Komşunuzun yürüttüğü inşaat faaliyeti evinizde çatlaklara, temel kaymalarına veya başka zararlara yol açtıysa hukuki haklarınızı bilmeniz büyük önem taşır. Türk Medeni Kanunu, taşınmaz malikine kusuru olmasa dahi komşusuna verdiği zararı tazmin yükümlülüğü getirmiştir. Bu yazımızda, komşu inşaatı nedeniyle oluşan zararlarda tazminat hakkınızı, başvurabileceğiniz davaları, delil tespitinin önemini ve tazminat hesaplama yöntemlerini detaylarıyla açıklıyoruz.

Komşu İnşaatından Doğan Zararda Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu

Komşu taşınmazda yürütülen inşaat faaliyeti; temel kazısı, hafriyat, sarsıntı veya yapı çalışmaları nedeniyle yan binalarda çatlaklar, temel kaymaları ve yapısal hasarlar meydana getirebilir. Türk hukuku, bu tür zararlar bakımından zarar gören komşuya güçlü bir koruma sağlamış ve taşınmaz malikine, kusuru bulunmasa dahi tazmin yükümlülüğü getirmiştir. Bu sorumluluğun temel dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun 730. maddesidir (TMK m.730) ve bu hüküm komşuluk hukukuna ilişkin sınırlamaların ihlali halinde devreye girer.

Mülkiyet Hakkının Sınırları ve Komşuluk Hukuku

Mülkiyet hakkı, malike sahibi olduğu şey üzerinde en geniş yetkileri tanıyan ayni bir haktır. TMK m.683 uyarınca malik, hukuk düzeninin sınırları içinde şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Ancak bu yetki sınırsız değildir; hukuk düzeni, mülkiyet hakkına özellikle komşuluk ilişkileri bakımından önemli kısıtlamalar getirmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMK m.704 ile belirlenmiş olup, taşınmaz mülkiyetinin kullanımı komşuların menfaatlerini koruyacak şekilde sınırlandırılmıştır.

Komşuluk hukukunun temelinde, komşuların karşılıklı ilişkilerinde birbirlerini rahatsız etmemeleri, malvarlığı veya kişilik haklarını ihlal etmemeleri ilkesi yatar. Bu çerçevede TMK m.737, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerin kullanımında komşuları olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğünü düzenler. Söz konusu hükme göre malik; taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartmak, gürültü veya sarsıntı yapmak suretiyle komşularını rahatsız edemez. İnşaat faaliyetlerinde ortaya çıkan sarsıntı, toz ve hafriyat yığılması gibi etkiler, bu yasak kapsamına giren tipik taşkınlık örnekleridir.

TMK m.730, kaynağını İsviçre Medeni Kanunu'nun 679. maddesinden almakta olup, önceki MK m.656'nın karşılığıdır. Madde, mülkiyet hakkını koruyan yetkilerle komşuların menfaatlerini koruyan kısıtlamalar arasında bir denge kurmayı amaçlar.

Kusursuz Sorumluluk İlkesi ve Kurtuluş Kanıtının Bulunmaması

Taşınmaz malikinin sorumluluğunun en belirleyici özelliği, kusura dayanmayan bir kusursuz (objektif) sorumluluk hali olmasıdır. Bu, zarar gören komşunun, malikin kusurlu olduğunu ispat etme yükünden kurtulduğu anlamına gelir. Sorumluluğun doğması için malikin zarar verme kastının veya ihmalinin bulunması aranmaz.

Bu sorumluluk türünün en kritik sonucu, kurtuluş kanıtına yer verilmemiş olmasıdır. Yani malik, tüm önlemleri aldığını, gerekli özeni gösterdiğini ispatlasa dahi tazminat sorumluluğundan kurtulamaz. Bu yönüyle TMK m.730, ağırlaştırılmış bir objektif sorumluluk niteliği taşır:

• Malik, ayırtım gücüne sahip olmasa dahi sorumludur.
• Malikin özensizliği kusur derecesine ulaşmasa bile sorumluluk doğar.
• Hatta umulmayan bir hal (örneğin şiddetli yağmur sonucu toprak kayması) söz konusu olsa dahi malik sorumlu tutulur.
• Malik, taşınmazın kullanımını bıraktığı kişilerin, bu arada kiracının ve inşaatı yürüten yüklenicinin verdiği zarardan da sorumludur.

Nedensellik bağı yalnızca zarar görenin kusuru, üçüncü kişinin kusuru veya mücbir sebep dolayısıyla kesilebilir; ancak taşınmaz sorumluluğunda bu kesilme çok az rastlanan bir durumdur. Örneğin deprem mücbir sebep sayılsa dahi, çöken binada imar ve inşaat kusurları varsa nedensellik bağı kesilmez ve malik sorumlu olmaya devam eder.

Sorumluluğun Doğması İçin Aranan Koşullar

TMK m.730 kapsamında taşınmaz malikinin sorumluluğunun doğabilmesi için üç koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir:

1. Mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalara aykırı kullanılması (taşkınlık): Malikin, taşınmazını TMK m.737 ve devamındaki komşuluk hukuku kurallarını ihlal edecek biçimde, olağan kullanımın ötesinde aşırı ve ölçüsüz şekilde kullanması gerekir. İnşaat sırasında komşu taşınmaza zarar verilmesi, kazı sırasında toprağın sarsılması veya kayması bu kapsamda değerlendirilir.

2. Komşular için bir zararın veya zarar tehlikesinin doğması: Taşkın kullanımın komşu taşınmaz üzerinde somut bir zarar (binada çatlak, temel kayması, değer kaybı) ya da gerçekleşmesi muhtemel bir zarar tehlikesi yaratması gerekir. Henüz zarar doğmamış olsa bile, zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi de dava açma hakkına sahiptir.

3. Uygun illiyet (nedensellik) bağı: Taşkın kullanım ile ortaya çıkan zararlı sonuç arasında uygun nedensellik bağının bulunması zorunludur. Yani zararın, malikin mülkiyet hakkını aşkın kullanımından kaynaklandığının ortaya konması gerekir.

Bu üç koşulun gerçekleşmesi halinde zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan komşu, TMK m.730 kapsamında durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin giderilmesini ve uğradığı zararın tazminini dava edebilir. Maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine de karar verebilir. Bu denkleştirme imkânı, mülkiyet hakkının geniş yetkileri ile komşuların korunma menfaati arasında dengeyi sağlayan önemli bir kurumdur.

Kazı, Yapı ve Taşkın Yapıya İlişkin Yükümlülükler

Komşu inşaatından kaynaklanan zararların büyük çoğunluğu, kazı çalışmaları ile yapı faaliyetleri sırasında ortaya çıkar. Türk Medeni Kanunu, taşınmaz malikine bu faaliyetleri yürütürken komşusunun taşınmazına zarar vermeme yükümlülüğü getirmiş; ayrıca komşu sınırını aşan taşkın yapılar için özel bir denkleştirme rejimi öngörmüştür. Bu bölümde, Türk Medeni Kanunu'nun 738. maddesi ile 725. maddesi çerçevesinde kazı ve yapı yükümlülükleri ile taşkın yapı kurallarını, ardından kimlerin "komşu" sayılacağını inceliyoruz.

Kazı ve Yapı Yaparken Zarar Vermeme Yükümlülüğü

Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken kazı ve yapı faaliyetlerini sürdürürken komşu taşınmazlara zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Bu yükümlülük açıkça Türk Medeni Kanunu'nun 738. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların topraklarını sarsmak, tehlikeye düşürmek veya üzerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

Bu yükümlülüğe aykırı davranan malik, TMK m.730 kapsamında sorumlu tutulur. Zarar gören veya zarar görme tehlikesiyle karşılaşan komşu, menfaatlerini korumak amacıyla durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Uygulamada bu yükümlülüğün ihlal edildiği başlıca durumlar şunlardır:

• Temel kazısı sırasında komşu binanın temelinin kayması veya çatlaklar oluşması
• Hafriyat toprağının komşu taşınmaza yığılması
• Kazı nedeniyle zeminin oturması ya da yan binanın statik dengesinin bozulması
• İnşaat sırasında oluşan sarsıntı ve titreşimle komşu yapıda yapısal hasar meydana gelmesi

TMK m.738, komşuluk hukukuna aykırı yapılar bakımından doğrudan taşkın yapılara ilişkin hükümlere yollama yapar. Bu nedenle yapı ile komşu taşınmaza müdahale edilmesi halinde, aşağıda açıklanan taşkın yapı rejimi devreye girer. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, malikin sorumluluğu kusura bağlı değildir; TMK m.683 uyarınca mülkiyet hakkı malike geniş yetkiler tanısa da, bu yetkiler hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kullanılabilir ve komşuya verilen zarar bu sınırın aşıldığını gösterir.

Taşkın Yapılara Katlanma ve İtiraz Süresi

Yapı faaliyeti sonucu komşu taşınmaza taşan yapılar bakımından Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi özel bir denkleştirme mekanizması getirir. Bu hükme göre, belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde komşu taşınmaz malikinin taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü doğar. Katlanma yükümlülüğünün doğması için aranan koşullar şunlardır:

• Taşkın yapının iyi niyetle yapılmış olması
• Durum ve koşulların yapıyı haklı göstermesi
• Komşunun, taşkınlığı öğrendiği andan başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemiş olması
• Yapı malikinin komşu taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi

Bu 15 günlük itiraz süresi belirleyici niteliktedir. Komşu, sınır aşımını öğrendiğinde derhal harekete geçip itirazını yöneltmelidir. İtiraz edilmemesi halinde, iyi niyetli ve haklı gösterilen taşkın yapıya katlanma zorunluluğu gündeme gelir. Bu düzenlemenin temelinde, yapı için harcanan emek ve paranın yalnızca yapı maliki açısından değil, toplumun ekonomik ve sosyal değeri bakımından da korunmaya değer bulunması yatar. Buna karşılık, taşkın yapı iyi niyete dayanmıyorsa veya komşu süresinde itiraz etmişse, yapının kaldırılması ve eski hale getirme talep edilebilir.

Benzer bir mantık, TMK m.740 kapsamında düzenlenen dal ve kökler bakımından da geçerlidir. Komşunun arazisine taşan ve zarar veren dal ve kökler, istemine rağmen uygun süre içinde kaldırılmazsa, komşu bunları kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Bu hüküm, komşuluk ilişkilerinde malikin kendi imkânlarıyla zararı giderme yetkisinin sınırlı biçimde tanındığı bir durumu yansıtır.

Komşu Kavramı ve Dikey Komşuluk

Komşuluk hukukundan doğan yükümlülüklerin uygulanmasında en kritik kavramlardan biri, kimin "komşu" sayılacağıdır. Komşuluk, bitişiklik şartına bağlı değildir. Kanun, uzaklığı belirli bir rakamla saptamaktan kaçınmış ve esnek bir ölçüt benimsemiştir. Yargıtay'a göre bir taşınmazın uzaklığı ne olursa olsun, öteki taşınmazdan kaynaklanan taşkınlığın ve zararın etki alanına girdiğinde taraflar komşu sayılır. Dolayısıyla:

• Taşkın eylemin etki alanındaki tüm taşınmazların malikleri komşu kabul edilir
• Komşu olmak için bitişik parsel maliki olmak gerekmez
• Etkilenen herkes, komşu sıfatıyla dava açma hakkına sahiptir

Komşuluk yalnızca yatay düzlemle de sınırlı değildir. Aynı binanın bağımsız bölümlerinde oturanlar "dikey komşu" olarak birbirinin komşusu sayılır. Bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Üst kattan alt kata su sızması, tadilat sırasında taşıyıcı sisteme zarar verilmesi gibi durumlar bu yükümlülüğün ihlali sayılır.

Komşular ve kat malikleri arasındaki ilişkilerin değerlendirilmesinde TMK m.2'de düzenlenen dürüstlük kuralı belirleyici rol oynar. Hâkim, somut olayın özelliklerini, taşınmazların konumlarını ve yöresel örf ve âdetleri gözeterek olağan katlanma ve hoşgörü sınırının aşılıp aşılmadığını bu kural ışığında değerlendirir. Böylece hem malikin mülkiyet hakkını kullanma yetkisi korunur hem de komşunun zarara uğramama menfaati dengelenir.

Müteahhit, Arsa Sahibi ve Yapı Denetimin Sorumluluğu

Komşu inşaatı nedeniyle taşınmazınızda zarar oluştuğunda, karşınızda tek bir sorumlu bulunmaz. İnşaat sürecinde rol alan müteahhit (yüklenici), arsa sahibi (malik), yapı denetim firması ve şantiye şefi/mühendis farklı hukuki temellere dayanan ayrı sorumluluk rejimlerine tabidir. Zarar gören komşunun haklarını eksiksiz koruyabilmesi için bu sorumluluk türlerinin doğru ayırt edilmesi ve davanın doğru kişilere yöneltilmesi büyük önem taşır. Aksi halde yanlış sorumluya açılan dava husumet yokluğundan reddedilebilir.

Eser Sözleşmesi ve Haksız Fiil Ayrımı

İnşaattan kaynaklanan zararların hukuki niteliği, zararın binanın kendi içinde mi yoksa komşu taşınmaza mı verildiğine göre farklılaşır.

Binanın kendi içindeki kusurlardan, yani çatı akması, tesisat sızıntısı veya statik zayıflık gibi ayıplı yapı zararlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, taraflar arasındaki eser sözleşmesi (TBK m.470) hükümleri uygulanır. Ancak eser sözleşmesi yalnızca tarafları bağlar; sözleşmenin tarafı olmayan komşu için hüküm ifade etmez.

Buna karşılık komşu taşınmaza verilen zararlarda, örneğin kazı sırasında yan binanın temelinin kayması veya duvarlarda çatlak oluşması durumunda, taşınmaz malikinin sorumluluğunu düzenleyen TMK m.730 çerçevesinde kusursuz sorumluluk esastır. Bu ayrımın en net biçimde ortaya konduğu karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na aittir:

Yüklenicinin inşaat sırasında komşu taşınmaza verdiği zarardan haksız fiil hükümlerine göre sorumlu olduğu, arsa sahibinin ise yüklenici ile aralarındaki eser sözleşmesinin ifası sırasında meydana gelen zarardan TMK m.730 uyarınca sorumluluğu bulunduğu, eser sözleşmesinin yalnızca tarafları bağladığı ve sözleşmenin tarafı olmayan zarar gören davacı için hüküm ifade etmeyeceği belirtilerek direnme kararı bozulmuştur (YHGK E.2006/1-127, K.2006/50, T.8.3.2006).

Bu karar, zarar gören komşu açısından kritik bir esnekliği ortaya koymaktadır: İnşaat işi eser sözleşmesiyle yükleniciye bırakılmış olsa dahi, arsa sahibi TMK m.730 kapsamında kusursuz sorumlu olmaya devam eder. Arsa sahibi, ödediği tazminat için daha sonra yükleniciye rücu edebilir. Yüklenicinin komşuya karşı sorumluluğu ise haksız fiil esaslarına göre değerlendirilir.

Müteselsil Sorumluluk

İnşaat kaynaklı zararlarda birden fazla sorumlunun bulunması halinde müteselsil sorumluluk ilkesi devreye girer. Bu ilke uyarınca zarar gören komşu, sorumluların tamamına birlikte dava açabileceği gibi, dilediği yalnızca bir sorumluya da davanın tamamını yöneltebilir. Zarar görenin alacağını tahsil edememe riski bu sayede azaltılmış olur.

Yapı denetim firmaları da bu kapsamda önemli bir sorumluluk taşır. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca yapı denetim firmaları, denetim görevlerini gereği gibi yerine getirmemeleri nedeniyle oluşan zararlardan müteahhit ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Dolayısıyla taşıyıcı sistem güvenliğinin ihlali veya zemin etüdü hatalarından kaynaklanan zararlarda, denetim eksikliği bulunan yapı denetim firması da davalı sıfatıyla gösterilebilir.

Aynı binada kat mülkiyeti söz konusuysa, sorumluluk arsa payı oranında belirlenir. İstinat duvarı gibi ortak yerlerden kaynaklanan zararlarda kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği arsa payları oranında zarardan sorumlu tutulur.

Sorumluluk ve Zamanaşımı Süreleri

Hak kaybına uğramamak için her bir sorumlu kategorisine ilişkin süre rejiminin titizlikle takip edilmesi gerekir.

• Şantiye şefi ve mühendis sorumluluğu: Haksız fiil esasına dayandığından TBK m.72 uygulanır. Bu hükme göre zamanaşımı süreleri iki ve on yıl olarak belirlenmiştir. İki yıllık öznel süre, zararın ve sorumlunun öğrenildiği tarihten itibaren; on yıllık nesnel süre ise fiilin işlendiği tarihten itibaren işler. 818 sayılı eski Borçlar Kanunu m.60'ta bu süreler bir ve on yıl olarak düzenlenmişti.

• Yapı denetim firması sorumluluğu: 4708 sayılı Kanun kapsamında, taşıyıcı sisteme ilişkin denetim görevinden doğan sorumluluk uzun bir süreye tabidir.

• Arsa sahibi sorumluluğu: TMK m.730 kaynaklı kusursuz sorumlulukta, komşuluk hukukuna dayalı zararın süregelen niteliği dikkate alınır. Taşkınlık veya zarar tehlikesi devam ettiği sürece dava hakkı ortadan kalkmaz.

İnşaat hatalarına dayalı tazminat davaları, karmaşık statik hesaplamaları ve farklı sorumlular için ayrı ayrı işleyen sürelerin doğru takibini gerektirir. Zarar gören komşunun, hangi sorumlu için hangi sürenin geçerli olduğunu belirleyerek davasını zamanında ve doğru kişilere yöneltmesi, tazminat hakkının korunması açısından belirleyicidir.

Açılabilecek Davalar, Tazminat Kalemleri ve Delil Tespiti

Komşu inşaatından kaynaklanan zararlarda hak sahibinin elinde birden fazla hukuki araç bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu m.730, zarar görene veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişiye üç farklı talep imkânı tanır: durumun eski hale getirilmesi, tehlikenin giderilmesi ve uğranılan zararın tazmini. Bu taleplerin hangisinin somut olaya uygun olduğunun doğru tespiti büyük önem taşır; çünkü yanlış yöneltilen talep davanın reddine yol açabilir. Aşağıda her bir dava türü, tazminat kalemleri ve sürecin can damarı olan delil tespiti ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme Davaları

Komşu inşaatı henüz devam ediyorsa ve zarar büyüme tehlikesi taşıyorsa, ilk başvurulacak hukuki yol el atmanın önlenmesi davasıdır. Bu dava, hukuka aykırı taşkınlığın durdurulmasını ve müdahalenin önlenmesini amaçlar. Kazı, temel hafriyatı veya yapı çalışması nedeniyle binanızda çatlak oluştuysa ya da temelin kayma riski belirdiyse, malikin bu fiilden kaçınması TMK m.738 uyarınca zorunludur.

Zarar fiilen meydana gelmişse, mağdur eski hale getirme talep edebilir. Eski hale getirme, zarar gören taşınmazın inşaat öncesindeki haline kavuşturulması anlamına gelir; örneğin temeli kayan binanın güçlendirilmesi veya çatlayan duvarın onarımı bu kapsamdadır. Yargıtay içtihatları, eski hale getirmenin mümkün olmadığı veya ekonomik olarak orantısız kaldığı hallerde tazminata hükmedilebileceğini ortaya koymaktadır.

Dava sürecinde dikkat edilmesi gereken bir başka husus, dava konusu taşınmazın el değiştirmesidir. Dava devam ederken taşınmaz devredilirse, devralan kişi davacı veya davalı yerine geçerek davayı kaldığı yerden sürdürür (HMK m.125). Bu hüküm sayesinde mülkiyetin el değiştirmesi, devam eden yargılamanın yeniden başlamasını gerektirmez ve usul ekonomisi korunur. Önceki malikin aktif husumet ehliyeti, devirle birlikte sona erer.

Görev bakımından, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar dahil belirli davaların Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevine girdiği (HMK m.4/1-a) unutulmamalıdır. Komşuluk hukukuna dayalı el atmanın önlenmesi talepleri ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar arasındaki ayrımın doğru yapılması, davanın görev yönünden reddini önler.

Maddi ve Manevi Tazminat Talepleri

Komşu inşaatı sonucu oluşan zararın parasal karşılığı maddi tazminat davasıyla talep edilir. Maddi tazminat yalnızca onarım masrafıyla sınırlı değildir; somut olaya göre şu kalemleri kapsayabilir:

• Onarım giderleri: Hasarın giderilmesi için gereken malzeme ve işçilik maliyetleri.
• Değer kaybı: Onarıma rağmen binanın piyasa değerindeki kalıcı düşüş.
• Kira kaybı / ikame konut gideri: Onarım süresince başka bir konutta oturmak zorunda kalınması halinde ödenen kira bedeli.
• Tespit ve yargılama giderleri: Bilirkişi ücretleri, noter masrafları ve delil tespitine ilişkin harcamalar.

Burada kritik bir sınırlama bulunur: Zarar gören, zararın artmasında kusurlu davranmışsa tazminat indirilebilir veya tamamen kaldırılabilir (TBK m.52). Örneğin oluşan hasarın büyümesini önlemek için gerekli basit onarımı yapmayan ve bu nedenle zararın artmasına neden olan kişi, artan kısımdan sorumlu tutulamaz. Bununla birlikte, taşınmaz malikinin sorumluluğu kusura dayanmadığından, malikin kusursuz olması tazminat miktarını düşürmez.

Komşuluk hukukundan doğan rahatsızlıklar kişilik haklarını da ihlal edebilir. Bu durumda kişilik hakkı ihlali nedeniyle manevi tazminat talep edilebilir (TBK m.58). İnşaat faaliyetinin yarattığı sürekli gürültü, sarsıntı ve psikolojik baskı, mağdurun huzurunu ciddi biçimde bozduğunda manevi tazminat gündeme gelir. Mahkemeler manevi tazminat miktarını belirlerken rahatsızlığın süresi, şiddeti, sıklığı ve mağdurun yaşadığı etkiyi değerlendirir.

Delil Tespiti ve Bilirkişi İncelemesinin Önemi

İnşaat kaynaklı zararlarda en kritik aşama delillerin korunmasıdır. Zaman geçtikçe hasarın kaynağını ispat etmek zorlaşır: Çatlağın üzerine boya yapılması, kazı alanının kapatılması veya inşaatın tamamlanması, zararın inşaat faaliyetinden kaynaklandığını gösteren izleri ortadan kaldırabilir. Bu nedenle dava açmadan önce ivedilikle delil tespiti istenmelidir (HMK m.400).

Mahkeme kanalıyla atanan bilirkişi, çoğunlukla inşaat mühendisi veya statik uzmanı, hasarı yerinde inceleyerek zararın inşaat faaliyetinden kaynaklandığını, yani illiyet bağını raporlar. Bu rapor, sonradan açılacak maddi ve manevi tazminat davasının en güçlü delilini oluşturur. Bilirkişi incelemesi sırasında binadaki çatlaklar, temel kaymaları, döşeme çökmeleri ve taşıyıcı sistem hasarları kapsamlı şekilde belgelenmelidir.

Delil tespiti talebine ek olarak mağdurun şu adımları izlemesi sürecin sağlığı açısından önemlidir:

• Hasarın oluştuğu tarih, yer ve inşaat faaliyetinin niteliğinin yazılı olarak kayıt altına alınması.
• Çatlak ve deformasyonların tarihli fotoğraf ve videolarla belgelenmesi.
• İnşaat öncesi binanın durumunu gösteren görsellerin temin edilmesi.
• Tanık beyanlarının ve apartman yönetimi tutanaklarının toplanması.

Komşuluk hukuku, eşya hukuku ve borçlar hukukunun iç içe geçtiği bu davalarda hasarın boyutu, illiyet bağının kurulması ve doğru tazminat kaleminin belirlenmesi teknik ve hukuki uzmanlık gerektirir. Delil tespiti yapılmadan onarılan hasarların ispatı güçleştiğinden, hak kaybına uğramamak için sürecin baştan itibaren titizlikle yürütülmesi gerekir.

Yargıtay İçtihatları ve Mücbir Sebep Değerlendirmesi

Komşu inşaatından doğan zararlara ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, taşınmaz malikinin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk niteliğini ısrarla vurgulamaktadır. Bu içtihatlar, mücbir sebebin nedensellik bağını ne ölçüde kestiğini, kamu tüzel kişilerinin sorumluluğunun sınırlarını ve hangi yargı kolunun görevli olduğunu belirleyen somut ölçütler ortaya koyar. Bu nedenle zarar gören taşınmaz malikinin, dava stratejisini belirlerken bu emsal kararları dikkate alması gerekir.

Deprem ve Mücbir Sebebin Nedensellik Bağına Etkisi

Taşınmaz malikinin sorumluluğunda nedensellik bağı; zarar görenin kusuru, üçüncü kişinin kusuru veya mücbir sebep dolayısıyla kesilebilir. Ancak komşuluk hukukundan doğan sorumlulukta bu kesilmenin gerçekleşmesi çok az rastlanan bir durumdur. Yargıtay'ın istikrarlı yaklaşımı, mücbir sebep iddiasının zararın doğmasında yapısal kusur bulunduğu hallerde dinlenmeyeceği yönündedir.

Bu çerçevede, deprem gibi karşı konulamaz bir doğa olayı söz konusu olsa dahi, çöken binada imar ve inşaat kusuru varsa nedensellik bağı kesilmez. Aynı şekilde, yöre iklimine dayanacak sağlamlıkta yapılmamış bir duvarın şiddetli yağmur ve fırtına ile yıkılması halinde malik, doğa olayını sorumluluktan kurtulmak için ileri süremez. Mücbir sebebin sorumluluğu ortadan kaldırması için, malikin kendi davranışı ile zarar arasında hiçbir bağlantının bulunmaması gerekir.

Bu ilkenin tarihsel kökenini gösteren en önemli karar, İçtihadı Birleştirme Kararı'dır:

Ereğli Kömür İşletmesi tarafından maden çıkarılması sırasında yer altında oluşan boşluklar nedeniyle yüzeydeki arsa ve yapıların zarar görmesi hâlinde, maden imtiyazı sahibinin gerekli sağlamlık ve düzende tesis yapmaması veya bunu korumaması durumunda meydana gelen zarardan, kusursuz sorumluluk esaslarına göre sorumlu tutulacağına karar verilmiştir (YİBK 04.05.1966, E.1966/6, K.1966/4).

Bu karar, taşınmaz malikinin gerekli özeni göstermemesi halinde, yer altında oluşan boşluk gibi dolaylı etkilerden dahi kusursuz biçimde sorumlu tutulacağını ortaya koymaktadır. Karar, mücbir sebep savunmasının ancak yapısal kusurun bulunmadığı istisnai hallerde geçerli olabileceğinin temel dayanağıdır.

Kamu Tüzel Kişilerinin Sorumluluğu

Komşu inşaatını yürütenin bir kamu kurumu olması halinde, hangi yargı kolunun görevli olduğu kritik önem taşır. Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre, devlet ve diğer kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyete tabi taşınmazları açısından TMK m.730'daki sorumluluk uygulanır ve uyuşmazlık adli yargıda görülür. Bu nedenle, kamu kurumunun yürüttüğü kazı veya inşaat faaliyeti komşuluk hukukuna aykırı bir zarar doğuruyorsa, zarar gören malik adli yargıya başvurabilir:

İdarenin komşu parselde yaptığı kız teknik meslek lisesi temel kazma ve alan açma çalışmaları sırasında önlem alınmaması sonucu toprağın kayması nedeniyle davacının evi ve meyve ağaçlarında oluşan zararın eski hâle getirilmesi, mümkün değilse TMK m.730, m.738 ve TBK m.49 gereğince tazminat talepli davada, talebin komşuluk hukuku ilkeleri çerçevesinde olması nedeniyle adli yargıda görülmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 14. HD E.2015/140, K.2016/5570).

Bu karar, idarenin temel kazma çalışmasında önlem almamasının komşuluk hukuku kapsamında değerlendirileceğini ve görev yönünden ret kararının hatalı olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Kamu tüzel kişilerinin sorumluluğu bağlamında Anayasa Mahkemesi'nin tazminat hakkını güçlendiren bir kararı da dikkat çekmektedir. Kamulaştırma Kanunu m.4'ün ikinci fıkrasında yer alan, taşınmaz üzerinde teleferik, köprü, metro, tünel gibi tesisler yapılması halinde maliklere "kamulaştırma, tazminat ve benzeri nam altında herhangi bir ücret ödenmez" hükmü iptal edilmiştir:

Taşınmaz üzerinde irtifak tesis edilmesi gibi değerini azaltan her türlü müdahalede kamu yararı ile bireysel yarar arasındaki dengenin malikin ekonomik kayıplarının telafisiyle sağlanabileceği, malike uygun tazminat ödenmemesinin mülkiyet hakkına müdahaleyi ölçüsüz kılacağı, dolayısıyla kuralın Anayasa'nın 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğu belirtilmiştir (AYM 14.5.2015, E.2014/177, K.2015/49).

Bu karar, malikin ekonomik kayıplarının karşılığında uygun tazminat ödenmesinin anayasal bir zorunluluk olduğunu vurgulayarak, çevre etkilerinin yarattığı zararlar bakımından da önem taşımaktadır.

Emsal Yargıtay Kararları

Komşuluk hukukundan doğan zararlarda Yargıtay'ın somut uyuşmazlıklara uyguladığı ilkeler, sorumluluğun arsa payı oranında paylaştırılması ve zararın artmasında zarar görenin kusurunun gözetilmesi gibi pratik sonuçlar doğurmaktadır.

İstinat duvarının çökmesiyle ortaya çıkan zararlarda, ortak yerlerden doğan sorumluluğun kat maliklerine nasıl dağıtılacağı açıkça belirlenmiştir:

Davacının aracının komşu apartmanın istinat duvarının çökmesi sonucu pert olduğu olayda, davalıların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası kurallarına göre malik durumunda oldukları, anılan Yasanın 16. maddesi gereği her bir davalının arsa payı oranında taşınmaz sahibi sayılacağı, istinat duvarlarının ortak yerlerden olması nedeniyle maliklerin zarardan arsa payı oranında sorumlu olacağı belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD E.2018/7534, K.2019/2815).

Bu karar, ortak yerlerden kaynaklanan zararlarda her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu tutulacağını göstermektedir.

Bir başka emsal kararda ise, dikey komşuluk ilişkisinden doğan su sızıntısı zararı ile zarar görenin kusurunun tazminata etkisi değerlendirilmiştir:

Aynı binada üst katta oturan davalının su sızıntısı oluşturarak alt kattaki bağımsız bölüme zarar verdiği bilirkişi raporuyla sabit görülmüş, davacının TMK m.730 ve m.737 uyarınca durumun eski hâle getirilmesini ve zararın giderilmesini isteyebileceği belirtilmiştir. Ancak kira kaybı zararı yönünden, davacının zararın artmasını önlemek için gerekli onarımı yapmadığı ve bu kira zararının kendi kusurlu davranışından kaynaklandığı, Borçlar Kanunu'nun 44. maddesi de gözetilerek davalının bu zarardan sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle karar bozulmuştur (Yargıtay 14. HD E.2010/1913, K.2010/2623).

Bu karar, zarar görenin de zararın artmasını önleme yükümlülüğü bulunduğunu ve bu yükümlülüğe aykırı davranışın tazminatın indirilmesine veya kaldırılmasına yol açacağını ortaya koymaktadır.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Komşu inşaatından doğan zararlarda Türk hukuku, zarar gören taşınmaz malikini güçlü biçimde korumaktadır. TMK m.730 kapsamındaki kusursuz sorumluluk sayesinde, malik veya inşaatı yürüten kişi hiçbir kusuru bulunmasa dahi komşusuna verdiği zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Bu sorumluluk; kazı ve yapı yaparken zarar vermeme yükümlülüğünü düzenleyen TMK m.738, taşkınlıktan kaçınma ödevini getiren TMK m.737 ve denkleştirme ilkesini öngören hükümlerle bir bütün oluşturmaktadır.

Zarar gören malikin haklarını koruyabilmesi için izlenmesi gereken yol nettir: hasarın oluşması veya hasar tehlikesinin doğması halinde öncelikle HMK m.400 uyarınca delil tespiti yaptırılmalı, bilirkişi marifetiyle zararın inşaat faaliyetinden kaynaklandığı (illiyet bağı) belgelenmeli ve buna göre el atmanın önlenmesi, eski hale getirme veya tazminat davası açılmalıdır. Mücbir sebep savunmasının ancak yapısal kusurun bulunmadığı istisnai hallerde dinlenmesi, deprem gibi olaylarda dahi imar ve inşaat kusuru varsa malikin sorumluluktan kurtulamaması, bu alanda zarar görenin elini güçlendiren temel ilkelerdir. Kamu kurumlarının özel mülkiyete tabi taşınmazlarından doğan zararların adli yargıda görülmesi ve ortak yerlerden kaynaklanan zararlarda arsa payı oranında sorumluluk uygulanması da Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla güvence altına alınmıştır. Sürelerin titizlikle takip edilmesi ve davanın doğru sorumlulara yöneltilmesi açısından, bu tür uyuşmazlıklarda alanında uzman bir hukukçudan destek alınması hak kaybının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.