Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de yükleniciler açısından ciddi hukuki riskler barındıran karma nitelikli sözleşmelerdir. Peki sözleşmenin geçersiz çıkması, yüklenicinin işi tamamlamaması veya 'kandırıldım' iddiasıyla karşılaşılması halinde haklarınızı nasıl korursunuz? 16.05.2025 tarihli yeni Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, yükleniciden daire alan veya ipotek tesis eden iyiniyetli üçüncü kişilerin durumunu kökten değiştirdi. Bu yazıda sözleşmenin feshi, müspet ve menfi zarar talepleri, gecikme tazminatı ve tapu siciline güven ilkesi gibi kritik konuları güncel içtihatlar ışığında ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmesi ve yüklenicinin bu arsa üzerinde inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine bırakması esasına dayanan, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çifte tipli karma bir sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda doğrudan düzenlenmemiş olan bu sözleşme türü, TBK m.26'da güvence altına alınan sözleşme özgürlüğü ilkesinden doğan isimsiz (atipik) bir sözleşmedir.

Sözleşmenin Karma Niteliği ve Tarafların Borçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, iki farklı sözleşme tipinin unsurlarını bünyesinde birleştirir. Yüklenicinin inşa etme (eser meydana getirme) borcu bakımından eser sözleşmesi (TBK m.470) hükümleri uygulanırken; arsa sahibinin arsa payını devir taahhüdü bakımından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (TBK m.237) özellikleri devreye girer. Bu nedenle sözleşme, doktrinde ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında "iki tipli-karma özel tipli sözleşme" olarak nitelendirilmektedir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/5183 E., 2018/3243 K. sayılı ve 21.05.2018 tarihli kararında bu nitelik şu şekilde vurgulanmıştır:

Bu sözleşme tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çifte tipli bir karma sözleşmedir.

Bu nitelendirme, sözleşmeye karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin TBK hükümlerinin (TBK m.97, m.98, m.123-126) uygulanması sonucunu doğurur. Bu durum, özellikle taraflardan birinin temerrüdü veya ayıplı ifa halinde başvurulacak hukuki yolların belirlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Tarafların temel borçları şu şekilde ayrışır:

• Yüklenicinin borçları: İmara, ruhsata, projeye, sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun yapıyı meydana getirmek (inşa etme borcu), tamamlanan yapıyı arsa sahibine teslim etmek (teslim borcu) ve ayıba karşı tekeffül borcu. Yüklenici ayrıca sadakat ve özen borcu (TMK m.2, TBK m.471) ile ihbar yükümlülüğü altındadır.
• Arsa sahibinin borçları: Arsayı inşaata müsait ve hukuki ayıptan ari şekilde teslim etmek, ruhsat ve resmi kurum işlemleri için vekalet vermek ve kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmek.

Edimlerin ifa sırası bakımından, TBK m.479/1 uyarınca kural olarak arsa sahibinin pay devri borcu, yüklenicinin işi tamamlayıp teslim etmesiyle muaccel olur. Ancak uygulamada arsa sahibi, inşaatın finansmanına katkı sağlamak amacıyla arsa payını peşinen veya kademeli olarak da devredebilmektedir. İşte sözleşme uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, bu peşin devirden sonra sözleşmenin geçersizliği veya feshi hallerinde ortaya çıkan tasfiye sorunlarından kaynaklanmaktadır.

Resmi Şekil Zorunluluğu ve Geçersizlik Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk, sözleşmenin taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren niteliğinden kaynaklanır. TMK m.706, taşınmaz mülkiyetini devir amacı taşıyan sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasını; TBK m.237 ise taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını öngörmektedir.

Resmi şeklin ne anlama geldiği ve nasıl yerine getirileceği ise 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 ve m.89 hükümlerinde düzenlenmiştir. Bu hükümler gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterlerce düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu noktada kritik bir ayrıma dikkat edilmelidir:

• Düzenleme şeklindeki sözleşme geçerlidir.
• Tarafların kendi aralarında haricen (adi yazılı şekilde) yaptığı sözleşme, noter tarafından yalnızca onaylanmış (tasdik edilmiş) olsa dahi geçersizdir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2015/18427 E., 2018/5188 K. sayılı kararında resmi memur önünde düzenlenmeyen belgelerin geçersizliği vurgulanmıştır. TBK m.12 gereği kanunda öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik (sıhhat) şartı niteliğindedir.

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ek bir geçerlilik şartı daha gündeme gelir. TMK m.692 uyarınca, paylı malın olağan kullanımını aşan yapı işlerine girişilmesi, aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların oybirliğiyle kabulüne bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bu nitelikte bir tasarruf işlemi olduğundan, tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme baştan itibaren geçersizdir. Ancak Yargıtay uygulamasında, katılmayan paydaşların hisselerinin sonradan satın alınması veya icazet verilmesiyle sözleşmenin geçerli hale gelebileceği kabul edilmektedir.

Geçersizliğin sonuçları bakımından, geçersiz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası istenemez, temerrüt hükümlerinden faydalanılamaz; ancak geçersizliğin tespiti için dava açılabilir. Bu durumda taraflar, birbirlerine verdiklerini TBK m.77'deki sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilirler. Arsa sahibi devrettiği arsa paylarını, yüklenici ise yaptığı imalatın rayiç bedelini sebepsiz zenginleşme çerçevesinde talep edebilir.

Bununla birlikte resmi şekil zorunluluğu mutlak değildir. Yargıtay, şekle aykırılığa rağmen yüklenicinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirdiği ya da arsa payının tapuda fiilen yükleniciye devredildiği hallerde, geçersizliğin ileri sürülmesini TMK m.2 dürüstlük kuralına aykırı saymakta ve sözleşmeye geçerlilik tanımaktadır. Zira büyük ölçüde ifa edilmiş bir sözleşmenin salt şekil eksikliği gerekçesiyle geçersiz sayılması, hakkın kötüye kullanılması niteliği taşır.

Sözleşmenin Feshi, Yüklenicinin Temerrüdü ve Tazminat Talepleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, yenilik doğuran hakların yapısına aykırı bir şekilde, kural olarak tek taraflı irade beyanıyla değil mahkeme kararıyla gerçekleşir. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, tapuda pay devrini içeren bu sözleşmeler taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak yargı kararıyla sona erebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.12.2018 tarihli, 2018/2608 E., 2018/5171 K. sayılı ilamında bu husus açıkça vurgulanmıştır:

Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

Bu karar, sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın noterden ihtar göndermek gibi tek taraflı usullerle değil, sebeplerini belirterek dava açmak suretiyle hareket etmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Aksi halde dönme veya fesih beyanı tek başına hukuki sonuç doğurmaz.

Haklı Sebeple ve Sebepsiz Fesih

Sözleşmenin sona erdirilmesinde iki temel yol bulunmaktadır. İlki, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması veya temerrüde düşmesi gibi haklı sebeplere dayanan fesihtir. Yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlamaması, projeye veya imar mevzuatına aykırı yapı yapması ya da arsa sahibinin mülkiyet hakkını ihlal etmesi haklı sebep teşkil eder.

İkinci yol ise sebepsiz (serbest) fesihtir. Bu istisnai imkân (TBK m.484) uyarınca arsa sahibine tanınmıştır. Bu hükme göre arsa sahibi, inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin tüm zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin tek taraflı olarak feshedebilir. Bu durumda yüklenicinin kusuru veya temerrüdü söz konusu olmadığından, beyan anına kadar yapılan her işin karşılığı, hazırlık çalışmaları ve malzeme bedeli dahil ödenir. Sebepsiz fesih ileriye etkili sonuç doğurur. Bu istisna sayesinde arsa sahibi, mahkeme kararı beklemeksizin noterden ihtar göndermek suretiyle de sözleşmeyi feshedebilmektedir.

Tarafların her ikisinin de sözleşmeyi sonlandırma iradesi varsa, ikale (bozma) sözleşmesi yapılarak çekişmesiz bir tasfiye sağlanabilir.

İleriye ve Geriye Etkili Feshin Sonuçları

Sözleşmenin ileriye veya geriye etkili sona erdirilmesi, edimlerin iadesi açısından farklı sonuçlar doğurur. Geriye etkili fesihte (dönme) sözleşme hiç yapılmamış sayılır; taraflar sözleşmenin kurulduğu tarihteki malvarlığı durumuna döndürülür ve birbirlerine verdiklerini (TBK m.77) sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri alabilirler. Arsa sahibi yükleniciye devrettiği tapuları geri isteyebilir.

İleriye etkili fesihte ise arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olur; yüklenici de yaptığı imalatın oranına göre bedel alır. Bu denge, 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kurulmuştur. Bu karara göre, yüklenicinin kendi kusuruyla temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin feshi halinde uyuşmazlık kural olarak temerrüt hükümleri çerçevesinde çözümlenir; ancak olayın niteliğinin haklı gösterdiği durumlarda MK m.2 gözetilerek ileriye etkili feshe karar verilebilir.

İleriye etkili feshin uygulanabilmesi için belirli bir tamamlanma seviyesi aranır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2019/3227 K. sayılı kararına göre, ileriye etkili fesih için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. Ancak arsa sahibinin kendi iradesiyle ileriye etkili fesih talep ettiği hallerde, imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın ileriye etkili feshe karar verilebilir.

Müspet (Olumlu) ve Menfi (Olumsuz) Zarar Ayrımı

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin başvurabileceği seçimlik haklar (TBK m.123, 124, 125) kapsamında üç başlıkta toplanır:

• Aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı talebi
• Aynen ifadan vazgeçerek müspet (olumlu) zararın tazmini
• Sözleşmeden dönerek menfi (olumsuz) zararın talebi

Müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır ve kâr mahrumiyetini de içerir. Kira geliri kaybı, eksik işler bedeli, kâr kaybı ve ifaya bağlı ceza koşulu müspet zarar kapsamındadır. Müspet zararın hesaplanmasında esas alınacak tarih, ifadan vazgeçme beyanının yapıldığı tarihtir.

Menfi zarar ise sözleşmenin geçerli biçimde kurulacağına ve ifa edileceğine duyulan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Noter masrafları, yıkım giderleri ve arsa sahibinin inşaat süresince başka yere taşınması halinde ödediği kira bedelleri menfi zarar kalemleridir.

Burada kritik bir kural geçerlidir: Olumlu zararın tazmini için tazminat isteyen tarafın sözleşmeden dönen taraf olmaması ve kusursuz olması gerekir. Sözleşmeden haklı olarak dönen taraf, karşı taraftan yalnızca olumsuz (menfi) zararını isteyebilir. Her iki tarafın da kusurlu olması halinde ne müspet ne de menfi zarar talep edilebilir; bu durumda taraflar yalnızca sebepsiz zenginleşme kurallarına göre birbirlerine kazandırdıkları değerlerin iadesini isteyebilir.

Eksik veya kusurlu işlerin giderilmesi bakımından arsa sahibi, nama ifaya izin (TBK m.113) kurumundan da yararlanabilir. Bu hükme göre yapma borcu süresi içinde ifa edilmediğinde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya bir başkası tarafından tamamlanmasına izin verilmesini isteyebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/2026 K. sayılı kararında, arsa sahiplerinin yalnızca kendilerine düşen bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini nama ifaya izin kapsamında avans olarak talep edebileceği, yükleniciye ait bağımsız bölümleri kapsayacak şekilde hüküm kurulmasının hatalı olduğu belirtilmiştir.

Gecikme Tazminatı ve Ceza Koşulu

İnşaatın zamanında tamamlanamaması halinde arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Önemle belirtmek gerekir ki, sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi arsa sahibi tazminat isteyebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/538 K. sayılı kararına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi arsa sahibi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatı isteyebilir. Bu kararda, sözleşmeye göre inşaatın bitmesi gereken tarih araştırılarak teslim tarihine kadar rayiç kira bedellerinin hesaplattırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Ancak gecikme yüklenicinin kusurundan kaynaklanmıyorsa, örneğin malzeme tedarik edilememesi, doğal afetler veya arsa sahibine isnat edilebilecek hallerden doğmuşsa, yüklenici aleyhine gecikme tazminatına hükmedilemez.

Ceza koşulunun (cezaî şart) akıbeti ise sözleşmenin sona erme biçimine göre değişir. Ceza koşulu niteliği itibariyle bir müspet zarar kalemidir. Doktrindeki isabetli görüşe göre:

• Sözleşmeden dönme halinde borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalktığından, ceza koşulu da kural olarak talep edilemez.
• Sözleşmenin ileriye etkili feshi halinde ise, fesih kararının kesinleşmesine kadar sözleşme hükümlerini doğurmaya devam ettiğinden, teslim tarihinden fesih anına kadar tahakkuk eden ceza koşulu talep edilebilir.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 29.03.2007 tarihli, 2005/7695 E., 2007/2002 K. sayılı kararında, cezaî şart talep edilebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş ve sözleşmenin yürürlükte tutulmuş olmasının şart olduğu vurgulanmıştır. İfaya eklenen ceza koşulu, temerrüt halinde yalnızca aynen ifa talebiyle birlikte istenebilir; aynen ifadan vazgeçilmesi durumunda bu koşul talep edilemez.

Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı ile Gelen Köklü Değişiklik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan ve en çok mağduriyet doğuran sorunlardan biri, yüklenicinin kendisine devredilen arsa payını ya da projeden bir bağımsız bölümü üçüncü kişilere satması veya bunlar üzerinde ipotek tesis etmesidir. Yüklenici inşaatı tamamlayamaz, sözleşme geçersiz çıkar ya da geriye etkili olarak feshedilirse, projeden daire satın alan veya kredi karşılığında ipotek alan üçüncü kişinin durumu kritik hâle gelir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı (RG: 18.07.2025, S. 32959), bu konuda onlarca yıldır süregelen yerleşik uygulamayı tamamen değiştirmiştir.

Eski Yerleşik İçtihat: Üçüncü Kişinin Korunmaması

Yargıtay'ın değişiklik öncesi yerleşik içtihadına göre, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı pay devri, inşaatın finansmanını sağlamaya yönelik bir "avans" niteliğinde kabul ediliyordu. Bu yaklaşıma göre yüklenici, sözleşmeden doğan edimlerini tam olarak yerine getirip eseri teslim etmedikçe arsa payına gerçek anlamda hak kazanamıyor; üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi sayıldığından ancak yüklenici tapuyu almaya hak kazandığı ölçüde hak sahibi olabiliyordu.

Bunun sonucu olarak sözleşmenin geriye etkili feshi veya geçersizliğinin tespiti hâlinde tapudaki devrin sebebi ortadan kalkıyor, kayıt yolsuz tescile dönüşüyordu. Bu durumda:

• Üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın tescil yolsuz kabul ediliyordu.
• Üçüncü kişilerin TMK m.1023'e dayalı tapuya güven savunmaları dinlenmiyordu.
• Üçüncü kişiler lehine konulan ipotek, haciz gibi takyidatlar kaldırılarak taşınmazların arsa sahibine iadesine hükmediliyordu.
• Banka lehine tesis edilen ipotek dahi fesih hâlinde kaldırılabiliyordu.

Bu uygulama, Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi ile 23. Hukuk Dairesinin ve devamında 6. Hukuk Dairesinin pek çok kararında istikrarlı şekilde benimsenmişti. Ancak bu yaklaşım, özellikle projeden iyiniyetle daire satın alan veya kredi karşılığında ipotek alan kişiler bakımından ciddi hak kaybı ve güven sorunları doğuruyordu.

Yeni İçtihat: Tapuya Güven ve İyiniyetin Korunması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin talebi üzerine toplanan İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, oybirliğiyle eski içtihadından dönmüştür. Yeni karara göre, yükleniciden iyiniyetle taşınmaz veya ipotek edinen üçüncü kişinin iyiniyet savunması artık dinlenecektir.

Karar, tapu sicilinin açıklığı ve tapuya güven ilkesi üzerine kuruludur. TMK m.1020 uyarınca tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki kaydı bilmediğini ileri süremez. TMK m.1023 hükmünce tapu kütüğünün iyiniyetli üçüncü kişilere karşı maddi hukuk bakımından aynî hak durumunu tam yansıttığı kesin karine olarak kabul edilir. Buna göre:

Tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen tapu sicilindeki yolsuzluğu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.

Üçüncü kişinin iyiniyetli sayılabilmesi için tescil isteminin yevmiye defterine kaydı anında iyiniyetli olması yeterlidir; kazanıma dayanak olan kaydın haksız olduğunun sonradan öğrenilmesi kazanımı etkilemez. Türk hukukunda tapu kayıtlarında illilik (sebebe bağlılık) ilkesi geçerli olsa da, TMK m.1023 ile düzenlenen tapuya güven ilkesi bu ilkenin istisnasını oluşturur. Geçerli bir tescil, sicil dışı bir değişiklikle sonradan yolsuz hâle gelse bile iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ayrıca TMK m.1025/2 uyarınca, yolsuz tescil düzeltilmeden önce iyiniyetle aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı saklı tutulur.

Bu esaslar yalnızca mülkiyet kazanımı için değil, ipotek dahil aynî hak tesis eden üçüncü kişiler için de geçerlidir. Böylece sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek edindiği aynî hakları ortadan kaldıramayacaktır.

Arsa Sahibinin Korunma Yolları: Şerh ve Kötüniyet İspatı

Yeni içtihat, üçüncü kişiyi koruurken arsa sahibini savunmasız bırakmamış; ona iki önemli koruma yolu göstermiştir.

Birinci yol, sözleşmenin tapuya şerh edilmesidir. Arsa sahibi, tapu devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığını TMK m.1009 uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerh vererek üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını bertaraf edebilir. Şerh sayesinde sözleşmenin varlığı tapu kayıtlarına yansır ve üçüncü kişiler artık bu kaydı görmezden gelerek iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Bu nedenle arsa sahiplerine, sözleşmelerini tapuda şerh ettirme konusunda daha fazla dikkat ve özen yükümlülüğü yüklenmiştir.

İkinci yol, üçüncü kişinin kötüniyetinin ispatıdır. TMK m.3 uyarınca iyiniyetin varlığı asıl olup, üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat yükü bunu iddia eden arsa sahibine aittir. Arsa sahibi bu ispatı fiili karinelerden yararlanarak gerçekleştirebilir. Karara göre fiili karinelere örnek olarak şunlar gösterilmiştir:

• Üçüncü kişi ile yüklenicinin akraba veya yakın ilişki içerisinde olması,
• Arsa payının veya bağımsız bölümün düşük bedelle el değiştirmesi,
• Taşınmazın çok kısa süre içerisinde el değiştirmesi,
• Üçüncü kişinin küçük bir araştırmayla gerçek hak sahibini kolayca öğrenebilecek durumda olması.

TMK m.1024 gereğince, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken iyiniyetli olmayan üçüncü kişi tescile dayanamaz; bu kişinin kazanımı hükümsüz sayılır. Yolsuz tescile taraf olarak katılanlar da tapuya güven ilkesinden yararlanamaz. Dolayısıyla arsa sahibi, fiili karineleri ispat ettiği takdirde taşınmazların kendisine dönmesini sağlayabilecektir.

Sonuç olarak bu içtihat değişikliği, hukuki güvenlik ilkesine ve tapu siciline güven esasına daha fazla ağırlık veren bir yaklaşıma geçildiğini ortaya koymaktadır. Arsa sahiplerinin çıkarları ile üçüncü kişilerin tapuya güveni arasında denge kuran karar, arsa sahiplerine sözleşmelerini şerh ettirme, üçüncü kişilere ise projelerin hukuki altyapısını ayrıntılı şekilde inceleme konusunda özen yükümlülüğü getirmektedir.

Yükleniciden Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişinin Tescil Talebi ve Görevli Mahkeme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri, henüz inşaat tamamlanmadan yükleniciden daire satın alan veya yükleniciye düşecek bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilerin tapuya geçmek için açtığı davalardır. Bu davalarda üçüncü kişinin hangi koşullarda arsa sahibine karşı tescil talebinde bulunabileceği, devraldığı hakkın hukuki niteliği ve hangi mahkemenin görevli olduğu kritik önem taşımaktadır.

Alacağın Temliki ve Tescile İcbar Davası

Yüklenici, inşaat tamamlanmadan önce kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devredebilmektedir. Ancak bu devir, henüz bağımsız bölümler tamamlanmadığından bir taşınmaz satışı değil, alacağın temliki niteliğindedir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hak (bağımsız bölümün devrini isteme hakkı), TBK hükümleri uyarınca üçüncü kişiye devredilebilir.

Bu noktada en temel ilke, karşılıklı edimlerin ifa sırasına ilişkin kuraldır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, önceden ifa yükümlülüğü bulunmadıkça kendi edimini ifa etmeyen taraf, karşı taraftan ifa talep edemez (TBK m.97). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ifa sırası gereği önce yüklenicinin sözleşmeye uygun eseri meydana getirmesi, ardından arsa sahibinden edimini talep etmesi gerekir. Dolayısıyla yüklenici edimini tam olarak yerine getirmeden temlik yaptığında, üçüncü kişi arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Üçüncü kişi yalnızca yüklenicinin halefi olduğundan, ancak yüklenicinin tapuyu almaya hak kazandığı ölçüde hak sahibi olabilir.

Bu ilkenin doğal bir sonucu olarak, borçlu konumundaki arsa sahibi, devri öğrendiği sırada devreden yükleniciye karşı sahip olduğu tüm savunmaları, devralan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Yani yüklenicinin eksik işleri, ödenmeyen yapı denetim bedelleri, SGK primleri veya vergi borçları gibi edim eksikliklerine dayalı savunmalar, üçüncü kişiye karşı da geçerlidir.

Geçersiz sözleşmeye dayalı tescil talepleri bakımından ise 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı belirleyicidir. Bu karara göre:

Geçersiz sözleşmeye dayalı cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; ancak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim etmesine rağmen tapuda devire yanaşmaması halinde MK'nın 2. maddesi gözetilerek tescil davası kabul edilebilir.

Bu içtihat, şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan sözleşmelerde dahi, edimlerin tamamen ifa edildiği hallerde dürüstlük kuralı (TMK m.2) gereği tescile karar verilebileceğini ortaya koymaktadır. Burada amaç, geçersizlik iddiasının hakkın kötüye kullanılması niteliğine bürünmesini engellemektir.

Tescil talebinin kabulü için bir başka önemli koşul da yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi yükümlülüğüne ilişkindir. Sözleşmede bu belgenin alınması şart koşulmuşsa, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesi yerine geçmez (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/3124 K.). Dolayısıyla bu yükümlülük yerine getirilmeden yüklenicinin edimini ifa ettiği kabul edilemez ve üçüncü kişinin tescil talebi bu nedenle reddedilebilir.

Tüketici Mahkemelerinin Görevi ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Müteahhitten konut amaçlı daire satın alan kişilerin açtığı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme konusu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un yürürlüğe girmesiyle netleşmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/3869 sayılı kararında belirlendiği üzere, 6502 sayılı Kanun'un 3. maddesinin (k) ve (l) bentleri ile 73. maddesinin (1) bendi gereğince bu tür davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.

Bu davaların usulü bakımından kritik bir nokta, zorunlu dava arkadaşlığı kurumudur. Yükleniciden daire devralan üçüncü kişinin açtığı tescil davasında:

• Arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Davacı, sözleşmenin tüm tarafları hakkında dava açmak zorundadır.
• Mahkeme, davacıya sözleşmenin tüm tarafları hakkında dava açması için mehil (süre) vermelidir.
• Yüklenici ile arsa sahipleri hakkında tek hüküm kurulması gerekir; bir kısmı hakkında "karar verilmesine yer olmadığına", diğerleri hakkında "kabule" karar verilmesi usule aykırıdır.

Üçüncü kişi, satışa ilişkin iddiasını yükleniciye, şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmelidir. Tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması halinde karar verilebilir. Kat irtifakı henüz tesis edilmemiş taşınmazlarda ise uzman bilirkişiden alınacak rapor ile davacıya isabet eden bağımsız bölümün kat irtifakına esas arsa payı üzerinden tapu kaydının iptal ve tesciline karar verilmesi gerekir; HMK'nın taleple bağlılık kuralı gereği taşınmazın tamamının tapusunun iptaline karar verilemez.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleşmesinden oluşan iki tipli-karma yapısı nedeniyle, hem arsa sahipleri hem yükleniciler hem de yükleniciden hak devralan üçüncü kişiler için karmaşık hukuki sonuçlar doğurur. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olup, şekil eksikliğine rağmen edimlerin tamamen ifa edildiği hallerde dürüstlük kuralı gereği sözleşmeye geçerlilik tanınabilmektedir.

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi; aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip müspet zarar veya sözleşmeden dönerek menfi zarar talepleri arasında seçim yapabilir (TBK m.123-125). Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağı ise inşaatın tamamlanma seviyesine ve somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

En köklü değişiklik ise 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile gelmiştir. Bu kararla birlikte, yükleniciden iyiniyetle taşınmaz veya ipotek edinen üçüncü kişilerin tapu siciline güveni TMK m.1023 kapsamında korunmakta; arsa sahibi ise sözleşmeyi tapunun beyanlar hanesine şerh ettirerek (TMK m.1009) veya üçüncü kişinin kötüniyetini fiili karinelerle ispat ederek haklarını güvence altına alabilmektedir. Bu nedenle hem arsa sahiplerinin sözleşmelerini tapuya şerh ettirme konusunda özen göstermesi, hem de üçüncü kişilerin projelerin hukuki altyapısını ayrıntılı incelemesi büyük önem taşımaktadır. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, bu sürecin uzman bir hukukçu rehberliğinde yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından zorunludur.