Yazılı kira sözleşmesi olmadan oturan bir kiracı tahliye edilebilir mi? Bu sorunun cevabı çoğu kişinin sandığından farklıdır. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri için yazılı şekil şartı öngörmediğinden, sözlü ve fiili kira ilişkileri de tam anlamıyla geçerlidir. Bu yazımızda kontrat olmadan kiracının hangi şartlarda ve hangi hukuki yollarla çıkarılabileceğini, ispat yükünün kime ait olduğunu, görevli mahkemeyi ve Yargıtay kararları ışığında izlenmesi gereken süreci ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Yazılı Sözleşme Olmadan Kira İlişkisinin Geçerliliği ve Kiracının Korunması

Türk hukukunda yaygın bir yanılgı, kira ilişkisinin ancak imzalı bir kontrat varsa geçerli olacağıdır. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin kurulması için herhangi bir yazılı şekil şartı öngörmemektedir. Bu nedenle yazılı kontratı bulunmayan bir kiracı, hukuken tam anlamıyla kiracı sıfatına sahip olup, kanunun kiracıya tanıdığı tüm korumalardan yararlanır. Ev sahibi, yalnızca elinde imzalı bir sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye etme hakkına sahip değildir.

Kira Sözleşmesinde Şekil Serbestisi

Türk Borçlar Kanunu'nun sözleşmelerin şekline ilişkin genel hükmü, kira ilişkisinin geçerliliğinin de temelini oluşturur. Kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmeler hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12). Bu hüküm, sözleşme özgürlüğünün bir yansıması olup, kira sözleşmesinin de sözlü olarak, hatta tarafların fiili davranışlarıyla (zımni kabul yoluyla) kurulabilmesinin yasal dayanağını teşkil eder.

Kira sözleşmesinin tanımı ise TBK m.299'da yapılmıştır. Bu maddeye göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Görüldüğü üzere kanun, sözleşmenin kurulması için yazılı bir belge düzenlenmesini değil, tarafların karşılıklı edimler üzerinde anlaşmasını esas almaktadır.

Bu çerçevede kira sözleşmesi üç farklı biçimde kurulabilir:

• Sözlü olarak, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla,
• Adi yazılı şekilde, tarafların imzaladığı bir metinle,
• Noterde düzenleme veya onaylama şeklinde, en güçlü ispat değerine sahip biçimde.

Noter onaylı veya noterde düzenlenmiş sözleşmelerde imza inkarı mümkün olmadığından, kira ilişkisinin varlığı da tartışma konusu yapılamaz. Ancak bu durum yalnızca bir ispat üstünlüğü sağlar; sözlü sözleşmenin geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Yazılı sözleşmenin bulunmaması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin yok sayılacağı anlamına asla gelmez.

Sözlü Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsurları

Sözlü bir kira sözleşmesinin hukuken kurulmuş sayılabilmesi için tarafların esaslı noktalar üzerinde mutabakata varmış olmaları zorunludur. Sözleşmenin geçerli biçimde kurulabilmesi için en az iki temel unsurda anlaşma sağlanmalıdır:

• Kiralanan şey (kiralanan konut, işyeri veya taşınmazın belirlenmesi),
• Kira bedeli (kiracının ödemeyi üstlendiği karşılık).

Bu iki temel unsurun bulunmadığı bir anlaşma geçersizdir. Uygulamada sözleşme süresi de esaslı unsurlar arasında değerlendirilmekle birlikte, sürenin kararlaştırılmamış olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz; bu durumda belirsiz süreli bir kira ilişkisi doğar.

Kira bedelinin ödeme zamanına ilişkin olarak da kanunda tamamlayıcı bir hüküm bulunmaktadır. Taraflar ödeme gününü kararlaştırmamışsa, kira bedeli her ayın sonunda muaccel olur (TBK m.314). Bu hüküm, sözlü kira ilişkilerinde ödeme zamanı konusunda doğabilecek belirsizlikleri ortadan kaldırarak, kira bedelinin ne zaman talep edilebileceğini açıkça düzenlemektedir. Uygulamada peşin ödeme kararlaştırılmış ancak gün belirtilmemişse, Yargıtay'ın yerleşik içtihadı doğrultusunda ödemenin ayın ilk günlerinde yapılması beklenir.

Sözleşmesiz Kiracının Hakları

Yazılı sözleşmenin bulunmaması, kiracının haklarını zayıflatmaz. Sözleşmesiz oturan kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nun kira ilişkisine tanıdığı bütün korumalardan yararlanır. Bu haklar arasında şunlar sayılabilir:

• Barınma ve taşınmazı kullanma hakkı: Kiracı, kira bedelini ödediği sürece taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
• Haksız tahliyeye karşı korunma: Ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak veya yetersiz gerekçelerle çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerin varlığında mümkündür.
• Kira artışına itiraz hakkı: Sözleşmesiz olmak, yasal artış sınırlarının ortadan kalktığı anlamına gelmez; fahiş zamlara karşı kiracı korunur.
• Eşyalarının ve konutunun dokunulmazlığı: Mahkeme kararı olmaksızın kiracının eşyaları çıkarılamaz, kilidi değiştirilemez.

Kiracının korunmasında en önemli güvencelerden biri, tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş olmasıdır. Nitekim kanun koyucu, kiracıyı kira ilişkisinin zayıf tarafı olarak görmüş ve dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini emredici biçimde düzenlemiştir (TBK m.354). Bu hüküm uyarınca, ev sahibi ile kiracı arasında kiracının tahliye konusundaki kanuni korumalarını zayıflatan bir anlaşma yapılmış olsa dahi, bu anlaşma geçersiz sayılır.

Bu emredici düzenleme, sözleşmesiz kiracı bakımından özel bir önem taşır. Çünkü ev sahibi, yazılı kontrat eksikliğini bir tahliye gerekçesi olarak öne süremeyeceği gibi, kiracıyı kanunda öngörülmeyen sebeplerle de evden çıkaramaz. Sonuç olarak yazılı sözleşmenin yokluğu, kira ilişkisini ortadan kaldıran değil, yalnızca ispat aşamasında özen gerektiren bir durumdur. Tahliyenin hangi geçerli sebeplere dayanabileceği ve ispat yükünün taraflar arasında nasıl dağıldığı, izleyen bölümlerde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sözlü Kira İlişkisinde İspat Yükü ve Senetle İspat Kuralı

Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmadığı durumlarda asıl mesele, tarafların hangi olguyu ispatlamakla yükümlü olduğunun ve bu ispatın hangi delillerle gerçekleştirilebileceğinin tespitidir. Sözlü kira ilişkilerinde uyuşmazlık çoğunlukla kira ilişkisinin varlığı, kira bedelinin miktarı ve ödemenin yapılıp yapılmadığı noktalarında toplanır. Bu noktada Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ispat hukukuna ilişkin hükümleri belirleyici rol oynar ve davanın kaderini tayin eder.

İspat Yükünün Dağılımı

Sözlü kira ilişkisinde ispat yükü tek tarafa yüklenmiş değildir; her tarafın ispatlaması gereken olgular birbirinden ayrılmıştır. Kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiraya verene (davacıya) aittir. Buna karşılık kabul edilen kira bedelinin ödendiğini veya kiralananın tahliye edildiğini ispat külfeti kiracıya (davalıya) düşer; kiracı tahliye tarihine kadar kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Bu dağılım Yargıtay tarafından istikrarlı biçimde uygulanmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.04.2024 tarihli, 2023/3305 E., 2024/1335 K. sayılı kararında da kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelini ispat külfetinin kiraya verene, kabul edilen bedelin ödendiğini veya tahliyeyi ispat külfetinin ise kiracıya düştüğü açıkça vurgulanmıştır.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi yönünden de ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya verenin bildirdiği başlangıç tarihine kiracı karşı çıkarsa, davacı iddiasını kanıtlamak zorundadır; kanıtlayamazsa davalı kiracının bildirdiği tarih ve süreye itibar edilir.

Senetle İspat Sınırı (HMK m.200)

Sözlü kira ilişkisinin tanıkla ispat edilip edilemeyeceği, senetle ispat sınırına bağlıdır. Senetle ispat zorunluluğunu düzenleyen kanun hükmü uyarınca, bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin değeri belirlenen parasal sınırı aştığı takdirde senetle ispatı gerekir (HMK m.200). Bu işlemlerin değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle sınırın altına düşse bile senetsiz ispat olunamaz.

Kira uyuşmazlıklarında bu sınır, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Hesaplanan yıllık kira bedeli ilgili yıl için belirlenen senetle ispat sınırının üzerindeyse, kira bedelinin ancak yazılı delille (senetle) ispatı mümkündür; bu durumda tanık dinletilemez. Sınırın altında kalan uyuşmazlıklarda ise tanık dahil her türlü delille ispat yapılabilir.

Bu kuralın tek istisnası, karşı tarafın açık muvafakatidir. HMK m.200/2 uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir. Dolayısıyla davalı kiracı tanık dinlenmesine açıkça rıza gösterirse, parasal sınır aşılmış olsa dahi tanık beyanına başvurulabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06.05.2019 tarihli, 2017/8153 E., 2019/4133 K. sayılı kararı bu hususu net biçimde ortaya koymuştur:

Talep edilen yıllık kira miktarı HMK m.200 uyarınca belirlenen senetle ispat sınırının üzerindeyse, kira bedelinin yazılı belge ile ispat edilmesi zorunludur; davacı kira bedelini yazılı delille kanıtlayamazsa davalının kabulündeki miktar esas alınır.

Bu karara göre kiraya veren, sınırı aşan yıllık kira bedeli iddiasını yazılı belgeyle kanıtlayamadığında, mahkeme kiracının kabul ettiği daha düşük bedeli esas almak zorundadır. Bu durum, kiraya verenin yüksek bedel iddiasını belgelendirmemesi halinde ciddi bir alacak kaybına yol açabilir.

Delil Başlangıcı ve İstisnai Haller

Senetle ispat zorunluluğunun bulunduğu hallerde dahi ispat yolu tamamen kapalı değildir. Delil başlangıcının varlığı halinde tanık dinletilmesi mümkün hale gelir (HMK m.202). Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve karşı tarafça verilmiş veya gönderilmiş belge olarak tanımlanır.

Kira uyuşmazlıklarında uygulamada en sık başvurulan delil başlangıçları şunlardır:

• Elektrik, su ve doğalgaz fatura ve makbuzları
• Abonelik sözleşmeleri ve abonelik tarihlerini gösteren belgeler
• Kiracının kullanımına ilişkin diğer resmi belgeler

Bu belgeler delil başlangıcı olarak sunulduğunda, kira ilişkisinin varlığı konusunda komşular tanık olarak dinletilebilir. Böylece senetle ispat zorunluluğunun katı sonuçları yumuşatılmış olur.

Ayrıca HMK m.203, senetle ispat zorunluluğunun bulunmadığı istisnai halleri düzenler. Bu hallerde doğrudan tanıkla ispat mümkündür:

• Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler, gelin, damat, kayınpeder ve kayınvalide arasındaki hukuki işlemler
• Senetle ispatın yerleşik uygulama haline gelmesinin imkansız olduğu haller
• Deprem, yangın veya deniz kazası gibi senedin alınmasının imkansız olduğu durumlar
• Aşırı yararlanma (gabin) veya irade bozukluğu iddialarının mevcut olduğu haller
• Üçüncü kişilerin muvazaa iddiası bulunan durumlar
• Senedin beklenmedik bir olay, zorlayıcı neden veya resmi mercilerde kaybolduğu haller

Bu istisnai durumların somut olayda mevcut olması halinde, parasal sınır aşılmış olsa dahi tanık dinlenebilir.

Kira Bedelinin İspatı ve Yemin Delili

Kira bedelinin miktarına ilişkin yazılı delile dayanılamadığında uygulamada yemin deliline başvurulabileceği kabul edilmektedir. Yemin deliline dayanılmışsa, davacının davalıya yemin teklif etme hakkı bulunduğundan uyuşmazlık yemine göre çözülür. Ayrıca davalının cevap dilekçeleri ile duruşmadaki beyanları da değerlendirmede dikkate alınır.

Kira bedeli ve başlangıç tarihine ilişkin yazılı delilin bulunmadığı hallerde, kiracının kabul ettiği bedel ve tarih esas alınır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 03.07.2019 tarihli, 2017/9219 E., 2019/6130 K. sayılı kararı bu ilkeyi açıkça ortaya koymaktadır:

Kira bedeli ve başlangıcına ilişkin yazılı delil bulunmadığında, kiracının kabul ettiği başlangıç tarihi ve kira bedeli esas alınır.

Kira bedelinin ispatında kullanılabilecek belgeler arasında şunlar sayılabilir:

• Düzenli ödemeye ilişkin banka dekontları (açıklama kısmında "kira bedeli" ibaresi bulunan ödemeler)
• Kiraya verenin imzaladığı, tarih ve beyan içeren ödeme makbuzları
• Taraflar arasındaki yazışma ve mesajlaşmalar

Banka dekontları, özellikle açıklama kısmında kira bedeli belirtildiğinde hem kira ilişkisinin varlığı hem de ödemenin ispatı bakımından güçlü delil değeri taşır. Bu nedenle kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklama yazılarak yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda hem kiracıyı hem kiraya vereni koruyan en etkili yöntemdir.

Kira İlişkisinin İspatına Dair Yargıtay Uygulaması

Sözlü kira sözleşmesinin geçerli olması, uyuşmazlık halinde ispatının kolay olduğu anlamına gelmez. Yazılı bir belgenin bulunmadığı kira ilişkilerinde, hem kira ilişkisinin varlığı hem de kira bedelinin miktarı uygulamada en sık tartışmaya konu olan iki husustur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu durumda ispat yükünün nasıl dağıtılacağını ve hangi delillerin geçerli sayılacağını ayrıntılı biçimde ortaya koymaktadır.

Kira Bedelinin Yazılı Delille İspatı

Yargıtay, sözlü kira ilişkilerinde ispat yükünün dağılımı konusunda istikrarlı bir tutum sergilemektedir. Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiraya verene (davacıya), kabul edilen kira bedelinin ödendiğini veya kiralananın tahliye edildiğini ispat külfeti ise kiracıya (davalıya) düşer. Bu temel kural, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.04.2024 tarihli 2023/3305 E., 2024/1335 K. sayılı kararında açıkça vurgulanmıştır. Karara göre kiracı, tahliye tarihine kadar kira bedelini ödemekle yükümlü olup, ödemenin gerçekleştiğini ya da kiralananın boşaltıldığını ispatlamak zorundadır.

İspat yükünün dağılımına ilişkin bu kuralın somut bir uygulaması, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2020 tarihli 2020/1694 E., 2020/2970 K. sayılı kararında görülmektedir. Bu olayda taşınmazı satın alan davacı, kiracıya tahliye ihtarı göndererek aylık 2.000 TL üzerinden 14 ay 22 günlük kira alacağının tahsilini talep etmiş; davalı kiracı ise eski malike ödeme yaptığını ve taşınmazı tahliye ettiğini savunmuştur. Karara göre:

Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelini ispat külfeti davacıya, kabul edilen kira bedelinin ödendiğini ispat külfeti ise davalıya düşer; talep edilen yıllık kira miktarı HMK 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerindeyse davacının kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorunda olduğu, kanıtlayamazsa davalının kabulündeki miktarın esas alınacağı belirtilmiştir.

Bu kararın hukuki sonucu son derece nettir: Davacının iddia ettiği aylık 2.000 TL üzerinden hesaplanan yıllık kira bedeli senetle ispat sınırını aştığından ve davacı bu bedeli yazılı delille ispatlayamadığından, davalının duruşmadaki beyanı ile temyize cevap dilekçesinde kabul ettiği yıllık 1.200 TL bedel üzerinden hesaplama yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Mahkeme bu kabul doğrultusunda 14 ay 18 günlük süre için (14×1.200)+(1.200/30×18) = 17.520,00 TL kira bedeli ile yasal faizin davalıdan tahsiline karar vermiştir.

Bu içtihat, kira hukukunda kritik bir uyarı barındırmaktadır: Yazılı kira sözleşmesi bulunmayan kiraya veren, talep ettiği kira bedelini fazla göstererek hak elde edemez. Senetle ispat sınırını aşan bir bedel iddia eden, ancak bunu yazılı belgeyle ispatlayamayan davacı, ancak kiracının kabul ettiği daha düşük bedel üzerinden alacağına kavuşabilir. Dolayısıyla kiraya verenler açısından kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması ve dekontların saklanması, bedel uyuşmazlıklarında belirleyici öneme sahiptir.

Yetkisiz Temsil ve Sözleşmenin Benimsenmesi

Kira ilişkisinin ispatına dair Yargıtay uygulamasının önemli bir boyutu, sözleşmenin yetkisiz bir temsilci tarafından imzalanması halinde ortaya çıkan tartışmalardır. Türk Borçlar Kanunu m.46-47 uyarınca, yetkisiz temsilcinin yaptığı sözleşme askıda hükümsüzdür; bu sözleşme ancak temsil olunanın onaması (icazeti) ile geçmişe etkili biçimde geçerli hale gelir. Önemli olan husus, icazetin yalnızca açık bir beyanla değil, sözleşmenin fiilen benimsenmesi yoluyla da gerçekleşebilmesidir.

Bu konudaki en kapsamlı değerlendirme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 30.11.2021 tarihli 2017/1541 E., 2021/1516 K. sayılı kararında yapılmıştır. Olayda kiraya veren, davalı limited şirketin kira sözleşmesi gereği kiracı olduğunu ve kira bedelini ödemediğini ileri sürerek tahliye talep etmiş; davalı şirket ise sözleşmeyi imzalayan kişinin temsil ve ilzama yetkili olmadığını, sözleşmede şirket kaşesinin bulunmadığını ve şirketin icazetinin olmadığını savunmuştur. Hukuk Genel Kurulu, banka kayıtlarından hareketle şu tespiti yapmıştır:

Davacının banka hesap ekstresine göre 01.10.2009 tarihinden itibaren her ayın 1'i ile 7'si arasında çoğunlukla davalı şirket tarafından "kira bedeli" açıklamasıyla ödeme yapıldığı, 2010 yılı Ağustos ayından itibaren sözleşmedeki artış şartı gereğince kira bedelinin yükseltilerek ödendiği tespit edilmiştir; bu durumda davalı şirketin sözleşmeyi benimseyerek kira bedelini sözleşmede belirtilen süre ve miktarda ödediği, yetkisiz temsilcinin imzaladığı sözleşmeye icazet verdiğinin kabulü gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bu karar, kira hukukunda fiili davranışların sözleşmeye icazet anlamına geleceği ilkesini somutlaştırmaktadır. Şirket, sözleşmede belirlenen artış şartına uygun şekilde ve sözleşmedeki süre ve miktara göre düzenli ödeme yaparak, başlangıçta yetkisiz temsil iddiasının arkasına sığınamayacak biçimde sözleşmeyi benimsemiş sayılmıştır. Kurul ayrıca, geçerli bir kira ilişkisinin varlığı kabul edildikten sonra, kiracıya kanunda öngörülen otuz günlük mehli veren ihtarnamenin usulüne uygun olduğunu ve davalı şirketin bu süreyi geçirdikten sonra ödeme yapması nedeniyle temerrüdün gerçekleştiğini, dolayısıyla temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Bu içtihatlar bir araya getirildiğinde, sözlü veya şekil eksikliği bulunan kira ilişkilerinde Yargıtay'ın iki temel yaklaşımı ortaya çıkar:

• Kira ilişkisinin varlığı ve bedeli, tarafların fiili davranışları, banka ödemeleri ve beyanları üzerinden değerlendirilir; sözleşmedeki teknik eksiklikler tek başına ilişkiyi geçersiz kılmaz.
• Düzenli ve sözleşme şartlarına uygun ödemeler, hem kira ilişkisinin varlığını hem de yetkisiz temsil halinde sözleşmeye verilen icazeti gösteren en güçlü delillerdir.

Sonuç olarak, ister kiraya veren ister kiracı olsun, taraflar açısından ödemelerin banka aracılığıyla ve açıklama belirtilerek yapılması, ileride doğabilecek ispat sorunlarına karşı en etkili koruma yöntemidir.

Tahliye Sebepleri ve Görevli Mahkeme

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, kiraya verenin tahliye konusunda elini güçlendiren bir unsur değildir. Aksine, kira ilişkisinin sözlü kurulduğu hallerde dahi tahliye, yalnızca Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlenen sebeplere dayanılarak gerçekleştirilebilir. Kiraya veren ne kadar geçerli gerekçesi olursa olsun, kanunda öngörülmeyen bir sebebe dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz. Bu nedenle tahliye talebinde bulunmadan önce hangi sebebe dayanıldığının doğru tespit edilmesi, sürecin sonucunu doğrudan belirler.

TBK'da Sayılan Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ilişkisi, kiracının korunması ilkesi gereği kendiliğinden sona ermez; her kira yılının sonunda zımni olarak birer yıllık dönemlerle uzar. Kiraya verenin bu uzamanın önüne geçebilmesi belirli koşullara bağlanmıştır.

On yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene en geniş tahliye imkânını tanır. TBK m.347 uyarınca, sözleşme on yıllık uzama süresince devam etmişse, kiraya veren bu sürenin sonunda uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu sürenin dolmasından önce ise kiraya veren ancak kanunda sayılan sınırlı hallerin varlığında ve dava yoluyla zımni uzamanın önüne geçebilir.

Tahliye için dayanılabilecek başlıca sebepler şunlardır:

• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347)
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri gereksinimi (TBK m.350/1)
• Taşınmazda yeniden inşa veya esaslı onarım yapılması (TBK m.350/2)
• Tahliye taahhütnamesinin bulunması
• Kira bedelinin eksik, geç veya hiç ödenmemesi
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarda bulunulması
• Özen yükümlülüğünün ihlali (kiralanana zarar verme, komşuları rahatsız etme veya kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın taşınmazı başkasına kiralama)

Bu sebeplerin her biri, sözlü kira ilişkisinde de geçerli olup, dava aşamasında öncelikle kira ilişkisinin varlığının ispatlanması koşuluyla işletilebilir.

İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye

TBK m.350, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerini iki başlık altında düzenler.

TBK m.350/1 uyarınca gereksinim nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun bulunması halinde mümkündür. Bu maddede sayılan kişiler sınırlı tutulmuş olup, bunların dışındaki yakınların ihtiyacı için tahliye talep edilemez. Aranan temel kriter ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır; süreklilik veya yerleşme niyeti şart değildir. İhtiyacın hâlihazırda doğmuş ya da doğacağı kesin olması gerekir; yalnızca muhtemel bir ihtiyaç dava konusu yapılamaz.

TBK m.350/2 uyarınca yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye ise, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olduğunda ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geldiğinde söz konusu olur. Estetik amaçlı güzelleştirmeler bu kapsama girmez; onarım ve değişikliklerin esaslı nitelikte olması zorunludur. Yargıtay uygulamasında, tahliye davasında ilgili projenin ibraz edilmesi ve projenin fennen ve hukuken mümkün olması da aranır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyenin önemli bir sonucu, TBK m.355/1 ile düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştirdikten sonra haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu hüküm, samimi olmayan ihtiyaç iddialarıyla tahliyenin önüne geçmeyi amaçlayan koruyucu bir düzenlemedir.

Ayrıca TBK m.353, kiraya verene dava açma süresi bakımından bir kolaylık sağlar: Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu imkân yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında ve sadece kiraya veren bakımından geçerlidir.

Görevli Mahkeme ve İlamsız İcra Yolu

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesinde görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, sürecin usulden reddedilmemesi açısından kritik öneme sahiptir.

HMK m.4 uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Bu görev, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın geçerlidir.

Sözlü kira ilişkisinde ilamsız icra yoluyla tahliye yolu kural olarak kapalıdır. Çünkü icra mahkemeleri sınırlı inceleme yaptığından, taraflar arasında kira akdinin bulunup bulunmadığını esastan inceleyemez. Kiracı, kira ilişkisine veya imzaya itiraz ettiğinde, alacaklının elinde noter onaylı veya noterde düzenlenmiş bir sözleşme yoksa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyemez. Bu durumda kiraya verenin, Sulh Hukuk Mahkemesinde kira alacağının tahsili ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açması gerekir.

Görevli mahkeme yönünden dikkat edilmesi gereken bir başka husus, kira ilişkisinin ispatlanamaması ihtimalidir. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davasında kira ilişkisi ispatlanamaz ve kiracı kira ilişkisini inkâr ederse, uyuşmazlık artık kira sözleşmesine dayanan tahliye davası olmaktan çıkar; bu halde el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Bu nedenle kiraya verenin, dava açmadan önce elindeki delillerle kira ilişkisinin varlığını ispatlayabilecek durumda olup olmadığını değerlendirmesi büyük önem taşır.

Tahliye Süreci, Kira Artışı ve Kanuna Aykırı Tahliyenin Sonuçları

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, yalnızca geçerli bir tahliye sebebinin bulunmasıyla değil, aynı zamanda usulüne uygun bir hukuki sürecin yürütülmesiyle mümkündür. Ev sahibinin sürecin hangi aşamasından başlayacağını doğru belirlemesi, hak kaybını ve dava reddini önler. Bu bölümde tahliye sürecinin adımlarını, kira artışına ilişkin yasal sınırı, zorunlu arabuluculuk şartını ve en kritik konu olan kanuna aykırı tahliyenin doğuracağı sonuçları ele alıyoruz.

İhtarname ve Dava Yoluyla Tahliye Adımları

Tahliye sürecinin ilk adımı, kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesidir. İhtarnamenin ispat gücü açısından tercihen noter aracılığıyla keşide edilmesi önerilir. İhtarnamede tahliye talebinin dayanağı, tanınan süre ve tahliyenin gerekçesi açıkça belirtilmelidir. İhtarnamenin geçerli sayılabilmesi için kiracının adresinin ve kiralanan taşınmazın doğru gösterilmesi şarttır.

Tahliye amacıyla gönderilen ihtarnamelerde kiracıya en az 30 günlük (bir aylık) süre tanınması beklenir. Bu süre, kiracının taşınmazı boşaltabilmesi için makul bir hazırlık imkânı sağlar. İhtar süresi içinde tahliye gerçekleşmezse, ev sahibi taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

İzlenmesi gereken adımlar genel olarak şu sıralamayla işler:

• Kiracıya noter ihtarnamesi gönderilmesi ve en az 30 günlük süre tanınması
• İhtar süresinin sonuçsuz kalması halinde tahliye davasının açılması (dava şartı arabuluculuk tamamlandıktan sonra)
• Kira bedelinin ödenmediği hallerde ilamsız icra yoluyla kira alacağının tahsili ve tahliye talebi
• Mahkeme tarafından verilen tahliye kararının icra dairesi aracılığıyla uygulanması

Kira bedelinin hiç veya geç ödenmesine dayalı tahliyede, alacağın tahsili açısından kira alacaklarının zamanaşımı süresine de dikkat edilmelidir. Geriye dönük kira alacakları beş yıllık, tazminat niteliğindeki alacaklar ise on yıllık zamanaşımına tabidir. Kira alacağına ilişkin icra takiplerinde de beş yıllık zamanaşımı uygulanır; bu süreyi aşan alacaklar için takip başlatılsa dahi, borçlunun zamanaşımı def'i ileri sürmesi halinde tahsil mümkün olmayabilir.

Kira Tespiti ve Artış Sınırı

Yazılı sözleşmenin bulunmaması, kira artışına ilişkin yasal sınırların ortadan kalktığı anlamına gelmez. Sözleşmesiz kira ilişkilerinde de kira artış oranı kanuni düzenlemeye tabidir. Taraflar arasında bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici/üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344). Bu sınırın üzerinde talep edilen fahiş zamlar hukuka aykırıdır.

Kira bedeli konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve endeks oranlarını dikkate alarak adil kira bedelini belirler. Sözleşmesiz ilişkide de bu yol açık olup, ev sahibi keyfi olarak kira artışı dayatamaz.

Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye uyuşmazlıklarında en önemli usuli gelişmelerden biri arabuluculuk şartıdır. 7445 sayılı Kanun uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

Bu düzenlemeye göre:

• Tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur
• Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar dava şartı yokluğundan reddedilir
• Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanması halinde, taraflar hızlı ve maliyetsiz bir çözüme ulaşabilir

Bu nedenle ev sahibinin, ihtarname sürecini tamamladıktan sonra doğrudan dava açması artık mümkün değildir; öncelikle arabuluculuğa başvurması gerekir.

Kendiliğinden Tahliyenin Hukuki ve Cezai Sonuçları

Tahliye sürecinde en kritik nokta, ev sahibinin kendi başına, zorla tahliye yoluna başvuramamasıdır. Mahkeme kararı olmaksızın kiracının tahliyeye zorlanması hukuka aykırıdır ve ev sahibi aleyhine ağır sonuçlar doğurur.

Aşağıdaki davranışlar kesinlikle hukuka aykırıdır ve haksız tahliye olarak değerlendirilir:

• Kiracının eşyalarının izinsiz olarak dışarı çıkarılması
• Kapı kilidinin değiştirilmesi
• Elektrik, su veya doğal gaz gibi temel hizmetlerin kesilerek kiracının tahliyeye zorlanması
• Kiracının fiziki güç kullanılarak taşınmazdan çıkarılması

Bu tür müdahalelerde bulunan ev sahibi, haksız tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir. Üstelik bu davranışlar yalnızca hukuki değil, cezai sorumluluk da doğurabilir. Kiracının konut dokunulmazlığına müdahale edilmesi ve eşyalarına izinsiz dokunulması, ceza hukuku bakımından suç teşkil edebilir. Bu nedenle ev sahibi mülkiyet hakkını, kira ilişkisi süresince kiracının barınma ve konut dokunulmazlığı hakkı ile sınırlı olarak kullanır; tahliye yalnızca mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilebilir.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, yazılı kontratın bulunmaması nedeniyle sanıldığından çok daha kapsamlı bir hukuki süreç gerektirir. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri için şekil şartı öngörmediğinden, sözlü ve fiili kira ilişkileri tam anlamıyla geçerlidir ve kiracı, kanunun sağladığı tüm korumalardan yararlanır. Ev sahibi yalnızca yazılı sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez; tahliye ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan geçerli bir sebebe dayanmalıdır.

Sürecin başarıyla yürütülebilmesi için ev sahibinin; kira ilişkisinin varlığını ispat edebilecek delilleri (banka dekontları, fatura ve abonelik kayıtları gibi) titizlikle toplaması, ihtarname adımını usulüne uygun gerçekleştirmesi, zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlaması ve davayı görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde açması gerekir. Kira ilişkisinin ispatlanamadığı hallerde uyuşmazlık el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarına dönüşeceğinden, başlangıçtan itibaren doğru hukuki stratejinin belirlenmesi büyük önem taşır.

Hem ev sahibinin hem de kiracının karşılıklı yasal hakları bulunduğundan, sürecin hak kaybına yol açmadan yönetilmesi için kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Doğru yönetilen bir süreç, hem tahliyenin hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmesini hem de tarafların gereksiz tazminat ve cezai sorumluluklarla karşılaşmasını önler.