Kat mülkiyeti sisteminde yaşayan herkesin bilmesi gereken en temel konulardan biri ortak giderlere katılma yükümlülüğüdür. Bu yazımızda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliklerinin hangi giderlere ne oranda katılacağı, bu yükümlülükten kaçınıp kaçınamayacağı ve gider ödenmediğinde ne gibi yaptırımların uygulanacağı detaylı olarak ele alınmaktadır. Apartman yönetimi ile ilgili yaşanan sorunların büyük bölümünün kaynağını oluşturan bu konu hakkında güncel yasal düzenlemeler ve Yargıtay kararları ışığında kapsamlı bilgi edinebilirsiniz.

Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Hukuki Temeli

Kat mülkiyeti sisteminde ortak giderlere katılma yükümlülüğü, Türk hukukunun temel yapı taşlarından birini oluşturmaktadır. Bu yükümlülük, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ile açık ve kesin bir şekilde düzenlenmiş olup, apartman yaşamının sürdürülebilirliğini sağlayan en önemli hukuki araçlardan biridir.

Kanuni Düzenlemenin Gelişimi

Kat mülkiyeti sistemindeki ortak gider paylaşımı ilkeleri, zaman içinde yaşanan pratik ihtiyaçlar doğrultusunda gelişim göstermiştir. 13.04.1983 tarih ve 2814/9 sayılı değişiklik ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan güncellemeler, özellikle ortak giderlere katılma yükümlülüğünün kapsamını netleştirmiş ve mevcut yasal boşlukları gidermiştir. Bu değişiklik, kat maliklerinin sorumluluklarını daha açık bir hukuki çerçeveye oturtmuş ve apartman yönetiminde yaşanan uyuşmazlıkların azalmasına katkı sağlamıştır.

Yükümlülüğün Kaynağı ve Niteliği

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü, kat mülkiyetinin doğası gereği zorunlu bir hukuki yükümlülük olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yükümlülük, kat maliklerinin ortak yerlerdeki mülkiyet haklarından doğan doğal bir sonuçtur. Kanun koyucu, bu konuda kat maliklerine takdir hakkı tanımamış ve yükümlülüğün yerine getirilmesini emredici hükümlerle güvence altına almıştır.

KMK m.20/I/c hükmü, bu konudaki en temel ilkeyi ortaya koymaktadır: Hiçbir kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumundan dolayı bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu düzenleme, apartman yaşamının kolektif karakterini yansıtan temel bir hukuki ilkedir.

Yönetim Planı ve Sözleşmeli Düzenlemeler

Ortak giderlere katılma yükümlülüğünün hukuki temelini oluştururken, KMK m.28 hükmüne özel bir önem atfetmek gerekir. Yönetim planı, apartmanın yönetim tarzını, kullanma maksadı ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Bu özelliği ile yönetim planı, ortak giderlere katılma yükümlülüğünün somutlaştığı en önemli hukuki araç konumundadır.

Yönetim planının sözleşme niteliği, onun bağlayıcılığını güçlendirmekte ve kat maliklerinin bu plana uyma yükümlülüklerini hukuki bir temele oturtmaktadır. Bu durum, apartman yönetiminde öngörülebilirlik ve istikrar sağlayan en önemli faktörlerden biridir.

Normlar Hiyerarşisi ve Uygulama Sırası

Ortak giderlere katılma yükümlülüğünün belirlenmesinde belirli bir normlar hiyerarşisi uygulanmaktadır:

• Öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümleri
• Medeni Kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri
• Kat malikleri arasındaki anlaşma hükümleri
• Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yedek hükümleri
• Medeni Kanun ve diğer kanunların yedek hükümleri

Bu hiyerarşi, hukuki belirsizlikleri giderme ve apartman yönetiminde yaşanabilecek uyuşmazlıkları minimize etme açısından kritik önem taşımaktadır.

Emredici ve Yedek Hükümler Ayrımı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak giderlere ilişkin düzenlemelerinin büyük bölümü yedek hüküm niteliğindedir. Bu durum, kat maliklerinin kendi aralarında farklı anlaşmalar yapabilmeleri imkanını doğurmaktadır. Ancak bu serbestlik mutlak değildir ve kanunun emredici hükümlerine aykırı anlaşmalar yapılamaz. Özellikle ortak yerlerin korunması ve apartmanın güvenliği ile ilgili konularda kanun koyucu emredici düzenlemeler getirmiştir.

Bu hukuki çerçeve, apartman yaşamında hem kolektif yarar hem de bireysel haklar arasında denge kurulmasını sağlamakta ve ortak giderlere katılma yükümlülüğünün adil bir şekilde paylaştırılmasına zemin hazırlamaktadır.

Gider Türleri ve Paylaşım Oranları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüklerini iki farklı paylaşım sistemine ayırarak düzenlemektedir. Bu düzenleme, apartman yaşamının sürdürülebilirliği ve adaletli maliyet dağılımı açısından kritik öneme sahiptir.

Eşit Paylaşılan Giderler

Kanun koyucu, belirli gider türlerinin tüm kat malikleri tarafından eşit olarak paylaşılmasını öngörmüştür. Bu yaklaşımın temelinde, söz konusu hizmetlerden tüm kat maliklerinin eşit düzeyde faydalandığı veya bu hizmetlerin apartmanın genel güvenliği ve işleyişi için vazgeçilmez olduğu düşüncesi yatmaktadır.

Eşit paylaşılan giderler şunları kapsamaktadır:

• Kapıcı giderleri: Apartmanın güvenliği, temizliği ve genel bakımında görev alan kapıcının maaşı ve sosyal sigorta primleri
• Bahçıvan giderleri: Apartmanın bahçe ve yeşil alanlarının bakımından sorumlu personelin giderleri
• Bekçi giderleri: Apartmanın güvenliğinden sorumlu bekçi personelinin tüm giderleri
• Avanslar: Gelecekte yapılacak harcamalar için toplanan avans tutarları

Bu giderlerin eşit paylaşılması ilkesi, kat maliklerinin arsa payı büyüklüğü, daire metrekaresi veya kullanım yoğunluğu fark etmeksizin uygulanır. 50 metrekarelik bir dairenin maliki ile 150 metrekarelik bir dairenin maliki, kapıcı giderine aynı miktarda katılmakla yükümlüdür.

Arsa Payı Orantılı Giderler

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun sistematik yaklaşımı gereği, arsa payı oranında paylaşılacak giderler daha geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Bu giderlerin paylaşımında, her kat malikinin sahip olduğu arsa payı oranı esas alınarak hesaplama yapılır.

Arsa payı oranında paylaşılan temel gider kalemleri:

• Ana gayrimenkulün sigorta primleri: Binanın yangın, deprem ve diğer riskler karşısında sigortalanması giderleri
• Ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri: KMK m.4'te sayılan ortak yerlərin korunması, bakımı ve onarımı için yapılan tüm harcamalar
• Yönetici aylığı: Profesyonel yönetici istihdam edilmesi durumunda ödenen ücretler
• Ortak tesislerin işletme giderleri: Asansör bakımı, jeneratör yakıtı, ortak alanların elektrik ve su giderleri gibi harcamalar

Arsa payı hesaplamasında, her kat malikinin bağımsız bölümünün toplam bağımsız bölümler içindeki oransal payı dikkate alınır. Örneğin, toplam 1000 metrekarelik bir apartmanda 100 metrekarelik bağımsız bölüme sahip kat maliki, arsa payı orantılı giderlerin %10'una katılmakla yükümlüdür.

Gider ödemelerinde gecikme durumunda, ödeme tarihinden itibaren her gider kalemi için ayrı ayrı aylık %5 gecikme faizi uygulanır. Bu faiz oranı, borçlunun ödemede gecikmesinin diğer kat maliklerine yüklediği mali külfeti telafi etmeyi amaçlar.

KMK m.43 kapsamında özel durum olarak, çok masraflı ve yapıya göre lüks sayılan yenilik ve ilaveler farklı bir rejime tabidir. Tüm kat maliklerinin kullanması zorunlu olmayan bu tür yatırımlardan faydalanmak istemeyen kat malikleri, giderlere katılma yükümlülüğünden muaftır. Bu durumda giderler, sadece yeniliğe karar veren ve bundan faydalanacak olan kat malikleri tarafından karşılanır.

Lüks gider kapsamına girebilecek örnekler arasında apartman altına yapılacak spor salonu, sauna tesisleri, havuz yapımı veya özel güvenlik sistemleri sayılabilir. Ancak başlangıçta katılmayan kat malikleri, sonradan arsa payları oranında giderlere katılmaları halinde bu yeniliklerden faydalanma hakkını elde edebilir.

Ortak Yerlerin Kapsamı ve Hukuki Niteliği

Kat mülkiyeti sisteminde ortak yerler, ana gayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunan kısımları ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, ortak yerlerin kapsamını ayrıntılı bir şekilde düzenleyerek üç temel kategoride sınıflandırmıştır.

Birinci Kategori Ortak Yerler

KMK m.4/a bendi uyarınca yapının temel unsurlarını oluşturan alanlar bu kategoride yer almaktadır:

• Temeller ve ana duvarlar
• Taşıyıcı sistem elemanları (kiriş, kolon, perde duvarlar)
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar
• Tavan ve tabanlar
• Avlular ve genel giriş kapıları
• Antreler, merdivenler ve asansörler
• Sahanlıklar ve koridorlar
• Genel tuvaletler ve lavabolar
• Kapıcı daireleri
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri
• Genel kömürlük ve ortak garajlar
• Elektrik, su ve havagazı saatlerinin yuvaları
• Kalorifer daireleri
• Kuyu, sarnıç ve genel su depoları
• Sığınaklar

İkinci Kategori Ortak Yerler

KMK m.4/b bendi kapsamında yer alan tesisatlar ve altyapı elemanları:

• Kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları
• Kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri
• Ortak şebeke ve antenler
• Sıcak ve soğuk hava tesisleri

Üçüncü Kategori Ortak Yerler

KMK m.4/c bendi uyarınca yapının üst kısımlarında bulunan alanlar:

• Çatılar ve bacalar
• Genel dam terasları
• Yağmur olukları
• Yangın emniyet merdivenleri
• Ortaklaşa kullanım için zaruri olan diğer yerler

Ortak Yerlerin Hukuki Niteliği

Ortak yerler üzerinde kat malikleri müşterek mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, sahip olunan arsa payı oranında belirlenir ve bölünemez niteliktedir. Kat malikleri ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, diğer kat maliklerini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine riayet etmekle yükümlüdür.

Kat İrtifakı Durumunda Özel Düzenleme

KMK m.17'nin değişik son fıkrası, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olan durumlarda önemli bir düzenleme getirmektedir. Bu hükme göre, kat irtifakı aşamasında dahi ortak yerlere ilişkin gider paylaşım kuralları belirli koşullarda uygulanabilmektedir. Bu düzenleme, inşaat sürecinin tamamlanması beklenmeksizin ortak alanların korunması ve işletilmesi açısından praktik bir çözüm sunmaktadır.

Ortak Yerlerden Yararlanma Hakkı

Kat malikleri ortak yerlerden arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptir. Bu hak, sözleşme ile aksine düzenleme yapılmadıkça değiştirilemez. Önemli olan nokta, hiçbir kat malikinin ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından tek taraflı olarak vazgeçemeyeceğidir.

Ortak Yerlerin Değiştirilmesi ve Yenilikleri

Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler ve yenilikler için kat malikleri kurulunun kararı gereklidir. Ancak bu kararlar alınırken, tüm kat maliklerinin menfaatleri ve hakları gözetilmelidir. Çok masraflı ve lüks sayılan yenilikler için farklı kurallar uygulanabilmekte, bu durumda yeniliği istemeyen kat malikleri giderlere katılmak zorunda kalmamaktadır.

Ortak yerlerin korunması ve işletilmesi sorumluluğu tüm kat maliklerine aittir. Bu sorumluluk, sadece fiziksel bakım ve onarımı değil, aynı zamanda bu alanların amacına uygun kullanılmasını da kapsamaktadır. Ortak yerlerin kötüye kullanılması veya zarar verilmesi durumunda, sorumlu kişi diğer kat maliklerine karşı tazminat yükümlülüğü altına girer.

İcra Takibi ve Yaptırımlar

Ortak giderlerin ödenmemesi durumunda hem yönetici hem de diğer kat malikleri çeşitli hukuki yollara başvurabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda açık düzenlemeler getirerek borçlu kat maliklerine karşı etkili yaptırımlar öngörmüştür.

İcra Takibi Yetkisi ve Prosedürü

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca, ortak giderlerini ödemeyen kat maliki aleyhine yönetici veya kat maliklerinden her biri tarafından icra takibi başlatılabilir. Yönetici, apartmanı temsilen avukata vekalet vererek de bu takibi yürütebilir. Bu düzenleme, ortak giderlerin tahsili konusunda geniş bir yetki alanı tanımaktadır.

İcra takibinin başlatılabilmesi için ödenmeyen giderlerin kesinleşmiş olması gerekmektedir. Giderler, kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projesi veya yönetici tarafından hazırlanan gider dökümü temelinde belirlenir.

Gecikme Tazminatı ve Faiz Uygulaması

Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen giderler için ödeme tarihinden itibaren her gider kalemi için ayrı ayrı aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörmektedir. Bu tazminat, giderin asıl tutarına ek olarak hesaplanır ve borçlunun yükünü önemli ölçüde artırır.

Gecikme tazminatının hesaplanmasında:

• Her gider kalemi için ayrı ayrı hesaplama yapılır
• Ödeme vade tarihinden itibaren işlemeye başlar
• Bileşik faiz uygulaması söz konusudur
• Ödeme yapılıncaya kadar işlemeye devam eder

Kiracıların Sorumluluğu

KMK m.22 uyarınca, kiracılar da kat malikinin gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödediği kira miktarı ile sınırlıdır. Bu düzenleme, ortak giderlerin tahsil edilebilirliğini artırmaya yönelik önemli bir güvencedir.

Kiracının sorumluluğu şu şekilde işler:

• Müşterek ve müteselsil sorumluluk esastır
• Sorumluluk kira miktarı ile sınırlıdır
• Kiracı, kira ödemelerini yaparken ortak gider borcunu gözetmelidir
• Kat maliki ile kiracı arasındaki anlaşmalar üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez

İşletme Projesi ve İspat Yükü

KMK m.37'nin son fıkrası, işletme projesinin yapılmaması ve kat maliklerine tebliğ edilmemesi durumunda önemli bir düzenleme getirmektedir. Bu durumda yönetici, İcra İflas Kanunu'nun 68. maddesi yerine 67. maddesine göre dava açarak alacağını genel hükümler çerçevesinde ispat etmekle yükümlüdür.

İşletme projesi bulunmadığında:

• Yönetici daha ağır bir ispat yükü altına girer
• Giderlerin gerçekliği ve gereklilik belgelenmelidir
• Kat maliklerinin gider payları hesaplanmalıdır
• Yapılan masrafların apartman yararına olduğu kanıtlanmalıdır

Yargıtay İçtihatları ve Uygulama

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/7964, K. 2018/2573 sayılı kararı, apartman ortak gideri tahsili davalarında dikkat edilmesi gereken hususları ortaya koymuştur. Kararda, özellikle ispat yükü ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi konularında önemli ilkeler benimsenmiştir.

Yargıtay kararına göre:

• Davacı taraf, yapılan masrafların gerçekliğini ispatla yükümlüdür
• Abonelik giderleri gibi kalemlerin apartmana ait olup olmadığı denetlenmelidir
• Yüklenici tarafından sunulan belgelerin güvenilirliği sorgulanmalıdır
• Teslim belgelerinin asılları üzerinden değerlendirme yapılmalıdır

Rücu Hakkı ve Özel Durumlar

Ortak giderlere bir kat malikinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, diğer kat malikleri bu kişiye karşı rücu hakkına sahiptir. Bu durum, özellikle teknik arızalar veya hasar durumlarında önem taşımaktadır.

Ayrıca, kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya faydalanmaya ihtiyaç duymadığını belirtmek suretiyle gider payını ödemekten kaçınamayacağı kesin bir hukuki ilkedir. Bu ilke, apartman düzeninin sürdürülebilirliği açısından kritik öneme sahiptir.

İcra takibi ve yaptırım süreçleri, kat mülkiyeti sisteminin işleyişinde vazgeçilmez unsurlar olup, ortak yaşam düzeninin korunması için gerekli hukuki araçları sağlamaktadır.

Anlaşma Hükümleri ve Yönetim Planı Düzenlemeleri

Kat mülkiyeti sisteminde ortak giderlere katılma yükümlülüğünün belirlenmesinde anlaşma hükümleri ve yönetim planı düzenlemeleri kritik bir rol oynamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda hiyerarşik bir norm düzeni öngörmüş olup, kat maliklerinin kendi aralarında yapacakları anlaşmalarla kanunun yedek hükümlerini değiştirebilmelerine imkan tanımıştır.

Gider paylaşımında norm hiyerarşisi şu şekilde oluşmaktadır: öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümleri, ardından Medeni Kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır. Bu emredici hükümlerden sonra kat malikleri arasındaki anlaşma hükümleri devreye girer ve son olarak kanunların yedek hükümleri geçerli olur.

Yönetim planının hukuki niteliği KMK m.28/I uyarınca son derece önemlidir. Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksadını ve şeklini, yönetici ile denetçilerin ücretlerini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Bu plan, apartmanın işleyişi ve gider paylaşımı konusunda temel kuralları belirler.

KMK m.12/b gereğince, birden fazla kat maliki bulunduğunda yönetim planının geçerliliği için tüm maliklerin imzası gereklidir. Bu zorunluluk, yönetim planının demokratik katılımla oluşturulmasını ve tüm kat maliklerinin iradesini yansıtmasını sağlar.

Yönetim planı değişiklikleri konusunda KMK m.28/III özel bir usul öngörmüştür. Yapılacak değişiklikler tüm bağımsız bölüm maliklerinin en az 4/5 oyuyla gerçekleştirilebilir. Bu nitelikli çoğunluk şartı, yönetim planının istikrarını korurken aynı zamanda değişen koşullara uyum sağlanmasına olanak tanır. Değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur.

Kat malikleri arasında yapılacak resmi senet anlaşmaları KMK m.9, 10 ve 13 kapsamında düzenlenir. Bu anlaşmalar özellikle ortak giderlerin paylaşım oranlarının değiştirilmesi, özel kullanım hakları tanınması veya belirli giderlerin farklı şekilde paylaştırılması konularında önem taşır. Resmi senet şartı, anlaşmaların geçerliliği ve ispat açısından güvence sağlar.

İşletme projesi KMK m.37 uyarınca apartmanın yönetim ve işletme esaslarını belirleyen önemli bir belgedir. İşletme projesi hazırlanmadığı durumlarda, yönetici ortak giderlerin tahsili için genel hükümler çerçevesinde ispat yükümlülüğü altına girer. Bu durum, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin E.2015/7964 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, gider tahsili davalarında ispat güçlüğü yaratabilir.

Kat malikleri kurulu kararları yönetim planını tamamlayıcı nitelikte olup, güncel ihtiyaçlara göre gider paylaşımı konusunda esnek düzenlemeler yapılmasına imkan tanır. Ancak bu kararlar yönetim planına ve kanun hükümlerine aykırı olamaz.

Anlaşma türlerinin çeşitliliği kat mülkiyeti sistemine esneklik kazandırır. Yönetim planı ile düzenlemeler, kat malikleri kurulu kararları ve özel anlaşmalar apartmanın kendine özgü koşullarına göre gider paylaşımının adaletli şekilde yapılmasını sağlar.

Sonuç olarak, kat mülkiyetinde ortak giderlere katılma yükümlülüğü katı kurallarla değil, demokratik katılımla oluşturulan anlaşmalarla şekillenebilen esnek bir sistemdir. Bu sistem, hem kat maliklerinin özerkliğini korumakta hem de ortak yaşamın gerektirdiği düzeni sağlamaktadır. Yönetim planı ve anlaşma hükümlerinin doğru şekilde düzenlenmesi, apartman yönetiminde yaşanabilecek sorunların önlenmesi ve ortak giderlerin adaletli paylaştırılması açısından büyük önem taşımaktadır.