Apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla aidat ödemeleri kira ilişkilerinde en sık uyuşmazlığa konu olan başlıklardan biri haline gelmiştir. Peki kiracı aidat ödemezse kim sorumludur? Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında kat malikinin ve kiracının sorumluluğunu, yönetimin başvurabileceği icra ve tahliye yollarını, rücu hakkını ve Yargıtay içtihatlarını bu yazımızda detaylıca inceliyoruz.

Aidatın Hukuki Niteliği ve Ortak Giderlerden Sorumluluğun Esasları

Apartman ve site yaşamında "aidat" olarak bilinen ödeme, halk arasında basit bir aylık ücret gibi algılansa da hukuki açıdan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) dayanan, mülkiyet hakkına sıkı sıkıya bağlı ve vazgeçilemez nitelikte bir yükümlülüktür. Kiracının aidat ödememesi durumunda kimin sorumlu tutulacağını doğru tespit edebilmek için öncelikle bu yükümlülüğün hukuki niteliğini ve sorumluluk düzenini kavramak gerekir.

Aidat (Ortak Gider ve Avans Payı) Kavramı

Mevzuatta "aidat" terimi doğrudan yer almaz. Kanunun kullandığı asıl kavramlar "ortak gider" ve "avans payı"dır. İşletme projelerinde tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına göre bağımsız bölümlere dağıtılan ve aylık olarak toplanan miktarlar, uygulamada "aidat" olarak adlandırılır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi (KMK m.20), hangi giderlerin ortak gider sayılacağını ve bunların hangi esasa göre paylaştırılacağını açıkça düzenler. Buna göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür. Aidat kapsamına; site müdürü/yönetici maaşı, enerji faturaları, basit bakım onarımlar, asansör ve jeneratörün periyodik bakımı, asansörlerin zorunlu yıllık fenni muayenesi, peyzaj, ilaçlama ve benzeri rutin işlemler girer.

Aidat bir para borcu olduğundan, KMK m.20/1-c uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesislerden faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin katta oturan bir malik, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderlerinden muafiyet talep edemez.

Aidattan Sorumlulukta Asıl Borçlu: Kat Maliki

Sorumluluk düzeninin temel kuralı nettir: Ortak gider ve avans payının asıl ve birincil sorumlusu kiracı değil, kat malikidir. KMK m.20'de sayılan tüm gider cinsleri bakımından kanun, herhangi bir giderin malik tarafından mı yoksa kiracı tarafından mı ödeneceği yönünde bir ayrım yapmamış; tüm giderlerin asıl sorumlusu olarak kat malikini göstermiştir.

Aidat ödeme yükümlülüğü, mülkiyet hakkına bağlı olduğu için sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz. Kat malikinin kiracı ile yaptığı kira sözleşmesi, taraflar arasındaki iç ilişkiye ait olup yalnızca sözleşme taraflarını bağlar; bu sözleşme apartman yönetiminin malike karşı dava açmasını veya icra takibi başlatmasını engellemez.

Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki yönünden kanun ayrıca bir yaptırım öngörmüştür. KMK m.20 uyarınca gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun değişikliğiyle yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Gecikme tazminatına ek olarak yönetim, ödenmeyen alacak için dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Kiracının Müşterek ve Müteselsil Sorumluluğu ve Kira Miktarı Sınırı

Kat malikinin asıl borçlu olması, kiracının hiçbir sorumluluğu bulunmadığı anlamına gelmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi (KMK m.22) bu noktada belirleyicidir. Hükme göre:

Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu düzenleme, kiracıyı malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu kılar. Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir; ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve aidat olarak yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Örneğin aylık 10.000 TL kira ödeyen bir kiracı, 2.000 TL aidat borcunu öderse, o ayki kirasından bu tutarı mahsup ederek 8.000 TL ödeyebilir. Bu yönüyle kiracı, malikin borcu bakımından bir tür "tahsilat aracısı" konumundadır.

KMK m.22 kapsamında sorumluluk yalnızca kira akdine dayanan kiracıyla sınırlı değildir; oturma (sükna) hakkı sahibi ile bağımsız bölümden devamlı şekilde faydalanan diğer kişiler de bu kapsamdadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de istikrarlı kararlarında, ödenmeyen aidat borçlarında yönetimin esas muhatabının bağımsız bölüm maliki olduğunu, ancak bağımsız bölümden devamlı yararlananların da şartların oluşması halinde sorumlu tutulabileceğini vurgulamaktadır.

Bu müteselsil sorumluluğun dayanağını KMK m.18 de pekiştirir. Anılan hükme göre kat maliklerinin borçlarına ilişkin düzenlemeler, kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı faydalananlara da uygulanır ve bu kişiler yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde müteselsilen sorumlu olur. Dolayısıyla kiracının müteselsil sorumluluğu, kat malikinin aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; her iki taraf da yönetime karşı borçludur ve yönetimin başvuru tercihi geniştir. Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm bulunması, kiracının yönetime karşı sorumluluğunu kira miktarıyla sınırlı olmak kaydıyla ortadan kaldırmaz; bu hüküm yalnızca kiracı ile kat maliki arasındaki iç ilişkiyi düzenler.

Kira Sözleşmesindeki Aidat Hükmü, Yönetimin Başvuru Hakkı ve Rücu

Kira sözleşmelerinde sıklıkla yer alan "aidat kiracı tarafından ödenir" hükmü, uygulamada en çok yanlış anlaşılan düzenlemelerden biridir. Bu hükmün hukuki niteliği, kapsamı ve sonuçları, aidat borcunun gerçek muhatabının kim olduğu sorusuna doğrudan etki eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK m.20, m.22) ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kira sözleşmesindeki bu tür hükümler ile yönetimin alacağını tahsil hakkı ve kat malikinin rücu imkânı arasındaki ilişki ayrıntılı biçimde değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesindeki Aidat Hükmünün İç İlişki Niteliği

Kira sözleşmesinde aidat borcunun kiracıya ait olduğuna dair bir hüküm bulunması, yalnızca kiraya veren (kat maliki) ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Bu hüküm, sözleşmenin tarafı olmayan apartman veya site yönetimini bağlamaz. Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesindeki aidat düzenlemesi kat malikinin yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; yalnızca taraflar arasında masrafın kim tarafından nihai olarak üstlenileceğini belirler.

Bu ilkeyi Yargıtay açık biçimde ortaya koymuştur:

Kira sözleşmesinde ortak gider aidat alacağının kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması kiraya veren ile kiralayan arasındaki bir iç ilişkiden ibarettir. Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasına göre "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanunun 22. maddesinde ise "Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." hükümleri öngörülmüştür. Malikin ortak aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı ortak gider alacağının tahsili amacıyla takip yapabileceği veya dava açabileceği kuşkusuzdur. (20. HD., E. 2017/1717 K. 2017/3826 T. 2.5.2017)

Bu karar, kira sözleşmesindeki aidat hükmünün iki yönlü sonucunu netleştirir: Bir yandan bu hüküm yönetime karşı ileri sürülemez; öte yandan kat maliki, aidatı ödemeyen kiracısına karşı bu hükme dayanarak takip yapabilir veya dava açabilir. Dolayısıyla sözleşmedeki aidat düzenlemesi, kat maliki ile kiracı arasında bağlayıcı bir borç ilişkisi doğurur; ancak bu bağlayıcılık taraflarla sınırlıdır.

Yönetimin Kat Malikine, Kiracıya veya Her İkisine Başvurabilmesi

Apartman veya site yönetimi, ödenmeyen aidat alacağının tahsili konusunda geniş bir seçim hakkına sahiptir. KMK m.20 uyarınca asıl borçlu kat malikidir; ancak KMK m.22 gereği bağımsız bölümden kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalanan kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu çerçevede yönetim:

• Yalnızca kat malikine karşı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir,
• Yalnızca kiracıya karşı (kira miktarı ile sınırlı olmak kaydıyla) başvurabilir,
• Hem kat malikine hem kiracıya birlikte başvurabilir.

Tahsilatın muhatabını belirleme yetkisi tamamen yönetime aittir. Yönetim, tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla bu kişilere ayrı ayrı talepte bulunabileceği gibi, hepsini birden borçlu olarak da gösterebilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmasıdır (KMK m.22). Kira bedelini aşan aidat borcunun fazlasından kiracı sorumlu tutulamaz; bu kısımdan yalnızca kat maliki sorumludur.

Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu yazılı olsa dahi, yönetim doğrudan ve yalnızca kat maliki aleyhine de takip başlatabilir. Çünkü KMK m.20 gereği yönetime karşı esas sorumlu kat malikidir ve sözleşmedeki iç düzenleme yönetimin başvuru hakkını sınırlamaz.

Kat Malikinin Kiracıya Rücu Hakkı ve Ödeme Şartı

Kira sözleşmesi gereği aidat kiracıya ait olmasına rağmen kiracı ödememiş ve aidat borcu kat maliki tarafından yönetime ödenmişse, kat maliki bu tutar için kiracıya rücu edebilir. Ancak rücunun en kritik koşulu, kat malikinin aidat borcunu önce yönetime fiilen ödemiş ve bunu belgelendirmiş olmasıdır. Ödeme yapmadan, yalnızca borcun varlığına dayanarak kiracıdan tahsil talep edilemez.

Yargıtay bu şartı yerleşik içtihatlarıyla pekiştirmiştir:

Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez. Davacı tarafından takipte istenen genel gider borçlarının ödendiğine dair herhangi bir belge de dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda mahkemece davacının icra takibine konu aidat borçlarını ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/4516 E. 2018/2187 K. Ve 14.2.2018 tarihli kararı)

Bu karar, ödeme yapmadan rücu talebinde bulunulamayacağını kesin olarak ortaya koyar. Kat malikinin, kiracıdan tahsil isteyebilmesi için aidatı yönetime ödediğini makbuz, banka dekontu veya yönetim kayıtlarıyla ispatlaması gerekir.

İspat yükünün önemini gösteren bir başka karar ise mahsup sonucu doğurmuştur:

Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Kiraya veren aidat bedellerini ödediğini kanıtlayamadığına göre 380,00-TL aidat bedelinin istenen alacak miktarından mahsup edilerek kalan miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, bu durum dikkate alınmaksızın karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 7.12.2015 T. 2015/7615 E. 2015/10750 K. sayılı kararı)

Bu kararda, kiraya verenin 380,00 TL aidat bedelini ödediğini kanıtlayamaması nedeniyle bu tutar talep edilen alacaktan mahsup edilmiştir. Karar, rücu hakkının ödeme ve ispat şartına bağlı olduğunu somut bir rakamla gösterir: Ödendiği belgelenemeyen aidat tutarı, kiracıdan talep edilen alacaktan düşülür.

Sonuç olarak kat malikinin kiracıya rücu sürecinde izlenecek yol şudur: Önce aidat yönetime ödenir, ödeme belgelenir, ardından kira sözleşmesindeki aidat hükmüne dayanılarak kiracıya karşı icra takibi veya dava yoluyla rücu talebinde bulunulur. Bu sıralamaya uyulmadan başlatılan takip veya dava, ispat eksikliği nedeniyle reddedilme veya mahsup riskiyle karşı karşıya kalır.

Aidat Alacağının Tahsili: İlamsız İcra Takibi ve İtiraz Usulü

Ödenmeyen aidat alacağının tahsili için en etkili ve hızlı yol ilamsız icra takibidir. Aidat borcu, niteliği gereği bir para borcu olduğundan, alacaklı konumundaki apartman veya site yönetimi, herhangi bir mahkeme ilamına gerek kalmaksızın doğrudan icra dairesine başvurarak takip başlatabilir. Yönetim, ödenmeyen aidat alacağı için kat malikine, kiracıya veya her ikisine birden karşı icra takibi başlatma serbestisine sahiptir. İcra takibine geçmeden önce ayrıca ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır; ancak uygulamada borcun varlığını belgeleyen bir delil oluşturması ve borçlunun temerrüde düşürülmesi açısından noter ihtarnamesi gönderilmesi yararlı olmaktadır.

İlamsız İcra Takibinin Başlatılması ve Yetkili İcra Dairesi

İlamsız icra takibi, takip talebinin icra dairesine sunulmasıyla başlar. Takibe dayanak olarak aşağıdaki belgeler dosyaya eklenmelidir:

• Yönetim planı ve işletme projesi
• Kat malikleri kurulu kararları
• Aidat borcunu gösteren yönetim kayıtları, gelir-gider listeleri ve aidat defterleri
• Varsa kira sözleşmesi ve borçluya gönderilen yazışmalar
• Kiraya verenin aidatı yönetime ödediğini gösteren ödeme belgeleri (kiracıya rücu amaçlı takiplerde)

Yetki bakımından, kiracıya yönelik aidat alacağı takibi kiralananın bulunduğu yer icra dairesinden veya kiracının yerleşim yerindeki icra dairesinden başlatılabilir. Takip talebinin işleme alınmasıyla borçluya ödeme emri tebliğ edilir. Ödeme emrinde borcun tutarı, ait olduğu dönem ve ödeme süresinin açıkça belirtilmesi, sürecin usule uygunluğu açısından zorunludur. Usule uygun düzenlenmeyen bir ödeme emri, haklı bir alacağın dahi tahsilini geciktirebilir; bu nedenle işlemlerin belgelerle desteklenmesi büyük önem taşır.

Ödeme Emrine İtiraz, Takibin Durması ve İtirazın İptali

Borçluya ödeme emri tebliğ edildikten sonra, borcunu ödemesi veya takibe itiraz etmesi için 7 günlük süre tanınır. Bu süre içinde:

• İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. Bu noktada maaş haczi, banka hesabı haczi, taşınmaz haczi ve araç haczi gibi işlemler gündeme gelebilir.
• Süresi içinde itiraz edilirse icra takibi kendiliğinden durur. Takibin durması halinde alacağın tahsili için yönetim veya kiraya verenin dava yoluna başvurması gerekir.

Takibin itirazla durması durumunda alacaklının önünde iki dava yolu bulunur:

• İtirazın kaldırılması davası: Kiracının itirazı üzerine, ev sahibinin 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması gerekir.
• İtirazın iptali davası: Alternatif olarak 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılabilir.

Borçlunun itirazının haksız çıkması durumunda, alacaklı lehine icra inkar tazminatı talep edilebilir. Bu tazminat, yasal oranlarda olmak üzere genellikle %20'den aşağı olmamak üzere hükmedilir ve haksız yere takibi geciktiren borçluya karşı caydırıcı bir yaptırım niteliği taşır.

İşletme Projesi ve Kurul Kararlarının Belge Niteliği

İtirazın kaldırılması yolunun seçilmesi halinde, alacaklının elinde bulunan belgeler belirleyici rol oynar. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (İİK m.68/1). Bu husus aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde de açıkça düzenlenmiştir. Bu nitelikleri itibarıyla söz konusu belgelere dayanarak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidilebilmesi mümkündür.

Bu noktada kritik bir husus, kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği meselesidir. Kat malikleri kurulu kararı, mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve icra mahkemesince geçerliliği tartışılamaz. Bu kararlar ve işletme projeleri iptal edilmediği sürece tüm kat malikleri ve kiracılar bakımından bağlayıcıdır. Dolayısıyla yönetim, alacağını ispat için yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları ile ticari defter ve kayıtlara dayanabilir.

Ödenmeyen aidat alacakları için ayrıca gecikme tazminatı/faizi de talep edilebilir. Gecikme tazminatı, işletme projesinin tebliği tarihinden, bu yoksa borcun öğrenildiği tarihten itibaren başlar. İcra takibine konu edilebilecek kalemler arasında ödenmeyen aidatın asıl alacağı, kat malikleri kurulu kararındaki oranda gecikme tazminatı ile itirazın haksız çıkması halinde icra inkar tazminatı yer alır.

Aidat alacakları, belgelerle desteklenebilir ve kurul kararlarına dayalı oldukları için diğer icra takiplerine kıyasla tahsili en kolay alacaklardandır. Borçlu, başta yatırılan icra masraflarını, aidat borcunu, faizini ve avukatlık ücretini icra dairesine ödediğinde, icra dairesi tahsil edilen tutarı yönetimin banka hesabına aktarır. Aidat borcu her ay birikerek büyüdüğünden ve borçlunun mal varlığını elden çıkarma ihtimali bulunduğundan, alacağın fazla biriktirilmeden bir an önce takibe konulması tahsil edilebilirlik açısından belirleyicidir.

Aidat Ödememe Nedeniyle Tahliye Davası ve Temerrüt Hükümleri

Aidat borcunun ödenmemesi yalnızca bir tahsil sorunu değildir; belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde kiracının kiralanandan tahliyesine kadar varan ağır sonuçlar doğurur. Ancak tahliye süreci, aidat alacağının basit icra takibinden çok daha sıkı usul kurallarına bağlıdır. Kiraya verenin atacağı her adımın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüt hükümlerine uygun olması, aksi hâlde haklı bir alacağın dahi tahliyeye dönüştürülememesi söz konusudur.

Yan Gider Olarak Aidat ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Tahliye davasının hukuki dayanağı, kira ilişkisinde temerrüdü düzenleyen (TBK m.315)'tir. Bu hükme göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Aidat, kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantılı bir yan gider niteliği taşıdığından, ödenmemesi temerrüt sebebi sayılır.

Kiracının ödeme yükümlülüğünün kapsamı ise (TBK m.314) ile belirlenir: Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve gerekli yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla yalnızca kira bedelini değil, aidatı da süresinde ödemeyen kiracı temerrüde düşer.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, aidatın miktarının düşüklüğünün dahi temerrüt sonucunu değiştirmediğini ortaya koymaktadır:

TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince, aidat giderinin açıkça kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini, sadece 50 TL'lik aidat bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesini dahi temerrüt sebebi olarak görmüştür. Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olan aidat borcunun kiracı tarafından eksiksiz ödenmesi gerekmektedir, eğer kira bedeli gibi yan gider borcu da ödenmezse kiracının temerrüdü gerçekleşir ve kiralayan tahliye talebinde bulunabilir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 5.9.2016 tarih ve 2015/11891E-2016/5132K sayılı kararı)

Bu karar, küçük tutarlı bir aidat borcunun bile verilen sürede ödenmemesinin tahliye için yeterli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Önemli olan borcun miktarı değil, kiracının yükümlülüğünü verilen yasal süre içinde yerine getirip getirmemesidir.

İhtar Süresi, Yönetime Ödeme Şartı ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası öncesinde kiracıya yazılı temerrüt ihtarı gönderilmesi zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 gündür ve bu süre yazılı bildirimi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süre içinde ödeme yapılırsa tahliye davası açılamaz; kiracı bu süre içinde aidat borcunu eksiksiz öderse temerrüt ortadan kalkar.

Ancak burada kiraya verenin en sık düştüğü hata, aidat borcunu önce yönetime ödemeden doğrudan tahliye ihtarı çekmesidir. Tahliye davasının açılabilmesinin ön koşulu, kiraya verenin aidat borcunu önce site veya apartman yönetimine ödeyip belgelendirmesidir. Bu husus Yargıtay tarafından net biçimde ortaya konmuştur:

dava konusu somut olayın site aidatı alacağına ilişkin olduğu, site aidatının kiralanan taşınmazın kullanımına ilişkin bir yan gider olduğu, fakat site aidatı sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça site yönetimine ödenmesi gereken bir borç olması nedeniyle kiracıdan istenebilmesi ve temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için kiraya verenin aidat borcunu site yönetimine ödemesi gerektiği belirtilmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/3731 E., 2017/12158 K. ve 04.10.2017 tarih sayılı kararı)

Bu içtihat doğrultusunda, yönetime ödeme yapmadan gönderilen temerrüt ihtarnamesine dayanılarak açılan tahliye davası reddedilir. Kiraya veren, ödemeyi makbuz veya banka dekontu ile belgelemek zorundadır.

Aidat ödenmemesi nedeniyle açılacak tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. İhtarname ile aidat ödenmesi talep edildiğinde açılacak tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; aidat borcunun ödenmediği belgelerle kanıtlanırsa mahkeme tahliye kararı verebilir.

Tahliye Davasında Süreler, Harç ve Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye davası sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı usul ve süreç farklılıkları bulunmaktadır:

• Zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları için dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.
• Dava süresi: Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası, icra hukuk mahkemesinde açılan tahliye davalarına göre nispeten daha uzun sürer. Kiraya veren lehine tahliye kararı çıksa dahi kiracı, üç aylık kira bedelini depo ederek istinaf süreci boyunca icranın geri bırakılmasını sağlayabilir.
• Harç farkı: Sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davaları yıllık kira bedeli üzerinden nispi harca, icra hukuk mahkemesinde görülecek tahliye davası ise maktu harca tabidir. Bu yönden icra hukuk mahkemesinde açılacak dava kiraya veren açısından harç bakımından avantajlıdır.

İhtarname ile temerrüde düşürülen kiracının otuz gün içinde ödememesi hâlinde, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasıyla birlikte ödenmeyen alacak da talep edilebilir; ancak bu durumda dava süresi uzar. Tahliye sürecinin sağlıklı yürütülmesi, ihtarın usulüne uygun düzenlenmesine ve aidatın yönetime önceden ödendiğinin belgelenmesine sıkı sıkıya bağlıdır.

Özel Durumlar: Zamanaşımı, Yeni Malik ve Sorumlu Diğer Kişiler

Aidat alacaklarının tahsilinde standart icra ve tahliye süreçlerinin yanında, uygulamada sıkça gündeme gelen üç özel mesele bulunmaktadır: alacağın hangi süre içinde talep edilebileceği, bağımsız bölümü sonradan satın alan yeni malikin önceki dönem borçlarından sorumlu olup olmadığı ve kiracı dışında bağımsız bölümden faydalanan kişilerin sorumluluğu. Bu başlıklar, hem yönetimlerin alacaklarını zamanında ve doğru muhataptan talep etmesi hem de tarafların gereksiz hukuki ihtilaflardan korunması açısından belirleyicidir.

Aidat Borcunda Beş Yıllık Zamanaşımı

Apartman ve site aidatları, hukuki niteliği itibarıyla periyodik olarak doğan para borçlarıdır ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel zamanaşımına tabidir. Buna göre aidat borçlarında zamanaşımı süresi beş yıldır. Beş yıldan eski aidat borçları için ne dava açılabilir ne de icra takibi başlatılabilir; borçlu, kendisine yöneltilen talebe karşı zamanaşımı def'ini ileri sürerse, süresi geçmiş alacak yargı eliyle tahsil edilemez hale gelir.

Zamanaşımı süresi, aidat borcunun doğduğu andan itibaren işlemeye başlar ve borcun talep edilmemesi halinde beş yılın sonunda dolar. Örneğin 2020 yılında muaccel olan ve ödenmeyen bir aidat borcu, kural olarak 2025 yılına kadar talep edilebilir; bu süre geçtikten sonra alacağın hukuki yollarla tahsili mümkün değildir. Bu nedenle yönetimlerin aidat alacaklarını biriktirmeden, doğdukça takip etmesi büyük önem taşır.

Zamanaşımının pratik sonucu açıktır: alacağını geç takip eden yönetim, hak kaybına uğrayabilir. Aidat her ay yeniden doğan bir borç olduğundan, takipsiz kalan eski dönemlere ilişkin alacaklar zamanla tahsil edilemez hale gelir. Bu nedenle aidat borcunun fazla biriktirilmeden, mümkün olan en kısa sürede icra takibine konu edilmesi, hem zamanaşımı riskini bertaraf eder hem de borçlunun mal varlığını elden çıkarma ihtimaline karşı alacağın güvenceye alınmasını sağlar.

Yeni Kat Malikinin Önceki Dönem Borçlarından Sorumluluğu

Bağımsız bölümün el değiştirmesi halinde yeni malikin sorumluluğunun hangi tarihten itibaren başlayacağı, uygulamada en çok karıştırılan konulardandır. Kural olarak yeni kat maliki, mülkiyeti iktisap ettiği tarihten önceki döneme ait aidat borçlarından sorumlu değildir. Yeni malikin ortak giderlerden sorumluluğu, mülkiyeti tapuda edindiği tarihten itibaren başlar.

Bu kuralın istisnası, tarafların iradesinden doğar: Yeni malik, satış sırasında önceki dönem borçlarını ödeyeceğine dair bir taahhütname imzalamışsa, bu taahhüt nedeniyle önceki döneme ait borçlardan da sorumluluğu doğabilir. Dolayısıyla bir bağımsız bölüm satın alınırken, mevcut aidat borçlarının durumunun yönetimden sorulması ve devir koşullarının netleştirilmesi, alıcı açısından ileride doğabilecek sürprizleri önler.

Aynı mantık taşeron yoluyla çalıştırılan personelin kıdem tazminatı gibi geçmişe dönük yükümlülüklerde de geçerlidir; bağımsız bölüm satılmış veya devredilmişse, geçmiş döneme ilişkin bu tür kalemler eski malikten değil, ilgili dönemde malik sıfatını taşıyan kişiden talep edilir.

Kiracı Dışında Devamlı Faydalananların Sorumluluğu

Ödenmeyen aidat borçlarında yönetimin ve diğer kat maliklerinin esas muhatabı, bağımsız bölümün malikidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, malikin yanında bağımsız bölümden devamlı faydalanan kişileri de sorumlu tutmaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi bu ilkeyi açıkça ortaya koymuştur:

ödenmeyen aidat borçları sebebiyle yönetim ile diğer kat maliklerinin esas muhatabı bağımsız bölümün malikidir. Ayrıca ilgili kat maliki ile birlikte somut durumda şartları mevcutsa bağımsız bölümden devamlı olarak yararlanan kişilerde ödenmeyen aidat borçlarından sorumludur. (Yargıtay 20. HD., E. 2017/1830 K. 2017/10829 T. 20.12.2017)

Bu karar, sorumluluğun öncelikle malikte olduğunu, devamlı faydalananların ise ek olarak sorumlu tutulabileceğini teyit etmektedir. Aynı yöndeki bir başka kararda kiracının sorumluluğunun ikincil ve sınırlı niteliği vurgulanmıştır:

ödenmeyen aidat borçları sebebiyle yönetim ile diğer kat maliklerinin esas muhatabı bağımsız bölümün malikidir. Ayrıca ilgili kat maliki ile birlikte somut durumda şartları mevcutsa bağımsız bölümden devamlı olarak yararlanan kişilerde ödenmeyen aidat borçlarından sorumludur. (Yargıtay 20. HD., E. 2017/6529 K. 2018/1726 T. 13.3.2018)

Kiracının sorumluluğu KMK m.22/1 kapsamında kira borcuyla sınırlıdır; kiracının kiraya verene kira borcu bulunmadığı veya kira ilişkisinin sona erdiği hallerde, kiracıdan aidat talep edilmesi mümkün olmaz. Buna karşılık bağımsız bölümde oturma (sükna) hakkı veya intifa hakkı bulunanlar ile bu bölümden sürekli yararlanan kat malikinin eşi, yakınları veya üçüncü kişiler de KMK m.22/1 uyarınca sorumlu tutulabilir.

Sürekli Ödememenin En Ağır Sonucu: Mülkiyetin Devri

Aidat borcunu ödememe, belirli koşullarda yalnızca icra takibi veya tahliye ile sonuçlanmaz; en ağır yaptırım olan mülkiyetin devri (ortaklıktan çıkarma) gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesine göre, ortak giderden iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebebiyet verilmesi, çekilmezlik hali olarak kabul edilir ve diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla, ilgili malikin bağımsız bölümünün satılması istenebilir. Bu yaptırım, istisnai ve son çare niteliğinde olmakla birlikte, aidat yükümlülüğünün ne denli ciddi bir borç olduğunu göstermektedir. Önemli bir uyarı da kiracılı bağımsız bölümler içindir: kiracının aidatı ödememesi malikin sorumluluğunu kaldırmadığından, devredilecek mülk kiracının değil malikin olacaktır; bu nedenle malikin, kiracısının aidatını ödeyip ödemediğini yakından takip etmesi, gerektiğinde borcu kendisi ödeyip kiracısına rücu etmesi kendi menfaatinedir.

Genel Değerlendirme

Aidat ödememe sorunu, görünürde basit bir mali uyuşmazlık gibi algılansa da arkasında kat malikinin asıl sorumluluğu, kiracının kira miktarıyla sınırlı müteselsil sorumluluğu, yönetimin tahsil seçenekleri, rücu hakkı, tahliye ve zamanaşımı gibi birbirine bağlı çok katmanlı bir hukuki yapı bulunmaktadır. Yönetime karşı esas borçlu daima kat malikidir; kira sözleşmesindeki aidat hükmü taraflar arasında bir iç ilişki yaratır, malikin yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracıdan aidat tahsili veya aidata dayalı tahliye için kiraya verenin borcu önce yönetime ödeyip belgelendirmesi şarttır.

Bu sürecin sağlıklı yürütülmesi için tarafların dikkat etmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• Aidat alacakları beş yıllık zamanaşımına uğramadan, biriktirilmeden takip edilmelidir.
• Yeni malik kural olarak devir tarihinden önceki borçlardan sorumlu değildir; taahhütname istisnası göz önünde bulundurulmalıdır.
• Yönetim, alacağını malike, kiracıya veya devamlı faydalananlara karşı, tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla yöneltebilir.
• Kira sözleşmesi, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları ve ödeme belgeleri eksiksiz saklanmalı; usule uygun hareket edilmelidir.

Sonuç olarak, ister yönetim ister kat maliki ister kiracı konumunda olunsun, aidat uyuşmazlıklarında haklılığın hukuken sonuç doğurması, doğru muhataba, doğru sürede ve doğru belgelerle başvurulmasına bağlıdır. Süreçlerin titizlikle ve mevzuata uygun biçimde yürütülmesi, hem hak kayıplarını önler hem de uyuşmazlığın en kısa sürede çözüme kavuşmasını sağlar.