Kiracınız kira süresi bitmesine veya tahliye taahhüdüne rağmen evi boşaltmıyor mu? Bu durumda yasal haklarınızı ve izleyebileceğiniz hukuki süreçleri bilmek büyük önem taşır. İhtarname göndermekten icra yoluyla tahliyeye, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına kadar tüm aşamaları kanun maddeleri ve güncel Yargıtay kararlarıyla bu rehberde bulabilirsiniz.

Kiracının Tahliyesinde Yasal Çerçeve ve İlk Adımlar

Kiralık mülk sahipleri açısından en zorlayıcı durumlardan biri, kiracının kira sözleşmesinin sona ermesine veya tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmamasıdır. Türk hukuk sisteminde kira ilişkisinin zayıf tarafı kiracı kabul edildiğinden, kiracının tahliyesi sıkı şekil ve usul kurallarına bağlanmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun dördüncü bölümünde, genel kira hükümlerinden ayrı ve özel olarak düzenlenmiştir. Bu özel düzenlemenin temel amacı, kira ilişkisinin korunmaya muhtaç tarafı olan kiracının haklarını güvence altına almaktır.

Bu nedenle ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak ya da kendi inisiyatifiyle mülkten çıkaramaz. Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra dairesi yoluyla mümkündür. Bu kural, ev sahibinin sahip olduğu mülkiyet hakkına rağmen geçerlidir ve istisnası bulunmamaktadır.

Kiracıyı Zorla Çıkarmanın Hukuka Aykırılığı

Ev sahiplerinin en sık düştüğü hata, kiracıyı fiili müdahale ile mülkten çıkarmaya çalışmaktır. Ancak kiracıyı zorla çıkarmaya yönelik her türlü girişim hukuka aykırıdır ve ev sahibi için ağır cezai sonuçlar doğurur. Aşağıdaki yöntemler suç teşkil eder ve tazminat sorumluluğu doğurur:

• Kapı kilidini değiştirmek
• Kiracının eşyalarını dışarı atmak veya imha etmek
• Elektrik, su veya doğalgaz aboneliğini kestirmek
• Kiracıyı fiziksel baskı veya tehditle taşınmazdan uzaklaştırmaya çalışmak

Bu fiiller yalnızca tahliye sürecini geçersiz kılmakla kalmaz, aynı zamanda ev sahibinin kiracıya karşı tazminat ödemekle yükümlü hale gelmesine ve cezai soruşturmayla karşı karşıya kalmasına yol açar. Zorla tahliye yalnızca devlet eliyle, yani icra memuru ve gerektiğinde kolluk kuvvetleri (polis veya jandarma) eşliğinde gerçekleştirilebilir. Ev sahibinin fiziksel müdahalesi her halükârda hukuka aykırıdır.

Dolayısıyla kiracı kira bedelini ödemese, sözleşme süresi dolsa veya tahliye taahhüdü bulunsa dahi, ev sahibinin tek yasal yolu hukuki süreci başlatmaktır. Kendiliğinden çıkarma girişimi, ev sahibinin haklı olduğu bir uyuşmazlıkta dahi onu hukuken zor duruma düşürür.

Noter İhtarnamesi ve Hukuki Tahliye Sebepleri

Tahliye sürecinin sağlıklı başlatılabilmesi için ilk adım, kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesidir. İhtarname noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) üzerinden gönderilebilir; ancak noter ihtarnamesi en yüksek delil niteliğini taşıdığından tercih edilmelidir. Geçerli bir ihtarname şu unsurları içermelidir:

• Tarafların kimlik ve adres bilgileri
• Taşınmazın açık adresi
• Kira sözleşmesine atıf
• İhtara konu durumun açıklanması (ödenmemiş kira borcu, taahhüde aykırılık, ihtiyaç gibi)
• Tanınan süre ve yasal sonuç uyarısı
• Tarih ve imza

Kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanılarak talep edilebilir. Bu sebepler arasında kiraya verenin keyfi tercihi yer almaz; her tahliye talebinin somut bir hukuki gerekçeye dayanması zorunludur. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek 30 günlük ödeme süresi tanımalıdır. Bu süre içinde borç ödenmezse tahliye davası açılabilir. Burada ihtarname yalnızca usuli bir adım değil, aynı zamanda dava şartı niteliğindedir; 30 günlük ödeme süresi tanınmadan başlatılan süreç hukuken sonuç doğurmaz.

İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kiracıya aynı kira yılı içinde en az iki kez yazılı ihtar gönderilmesi halinde, kiraya veren tahliye davası açma hakkını kazanır. Bu sebebe dayanılabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde ve yazılı şekilde yapılmış olması şarttır. İki haklı ihtar müessesesi, kira bedelini düzensiz ödeyen kiracılara karşı kiraya verene önemli bir hukuki imkân tanır.

Tahliye taahhüdüne aykırılık (TBK m.352/1): Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması.

Kiraya verenin gereksinimi (TBK m.350) ile yeniden inşa ve imar: Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı; ayrıca taşınmazın esaslı onarımı veya yeniden inşası.

Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351): Kiralananı sonradan edinen malikin kendisinin veya yakınlarının gereksinimi.

Bu sebeplerin her birinin kendine özgü ihtarname gerekleri, hak düşürücü süreleri ve usul kuralları bulunmaktadır. Tahliye sebebine uygun olmayan bir hukuki yolun seçilmesi veya sürelerin kaçırılması, davanın usulden reddine yol açar. Bu nedenle ev sahibinin, tahliye talebini hangi hukuki gerekçeye dayandıracağını süreç başlamadan netleştirmesi ve buna uygun belgeleri eksiksiz hazırlaması büyük önem taşır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları ve Örnek No:14 İcra Takibi

Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene dava yoluna gitmeden, doğrudan ilamsız icra takibi başlatarak kiracıyı tahliye etme imkânı sunan en hızlı hukuki araçlardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m.352/1). Ancak bu güçlü hakkın kullanılabilmesi, taahhütnamenin kanunda öngörülen geçerlilik şartlarını eksiksiz taşımasına bağlıdır.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhütnamesinin hukuken sonuç doğurabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması zorunludur:

• Taahhüt yazılı olmalıdır. Resmi yazılı şekil zorunlu değildir; taraflar arasında düzenlenen ve kiracı tarafından imzalanan adi yazılı belge yeterlidir. Noter onayı geçerlilik şartı olmamakla birlikte, takip ve dava süreçlerinde belgenin delil gücünü artırır.
• Tahliye tarihi açık ve net olmalıdır. Gün, ay ve yıl olarak belirli bir tahliye tarihi içermeyen taahhütler geçersizdir. Bu konuda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 09.03.2020 tarihli, 2020/1175 E., 2020/2309 K. sayılı kararı yol göstericidir:

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

Bu karar, "3+2 yıl sonunda boşaltma" gibi somut bir takvim tarihi içermeyen ifadelerin TBK m.352 kapsamında geçerli bir taahhüt sayılamayacağını ortaya koymaktadır. Dolayısıyla taahhütnamenin düzenlenmesinde tahliye tarihinin tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi şarttır.

• Taahhüt kira sözleşmesinin tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde düzenlenmesi, kiracının serbest iradesi dışında baskıyla taahhüt vermeye zorlandığına karine teşkil eder ve geçersizlik sonucu doğurur.
• Taahhüt kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiracı sıfatı taşımayan kişilerden alınan taahhüt hükümsüzdür.

Taahhütnamenin tarihsiz veya boş olarak imzalanması durumunda ise farklı bir hukuki sonuç doğar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı bu konuya açıklık getirmiştir:

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

Bu içtihat uyarınca, belgeyi boş olarak imzalayan kiracı, boş kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Aynı doğrultuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2009/12238 E., 2010/2452 K. sayılı kararında da, taahhüt altındaki imzayı kabul eden kiracının belgeyi boş verdiği ve sonradan doldurulduğu iddiasının dinlenemeyeceği vurgulanmıştır. Boş taahhütnamenin sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracı, bu iddiayı ispatla yükümlüdür; aksi hâlde taahhüt geçerliliğini korur.

Hak Düşürücü Süre ve Tahliye Emrine İtiraz

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde dikkat edilmesi gereken en kritik husus, 1 aylık hak düşürücü süredir. TBK m.352/1 gereğince kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde ya icra takibine başvurmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu süre kamu düzenine ilişkin olup geçirilmesi hâlinde taahhüde dayanma hakkı düşer; süre hem icra dairesi hem de mahkemece re'sen dikkate alınır.

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi, uygulamada Örnek No:14 tahliye emri ile yürütülür. İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi uyarınca, mukavele ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten sonra sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla tahliye istenir; bunun üzerine icra memuru tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimini emreder (İİK m.272). Bu takipte para borcu söz konusu olmadığından kiracıya ödeme emri değil tahliye emri gönderilir.

Tahliye emrinin tebliğinden sonra kiracı bakımından şu süreler işler:

• 7 günlük itiraz süresi: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur. İtiraz; imzaya, tahliye tarihine, kira ilişkisine ya da taahhüdün geçersizliğine dayanabilir.
• 15 günlük tahliye süresi: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracı taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmelidir. Aksi hâlde kiraya verenin talebiyle icra dairesince zorla çıkarılır.

İtiraz hâlinde izlenecek yol, taahhütnamenin niteliğine göre değişir. Taahhüt noterce düzenlenmiş veya imza ve tarihi noterce onaylanmışsa ya da kiracı imzaya itiraz etmemişse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Buna karşılık adi yazılı taahhütte kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse, kiraya verenin başvurabileceği yol genel mahkemede açılacak itirazın iptali davasıdır.

İmza itirazının ise açık ve net olması gerekir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/10745 E., 2018/13944 K. sayılı kararında, borçlu vekilinin "belgeyi imzaladığını hatırlamamaktadır" şeklindeki ifadesinin açık ve net bir imza itirazı sayılamayacağına hükmedilmiştir. Bu nedenle kiracının itiraz dilekçesindeki ifadelerin içeriği, sonradan açılacak davanın seyrini doğrudan etkiler.

Tahliye Taahhüdüne İlişkin Yargıtay İçtihatları ve Arabuluculuk Zorunluluğu

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye sürecinin geçerliliği, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla şekillenmiş katı koşullara bağlıdır. Taahhüdün geçerli sayılması için tahliye tarihinin açık ve belirli olması, taahhüdün tüm kiracılarca imzalanması ve taahhütten sonra taahhüdü ortadan kaldıracak yeni bir kira sözleşmesinin akdedilmemiş olması zorunludur. Ayrıca 2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir.

Tahliye Tarihi ve Kiracı İmzasına İlişkin Kararlar

Tahliye taahhüdünün TBK m.352/1 anlamında hüküm doğurabilmesi için, kiracının kiralananı boşaltacağı tarihin gün, ay ve yıl olarak net biçimde belirtilmesi şarttır. Belirli bir tarih içermeyen, soyut ifadelere dayanan taahhütler geçerli kabul edilmez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.03.2020 tarihli kararında bu hususu açıkça ortaya koymuştur:

…Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde "Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir." şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir… (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/1175 E., 2020/2309 K.)

Karar, "3+2 yıl sonunda boşaltma" gibi takvim üzerinde tek bir güne karşılık gelmeyen ifadelerin tahliye taahhüdü olarak kabul edilemeyeceğini ortaya koymaktadır. Bu nedenle ev sahiplerinin taahhütnameye somut bir tarih yazdırması, sürecin akıbeti açısından belirleyicidir.

İkinci kritik husus, taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesinin akdedilmemiş olmasıdır. Tahliye taahhüdünden sonra taahhüdü içermeyen yeni bir sözleşme imzalanması, taahhüdü hükümsüz kılar. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 28.03.2017 tarihli kararında bu durumu ayrıntılı biçimde değerlendirmiştir:

…Davacı vekili, 07.01.2014 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalı hakkında 07.10.2015 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalı, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, sözleşmenin yenilendiğini, taahhüdün baskı altında verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalının sözleşmenin yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvveti haiz yazılı bir belge ile kanıtlaması gerekir. Davalı, takibe dayanak yapılan 07.01.2014 tarihli adi yazılı tahliye taahhüdünden sonra, davacı ile aralarında 07.09.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedilerek kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmüş ve taraflarca akdedildiği anlaşılan 07.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini dosyaya sunmuştur. Bu durumda tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 07.09.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı değerlendirilerek Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir… (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/1615 E., 2017/4518 K.)

Bu karar, kiracının yenilemeyi aynı kuvveti haiz yazılı bir belgeyle kanıtlaması koşuluyla, sonradan akdedilen sözleşmenin taahhüdü etkisiz hale getirdiğini göstermektedir.

Birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkilerinde ise taahhüdün tüm kiracılarca imzalanması gerekir. Tahliye hakkı bölünemeyen haklardandır ve kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 13.04.2015 tarihli kararında bu ilkeyi net biçimde ifade etmiştir:

…Somut olayda taraflar arasında 22/01/2013 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu kira sözleşmesinde kiracı olarak B. E.ve W. M. olduğu görülmektedir. Tahliye hakkı bölünemeyen haklardan olup kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan borçlulardan sadece biri hakkında takip yapılması halinde bu takip bu hali ile kesinleşse dahi borçlunun taşınmazdan tahliyesi yapılamaz…. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2015/111 E., 2015/9607 K.)

Buna göre kiracılardan yalnızca birine yönelik başlatılan takip kesinleşse dahi fiili tahliye gerçekleştirilemez; takibin tüm kiracılara karşı birlikte yürütülmesi zorunludur.

Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

Kira uyuşmazlıklarında en önemli usuli değişiklik, arabuluculuğun dava şartı haline gelmesidir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 28.03.2023 tarih ve 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi gereğince, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan tahliye davaları usulden reddedilir.

Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken temel ayrımlar şunlardır:

• 01.09.2023 tarihinden itibaren kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk dava şartıdır; 01.07.2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davalarından önce arabulucuya başvurmak gerekir.
• Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi, bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Dolayısıyla tahliye taahhüdüne dayalı Örnek No:14 icra takibinden önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu değildir.
• Buna karşılık tahliye taahhüdüne dayalı olarak mahkemede tahliye davası açılacaksa, dava öncesi arabuluculuk şartı yine geçerlidir.

Bu nedenle ev sahibinin doğru hukuki yolu seçmesi büyük önem taşır: İcra dairesi yoluyla başlatılacak ilamsız tahliye takibinde arabuluculuk gerekmezken, dava yoluyla yürütülecek süreçlerde arabuluculuk dava şartı olarak aranır. Yanlış yöntem seçimi, davanın usulden reddine ve değerli zaman kaybına yol açar.

İhtiyaç, Yeniden İnşa ve Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiraya verenin tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi dışında başvurabileceği en önemli tahliye sebepleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenen gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin ihtiyacı hâlleridir. Bu sebepler kiracıyı koruma amacı taşıdığından dar yorumlanır ve yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir; kiraya verenin tek taraflı fesih beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)

TBK m.350 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Maddede sayılan kişiler sınırlı sayıdadır; bu kişiler dışındaki yakınların gereksinimi için tahliye talebinde bulunulamaz.

Gereksinim nedeniyle açılan davalarda ispat yükü kiraya verene aittir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması zorunludur. Bu kriter, yatırım amaçlı ya da kiracıyı baskı altına almaya yönelik tahliye girişimlerinin önüne geçmeyi amaçlar.

Bakmakla yükümlü olunan kişiler bakımından kardeşlerin durumu özellik arz eder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 24.11.2014 tarihli, 2014/12439 E., 2014/12928 K. sayılı kararında bu husus açıklığa kavuşturulmuştur:

Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK'nın 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK'nın 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir. Ancak, Mahkemece davacının kardeşi ihtiyaçlının, adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulup gerekli araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

Bu karar, kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceğini kabul etmekle birlikte, ihtiyaçlının adına kayıtlı başka bir taşınmaz bulunup bulunmadığının ve davacının yardımına gerçekten ihtiyaç duyup duymadığının mahkemece araştırılmasını zorunlu kılmaktadır. Yani gereksinim soyut bir iddiadan ibaret olamaz; somut delillerle desteklenmelidir.

Yeniden inşa ve imar hâli (TBK m.350/2) ise ikinci tahliye sebebini oluşturur. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise sözleşme dava yoluyla sona erdirilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken iki nokta vardır:

• Yapılacak iş esaslı nitelikte olmalıdır; estetik amaçlı güzelleştirmeler ya da esaslı olmayan tadilatlar tahliye sebebi oluşturmaz.
• Yargıtay'ın benimsediği uygulamaya göre, esaslı onarım, genişletme veya değiştirmeye yönelik projenin tahliye davasında ibrazı ve projenin fennen ve hukuken mümkün olması gerekir.

Gereksinim nedeniyle tahliyenin önemli bir sonucu da yeniden kiralama yasağıdır. TBK m.355/1 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinden sonra kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu hüküm, gereksinim iddiasının samimi olmadığı hâllerde kiracının korunmasını sağlar.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı ve Dava Süreleri

Kiralananı sonradan edinen kişiye de gereksinim sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanınmıştır. TBK m.351 uyarınca yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini iki farklı yoldan sona erdirebilir:

• Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla, veya
• Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile.

Örnek vermek gerekirse, 01.01.2024 tarihinde satın alınan bir taşınmazda yeni malik en geç 01.02.2024 tarihine kadar kiracıya yazılı ihtar çekmeli ve iktisap tarihinden başlayan altı aylık süre içinde, yani 01.07.2024 tarihine kadar tahliye davasını açmalıdır. Bu altı aylık sürede ihtarnamenin tebliğ süresi hesaba katılmaz. İhtar çekmenin ispatı bakımından bildirimlerin noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması önerilir.

Dava açma sürelerinin uzaması bakımından TBK m.353 önem taşır. Bu hüküm uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu kural yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ve yalnızca kiraya veren lehine işler; kiracı bu imkândan yararlanamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.03.2017 tarihli, 2017/2787 E., 2017/3690 K. sayılı kararı bu hususu net biçimde ortaya koymaktadır:

Taraflar arasında yapılan 06.07.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl süreli olup, kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzayarak 06.07.2014 tarihine kadar uzamıştır. Kiraya veren bu tarihten önce ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 06.07.2015 tarihine kadar dava açabilir.

Bu karar, kiracının süresi içinde bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzayacağını ve kiraya verenin önceden ihtar çekmesi durumunda dava açma süresinin uzayan kira yılının sonuna kadar işleyeceğini açıkça göstermektedir. Süreler kamu düzenine ilişkin olduğundan, dava açma süresinin kaçırılması hâlinde tahliye davası süre yönünden reddedilir.

İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarının nitelikleri gereği daha ayrıntılı bir ispat ve araştırma süreci gerektirdiği unutulmamalıdır. Bu davalarda ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam etmesi aranır; gerçekleşmemiş ya da gelecekteki muhtemel bir ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Bu nedenle gereksinim, yeniden inşa ve yeni malik nedeniyle açılacak davalarda sürelerin titizlikle takip edilmesi ve ihtiyacın somut delillerle ortaya konulması, davanın başarıya ulaşması açısından belirleyicidir.

Zorla Tahliye İcrası, Tazminat ve Ecrimisil Talepleri

Tahliye davasının ev sahibi lehine sonuçlanması, hukuki sürecin yargılama aşamasının tamamlandığını gösterir; ancak fiili tahliye her zaman kendiliğinden gerçekleşmez. Mahkemeden alınan tahliye ilamının uygulanması, İcra ve İflas Hukuku kurallarına göre yürütülen teknik bir süreçtir. Davayı kazanan ev sahibi, doğrudan mülke gidip kiracıyı çıkaramaz; mülke fiziksel müdahalede bulunması suç teşkil eder ve cezai sorumluluk doğurur. Zorla tahliye yalnızca devlet eliyle, yani icra memuru ve gerektiğinde kolluk kuvvetleri eşliğinde gerçekleştirilebilir.

İlamlı İcra ve Tehir-i İcra Süreci

Tahliye kararını elde eden ev sahibinin atması gereken ilk adım, yetkili İcra Müdürlüğü'ne başvurarak ilamlı icra takibi başlatmaktır. Bu başvuru üzerine icra müdürlüğü, kiracıya Tahliye Emri (Örnek No:2) gönderir. Bu emirle birlikte kiracıya, taşınmazı boşaltması için tebliğ tarihinden itibaren genellikle 15 günlük süre tanınır.

Tahliye ilamlarının icraya konulması bakımından önemli bir usuli kural mevcuttur: kural olarak kesinleşme şartı aranmaz. Yani ev sahibi, ilk derece mahkemesinin tahliye kararını kesinleşmesini beklemeden icraya koyabilir. Buna karşılık ilk derece mahkemesi kararına karşı 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Kiracı istinaf başvurusu yaparken tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı alırsa, tahliye süreci üst mahkeme kararına kadar durur. Bunun için kiracının 3 aylık kira bedelini nakit veya teminat mektubu olarak icra dairesine yatırması gerekir.

Kiracı 15 günlük süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi icra memurundan zorla tahliye (infaz) talep eder. Belirlenen günde icra memuru, çilingir ve gerek duyulursa polis veya jandarma eşliğinde adrese gidilir. Kapı kilitliyse çilingir aracılığıyla açılarak kiracı kolluk yardımıyla tahliye edilir.

Tahliye sırasında kiracı mahalde değilse veya eşyalarını almıyorsa, İcra ve İflas Kanunu uyarınca evdeki tüm eşyalar icra memurunca tek tek yazılarak mahal listesi düzenlenir ve eşyalar yediemin deposuna kaldırılır. Bu aşamada doğan nakliye, çilingir ve depo ücretleri başlangıçta ev sahibince ödenir; ancak nihai olarak kiracının borç hanesine yazılır. Ev sahibinin eşyaları sokağa atma veya imha etme yetkisi yoktur. Eşyalar depoya kaldırıldıktan sonra biriken nakliye ve yediemin ücretleri ödenerek geri alınabilir; belirli bir süre içinde alınmayan eşyalar icra dairesince satışa çıkarılabilir.

Tahliye edilen mülkün anahtarlarının icra tutanağı ile teslim alınması, ileride "anahtar teslim edilmedi" iddialarını önlemek açısından kritik öneme sahiptir.

Ev Sahibinin Tazminat ve Haksız İşgal Tazminatı Hakları

Kiracının tahliye kararına rağmen mülkü boşaltmaması, kiracı üzerinde ciddi mali yük oluşturur. Çilingir, nakliye, hamaliye, depo ücreti ve icra harçları tamamen kiracıya yükletilir. İcra takibi nedeniyle ayrıca icra vekalet ücreti de doğar.

Ev sahibinin en önemli haklarından biri ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep etme imkânıdır. Kiracı, kira ilişkisinin sona ermesine veya tahliye kararına rağmen mülkte kalmaya devam ettiğinde, ev sahibi mahkeme kararından sonraki dönem için piyasa rayici üzerinden ecrimisil talep edebilir. Bu tazminat, kiracının mülkü haksız işgal ettiği süre boyunca ev sahibinin uğradığı zararı karşılamayı amaçlar.

Ev sahibinin talep edebileceği başlıca kalemler şunlardır:

• Mülkte kalınan süre boyunca kira bedeli ve varsa gecikme bedelleri
• Mahkeme kararı sonrası dönem için ecrimisil (piyasa rayici üzerinden hesaplanan haksız işgal tazminatı)
• Kiracının mülke verdiği fiziksel zararlardan kaynaklanan tazminat
• İcra sürecinde doğan nakliye, çilingir, depo ve harç giderleri

Kiracının kasıtlı veya ihmali davranışıyla taşınmaza zarar vermesi halinde, ev sahibi bu zararların giderilmesi için ayrıca tazminat talebinde bulunabilir. Tahliye anında taşınmazın durumunu gösteren tutanağın düzenlenmesi, bu tür anlaşmazlıklarda delil teşkil eder.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiracının kira sözleşmesinin sona ermesine, tahliye taahhüdüne ya da mahkeme kararına rağmen mülkü boşaltmaması, ev sahipleri açısından sabır ve hukuki titizlik gerektiren bir süreçtir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde tahliye, yalnızca mahkeme kararı veya icra dairesi eliyle yürütülebilir. Ev sahibinin kilit değiştirmek, elektrik veya su kesmek ya da eşyaları dışarı atmak gibi fiili müdahaleleri kesinlikle hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurur.

Tahliye sebebine göre izlenecek yol değişir: kira bedelinin ödenmemesinde 30 günlük ihtar (TBK m.315), iki haklı ihtar (TBK m.352/2), tahliye taahhüdüne aykırılık (TBK m.352/1), gereksinim (TBK m.350), yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2) ya da yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351) farklı süre ve usul kurallarına tabidir. Tahliye taahhüdüne dayalı süreçte 1 aylık hak düşürücü süreye ve Örnek No:14 ilamsız icra takibinde öngörülen 7 günlük itiraz ile 15 günlük tahliye sürelerine uyulması zorunludur.

Süreçteki usule ve esasa ilişkin eksiklikler nedeniyle hak kaybı yaşanmaması ve hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması için her aşamada bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır. Her somut olay; kira sözleşmesinin niteliğine, tebligat durumuna, taahhütnamenin geçerlilik şartlarına ve güncel yargı kararlarına göre farklı sonuçlar doğurabilir.