Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ancak hukuki açıdan karmaşık yapıya sahip sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için önemli hak ve yükümlülükler doğurduğundan, hazırlanması ve uygulanması aşamalarında dikkat edilmesi gereken kritik hususlar bulunmaktadır. Sözleşmenin geçersiz olmaması, uyuşmazlıkların önlenmesi ve tarafların menfaatlerinin korunması için uzman hukuki danışmanlık alınması önerilmektedir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde özel bir konuma sahip olan ve birden fazla hukuki niteliği bünyesinde barındıran karmaşık sözleşme türleridir. Bu sözleşmelerin hukuki çerçevesinin doğru anlaşılması, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler açısından kritik önem taşımaktadır.

Karma Nitelikli Eser Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nda özel olarak düzenlenmemiş isimsiz sözleşmeler kategorisinde yer almaktadır. Hukuki literatürde "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olarak da adlandırılan bu sözleşmeler, karma nitelikli eser sözleşmesi özelliği taşımaktadır.

Bu sözleşmelerin karma niteliği, içerdiği farklı hukuki unsurlardan kaynaklanmaktadır. TBK m.237 kapsamında değerlendirildiğinde, sözleşmenin iki temel bileşeni bulunmaktadır:

• Arsa payının devri: Arsa sahibinin belirli bir arsa payını müteahhide devretmesi, taşınmaz satışı niteliği taşır
• İnşaat yapma yükümlülüğü: Müteahhidin kendi malzemesi ve işçiliği ile inşaat yapma taahhüdü, eser sözleşmesi niteliği taşır

Bu çift tipli yapı nedeniyle sözleşme, her iki tarafa karşılıklı borçlar yükleyen bir hukuki ilişki yaratmaktadır. Arsa sahiplerinin temel yükümlülüğü, müteahhidin tüm yükümlülüklerini ifa etmesi halinde sözleşme uyarınca kendisine düşen arsa payını devretmektir. Müteahhidin yükümlülüğü ise mevcut yapının yıkılması, arsa üzerinde imalatların gerçekleştirilmesi ve teslim şartlarına uygun teslimatın sağlanmasıdır.

Resmi Şekil Zorunluluğu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlak şekil şartına uyulması gerekmektedir. TMK m.706/1 hükmü uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.

Bu zorunluluk, sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması anlamına gelmektedir. Noterlik Kanunu m.60 gereğince, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde hazırlanması şarttır. Yargıtay 15. HD 2004/5895 E., 2005/4170 K. sayılı kararında da bu husus açıkça vurgulanmıştır.

Şekil şartının yerine getirilmesi konusunda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır
• Onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler geçersizdir
• Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler hükümsüzdür
• Sözleşme değişiklikleri de aynı şekil şartına tabidir

Tapu Kanunu m.26 ve Borçlar Kanunu m.13 hükümleri de bu şekil şartının önemini desteklemektedir. Kanunda yazılı şekle uyularak yapılan sözleşmenin değiştirilmesi de yazılı şekilde yapılmalıdır.

Geçersizlik Sonuçları

Şekil şartına uygun yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kesin hükümsüz olur ve ilgili hukuki mevzuattan faydalanamaz. Bu geçersizlik durumunun doğuracağı sonuçlar oldukça ciddidir:

Geçersizliğin temel sonuçları:

• Sözleşme başından itibaren hükümsüz sayılır
• Taraflar sözleşmeden doğan hakları ileri süremez
• Sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır
• Müteahhit menfi zarar talep edebilir

Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, inşaatın önemli bir kısmının tamamlanmış olması durumunda bu geçersizlik kötüniyetle ileri sürülemez. Bu istisna, özellikle inşaatın %90'ının üzerinde tamamlandığı durumlarda gündeme gelmektedir.

Geçersizlikten korunma yolları:

• Sözleşme hazırlama aşamasında uzman hukuki danışmanlık alınması
• Tüm şekil şartlarına titizlikle uyulması
• Sözleşme değişikliklerinin de resmi şekilde yapılması
• Ön inceleme sürecinin eksiksiz yürütülmesi

Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlardan destek alınması, gelecekte yaşanabilecek hukuki sorunların önlenmesi açısından kritik önem taşımaktadır.

Sözleşme Hazırlama Aşamasında Dikkat Edilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması aşaması, tüm sürecin en kritik noktasını oluşturmaktadır. Bu aşamada yapılacak eksiklikler veya hatalar, ilerleyen dönemlerde telafisi mümkün olmayan zararlara ve uzun süreli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Sözleşme hazırlama sürecinde dikkat edilmesi gereken temel hususlar, arsanın imar durumundan müteahhit seçimine, teknik şartnameden süre ve teslim koşullarına kadar geniş bir yelpazede değerlendirilmelidir.

Arsanın İmar Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadan önce arsanın imar durumunun detaylı olarak araştırılması hayati önem taşımaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2004/13-420 E., 2004/443 K. sayılı kararı uyarınca, arsanın imara uygun olmaması durumunda sözleşme başından itibaren geçersiz sayılacaktır. Bu nedenle sözleşme öncesinde arsanın imar planındaki durumu, yapılaşma koşulları ve yasal kısıtlamaları titizlikle incelenmelidir.

İmar Kanunu düzenlemeleri kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re'sen gözetilmesi gereken hükümlerdir. Arsanın imar durumu kontrolünde aşağıdaki hususlar mutlaka değerlendirilmelidir:

• Emsal, TAKS, HMAX değerleri gibi teknik parametrelerin güncel imar planına uygunluğu
• Arsanın bulunduğu bölgenin imar planındaki fonksiyonu ve yapılaşma koşulları
• Mevcut yapının imar durumu ve yeniden yapılaşma imkanları
• İmar planı değişikliği veya revizyonu süreçlerinin varlığı
• Belediye ve ilgili kurumlardan alınacak imar durum belgelerinin güncelliği

Arsanın imar durumunda herhangi bir sorun tespit edilmesi halinde, bu sorunların çözülmesi için gerekli süre ve maliyetlerin sözleşmede açıkça düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, imar sorunu nedeniyle inşaata başlanamaması durumunda taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.

Müteahhit Seçimi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit seçimi sürecinin titizlikle yürütülmesi, projenin başarıyla tamamlanması açısından kritik öneme sahiptir. Müteahhit veya inşaat şirketinin seçiminde aşağıdaki kriterler değerlendirilmelidir:

Mali durumu ve güvenilirliği açısından müteahhidin finansal kapasitesi, daha önce tamamladığı projelerin referansları ve sektördeki deneyimi araştırılmalıdır. Müteahhit şirketin ticaret sicil kayıtları, vergi borcu durumu ve icra takiplerinin varlığı kontrol edilmelidir.

Teknik yeterlilik bakımından müteahhidin sahip olduğu yapı denetim belgeleri, mesleki yeterlilik sertifikaları ve çalıştığı teknik personelin nitelikleri incelenmelidir. Özellikle benzer büyüklükteki projelerdeki başarı durumu ve teslim süresine uyum performansı değerlendirilmelidir.

Hukuki durum açısından müteahhit şirketin daha önce yaşadığı hukuki uyuşmazlıklar, mahkeme kararları ve icra takipleri araştırılmalıdır. Şirketin ortaklık yapısı, yönetim kurulu üyeleri ve imza yetkilileri tespit edilmelidir.

Teknik Şartname

Teknik şartname, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olarak değerlendirilmekte ve inşaatta kullanılacak malzemelerin kalite ve içeriğini belirlemektedir. Teknik şartname hazırlanırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

Malzeme kalitesi konusunda "birinci sınıf malzeme" gibi muğlak ifadelerden kaçınılmalı, mümkün olduğunca marka ve model belirtimleri yapılmalıdır. Yapıda kullanılacak tüm malzemeler için TSE standartları ve kalite sertifikaları şartı getirilmelidir.

İnşaat tekniği açısından temel, taşıyıcı sistem, yalıtım, elektrik ve tesisat işlerinin detaylı özellikleri belirtilmelidir. Deprem yönetmeliği ve yapı denetim mevzuatına uygunluk şartları açıkça düzenlenmelidir.

Mimari özellikler bakımından daire planları, ortak alanlar, cephe tasarımı ve peyzaj düzenlemesi gibi hususların ayrıntılı çizimleri sözleşmeye eklenmeli ve değişiklik koşulları belirlenmeli.

Süre ve Teslim Koşulları

İnşaat teslim süresi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en çok uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Süre ve teslim koşullarının belirlenmesinde aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır:

Başlangıç tarihi açık ve şüpheye mahal vermeyecek şekilde belirtilmeli, milat olarak belirlenen olguların yazılı tutanakla kayıt altına alınması sağlanmalıdır. İnşaat ruhsatının alınması, yer tesliminin yapılması veya yıkım işlemlerinin tamamlanması gibi somut olaylar başlangıç tarihi olarak kabul edilmelidir.

Teslim süresi hesaplanırken mücbir sebep durumları, resmi tatiller ve hava koşulları gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır. Sözleşmede "anahtar teslim" ifadesi geçiyorsa, iskan ruhsatının da yüklenici tarafından alınması gerektiği Yargıtay içtihatlarında kabul edilmektedir.

Gecikme cezası ve tazminat düzenlemeleri yapılırken, gecikmenin arsa sahibi veya müteahhit kaynaklı olma durumları ayrı ayrı değerlendirilmeli ve cezai şartlar bu doğrultuda belirlenmeli. Mücbir sebep hallerinin tanımı ve bu durumda süre uzatımı koş

Tarafların Yükümlülükleri ve Temerrüt Durumları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi ve bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde doğacak sonuçların önceden düzenlenmesi, sözleşmenin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi açısından kritik önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi gereğince karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifada sıra kuralı uygulanmakta olup, bu kural kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de geçerlidir.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin temel yükümlülüğü, arsayı inşaata elverişli ve ayıpsız bir şekilde müteahhide teslim etmektir. Bu yükümlülük, sözleşmenin ifasında öncelikli edim borcu niteliği taşımaktadır. Arsa sahibinin yerine getirmesi gereken başlıca yükümlülükler şunlardır:

• Arsanın boş olarak teslimi: Arsa üzerinde bulunan mevcut yapıların yıkılması ve arsanın inşaata hazır hale getirilmesi
• Kiracı tahliyesi: Arsada bulunan kiracıların tahliye edilmesi ve boşaltma işlemlerinin tamamlanması
• Altyapı bağlantılarının iptali: Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin iptal edilmesi
• İnşaat ruhsatı ve projelerin hazırlanması: Yapı ruhsatının alınması ve inşaat projelerinin müteahhide teslimi
• Arsa payının devri: Sözleşmede belirlenen oranda arsa payının müteahhide devredilmesi

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 1989/3976 E., 1990/1715 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, arsada mevcut bina ve kiracı tahliyesi davacının yükümlülüğü olup, arsa ayıpsız teslim edilmedikçe müteahhitten inşaata başlaması istenemez.

Müteahhidin Yükümlülükleri

Müteahhidin temel yükümlülüğü, sözleşmede belirlenen şartlara uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Müteahhidin yerine getirmesi gereken başlıca yükümlülükler şunlardır:

• İnşaatın teknik şartnameye uygun yapılması: Sözleşmede belirlenen kalite standartlarına uygun malzeme kullanımı
• Belirlenen sürede teslim: Sözleşmede öngörülen teslim tarihine uyulması
• İskan ruhsatının alınması: Sözleşmede "anahtar teslim" ifadesi geçiyorsa iskan ruhsatının da alınması
• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinin tamamlanması: Bağımsız bölümlerin hukuki durumunun netleştirilmesi
• Yapım sürecinde gerekli sigorta ve güvenlik önlemlerinin alınması

Yer Teslimi

Yer teslimi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin öncelikli edim borcu olarak kabul edilmektedir. Bu yükümlülük yerine getirilmeden müteahhitten inşaata başlaması istenemez. Yer tesliminin kapsamı şunları içermektedir:

• Arsanın fiziksel olarak boş ve temiz teslimi
• İnşaat yapılmasına yasal engel bulunmaması
• Komşu parselden tecavüz gibi ayıpların giderilmesi
• Gerekli imar izinlerinin alınmış olması
• Arsa sınırlarının net bir şekilde belirlenmesi

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2007/3118 E., 2008/2682 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, elektrik ve su aboneliklerini iptal ettirmeyip gecekonduyu yıkmayan arsa sahibi temerrüde düşmektedir.

Temerrüt Sonuçları

Taraflardan birinin yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmemesi temerrüt durumunu oluşturur. Temerrüt halinde kusur aranmaz ve önemli hukuki sonuçlar doğar:

Arsa Sahibinin Temerrüdü Halinde:

• Müteahhidin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar
• Gecikme nedeniyle oluşan zararların tazmini talep edilebilir
• İnşaat süresinin uzamasından kaynaklanan ek maliyetler arsa sahibine yansıtılabilir

Müteahhidin Temerrüdü Halinde:

• Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar
• Gecikme cezası ve tazminat talep edilebilir
• Başka müteahhitle işin tamamlatılması ve fark bedelin talep edilmesi mümkündür

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2012/5820 E., 2012/7174 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, öncelikli edimini yerine getirmeyen arsa sahiplerinin karşı taraftan edim ifasını isteme hakları bulunmamaktadır.

Temerrüt durumlarının önlenmesi için sözleşmede açık ve net sürelerin belirlenmesi, ara teslim tarihlerinin düzenlenmesi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımların detaylı olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, mücbir sebep durumlarının tanımlanması ve bu hallerde tarafların sorumluluklarının sınırlandırılması da önemli bir husustur.

Sözleşme Feshi ve Uyuşmazlık Çözümleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflardan birinin yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi durumunda sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Bu süreçte hangi fesih türünün uygulanacağı ve uyuşmazlıkların nasıl çözüleceği konuları hem hukuki hem de pratik açıdan büyük önem taşımaktadır.

Fesih Türleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki temel fesih türü bulunmaktadır: geriye etkili fesih ve ileriye etkili fesih. Bu fesih türlerinin hangisinin uygulanacağı, sözleşmenin feshedildiği andaki inşaatın tamamlanma durumuna göre belirlenmektedir.

Geriye etkili fesih, sözleşmenin başından itibaren hiç kurulmamış gibi kabul edilmesi anlamına gelir. Bu durumda taraflar arasında sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır ve müteahhit yaptığı işin karşılığını sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde talep edebilir. Geriye etkili fesih genellikle inşaatın erken aşamalarında, henüz önemli bir ilerleme kaydedilmeden önce uygulanır.

İleriye etkili fesih ise sözleşmenin fesih tarihine kadar olan kısmının geçerli kabul edilmesi, bundan sonraki yükümlülüklerin ise sona ermesi anlamına gelir. Bu durumda müteahhit, tamamladığı iş oranında arsa payı alma hakkına sahip olur. İleriye etkili fesih, inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda tercih edilir.

Fesih türünün belirlenmesinde mücbir sebep durumları da dikkate alınmalıdır. İmar planının iptali, doğal afetler veya öngörülemeyen idari engeller gibi durumlar mücbir sebep kapsamında değerlendirilir ve bu durumda tarafların temerrüdünden söz edilemez.

Tamamlanma Oranı Kriteri

Yargıtay içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hangi fesih türünün uygulanacağının belirlenmesinde inşaatın tamamlanma oranı kritik bir rol oynamaktadır. Bu konuda yerleşik Yargıtay uygulaması şu şekildedir:

%90 ve üzeri tamamlanma durumu: İnşaatın %90'ının üstünde tamamlanması halinde ileriye etkili fesih uygulanır. Bu durumda müteahhit, tamamladığı iş oranında arsa payı alma hakkına sahip olur. Sözleşmede "anahtar teslim" ifadesi geçiyorsa, iskan ruhsatının da müteahhit tarafından alınması gerekir.

%90'ın altında tamamlanma durumu: İnşaatın %90'ın altında tamamlanması halinde geriye etkili fesih uygulanır. Bu durumda sözleşme başından itibaren geçersiz sayılır ve taraflar arasında sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır.

Bu oran kriteri, inşaatın ekonomik değerinin büyük ölçüde gerçekleşip gerçekleşmediğini belirlemek amacıyla geliştirilmiştir. %90 oranının üzerindeki tamamlanma durumunda, inşaatın geri dönüşü olmayacak şekilde ilerlediği kabul edilir.

Tamamlanma oranının hesaplanmasında yalnızca fiziki tamamlanma değil, aynı zamanda ekonomik değer de dikkate alınır. Kaba inşaatın tamamlanmış olması tek başına yeterli olmayıp, elektrik, su, doğalgaz tesisatları, iç ve dış cephe işleri gibi tamamlayıcı işlerin de büyük ölçüde bitirilmiş olması gerekir.

Uyuşmazlık çözüm yolları açısından bakıldığında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan başlıca dava türleri şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil davası: Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen tapu devrinin yapılmaması durumunda
• İfa davası: Sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesinin talep edilmesi
• Gecikme tazminat davası: Belirlenen sürede teslim yapılmaması durumunda
• Sözleşme feshi davası: Taraflardan birinin ağır kusuru veya sözleşme ihlali durumunda
• Delil tespit davası: İnşaatın durumunun ve tamamlanma oranının tespiti için

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Borçlar Hukuku, İmar Hukuku, Ticaret Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Hukuku gibi birçok hukuk dalının hükümlerinin sentezi olarak karmaşık bir yapıya sahiptir. Bu nedenle sözleşme hazırlama aşamasından itibaren konusunda uzman ve deneyimli avukatlardan hukuki danışmanlık alınması, olası uyuşmazlıkların önlenmesi ve tarafların menfaatlerinin en iyi şekilde korunması açısından kritik önem taşımaktadır. Sözleşme içeriğindeki eksiklikler, belirsizlikler veya hatalı düzenlemeler telafisi mümkün olmayan zararlara yol açabileceğinden, tüm süreçlerde titizlikle hareket edilmesi ve uzman görüşü alınması gerekmektedir.