Kira borcunu tahsil etmek ya da kiracıyı tahliyeye zorlamak amacıyla elektrik, su veya doğalgazı kesmek; ev sahibini bir anda 'alacaklı' konumundan 'suçlu' konumuna düşüren ciddi bir hatadır. Peki ev sahibi kiracının temel hizmetlerini keserse hukuken ne olur? Kiracı hangi yollara başvurabilir, ev sahibi hangi cezai ve hukuki yaptırımlarla karşılaşır? Bu yazıda konuyu Türk Borçlar Kanunu, Türk Ceza Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında tüm yönleriyle ele alıyoruz.

Ev Sahibinin Temel Hizmetleri Kesmesi Neden Hukuka Aykırıdır?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkların tahliye davalarıyla, alacak takipleriyle veya arabuluculuk süreçleriyle çözülmesi gereken bir hukuki düzlemde yürümesi gerekirken; bazı ev sahipleri kira borcunu tahsil etmek ya da kiracıyı evden çıkmaya zorlamak amacıyla elektrik, su veya doğalgaz gibi temel hizmetleri kesme yoluna başvurmaktadır. Ancak Türk hukukunda bu eylem hiçbir koşulda hukuka uygun değildir. Hizmet kesintisi, görünüşte kısa yoldan sonuç getiren bir baskı aracı gibi algılansa da, ev sahibini hem sözleşmesel sorumluluk hem de cezai yaptırımla karşı karşıya bırakan bir haksız fiildir. Bunun nedenini anlamak için öncelikle kira ilişkisinin hukuki temeline bakmak gerekir.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Kiraya Verenin Yükümlülüğü

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir (TBK m.299). Bu tanımdan çıkan en kritik sonuç şudur: kiraya verenin mutlaka taşınmazın maliki olması zorunlu değildir; önemli olan kullanımı devretme taahhüdünde bulunmasıdır. Sözleşmenin temel unsurları kiraya veren, kiracı ve kira bedelidir.

Kiraya verenin yükümlülüğü yalnızca taşınmazı teslim etmekle sınırlı değildir. Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bir halde bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Bir konutun "kullanıma elverişli" sayılabilmesi için elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetlerinin erişilebilir olması zorunludur. Elektriği veya suyu kesilmiş bir konut, modern yaşam koşullarında oturulabilir nitelikte kabul edilemez. Dolayısıyla ev sahibinin bu hizmetleri keserek kiracının taşınmazdan yararlanmasını engellemesi, doğrudan TBK m.301'deki yükümlülüğün açık ihlali anlamına gelir.

Bu hizmetler aynı zamanda Anayasa'nın güvence altına aldığı yaşam hakkı ve insan onuruna yakışır yaşam ilkesi kapsamında değerlendirilir. Bir kişiyi elektriksiz ve susuz bırakmak, sadece bir sözleşme ihlali değil, aynı zamanda temel insani ihtiyaçların giderilmesinin engellenmesidir.

Kira Borcu Ödenmese Dahi Hizmet Kesilemez

Ev sahiplerinin en yaygın hatası, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda hizmet kesintisini kendileri için "haklı" bir önlem saymalarıdır. Oysa kira borcunun ödenmemesi dahi ev sahibine elektrik, su veya doğalgazı kesme hakkı vermez. Türk hukuk sistemi, hiç kimsenin kendi hakkını bizzat alma (ihkak-ı hak) yetkisine sahip olmadığı ilkesi üzerine kuruludur. Bir alacağın tahsili, bireysel müdahale yoluyla değil, yalnızca icra dairesi veya mahkeme aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Bu çerçevede ev sahibi, kira borcuna karşı şu yasal yolları kullanmak zorundadır:

• Noter aracılığıyla ihtarname göndermek
• Kira alacağının tahsili için icra takibi başlatmak
• Koşulları oluşmuşsa tahliye davası açmak

Hizmet kesintisi bunların hiçbirinin yerine geçmez ve haksız fiil olarak kabul edilir. Ev sahibi, alacaklı olduğu için "haklı" sayılırken, hizmeti kestiği anda "haksız" konuma düşer; bu durum hem açacağı tahliye davasının seyrini olumsuz etkiler hem de kiracının kendisine karşı tazminat ve ceza davası açmasının yolunu açar.

Aboneliğin Ev Sahibi Adına Kayıtlı Olması Durumu

Pek çok ev sahibi, elektrik veya su aboneliğinin kendi adına kayıtlı olmasını, dilediği zaman bu hizmeti sonlandırabileceği şeklinde yorumlamaktadır. Bu yorum hukuken yanlıştır. Aboneliğin ev sahibi adına kayıtlı olması, kiracının bu hizmetlere erişimini engelleme hakkı vermez. Kira sözleşmesi devam ettiği ve kiracı taşınmazda ikamet ettiği sürece, aboneliğin keyfi olarak iptal edilmesi veya kapatılması hukuka aykırıdır.

Bu durum, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilir (TMK m.2). Ev sahibi, abonelik kendi üzerine kayıtlı olduğu için bir hakka sahip olsa bile, bu hakkı kiracıyı tahliyeye zorlamak veya huzursuz etmek amacıyla, özellikle kış aylarında ya da habersizce kullanması, hakkın açıkça kötüye kullanılması sayılır. Yargı uygulamasında, taşınmazda kiracı oturduğu bilindiği halde aboneliğin iptal ettirilerek kiracının zor durumda bırakılması yerleşik biçimde hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmektedir.

Ev sahibinin abonelik üzerindeki tüketim bedellerinden sorumlu olması nedeniyle, borç riskinden korunmak istemesi anlaşılabilir bir kaygıdır. Ancak bu kaygının hukuka uygun çözümü, aboneliği ani ve habersiz biçimde iptal etmek değildir. Bunun için ev sahibinin noter aracılığıyla ihtarname göndererek kiracıya aboneliği kendi üzerine alması için makul bir süre tanıması, sürenin sonunda ise usulüne uygun işlem yapması gerekir. Bu prosedür izlenmeden gerçekleştirilen ani iptaller, ev sahibini sorumluluk altına sokar.

Özetle, ister abonelik kiracı adına olsun ister ev sahibi adına; ister kira borcu bulunsun ister bulunmasın, ev sahibinin kiracının temel hizmetlerini kesmesi TBK m.301 ile TMK m.2 hükümleri ışığında hukuka aykırıdır. Bu eylemin yalnızca sözleşmesel boyutu değil, ileride detaylandırılacağı üzere ciddi cezai sonuçları da bulunmaktadır.

Hizmet Kesintisinin Cezai Sorumluluğu: Hangi Suçlar Oluşur?

Ev sahibinin kiracının elektrik, su veya doğalgazını kesmesi, yalnızca kira sözleşmesine aykırılık ve hukuki tazminat sorumluluğu doğuran bir haksız fiil değildir; aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında müstakil suç tiplerini oluşturan, sabıka kaydına işlenebilecek cezai yaptırımları gündeme getiren bir eylemdir. Ev sahibi, kira borcunu tahsil etmek veya kiracıyı tahliyeye zorlamak amacıyla bu yola başvurduğunda, alacaklı konumundan sanık konumuna geçmektedir. Eylemin somut görünümüne, yarattığı sonuca ve kullanılan yönteme göre birden fazla suç tipi devreye girer.

Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma Suçu

Ev sahibinin kiracının temel hizmetlerini keserek onu huzursuz etme yönündeki eylemi, öncelikle kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu kapsamında değerlendirilir (TCK m.123). Bu maddeye göre, sırf huzur ve sükûnu bozmak maksadıyla bir kimseye karşı hukuka aykırı bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.

Kiracının elektriğini, suyunu veya doğalgazını keserek günlük yaşamını sürdürmesini zorlaştırmak, kanun koyucunun cezalandırdığı tipik bir "hukuka aykırı davranış" niteliği taşır. Bu suçun temel özellikleri şunlardır:

• Şikayete tabidir: Soruşturma ancak mağdur kiracının Cumhuriyet Başsavcılığına başvurması üzerine başlatılır.
• Kasıt aranır: Ev sahibinin kiracıyı rahatsız etme, baskı kurma veya tahliyeye zorlama amacıyla hareket etmesi suçun manevi unsurunu oluşturur.
• Abonelik ev sahibi adına olsa dahi suç oluşur: Aboneliğin ev sahibi üzerine kayıtlı olması, kiracı içeride ikamet ettiği sürece keyfi kesintiyi meşrulaştırmaz. Bilhassa kış aylarında ya da kiracıya hiç haber verilmeksizin yapılan iptal işlemleri, suçun varlığına işaret eder.

Kira borcunun ödenmemesi dahi bu suçun oluşumunu engellemez; zira hukuk düzeni ev sahibine "kendi hakkını bizzat alma" (ihkak-ı hak) yetkisi tanımamaktadır.

Hakkı Olmayan Yere Tecavüz ve Mala Zarar Verme

Hizmet kesintisinin yoğunluğu ve sonucu, eylemi TCK m.123'ün ötesine taşıyabilir. Eğer kesinti kiracının konuttan yararlanmasını tamamen engelleyecek nitelikteyse, suç tipi ağırlaşır ve hakkı olmayan yere tecavüz suçu gündeme gelir (TCK m.154). Bu suçta öngörülen ceza, basit huzur bozma suçuna kıyasla daha yüksektir ve altı aydan üç yıla kadar hapis cezasına kadar ulaşabilir.

İki suç tipi arasındaki ayrım, eylemin kiracının yaşam alanı üzerindeki etkisinin derecesinde belirginleşir:

• TCK m.123 (huzur bozma): Kiracıyı rahatsız edip baskı kurmaya yönelik, ancak kullanımı tümüyle ortadan kaldırmayan müdahaleler.
• TCK m.154 (hakkı olmayan yere tecavüz): Kiracının taşınmazdan yararlanma hakkını fiilen ve bütünüyle kullanılamaz hale getiren ağır müdahaleler.

Bunun yanı sıra ev sahibinin hizmet kesintisini gerçekleştirirken kullandığı yöntem de ayrı bir cezai sorumluluk doğurabilir. Su sayacına, vanaya veya tesisata fiziksel olarak zarar verilmesi halinde mala zarar verme suçu oluşur (TCK m.151). Nitekim emsal niteliğindeki olaylarda ev sahibinin su saatinin vanasını sökmesi ya da eve giden plastik su borusunu kesmesi gibi fiiller, hem huzur bozma hem de mala zarar verme suçlarını birlikte gündeme getirebilmektedir. Bu durumda fail, her bir suç tipinden ayrı ayrı cezai sorumlulukla karşılaşma riski taşır.

Konut Dokunulmazlığının İhlali Olasılığı

Ev sahibinin hizmeti kesmek amacıyla kiracının rızası dışında konuta veya konutun eklentilerine girmesi, ayrı ve önemli bir suç tipini oluşturur: konut dokunulmazlığının ihlali (TCK m.116). Bu suçun temel halinde, bir kimsenin konutuna veya eklentilerine rızasına aykırı olarak giren ya da rıza ile girdikten sonra çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır (TCK m.116/1).

Bu noktada kritik olan husus şudur: Bir evin kiraya verilmesiyle konutun kullanım hakkı (zilyetliği) kiracıya geçer. Dolayısıyla ev sahibinin, kiralananın maliki olsa dahi, kiracının rızası olmadan eve girmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur. Ev sahibinin sayacı kapatmak, şalteri indirip mühürlemek veya tesisata müdahale etmek amacıyla kiracının rızası dışında konuta ya da etrafı çevrili bahçe, garaj, kömürlük gibi eklentilere girmesi, doğrudan bu suçun kapsamına girer.

Suçun nitelikli halleri de önem taşır:

• Cebir veya tehdit kullanılması ya da gece vakti işlenmesi halinde ceza bir yıldan üç yıla kadar hapse yükselir ve suç şikayete tabi olmaktan çıkar (TCK m.116/4).
• Kiracı şikayetinden vazgeçse dahi, eylem cebir, tehdit veya gece vakti işlenmişse kamu davası düşmez; savcılık soruşturmaya re'sen devam eder.

Görüldüğü üzere, ev sahibinin tek bir hizmet kesintisi eylemi, somut olayın koşullarına göre TCK m.123, m.154, m.151 ve m.116 hükümlerinden birini ya da birkaçını aynı anda devreye sokabilir. Bu nedenle ev sahibinin kira ilişkisinden doğan sorunlarını fiili müdahale yerine yasal yollarla çözmesi, hem cezai hem de hukuki sorumluluktan korunmasının tek güvenli yöntemidir.

Hizmeti Kesilen Kiracının Başvurabileceği Hukuki Yollar

Elektrik, su veya doğalgazı haksız yere kesilen kiracı çaresiz değildir. Türk hukuku, temel yaşam hizmetlerinden mahrum bırakılan kiracıya hem hızlı bir koruma sağlayan ihtiyati tedbir mekanizmasını, hem cezai süreci başlatan suç duyurusu yolunu, hem de uğranılan zararları telafi eden tazminat davası imkânını tanımaktadır. Bu yollar birbirini dışlamaz; aksine, kiracı aynı anda birden fazla başvuruyu paralel olarak yürütebilir ve böylece hem hizmetin derhal açılmasını hem de ev sahibinin cezai ve maddi sorumluluğunu sağlayabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde İhtiyati Tedbir ve Muarazanın Men'i

Hizmeti kesilen kiracının başvuracağı en hızlı ve etkili yol, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yapılacak başvurudur. Kiracı bu mahkemeden üç ana talepte bulunabilir:

• Kiracılık sıfatının tespiti: Özellikle yazılı sözleşmesi bulunmayan veya kiracılık sıfatı ev sahibince inkâr edilen durumlarda, taşınmazda fiilen oturduğunu ve kira ödediğini ispatlayarak kiracılık ilişkisinin varlığını tespit ettirmek.
• Muarazanın men'i (müdahalenin önlenmesi): Ev sahibinin hizmetlere yönelik haksız müdahalesinin durdurulmasını talep etmek.
• İhtiyati tedbir: Elektrik ve suyun yargılama süresince derhal açılması yönünde geçici hukuki koruma kararı almak.

İhtiyati tedbir, kiracının lehine işleyen kritik bir araçtır; çünkü temel yaşam hakkı söz konusu olduğunda mahkemeler bu kararları kısa sürede verebilmektedir. Tedbir kararı alındığında kesintinin yeniden açtırılmasına ilişkin masraflar, haksız fiili gerçekleştiren ev sahibinin üzerinde kalır. Kiracı, başvurusunu güçlendirmek için kesinti tutanaklarını, abonelik kayıtlarını, komşu tanıklığını ve teknik incelemeleri delil olarak sunmalıdır. Şalterin indirilip mühürlenmesi gibi fiziksel müdahale hallerinde derhal polise veya jandarmaya haber verilerek tutanak tutturulması, hem tedbir talebi hem de sonraki süreçler için sağlam bir delil oluşturur.

Cumhuriyet Başsavcılığına Suç Duyurusu

Hizmet kesintisi yalnızca hukuki değil, aynı zamanda cezai bir sorumluluk doğurur. Kiracı, Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunarak ev sahibinin cezalandırılmasını talep edebilir. Suç duyurusunda dayanılabilecek temel ceza hükümleri şunlardır:

• TCK m.123 – Kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu: Elektrik, su veya doğalgazın kesilmesi bu suç kapsamında değerlendirilir ve üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülür. Bu suç şikâyete tabidir.
• TCK m.154 – Hakkı olmayan yere tecavüz: Kesinti, kiracının konuttan yararlanmasını tamamen engelleyecek nitelikteyse bu suç gündeme gelir.

Suç duyurusunun etkili sonuç doğurması için kesintinin tarihi, niteliği ve süresi ayrıntılı biçimde belgelendirilmeli; varsa kolluk tutanakları, fotoğraflar, dağıtım şirketi yazışmaları ve tanık beyanları dilekçeye eklenmelidir. Cezai süreç, ev sahibini "alacaklı" konumundan "sanık" konumuna düşürerek hem hukuki hem psikolojik bir caydırıcılık sağlar.

Maddi ve Manevi Tazminat Davası

Hizmet kesintisi haksız fiil niteliği taşıdığından, kiracı uğradığı zararları tazminat davası yoluyla talep edebilir. Bu dava kapsamında istenebilecek zararlar iki başlık altında toplanır:

• Maddi zararlar: Yeniden abonelik açtırma bedeli, kesinti süresince oluşan ek masraflar, bozulan gıdalar, kullanılamayan elektronik cihazların gördüğü zarar ve ısınma sorunu kaynaklı giderler.
• Manevi zarar: Temel yaşam ihtiyaçlarından mahrum bırakılma nedeniyle yaşanan üzüntü, sıkıntı ve kişilik haklarının ihlali.

Manevi tazminat talebi açısından özellikle kişilik değerlerinin zedelenmesi belirleyicidir. Suyun veya elektriğin kesilmesi en doğal insani ihtiyaçların giderilmesini engellediğinden, mahkemeler bu tür eylemler nedeniyle manevi tazminata hükmetmektedir. Tazminat davasında da kesinti tutanakları, kurum yazışmaları, teknik raporlar ve tanık beyanları ispat bakımından kritik rol oynar.

Sözleşmesiz Kiracının Durumu ve Abonelik

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Taşınmazda fiilen oturan ve kira ödeyen kişi kiracı sayılır ve aynı hukuki korumadan yararlanır; bu kişinin elektriğinin veya suyunun kesilmesi de TCK m.123 kapsamında suç teşkil eder. Ancak abonelik işlemleri bakımından yazılı sözleşmenin varlığı önemli bir ayrım yaratır:

• Yazılı kira sözleşmesi bulunan kiracı, doğrudan ilgili dağıtım kurumuna başvurarak elektrik, su ve doğalgaz aboneliğini kendi adına açabilir.
• Sözlü kira sözleşmesi bulunan kiracı, yazılı belge ibraz etmeden kendi adına abonelik başlatamaz; bu kiracı önce Sulh Hukuk Mahkemesi'nden kiracılık sıfatının tespitini sağlayarak hukuki konumunu güvence altına almalıdır.

Bu nedenle sözleşmesiz kiracılar için en sağlıklı yol, hizmetin açtırılması yönünde ihtiyati tedbir talep etmek ile eş zamanlı olarak kiracılık sıfatının tespiti davası açmaktır. Böylece hem temel hizmetlere erişim güvence altına alınır hem de sonraki abonelik işlemleri için hukuki dayanak oluşturulur.

Emsal Yargıtay Kararları ve İçtihat

Ev sahibinin kiracının temel hizmetlerini kesmesinin hukuka aykırı olduğu, Yargıtay'ın yerleşik içtihadında istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır. Yüksek Mahkeme kararları, hizmet kesintisinin yalnızca sözleşmeye aykırılık değil, aynı zamanda kişilik haklarına yönelik bir saldırı olduğunu ve manevi tazminat doğurduğunu net biçimde ortaya koymaktadır. Aşağıda bu alandaki temel emsal kararlar ve dayandıkları hukuki ilkeler incelenmektedir.

Su Borusunun Kesilmesi ve Manevi Tazminat

Bu konudaki en sık atıf yapılan emsal, Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin 2014/5018 E., 2015/1060 K. sayılı ve 28.01.2015 tarihli kararıdır. Karara konu olayda ev sahibi, kira borcunu ödemeyen kiracıyı evden çıkarmak amacıyla su saatinin vanasını söküp ev girişindeki plastik su borusunu kesmiş ve bu eylemi nedeniyle kişilerin huzur ve sükununu bozma suçundan cezalandırılmıştır.

Yargıtay, bu eylemin hukuki niteliğini değerlendirirken suyun kesilmesinin en doğal insani ihtiyaçların giderilmesini engellediğini ve bu durumun kiracının kişilik değerlerinin zedelenmesine yol açtığını belirlemiştir. Daire, yerel mahkemenin manevi tazminat talebini reddeden kararını hatalı bularak bozmuş ve davacı kiracı yararına uygun miktarda manevi tazminata hükmedilmesi gerektiğine oybirliğiyle karar vermiştir.

Bu kararın taşıdığı temel ilkeler şunlardır:

• Hizmet kesintisi, kira borcunun varlığından bağımsız olarak haksız fiil niteliği taşır.
• Su, elektrik gibi temel hizmetlerden yoksun bırakma, doğrudan kişilik haklarına saldırı sayılır.
• Kiracının yaşadığı üzüntü ve sıkıntı, manevi tazminat hükmedilmesi için yeterli bir mağduriyet oluşturur.

Karar, ev sahibinin kira alacağını tahsil etmek yerine bizzat hizmeti kesmesinin hukuken korunmadığını, alacağın tahsilinin icra dairesinin görevi olduğunu dolaylı olarak teyit etmektedir.

Aboneliğin İptali ve Hakkın Kötüye Kullanımı

Aboneliğin ev sahibi adına kayıtlı olduğu durumlarda farklı bir denge gözetilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin görüşüne göre, abonelik ev sahibi üzerinde bulunduğunda tüketim bedellerinden de ev sahibi sorumlu olduğundan, ev sahibi borç riskinden kurtulmak amacıyla kural olarak aboneliği iptal ettirme hakkına sahiptir.

Ancak bu hak sınırsız değildir. Yargıtay, iptal işleminin amacını incelemekte ve şu durumlarda eylemi hakkın kötüye kullanımı saymaktadır:

• İptalin kiracıyı tahliyeye zorlamak veya huzursuz etmek amacıyla yapılması,
• Özellikle kış aylarında ya da kiracıya haber verilmeksizin ani biçimde gerçekleştirilmesi,
• Kiracının içeride ikamet ettiği bilindiği halde aboneliğin sonlandırılması.

Bu hallerde eylem yalnızca sözleşmeye aykırılık değil, aynı zamanda TCK m.123 kapsamında kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu oluşturabilir. Yerleşik yargı kararlarına göre, taşınmazda kiracı oturduğu bilinmesine rağmen ev sahibinin aboneliği iptal ettirerek kiracıyı zor durumda bırakması TMK m.2 anlamında hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır.

Hukuka uygun bir iptal için ev sahibinden beklenen yöntem, noter aracılığıyla ihtarname göndererek kiracıya aboneliği kendi üzerine alması için makul süre tanıması, sürenin sonunda işlem yapmasıdır. Bu prosedür izlenmeden gerçekleştirilen ani iptaller, ev sahibini hem cezai hem hukuki sorumluluk altına sokar.

Ceza Sorumluluğunun Şahsiliği İlkesi

Bu alandaki en kapsamlı içtihatlardan biri, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2020 tarihli kararıdır. Karara konu olayda, kendi adına abonelik sözleşmesi bulunan ve hiçbir borcu olmayan davacının elektriği, eşinin aynı adreste yıllar önce gerçekleştirdiği kaçak elektrik kullanımı borcu gerekçesiyle kesilmiştir. Elektrik yaklaşık 2,5 yıl boyunca (20.11.2008-01.04.2011) kesik kalmıştır.

Hukuk Genel Kurulu, gerekçesinde Anayasa'nın 38/7. maddesinde düzenlenen ceza sorumluluğunun şahsiliği ilkesine dayanarak, herkesin yalnızca kendi eyleminden sorumlu tutulabileceğini vurgulamıştır. Buna göre:

• Davacının eşinin borcundan dolayı tüm hanenin sorumlu tutulması, modern hukuka aykırı bir kollektif sorumluluk uygulamasıdır.
• Eş abone olmadığı ve davacının kendi borcu bulunmadığı için abonelik sözleşmesindeki kesme hükmü uygulanamaz.
• Elektriğin kesilmesinin hukuka aykırılığı, kesinleşmiş mahkeme kararıyla zaten belirlenmiştir.

Kurul, davacıların 2,5 yıl boyunca elektriksiz bırakılmasının yaşam standartlarını olumsuz etkilediğini, sağlıklı beslenemediklerini, elektrikli ev aletlerini kullanamadıklarını ve çocukların eğitiminin aksadığını tespit etmiştir. Bu durumun Anayasa'nın 17. maddesine aykırılık oluşturduğu ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle kişilik haklarının saldırıya uğradığı kabul edilmiştir.

Karar, akde aykırılığın tek başına manevi tazminat gerektirmemekle birlikte, özel hal ve şartlarda kişilik haklarının zedelenmesi durumunda TMK m.24 ve TBK m.58 çerçevesinde manevi tazminat istenebileceğini açıklamıştır. Kurul, olayın vahameti ile tarafların ekonomik ve sosyal durumlarına göre belirlenen tazminat miktarlarını hakkaniyete uygun bulmuş ve kararı oybirliğiyle onamıştır.

Bu üç karar birlikte değerlendirildiğinde Yargıtay'ın temel yaklaşımı netleşmektedir: temel yaşam hizmetlerinden mahrum bırakma, borcun kime ait olduğundan bağımsız olarak kişilik haklarının ihlalidir ve manevi tazminat sorumluluğu doğurur. İçtihat, ev sahibinin "kendi hakkını bizzat alma" (ihkak-ı hak) yetkisinin bulunmadığını, hakkını ancak yasal yollarla aramak zorunda olduğunu istikrarlı biçimde ortaya koymaktadır.

Ev Sahibinin Başvurması Gereken Yasal Yollar ve Tahliye Süreci

Kira borcunu tahsil etmek veya kiracıyı tahliyeye zorlamak amacıyla elektrik, su veya doğalgazı kesmek; ev sahibini hukuken haklı konumdan haksız konuma düşüren ciddi bir hatadır. Oysa Türk hukuku, ev sahibine kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlık için açık, hızlı ve sonuç odaklı yasal mekanizmalar sunmaktadır. Tahliye yalnızca mahkeme kararıyla mümkündür; hizmet kesintisi hiçbir koşulda yasal bir tahliye yöntemi değildir. Bu bölümde ev sahibinin başvurması gereken hukuka uygun yolları somut prosedürleriyle ele alıyoruz.

İhtarname, İcra Takibi ve Tahliye Davası

Kira borcunu ödemeyen kiracı karşısında ev sahibinin izlemesi gereken üç temel yasal yol bulunmaktadır:

• Noter aracılığıyla ihtarname göndermek: Ev sahibi, kiracıya kira borcunu ödemesi için noter kanalıyla resmi bir ihtarname tebliğ ettirir. Bu ihtarname hem temerrüt iddiasının ispatı hem de takip eden davaların hukuki dayanağı bakımından kritik öneme sahiptir.
• Tahliye davası açmak: Kiranın ödenmemesi veya yasal koşulların oluşması halinde ev sahibi, yetkili mahkemede tahliye davası açar. Tahliye, ancak kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla icra edilebilir.
• İcra takibi başlatmak: Birikmiş kira alacağının tahsili için icra dairesi nezdinde takip başlatılır. Alacağın tahsili, ihkak-ı hak (kişinin kendi hakkını bizzat alması) yöntemiyle değil, yalnızca icra dairesi eliyle yürütülebilir.

Yüksek Mahkeme'nin yerleşik içtihatlarında, ev sahibinin "kendi hakkını bizzat alma" yetkisinin bulunmadığı, alacağın tahsilinin icra dairesinin görevi olduğu açıkça vurgulanmaktadır. Bu nedenle elektrik veya su kesmek gibi fiili müdahaleler, ev sahibinin alacaklı konumunu korumadığı gibi, kendisini cezai ve hukuki sorumluluk altına sokar.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda Türk Borçlar Kanunu m.315 devreye girer. Bu hükme göre kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemekte temerrüde düşerse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük bir süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir.

Yan Giderlerin Ödenmemesi ve Tahliye

Kira uyuşmazlıklarında yalnızca asıl kira bedeli değil, elektrik, su ve ortak giderler gibi yan giderler de önemli bir tahliye gerekçesi olabilmektedir. Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı kararı güncel ve belirleyici bir emsal teşkil etmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiracının elektrik, su ve ortak giderleri ödememesi durumunda tahliye edilebileceğine hükmetmiştir; ancak bu sonucun doğması için kira sözleşmesinde yan giderlerin de tahliye nedeni olarak düzenlenmiş olması, yani açık hüküm bulunması şartı aranmaktadır.

Bu karar uyarınca, sözleşmede yan giderlere ilişkin açık bir düzenleme varsa, kiracı bu bedelleri 30 günlük yasal süre içinde ödemezse temerrüde düşmüş sayılacak ve tahliye kararı verilebilecektir. Karar, Türk Borçlar Kanunu m.315'e dayanmakta olup, kiracının kira bedelini ödese dahi elektrik, su ve ortak giderleri ödememesi halinde tahliye isteminin kabul edilebileceğini ortaya koymaktadır. Bu içtihat özellikle işyeri kiralamaları bakımından emsal nitelik taşımaktadır.

Bu noktada altı çizilmesi gereken kritik husus şudur: Kiracı yan giderleri ödemese bile, ev sahibi bu giderlere konu hizmeti kendi başına kesemez. Yan giderlerin ödenmemesi, ancak tahliye davasında veya sözleşmeye aykırılık iddiasında bir gerekçe olarak kullanılabilir; kesinlikle fiili bir müdahaleyi meşru kılmaz.

Sürecin Hukuka Uygun Yönetimi

Tahliye süreci, mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak birkaç aydan bir yıla kadar sürebilmektedir. Bu sürenin uzunluğu, ev sahiplerini sabırsızlığa ve hukuk dışı yöntemlere yöneltmemelidir. Aksine, sürecin hukuka uygun yönetimi ev sahibinin haklarını en güvenli şekilde korumanın tek yoludur. Süreci sağlıklı yürütmek için:

• Kira sözleşmesi yazılı ve detaylı düzenlenmeli, yan giderlerin de tahliye nedeni olduğu açıkça hükme bağlanmalıdır.
• Tüm bildirimler noter aracılığıyla yapılmalı, tebliğ belgeleri saklanmalıdır.
• Ödeme zorluğu çeken kiracıyla iletişim kurulmalı, mümkünse makul süre tanınmalı; bu yaklaşım hem uyuşmazlığı azaltır hem de iyiniyet karinesini ev sahibi lehine güçlendirir.
• Profesyonel hukuki danışmanlık alınmalı, uyuşmazlıklar yalnızca mahkeme veya icra daireleri üzerinden çözülmelidir.

Unutulmamalıdır ki kira ilişkisinden kaynaklanan sorunların çözümünde hizmet kesintisi kısa vadeli bir baskı aracı gibi görünse de, uzun vadede ev sahibini alacaklı konumundan suçlu konumuna düşüren ağır bir hatadır. Elektrik veya su kesmek gibi fiiller, ev sahibini hem TCK m.123 kapsamında cezai yaptırımlarla hem de maddi ve manevi tazminat yükümlülüğüyle karşı karşıya bırakır; üstelik açılmış tahliye davasının seyrini de olumsuz etkiler.

Sonuç

Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar, hukuk devleti ilkesi çerçevesinde yalnızca yasal yollarla çözülebilir. Kira borcu ödenmese dahi ev sahibinin kiracının elektrik, su veya doğalgazını kesmesi; TBK m.301 uyarınca kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğüne aykırı, TMK m.2 anlamında hakkın kötüye kullanımı ve TCK m.123 kapsamında suç teşkil eden bir eylemdir. Aboneliğin ev sahibi adına kayıtlı olması da bu yetkiyi tanımaz. Kiracı; Sulh Hukuk Mahkemesi'nden ihtiyati tedbir ve muarazanın men'i talep edebilir, Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunabilir, maddi ve manevi tazminat davası açabilir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin 2014/5018 E., 2015/1060 K. sayılı kararı ile Hukuk Genel Kurulu'nun emsal kararları, hizmet kesintisinin kişilik haklarını ihlal ettiği ve manevi tazminat gerektirdiği yönünde açık bir çizgi çizmektedir.

Buna karşılık ev sahibinin elindeki hukuki araçlar oldukça etkilidir: noter aracılığıyla ihtarname göndermek, TBK m.315 uyarınca 30 günlük süre tanıyarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak ve kira alacağı için icra takibi başlatmak. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli güncel kararının gösterdiği üzere, sözleşmede açık hüküm bulunması halinde yan giderlerin ödenmemesi dahi başlı başına bir tahliye nedenidir. Dolayısıyla ev sahiplerinin, sabır gerektiren de olsa hukuka uygun yolları izlemesi; kiracıların ise haksız hizmet kesintilerine karşı hukuki haklarını eksiksiz kullanması, hem bireysel mağduriyetleri önler hem de kira ilişkilerinin adil bir zeminde yürütülmesini sağlar.