Hisseli bir tapuda pay sahibi misiniz? Diğer paydaşlardan birinin hissesini bir yabancıya satması durumunda, o hisseyi aynı bedelle öncelikli olarak satın alma hakkınız olduğunu biliyor muydunuz? Ön alım (şufa) hakkı olarak bilinen bu yasal güvencenin tüm detaylarını, nasıl kullanılacağını, dava açma sürelerini, Yargıtay'ın emsal kararlarını ve dikkat etmeniz gereken tüm kritik noktaları bu makalede bulabilirsiniz.

Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir ve Hukuki Dayanakları Nelerdir?

Ön alım hakkı, hukuki terminolojideki adıyla şufa hakkı, hak sahibine, bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, bu satılan payı veya mülkü aynı şartlarla ve öncelikli olarak satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, malikin mülkiyet hakkını ve tasarruf özgürlüğünü doğrudan kısıtlayan en önemli hukuki mekanizmalardan biridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında ve özellikle 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da belirtildiği üzere, ön alım hakkı tek taraflı irade beyanıyla kullanılan ve kullanılmasıyla birlikte yeni bir hukuki durum yaratan yenilik doğurucu (inşai) bir nitelik taşır. Hakkın kullanılmasıyla birlikte, hak sahibi ile payı satın alan üçüncü kişi arasında, kanun gereği yeni bir satış ilişkisi kurulmuş olur. Bu hakkın kaynağı kanun olabileceği gibi taraflar arasındaki bir sözleşme de olabilir. Bu nedenle ön alım hakkını, yasal ve sözleşmesel olmak üzere iki temel başlık altında incelemek gerekir.

Yasal Ön Alım Hakkı (Paylı Mülkiyet)

Yasal ön alım hakkı, adından da anlaşılacağı üzere, kaynağını doğrudan kanundan alan ve en sık karşılaşılan ön alım hakkı türüdür. Bu hakkın hukuki temeli, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 732. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde şu şekildedir:

"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Bu hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere, yasal ön alım hakkının doğabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması zorunludur:

• Paylı Mülkiyet İlişkisinin Varlığı: Hak, yalnızca paylı mülkiyete (müşterek mülkiyete) tabi taşınmazlarda söz konusudur. Hisseli tapu olarak bilinen bu mülkiyet türünde, her paydaş taşınmazın belirli bir payına sahiptir. Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) veya kat mülkiyeti kurulmuş bir ana taşınmazdaki bağımsız bölüm satışlarında bu hak kural olarak kullanılamaz.
• Payın Üçüncü Kişiye Satılması: Paydaşlardan birinin, kendi payını paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satması gerekmektedir. Eğer pay, diğer paydaşlardan birine satılırsa, bu durumda diğer paydaşların ön alım hakkı doğmaz. Çünkü kanunun temel amacı, paydaşlar arasına istenmeyen yabancıların girmesini engellemek ve zamanla payların tek elde toplanmasını teşvik ederek paylı mülkiyetin yarattığı yönetim zorluklarını azaltmaktır.
• Geçerli Bir Satış veya Satışa Eşdeğer İşlem: Hakkın kullanılabilmesi için ortada hukuken geçerli bir satış sözleşmesi bulunmalıdır. Bağışlama (hibe), trampa (takas), bir şirkete sermaye olarak koyma gibi işlemler, nitelikleri gereği satış olmadığından yasal ön alım hakkını doğurmaz.

Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden doğar ve bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satmasıyla birlikte kullanılabilir hale gelir. Hak, kişiye değil, paya bağlıdır. Yani, bir paydaş payını devrettiğinde, ön alım hakkı da yeni paydaşa geçer.

Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı

Yasal düzenlemenin yanı sıra, bir taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını bir sözleşme ile sınırlandırarak belirli bir kişi lehine ön alım hakkı tanıyabilir. Bu durum, TMK m. 735'te düzenlenmiştir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı, yasal haktan farklı olarak paylı mülkiyetin varlığına bağlı değildir; herhangi bir taşınmaz maliki bu hakkı bir başkasına tanıyabilir.

Sözleşmesel ön alım hakkının kurulması için Türk Borçlar Kanunu'nun 237/3. maddesi uyarınca adi yazılı şekilde bir sözleşme yapılması yeterlidir. Yani, tarafların bu hakkı kurduklarına dair iradelerini içeren yazılı bir metin hazırlayıp imzalamaları, sözleşmenin geçerliliği için kafidir. Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu değildir.

Ancak bu hakkın sadece sözleşmenin tarafları arasında değil, taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için mutlaka tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. TMK m. 735 uyarınca tapuya verilen bu şerhin etkisi, şerh tarihinden itibaren en fazla on yıl sürer. On yılın sonunda şerh kendiliğinden etkisini yitirir ve hakkın yeniden kurulup şerh edilmesi gerekir. Şerh, bu hakkı ayni bir etkiyle güçlendirerek, taşınmazı kim satın alırsa alsın, hak sahibinin bu kişiye karşı ön alım hakkını kullanabilmesini sağlar. Eğer hak tapuya şerh edilmemişse, sadece sözleşmenin tarafı olan malike karşı ileri sürülebilir; malik taşınmazı bir başkasına satarsa, yeni malike karşı bu hak kullanılamaz, sadece ilk malikten tazminat talep edilebilir.

Ön Alım Hakkının Kullanılması: Dava Süreci ve Süreler

Ön alım (şufa) hakkı, sahibine kendiliğinden mülkiyet kazandıran bir hak değildir. Bu hakkın hukuki bir sonuç doğurabilmesi için hak sahibi paydaşın aktif bir şekilde harekete geçmesi ve kanunda öngörülen usulü takip etmesi zorunludur. Türk Medeni Kanunu, bu hakkın kullanımını dava açma şartına bağlamıştır. Dolayısıyla, payını bir üçüncü kişiye devreden paydaşa veya bu devir işlemine rıza göstermeyen diğer paydaşlara karşı değil, doğrudan payı devralan yeni malike (alıcıya) karşı bir dava ikame edilmelidir. Bu dava, niteliği itibarıyla bir tapu iptali ve tescil davasıdır ve mahkeme kararıyla mülkiyetin davacıya geçmesini sağlayan yenilik doğurucu bir davadır.

Dava sürecinin doğru yönetilmesi, özellikle kanunda belirtilen katı sürelere uyulması, hakkın kaybını önlemek adına hayati önem taşır. Sürelerin kaçırılması, görevli ve yetkili mahkemenin yanlış belirlenmesi veya önalım bedelinin usulüne uygun depo edilmemesi gibi usuli hatalar, davanın esastan reddedilmesine neden olabilir.

Dava Açma Yükümlülüğü ve Hak Düşürücü Süreler

Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu iradesini alıcıya bir ihtarname göndererek veya sözlü olarak bildirerek kullanamaz. Hakkın kullanımı, münhasıran dava yoluyla mümkündür. Bu sürecin en kritik noktası ise Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde düzenlenen hak düşürücü sürelerdir. Bu süreler, mahkeme tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır ve geçirildiğinde hak tamamen ortadan kalkar.

Kanun, iki farklı süre öngörmektedir:

1. Üç Aylık Süre: Satıcı veya payı devralan alıcı, yaptığı satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirimin içeriğinde, satışın koşulları ve bedeli açıkça yer almalıdır. İşte bu noter bildiriminin paydaşa tebliğ edildiği tarihten itibaren, paydaşın dava açmak için üç aylık bir süresi vardır. Noter kanalı dışında yapılan bildirimler (örneğin, e-posta, telefon, adi mektup veya sözlü beyan) hukuken geçersizdir ve bu üç aylık süreyi başlatmaz.
2. İki Yıllık Süre: Eğer satıcı veya alıcı, kanunun aradığı şekilde noter aracılığıyla bir bildirimde bulunmamışsa, ön alım hakkı sahibi paydaşın dava açma hakkı sınırsız değildir. Bu durumda, her halükarda satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde davanın açılması gerekir. Bu iki yıllık süre, hakkın kullanımındaki üst sınırdır. Satış tarihinden itibaren iki yıl geçtikten sonra, paydaş satışı yeni öğrenmiş olsa dahi ön alım hakkını kullanamaz ve dava açma hakkı düşer.

Bu sürelerin "hak düşürücü" nitelikte olması, zamanaşımından farklı olarak, davalının itirazı olmasa bile hakimin davanın her aşamasında bu süreleri kendiliğinden gözetmesi gerektiği anlamına gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasının doğru mahkemede açılması, davanın usulden reddedilmemesi için bir diğer temel şarttır.

• Görevli Mahkeme: Ön alım (şufa) davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Dava değeri ne olursa olsun, bu tür uyuşmazlıklara bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne değil, Asliye Hukuk Mahkemesi'ne aittir.
• Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 12. maddesi devreye girer. Bu maddeye göre, taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ön alım davası da doğrudan taşınmazın mülkiyetine (aynına) ilişkin bir dava olduğundan, dava mutlaka taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar aralarında anlaşarak başka bir yerdeki mahkemeyi yetkili kılamazlar. Aksi takdirde, mahkeme tarafından yetkisizlik kararı verilecektir.

Önalım Bedelinin Mahkemeye Depo Edilmesi

Ön alım davasının kabul edilebilmesi için davacının yerine getirmesi gereken en önemli yükümlülüklerden biri, önalım bedelini mahkemeye depo etmesidir. TMK'nın 734. maddesi, "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına tescile karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden depo etmekle yükümlüdür." hükmünü amirdir.

Bu kapsamda dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Önalım Bedelinin Kapsamı: Depo edilecek bedel, sadece tapuda gösterilen resmi satış bedelinden ibaret değildir. Bu bedele ek olarak, alıcının bu payı satın alırken ödediği tapu harcı ve diğer masraflar da (örneğin, döner sermaye ücreti) dahildir. Davacı, bu toplam tutarı depo etmekle yükümlüdür.
• Depo Zamanı: Kanun metni "tescile karar verilmeden önce" dese de, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bu süreyi somutlaştırmıştır. Özellikle 20.06.1951 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, davacıya bu bedeli depo etmesi için hakim tarafından yargılama sırasında makul ve kesin bir süre verilir. Davacı, bu kesin süre içinde belirtilen bedeli mahkeme veznesine veya gösterilen banka hesabına nakden yatırmak zorundadır.
• Depo Etmemenin Sonucu: Hakim tarafından verilen kesin süre içerisinde önalım bedelini ve masrafları tam olarak depo etmeyen davacının davası, başka bir inceleme yapılmaksızın reddilir. Bu durum, davacının davada haklı olup olmadığına bakılmaksızın, salt usuli bir yükümlülüğün yerine getirilmemesinden kaynaklanan bir hak kaybına yol açar. Bu nedenle, depo kararına titizlikle uyulması davanın selameti için elzemdir.

Ön Alım Hakkının Kullanılamayacağı Haller ve İstisnalar

Ön alım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlara önemli bir güvence sağlasa da bu hakkın kullanımı mutlak ve sınırsız değildir. Gerek kanuni düzenlemeler gerekse Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılmasını önlemek ve hakkın amacına uygunluğunu temin etmek amacıyla belirli istisnalar öngörmüştür. Bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye devretmesi, her durumda diğer paydaşlar için otomatik olarak bir dava hakkı doğurmaz. Devir işleminin niteliği, taraflar arasındaki fiili durum ve devrin gerçek amacı, hakkın kullanılıp kullanılamayacağını belirleyen temel faktörlerdir.

Fiili Taksim (Eylemli Paylaşma) Durumu

Önalım hakkının kullanımını engelleyen en önemli ve uygulamada en sık karşılaşılan durum fiili taksim halidir. Fiili taksim, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, paydaşlar arasında herhangi bir resmi işlem olmaksızın fiilen bölüşülerek her bir paydaşın belirli bir kısmı münhasıran kullanması anlamına gelir. Bu durumda, tapuda tek bir parsel olarak görünen taşınmaz, paydaşların zımni veya açık anlaşmasıyla eylemli olarak parsellere ayrılmış gibidir.

Yargıtay, bu konudaki yerleşik içtihadını 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile somutlaştırmıştır. Bu karara göre, eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen taksim etmiş ve uzun süredir her biri belirli bir bölümü kullanıyorsa, paydaşlardan birinin kendi kullandığı yere tekabül eden payını satması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Zira fiili kullanıma rıza gösteren ve bu durumu benimseyen bir paydaşın, daha sonra bu durumu yok sayarak önalım davası açması, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.

Fiili taksimin varlığı, mahkeme tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınması gereken bir savunmadır ve davanın her aşamasında ileri sürülebilir. İspatı için genellikle;

• Mahkemece yapılacak keşif,
• Tanık beyanları,
• Tarafların kullanım alanlarını belirleyen çit, duvar gibi yapılar,
• Bilirkişi raporları gibi delillere başvurulur.

Mahkeme, fiili taksimin varlığını tespit ederse, başka bir inceleme yapmaksızın davanın reddine karar verecektir.

Satış Niteliği Taşımayan Devirler (Hibe, Trampa vb.)

Önalım hakkının doğabilmesi için payın bir satış işlemi ile devredilmesi zorunludur. Satış sözleşmesi niteliği taşımayan devir işlemlerinde bu hak kullanılamaz. Bu kapsamda değerlendirilen başlıca durumlar şunlardır:

• Bağış (Hibe): Paydaşın, payını bedelsiz olarak bir başkasına bağışlaması durumunda, ortada bir satış işlemi olmadığından diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Ancak burada kritik olan, işlemin gerçekte bir bağış olup olmadığıdır. Özellikle akrabalar arasında yapılan ve tapuda "satış" olarak gösterilen işlemlerin aslında bağış amaçlı olduğu sıkça iddia edilmektedir. Yargıtay, 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu konuya açıklık getirmiştir. Bu karara göre, bir devrin görünüşte satış olmasına rağmen asıl amacının miras hukukuyla ilgili amaçlar veya gerçek bir bağış iradesi taşıdığı ispatlanırsa, önalım hakkı kullanılamaz. Bu muvazaa (danışıklı işlem) iddiasını ispat yükü, davalı olan alıcıya aittir.
• Trampa (Mal Değişimi): Payın, bir miktar para karşılığında değil de başka bir mal (taşınır veya taşınmaz) ile değiştirilmesi durumunda trampa sözleşmesi söz konusu olur. Trampa, hukuken satış sayılmadığı için önalım hakkı doğurmaz. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin K.2014/727 sayılı kararı da bu yöndedir. Ancak davacı, trampanın aslında para karşılığı satışı gizlemek için yapılmış muvazaalı bir işlem olduğunu her türlü delille ispatlayabilirse, önalım hakkını kullanabilir.
• Cebri Artırma Yoluyla Satışlar: İcra daireleri veya diğer kamu kurumları tarafından yapılan cebri artırma (açık artırma) yoluyla gerçekleşen pay satışlarında önalım hakkı kullanılamaz.
• Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 8. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir yapıdaki bağımsız bir bölümün (daire, dükkan vb.) satılması halinde, diğer bağımsız bölüm maliklerinin önalım hakkı yoktur. Önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazlar için geçerlidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Uygulamada sıkça rastlanan bir diğer istisna, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince yükleniciye (müteahhide) yapılan pay devirleridir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi, inşaatın finansmanı veya bedeli karşılığında belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, K.2020/1033 sayılı kararında bu konuyu net bir şekilde ele almıştır. Kurul'a göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye yapılan devirler, klasik anlamda bir satış işlemi değildir. Burada payın devredilmesinin karşılığı para değil, bir eser meydana getirme (inşaatı tamamlama) borcudur. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, yüklenicinin borcu olan inşaatı yapma edimini yerine getirmesi fiilen ve hukuken mümkün olmadığından, bu tür devirler önalım hakkına konu olmaz. Bu devirler, hukuken bir "avans" niteliğinde kabul edilir ve gerçek bir satış olmadığından diğer paydaşlara dava hakkı tanımaz.

Yargıtay Kararları Işığında Davadaki Özel Durumlar

Ön alım hakkı davası, teorik kuralları net olsa da uygulamada birçok özel ve karmaşık durumla karşılaşılabilen bir dava türüdür. Davanın seyrini ve sonucunu doğrudan etkileyen bu özel durumlar, büyük ölçüde Yargıtay'ın yıllar içinde oluşturduğu istikrarlı içtihatlarla şekillenmiştir. Davacı ve davalının iddiaları, dava sürecindeki mülkiyet değişiklikleri ve önalım bedelinin tespiti gibi kritik konular, Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmelidir.

Bedelde Muvazaa İddiası

Ön alım hakkının kullanılmasını engellemek veya zorlaştırmak amacıyla başvurulan en yaygın yöntemlerden biri, tapudaki satış bedelinin gerçekte olandan daha yüksek gösterilmesidir. Bu duruma bedelde muvazaa denir. Önalım hakkı sahibi paydaş, bu hakkını kullanırken tapuda yazan bedeli değil, gerçek satış bedelini ödemekle yükümlüdür.

• Davacının Muvazaa İddiası: Davacı paydaş, önalım hakkını kullanmasını engellemek için tapudaki bedelin kasıtlı olarak şişirildiğini iddia edebilir. Bu iddiasını, tanık dahil olmak üzere her türlü delille ispatlama hakkına sahiptir. Mahkeme, tarafların ekonomik durumları, taşınmazın gerçek değeri ve diğer emsal satışları da dikkate alarak bedelde muvazaa olup olmadığını araştırır.
• Davalının Muvazaa İddiası: Yargıtay uygulamasına göre, davalı alıcı, tapuda gösterilen bedelin aslında daha düşük olduğunu ve gerçekte daha yüksek bir bedel ödediğini ileri sürerek önalım bedelinin artırılmasını talep edemez. Kendi yarattığı resmi işleme karşı muvazaa iddiasında bulunması, hukuken korunmaz.
• Dava Açılmadan Önce Bedelin Düzeltilmesi: Alıcının (davalı), önalım davası açılmadan önce iyi niyetle vergi dairesine başvurarak tapuda düşük gösterilen bedeli gerçek satış bedeline tamamlaması ve aradaki harç farkını ödemesi mümkündür. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2020/4384 E., 2021/86 K. sayılı emsal kararına göre, bu durumda önalım bedeli olarak tapudaki ilk düşük bedel değil, alıcının sonradan düzelttiği ve harcını ödediği bu gerçek bedel esas alınmalıdır. Davacının bu durumu bilmesine rağmen düşük bedel üzerinden tescil talep etmesi, dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.
• Değer Artışı ve Rayiç Bedel: Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir zaman geçmişse ve bu süreçte enflasyon veya imar durumu değişikliği gibi objektif nedenlerle taşınmazın değerinde fahiş bir artış meydana gelmişse, davacının tapudaki eski bedelle payı iktisap etmesi sebepsiz zenginleşmeye yol açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun K.2013/434 sayılı kararı gibi yerleşik içtihatlar, bu gibi istisnai durumlarda hakkaniyet gereği önalım bedelinin dava tarihindeki rayiç değer üzerinden belirlenmesine hükmedebilmektedir.

Birden Fazla Paydaşın Hak Kullanımı

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda pay satıldığında, birden fazla paydaşın aynı anda ön alım hakkını kullanmak istemesi mümkündür. Bu durumda, satılan payın bu paydaşlar arasında nasıl paylaştırılacağı sorusu gündeme gelir.

Bu konudaki temel kural, Yargıtay'ın 11.06.1947 tarihli ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile net bir şekilde ortaya konulmuştur. Bu karara göre, birden fazla paydaş ön alım hakkını kullandığında, satılan pay, hakkını kullanan paydaşların kendi hisse oranlarına bakılmaksızın aralarında eşit olarak paylaştırılır. Örneğin, bir paydaşın %10, diğerinin ise %40 hissesi olsa dahi, ikisi de ön alım hakkını kullanırsa, satılan payı %50-%50 oranında, yani eşit şekilde satın alırlar. Satış bedeli ve masraflar da yine bu paydaşlar arasında eşit olarak bölünür.

Dava Açıldıktan Sonra Payın Başkasına Satılması

Ön alım davası devam ederken, davalının (payı ilk satın alan kişi) kötü niyetle davayı konusuz bırakmak veya süreci karmaşıklaştırmak amacıyla dava konusu payı bir başka kişiye satması mümkündür. Bu durumda davacının hakları korunmuştur. Mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 186. maddesinde düzenlenen ve yeni Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) döneminde de ilkesel olarak uygulanan kurala göre, davacının iki seçimlik hakkı doğar:

1. Davayı Yeni Malike Yöneltmek: Davacı, davasından vazgeçmeyip, payı devralan yeni malike karşı davayı sürdürebilir. Bu durumda dava dilekçesini yeni malike tebliğ ettirerek yargılamaya onunla devam eder.
2. Davayı Tazminata Çevirmek: Davacı, payın peşinden gitmek yerine, payı kötü niyetle devreden ilk davalıya karşı davasını tazminat davasına dönüştürebilir. Bu durumda talep edilecek tazminat, genellikle payın ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli arasındaki fark olacaktır.

Ayrıca, davacının dava açıldığı andan kararın kesinleştiği ana kadar paydaşlık sıfatını koruması zorunludur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin K.2014/2600 sayılı kararında da belirtildiği gibi, yargılama sırasında kendi payını bir başkasına devreden davacı, artık o taşınmazda paydaş olmadığı için dava hakkını ve aktif husumet ehliyetini kaybeder ve davası reddedilir.

Sonuç olarak, ön alım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette paydaşların mülkiyet bütünlüğünü korumayı amaçlayan güçlü bir hukuki mekanizmadır. Ancak bu hakkın kullanımı, kanunda belirtilen 3 aylık ve 2 yıllık hak düşürücü sürelere sıkı sıkıya bağlıdır ve mutlaka alıcıya karşı dava yoluyla ileri sürülmelidir. Fiili taksimin varlığı, devrin satış niteliği taşımaması veya cebri icra gibi istisnai hallerde bu hak kullanılamaz. Bedelde muvazaa, dava sırasında payın devri ve birden çok paydaşın hak kullanımı gibi uygulamada sıkça karşılaşılan özel durumlar, Yargıtay içtihatları ile çözüme kavuşturulmuştur. Bu nedenle, ön alım hakkına dayalı bir tapu iptal ve tescil davası sürecinin, hak kayıplarını önlemek adına alanında uzman bir avukat rehberliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.