Ev sahibiniz yeni dönemde yüzde yüz zam mı istiyor? Endişelenmeyin: Türk Borçlar Kanunu kiracıyı fahiş artışlara karşı güçlü şekilde korur. Konut kiralarında yasal artış üst sınırı, TÜFE'nin son 12 aylık ortalama değişim oranıdır ve bu sınırın üzerindeki her talep hukuken geçersizdir. Bu yazıda fahiş zam talebiyle karşılaşan kiracının haklarını, izlemesi gereken adımları, ihtarname ve arabuluculuk sürecini, kira tespit davasını ve fazla ödenen kira bedelinin iadesini güncel mevzuat ve içtihatlar ışığında ele alıyoruz.

Kira Artışının Yasal Çerçevesi ve TÜFE Üst Sınırı

Türkiye'de kira artış oranı, tarafların keyfine ya da ev sahibinin tek taraflı talebine bırakılmış bir konu değildir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın yasal sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile açık ve emredici biçimde belirlenmiştir. Bu madde, kiracıyı fahiş artışlara karşı koruyan temel düzenleme niteliğindedir ve hem konut hem de işyeri kiraları için bağlayıcıdır.

TBK m.344/1 hükmüne göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de aynı şekilde uygulanır. Dolayısıyla TÜFE 12 aylık ortalaması, ev sahibinin talep edebileceği en yüksek (tavan) artış oranıdır; taraflar karşılıklı anlaşmayla bu sınırın altında daha düşük bir oran belirleyebilir, ancak hiçbir biçimde üzerine çıkamaz.

Konut ve İşyeri Kiralarında Artış Rejimi

Kira artış rejimi 2019 öncesinde farklı bir esasa dayanıyordu. 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle (18.01.2019 tarihli, 30659 sayılı Resmî Gazete) TBK m.344'teki "üretici fiyat endeksindeki artış" ibaresi, "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim" şeklinde değiştirilmiştir. Bu değişiklik 01.01.2019 tarihinden geçerli olacak şekilde yürürlüğe girmiştir. Böylece kira artışında üst sınır olarak ÜFE yerine TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmaya başlanmıştır.

İşyeri kiraları bakımından ise farklı bir geçiş süreci yaşanmıştır. Kiracısı tacir sayılan kişiler ile özel ve kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca TBK m.344'ün uygulanması belirli bir süre ertelenmiştir. Bu erteleme döneminde işyeri kiralarında artış oranı serbest bırakılmış ve tarafların sözleşmesine göre belirlenmiştir. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiraları da konutlarla aynı sisteme tabi tutulmuş ve TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınır olarak belirlenmiştir. Bu düzenleme; ofis, dükkân, mağaza ve ticarethane gibi taşınmazları kapsar. Sonuç olarak günümüzde hem konut hem işyeri kiralarında geçerli olan tek yasal üst sınır, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.

TÜFE 12 Aylık Ortalama Esası ve Hesaplama Zamanı

Kira artışında dikkat edilmesi gereken en kritik husus, hangi ayın verisinin esas alınacağıdır. Artış oranının belirlenmesinde, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama verisi esas alınır. Örneğin Nisan 2026'da yenilenen bir sözleşmede, nisan ayı başında açıklanan Mart 2026 verileri uygulanır; Temmuz ayında yenilenen bir sözleşmede ise Haziran ayındaki 12 aylık ortalama değişim oranına bakılır.

Enflasyon verileri her ayın 3'ünde saat 10.00'da TÜİK tarafından açıklanır; bu tarihin hafta sonuna denk gelmesi halinde veriler takip eden ilk iş gününde yayımlanır.

Sözleşme yenileme ayına göre uygulanabilecek güncel yasal en yüksek artış oranları şöyledir:

• Ocak 2026: %34,88
• Şubat 2026: %33,98
• Mart 2026: %33,39
• Nisan 2026: %32,82
• Mayıs 2026: %32,43
• Haziran 2026: %32,24

Bu oranlar, ilgili dönem için uygulanabilecek azami artıştır. Yeni kira bedeli; Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE 12 Aylık Ortalama / 100) formülüyle hesaplanır. Örneğin 15.000 TL'lik bir kira, Haziran 2026 oranı (%32,24) ile en fazla 19.836 TL'ye çıkarılabilir. Bu tutar yasal tavandır; taraflar daha düşük bir oranda anlaşmakta serbesttir.

%25 Geçici Tavan Sınırının Sona Ermesi

Yüksek enflasyon dönemine özgü bir koruma olarak konut kiralarına geçici bir tavan getirilmişti. 7409 sayılı Kanun ile eklenen TBK Geçici m.1 uyarınca 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde artış %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sınırlama, 7456 sayılı Kanun ile eklenen Geçici m.2 kapsamında 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasını da kapsayacak şekilde uzatılmıştır.

Bu dönemde, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %25'in altında kaldığında düşük olan oran, üstünde kaldığında ise %25 tavanı uygulanmıştır. Söz konusu %25'lik geçici tavan sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sürenin dolmasıyla kendiliğinden yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren konut kiralarında artış yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Bugün için geçerli olan tek üst sınır, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.

Fahiş Zam Talebinin Geçersizliği ve Kiracının Reddetme Hakkı

Ev sahibinin yeni kira dönemi için yasal sınırların çok üzerinde, örneğin yüzde yüz gibi fahiş bir zam talep etmesi, kiracılar arasında en sık yaşanan endişe kaynağıdır. Ancak Türk hukukunda bu tür talepler kiracıyı bağlamaz. Konut kiralarında yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlandırılmıştır (TBK m.344). Bu sınırın üzerinde talep edilen her artış, hukuken geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal TÜFE oranına göre hesaplanan artışı ödemekle yükümlüdür.

Sözleşmede Yüksek Oran Yazsa Bile Geçersizliği

Kira sözleşmesinde TÜFE üst sınırının üzerinde bir artış maddesi bulunması, bu maddeyi geçerli hale getirmez. TBK m.344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranı aşan anlaşmalar, fazla miktar yönünden geçersiz sayılır.

Bu geçersizliğin hukuki dayanağı TBK m.27 (Kesin Hükümsüzlük) hükmüdür. Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırı sözleşme hükümleri kesin olarak hükümsüzdür. TÜFE sınırı kamu düzenini ilgilendiren emredici bir kural olduğundan, sözleşmede bunun üzerinde bir artış oranı yazılı olsa, hatta bu hüküm tapuya şerh edilmiş olsa dahi geçerli kabul edilmez.

Önemle belirtmek gerekir ki, kısmi hükümsüzlük diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez. Yani sözleşmede yer alan fahiş artış maddesinin geçersiz olması, sözleşmenin tamamını ortadan kaldırmaz; sözleşme yürürlükte kalır, yalnızca TÜFE'yi aşan artış hükmü geçersiz sayılır. Bu durumda artış, kanuni tavan olan TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile sınırlanır.

Yargıtay da kanunun emredici TÜFE kuralına aykırı artış anlaşmalarını geçerli kabul etmemektedir:

7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdadını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 25.05.2021 tarihli, 2915/5408 sayılı kararı, kiracısı tacir olan bir işyeri kirasına ilişkin olmakla birlikte, kanunun emredici TÜFE kuralına aykırı artış anlaşmasının geçersiz sayıldığını ve bu kurala dayalı fazla ödemelerin iadesinin talep edilebileceğini ortaya koyması bakımından emsal niteliği taşır.

Ev Sahibinin Tek Taraflı Artış Yapamaması

Türk hukukunda kiraya verene tek taraflı kira artış hakkı tanınmamıştır. Ev sahibi, kendi iradesiyle ve kiracının onayı olmaksızın TÜFE oranının üzerinde bir artış uygulayamaz. Bu tür bir tek taraflı talep, hukuken sonuç doğurmaz ve kiracıyı bağlamaz.

Buna karşılık, kiracı kendi rızasıyla kabul ederse TÜFE'nin üzerinde artış mümkündür. Yani TÜFE sınırı, kiracıyı korumak amacıyla getirilmiş bir tavan olduğundan, kiracı serbest iradesiyle daha yüksek bir oranı kabul edebilir. Ancak kritik nokta şudur: Kiracı bu artışa hiçbir şekilde zorlanamaz. Ev sahibi, fahiş zammı kabul ettirmek için baskı, tehdit veya tahliye tehdidi gibi yollara başvuramaz; bu tür davranışlar hukuka aykırıdır.

Ev sahibi, kira bedelinin emsallere göre çok düşük kaldığını düşünüyorsa, tek taraflı artış yapmak yerine yargı yoluna başvurmalı ve kira tespit davası açmalıdır. Bu durumda artışın seviyesini ev sahibi değil, mahkeme belirler.

Kiracının Eski Bedel + TÜFE Üzerinden Ödeme Hakkı

Fahiş zam talebiyle karşılaşan kiracı, bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Yasal sınırın üzerindeki artış geçersiz olduğundan, kiracı eski (sözleşmedeki) kira bedeli üzerine yalnızca yasal TÜFE artışını ekleyerek ödeme yapmaya devam edebilir. Örneğin ev sahibi yüzde yüz zam talep etse dahi, kiracının yürürlükteki dönem için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranına göre hesaplanan bedeli ödemesi yeterlidir.

Kiracının bu yöndeki tutumu, dikkat edilmesi gereken birkaç ilkeyi beraberinde getirir:

• Yasal artışı eksiksiz ödemek şarttır: Kiracı, fahiş zammı reddederken yasal TÜFE oranına göre hesaplanan artışı ödemeyi ihmal etmemelidir. Aksi halde temerrüde düşebilir ve ev sahibi, yazılı ihtar gönderdikten sonra icra takibi ve tahliye davası yoluna başvurabilir.

• Fahiş zammı kabul etmemek tahliye sebebi değildir: Kiracının yasal sınırın üzerindeki artış talebini reddetmesi, tek başına bir tahliye nedeni oluşturmaz. Kiracı, yasal oranda ödeme yaptığı sürece sözleşmesi güvence altındadır.

• Ödemeler belgelendirilmelidir: Kiranın elden değil, banka veya PTT aracılığıyla, hangi aya ait olduğu açıkça belirtilerek ödenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda güçlü bir delil oluşturur.

Bu çerçevede kiracı, fahiş artış talebine karşı pasif kalmamalı; yasal TÜFE oranı üzerinden ödemelerini sürdürerek hem yükümlülüğünü yerine getirmeli hem de fahiş talebi reddetme iradesini ortaya koymalıdır. Kiracının izlemesi gereken ihtarname, itiraz ve delil yönetimi adımları ise bir sonraki bölümde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Kiracının İzlemesi Gereken Adımlar: İhtarname, İtiraz ve Delil Yönetimi

Fahiş zam talebiyle karşılaşan kiracının hakkını koruması, doğru hukuki refleksi zamanında göstermesine bağlıdır. Yasal sınırın üzerindeki artış hukuken geçersiz olsa da, kiracının pasif kalması ya da süreci yazılı olarak belgelendirmemesi ileride aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle fahiş zam taleplerine karşı izlenecek yol; sözleşmenin denetlenmesi, yazılı itiraz ve titiz bir delil yönetiminden oluşan üç aşamalı bir süreçtir.

Sözleşmenin TBK m.344'e Uygunluğunun Kontrolü

İlk adım, mevcut kira sözleşmesindeki artış hükmünün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ile öngörülen TÜFE üst sınırına uygun olup olmadığının incelenmesidir. (TBK m.344) uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Sözleşmede yasal oranın üzerinde bir artış maddesi yer alsa dahi bu hüküm aşan kısım yönünden geçersizdir. Kiracının kontrol etmesi gereken hususlar şunlardır:

• Sözleşmede "ÜFE", "TEFE-ÜFE ortalaması" veya döviz bazlı artış gibi bir oran belirlenmişse ve bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasından yüksekse, yine TÜFE üst sınırı uygulanır.
• Sözleşmede sabit bir oran (örneğin %100) yazıyorsa, bu oran TÜFE sınırını aştığı ölçüde fazla miktar yönünden geçersizdir.
• Sözleşmede hiçbir artış maddesi bulunmuyorsa, ev sahibi tek taraflı zam yapamaz; bu durumda artış yalnızca tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla mümkündür.

Bu inceleme, kiracının ödemesi gereken gerçek yasal tutarı belirlemesini ve ev sahibinin talebinin ne kadarının hukuken bağlayıcı olduğunu netleştirmesini sağlar.

Noter İhtarnamesi ve Yazılı İtiraz

Sözleşmenin denetiminden sonra atılması gereken kritik adım, fahiş artışa karşı yazılı itirazda bulunmaktır. Kiracı öncelikle ev sahibine yasal TÜFE sınırını hatırlatmalı, talep edilen zammın bu sınırı aştığını ve ödemelerin yasal çerçevede süreceğini bildirmelidir.

Ev sahibinin ısrarı halinde noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ileri derecede önem taşır. İhtarname, ileride açılacak davalar için güçlü bir delil niteliği taşır ve kiracının fahiş artışı kabul etmediğini resmi olarak ortaya koyar. İhtar, iadeli taahhütlü posta yoluyla da iletilebilir. Düzenlenecek itiraz veya ihtarnamede şu hususlar mutlaka yer almalıdır:

• Taraf bilgilerinin eksiksiz doldurulması,
• Artışın TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamayacağının belirtilmesi,
• Ödemelerin yasal sınırlar çerçevesinde süreceğinin açıkça ifade edilmesi.

Zımni kabul riski, bu aşamada kiracının en çok dikkat etmesi gereken tehlikedir. Ev sahibinin gönderdiği ihtarnameye yazılı cevap verilmemesi veya fahiş artışın itirazsız ödenmesi, hukuken zımni kabul sayılabilir. Yani kiracı sessiz kalarak yüksek artışı kabul etmiş duruma düşebilir. Bu nedenle, fahiş zamma karşı çıkmanın yolu yalnızca düşünmek değil, iradeyi yazılı olarak açıkça ortaya koymaktan geçer.

Banka Ödemeleri ve İhtirazi Kayıt

Kira uyuşmazlıklarında ispat yükü çoğunlukla kiracıdadır. Bu nedenle kira ödemelerinin elden değil, mutlaka banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekir. Ödeme yapılırken açıklama kısmına hangi ayın kirası olduğu yazılmalı; bu kayıtlar uyuşmazlık halinde hukuki delil olarak değerlendirilir.

Kiracı yasal sınırın üzerinde bir bedel ödemek zorunda kalırsa, ödemelerine ihtirazi kayıt koymalı ve dava hakkını saklı tuttuğunu açıkça belirtmelidir. İhtirazi kayıt koyulmadan yapılan fazla ödemeler, ileride iade talebinin reddine gerekçe oluşturabilir.

Delil yönetimi kapsamında saklanması gereken belgeler şunlardır:

• İmzalı kira sözleşmesi,
• Banka veya PTT ödeme dekontları,
• Gönderilen ve alınan ihtarnameler,
• Yazılı yazışmalar ve WhatsApp görüşmelerinin ekran görüntüleri.

Yazılı iletişim, mesajlaşma ekran görüntüleri dahil delil olarak kabul edilmektedir.

Son olarak, ev sahibinin baskı yoluyla kiracıyı çıkarmaya çalışması suç teşkil edebilir. Elektrik, su, doğalgaz gibi temel hizmetlerin kesilmesi, sözlü veya yazılı taciz, eve izinsiz ve sürekli girilmesi gibi davranışları belgeleyebilen kiracı, doğrudan polise veya savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Önemle belirtmek gerekir ki, fahiş zammı kabul etmemek tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz; kiracı yasal TÜFE oranındaki ödemeyi yaptığı sürece sözleşmesi güvence altındadır.

Arabuluculuk, Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı

Fahiş zam talebiyle karşılaşan kiracı, eski bedel üzerine yalnızca yasal TÜFE artışını ekleyerek ödeme yapmaya devam etse dahi, ev sahibinin ısrarı sürdüğünde uyuşmazlığın yargısal yolla çözülmesi gerekebilir. Ancak Türk hukukunda kira uyuşmazlıklarında doğrudan mahkemeye gidilemez; öncelikle zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması yasal bir dava şartıdır. Bu bölümde arabuluculuk sürecinden başlayarak kira tespit davasının görüldüğü mahkemeye, beş yıl kuralının hâkime tanıdığı geniş takdir yetkisine ve uygulanan hakkaniyet indirimine kadar tüm süreci ele alıyoruz.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira tespit davası veya fazla artışın geçersizliğinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu, dava açmanın ön şartı niteliğindedir; arabulucuya başvurulmaksızın doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci, tarafların bir arabulucu nezdinde bir araya gelerek uyuşmazlığı uzlaşma yoluyla çözmesini amaçlar. Bu aşamada:

• Ev sahibi ile kiracı, kira bedeli ve artış oranı konusunda karşılıklı görüşerek anlaşmaya varabilir.
• Anlaşma sağlanması halinde, düzenlenen anlaşma belgesi tarafları bağlar ve dava açılmasına gerek kalmaz.
• Uzlaşma sağlanamazsa, arabulucu son tutanağı düzenler ve kiracı bu tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açma hakkını kazanır.

Arabuluculuk yalnızca kira tespit davaları için değil, beş yıl kuralı çerçevesinde açılan uyarlama davaları öncesinde de tamamlanması gereken bir aşamadır.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Kira Tespit Davası

Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamadığında, taraflar kira tespit davası açma yoluna başvurabilir. Kira bedelinin belirlenmesi veya değiştirilmesi gereken hallerde mahkemeden kira bedelinin tespitini istemeye yönelik bu davada görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar bu mahkemelerin görev alanına girer.

Yetki yönünden ise HMK m.6 uyarınca yetkili mahkeme, kural olarak davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmede ifa yerine ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, ifa yeri mahkemesi kiralayanın yerleşim yeri mahkemesi olarak kabul edilir.

Kira tespit davasının açılma zamanı bakımından TBK m.345 belirleyicidir: Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiraya verenin yazılı ihtar çekmesi gerekir. Bu koşullar sağlandığında mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası genellikle kiranın emsallere göre düşük kaldığını düşünen ev sahibi tarafından açılsa da, kiranın yüksek belirlendiğini düşünen kiracı da bu davayı açabilir. Davada mahkeme, emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve bir önceki yılın TÜFE artış oranını dikkate alır; özel bilgi ve teknik gerektirdiğinden bilirkişi değerlendirmesi yapılır.

Beş Yıl Kuralı ve Hakkaniyet İndirimi

Türk hukukunda kira artışını TÜFE üst sınırına bağlayan kuralın en önemli istisnası, beş yıl kuralıdır. TBK m.344/3 uyarınca, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir. Bu durumda hâkim, TÜFE 12 aylık ortalama sınırına bağlı kalmaksızın, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadı, beş yıllık sürenin dolması halinde kira bedelinin nasıl belirleneceğini ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur:

(…) tespitine karar verilen 01/07/2015 tarihinde başlayan kira dönemi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğundan kira bedelinin TBK 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekmektedir.” Bu durumda davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerektiği açıktır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5480 E., 2019/79 K., 15.01.2019 T.)

Bu karar, beş yıllık süre dolduğunda kira tespitinin hangi ilkelere göre yapılacağını net biçimde göstermektedir. Karara göre kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili değildir; her halükârda kira bedeli, kiracının en son ödediği bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenir. Hâkim, mekanik bir hesaplama yapmaz; emsal sözleşmeleri inceleyerek, gerekirse resen araştırma ve bilirkişi marifetiyle taşınmazın konumu, çevresi ve niteliklerini karşılaştırarak somut bir değerlendirme yapar.

Bu değerlendirmenin önemli bir parçası da hakkaniyet (eski kiracı) indirimidir. Hâkim, emsal bedeller üzerinden belirlediği kira parasını doğrudan uygulamaz; kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturuyor olmasını, yani eski kiracılığını gözeterek bedelden bir indirim yapar. Yargıtay uygulamasında bu indirim genellikle %5 ile %20 arasında uygulanmaktadır. Böylece kiracı, beş yıl sonunda piyasa rayicine yükseltilen kira karşısında tamamen korumasız bırakılmaz; uzun süreli kira ilişkisinin getirdiği güven, indirim yoluyla hukuki olarak dengelenir.

Beş yıl kuralı çerçevesinde açılan tespit davaları, hem fahiş zam dayatmasına karşı kiracıyı koruyan hem de kirası emsallerin çok altında kalan ev sahibine bedeli güncelleme imkânı tanıyan dengeli bir mekanizma sunar. Bu davalarda da arabuluculuk aşamasının önceden tamamlanması zorunludur ve mahkemenin nihai kararı, hak ve nesafet ilkeleri ışığında somut taşınmazın özellikleri değerlendirilerek verilir.

Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi ve Yargı İçtihatları

Yasal TÜFE sınırının üzerinde yapılan fahiş artışlar yalnızca yeni dönem ödemelerini değil, geçmişte fazladan ödenmiş kira bedellerinin iadesini de gündeme getirir. Kiracı, TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan kısmı geçersiz sayıldığı için fazladan ödediği tutarları geri talep edebilir; ancak bu talebin hangi hukuki temele dayanacağı ve hangi zamanaşımı süresine tabi olacağı doktrinde ve uygulamada tartışmalıdır.

Sebepsiz Zenginleşme ve Sözleşmesel İade Tartışması

Yasal artış sınırını aşan kira bedeli, TBK m.344/1 uyarınca fazla miktar yönünden geçersizdir; geçersiz bir anlaşmaya dayanılarak yapılan ödeme ise hukuki dayanaktan yoksundur. Doktrinde baskın görüş, bu fazla ödemenin TBK m.77 vd. (sebepsiz zenginleşme) hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği yönündedir. TBK m.77, haklı sebep olmaksızın başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşenin bunu geri vermekle yükümlü olduğunu, bu yükümlülüğün özellikle geçerli olmayan, gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanan zenginleşmede doğacağını düzenler.

Bu görüşe göre, kanunun emredici TÜFE kuralına aykırı yapılan artış anlaşması kısmen kesin hükümsüz olduğundan, kiracının fazladan ödediği bedel "geçerli olmayan bir sebebe dayanan zenginleşme" niteliği taşır ve sebepsiz zenginleşme hükümlerince iade edilmelidir. Bir kısım yazar, kiracının fazla ödemeyi sonraki kira bedelleriyle takas edebileceğini de savunur.

Bu tartışma, kiracısı tacir olan bir işyeri kirasına ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 25.05.2021 tarihli, 2915/5408 sayılı kararıyla somutlaşmıştır:

7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdadını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Bu karar, kanunun emredici TÜFE kuralına aykırı yapılan artış anlaşmasının geçerli kabul edilmediğini ve kiracının bu sınırı aşan ödemelerinin istirdat (geri alma) konusu yapılabileceğini ortaya koymaktadır. Doktrinde bu içtihadın, %25'lik geçici tavan sınırını aşan ödemeler bakımından da emsal teşkil edebileceği değerlendirilmektedir; zira her iki durumda da temel ilke, emredici kurala aykırı kira artış anlaşmasının kesin hükümsüzlüğüdür.

Zamanaşımı Süreleri

İade talebinin tabi olacağı zamanaşımı süresi, talebin hangi hukuki temele oturtulduğuna göre değişir:

• Sözleşmesel iade görüşünde, periyodik kira ödemeleri için aylık ödenen kiralarda 5 yıllık zamanaşımı uygulanır.
• Sebepsiz zenginleşme görüşünde ise TBK m.82 devreye girer: istem hakkı, geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde zamanaşımına uğrar.

Bu nedenle kiracının iade talebini geciktirmemesi ve hangi süreye dayanacağını uzman bir avukatla netleştirmesi büyük önem taşır. Fazla ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması ve dekontların saklanması, iade davasında ispat yükünü taşıyan kiracı bakımından belirleyici delildir.

Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması

Doktrinde bir kısım yazar, kiracının fazla ödemeyi yaptıktan sonra iadesini istemesinin, çelişkili davranış yasağı ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturabileceğini ileri sürmektedir. Bu görüşe göre, hâlihazırda kiralananda oturan kiracının baskı altında olmadığı, dolayısıyla fazladan ödeyip sonra geri istemesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği savunulur.

Buna karşılık ağırlıklı görüş, özellikle konut kiracılarını koruma amacıyla getirilmiş artış sınırlamalarında, kiracının fazladan ödediği paranın iadesini talep etmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemeyeceğini vurgular; aksi hâlde artış sınırlamalarının anlamı kalmayacaktır. Hangi durumun hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği, somut uyuşmazlığın koşullarına göre hâkim tarafından değerlendirilir.

Kira artış sınırlamalarının anayasal sınırını çizen Anayasa Mahkemesi'nin E.2001/303, K.2001/333, T.19.7.2001 sayılı kararı da bu dengeye ışık tutar:

4531 sayılı Yasa'nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makûl bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.

Bu karar, kira sınırlamalarının kamu yararıyla meşru olduğunu, ancak kiraya verenin mülkiyet hakkının özüne dokunan ölçüsüz sınırlamaların Anayasa'ya aykırı olduğunu ortaya koyar. Dolayısıyla yasal denge, hem kiracının fahiş artışa karşı korunmasını hem de ev sahibinin mülkiyet hakkının makul ölçüde gözetilmesini gerektirir.

Sonuç

Türkiye'de konut ve işyeri kiralarında yasal artış üst sınırı TBK m.344 uyarınca TÜFE'nin son 12 aylık ortalama değişim oranıdır; bu sınırı aşan her talep TBK m.27 kapsamında geçersizdir. Yüzde yüz gibi fahiş zam talepleri hukuken sonuç doğurmaz; kiracı eski bedel üzerine yalnızca yasal TÜFE artışını ekleyerek ödemeye devam edebilir. Ev sahibi tek taraflı iradesiyle TÜFE üzerinde artış yapamaz; rıza dışında bu artışa zorlanamaz. Fahiş zam talebiyle karşılaşan kiracı noter ihtarnamesiyle yazılı itirazda bulunmalı, ödemelerini banka yoluyla belgelemeli ve gerektiğinde ihtirazi kayıt koymalıdır. Uyuşmazlık çözülemezse zorunlu arabuluculuk sonrası Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açılabilir; beş yıllık sürenin dolması hâlinde TBK m.344/3 uyarınca hâkim, emsal bedelleri ve kiralananın durumunu gözeterek hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda yeni bedeli belirler. Fazla ödenen bedellerin iadesi konusunda sebepsiz zenginleşme ve sözleşmesel iade görüşleri tartışmalı olsa da, Yargıtay'ın emredici kurala aykırı artışı geçersiz sayan içtihadı kiracı lehine güçlü bir dayanak oluşturmaktadır. Haklarını bilen ve delillerini titizlikle saklayan kiracı, yasal çerçevede fahiş artışlara karşı kendisini etkin biçimde koruyabilir.