Ev almak isteyenlerin tapu senedinde sıkça karşılaştığı 'kat irtifakı' ve 'kat mülkiyeti' kavramları, çoğu zaman karıştırılmasına rağmen alıcının haklarını doğrudan etkileyen iki ayrı hukuki statüdür. Peki kat irtifaklı bir tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki fark nedir? Hangi durumda kredi alabilirsiniz, DASK nasıl etkilenir ve iskan alınmamış bir yapı hangi riskleri barındırır? Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ışığında iki rejim arasındaki farkları, kat mülkiyetine geçiş sürecini, 2021'de getirilen kolaylıkları ve kat irtifaklı taşınmaz alırken dikkat edilmesi gereken hukuki riskleri detaylıca ele alıyoruz.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kavramları: Tanım ve Hukuki Nitelik

Türk hukukunda çok katlı yapılar ve apartman düzeni, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu Kanun, kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması, kullanılması ve sona ermesine ilişkin tüm temel hükümleri bünyesinde barındırır. Tapu senedinde sıkça karşılaşılan bu iki kavram, aynı taşınmaza ilişkin farklı hukuki statüleri ifade eder ve malikin sahip olduğu hakların kapsamını doğrudan belirler.

Kat İrtifakının Tanımı ve Geçici Niteliği

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride inşa edilecek veya inşaatı devam eden bir yapının bağımsız bölümleri için şimdiden kurulabilen sınırlı ayni haktır. Henüz tamamlanmamış binanın gelecekte konut, iş yeri ya da dükkân gibi bağımsız bölümlere dönüşecek alanları üzerinde, hak sahipleri lehine arsa payı esas alınarak tapu siciline işlenir.

Kat irtifakının en belirgin özelliği geçici nitelikte olmasıdır. Bu hak, kalıcı bir mülkiyet türü değil; binanın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmasıyla kat mülkiyetine dönüştürülmesi gereken zorunlu bir geçiş aşamasıdır. Kat irtifakı kurulduğunda tapuda taşınmazın cinsi "arsa" olarak görünür ve hak sahibine doğrudan daire tapusu değil, arsa üzerinde dairesine karşılık gelen belirli bir pay verilir.

Kat irtifakı yalnızca tapu kütüğüne resmî senetle tescil edilerek kurulabilir; adi yazılı sözleşme veya satış vaadiyle kurulması mümkün değildir. Tescil sayesinde bu hak, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Bu yönüyle kat irtifakı, projesi onaylanmış ve inşaatına başlanmış binalardan daire satışını mümkün kılan bir araç olarak işlev görür.

Kat Mülkiyetinin Tanımı ve Kalıcı Mülkiyet Hakkı

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde tesis edilen tam ve kalıcı mülkiyet hakkıdır. KMK m.1 uyarınca; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kat mülkiyetinin kurulabilmesi için aranan en kritik koşullardan biri, bağımsız bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli olmasıdır. Kat mülkiyetine geçildiğinde tapuda taşınmazın cinsi "arsa" olmaktan çıkar ve yapıyı tarif eden bir niteliğe (örneğin "8 katlı betonarme mesken ve arsası") güncellenir. Bu noktada bağımsız bölümler artık ayrı birer mülkiyet birimi olarak tescil edilir.

Kat mülkiyetinin kurulmasında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli sınırlama da yapının niteliğine ilişkindir. KMK m.50/2 hükmü gereğince, tümü kârgir (kargir) olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Bu kural, yapının dayanıklılığı ve güvenliği açısından getirilmiş emredici bir koşuldur.

Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm İlişkisi

Kat mülkiyeti, salt bağımsız bölümden ibaret bir hak değildir; arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. KMK m.3 uyarınca kat mülkiyeti; arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı, bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel bir mülkiyettir.

Aynı madde gereğince, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, kuruluş zamanındaki değerle oranlı olarak belirlenir ve sonradan ortaya çıkan değer değişikliği gerekçesiyle değiştirilemez (44. madde saklı kalmak kaydıyla). Bu düzenleme, malikler arasındaki pay dengesinin istikrarlı kalmasını ve sonradan doğacak uyuşmazlıkların önlenmesini amaçlar.

Arsa payı ile bağımsız bölüm arasındaki bağ, aşağıdaki ilkelerle güçlendirilmiştir:

• Arsa payı, kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla geçmez ve ayrıca kayıtlanamaz.
• Temeller, ana duvarlar, çatılar, asansörler, merdivenler ve kalorifer daireleri gibi yerler her hâlde ortak yer sayılır.
• Kat malikleri, ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Sonuç olarak kat irtifakı ile kat mülkiyeti, aynı taşınmazın yaşam döngüsündeki iki farklı evreyi temsil eder: kat irtifakı yapının inşa sürecindeki geçici hak durumunu, kat mülkiyeti ise inşaatın tamamlanmasıyla doğan kalıcı ve tam mülkiyet hakkını ifade eder. Bu ayrımın temelinde yatan kriterleri, geçiş sürecini ve farkları izleyen bölümlerde ayrıntılı olarak ele alacağız.

Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin Önemi

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, inşaatı tamamlanan yapılarda hukuken zorunlu bir aşamadır ve bu sürecin merkezinde yapı kullanma izin belgesi (iskan) yer alır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, arsa payı üzerinden kurulan geçici nitelikteki kat irtifakı, yapının fiilen tamamlanması ve gerekli belgelerin sağlanmasıyla kalıcı ve tam mülkiyet hakkına dönüşür. Bu dönüşüm, bağımsız bölüm sahibinin tapuda "arsa" yerine "bina" niteliğine kavuşmasını ve mülkiyet haklarının eksiksiz olarak korunmasını sağlar.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Şartı

Kat mülkiyetine geçişin en kritik koşulu, binanın tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olmasıdır. İskan; projenin onaylanan çizime sadık şekilde inşa edilip edilmediğini gösteren resmi belgedir. Onaylanan projeye aykırı inşa edilen binalara iskan verilmeyebilir; bu durum kat irtifakı sahibinin kat mülkiyeti alamaması anlamına gelir.

İskan belgesinin önemi yalnızca mülkiyet rejimiyle sınırlı değildir. İskan belgesi olmayan binalarda elektrik, su ve doğal gaz aboneliği açtırılamaz; bina resmen oturuma açılmış sayılmaz. Bu nedenle inşası tamamlanmış binalar için öncelikle Belediye İmar Müdürlüğüne başvurularak iskan alınması gerekir. Belediyelerin kat mülkiyeti aşamasında en sık aradığı eksiklikler otopark ve yangın tertibatı gibi unsurlardır; bunların sonradan binaya entegre edilmesi hem maliyetli hem de yapısal açıdan zorlu olabilir.

Kat mülkiyetine geçiş için yapının yalnızca tamamlanmış olması yeterli değildir; aynı zamanda yapının tümünün kârgir olması (KMK m.50/2) ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (KMK m.1) da aranır.

Kuruluş İçin Gerekli Belgeler

Kat mülkiyetinin kurulması için tapu müdürlüğüne sunulması gereken belgeler KMK m.12 ile açıkça düzenlenmiştir. Buna göre, tüm paydaşlarca imzalanan dilekçeye aşağıdaki belgeler eklenir:

• Mimar veya mühendisçe yapılıp belediyece tasdik edilmiş proje ve iskan (yapı kullanma izin) belgesi
• En az 13x18 büyüklüğünde fotoğraflar
• Her bağımsız bölümün belediyece tasdikli planları
• Noterlikçe tasdikli bağımsız bölüm listesi
• Yönetim planı

Kat irtifakının kurulması ise KMK m.14 kapsamında düzenlenir; arsa malikinin kanunda belirtilen belgeleri tapu idaresine vermesiyle kat irtifakı tesis edilir ve yapı tamamlandığında irtifak sahiplerinden birinin istemiyle kat mülkiyetine çevrilir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılık bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi eksikliklerin varlığında hemen kat mülkiyetinin kurulamayacağı sonucuna varılmaz; bu eksikliklerin giderilmesi mümkünse isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerekir. Nitekim Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi 2014/5765 E., 2014/15357 K. sayılı kararında bu yaklaşım açıkça vurgulanmıştır:

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu karar, kat mülkiyetine geçişte belge eksikliklerinin doğrudan ret sebebi sayılmadığını, giderilebilir eksikliklerin tamamlanması için ilgililere yetki ve süre verilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Dolayısıyla iskan ve diğer belgelerin yokluğu, çoğu durumda aşılabilir bir engel niteliğindedir.

2021 Düzenlemesiyle Resen Geçiş ve Tek Başvuru Kolaylığı

Kat mülkiyetine geçiş süreci, 29 Temmuz 2021 tarihli düzenleme (2021/4) ile önemli ölçüde kolaylaştırılmıştır. Bu düzenleme öncesinde apartmandaki tüm tapu sahiplerinin toplanıp imza vermesi gerektiği düşüncesiyle birçok tapu kat irtifakı statüsünde kalmıştı. Yeni düzenleme ile birlikte:

• Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi yeterlidir.
• Bu başvuru üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.
• Daha önce cins değişikliği yapılmış taşınmazlarda, yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziki belge aranmaz.
• Kadastro müdürlüğünce düzenlenecek tescil bildirimine istinaden ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında cins değişikliği yapılır ve kat mülkiyetine geçildiğine ilişkin belirtme konulur.
• Bu işlemde tapu müdürlüğünce döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmez.

Harç (cins tahsisi) bedeli ise iskan belgesi ile birlikte ilgili belediyeye yatırılmaktadır; bu nedenle çoğu durumda kat mülkiyetine geçiş işlemi ek bir mali yük doğurmaksızın gerçekleşir.

Zorunlu deprem sigortası (DASK) bakımından, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'nun 10. maddesi gereğince kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için DASK istenir. Ancak 2014/2 (1754) sayılı Genelge kapsamındaki istisnalar dikkate alınır. Bu genelgeye göre, kat irtifakı tesisli taşınmazlarda zeminde yapının fiilen yapılıp yapılmadığı tapu sicilinden tespit edilemediğinden, bu taşınmazlar ilgili belediye veya resmi kurumlarla yazışma yapılmaksızın DASK kapsamı dışında tutulur; ancak kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı kullanma izin belgesinin ibraz edilmesi halinde zorunlu deprem sigortası aranır.

2021 düzenlemesiyle getirilen resen geçiş usulü, kat mülkiyetine geçişin önündeki en büyük pratik engellerden biri olan "tüm maliklerin imzasının toplanması" zorunluluğunu ortadan kaldırarak süreci hem hızlandırmış hem de tek bir malikin başvurusuyla tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine kavuşmasını mümkün kılmıştır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tanımlanmış olsalar da hak sahibine sağladıkları yetkiler, hukuki güvence düzeyi ve ekonomik değer bakımından birbirinden köklü biçimde ayrılır. Her iki rejim de tapu siciline tescille doğmasına rağmen (KMK m.13), birinin geçici bir geçiş aşaması, diğerinin ise nihai ve tam mülkiyet hakkı oluşu, alıcının haklarını doğrudan belirler. Aşağıda bu farklar tapu cinsi, mülkiyet hakkının kapsamı ve finansman boyutu üzerinden ayrı ayrı ele alınmaktadır.

Tapu Cinsi: Arsa ve Bina Ayrımı

İki rejim arasındaki en görünür ve pratik fark, tapu senedinde yer alan cins (nitelik) bilgisidir. Kat irtifakında tapu cinsi "arsa" olarak görünür. Bunun nedeni, yapının henüz tamamlanmamış veya tamamlansa dahi kat mülkiyetine resmen geçirilmemiş olmasıdır; hak sahibi bu aşamada bağımsız bir daire değil, arsa üzerinde belirli bir pay sahibidir.

Kat mülkiyetine geçişle birlikte tapu cinsi, yapıyı tarif eden ifadeyle güncellenir. Bu güncelleme sonrasında nitelik kısmı, örneğin "5 katlı kargir apartman" veya "8 katlı betonarme mesken ve arsası" şeklinde, mevcut binayı somut olarak tanımlayacak biçimde değişir. Dolayısıyla bir taşınmazın kat irtifaklı mı yoksa kat mülkiyetli mi olduğunu anlamanın en kolay yolu, tapu senedindeki veya parsel sorgusundaki ana gayrimenkulün niteliğine bakmaktır:

• Nitelik "arsa" ya da mevcut yapıdan farklı bir ifade içeriyorsa → kat irtifakı söz konusudur.
• Nitelik mevcut yapıyı tarif ediyorsa (örneğin "5 katlı kargir apartman") → kat mülkiyeti söz konusudur.

Bu ayrım yalnızca teorik değildir; örneğin adres değişikliği gibi idari işlemlerde dahi sonuç doğurur. Kat mülkiyetli konutlarda işlemler e-Devlet üzerinden yapılabilirken, kat irtifaklı konutlarda nüfus müdürlüğüne başvurmak gerekebilir.

Mülkiyet Hakkının Kapsamı ve Sürekliliği

Kat irtifakı, Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) öngörülen sınırlı ayni haklardan biridir ve kişisel hakka değil doğrudan ayni hakka dayanır. Bu nitelik, hakkın tapuya tescil edilmesi sayesinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Ancak sınırlı ayni hak olması, kat irtifakının tam mülkiyet yetkisi vermediği anlamına gelir; kat irtifakı, gelecekte doğacak kat mülkiyetinin garantisi ve ön aşaması niteliğindedir.

Kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde gerçek, kesin ve kalıcı mülkiyet hakkı sağlar. Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptir; ortak yerlere ise arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Aradaki süreklilik farkı şu noktalarda kendini gösterir:

• Kat irtifakında maliklik statüsü, yapının tamamlanması ve iskan alınmasına bağlı olarak belirsizlik taşır; hak, geçiş tamamlanana kadar arsa payına bağlı kalır.
• Kat mülkiyetinde tasarruf hakkı bağımsız bölüm üzerinde tam olarak tescil edilmiştir; maliklik statüsü nettir ve yapının fiziki gerçekliğiyle örtüşür.

Bu farkın somut bir sonucu, yapının yıkımı ya da yeniden inşa süreçlerinde ortaya çıkar. Kat irtifaklı yapıda hak sahibine tapuda gösterilen arsa payları üzerinden hak tanınırken, kat mülkiyetli yapının yıkımında malik, yeniden inşa halinde sahip olduğu bağımsız bölüm alanı kadar hak sahibi olur. Bu da kat mülkiyetinin, malik açısından daha öngörülebilir ve koruyucu bir konum sağladığını gösterir.

Banka Kredisi ve Finansman Açısından Farklar

İki rejim arasındaki fark, en çok bankacılık ve finansman işlemlerinde hissedilir. Bankalar genellikle kat irtifaklı taşınmazlara konut kredisi vermek konusunda isteksiz davranır. Kat irtifaklı bir konut için kredi başvurusunda bulunulduğunda; kredinin reddi, daha düşük ekspertiz değeri belirlenmesi veya ek teminat talebi gibi sorunlarla karşılaşılabilir. Bunun temel nedeni, kat irtifakının tam mülkiyet değil arsa payına bağlı sınırlı ayni hak olması ve yapının projeye uygunluğu ile iskan durumunun finansör açısından risk oluşturmasıdır.

Buna karşılık, kat mülkiyetli konutlar finansman işlemlerinde belirgin avantaj sağlar. Yapı tamamlanmış, iskanı alınmış ve bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet tescil edilmiş olduğundan, kredi onayı, ipotek tesisi ve satış işlemleri daha kolay yürür. Finansman açısından öne çıkan ayrımlar şunlardır:

• Kat mülkiyetli taşınmaz, ipotek ettirilmeye ve satılmaya elverişli, likiditesi yüksek bir varlıktır.
• Kat irtifaklı taşınmazda alıcı, tam mülkiyet değil arsa payına bağlı irtifak hakkı edindiğinden, banka açısından teminat değeri sınırlı kalır.
• Bankanın bir kat irtifaklı yapıya kredi vermiş olması, o yapının her açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez; finansör projeye aykırı unsurları olan yapılara da kredi verebilmektedir.

Bu nedenle kat irtifaklı bir taşınmaz alınmadan önce, iskan durumunun ve projeye uygunluğun ayrıca araştırılması; mümkünse SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınması, finansal güvenlik bakımından önem taşır.

Kat İrtifaklı Tapunun Riskleri ve Hukuki Sorunlar

Kat irtifaklı bir taşınmaz satın almak, alıcı açısından göründüğünden çok daha fazla hukuki belirsizlik barındırır. Kat irtifakı, tam mülkiyet hakkı değil, arsa payına bağlı sınırlı bir ayni hak sağladığından, bu rejimde kalan taşınmazlar finansman, sigorta ve hukuki güvence açısından ciddi dezavantajlar taşır. Aşağıda kat irtifaklı tapunun en sık karşılaşılan riskleri ve bunların doğurduğu hukuki sorunlar ele alınmaktadır.

İskan Alınamaması ve Mülkiyet Belirsizliği

Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşememesinin en yaygın nedeni yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınamamasıdır. İskan alınamamasının başlıca sebepleri; yapının onaylı mimari projesine aykırı inşa edilmesi, otopark veya yangın tertibatı gibi zorunlu unsurların eksikliği ya da belediye ve SGK gibi kurumlara olan borçların ödenmemesidir. İskan alınamadığı sürece taşınmaz resmen oturuma açılmış sayılmaz ve bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı doğmaz.

Bu belirsizliğin en kritik sonucu, kat irtifakının kuruluşunda verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmaması halinde irtifak hakkının sona erebilmesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 49. maddesi (KMK m.49) bu konuda açık hüküm içerir:

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.

Bu hüküm, kat irtifaklı taşınmazın süresiz biçimde belirsizlikte kalamayacağını ortaya koymaktadır. Beş yıllık süre içinde inşaat tamamlanmazsa, malikin başvurusu üzerine sulh hâkimi irtifakın sona ermesine karar verebilir. Ayrıca KMK m.49 uyarınca arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.

İmar değişikliklerinin de kat irtifakını sona erdiren bir gerekçe olarak ileri sürülebildiği bir uyuşmazlıkta, Yargıtay Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin 2020/855 E., 2021/220 K. sayılı istinaf kararı Yargıtay incelemesine konu olmuştur. Ticari arsa olarak kat irtifakı kurulan taşınmazın imar değişikliğiyle konut arsasına dönüştürülmesi nedeniyle kat irtifakının iptali ve müşterek mülkiyete dönüştürülmesi talep edilmiştir. Yargıtay, kararı eksik inceleme nedeniyle bozmuştur:

Mahkemece parsel üzerinde bulunan yapıların projesine uygun olup olmadığı, uygun ise yapılan imalatların inşaat seviyesinin belirlenmediği ve mevcut kat irtifakı projesine göre yapı yapılması imkanının bulunup bulunmadığı, yapılması durumunda ilgili belediyesinden sorularak ilgili yapıya iskan alınıp alınmayacağı araştırılmaksızın eksik inceleme ve araştırma neticesinde yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu karar, kat irtifakının sona erdirilmesi taleplerinde mahkemelerin yüzeysel değerlendirme yapamayacağını; yapının projeye uygunluğunun, inşaat seviyesinin ve iskan alınma ihtimalinin titizlikle araştırılması gerektiğini ortaya koymaktadır. Yargıtay ayrıca kat irtifakının terkin edilmesi halinde, tarafların tapuya tescil edilecek paylarının belirlenmesi gerektiğini, sadece müşterek mülkiyete dönüştürme kararıyla yetinilemeyeceğini vurgulamıştır.

DASK'ın Arsa Payı Üzerinden Düzenlenmesi Riski

Kat irtifaklı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) açısından önemli bir teknik sorun ortaya çıkar. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'nun 10. maddesi (m.10) kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası istemektedir. Ancak 2014/2 (1754) sayılı Genelge uyarınca, kat irtifakı tesisli taşınmazlarda zeminde yapının fiilen yapılıp yapılmadığı tapu sicilinden tespit edilemediğinden, bu taşınmazlar DASK kapsamı dışında tutulur.

Bunun pratik sonucu şudur: Kat irtifakı aşamasında DASK poliçesi düzenlenebildiği durumlarda, sigorta bağımsız bölüm yerine arsa payı üzerinden düzenlenir. Olası bir deprem hasarında tazminat hesabı, gerçek konutun değeri yerine arsa payı esas alınarak yapıldığından, malik aleyhine sonuçlar doğabilir. Bu nedenle iskan alındığı anda vakit kaybetmeden kat mülkiyetine geçilmesi, DASK güvencesinin doğru biçimde tesisi açısından zorunludur.

Müteahhit Kaynaklı Sorunlar ve Dava Yolları

Kat irtifaklı tapularda en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanır. Yüklenicinin inşaatı eksik bırakması, projeye veya ruhsata aykırı yapı yapması ya da iskan başvurusunu tamamlamaması, kat mülkiyetine geçişi engeller. Bu durumlarda hak sahiplerinin başvurabileceği başlıca dava yolları şunlardır:

• Edimin ifası veya tazminat davası: Yükleniciye karşı inşaatın tamamlanmasının talep edilmesi.
• Tapu iptal ve tescil davası: İskan alınmamış bağımsız bölüm satışında alıcının mağduriyetini gidermek için.
• Mahkeme yoluyla kat mülkiyetine geçiş: Maliklerden birinin katılmaması halinde diğer maliklerin dava yoluyla geçiş sağlaması.

Ortaklığın giderilmesi davalarında kat mülkiyetine geçiş koşullarının araştırılması gerektiği, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.06.2021 tarihli kararıyla (Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesi 2012/1221 E., 2013/1121 K.) açıkça ortaya konmuştur. Kurul, KMK m.10/7 ve m.12 kapsamındaki düzenlemeleri değerlendirmiştir:

Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve KMK'nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.

Bu karar, eksikliklerin giderilmesi mümkünse mahkemenin doğrudan satışa karar veremeyeceğini; isteyen tarafa belgelerin tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiğini ortaya koyar. Nitekim Hukuk Genel Kurulu, fiili durum ile onaylı proje arasında aykırılık bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi eksikliklerin varlığında dahi, bu eksiklikler giderilebiliyorsa hemen kat mülkiyetinin kurulamayacağı sonucuna varılamayacağını benimsemiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen, hukuki nitelikleri ve sonuçları birbirinden temelde ayrılan iki tapu rejimidir. Kat irtifakı inşaat aşamasındaki yapılar için geçici nitelikte sınırlı bir ayni hak sunarken, kat mülkiyeti iskan alınmış tamamlanmış yapılar üzerinde kalıcı ve tam mülkiyet hakkı sağlar. İki rejim arasındaki temel ayrım, yapı kullanma izin belgesinin (iskan) varlığıdır.

29 Temmuz 2021 tarihli düzenleme ile yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda ortak maliklerden birinin başvurusu veya belgenin idarece tapuya gönderilmesi üzerine, zorunlu deprem sigortası dahil hiçbir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine geçiş mümkün hale gelmiş; bu önemli kolaylık, geçiş işlemini eskiye göre büyük ölçüde basitleştirmiştir. Buna rağmen kat irtifaklı kalmaya devam eden taşınmazlar; banka kredisi alamama, düşük ekspertiz değeri, DASK'ın arsa payı üzerinden düzenlenmesi, satış güçlüğü ve mülkiyet belirsizliği gibi somut riskler barındırır. İskan alınmış bir taşınmazda en kısa sürede kat mülkiyetine geçilmesi, hak sahibinin mülkiyet güvencesini tam olarak elde edebilmesi açısından zorunludur. Kat irtifaklı bir taşınmaz alımında ise tapu kayıt türünün doğrulanması, iskan durumunun kontrolü ve müteahhidin sicil riskinin değerlendirilmesi büyük önem taşımakta olup, sürecin karmaşıklığı nedeniyle uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması tavsiye edilir.