Müşterek mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası, miras kalan veya birden fazla kişiye ait taşınmazların paylaşılması için başvurulan temel hukuki yoldur. Bu kapsamlı rehberimizde, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanakları, dava açma şartları, yargılama süreci, tarımsal arazilerdeki özel düzenlemeler ve Yargıtay kararları ışığında uygulama detaylarını bulabilirsiniz. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunluluğu, aynen taksim ve satış usulleri, kat mülkiyetine geçiş imkanları ve süreç boyunca dikkat edilmesi gereken tüm hususlar detaylı olarak açıklanmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Temelleri ve Tanımı

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk hukuk sisteminde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınır veya taşınmaz malların paylaşılması amacıyla başvurulan temel hukuki yoldur. Bu dava türü, paydaşlar veya ortaklar arasındaki müşterek mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, malın ferdi mülkiyete geçirilmesini veya satış yoluyla paylaşılmasını sağlar. Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar arasında miras kalan taşınmazların mirasçılar arasında bölüşülmesi, birlikte alınan gayrimenkullerin ortaklar arasında paylaşılması ve ticari ortaklıkların tasfiyesi yer almaktadır.

Yasal Dayanak ve Dava Türleri

Ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun 698. ve 699. maddeleridir. TMK m.698, paylı mülkiyette her paydaşın istediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebileceğini düzenlemektedir. Bu hak, paydaşların sahip oldukları payın büyüklüğüne bakılmaksızın kullanılabilir; yani payı ne kadar küçük olursa olsun her paydaş bu davayı açma hakkına sahiptir.

TMK m.699 ise ortaklığın giderilme yöntemlerini belirlemektedir. Bu maddeye göre ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleştirilebilir: Aynen taksim yoluyla malın fiziksel olarak bölünmesi veya satış yoluyla bedelin paylaşılması. Aynen taksim için malın bölünebilir nitelikte olması ve önemli değer kaybına uğramaması gerekir. Aksi halde açık artırma ile satış yapılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Miras ortaklıklarında ise TMK m.642 özel bir düzenleme getirmektedir. Bu madde kapsamında mirasçılar, öncelikle veraset ilamı alarak miras paylaşımı davası açabilir veya elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilirler. Miras paylaşımı davası, ortaklığın giderilmesi davasından farklı olarak sadece miras bırakan kişinin bıraktığı tüm malvarlığının paylaşılmasını kapsar.

Alacaklıların ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı konusunda İİK m.121 önemli bir düzenleme içermektedir. Bu maddeye göre, elbirliği mülkiyetinde borçlu ortağın alacaklısı, icra hakiminden yetki belgesi alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak bu imkan sadece elbirliği mülkiyetinde geçerlidir; paylı mülkiyette borçlu paydaşın payı doğrudan haciz ve satış konusu yapılabileceğinden, alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki rejimi, taşınmazın paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğuna göre önemli farklılıklar göstermektedir. Bu ayrımın doğru yapılması, davanın açılması, yargılama süreci ve paylaşım şeklinin belirlenmesinde kritik öneme sahiptir.

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın belirli paylara bölünmüş olması ve her paydaşın tapuda kayıtlı belirli bir paya sahip olması durumudur. Örneğin, bir taşınmazın 1/2 payı A'ya, 1/4 payı B'ye ve 1/4 payı C'ye aitse, bu durum paylı mülkiyettir. Paylı mülkiyette her paydaş, payı oranında malın tamamı üzerinde hak sahibidir ve dilediği zaman payını başkasına devredebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedeli veya aynen taksimde oluşan parçalar, tapuda kayıtlı paylar oranında dağıtılır.

Elbirliği mülkiyeti ise genellikle miras yoluyla ortaya çıkar ve mirasçıların miras bırakanın bıraktığı mal varlığı üzerinde birlikte sahip oldukları ortaklık türüdür. Elbirliği mülkiyetinde tapuda herhangi bir pay belirtilmez, taşınmaz tüm mirasçıların ortak mülkiyetindedir. Bu durumda mirasçılardan biri payını tek başına devredemez, tüm mirasçıların birlikte karar vermesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında bedelin dağıtımı, veraset ilamı veya mirasçılık belgesinde belirtilen miras payları oranında yapılır.

Karma durumlar da uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Örneğin, bir taşınmazın 1/2 payı A'ya aitse ve A vefat ettikten sonra bu pay mirasçılarına kalmışsa, taşınmaz üzerinde hem paylı mülkiyet hem de elbirliği mülkiyeti birlikte bulunur. Bu durumda ortaklığın giderilmesinde hem tapudaki paylar hem de mirasçılık belgesindeki paylar birlikte dikkate alınarak dağıtım yapılır.

Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak davanın tarafları, bedelin dağıtım şekli ve bazı usul kuralları farklılık gösterir. Paylı mülkiyette paydaşlar belirli ve tapuda kayıtlı olduğundan taraf tespiti daha kolaydır. Elbirliği mülkiyetinde ise öncelikle tüm mirasçıların tespit edilmesi ve davaya dahil edilmesi gerekir. Mirasçılardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının da belirlenerek davaya katılması zorunludur.

Dava Açma Şartları ve Usul Kuralları

Ortaklığın giderilmesi davası açılırken uyulması gereken usul kuralları ve şartlar, davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve sonuçlandırılması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu bölümde, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesinden arabuluculuk zorunluluğuna, tarafların tespitinden yargılama sürecine kadar tüm usul kuralları detaylı olarak ele alınacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun uyarınca, taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına girmektedir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz malların bulunduğu yer, davaya konu taşınmazın fiilen üzerinde bulunduğu yargı çevresindeki mahkemeyi ifade eder. Bu düzenleme, mahkemenin keşif yapması, bilirkişi incelemesi gerçekleştirmesi ve taşınmazın durumunu yerinde tespit etmesi açısından büyük kolaylık sağlamaktadır.

Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde bulunması durumunda, davacı paydaş dilerse taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar hakkında da dava açabilir. Bu düzenleme, özellikle farklı illerde bulunan birden fazla taşınmazın aynı mirasçılar arasında paylaşılması gerektiğinde dava ekonomisi ve usul ekonomisi ilkesi gereği tek bir mahkemede tüm taşınmazlar hakkında karar verilmesine imkan tanımaktadır.

Taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında ise genel yetki kuralları uygulanır ve davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesi yetkili kabul edilir. Ancak uygulamada ortaklığın giderilmesi davaları ağırlıklı olarak taşınmaz mallar üzerinden açılmaktadır.

Arabuluculuk Zorunluluğu

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında yapılan düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, mahkemelerin iş yükünü azaltmak, tarafların kendi aralarında anlaşarak uyuşmazlığı çözmelerini teşvik etmek ve yargılama sürecini hızlandırmak amacıyla getirilmiştir.

Arabuluculuk zorunluluğu kapsamında, ortaklığın giderilmesi davası açmak isteyen paydaşın öncelikle bir arabulucuya başvurması ve arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde taraflar, arabulucunun yardımıyla ortaklığın nasıl giderilebileceği, taşınmazın aynen mi yoksa satış yoluyla mı paylaşılacağı, satış yapılacaksa hangi bedel üzerinden satılacağı gibi konularda anlaşmaya çalışırlar.

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırlarsa, bu anlaşma tutanağa bağlanır ve kesinleşmiş mahkeme kararı niteliğinde hüküm ifade eder. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir ve bu tutanak ile birlikte mahkemeye dava açılabilir. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan mahkemeye dava açılması durumunda, mahkeme davanın usulden reddine karar verecektir.

Arabuluculuk süreci, arabulucunun atanmasından itibaren en fazla altı hafta sürer. Bu süre içinde taraflar birden fazla oturumda bir araya gelebilir. Arabuluculuk ücreti, anlaşma sağlanması durumunda taraflarca eşit şekilde, anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabulucuya başvuran tarafça karşılanır. Ancak daha sonra dava açıldığında bu ücret yargılama gideri olarak taraflara payları oranında yükletilebilir.

Arabuluculuk zorunluluğunun istisnaları da bulunmaktadır. Taraflardan birinin yurt dışında bulunması, adresinin tespit edilememesi veya gaiplik kararı bulunması gibi durumlarda arabuluculuk zorunluluğu uygulanmaz ve doğrudan mahkemeye dava açılabilir.

Tarafların Belirlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davası açılırken tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Bu dava, zorunlu dava arkadaşlığı kuralına tabi olup, paydaşlardan birinin dahi davaya dahil edilmemesi durumunda eksik tarafla dava açılmış olacağından mahkeme davanın usulden reddine karar verecektir.

Davacı konumunda herhangi bir paydaş olabilir. Payı ne kadar küçük olursa olsun, her paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı bulunmaktadır. Davacı paydaş, diğer tüm paydaşları davalı olarak göstermelidir. Davacı birden fazla paydaş olabileceği gibi, tek bir paydaş da tüm diğer paydaşlara karşı dava açabilir.

Davalı konumunda ise davacı dışındaki tüm paydaşlar yer almalıdır. Paydaşlardan birinin ölmüş olması durumunda, ölen paydaşın mirasçıları tespit edilerek davaya dahil edilmelidir. Bunun için veraset ilamı veya mirasçılık belgesi alınması ve ölen paydaşın yerine mirasçılarının davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.

Paydaşlardan birinin adresi tespit edilemiyorsa, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'nden adres araştırması yapılmalıdır. Adres araştırması sonucunda da adres bulunamazsa, ilanen tebligat yoluna gidilir. İlanen tebligat, Resmi Gazete'de ve yerel bir gazetede ilan yapılması suretiyle gerçekleştirilir ve tebligatın yapıldığı kabul edilir.

Elbirliği mülkiyetinde, borçlu ortağın alacaklısı İcra İflas Kanunu'nun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden yetki belgesi alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak alacaklının dava açabilmesi için aldığı yetki belgesinde, ortaklığın giderilmesi davasına konu edilecek taşınmazların ada ve parsel bilgilerinin mutlaka yer alması gerekmektedir. Paylı mülkiyette ise alacaklının doğrudan paydaşın payını haczetme imkanı bulunduğundan, ortaklığın giderilmesi davası açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazla ilgili derdest bir tapu iptali ve tescil davası bulunması durumunda, HMK m.165/1 gereğince bu davanın bekletici mesele yapılması gerekir. Çünkü tapu iptali davası sonucunda pay ve paydaşlık durumu değişebilecek, bu da ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu doğrudan etkileyecektir.

Davada kazanan veya kaybeden taraf olmadığından, yargılama giderleri ve vekalet ücreti tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Kendini vekille temsil ettiren her paydaş lehine ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilir.

Ortaklığın Giderilme Yöntemleri ve Uygulamalar

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, taşınmazın niteliği, paydaşların sayısı ve talepleri doğrultusunda farklı yöntemlerle ortaklığı sonlandırabilir. Kanun koyucu, bu konuda mahkemeye geniş bir takdir yetkisi tanımış olmakla birlikte, uygulanacak yöntemlerin belirli bir sıralaması ve şartları bulunmaktadır. Ortaklığın giderilmesinde üç temel yöntem mevcuttur: aynen taksim, satış yoluyla paylaşım ve kat mülkiyetine geçiş.

Aynen Taksim Usulü

Aynen taksim, ortaklığın giderilmesinde öncelikli olarak tercih edilmesi gereken yöntemdir. Bu usulde, müşterek mülkiyete konu taşınmaz fiziksel olarak bölünerek her paydaşa payı oranında bağımsız parsel verilir. Ancak aynen taksimin uygulanabilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekmektedir.

Aynen taksimin yapılabilmesi için taşınmazın bölünebilir nitelikte olması şarttır. Taşınmazın fiziksel yapısı, konumu ve kullanım amacı itibariyle bölünmeye elverişli olması, bölünme sonucunda ortaya çıkacak parsellerin her birinin bağımsız kullanıma uygun olması gerekir. Ayrıca bölünme sonucunda taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramaması da aynen taksimin temel şartlarından biridir.

İmar mevzuatı açısından da aynen taksimin mümkün olması gerekir. Özellikle imar parseli büyüklüğü, yol, cephe ve derinlik gibi imar şartlarına uygunluk mutlaka aranır. Eğer taşınmaz tarımsal nitelikte ise, bölünme sonucu oluşacak parsellerin tarımsal üretim için yeterli büyüklükte olup olmadığı da değerlendirilir.

Mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporu, taşınmazın teknik özellikleri, imar durumu, bölünebilirlik ve değer kaybı gibi hususları içerir. Paydaşlar arasında pay oranlarında farklılık varsa ve taşınmaz eşit şekilde bölünemiyorsa, ivaz (değer farkı) eklenmesi suretiyle denkleştirme yapılır. Örneğin, bir paydaşa daha değerli bir parsel düşüyorsa, diğer paydaşlara ödeme yaparak eşitlik sağlanır.

Satış Yoluyla Paylaşım

Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda ortaklığın giderilmesi satış yoluyla gerçekleştirilir. Taşınmazın bölünmesi halinde önemli değer kaybı olacaksa, imar mevzuatına göre bölünme mümkün değilse veya taşınmazın niteliği gereği fiziksel bölünme yapılamazsa satış usulü uygulanır.

Satış usulünde mahkeme, öncelikle satış memuru tayin eder. Satış memuru, taşınmazın değerini tespit etmek üzere bilirkişiye kıymet takdiri yaptırır. Hazırlanan değerleme raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir ve paydaşlar 7 gün içinde rapora itiraz edebilirler. İtiraz halinde mahkeme yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Kıymet takdiri kesinleştikten sonra 2 yıl süreyle geçerliliğini korur.

Satış işleminden en az 1 ay önce ilan yapılması zorunludur. İlan, taşınmazın özellikleri, ihale tarihi, saati ve yeri gibi bilgileri içerir. İhale işlemleri İcra İflas Kanunu'nun 115. maddesi hükümlerine göre gerçekleştirilir. İhaleye paydaşlar dahil olmak üzere herkes katılabilir, ancak paylı mülkiyette paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır.

İhale sonucunda taşınmaz en yüksek teklifi veren kişiye satılır ve satış bedeli, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Eğer tüm paydaşlar anlaşırsa, taşınmaz açık artırma yerine paydaşlar arasında da satılabilir. Bu durumda taşınmaza talip olan paydaş, diğer paydaşlara payları oranında bedel öder ve taşınmaz adına tescil edilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş

Ortaklığın giderilmesinde alternatif bir yöntem de kat mülkiyetine geçiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesinin son fıkrası gereğince, kat mülkiyetine elverişli yapılarda ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetine geçiş ve gerekirse ivaz eklenmesi suretiyle her paydaşa bir bağımsız bölüm verilmesi şeklinde gerçekleştirilebilir.

Kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi zorunludur. Öncelikle yapının mimari projesine uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. Yarım veya proje dışı inşa edilmiş yapılarda kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir. Bağımsız bölümlerin kullanıma elverişli olması, yani iskanlı veya kullanma izinli olması şarttır.

Yapının tümünün kargir (betonarme veya yığma) olması gerekir. Ahşap veya geçici nitelikte yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi şarttır. Eğer bağımsız bölüm sayısı paydaş sayısından azsa, kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün olmaz.

Son olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinde belirtilen belgelerin tamamlanmış olması gerekir. Bu belgeler arasında yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kararı, mimari proje ve yönetim planı yer alır. Tüm bu şartlar sağlandığında mahkeme, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bağımsız bölümlerin değerleri arasında fark varsa, bu fark ivaz ödenmesi suretiyle giderilir ve her paydaşa payı oranında hak düşecek şekilde dağılım yapılır.

Tarımsal Arazilerde Özel Düzenlemeler

Tarımsal nitelikli arazilerde ortaklığın giderilmesi davalarında, genel hükümlerden farklı olarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanır. Bu özel düzenleme, tarım arazilerinin korunması, bölünmesinin önlenmesi ve tarımsal üretimin devamlılığının sağlanması amacıyla getirilmiştir. Tarımsal arazilerde ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeler, genel hukuk kurallarının yanı sıra bu özel kanun hükümlerine de riayet etmek zorundadır.

Tarımsal arazi paylaşımlarında en önemli husus, arazinin mümkün olduğunca bölünmeden tek bir mirasçıya veya paydaşa tahsis edilmesidir. Bu sayede tarım arazilerinin küçük parsellere ayrılarak verimsiz hale gelmesinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Kanun koyucu, tarımsal üretimin ekonomik ölçeklerde devam edebilmesi için arazilerin belirli bir büyüklüğün altına düşmemesini hedeflemiştir.

Ehil Mirasçılık Kavramı

Tarımsal arazilerde ortaklığın giderilmesi davalarında karşımıza çıkan en önemli kavramlardan biri ehil mirasçılık kavramıdır. 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi uyarınca, tarımsal arazilerin miras yoluyla intikalinde veya ortaklığın giderilmesinde öncelik ehil mirasçılara tanınmıştır.

Ehil mirasçı, aşağıdaki şartları taşıyan mirasçı veya paydaştır:

• Tarımsal faaliyetle bizzat uğraşan veya uğraşmayı taahhüt eden kişi olması
• Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması
• Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip bulunması
• Tarımsal arazi edinme yasağına tabi olmaması

Ehil mirasçının belirlenmesinde mahkeme, mirasçıların veya paydaşların tarımsal faaliyetle ilgili geçmişlerini, mesleki durumlarını ve gelecekte tarımsal üretimi sürdürme konusundaki niyetlerini değerlendirir. Ziraat mühendisi veya ziraat teknisyeni olma, çiftçi kayıt sistemine kayıtlı olma, tarımsal araziye sahip olma gibi hususlar ehilliğin tespitinde dikkate alınır.

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında birden fazla ehil mirasçının bulunması durumunda, aralarında en uygun olanı belirler. Bu belirleme yapılırken:

• Tarımsal deneyim ve bilgi düzeyi
• Tarımsal faaliyeti sürdürme imkanı ve kapasitesi
• Arazi üzerinde daha önce yapılan tarımsal yatırımlar
• Arazinin bulunduğu yerde ikamet etme durumu

gibi kriterler göz önünde bulundurulur.

Ehil mirasçı bulunması halinde, tarımsal arazi aynen taksim yoluyla ehil mirasçıya tahsis edilir. Diğer paydaşlara ise payları oranında ivaz (bedel) ödenir. Bu bedel, bilirkişi tarafından belirlenen güncel rayiç değer üzerinden hesaplanır. Ehil mirasçının ödeme gücü yoksa, mahkeme tarafından taksitlendirme yapılabilir ve ödeme için makul bir süre tanınabilir.

Eğer mirasçılar veya paydaşlar arasında hiç ehil mirasçı yoksa, tarımsal arazi açık artırma yoluyla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Ancak bu satışta da öncelik, tarımsal faaliyetle uğraşan gerçek kişilere tanınır.

Bakanlık İzni Gerekliliği

Tarımsal arazilerde ortaklığın giderilmesi davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus ise Tarım ve Orman Bakanlığı'ndan izin alınması gerekliliğidir. 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi, tarımsal arazilerin miras yoluyla intikali dışındaki devir ve paylaşım işlemlerinde Bakanlık iznini zorunlu kılmıştır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, nihai kararı vermeden önce Tarım ve Orman Bakanlığı'ndan görüş talep eder. Bakanlık, arazinin tarımsal niteliğini, büyüklüğünü, bölünebilirlik durumunu ve paylaşım şeklinin tarımsal üretim açısından uygunluğunu değerlendirir.

Bakanlık görüşünde özellikle şu hususlar incelenir:

• Arazinin mutlak tarım arazisi veya özel ürün arazisi olup olmadığı
• Paylaşım sonucunda oluşacak parsellerin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşüp düşmeyeceği
• Sulama, drenaj gibi tarımsal altyapı sistemlerinin zarar görüp görmeyeceği
• Arazi toplulaştırması yapılmış bölgelerde olup olmadığı

Bakanlık, paylaşımın tarımsal üretim açısından uygun olmadığı kanaatine varırsa olumsuz görüş verebilir. Bu durumda mahkeme, arazinin aynen taksimini gerçekleştiremez ve satış yoluna gitmek zorunda kalır.

Bakanlık izni olmadan verilen ortaklığın giderilmesi kararları, usul hükümlerine aykırılık teşkil eder ve temyiz aşamasında bozulma sebebi oluşturur. Bu nedenle uygulamada mahkemeler, tarımsal nitelikli arazilerde mutlaka Bakanlık görüşü aldıktan sonra karar vermektedir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, arazi toplulaştırması yapılmış bölgelerde ortaklığın giderilmesi davaları özel bir hassasiyet gerektirir. Toplulaştırma ile düzenlenmiş tarım arazilerinin tekrar bölünmesi, toplulaştırmanın amacını ortadan kaldıracağından, bu tür bölgelerde aynen taksim genellikle mümkün olmamaktadır. Mahkemeler bu durumlarda satış yolunu tercih etmekte ve Bakanlık da bu yönde görüş bildirmektedir.

Yargılama Süreci ve Yargıtay Kararları

Yargılama Süreleri ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama süreci, davanın karmaşıklığına, paydaş sayısına ve taşınmazın niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Normal şartlarda, tüm paydaşların adreslerinin bilindiği ve yurt içinde bulunduğu durumlarda dava süreci ortalama 1 ile 1.5 yıl arasında tamamlanmaktadır. Ancak paydaş sayısının fazla olması, yurtdışı tebligatların bulunması, bilirkişi incelemelerinin uzaması ve istinaf-temyiz süreçlerinin devreye girmesi halinde bu süre 3 ila 5 yıla kadar uzayabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, nitelikleri gereği iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar kategorisinde değerlendirilmektedir. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekalet ücretinin hesaplanmasında özel bir yöntem uygulanmaktadır. Davada kazanan veya kaybeden taraf kavramı bulunmadığından, kendini vekil ile temsil ettiren her paydaş lehine ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmektedir. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti, paydaşlara payları oranında yükletilmektedir.

Avukatlık asgari ücret tarifesine göre belirlenen vekalet ücreti, taşınmazın değerine göre hesaplanmakta ve 2023 yılı itibariyle 25.000 TL civarından başlamaktadır. Ancak uygulamada, taşınmazın değeri ve davanın karmaşıklığı göz önünde bulundurularak daha yüksek ücretler talep edilmektedir. Harç ve masraflar da taşınmazın değerine göre nispi olarak hesaplanmakta ve tüm paydaşlara payları oranında dağıtılmaktadır.

Satış bedelinin dağıtımı konusunda dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır. Paylı mülkiyette satış bedeli tapudaki paylar oranında, elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılmaktadır. Karma durumda, yani hem tapuda pay hem de mirasçılık belgesi bulunan durumlarda her iki belge birlikte dikkate alınarak dağıtım yapılmaktadır.

Önemli Yargıtay Kararları ve İlkeleri

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin konuya ilişkin içtihatları, ortaklığın giderilmesi davalarının uygulamasında yol gösterici niteliktedir. Bu kararlar, hem mahkemelerin hem de hukuk uygulayıcılarının karşılaştıkları sorunlara çözüm üretmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/135 E. 2021/2455 K. sayılı kararında Yüksek Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davalarının temel niteliklerini ve sonuçlarını açıklığa kavuşturmuştur:

"Ortaklığın giderilmesi davaları, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu nedenle satış bedelinin dağıtımı konusunda; paylı mülkiyette tapudaki paylar oranında, elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki paylar oranında, karma durumda ise her iki belge dikkate alınarak dağıtım yapılması gerekmektedir. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerektiği açıktır."

Bu karar, özellikle yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin nasıl hesaplanacağı konusunda net bir yöntem ortaya koymuştur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/4362 E. 2021/1018 K. sayılı kararı, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi konusunda önemli açıklamalar içermektedir:

"634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesinin son fıkrası gereğince, kat mülkiyetine elverişli yapılarda ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetine geçiş ve gerekirse ivaz eklenmesi suretiyle her malike bir bağımsız bölüm verilmesi şeklinde gerçekleştirilebilir. Bunun için yapının mimari projesine uygun tamamlanmış olması, bağımsız bölümlerin kullanıma elverişli olması, yapının tümünün kargir olması, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi ve 12. maddedeki belgelerin tamamlanması gerekmektedir."

Bu karar, özellikle şehir merkezlerindeki yapılarda ortaklığın giderilmesinde alternatif bir yöntem sunmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/5442 E. 2019/45 K. sayılı kararı, alacaklıların ortaklığın giderilmesi davası açması durumunda dikkat edilmesi gereken hususları belirlemiştir:

"Alacaklı tarafından borçluya hisseli olarak intikal eden taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesi için alınan yetki belgelerinde, ortaklığın giderilmesi davasına konu edilecek taşınmazların ada ve parsel bilgilerinin mutlaka yer alması gerekmektedir. Ayrıca icra dosyalarının güncel borç kapak hesaplarının da dosyaya eklenmesi gerektiği açıktır."

Bu karar, özellikle alacaklıların İİK m.121 uyarınca dava açmaları halinde usul güvenliğini sağlamaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/11787 E. 2017/3489 K. sayılı kararı, bekletici mesele konusunda önemli bir ilke getirmiştir:

"Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazla ilgili tapu iptali ve tescil davasının derdest olması durumunda, bu davanın 6100 sayılı HMK'nın 165/1. maddesi gereğince bekletici mesele yapılması gerekmektedir. Çünkü tapu iptali davası sonucunda pay ve paydaşlık durumu değişebilecektir."

Bu karar, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gibi ortaklığın giderilmesi davasını etkileyecek davaların öncelikle sonuçlandırılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/7322 E. 2017/458 K. sayılı kararı, dava türlerinin birleştirilmesi konusunda sınır çizmiştir:

"Ortaklığın giderilmesi davasının ecrimisil davası gibi alacak ve tazminat davaları ile birlikte görülemeyeceği, bu tür davaların tefrik edilmesi gerektiği açıktır. Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, alacak davaları ile birlikte görülmeleri mümkün değildir."

Bu karar, farklı nitelikteki davaların ayrı ayrı görülmesi gerektiğini vurgulayarak usul ekonomisi ve hak arama özgürlüğü arasında denge kurmuştur.

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davası karmaşık bir süreç olmakla birlikte, Türk hukuk sisteminde paydaşların haklarını korumak ve müşterek mülkiyetten kaynaklanan sorunları çözmek için etkin bir araçtır. Yargıtay kararları ışığında şekillenen uygulama, hem hak sahiplerinin hem de mahkemelerin süreci doğru yönetmesine imkan tanımaktadır. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi ve özellikle tarımsal arazilerde özel düzenlemelere uyulması büyük önem taşımaktadır. Profesyonel hukuki destek alınması, sürecin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlayacaktır.