AVM ve plaza inşaatları gibi karmaşık projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahibi hem de müteahhit için yüksek riskler taşır. Sözleşmenin feshinden gecikme tazminatına, teknik şartname uyuşmazlıklarından üçüncü kişilerin hak taleplerine kadar tüm süreci Yargıtay kararları ve kanun maddeleriyle analiz ediyoruz.

Sözleşmenin Kurulması ve Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukukumuzda "karma nitelikli" sözleşmeler olarak adlandırılır. Bu sözleşme tipi, bünyesinde hem bir taşınmaz satış vaadini hem de bir eser sözleşmesini barındırır. Arsa sahibinin taşınmazdaki belirli payların mülkiyetini devretme borcu altına girmesi, müteahhidin (yüklenicinin) ise bu arsa üzerinde teknik şartnameye uygun bir yapı inşa etme yükümlülüğünü üstlenmesi, sözleşmenin temelini oluşturur. AVM, plaza veya büyük konut projeleri gibi yüksek maliyetli ve karmaşık süreçler içeren yatırımlarda, sözleşmenin kurulma aşamasındaki hukuki eksiklikler, ileride telafisi güç zararlara yol açabilmektedir. Bu nedenle, sözleşmenin geçerlilik şartlarına tam uyum sağlanması bir tercih değil, yasal bir zorunluluktur.

Resmi Şekil Şartı

Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin devrini veya devri taahhüdünü içeren sözleşmelerin geçerliliği, bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasına bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237 ve Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 hükümleri, taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını açıkça emreder. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de özü itibarıyla bir pay devri içerdiğinden, bu şekil şartına sıkı sıkıya tabidir.

Bu noktada yetkili makamlar kanunla sınırlandırılmıştır. Noterlik Kanunu m. 60 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterlikçe "düzenleme şeklinde" yapılması veya tapu dairesinde resmi senetle imzalanması gerekir. Tarafların kendi aralarında hazırladıkları "adi yazılı" sözleşmeler, kural olarak geçersizdir (batıldır). Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak taraflar birbirlerinden edimlerini yerine getirmesini isteyemezler; ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde verdiklerini geri talep edebilirler.

Bununla birlikte, yargı pratiğinde bu katı şekil şartının dürüstlük kuralı ile dengelendiği görülmektedir. Özellikle inşaatın büyük bir kısmının tamamlandığı ve tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirdiği durumlarda, sözleşmenin "şekil eksikliği" nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 11.07.2005 tarihli, 2004/5895 Esas ve 2005/4170 Karar sayılı ilamı: "İnşaatın büyük kısmının tamamlandığı durumlarda, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiası dürüstlük kuralına aykırı (kötüniyetli) kabul edilebilir."

Bu karar, şekil şartının asıl amacının tarafları korumak ve hukuki güvenliği sağlamak olduğunu, ancak bu şartın bir tarafın diğerini zarara uğratmak amacıyla kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağını ortaya koymaktadır. Eğer yüklenici binayı bitirme aşamasına getirmişse, arsa sahibinin "sözleşme noterde yapılmadı, tapumu vermiyorum" demesi TMK m. 2 anlamında dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.

İmara Uygunluk Zorunluluğu

Bir inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sadece şekil şartına uyulması yeterli değildir; aynı zamanda sözleşmenin konusunun hukuken ve fiilen mümkün olması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde "hukuki imkansızlık" kavramı genellikle imar durumu ile karşımıza çıkar. Üzerine inşaat yapılması planlanan taşınmazın imar planında inşaata yasaklı bir alan (yeşil alan, yol, okul alanı vb.) olması veya arsanın inşaat yapmaya elverişli minimum metrekare şartlarını taşımaması durumunda, sözleşme başlangıçtan itibaren geçersiz sayılır.

Sözleşme imzalanırken arsanın imar durumunun titizlikle incelenmesi, belediyeden güncel imar çapının alınması ve projeye uygunluğun denetlenmesi müteahhidin özen borcu kapsamındadır. İmar mevzuatına aykırı bir yapı inşa etmek amacıyla kurulan irade beyanları, kamu düzenine aykırılık teşkil eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.10.2004 tarihli, 2004/13-420 Esas ve 2004/443 Karar sayılı kararı: "İmara uygun olmayan arsaya ilişkin yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri başlangıçtan itibaren geçersiz sayılır."

Bu yüksek mahkeme kararı, imar durumunun sözleşmenin "nesnel imkansızlık" teşkil edip etmediğini belirlemede en temel kriter olduğunu vurgular. Başlangıçtaki bu imkansızlık, sözleşmeyi "butlan" (geçersizlik) yaptırımı ile karşı karşıya bırakır. Dolayısıyla, taraflar noter huzurunda en detaylı teknik şartnameyi hazırlamış olsalar dahi, eğer kamu hukuku kuralları (imar planları) o bölgede inşaata izin vermiyorsa, sözleşme hukuki sonuç doğurmaz.

Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için;

• Sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması,
• Taşınmazın tapu kayıtlarının ve imar durumunun inşaat yapmaya hukuken engel teşkil etmemesi,
• Tarafların iradelerinin bu iki temel yasal zemin üzerinde birleşmesi gerekmektedir.

Bu şartlardan birinin eksikliği, milyonlarca liralık yatırımların hukuki bir boşluğa düşmesine ve tarafların uzun yıllar sürecek tazminat davalarıyla karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Özellikle profesyonel yönetim gerektiren plaza ve AVM projelerinde, bu geçerlilik kriterleri projenin "hukuki check-up" sürecinin ilk ve en önemli basamağını oluşturur.

Müteahhidin Borçları ve Temerrüt Halleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit (yüklenici), arsa sahibinin devretmeyi taahhüt ettiği arsa paylarına karşılık, üzerinde anlaşılan projeyi fen ve sanat kurallarına uygun şekilde tamamlayıp teslim etme borcu altına girer. Özellikle AVM ve plaza gibi çok fonksiyonlu ve yüksek maliyetli projelerde, müteahhidin sorumlulukları sadece kaba inşaatla sınırlı kalmayıp, teknik şartnamede belirtilen en ince detaylara kadar uzanmaktadır. Bu süreçte müteahhidin borçlarını yerine getirmemesi veya geciktirmesi, taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlıkların temel kaynağını oluşturur.

Asli ve Yan Borçlar

Müteahhidin en temel (asli) borcu, eseri (binayı) sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak meydana getirip teslim etmektir. Ancak bu asli borcun ifası sürecinde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde tanımlanmış bir dizi yan borç da söz konusudur. TBK m. 471 uyarınca müteahhit, üstlendiği işi yerine getirirken sadakat ve özen borcu altındadır. Bu madde, müteahhidin iş sahibinin menfaatlerini korumak zorunda olduğunu ve işi, benzer alandaki uzman bir yükleniciden beklenen basiretli davranışla yürütmesi gerektiğini düzenler.

Müteahhidin özen borcu kapsamında şu alt başlıklar kritik önem taşır:

• İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma: Müteahhit, işin karakteri gereği kişisel yeteneğinin ön planda olduğu durumlarda işi bizzat yapmalıdır. Ancak büyük ölçekli projelerde işin alt yüklenicilere (taşeronlara) devredilmesi yaygındır; bu durumda dahi müteahhit, denetim ve organizasyon sorumluluğundan kurtulamaz.
• Araç ve Gereç Sağlama: Aksine bir hüküm yoksa, inşaatın tamamlanması için gerekli olan her türlü makine, teçhizat ve iş gücünü sağlama yükümlülüğü müteahhide aittir.
• Malzeme Sağlama: Müteahhit, kullanacağı malzemelerin kaliteli ve teknik şartnameye uygun olmasından sorumludur. Kötü malzeme kullanımı, eserin ayıplı olmasına yol açar ve müteahhidin ağır kusuru olarak değerlendirilir.

Sadakat borcu ise müteahhidin, arsa sahibine ait gizli bilgileri saklamasını, arsa sahibini zarara uğratacak her türlü davranıştan kaçınmasını ve işin ilerleyişi hakkında dürüst bilgilendirme yapmasını zorunlu kılar.

Gecikme Tazminatı ve Nama İfa

İnşaat sektöründe en sık karşılaşılan sorunlardan biri, projenin kararlaştırılan tarihte teslim edilememesidir. Müteahhidin teslim borcunda gecikmesi, hukuken temerrüt olarak adlandırılır. TBK m. 124 ve 125 hükümleri, borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya (arsa sahibine) geniş haklar tanımaktadır. Arsa sahibi, uygun bir mehil vererek veya belirli durumlarda mehil vermeksizin sözleşmeden dönebilir, aynen ifayı bekleyebilir veya gecikme nedeniyle uğradığı zararların tazminini talep edebilir.

Gecikme durumunda arsa sahibinin en önemli güvencelerinden biri gecikme tazminatıdır. Uygulamada genellikle sözleşmelere "gecikilen her ay için şu kadar miktar ödenir" şeklinde cezai şartlar eklenir. Ancak sözleşmede böyle bir madde olmasa dahi arsa sahibi mağdur edilemez.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2020/538 K. sayılı ilamı uyarınca; sözleşmede açıkça kararlaştırılmamış olsa bile, müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi, teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep etme hakkına sahiptir.

Bu karar, arsa sahiplerinin sözleşmedeki eksikliklere rağmen mülkiyet haklarından doğan ekonomik kayıplarını telafi edebilmelerine olanak tanır.

Müteahhidin inşaatı durdurması veya bitiremeyeceğinin anlaşılması durumunda ise arsa sahibi için nama ifaya izin müessesesi devreye girer. TBK m. 113 uyarınca, "yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir." Bu dava ile arsa sahibi, mahkemeden aldığı yetkiyle inşaatı kendisi tamamlar ve yaptığı masrafları müteahhitten tahsil eder.

Ancak nama ifa hakkının kullanımında Yargıtay'ın getirdiği önemli bir sınırlama mevcuttur:

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2020/2026 K. sayılı kararına göre; nama ifaya izin davası açan arsa sahibi, eksik işlerin tamamlanması için müteahhitten avans niteliğinde bir giderim bedeli isteyebilir. Fakat bu bedel, sadece arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümler ve binanın ortak alanlarındaki (asansör, çatı, otopark vb.) eksiklikler için talep edilebilir. Müteahhide kalacak olan bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin giderilmesi için bu yolla bir bedel talep edilmesi mümkün değildir.

Müteahhidin temerrüdü halinde ayrıca arsa sahibi, TBK m. 125 çerçevesinde sözleşmeden dönerek menfi zararlarını (sözleşme yapılmasaydı uğramayacağı zararlar) isteyebileceği gibi, inşaatın tamamlanma oranına göre ileriye etkili fesih yolunu da tercih edebilir. Bu tercihler, projenin mevcut durumu ve arsa sahibinin ekonomik menfaatleri doğrultusunda uzman bir hukukçu desteğiyle belirlenmelidir.

Eserin Ayıplı Teslimi ve Hukuki Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin (yüklenicinin) en temel borcu, eseri sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına ve teknik şartnameye uygun olarak tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Ancak uygulamada, özellikle AVM ve plaza gibi büyük ölçekli projelerde, teslim edilen bağımsız bölümlerin veya ortak alanların kararlaştırılan vasıfları taşımadığı ya da kullanım amacına uygun olmadığı durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Hukuk sistemimizde bu durum "ayıplı ifa" olarak adlandırılır ve arsa sahibine bir dizi koruyucu hak tanır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında ayıp; eserin, sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımaması veya lüzumlu vasıflarda eksiklik bulunmasıdır. Ayıplar, teslim anında gözle görülebilen "açık ayıplar" ve ancak kullanım veya detaylı inceleme ile ortaya çıkan "gizli ayıplar" olarak ikiye ayrılır. Her iki durumda da arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için belirli usuli işlemleri yerine getirmesi hayati önem taşır.

Muayene ve İhbar Yükümlülüğü

Arsa sahibinin, müteahhidin teslim ettiği eseri teslim aldıktan sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri muayene etme ve varsa ayıpları müteahhide bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır. TBK m. 474 uyarınca, arsa sahibi eserin tesliminden sonra muayene ve ihbar görevini ihmal ederse, eseri bu haliyle kabul etmiş sayılır. Ancak bu kural, müteahhidin kasten gizlediği veya usulüne uygun bir muayene ile fark edilemeyecek olan gizli ayıplar için geçerli değildir.

Ayıbın türüne göre ihbar süreleri ve usulleri şu şekilde detaylandırılabilir:

• Açık Ayıplar: Teslim anında mevcut olan ve basit bir gözlemle fark edilebilen eksikliklerdir (Örn: Duvar boyasının hatalı olması, camların kırık olması). Bu ayıpların teslimden itibaren "uygun bir süre" içinde müteahhide bildirilmesi gerekir.
• Gizli Ayıplar: Teslim anında fark edilemeyen, ancak zamanla veya kullanım neticesinde ortaya çıkan kusurlardır (Örn: Tesisat sızıntıları, taşıyıcı sistemdeki gizli çatlaklar). TBK m. 474/2 gereği, gizli bir ayıbın sonradan ortaya çıkması durumunda, arsa sahibi bu durumu öğrenir öğrenmez vakit kaybetmeksizin müteahhide bildirmelidir.

İhbarın yapılmaması, müteahhidin sorumluluktan kurtulmasına neden olur. Bu nedenle, özellikle plaza ve AVM gibi teknik donanımı yüksek yapılarda, teslim aşamasında profesyonel bir teknik heyetle muayene yapılması ve tespit edilen eksikliklerin noter kanalıyla ihbar edilmesi, ileride açılacak tazminat davaları için en güçlü delili oluşturacaktır.

Ayıbın varlığı halinde arsa sahibinin kullanabileceği seçimlik haklar TBK m. 475 maddesinde dört ana başlıkta toplanmıştır:

1. Sözleşmeden Dönme: Eser arsa sahibinin kullanamayacağı kadar kusurluysa (ancak inşaatın arsa üzerindeki mevcudiyeti ve yıkım masrafları göz önüne alındığında bu hak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sınırlı uygulanır).
2. Bedelden İndirim: Ayıp oranında sözleşme bedelinden (veya arsa payından) indirim talep etme.
3. Ücretsiz Onarım: Ayıbın aşırı bir masraf gerektirmemesi şartıyla, masrafları müteahhide ait olmak üzere onarım isteme.
4. Tazminat: Genel hükümler çerçevesinde ayıptan doğan zararların tazminini talep etme.

Zamanaşımı Süreleri

Ayıplı bir eser teslim alan arsa sahibinin hak arama hürriyeti sonsuz bir süreye yayılmamıştır. Hukuki güvenliğin sağlanması adına kanun koyucu belirli zamanaşımı süreleri öngörmüştür.

• Genel Zamanaşımı Süresi: Müteahhidin ayıplı eserden doğan sorumluluğuna ilişkin davalar, teslim tarihinden itibaren 5 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
• Ağır Kusur Halinde Zamanaşımı: Eğer müteahhit ayıbı kasten gizlemişse veya ayıbın ortaya çıkmasında ağır kusuru varsa, bu durumda zamanaşımı süresi teslimden itibaren 10 yıl olarak uygulanır.

Zamanaşımı sürelerinin başlangıcı, eserin fiilen ve hukuken (iskanın alınması dahil) teslim edildiği tarihtir. Ancak büyük projelerde "geçici kabul" ve "kesin kabul" süreçleri işletiliyorsa, sürelerin hangi andan itibaren başlayacağı sözleşme hükümlerine göre titizlikle analiz edilmelidir.

Ayrıca, uyuşmazlığın hangi mahkemede çözüleceği de sürecin hızı ve usulü açısından kritiktir. Yargıtay, arsa sahibinin statüsüne göre görevli mahkemeyi tayin etmektedir:

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/2342 K. sayılı ilamı: "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin ticari bir amaçla veya mesleki bir faaliyet kapsamında hareket edip etmediğine bakılmaksızın, kural olarak tüketici işlemi sayılmaz. Bu tür sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar, arsa sahibinin tüketici tanımına uymadığı durumlarda Tüketici Mahkemelerinde değil, genel hükümler uyarınca Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmelidir."

Bu karar, arsa sahiplerinin bireysel konut ihtiyacı dışında, yatırım amaçlı (plaza, AVM, çoklu bağımsız bölüm) yaptıkları sözleşmelerde görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu netleştirmiştir.

Son olarak, inşaat sürecinde imar durumunda meydana gelen değişiklikler sonucu ortaya çıkan "ilave bağımsız bölümlerin" paylaşımı da sıklıkla ayıp ve eksik iş tartışmalarına konu olmaktadır. Eğer sözleşmede bu ek alanların kime ait olacağı yazılmamışsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihadı şu yöndedir:

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2367/429 K. sayılı ilamı: "Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece, imar değişikliği veya proje revizyonu neticesinde fazladan oluşan bağımsız bölümlerin ve kullanım alanlarının taraflar (arsa sahibi ve yüklenici) arasında eşit olarak paylaşılması esastır."

Bu ilke, dürüstlük kuralının bir gereği olarak, taraflardan birinin sebepsiz zenginleşmesini önlemeyi amaçlamaktadır. Arsa sahipleri, teslim edilen projenin mevcut imar durumuna göre eksik veya hatalı paylaşıldığını tespit ederlerse, yukarıda belirtilen zamanaşımı süreleri içinde tapu iptal ve tescil veya tazminat davaları ikame edebileceklerdir.

Sözleşmenin Feshi ve Tasfiye Süreci

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ani edimli bir sözleşme türü olması sebebiyle kural olarak "sözleşmeden dönme" yoluyla sona erdirilir. Ancak inşaatın geldiği seviye ve tarafların haklı beklentileri, feshin hukuki sonuçlarını "geriye etkili" veya "ileriye etkili" olarak ikiye ayırmaktadır. Bu ayrım, hem tapu kayıtlarının akıbeti hem de tarafların birbirlerinden talep edebilecekleri tazminat kalemleri üzerinde hayati bir rol oynamaktadır.

Geriye Etkili ve İleriye Etkili Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshin en temel sonucu, tarafların edimlerini iade borcu altına girmesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 125 ve mülga Borçlar Kanunu (BK) m. 108/I hükümleri uyarınca, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi eski hallerine dönerler. Bu süreçte arsa sahibi, müteahhide devrettiği tapu paylarının iadesini isteyebilir; müteahhit ise o ana kadar arsa üzerinde yaptığı imalatların bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.

Ancak inşaatın büyük bir kısmının tamamlandığı durumlarda, sözleşmenin geriye etkili feshi hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. Türk hukukunda bu adaletsizliği önlemek adına Yargıtay tarafından geliştirilen "ileriye etkili fesih" mekanizması devreye girer.

25.01.1984 tarihli 1983/3 E., 1984/1 K. Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı: İnşaatın %90 ve üzeri seviyeye ulaştığı durumlarda, dürüstlük kuralı gereği ancak ileriye etkili fesih yoluna gidilebileceğini belirtmektedir.

Bu içtihadı birleştirme kararı, inşaatın fiziksel olarak tamamlanma oranının yüksek olduğu durumlarda (genellikle %90 ve üzeri), arsa sahibinin sözleşmeden tamamen dönerek müteahhidi tüm haklarından mahrum bırakmasını engeller. İleriye etkili fesihte müteahhit, yaptığı inşaat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır; arsa sahibi ise eksik işler, kusurlu imalatlar ve gecikme nedeniyle uğradığı zararları bu bedelden mahsup edebilir.

İleriye etkili feshin uygulanabilmesi için sadece inşaat seviyesi tek kriter değildir. Yargıtay, arsa sahibinin iradesine de önem vermektedir:

Yargıtay 15. HD 2019/3227 K.: İnşaat seviyesi düşük olsa bile, arsa sahibinin kendi iradesiyle ileriye etkili fesih talep etmesi halinde bu talebin kabul edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Bu karar, arsa sahibine bir seçimlik hak tanımaktadır. Eğer arsa sahibi, müteahhidin yaptığı az miktardaki imalatın korunmasını ve sürecin o noktada dondurulmasını istiyorsa, %90 sınırına bakılmaksızın ileriye etkili fesih talep edebilir. Bu durumda müteahhit, yaptığı işin bedelini tapu payı olarak değil, nakdi bedel olarak da alabilir veya taraflar arasında yeni bir paylaşım dengesi kurulur.

Zarar Tazmini

Sözleşmenin feshiyle birlikte ortaya çıkan en karmaşık süreçlerden biri de zararların tazminidir. Hukukumuzda tazminat talepleri "olumlu zarar" (müspet zarar) ve "olumsuz zarar" (menfi zarar) olarak iki ana kategoriye ayrılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi (dönme) durumunda tazminatın kapsamı kanunla sınırlandırılmıştır.

BK m. 108/2 (ve güncel TBK hükümleri) uyarınca, sözleşmeden haklı olarak dönen tarafın tazminat hakları şu şekilde düzenlenmiştir:

• Olumsuz (Menfi) Zarar: Sözleşmenin geçersizliğinden veya feshedilmesinden doğan zarardır. Taraflar, sözleşmeye güvenerek yaptıkları masrafları (noter masrafları, proje giderleri, sözleşme yapılmasaydı başka bir müteahhitle anlaşılarak elde edilecek kira geliri farkı vb.) talep edebilirler.
• Olumlu (Müspet) Zarar: Sözleşme tam ve gereği gibi ifa edilseydi elde edilecek olan kârdır (kâr kaybı, gecikme tazminatı vb.).

BK m. 108/2: Sözleşmeden haklı olarak dönen tarafın sadece olumsuz (menfi) zararını talep edebileceğine, olumlu (kâr kaybı vb.) zararın istenemeyeceğine dair kuralı ihtiva eder.

Bu kural gereğince, sözleşmeyi fesheden (dönen) arsa sahibi veya müteahhit, artık "sözleşme devam etseydi kazanacağı kârı" isteyemez. Çünkü fesihle birlikte sözleşme ilişkisi ortadan kalkmış kabul edilir. Ancak burada kritik bir istisna mevcuttur: Eğer fesih "ileriye etkili" olarak gerçekleşmişse, sözleşme geçmişe yönelik olarak ayakta kaldığı için arsa sahibi, müteahhidin temerrüdü nedeniyle uğradığı gecikme tazminatı gibi müspet zarar kalemlerini de talep edebilmektedir.

Fesih sürecinde kusur durumu da tazminatın miktarını doğrudan etkiler. Borçlunun (genellikle müteahhit) kusurlu olduğu karine olarak kabul edilir ve alacaklı (arsa sahibi) sadece zararının miktarını ispat etmekle yükümlüdür. Eğer her iki taraf da kusurluysa, tazminat talepleri reddedilebilir ve sadece sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde bir tasfiye gerçekleştirilir. Bu tasfiyede, imalatın arsa sahibinin malvarlığında yarattığı gerçek değer artışı, imar mevzuatına uygunluk ve teknik eksiklikler titizlikle incelenerek nihai bir hesaplaşma yapılır.

Üçüncü Kişilerin Hakları ve Tapu Süreçleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en karmaşık ve uyuşmazlığa gebe yönlerinden biri, müteahhit ile üçüncü kişiler (konut veya iş yeri satın alanlar) arasındaki hukuki ilişkidir. Müteahhit, finansman sağlamak amacıyla kendisine düşecek bağımsız bölümleri henüz inşaat aşamasındayken "topraktan satış" veya "satış vaadi" yoluyla üçüncü kişilere devredebilir. Ancak bu devir işlemi, mülkiyetin doğrudan geçişi değil, hukuki niteliği itibarıyla bir alacağın temliki işlemidir.

Alacağın Temliki

Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 184 ve 188 hükümleri çerçevesinde şekillenir. Müteahhit, arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler üzerindeki "tescil isteme hakkını" üçüncü kişiye devretmektedir. Bu devir, yazılı şekilde yapıldığı takdirde geçerli bir alacağın temliki hükmündedir.

Ancak burada kritik bir eşik bulunmaktadır: Üçüncü kişi, müteahhidin halefi sıfatıyla bu hakkı kazanır. Dolayısıyla, TBK m. 188 uyarınca; arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği her türlü def'i ve itirazı (örneğin inşaatın bitirilmemesi, ayıplı ifa, gecikme tazminatı vb.) üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Eğer müteahhit, arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı tam ve eksiksiz teslim etme, iskan alma vb.) yerine getirmemişse, üçüncü kişi arsa sahibinden tapu tescili talebinde bulunamaz.

Bu noktada 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023 hükmünde düzenlenen "tapu siciline güven ilkesi" de üçüncü kişileri her zaman korumaz. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, müteahhitten şahsi hak devralan üçüncü kişilerin, inşaatın henüz tamamlanmadığını ve müteahhidin edimini yerine getirip getirmeyeceğinin belirsiz olduğunu bilmesi gerektiği vurgulanır. Bu nedenle, müteahhit edimlerini tamamlamadan üçüncü kişilerin "iyiniyetli" oldukları iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası kazanmaları oldukça güçtür.

İskan ve Yapı Kayıt Belgesi

İnşaatın tamamlanmış sayılabilmesi için sadece fiziki bitmişlik yeterli değildir; hukuki bitmişlik, yani yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması gerekir. Çoğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri, iskan şartına bağlanmaktadır. Son yıllarda gündeme gelen "İmar Barışı" ve bu kapsamda alınan Yapı Kayıt Belgesi, iskanın yerini tutup tutmayacağı konusunda ciddi tartışmalar yaratmıştır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bu konudaki yaklaşımı nettir: Yapı kayıt belgesi, taşınmazın yıkımını engeller ve elektrik-su bağlanmasını sağlar ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi anlamında "iskan" (yapı kullanma izin belgesi) yerine geçmez. Eğer sözleşmede iskan şartı varsa, müteahhit veya ondan hak devralan üçüncü kişi, iskan alınmadığı sürece tescil talebinde bulunamaz.

Ayrıca, yükleniciden konut amaçlı bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin açacağı davalarda görevli mahkeme konusu da önemlidir. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 3 ve 73 hükümleri uyarınca, eğer alıcı "tüketici" sıfatına haizse ve taşınmaz konut veya tatil amaçlıysa, uyuşmazlıkların çözüm yeri Tüketici Mahkemeleridir.

Aşağıdaki yargı kararı, bu süreçlerin nasıl yönetilmesi gerektiğini ve iskan şartının tescil üzerindeki etkisini açıkça ortaya koymaktadır:

KİŞİSEL HAKKA DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Arsa Sahipleri ile Yüklenici Arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Aşamalı Devir Öngörülmüşse de Geriye Kalan Bir Dükkan ve Bir Dairenin Devrinin İskan Şartına Bağlanması)

Bu dava, arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişiye temlik edilmesi sonucu açılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 07.12.2020 tarihli, 2020/2117 Esas ve 2020/3081 Karar sayılı ilamında, taraflar arasındaki sözleşmede bağımsız bölümlerin devrinin inşaatın tamamlanması, anahtar teslimi ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınması şartına bağlandığı belirtilmiştir. Kararda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi kapsamında alınan yapı kayıt belgesinin, yapı kullanma izin belgesi yerine geçmeyeceği ve bu yükümlülüğün yerine getirilmiş sayılmayacağı vurgulanmıştır. İlgili uyuşmazlıkta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi (ödemezlik def'i), 184. maddesi (temlikin şekli) ve 188. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi (dürüstlük kuralı) uygulama alanı bulmaktadır. Ayrıca 30.09.1988 tarihli, 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı uyarınca, yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan kişinin tescil talep edebilmesi için yüklenicinin edimlerini tamamen yerine getirmesi gerektiği hatırlatılmıştır. Mahkemece yapılması gereken, bilirkişi kurulu aracılığıyla yüklenicinin iskan alma ve diğer sözleşme borçlarını ifa edip etmediğini belirlemek, eksiklik varsa davacıya yapı kullanma izin belgesi alması için makul süre ve yetki vermek, iskanın alınması halinde tescile, aksi halde davanın reddine karar vermektir. Eksik inceleme ve araştırmayla davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunarak yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

Bu karar, üçüncü kişilerin tescil taleplerinde mahkemenin "eksik işleri tamamlama ve iskan alma" konusunda davacıya yetki vermesi gerektiğini, ancak bu şartlar sağlanmadan tescile karar verilemeyeceğini göstermektedir.

Özet ve Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; Borçlar Hukuku, Eşya Hukuku ve Tüketici Hukuku'nun kesişim noktasında yer alan, son derece teknik ve detaylı süreçlerdir. Makalemiz boyunca ele aldığımız üzere; sözleşmenin resmi şekilde kurulmasından imar uygunluğuna, müteahhidin temerrüdünden eserin ayıplı teslimine ve üçüncü kişilerin hak taleplerine kadar her aşama ayrı bir hukuki uzmanlık gerektirir.

Özellikle AVM ve plaza projeleri gibi büyük ölçekli yatırımlarda, sözleşmenin feshi (geriye veya ileriye etkili) ve tazminat süreçleri milyonlarca liralık hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, tarafların haklarını korumak adına teknik şartnamelerin titizlikle hazırlanması, tapu devirlerinin aşamalı olarak planlanması ve uyuşmazlık durumunda güncel Yargıtay içtihatları ışığında hareket edilmesi hayati önem taşımaktadır. Unutulmamalıdır ki, inşaat hukuku uyuşmazlıklarında doğru strateji, sadece mevcut zararı gidermekle kalmaz, aynı zamanda projenin gelecekteki hukuki güvenliğini de teminat altına alır.