bölgede bulunan gayrimenkuller
• Benzer metrekare, oda sayısı ve fiziksel özelliklere sahip taşınmazlar
• Yakın tarihli kira sözleşmeleri (tercihen son 1-2 yıl içindeki)
• Benzer kullanım amacına sahip gayrimenkuller

Bilirkişi, dava konusu yer ile emsal taşınmazları tek tek görüp incelemeli ve kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırmalıdır. Bu karşılaştırma sonucunda, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenir.

Emsal araştırması sırasında tarafların sunduğu kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır. Mahkeme, sadece bilirkişi raporuna değil, aynı zamanda tarafların sundukları emsal delillere de dayanarak karar verir.

TÜFE Uygulaması

Kira artış oranlarının belirlenmesinde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜFE) verileri temel alınır. Ancak bu konuda özel dönem düzenlemeleri bulunmaktadır:

TBK Geçici 1. ve 2. maddeler uyarınca, konut kiralarında 01.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen dönemlerde %25 tavan oranı getirilmiştir. Bu düzenleme ile enflasyonist ortamda kiracıların korunması amaçlanmıştır.

01.07.2024 tarihinden sonra kira artışlarında 12 aylık TÜFE ortalamaları esas alınmaktadır. Bu hesaplama yöntemi, enflasyon dalgalanmalarının etkisini minimize ederek daha dengeli bir artış oranı sağlar.

TÜFE uygulamasında dikkat edilecek hususlar:

• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkeme TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz
• Hak ve nesafet dönemi olarak kabul edilen sürelerde mahkeme, emsal rayiçlere göre karar verebilir
• 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, belirlenen kira bedelinin geçerlilik tarihi ancak talep edildiğinde hükümde gösterilir

Kararın yürürlüğe girme tarihi konusunda TBK 345. maddesi kritik önem taşır. Mahkeme kararının yeni dönemde uygulanabilmesi için davanın yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması veya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Aksi halde karar bir sonraki dönem için geçerlilik kazanır.

Mahkeme, tüm bu objektif kriterler ışığında hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde adil bir kira bedeli belirler. Bu süreçte hem kiralayan hem de kiracının menfaatleri dikkate alınarak, piyasa koşullarına uygun ancak sosyal dengeyi gözeten bir yaklaşım benimser.

Hakkaniyet İndirimi ve Özel Durumlar

Kira tespit davalarında mahkemeler, adil bir kira bedeli belirlerken çeşitli faktörleri değerlendirerek özel durumları da gözetmektedir. Bu bağlamda hakkaniyet indirimi uygulaması ve ıslah yasağı gibi özel düzenlemeler, kira tespit davalarının ayırt edici özelliklerini oluşturmaktadır.

Eski Kiracılık İndirimi

Kira tespit davalarında en önemli özel durumlardan biri, eski kiracılık nedeniyle uygulanan hakkaniyet indirimidir. Yargıtay içtihatlarına göre, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar, yeni kiracılara göre daha avantajlı konumda değerlendirilmekte ve bu durum kira bedelinin belirlenmesinde %10-20 oranında indirim uygulanmasına gerekçe teşkil etmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 Esas, 2019/5399 Karar sayılı kararı, eski kiracı için hakkaniyet indirimi uygulanmasının zorunlu olduğunu açık şekilde belirtmektedir. Bu karara göre mahkemeler, kira bedelini belirlerken kiracının ne kadar süredir taşınmazda oturduğunu dikkate almak ve bu süreye göre uygun indirim oranını takdir etmek zorundadır.

Hakkaniyet indirimi uygulanmasının temel gerekçeleri şunlardır:

• Kiracının uzun süreli ikamet etmesi nedeniyle taşınmaza olan bağlılığı
• Taşınmazın bakım ve onarımında gösterdiği özen
• Kiralayanın uzun vadeli garantili kira geliri elde etmesi
• Kiracının taşınma maliyetlerinden kaçınma ihtiyacı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/7927 Esas, 2018/4805 Karar sayılı kararında ise %20'yi aşan indirim oranlarının fazla olduğu belirtilerek, hakkaniyet indirimi için makul sınırlar çizilmiştir. Bu durum, hem kiralayan hem de kiracının haklarının dengeli şekilde korunmasını amaçlamaktadır.

Eski kiracılık indirimi hesaplanırken mahkemeler şu kriterleri değerlendirmektedir:

• Kiracının taşınmazda oturma süresi
• Kira ödemelerinde gösterilen düzenlilik
• Taşınmazın bakımına katkı düzeyi
• Bölgedeki genel kira artış oranları
• Taşınmazın mevcut durumu ve değer kazanımı

Islah Yasağı

Kira tespit davalarının en önemli özelliklerinden biri, bu davalarda ıslah yoluyla bedel artırımının mümkün olmamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 Esas, 2021/267 Karar sayılı kararı, bu konuya açıklık getirerek kira tespit davalarında ıslah ve bedel artırımının kesinlikle mümkün olmadığını hükme bağlamıştır.

Bu yasağın temel nedenleri şunlardır:

• Kira tespit davalarının inşai nitelik taşıması
• Talep konusunun bölünemez özellik göstermesi
• Davanın özel yapısı gereği tek seferde net talep zorunluluğu
• Sonraki dönemlerin kapsam dışında kalması gerekliliği

Hukuk Genel Kurulu kararına göre, davacı tarafın kira bedelini dava dilekçesinde açık ve net şekilde belirtmesi gerekmektedir. Daha sonra ıslah yoluyla bu bedelin artırılması, davanın kapsamını genişletecek ve aslında yeni bir dönem için talepte bulunulmuş olacaktır ki bu durum kira tespit davalarının hukuki niteliğine aykırıdır.

Islah yasağının pratik sonuçları:

• Dava açılırken talep edilen kira miktarının kesin olması zorunluluğu
• Mahkemenin ancak talep edilen miktar çerçevesinde karar verebilmesi
• Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı kuralı
• Davanın yeniden açılması gerekliliği halinde prosedürün baştan işletilmesi

12 Kasım 1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kira tespit ilamları kesinleşmeden icra edilemez. Bu düzenleme, kira tespit davalarının özel niteliği ve tarafların haklarının korunması amacıyla getirilmiştir.

Kira tespit davalarındaki bu özel durumlar, hem hukukun genel ilkeleriyle uyum içinde hem de tarafların menfaat dengesini gözeten bir yapı oluşturmaktadır. Hakkaniyet indirimi uygulaması kiracıyı koruyucu nitelik taşırken, ıslah yasağı davanın belirlilik ve öngörülebilirlik ilkelerine hizmet etmektedir. Bu özellikler, kira tespit davalarını diğer tespit davalarından ayıran temel unsurlardır.

Güncel Uygulamalar ve Yargıtay İçtihatları

Arabuluculuk Süreci

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira bedeli tespit davaları için arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu düzenleme, yargının iş yükünü azaltmak ve tarafların daha hızlı çözüme ulaşmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Arabuluculuk süreci, dava açılmadan önce tamamlanması gereken zorunlu bir aşamadır. Taraflardan birinin arabuluculuk için başvuruda bulunması durumunda, diğer taraf bu sürece katılmak zorundadır. Arabuluculuk başarısızlıkla sonuçlanırsa, taraflar mahkemeye başvurabilir ve arabuluculuk tutanağı dava dilekçesine eklenir.

Arabuluculuk sürecinin avantajları şunlardır:

• Daha hızlı çözüm imkânı
• Düşük maliyet
• Tarafların kontrolünde uzlaşma
• Mahkeme sürecinin belirsizliklerinden kaçınma

Vekalet Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9. maddesi gereğince kira tespit davalarında vekalet ücreti, aylık brüt kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanmaktadır. Bu hesaplama yöntemi, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile desteklenmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3359 sayılı kararı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/489 E., 2023/2472 K. sayılı kararları bu konuya açıklık getirmiştir. Buna göre vekalet ücreti hesaplanırken:

• Davacının kazandığı aylık kira farkı belirlenir
• Bu tutarın on iki katı alınır
• Elde edilen tutar üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uygulanır
• Mahkemenin takdir yetkisi çerçevesinde uygun vekalet ücreti belirlenir

492 Sayılı Harçlar Yasası gereğince aylık kira farkı üzerinden nisbi harç alınırken, 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca aylık kira parası esas alınmaktadır.

Kararların İcrası

12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden icra edilemez. Bu kural, kira tespit davalarının özel niteliği gereği getirilmiş olup, tarafların hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır.

Kira tespit kararlarının icrasında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Kesinleşme şartı: Karar temyiz edilmişse Yargıtay incelemesi beklenir
• Uygulama tarihi: TBK 345. madde uyarınca belirlenen tarihten itibaren geçerlilik
• İcra takibi: Kesinleşen karar ile icra müdürlüğünde takip başlatılabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararı, sözlü kira sözleşmelerinde süre şartlarını düzenlemiştir. Bu karara göre, sözlü kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti için davanın sözleşmenin yenilendiği dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulması gerekir.

HMK'nın 109. maddesinin ikinci fıkrası 6444 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile 01.04.2015 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bu değişiklik sonrasında, talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması durumunda da kısmi dava açılması mümkün hale gelmiştir. Ancak kira tespit davalarının özel niteliği gereği, bu tür davaların kısmi olarak açılması mümkün değildir.

İcra sürecinde karşılaşılan sorunlar ve çözüm yolları:

• Kiracının itiraz etmesi durumunda mahkeme kararının kesinliği ispat edilir
• Kararın uygulama tarihinden önceki dönemlere ilişkin icra takibi yapılamaz
• Yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki fark için takip başlatılır

---

Kira bedeli tespit davaları, Türk hukuk sisteminde kiralayan ve kiracı arasındaki dengeyi korumaya yönelik önemli bir hukuki müessesedir. TBK'nın 343-345. maddeleri çerçevesinde şekillenen bu dava türü, arabuluculuk zorunluluğu, hakkaniyet indirimi uygulamaları ve TÜFE oranı sınırlamaları ile günümüzde daha dengeli bir yapıya kavuşmuştur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, özellikle eski kiracılık indirimi, emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi konularında netlik sağlamıştır. Uygulamacılar için kritik öneme sahip olan süre şartları, yetkili mahkeme kuralları ve icra prosedürleri, bu davaların etkin şekilde yürütülmesini mümkün kılmaktadır.