Kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde ev sahiplerinin talep ettiği fahiş artışlar, kiracıların yasal haklarını gündeme getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu tarafından koruma altına alınan kira artış sınırları, tarafların rızası olsa dahi emredici niteliktedir. Yasal sınırı aşan kira ödemelerinin hukuki niteliği, bu bedellerin iadesi için açılacak sebepsiz zenginleşme davaları ve Yargıtay'ın güncel içtihatları, kiracıların mağduriyetini önlemek adına kritik öneme sahiptir. Bu makale, kira artış uyuşmazlıklarında izlenmesi gereken hukuki yolu ve hak düşürücü süreleri kapsamlı bir şekilde ele almaktadır.

Kira Artış Oranında Yasal Sınırlar ve Emredici Hükümler

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ve yeni dönemlerde yapılacak artışlar, kiracı ile kiraya veren arasındaki en hassas hukuki dengelerden birini oluşturmaktadır. Bu dengenin korunması, özellikle ekonomik dalgalanma dönemlerinde kiracının barınma hakkının güvence altına alınması amacıyla yasa koyucu tarafından emredici kurallarla sınırlandırılmıştır. Kira hukukunun temelini oluşturan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, tarafların sözleşme serbestisi ilkesini tamamen ortadan kaldırmamakla birlikte, kira artış oranlarına aşılması mümkün olmayan yasal tavan sınırlar getirmiştir.

TBK Madde 344 Kapsamında TÜFE Sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranının yasal üst sınırı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında açıkça düzenlenmiştir. (TBK m.344/1) uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, sadece bir yıllık değil, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de aynen uygulama alanı bulmaktadır.

Yasa koyucunun bu düzenlemeyi ihdas etmesindeki temel amaç, kiracıyı tek taraflı veya fahiş artış taleplerine karşı korumaktır. Bu doğrultuda dikkate alınması gereken hukuki esaslar şunlardır:

• TÜFE Sınırının Mutlaklığı: Sözleşmede taraflar yasal orandan daha yüksek bir artış oranı (örneğin yıllık %80 veya döviz bazlı yüksek bir artış) kararlaştırmış olsalar dahi, bu anlaşma yasal sınırı aştığı ölçüde geçersiz sayılır. Kiracı, yalnızca yasal sınır oranında artış yapmakla yükümlüdür.
• Emredici Niteliğin Sonucu: (TBK m.27) uyarınca, kanunun emredici hükümlerine aykırı olan sözleşme maddeleri kesin olarak hükümsüzdür. Kira artış sınırına ilişkin hükümler de kiracı lehine nispi emredici nitelikte olduğundan, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısım yönünden sözleşme maddesi kendiliğinden geçersiz (kısmi hükümsüz) hale gelir.
• Güncel Uygulama Örneği: Yasal sınırın somutlaşmış hali, her ay açıklanan resmi verilerle değişkenlik göstermektedir. Örneğin; Şubat 2025 dönemi için Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ve kira artışlarında yasal üst sınır teşkil eden 12 aylık TÜFE ortalaması %56,35 olarak belirlenmiştir. Bu doğrultuda, Şubat 2025'te yenilenen kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı hiçbir şekilde %56,35 seviyesini aşamaz.

Tarafların kira artış oranı konusunda hiç anlaşmamış olması halinde de (TBK m.344/2) devreye girer. Bu durumda kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkeleri göz önünde bulundurularak hakim tarafından belirlenir.

Konut Kiralarında Geçici %25 Artış Düzenlemesi

Son yıllarda piyasa koşullarında yaşanan olağanüstü değişimler ve yüksek enflasyon oranları, yasa koyucuyu kalıcı TÜFE sınırının yanı sıra geçici ve daha katı sınırlamalar getirmeye sevk etmiştir. Bu doğrultuda, konut kiraları özelinde fahiş artışların önüne geçebilmek adına geçici bir tavan oran uygulaması hayata geçirilmiştir.

Bu geçici uygulamanın yasal çerçevesi ve hukuki sonuçları şu şekildedir:

• Yasal Dayanak ve Süreç: 7456 sayılı Kanun m.23 (ve öncesindeki yasal düzenlemeler) ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici maddeler uyarınca, 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı %25 sabit sınırı ile sınırlandırılmıştır.
• Uygulama Alanı: Bu düzenleme yalnızca konut kiralarını kapsamına almış olup, işyeri kiraları bu süreçte de genel hüküm olan TÜFE sınırına tabi olmaya devam etmiştir.
• Kesin Hükümsüzlük Etkisi: Geçici düzenlemenin yürürlükte olduğu dönemde, tarafların kendi aralarında %25'in üzerinde bir artış oranı kararlaştırmış olmaları ya da kiraya verenin baskısıyla bu yönde bir sözleşme imzalanmış olması hukuki sonucu değiştirmemektedir. (TBK m.27) kapsamında, emredici nitelikteki %25'lik yasal sınırı aşan tüm anlaşmalar ve taahhütler aşan kısım yönünden kesin olarak hükümsüz kabul edilmiştir.
• Sürenin Sona Ermesi: Söz konusu geçici uygulama 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla tamamen sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde yasal artış üst sınırı, yeniden (TBK m.344/1) hükmünde düzenlenen tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre belirlenen orana dönmüştür.

Bu emredici sınırların varlığına rağmen, uygulamada kiraya verenlerin yasal tavan oranların üzerinde fahiş artışlar talep ettiği sıklıkla görülmektedir. Ancak kiracının yasal sınırlar dahilinde artış yaparak kira bedelini ödemeye devam etmesi, kendisini temerrüt riskinden ve buna bağlı tahliye davalarından koruyan en güçlü yasal kalkandır.

Yasal Sınırı Aşan Ödemelerin İadesi ve Sebepsiz Zenginleşme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranları, kiracıyı koruyucu nitelikteki emredici hukuk kurallarıyla sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirlenen bu yasal sınırların üzerinde yapılan artışlar, taraflar aksini kararlaştırmış olsa dahi geçersiz kabul edilmektedir. Kiraya verenin emredici hükümlere aykırı şekilde fahiş kira artışı talep etmesi ve kiracının bu bedeli ödemek zorunda kalması durumunda, yasal sınırı aşan fazla ödemelerin geriye dönük olarak iadesi talep edilebilmektedir.

Geriye Dönük Kira Farkı Talebi

Yasal sınırların üzerinde yapılan kira ödemelerinin geriye dönük olarak geri alınabilmesi, bu ödemelerin hukuki temelden yoksun olmasına dayanır. Kiracının yasal oranı aşan zammı kabul etmeyip sessiz kalması ve tahliye baskısı, barınma ihtiyacı veya ekonomik zorunluluklar nedeniyle yüksek tutarı ödemeye devam etmesi, bu artışın her zaman serbest iradeyle kabul edildiği anlamına gelmez. Ancak geriye dönük kira farkı taleplerinde ispat hukuku açısından bazı kritik hususlar mevcuttur:

• İhtirazi Kayıt: Kiracının fazla ödeme yaparken haklarını saklı tuttuğunu beyan etmesi, iade taleplerinde ispatı kolaylaştıran en güçlü delildir. Banka kanalıyla yapılan ödemelerin açıklama kısmına "fazla ödemeye ilişkin haklarım saklı kalmak kaydıyla" veya benzeri bir ibarenin eklenmesi, kiracının rızasının bulunmadığını somutlaştırır.
• Baskı ve Tehdit Altında Ödeme: Kiracının ev sahibinin tahliye tehdidi, hilesi veya baskısı altında bu ödemeleri gerçekleştirdiğini WhatsApp yazışmaları, ihtarname kayıtları veya tanık beyanları gibi yasal delillerle ispatlaması durumunda da iade hakkı doğar.
• Zamanaşımı Süreleri: Sebepsiz zenginleşmeden doğan geriye dönük kira farkı taleplerinde zamanaşımı süreleri (TBK m.82) uyarınca belirlenmiştir. Buna göre, kiracının fazla ödeme yaptığını ve geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren 2 yıllık nispi zamanaşımı süresi ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği (ödeme) tarihten itibaren 10 yıllık mutlak zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

İstirdat ve Sebepsiz Zenginleşme Davaları

Yasal sınırı aşan ve hukuki dayanağı bulunmayan fazla ödemelerin iadesi amacıyla açılacak davalar, özü itibarıyla birer sebepsiz zenginleşme ve istirdat davasıdır. Bu davaların yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde şu şekilde düzenlenmiştir:

• Sebepsiz Zenginleşmenin Esası (TBK m.77 ve 78): Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Kira artış sınırını aşan kısım kesin hükümsüz olduğundan, bu kısma ilişkin yapılan ödemeler doğrudan sebepsiz zenginleşme teşkil eder.

Yargı mercileri, emredici nitelikteki kira artış sınırlarına aykırı yapılan ödemelerin iadesi konusunda net kararlar tesis etmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konuyla ilgili 2021/3456 E., 2022/9876 K. sayılı kararında, kira artış sınırını aşan anlaşmaların geçersiz olduğunu, fazla ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerektiğini vurgulamıştır. Yargıtay, tarafların kira sözleşmesinde serbestçe anlaşabileceği hükmünün, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerle sınırlı olduğunu ifade etmiştir.

Yargıtay'ın bu kararı, sözleşme serbestisi ilkesinin emredici hukuk kurallarıyla sınırlandırıldığını ve kiracı aleyhine yapılan fahiş artışların yasal koruma bulamayacağını kesin bir dille ortaya koymaktadır. Benzer şekilde, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine aykırı olarak tahsil edilen fazlalıklar da aynı iade yükümlülüğüne tabidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/2345 E., 2022/6789 K. sayılı kararında, kiracının kira sözleşmesinde öngörülenden fazla ödeme yapması halinde ev sahibinin bu tutarı iade etmek zorunda olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay'ın istikrarlı içtihatları doğrultusunda, sözleşmede kararlaştırılan miktarın veya kanuni sınırların üzerinde yapılan her türlü ödeme, kiraya veren açısından haksız bir malvarlığı artışı niteliğindedir. Bu kapsamda açılacak iade davalarında şu usul kurallarına dikkat edilmelidir:

• Zorunlu Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi, fazla ödenen kira bedellerinin iadesi talebiyle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir zorunluluktur.
• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamaması halinde, davanın açılacağı görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Süre Kuralı

Kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki en temel uyuşmazlık noktalarından biri, yenilenen dönemlerde uygulanacak kira bedelinin piyasa koşullarına nasıl uyarlanacağıdır. Türk hukukunda kiracıyı koruma amacı güden sınırlamalar ile mülkiyet hakkı arasındaki denge, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kurulmuştur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, yasal artış oranlarının (TÜFE) piyasa rayicinin altında kalması durumunda, kanun koyucu taraflara kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açma hakkı tanımıştır.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davası, tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamaması durumunda açılan ve mahkeme aracılığıyla objektif bir bedel belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Bu davanın açılabilmesi ve mahkemenin bedel belirleme yetkisi, sözleşmenin süresine ve tarafların anlaşma durumuna göre farklılık gösterir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası (TBK m.344/2), tarafların yenilenen dönem için bir artış oranı kararlaştırmadığı durumları düzenler. Bu durumda kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkeleri gözetilerek belirlenir.

Ancak kira hukukundaki en kritik eşik "beş yıllık süre" kuralıdır. (TBK m.344/3) uyarınca; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında bir artış oranı kararlaştırılmış olup olmadığına bakılmaksızın, yeni kira döneminde uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenebilir. Bu aşamada hâkim, artık sadece TÜFE oranıyla bağlı değildir. Hâkim kararı verirken şu kriterleri esas alır:

• Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın güncel durumu (yıpranma payı, tadilatlar vb.),
• Emsal kira bedelleri (aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira değerleri).

Davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler. (TBK m.344) kapsamında, kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya bu süre zarfında kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunulması gerekir. Bu şartın yerine getirilmesi halinde, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, o yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, belirlenen bedel bir sonraki kira dönemi için uygulanacaktır.

Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise daha katı bir kural mevcuttur. (TBK m.344/4) uyarınca, döviz cinsinden belirlenen kira bedellerinde, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Bu kuralın tek istisnası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" durumudur.

Hakkaniyet İndirimi ve Emsal Bedel Değerlendirmesi

Beş yıllık sürenin dolmasıyla açılan kira tespit davalarında mahkeme, taşınmazın "boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelini" tespit etmek üzere bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi heyeti; taşınmazın konumu, metrekaresi, binanın yaşı ve sosyal imkanları gibi unsurları değerlendirerek bir rayiç bedel sunar.

Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen bu çıplak rayiç bedeli doğrudan hükme esas almaz. Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca, mevcut kiracının korunması ve uzun süreli kiracılık ilişkisinin gözetilmesi amacıyla "hakkaniyet indirimi" (eski kiracı indirimi) yapılması zorunludur. Bu indirim, genellikle belirlenen rayiç bedel üzerinden %10 ile %20 arasında değişen oranlarda uygulanır. Böylece, taşınmazın boş piyasa değeri ile mevcut kiracının ödeyeceği adil bedel arasında bir denge kurulur.

Yargıtay, tarafların sözleşme serbestisi ile kanunun emredici hükümleri arasındaki sınırı şu şekilde çizmektedir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konuyla ilgili 2021/3456 E., 2022/9876 K. sayılı kararında, kira artış sınırını aşan anlaşmaların geçersiz olduğunu, fazla ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerektiğini vurgulamıştır. Yargıtay, tarafların kira sözleşmesinde serbestçe anlaşabileceği hükmünün, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerle sınırlı olduğunu ifade etmiştir.

Bu karar, kira bedelinin tespitinde de yol göstericidir; zira beş yıl dolmadan yapılan ve yasal sınırı aşan artışlar, taraflar özgür iradeleriyle anlaşmış olsalar dahi (TBK m.27) uyarınca emredici hükümlere aykırılık teşkil ederek kısmi hükümsüzlükle karşılaşabilir.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti süreci hem maddi hukuk (TBK m.344) hem de usul hukuku (30 günlük ihtar süresi ve arabuluculuk şartı) açısından titizlikle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Beş yıllık sürenin dolması, mülk sahibine piyasa rayicine yaklaşma imkanı tanırken; hakkaniyet indirimi mekanizması kiracının barınma hakkını güvence altına almaktadır.

Fahiş Artış Talebi Karşısında Tahliye Süreçleri ve Korunma

Ev sahiplerinin yasal sınırların üzerinde fahiş kira artışı talep etmesi, uygulamada kiracılar üzerinde yoğun bir tahliye baskısı yaratmaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının yasal hakları güvence altına alınmış olup, ev sahibinin fahiş zam talebinin reddedilmesi tek başına bir tahliye gerekçesi teşkil etmez. Kiraya verenlerin bu süreçte sıklıkla başvurduğu temerrüt, iki haklı ihtar ve ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye tehditlerine karşı yasal sınırların ve usul kurallarının bilinmesi, kiracıların hukuki güvenliği açısından hayati önem taşımaktadır.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Riski

Kiracının en asli borcu, kira bedelini sözleşmeye ve yasal sınırlara uygun olarak zamanında ödemektir. Fahiş kira artış taleplerine karşı kiracının yasal artış oranında (TÜFE 12 aylık ortalaması sınırında) ödeme yapmaya devam etmesi durumunda temerrüt olgusu gerçekleşmez. Ancak kiracının fahiş zamma tepki olarak kira ödemeyi tamamen durdurması veya yasal artış oranının da altında eksik ödeme yapması, kendisini temerrüt riskiyle karşı karşıya bırakır.

Kira bedelinin hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda uygulanacak hukuki süreç (TBK m.315) uyarınca şekillenir. Bu madde kapsamında kiracının temerrüde düşürülmesi ve tahliye edilebilmesi için şu yasal şartların birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

• Yazılı İhtar ve Süre Verilmesi: Kiraya veren, muaccel olan kira borcunun ödenmesi için kiracıya yazılı bir ihtarname göndermeli veya icra dairesi kanalıyla ihtarlı ödeme emri tebliğ etmelidir.
• 30 Günlük Yasal Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya borcunu ödemesi için verilecek süre (TBK m.315) gereğince en az 30 gün olmak zorundadır. Bu süre, yazılı bildirimin veya icra ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
• Sözleşmenin Feshi ve Tahliye: Kiracı, kendisine tanınan en az 30 günlük süre içinde eksik kalan borcun tamamını ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshederek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir veya İcra Mahkemesi'nden tahliye talep edebilir. Kiracının bu süre içinde ödeme yapması halinde ise temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz; ancak bu ödeme "geç ödeme" niteliğinde olduğundan bir sonraki aşama için haklı ihtar hükmündedir.

İki Haklı İhtar ve Tahliye Davası

Fahiş artış talebini kabul etmeyen kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek isteyen ev sahiplerinin sıklıkla başvurduğu bir diğer yöntem, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesidir. Bu süreç, kiracının kira bedelini düzenli ödememesi veya geciktirmesi durumunda kiraya verene doğrudan dava açma hakkı tanır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin yasal koşulları şunlardır:

• Ayrı Aylara Ait Eksik veya Gecikmeli Ödeme: İhtarlara konu olan kira borçlarının aynı kira yılına ait ancak farklı aylara ilişkin olması gerekir. Aynı ayın kirası için birden fazla ihtar çekilmesi "iki haklı ihtar" şartını sağlamaz.
• Yazılılık Şartı: İhtarnamelerin noter kanalıyla gönderilmesi, yazılı olması veya icra dairesi aracılığıyla örnek no: 13 ihtarlı ödeme emri şeklinde tebliğ edilmesi şarttır.
• Dava Açma Süresi: Bir kira yılı veya bir yılı aşan kira süresi içinde iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracı aleyhine, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması zorunludur.

Fahiş zam taleplerine direnildiği durumlarda ev sahiplerinin başvurduğu bir diğer tahliye yöntemi ise (TBK m.350) kapsamında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır. Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Ancak bu davanın kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi, somut ve dava tarihinde mevcut olması şarttır; gelecekteki muhtemel durumlar veya fahiş kira artışı elde etmek amacıyla muvazaalı olarak ileri sürülen ihtiyaç iddiaları mahkemelerce reddedilir.

(TBK m.350) uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştirildikten sonra kiracıyı koruyan çok güçlü bir yeniden kiralama yasağı mevcuttur:

• 3 Yıl Kiralama Yasağı: İhtiyaç iddiasıyla tahliyesi sağlanan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca tahliye edilen eski kiracı dışında hiçbir kimseye kiralanamaz.
• Tazminat Yükümlülüğü: Kiraya veren, bu yasağa aykırı davranarak taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracısına son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu emredici kural, ev sahiplerinin fahiş artış elde etmek amacıyla "ihtiyacım var" iddiasını kötüye kullanmasını engelleyen en önemli hukuki bariyerlerden biridir.

Yargı Uygulamaları ve Usul Hukuku Kuralları

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümü, yalnızca maddi hukuk kurallarının değil, aynı zamanda usul hukuku kurallarının ve yargı organlarının bu kuralları nasıl yorumladığının da doğru analiz edilmesini gerektirir. Özellikle yasal sınırların üzerindeki kira artışları, fahiş zam talepleri ve bu doğrultuda yapılan fazla ödemelerin geri alınması süreçleri, belirli usuli şartlara ve hakimin takdir yetkisini sınırlayan temel hukuki ilkelere tabidir. Türk yargı uygulamasında bu uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulacağı merciiler ve izlenmesi gereken yollar kanunla sıkı şartlara bağlanmıştır.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların mahkeme aşamasına taşınmasından önce, tarafların barışçıl ve daha hızlı bir yöntemle ortak bir paydada buluşabilmesi amacıyla yasal bir süzgeç mekanizması getirilmiştir. Bu kapsamda, kira bedelinin tespiti, tahliye talepleri, fazla ödenen kira bedellerinin iadesi ve kira ilişkisinden doğan diğer tüm alacak davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması Arabuluculuk Şartı olarak düzenlenmiştir.

• Dava Şartı Niteliği: Arabuluculuk süreci, uyuşmazlığın çözümü için bir ihtiyar değil, davanın açılabilmesi için yerine getirilmesi zorunlu bir usul şartıdır. Arabuluculuk faaliyeti tüketilmeden doğrudan mahkemeye başvurulması halinde, dava usulden reddedilir.
• Sürecin İşleyişi: Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşmaya varırsa, hazırlanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğinde bir hukuki güce sahip olur. Ancak tarafların bir uzlaşmaya varamaması durumunda, arabulucu tarafından "anlaşamama tutanağı" düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesine eklenerek yargı yoluna başvurulur.
• Görevli Mahkeme: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde açılacak olan kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira ilişkisinden doğan alacak ile tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Dürüstlük Kuralı ve Zımni Kabul Tartışmaları

Kira hukukunun kiracıyı koruma amacı gütmesi, kiracıların her koşulda ve sınırsız bir şekilde hak iddia edebileceği anlamına gelmemektedir. Türk sivil hukukunun temelini oluşturan ve TMK Madde 2 bünyesinde düzenlenen dürüstlük kuralı, kira sözleşmelerinin uygulanmasında ve sonradan ileri sürülen iade taleplerinde sınırlandırıcı bir rol oynamaktadır. Özellikle yasal sınırların üzerinde talep edilen fahiş artışları herhangi bir itiraz ileri sürmeksizin uzun süre ödeyen kiracıların, geriye dönük olarak bu farkları talep edip edemeyeceği hususu yargı kararlarında dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışılmaktadır.

Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri, kiracının yasal sınırın üzerindeki artışları serbest iradesiyle, herhangi bir baskı, tehdit veya hile altında kalmaksızın ve haklarını saklı tuttuğuna dair hiçbir beyanda bulunmadan ödemeye devam etmesini mercek altına almaktadır. Bu doğrultuda, sessiz kalarak yapılan uzun süreli ödemeler, taraflar arasında zımni bir anlaşmanın kurulduğu yönünde yorumlanabilmektedir.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin (E. 2024/3426 K. 2025/1209) sayılı güncel kararı, konuya sert bir nokta koymuştur.

Rıza ile Yapılan Fazla Kira Ödemelerinde İade Şartı

Mahkeme özetle şunu demiştir:

“Kiracı, %25 sınırını veya yasal oranı aşan zammı kabul etmeyebilirdi. Ancak kiracı, sessiz kalıp yeni belirlenen yüksek tutarı bankadan yatırmaya devam ettiyse, taraflar arasında zımni (gizli) bir anlaşma kurulmuş sayılır.”

Yani mahkeme; “Hem ses çıkarmayıp ödüyorsun hem de aylar sonra ‘fazla ödedim’ diyorsun, bu Dürüstlük Kuralına (TMK Madde 2) aykırıdır” diyerek iade talebini reddetmiştir.

Yukarıda yer alan Bölge Adliye Mahkemesi kararı, usul ve esas hukuku açısından son derece önemli bir dengeyi ortaya koymaktadır. Mahkemenin yaptığı hukuki analiz, kiracının koruyucu hükümlerden faydalanırken aynı zamanda kendi davranışlarıyla çelişmeme yükümlülüğü altında olduğunu göstermektedir. Kiracı, yasal sınırın üzerindeki bir artışı kabul etmek zorunda olmamasına rağmen, bu tutarı hiçbir ihtirazi kayıt koymadan ve uzun bir süre boyunca düzenli olarak banka kanalıyla ödemişse, bu durum kiraya veren nezdinde haklı bir güven oluşturmaktadır. Dolayısıyla, aylar ya da yıllar sonra dürüstlük kuralına aykırı şekilde geriye dönük iade talebinde bulunulması, hukuki güvenliği zedeleyeceği gerekçesiyle yargı tarafından korunmamaktadır.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı hak ve borçlarını düzenleyen dinamik metinler olmakla birlikte, kamu düzenini ilgilendiren emredici kanun hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirlenen yasal artış sınırları ve geçici koruma tedbirleri kiracıyı fahiş artışlara karşı korumayı hedeflerken; usul hukuku kuralları, zorunlu arabuluculuk mekanizması ve dürüstlük kuralı gibi genel ilkeler de bu korumanın kötüye kullanılmasını engellemektedir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda tarafların hak kaybına uğramaması adına, yasal sınırların üzerindeki ödemelerin hukuki niteliğine dikkat etmesi, gerektiğinde ödemeleri ihtirazi kayıtla gerçekleştirmesi ve yasal süreçleri Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde doğru usuli adımlarla yürütmesi büyük önem taşımaktadır. Hakların zamanında, dürüstlük kuralına uygun ve usulüne uygun şekilde ileri sürülmesi, kira barışının tesis edilmesinde en temel güvencedir.