İşyeri kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri olan tadilat masraflarının iadesi süreci, hem Türk Borçlar Kanunu hem de güncel Yargıtay kararları ışığında karmaşık bir yapıya sahiptir. Taşınmazın değerini artıran harcamaların hangi şartlarda kiraya verenden talep edilebileceği, vergi stopaj yükümlülükleri ve tahliye sonrası tazminat hesaplama yöntemlerini içeren kapsamlı analizimizi inceleyebilirsiniz.

Tadilat Masraflarının Hukuki Niteliği ve İade Esasları

Kira sözleşmeleri, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcu ile kiracının bu kullanım karşılığında kira bedelini ödeme borcunu içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. İşyeri kiralamalarında, taşınmazın ticari faaliyetin niteliğine uygun hale getirilmesi amacıyla yapılan harcamalar, taraflar arasında en sık görülen uyuşmazlık konularından birini oluşturmaktadır. Bu harcamaların iadesi ve hukuki akıbeti, yapılan masrafın niteliğine ve Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre tayin edilmektedir.

Zorunlu, Faydalı ve Lüks Masraf Ayrımı

Hukuk sistemimizde kiracı tarafından taşınmaza yapılan harcamalar; zorunlu masraflar, faydalı masraflar ve lüks masraflar olmak üzere üç temel kategoride değerlendirilmektedir. Bu ayrım, harcamanın kiraya verenden talep edilip edilemeyeceğinin belirlenmesinde birincil kriterdir.

• Zorunlu Masraflar: Kiralanan taşınmazın varlığını sürdürebilmesi, değer kaybının önlenmesi veya sözleşmedeki kullanım amacına uygun halde kalabilmesi için yapılması kaçınılmaz olan harcamalardır. Çatının akması, ana tesisattaki arızalar veya kombi tamiri gibi kalemler bu gruptadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi (TBK m.306) uyarınca, kiralanandaki ayıpların giderilmesi kapsamında yapılan bu harcamalar, kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesine rağmen giderilmezse, kiracı tarafından bizzat yapılıp kira bedelinden mahsup edilebilir.
• Faydalı Masraflar: Taşınmazın değerini artıran, kullanımını daha elverişli hale getiren ancak yapılmaması durumunda taşınmazın harap olmasına yol açmayan iyileştirmelerdir. Örneğin; işyerine pimapen takılması, çelik kapı yaptırılması veya ısı yalıtımı gibi işlemler faydalı masraf niteliğindedir. Bu masrafların iadesi, taşınmazın tahliyesi anında kiraya verenin malvarlığında meydana gelen reel değer artışı üzerinden talep edilebilir.
• Lüks Masraflar: Tamamen kiracının kişisel zevkine, estetik anlayışına veya lüks tüketimine yönelik, taşınmazın objektif değerini artırmayan harcamalardır. Özel dekoratif duvar kağıtları veya standart üstü estetik müdahaleler bu kapsamdadır. Lüks masraflar kural olarak kiraya verenden talep edilemez; ancak kiracı, taşınmaza zarar vermemek kaydıyla bu eklentileri söküp götürme (jus tollendi) hakkına sahiptir.

Yazılı Rıza Şartı ve Değer Artışı Talebi

Kiracının taşınmazda gerçekleştireceği yenilik ve değişiklikler, Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi (TBK m.321) ile sıkı bir şekil şartına bağlanmıştır. Kanun uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın taşınmazda herhangi bir yenilik veya değişiklik yapamaz.

Yazılı rızanın varlığı durumunda, taraflar arasında aksine bir anlaşma yoksa kiraya veren, taşınmazın eski haliyle iadesini isteyemez. Ancak, yazılı rıza verilmiş olması, kiracının yaptığı masrafları her durumda talep edebileceği anlamına gelmez. TBK m.321/3 uyarınca, taraflar arasında değer artışının ödeneceğine dair ek bir yazılı anlaşma bulunmadığı takdirde kiracı, yaptığı yenilikler sebebiyle oluşan değer artışını isteyemez.

Buna karşın, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve doktrindeki baskın görüş; kiraya verenin yapılan imalatları benimsemesi veya taşınmazı bu değişikliklerle daha yüksek bedelle kiralaması/satması durumunda, kiracının vekaletsiz iş görme (TBK m.530) ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat talep edebileceğini kabul etmektedir. Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

1. Tahliye Şartı: Değer artışına ilişkin taleplerin muaccel hale gelmesi için taşınmazın fiilen tahliye edilmiş ve anahtar tesliminin gerçekleştirilmiş olması zorunludur.
2. Hesaplama Yöntemi: Tazminat miktarı belirlenirken, imalatın yapıldığı tarihteki maliyetten ziyade, tahliye tarihindeki rayiç değerler ve yıpranma payı dikkate alınarak kiraya verenin malvarlığındaki gerçek zenginleşme oranı esas alınır.
3. Zamanaşımı: Vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan bu alacak talepleri, taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren işlemeye başlayan 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.

Sonuç olarak; işyeri kiralarında yapılan tadilatların hukuki akıbeti, harcamanın "zorunlu" veya "faydalı" olarak nitelendirilmesine ve kiraya verenin bu sürece yazılı onayı ile müdahil olup olmamasına doğrudan bağlıdır. Kiracıların hak kaybına uğramaması adına, tadilat öncesinde mutlaka yazılı mutabakat sağlamaları ve tahliye aşamasında imalatların durumunu tespit ettirmeleri kritik önem arz etmektedir.

Yargıtay İçtihatlarına Göre Tazminat Hesaplama Yöntemleri

İşyeri kira sözleşmelerinde kiracının gerçekleştirdiği tadilat ve iyileştirmelerin bedelini talep etmesi, yerleşik Yargıtay içtihatları ile belirli teknik kriterlere bağlanmıştır. Kiraya verenin mülkünde meydana gelen değer artışının iadesi, kural olarak Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen sebepsiz zenginleşme (TBK m.77) ve vekaletsiz iş görme (TBK m.530) hükümlerine dayanmaktadır. Ancak tazminatın miktarı hesaplanırken, kiracının yaptığı harcamanın faturadaki toplamı değil, bu harcamanın taşınmazın piyasa değerine sağladığı reel katkı ve kullanım süresi dikkate alınmaktadır.

Değer Artışı ve Yıpranma Payı Analizi

Yargıtay, kiracının yaptığı masrafların iadesinde "maliyet bedeli" ile "değer artış bedeli" arasında net bir ayrım yapmaktadır. Bir imalatın yapılması için harcanan rakam, her zaman taşınmazın değerini aynı oranda artırmayabilir. Bu nedenle tazminat miktarı belirlenirken, imalatın türü (zorunlu veya faydalı) ve bu imalatın taşınmazın gerçek değerine yansıyan artış oranı esas alınmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/17141 E. 2013/9733 K. sayılı ve 02.06.2013 tarihli ilamı uyarınca: "Tazminat miktarı belirlenirken imalat giderleri değil, yapılan masrafların taşınmazın gerçek değerine yansıyan artış oranı esas alınmalıdır. Taşınmazın faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın belirlenen değeri arasındaki fark oranlanmalı ve imalatların bedele yansıma miktarı bulunarak hüküm kurulmalıdır."

Bu karardan anlaşılacağı üzere mahkemeler, mahallinde keşif yaparak bilirkişi marifetiyle taşınmazın "iyileştirmeli" ve "iyileştirmesiz" güncel değerlerini karşılaştırmaktadır. Eğer yapılan masraflar taşınmazın değerinde somut bir artış yaratmıyorsa, davalının sebepsiz zenginleşmediği kabul edilerek talep reddedilmektedir.

Hesaplamadaki bir diğer kritik unsur ise yıpranma payı ve imalat tarihindeki rayiçlerdir. İmalatların yapıldığı tarihten tahliye tarihine kadar geçen süredeki aşınma, ödenecek tazminattan düşülmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/2995 Esas ve 2020/3326 Karar sayılı ilamı uyarınca: "Değer artışı hesaplanırken imalatların yapıldığı tarihteki bedelleri esas alınmalı, yıpranma payı düşülmeli ve erken tahliye durumunda kiracının kullanamadığı süre ile oranlama yapılmalıdır."

Önemli bir istisna ise imar mevzuatına aykırı yapılan imalatlardır. Kamu düzenini ilgilendiren kaçak yapılar, hukuk düzeni tarafından korunmadığı için bu yapılar üzerinden bir zenginleşme iddiası ileri sürülemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.06.2017 tarihli, 2017/308 Esas ve 2017/9922 Karar sayılı ilamı gereği: "İmar mevzuatına aykırı kaçak yapılarda gerçekleştirilen masraflar için hukuki bir değer artışından söz edilemeyeceğinden tazminat talep edilmesi mümkün değildir."

Erken Tahliye Durumunda Masraf İadesi

Kira sözleşmelerinde taraflar, genellikle kiracının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine dair hükümler eklemektedir. Ancak bu feragat hükümleri, sözleşmenin öngörülen süreden önce sona ermesi durumunda Yargıtay tarafından kiracı lehine esnetilmektedir. Kiracı, 5 yıllık bir sözleşme için yaptığı büyük bir tadilatı, sözleşmenin 1. yılında tahliye etmek zorunda kalması halinde, kalan 4 yıl boyunca kullanamadığı yatırımın bedelini talep edebilmektedir.

Buradaki en dikkat çekici husus, tahliyenin kiracının kusurundan kaynaklanması durumunda dahi tazminat hakkının saklı kalmasıdır. Yargıtay, kiraya verenin mülkünde kalan kalıcı imalatlar nedeniyle haksız yere zenginleşmesini, kiracının kusurundan daha üstün bir hukuki engel olarak görmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/10030 Esas ve 2013/1623 Karar sayılı ilamına göre: "Kiracı kendi kusuruyla erken tahliyeye sebebiyet verse bile, kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesini önlemek amacıyla değer artışı tazminatı talep edebilmektedir."

Erken tahliye durumunda tazminat hesabı yapılırken şu adımlar izlenmektedir:

• Yapılan imalatların faydalı ve zorunlu nitelikte olup olmadığı, sökülüp götürülmesinin mümkün olup olmadığı belirlenir.
• İmalatların yapıldığı tarihteki rayiç bedelleri üzerinden yıpranma payı düşülür.
• Elde edilen net bedel, sözleşmenin toplam süresine bölünerek kiracının taşınmazda kaldığı süre ile orantılanır.
• Kiracının kullanamadığı süreye tekabül eden kısım, kiraya verenden tahsil edilecek tazminat miktarını oluşturur.

Sonuç olarak, işyeri tadilat masraflarının iadesi davalarında, mahkemenin imalatların niteliğini (zorunlu, faydalı, lüks) netleştirmesi ve bu imalatların taşınmazın mülkiyet değerine yaptığı katkıyı profesyonel bilirkişi raporları ile tespit etmesi zorunludur. Kiracı tarafından yapılan ancak sökülüp götürülebilen (örneğin lüks nitelikteki dekoratif aydınlatmalar) masraflar değer artışı kapsamında istenemez; bu kalemlerin tahliye anında kiracı tarafından alınması (jus tollendi) gerekmektedir.

Tadilat Harcamalarının Vergi ve Muhasebe Boyutu

Ticari hayatın dinamikleri gereği, kiralanan iş yerlerinde yürütülecek faaliyetin niteliğine göre esaslı tadilat ve dekorasyon işlemlerinin yapılması kaçınılmazdır. Bu tadilat harcamalarının kira bedeline mahsup edilmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir yöntemdir. Ancak bu durum, salt bir borç ilişkisi olmanın ötesinde, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu kapsamında çok yönlü vergisel yükümlülükler ve muhasebe kayıt zorunlulukları doğurmaktadır.

Kira Bedeline Mahsup Edilen Harcamalarda Stopaj

İş yeri kira sözleşmelerinde kiracı tarafından üstlenilen tadilat harcamalarının, kiraya verene ödenecek aylık kira bedellerinden mahsup edilmesi veya bu harcamalar karşılığında kiracıya belirli bir süre kirasız dönem (rent-free period) tanınması, vergisel açıdan "tahsil" ve "ödeme" unsurlarını doğrudan etkiler. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançlar gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir (GVK m.70). Aynı kanunun gayri safi hasılatı düzenleyen maddesi gereğince, kira borcu ile takas edilen her türlü değer de tahsil hükmündedir (GVK m.72).

Kiracının mülk sahibinin rızasıyla yaptığı ve taşınmazın iktisadi değerini artıran harcamaların kira bedeline mahsup edilmesi durumunda, nakden bir para hareketi gerçekleşmemiş olsa dahi hukuken ve vergisel açıdan bir "hesaben ödeme" söz konusudur. Bu doğrultuda, kiracının üstlendiği tadilat tutarları üzerinden (GVK m.94/1-5/a) bendi uyarınca gelir vergisi tevkifatı (stopaj) yapılması zorunludur.

• Tevkifat Oranı: 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) uyarınca, nakdi veya hesabi olarak gerçekleşen bu kira ödemeleri üzerinden uygulanacak genel gelir vergisi tevkifat oranı %20 olarak belirlenmiştir.
• Vergilendirme Dönemi: Tevkifat yükümlülüğü, tadilat harcamalarının yapıldığı ve kira borcu ile takas/mahsup edildiği vergilendirme dönemlerinde muaccel hale gelmektedir.

Uygulamada, tadilat faturalarında yer alan Katma Değer Vergisi’nin (KDV) stopaj matrahına dahil edilip edilmeyeceği hususu, vergi hukuku yönünden tartışmalıdır. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu kapsamında (KDVK m.29/1-a) düzenlenen vergi indirimi mekanizması göz önünde bulundurulduğunda, tadilat harcamalarının KDV dahil veya hariç tutarlar üzerinden tevkifata tabi tutulması hususundaki belirsizlikler, mükelleflerin yevmiye kayıtlarında ve vergi matrahı hesaplamalarında farklılıklara yol açabilmektedir. Bu nedenle, tarafların sözleşme veya ek protokollerde bu hususu netleştirmesi önem arz eder.

Özel Maliyet ve Doğrudan Gider Yazma

Kiracılar tarafından kiralanan taşınmazı geliştirmek amacıyla yapılan harcamalar kural olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca "özel maliyet bedeli" olarak aktifleştirilir ve kira süresi boyunca eşit oranlarda itfa edilir (VUK m.272, m.327). Ancak, harcamaların doğrudan kira bedeline mahsup edildiği veya kira ödenmemesi karşılığında üstlenildiği senaryolarda muhasebe ve vergi uygulaması kökten değişmektedir.

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 07.09.2020 tarihli Özelgesi (27575268-105[327-2019-260]-E.232710) ile bu konudaki idari görüş netleştirilmiştir. İlgili özelge çerçevesinde yapılan değerlendirmeler şu şekildedir:

• Doğrudan Gider Yazma Zorunluluğu: Kira ödenmemesi (kirasız dönem tanınması) karşılığında kiracı tarafından üstlenilen tadilat ve konsept değişikliği harcamaları, gayrimenkulü genişletme veya iktisadi değerini artırma amacından ziyade, doğrudan kira bedelinin bir karşılığı (aynen ödeme) olarak kabul edilir. Bu nedenle, bu harcamaların "özel maliyet bedeli" olarak aktifleştirilmesi ve amortismana tabi tutulması mümkün değildir.
• Muhasebe Kaydı: Üstlenilen bu tadilat tutarları, harcamanın yapıldığı ilgili dönemlerde doğrudan "kira gideri" olarak kayıtlara intikal ettirilmelidir.
• Değerleme Esasları: Vergi Usul Kanunu'nun maliyet bedeli, gayrimenkullerde değer artışı ve amortisman sürelerini düzenleyen hükümleri (VUK m.262, m.269, m.272, m.327) çerçevesinde; kira karşılığı yapılan harcamalar, kiraya veren mülk sahibi açısından da aynı dönemde elde edilmiş bir kira geliri (hasılat) olarak kabul edilerek beyan edilmelidir.

Bu hukuki ve idari esaslar doğrultusunda, iş yerlerinde gerçekleştirilen tadilat projelerinin finansal planlaması yapılırken, sözleşmedeki mahsup hükümlerinin muhasebe standartlarına ve güncel özelgelere uygun olarak yapılandırılması, cezai vergi tarhiyatları ile karşılaşılmaması adına hukuki bir zorunluluktur.

Kiracının Özen Yükümlülüğü ve Sözleşmeye Aykırı Tadilatlar

Kira ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülükleri dengelenirken, kiracının kiralananı kullanım hakkı mutlak bir serbesti barındırmaz. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının en temel borçlarından biri, kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaktır. Bu yükümlülüğün sınırları ve aykırılık halinde ortaya çıkacak hukuki sonuçlar, özellikle rızasız yapılan tadilatlar bağlamında büyük önem taşımaktadır.

Açıktan Açığa Fena Kullanma ve Tahliye

Kiracının kiralananı özenle kullanma borcu (TBK m.316) gereğince, kiracı taşınmazın fiziki yapısına zarar verecek veya değerini düşürecek her türlü davranıştan kaçınmakla yükümlüdür. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın gerçekleştirilen esaslı tadilatlar ve projeye aykırı imalatlar, bu özen yükümlülüğünün doğrudan ihlali anlamına gelir. Normal şartlarda akde aykırılık durumunda kiracıya ihtar gönderilerek süre tanınması gerekirken, bazı ağır ihlaller doğrudan tahliye sebebi teşkil eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.05.2023 tarihli, 2023/1887 Esas ve 2023/1595 Karar sayılı ilamı: "Kiralananda yapılan projeye aykırı değişikliklerin kiracı tarafından yapıldığının tespiti halinde bu durum 'açıktan açığa fena kullanma' sayılacaktır. Bu durumda kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur."

Yargıtay'ın bu kararı, kiraya verenin onayını almadan yapılan esaslı mimari müdahalelerin sözleşmeye aykırılıkta ulaştığı ağırlık derecesini göstermektedir. Taşınmazın statik yapısını etkileyen ya da projesine aykırı olan bu tür müdahaleler, kiraya verene süre vermeksizin doğrudan tahliye davası açma hakkı tanır. Ayrıca, dava devam ederken taşınmazın tahliye edilmiş olması davanın konusuz kalmasına yol açsa da, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre yargılama giderleri ve vekalet ücretinden kiracı sorumlu tutulmaktadır.

Eski Hale Getirme Borcu

Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Yazılı izin alınmaksızın yapılan tadilatlar karşısında kiraya veren, kural olarak taşınmazın eski hale getirilmesini talep edebilir. Ancak bu hakkın kullanılması belirli yasal sürelere ve kiraya verenin tasarruflarına bağlıdır.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiraya verenin teslim aldığı mülkü muayene etme ve eksiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır (TBK m.335). Kiraya veren, kiralananı teslim aldıktan sonra muayene yapmak ve tespit ettiği açık ayıpları derhal, gizli ayıpları ise makul sürede yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Bu bildirimlerin süresinde yapılmaması, kiracının sorumluluktan kurtulmasına yol açar. Bununla birlikte, kiraya verenin tahliye sonrasındaki davranışları da eski hale getirme talebini doğrudan etkiler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2019 tarihli, 2017/17091 Esas ve 2019/8167 Karar sayılı ilamı: "Kiraya veren, sözleşme uyarınca eski hale getirme talep etme hakkına sahip olsa da tahliye sonrası imalatları kullanmaya devam ederse bu durum imalatların benimsendiği anlamına gelir ve eski hale getirme talebinde bulunulamaz."

Bu içtihat çerçevesinde, kiraya verenin tahliye edilen taşınmazdaki tadilatları söküp atmak yerine bunları kullanmaya devam etmesi, zımni bir benimseme (örtülü onay) olarak kabul edilir. İmalatları benimseyen kiraya veren, dürüstlük kuralı gereği artık kiracıdan eski hale getirme bedeli isteyemez.

Özetle, rızasız tadilatlar karşısında kiraya verenin hakları şu esaslara göre şekillenmektedir:

• Yapılan esaslı tadilatlar "açıktan açığa fena kullanma" niteliğindeyse, ihtarsız tahliye davası açılabilir.
• Taşınmaz teslim alınırken (TBK m.335) uyarınca gerekli muayene ve ihbarlar süresinde yapılmalıdır.
• Tahliye sonrasında imalatların kiraya veren tarafından kullanılmaya devam edilmesi, eski hale getirme talep hakkını ortadan kaldırır.

Mülkiyet Değişimi ve Tahliye Şartı

İşyeri kira sözleşmeleri devam ederken taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, hem kiracının haklarını hem de yapmış olduğu tadilat masraflarının iadesi sürecini doğrudan etkileyen hukuki bir kırılma noktasıdır. Bu süreçte, yeni malikin sözleşmedeki konumu ve kiracının gerçekleştirdiği değer artışı kalemlerinden kimin sorumlu olacağı hususu, Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları çerçevesinde titizlikle incelenmelidir.

Yeni Malikin Sorumluluğu ve Halefiyet

Kira ilişkisi devam ederken kiralananın mülkiyetinin üçüncü bir kişiye geçmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi (TBK m.310) uyarınca yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Bu madde emredici nitelikte olup, yeni malikin önceki malikin hak ve yükümlülüklerine külli halefiyet ilkesi gereği sahip olacağını düzenler. Dolayısıyla, mülkiyetin devri ile birlikte kira sözleşmesi sona ermez; aksine yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak kiracının kullanım hakkına saygı göstermekle yükümlüdür.

Ancak yeni malik, belirli şartların varlığı halinde sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. TBK m.351 uyarınca; yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorundaysa, tahliye davası açabilir. Bu hakkın kullanılması belirli hak düşürücü sürelere bağlanmıştır:

• Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak kaydıyla, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Alternatif olarak yeni malik, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açarak da bu hakkını kullanabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, yeni malikin halefiyetinin sadece kira ilişkisinden doğan "güncel" hak ve borçları kapsamasıdır. Kiracının önceki malik döneminde yaptığı ve taşınmazın satış bedeline yansıyan değer artışlarına ilişkin taleplerde sorumluluk şahsidir.

Sebepsiz Zenginleşmede Husumet

Kiracının işyerine yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle talep edeceği değer artışı tazminatında husumetin kime yöneltileceği, "zenginleşmenin kimin malvarlığında gerçekleştiği" sorusuyla doğrudan ilintilidir. TBK m.77 uyarınca, haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kira ilişkisi sürerken taşınmaz satılmışsa, kiracının yaptığı masraflar taşınmazın satış bedelini artırmış kabul edilir. Bu durumda, zenginleşen taraf satış bedelini tahsil eden eski maliktir. Dolayısıyla, değer artışına ilişkin tazminat talebinin eski malike yöneltilmesi gerekmektedir. Yeni malik, taşınmazı mevcut haliyle (tadilatlı haliyle) satın aldığı ve bedelini buna göre ödediği için onun malvarlığında kiracı aleyhine bir sebepsiz zenginleşme oluşmadığı kabul edilir.

Değer artışı talebinin ileri sürülebilmesi için en kritik ön koşul, taşınmazın tahliye edilmiş ve teslim edilmiş olmasıdır. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracı taşınmazdan ve yapılan imalatlardan yararlanmaya devam ettiği için zenginleşme henüz "muaccel" hale gelmez. Tahliye olgusu; anahtar teslim tutanağı, icra tahliye tutanağı veya noter aracılığıyla gönderilen ihtarname gibi yazılı delillerle ispatlanmalıdır.

Bu taleplerde uygulanacak zamanaşımı süreleri de TBK m.82 kapsamında düzenlenmiştir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı geri isteme hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve herhalde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Kira hukukunda bu sürelerin başlangıcı, taşınmazın fiilen tahliye edildiği tarih olarak kabul edilmektedir.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

İşyeri kira sözleşmelerinde tadilat masrafları, taraflar arasındaki dengenin korunması gereken hassas bir alandır. Kiraya verenin taşınmazı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü (TBK m.301) ile kiracının yaptığı iyileştirmelerin hukuki niteliği (zorunlu, faydalı, lüks) tazminatın kaderini belirler. Yargıtay içtihatları uyarınca, değer artışı hesaplanırken imalat tarihindeki rayiç bedellerden yıpranma payı düşülmeli ve erken tahliye durumunda kiracının kullanamadığı süre ile oranlama yapılmalıdır. Vergi hukuku açısından ise, kira bedeline mahsup edilen harcamaların GVK m.94 kapsamında stopaja tabi olduğu ve hesaben ödeme sayıldığı unutulmamalıdır. Sonuç olarak; mülkiyet değişimlerinde husumetin doğru belirlenmesi, tahliye şartının gerçekleşmesi ve yasal süreler içerisinde davanın açılması, kiracının yaptığı yatırımların karşılığını alabilmesi için zorunluluk arz etmektedir.