Müteahhidin daireyi sözleşmede belirlenen tarihte teslim etmemesi, arsa sahiplerinin en sık karşılaştığı mağduriyetlerden biridir. Peki teslim gecikirse ne yapılmalı? Sözleşmede kira tazminatı yazmıyorsa hak kaybı yaşanır mı? Bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü halinde açılacak gecikme tazminatı davasını; şartlarını, hesaplanmasını, zamanaşımını ve Yargıtay'ın yerleşik kararlarını detaylıca inceliyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Müteahhidin Teslim Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin taşınmazının belli bir payını yükleniciye devretmeyi, müteahhidin de arsa üzerinde sözleşmede belirlenen yapıyı inşa edip bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, eser sözleşmesinin özel bir görünümü olmakla birlikte, içinde taşınmaz satış vaadini de barındırması nedeniyle çift tipli, karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu yapı, sözleşmenin hem geçerlilik koşulları hem de teslim borcunun kapsamı bakımından kendine özgü kuralları beraberinde getirir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartı

Eser sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesinde "yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme" olarak tanımlanmıştır (TBK m.470). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu sözleşme türünün özel bir türü olduğundan, eser sözleşmesine ilişkin TBK m.470 ve devamı hükümleri kat karşılığı inşaat sözleşmelerine kıyasen uygulanır. Bu sözleşmede yüklenicinin edimi bağımsız bölümleri inşa edip teslim etmek; arsa sahibinin edimi ise bedeli, para yerine arsa payı devri suretiyle ayın olarak ödemektir.

Genel inşaat sözleşmeleri kural olarak şekle tabi olmasa da, kat karşılığı inşaat sözleşmesi içinde taşınmaz satış vaadi unsuru barındırdığından sıkı bir şekil şartına bağlanmıştır. Bunun temel dayanağı, taşınmaz satışının ve satış vaadinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını öngören TBK m.237 hükmüdür. Buna paralel olarak TMK m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmi şekilde yapılmalarına bağlamaktadır. Ayrıca Tapu Kanunu m.26 ile Noterlik Kanunu m.60 ve m.89 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlerce re'sen düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır.

Bu hükümlerin bileşik sonucu nettir: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde re'sen (düzenleme şeklinde) yapılması zorunludur. Tarafların haricen (adi yazılı) yaptığı ya da yalnızca imzanın noterce onaylandığı (imza onayı/tasdiki şeklindeki) sözleşmeler resmi senet niteliği kazanmaz ve kural olarak geçersizdir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 14.5.1990 tarihli, 989/4811-990/2181 sayılı kararında da, taşınmaz satış vaadini içeren bu tür sözleşmelerin noter önünde re'sen düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, imza onayı şeklinde yapılan geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şart ve tazminat istenemeyeceği belirtilmiştir.

Bu noktada önemli bir istisna TMK m.2'deki dürüstlük kuralından kaynaklanır. Taraflar edimlerini bilerek ve isteyerek ifaya başlamış, inşaatın önemli bir kısmı tamamlanmışsa, salt şekil eksikliğine dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılır ve hukuk düzenince korunmaz.

Teslimin Unsurları ve Anahtar Teslim Kavramı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit teslim borcunun borçlusu, arsa sahibi ise alacaklısı konumundadır. Teslim borcunun hukuken yerine getirilmiş sayılabilmesi için iki temel unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• İşin ruhsat, proje ve sözleşmeye uygun, eksiksiz biçimde tamamlanmış olması
• Eserin iş sahibinin (arsa sahibinin) hâkimiyetine fiilen geçirilmiş olması

Kural olarak eser, ancak tamamen bittikten ve objektif ölçüler içinde kullanılabilir hâle geldikten sonra teslime konu olabilir. Kapı, pencere, zemin kaplaması gibi temel noksanlıkları bulunan bir binanın teslimi mümkün değildir. Buna karşılık badanası yer yer dalgalı olan veya süpürgelikleri henüz tamamlanmamış bir binanın tesliminden kaçınılamaz; bu tür tali eksiklikler ayıp/nefaset kapsamında değerlendirilir. Aynı şekilde, sözleşme süresinden önce teslime hazır hâle gelen inşaatın da süre sonuna kadar bekletilerek tesliminden kaçınılamaz. Tamamlanmamış eserin teslimini teklif eden yüklenici borca aykırı davranmış sayılır ve iş sahibinin haklı reddi hâlinde borçlu temerrüdüne düşer.

Uygulamada teslim borcunun kapsamını belirleyen en kritik kavram "anahtar teslim" ifadesidir. Sözleşmede "anahtar teslim" kaydının yer alması ya da yapı kullanma izin belgesi (iskan) alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakılması hâlinde, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre teslimin gerçekleşmiş sayılabilmesi için iskanın da alınmış olması gerekir. Bu durumda, iskan alınmadan yapılan fiili teslim hukuken geçerli kabul edilmez ve müteahhidin temerrüdü iskanın alındığı tarihe kadar devam eder.

Müteahhidin işe zamanında başlamaması, işi geciktirmesi veya kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, TBK m.473 arsa sahibine teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönme hakkı tanır. Bu hüküm, müteahhidin teslim borcunu süresinde ifa edememesinin doğrudan sonuçlarını ve arsa sahibinin elindeki ilk hukuki yolu ortaya koymaktadır. Teslim borcunun ihlali, izleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınacak temerrüt ve gecikme tazminatı taleplerinin hukuki zeminini oluşturur.

Müteahhidin Temerrüdü ve Gecikme Tazminatının Doğması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan nitelik ve nicelikteki bağımsız bölümleri belirlenen sürede tamamlayıp arsa sahibine teslim etme borcunu üstlenir. Müteahhit bu teslim borcunu yerine getirmediğinde temerrüt hükümleri devreye girer ve arsa sahibinin gecikmeden doğan zararını tazmin etme hakkı doğar. Müteahhidin temerrüdü, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davaların en yaygın sebebini oluşturmaktadır.

Temerrüdün Şartları ve İhtar

Borçlu temerrüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117/1). Muacceliyet, ifa zamanını ifade eder; müteahhidin teslim borcu, inşaatın ruhsat ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmasıyla muaccel hale gelir ve arsa sahibi teslim talep edebilir.

Temerrüdün gerçekleşmesi bakımından iki ihtimal önem taşır:

• İfa günü kesin belirlenmemişse: Arsa sahibinin teslim talebini içeren ihtarı ile müteahhit temerrüde düşer (TBK m.117/1). Bu nedenle teslim tarihi sözleşmede net bir vade olarak yazılmamışsa, arsa sahibinin makul bir süre tanıyarak müteahhide ihtar çekmesi gerekir.
• İfa günü kesin belirlenmişse: Sözleşmede teslim tarihi kesin olarak belirlenmişse, müteahhit o günün geçmesiyle ayrıca ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden temerrüde düşer (TBK m.117/2).

İhtarın geçerlilik ve ispat açısından noter aracılığıyla yapılması önem taşır. İhtar gereken hallerde dava öncesinde temerrüde düşürülmemiş borçlu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 24.5.1972 tarih ve 15/15 sayılı kararına göre dava açılmasıyla temerrüde düşer. Dolayısıyla, arsa sahibi dava öncesinde müteahhidi usulüne uygun temerrüde düşürmemiş olsa dahi, davanın açılması temerrüt sonucunu doğurur; ancak bu durumda faiz başlangıcı dava tarihi olarak kabul edilir.

Temerrüdün doğabilmesi için borcun ifasının objektif olarak imkânsız hale gelmemiş olması gerekir. Sonradan ortaya çıkan yasal engel veya doğal afet gibi müteahhidin kusuru dışındaki durumlarda temerrütten söz edilemez. Ayrıca arsa sahibinin temerrüt hükümlerine dayanabilmesi için kendi edimlerini (vekâletname verme, arsanın boş ve borçsuz teslimi gibi) önceden yerine getirmiş olması şarttır.

Önemle belirtmek gerekir ki teslim, eserin sadece fiziken devri değil; ruhsat ve eklerine uygun, eksiksiz biçimde tamamlanmış olması ve eserin iş sahibinin hâkimiyetine geçirilmiş olması şartlarını birlikte içerir. Kapı, pencere, zemin kaplama gibi noksanlıkları bulunan bir binanın teslimi mümkün değildir. Tamamlanmamış eserin teslimini teklif eden yüklenici borca aykırı davranmış sayılır ve iş sahibinin haklı reddi halinde borçlu temerrüdüne düşer.

Gecikme Tazminatının Kanuni Dayanağı

Müteahhit teslim borcunda temerrüde düştüğünde, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek zorunda kalmaksızın aynen ifa ile birlikte gecikmeden doğan zararının tazminini de talep edebilir. Bu hakkın temel kanuni dayanağı TBK m.118 ve TBK m.125/1 hükümleridir.

TBK m.118 uyarınca temerrüde düşen borçlu, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe, borcun geç ifasından doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İfada gecikme dolayısıyla uğranılan zarara gecikme zararı, bu zararın giderilmesi için ödenen tazminata ise gecikme tazminatı denir. Gecikme tazminatının amacı, inşaatın zamanında teslim edilmemesi halinde arsa sahibinin malvarlığının göstereceği durum ile zamanında teslim halinde göstereceği durum arasındaki farkı kapatmaktır.

TBK m.125/1 uyarınca, temerrüde düşen borçlu süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum varsa, alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme nedeniyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Bu hüküm, arsa sahibinin gecikme tazminatı talebinin en güçlü dayanağını oluşturur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin açık bir hüküm bulunmasa dahi, arsa sahibi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatı talep edebilir. Taşınmazı teslim alacak kişinin uğradığı kira kaybı zararı, TBK m.125/1 kapsamında gecikme tazminatına dâhildir.

Sözleşmede düzenlensin veya düzenlenmesin, yüklenicinin temerrüdü ispatlandığı takdirde mahkemece gecikme tazminatına hükmedilir. Müteahhit, gecikmede kusuru olmadığını, mücbir sebep veya arsa sahibinden kaynaklanan bir nedenin bulunduğunu ispat edemediği takdirde gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede aksine hüküm yoksa, bu hususları ileri sürme ve ispat külfeti tamamen yüklenici üzerindedir.

Bununla birlikte gecikme tazminatı talebi sınırsız değildir. TMK m.2'de düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı burada önemli bir denetim ölçütü işlevi görür:

• Müteahhit temerrüde düşmeden önce arsa sahibi bağımsız bölümlere ilişkin pay satışı yapmışsa gecikme tazminatı istenemez.
• Sözleşmeye konu yapı, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere kiraya verilerek ekonomik yarar sağlanmışsa, bu tarihten sonrası için gecikme tazminatı talep edilemez.

Bu durumlarda gecikme tazminatı talebi, dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil edeceğinden reddedilir. Ayrıca arsa sahibinin müteahhitten kira kaybı talep edebilmesi için sözleşmeden dönmemiş olması gerekir; sözleşmeden dönülmüşse kira kaybı talebi karşılık bulmaz. Zira geriye etkili fesih (sözleşmeden dönme) ile birlikte talep edilebilecek zarar kalemleri farklılaşır.

Gecikme Tazminatı ile Cezai Şart Ayrımı ve Yargıtay İçtihatları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada en çok karıştırılan iki kavram, gecikme tazminatı ile cezai şarttır. Bu iki kalem hem hukuki dayanakları hem de sonuçları itibariyle birbirinden ayrılır ve doğru nitelendirme, arsa sahibinin hak kaybına uğramaması açısından belirleyicidir. Gecikme tazminatı, sözleşmede yazılı olmasa dahi TBK m.118 ve TBK m.125/1 uyarınca yüklenicinin temerrüdü ispatlandığında istenebilen kanuni bir haktır. Cezai şart ise yalnızca sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa talep edilebilen, sözleşme serbestisinden doğan bir yaptırımdır.

Aralarındaki en kritik fark, hakimin tenkis (indirim) yetkisindedir: Fahiş cezai şart hakim tarafından indirilebilirken, gecikme tazminatı niteliğindeki bedeller tenkise tabi tutulamaz. Yargıtay, sözleşmedeki ifadenin adlandırmasına değil, içeriğine ve niteliğine bakarak değerlendirme yapmaktadır. Nitekim "gecikilen her ay için ödenecek kira bedeli" şeklindeki hükümler, "cezai şart" başlığı altında düzenlenmiş olsa dahi çoğunlukla gecikme tazminatı olarak nitelendirilir.

Bu ayrımın en açık örneği Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2020/2403 E., 2021/1785 K. sayılı 19.04.2021 tarihli kararıdır. Karara konu 02.10.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde, teslim tarihinde teslim edilmemesi halinde aylık 15.000 TL gecikme tazminatı; 6. maddesinde ise sözleşmeye uyulmaması halinde 150.000 TL cezai şart öngörülmüştür. Daire, sözleşmenin 5. maddesindeki gecikme tazminatının maktu kira tazminatı niteliğinde olduğunu, yüklenici aleyhine mükerrer kira tazminatına hükmedilemeyeceğini; 6. maddedeki cezai şartın ise dönme cezası niteliği taşıdığını ve sözleşme ayakta olduğu sürece talep edilemeyeceğini belirtmiştir. Bu karar, aynı nitelikteki alacakların iki ayrı kalem altında hükme bağlanmasının mükerrer ödeme teşkil edeceğini ortaya koymaktadır. Pratikte cezai şartın sözleşmeden dönme cezası, gecikme tazminatının ise ifa beklendiği dönem için aylık kira karşılığı olarak ayrı ayrı düzenlenmesi arsa sahibinin menfaatinedir.

Maktu Tazminat ve Rayiç Kira Bedeli

Sözleşmede gecikme halinde belirli (maktu) bir kira bedeli kararlaştırılmışsa, kural olarak bu tutar esas alınır. Ancak Yargıtay, maktu bedelin sınırsız ve süresiz biçimde bağlayıcı olmasını dürüstlük kuralıyla bağdaştırmamaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2009/6874 E., 2010/2036 K. sayılı kararında, maktu gecikme tazminatının amacının yükleniciyi süresinde ifaya zorlamak olduğu vurgulanmış; bu tazminatın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı, maktu miktar ile rayiç miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği belirtilmiştir. Makul süreden sonraki dönem için ise sözleşmede gecikme tazminatı hiç yokmuş gibi, en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar tazminat hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir. Bu karar, Dairenin maktu tazminatın değiştirilmeksizin uygulanmasına dair eski uygulamasından vazgeçtiğini de göstermektedir.

Sözleşmede gecikme tazminatı hiç kararlaştırılmamış olması arsa sahibinin tazminat hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2019/2373 E., 2020/538 K. sayılı kararına göre, resmi sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi arsa sahibi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatı isteyebilir. Bu yaklaşım, gecikme tazminatının sözleşmeden değil doğrudan kanundan (TBK m.125/1) doğan bir hak olmasının doğal sonucudur.

Buna karşılık, gecikme tazminatı talebinin bir sınırı bulunmaktadır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/610 E., 2018/5779 K. sayılı kararında, sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebileceği; ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde, bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı istenemeyeceği vurgulanmıştır. Zira bu durumda arsa sahibi taşınmazdan ekonomik yarar sağlamaya başlamıştır ve mahrumiyetten söz edilemez.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) ile Teslim İlişkisi

Gecikme tazminatının ne zaman sona ereceği, "teslim" kavramının nasıl yorumlandığına bağlıdır. Sözleşmede "anahtar teslim" ibaresi yer alıyor veya iskan (yapı kullanma izin belgesi) alma yükümlülüğü yükleniciye bırakılmışsa, hukuken geçerli teslim için yapı kullanma izin belgesinin de alınmış olması gerekir. Bu husus Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2019/2704 E., 2020/92 K. sayılı kararında açıkça ortaya konmuştur. Karara konu 30.03.2011 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde inşaat süresinin yer tesliminden itibaren 18 ay olduğu ve bu süre içinde iskan izninin de alınmış olacağı kararlaştırılmıştır.

Söz konusu kararda Yargıtay, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü yükleniciye bırakıldığında, bu belge alınmaksızın bağımsız bölümler arsa sahibine teslim edilse dahi arsa sahibinin bu bölümleri kullanmaya zorlanamayacağını belirtmiştir. Buna göre:

• Yüklenici, arsa sahibinin söz konusu bölümleri fiilen kullanarak ya da kiraya vererek ekonomik yarar sağladığını yasal delillerle kanıtlamadıkça, arsa sahibi gecikme tazminatı isteyebilir.
• 12 aya kadar olan gecikme süresi için tazminat istenemeyeceğine dair sözleşmede hüküm bulunmadığından, TBK m.125/1 uyarınca arsa sahibi bu süre için de mahalli piyasa rayiçlerine göre tazminat talep edebilir.
• 12 ayı aşan gecikme için ise sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli karşılığı gecikme tazminatı esas alınır.

Bu içtihat, ekonomik yararın sağlandığının ispat külfetinin yüklenici üzerinde olduğunu ortaya koyması bakımından arsa sahibini koruyucu niteliktedir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kim adına olduğu, bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmadığı gibi hususlar mahkemece araştırılmadan, yalnızca tapu devrinin fiili teslime karine sayılması Yargıtay tarafından isabetli bulunmamaktadır.

Gecikme Tazminatının Hesaplanması ve Zamanaşımı

Müteahhidin temerrüdü ispatlandıktan sonra gündeme gelen en kritik mesele, gecikme tazminatının hangi dönem için, hangi bedel üzerinden ve hangi süre içinde talep edilebileceğidir. Tazminatın miktarı kadar, alacağın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı da davanın kaderini doğrudan etkiler. Bu nedenle arsa sahiplerinin hem tazminat döneminin sınırlarını hem de zamanaşımının başlangıç tarihini doğru tespit etmesi zorunludur.

Tazminat Döneminin ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Gecikme tazminatının hesaplanmasında esas alınan dönem, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi ile taşınmazın fiilen teslim edildiği tarih arasındaki süredir. Bu süre, gecikilen ay sayısı belirlenerek ve her ay için bir kira karşılığı hesaplanarak toplam tazminata dönüştürülür. Hesaplama mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyetleri tarafından yapılır ve bu heyetler kural olarak yerinde keşif ile inceleme gerçekleştirir.

Tazminatın miktarı belirlenirken öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri esas alınır. Sözleşmede daire başına aylık maktu bir bedel (örneğin daire başına aylık belirli bir tutar) kararlaştırılmışsa, bilirkişi hesaplamayı bu hüküm doğrultusunda yapar. Ancak sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin hiçbir hüküm bulunmasa dahi arsa sahibi tazminattan mahrum kalmaz; zira TBK m.125/1 uyarınca temerrüde düşen borçludan, kararlaştırılmamış olsa bile en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatı talep edilebilir.

Rayiç (emsal) bedelin tespitinde bilirkişi heyeti şu unsurları dikkate alır:

• Taşınmazın bulunduğu yöredeki güncel kira fiyatları
• Binanın fiziki özellikleri, niteliği ve sosyal olanakları
• Mahkemece taşınmaz üzerinde yapılan keşif tespitleri

Maktu tazminatın uygulanmasında önemli bir sınır bulunmaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2009/6874 E., 2010/2036 K. sayılı kararına göre, maktu gecikme tazminatının amacı yükleniciyi süresinde ifaya zorlamaktır. Bu çerçevede maktu tazminatın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı sayılması, ancak makul süreden sonraki dönem için sözleşmede gecikme tazminatı hükmü yokmuş gibi en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar tazminat hesaplanması gerekmektedir. Aynı kararda, maktu miktar ile rayiç miktar arasında en az bir misli fark bulunması halinde, maktu tutarın uzun süreli gecikmelerde dahi değiştirilmeksizin uygulanmasının hakkaniyete, iyiniyet kurallarına ve TMK m.2'ye aykırı düşeceği vurgulanmıştır.

Tazminat hesaplanan tutara, alacağın muaccel olduğu tarihlerden itibaren yasal faiz de eklenebilir. Bu nedenle dava dilekçesinde faiz talebinin açıkça ileri sürülmesi, hak kaybının önlenmesi bakımından önem taşır.

Zamanaşımı Süreleri ve Başlangıcı

Gecikme tazminatı, niteliği itibariyle aynen ifa talebine bağlı olduğundan, tabi olduğu zamanaşımı rejimi arsa sahibinin sözleşmeden doğan teslim alacağının zamanaşımına paralel olarak belirlenir. Eser sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından iki ayrı süre söz konusudur:

• Yüklenicinin gecikmede hafif kusurlu olması halinde 5 yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m.147/6).
• Yüklenicinin kastı veya ağır ihmali bulunması halinde ise 10 yıllık zamanaşımı süresi devreye girer (TBK m.146).

Zamanaşımının başlangıç tarihi, uygulamada en çok tartışılan konuların başında gelir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre başlangıç anı, kiranın aylık olarak muaccel olduğu tarih değil, eser sözleşmesi feshedilmediği sürece bağımsız bölümlerin teslim edildiği ve sözleşmenin ifa ile sonuçlandığı tarihtir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 27.11.2019 tarihli, 2019/229 E., 2019/4869 K. sayılı kararında bu ilke açıkça benimsenmiş; iş sahiplerinin gecikme tazminatını alarak ifayı bekleyebileceği, önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatı zamanaşımının eserin teslim edildiği ve sözleşmenin ifa ile son bulduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı vurgulanmıştır.

Bu yaklaşımın temelinde, arsa sahibinin temerrüt anında derhal dava açmaya zorlanamayacağı düşüncesi yatar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.10.2015 tarihli, 2013/23-2396 E., 2015/2331 K. sayılı kararında, arsa sahibinin sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden sonra makul sürede seçimlik haklarını kullanmaya zorlanamayacağı, aynen ifa yönünde tercihte bulunan davacıların ifayı bekledikleri sürede oluşan tüm gecikme tazminatı alacaklarını talep edebileceği kabul edilmiştir. Dolayısıyla ifayı bekleyen arsa sahibi, geçmiş aylara ilişkin tazminatını yitirmez.

Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Arsa sahibinin temerrütten sonra ve teslimden önce dava açması ya da icra takibi başlatması halinde, dava-takip tarihine kadar oluşan tüm gecikme tazminatı alacağı o tarihte muaccel hale gelir. Bu durumda kısmi dava açılmışsa, zamanaşımı yalnızca dava konusu edilen alacak için kesilir; talep edilmeyen bölüm için zamanaşımı işlemeye devam eder. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 21.9.2020 tarihli, 2020/1643 E., 2020/2512 K. sayılı kararı bu durumu somutlaştırmaktadır. Söz konusu kararda, davacı arsa sahiplerince 12.04.2011 dava tarihinde gecikme tazminatı alacağının bir kısmının talep edilmesiyle gecikilen dönemin tamamı için alacağın dava tarihinde muaccel hale geldiği; kısmi davada talep edilmeyen bölüm yönünden beş yıllık zamanaşımının dava tarihinden başlayıp 12.04.2016'da dolduğu, 04.02.2019 tarihli ıslahtan önce zamanaşımının tamamlandığı ve davalıların süresinde zamanaşımı definde bulunması nedeniyle ıslahla artırılan bölümün reddi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bu içtihat, arsa sahipleri açısından kısmi dava açarken stratejik bir risk doğurduğunu göstermektedir. Kısmi dava ile sürecin başlatılması, talep edilmeyen alacak bölümü için zamanaşımını işletmeye başlatacağından, ıslah yoluyla yapılacak artırımların beş yıllık süre içinde gerçekleştirilmesi gerekir. Aksi halde davalı yüklenicinin süresinde ileri süreceği zamanaşımı defi, alacağın artırılan kısmının reddine yol açar.

Sonuç olarak gecikme tazminatında zamanaşımı, alacağın tek seferde muaccel olup olmadığına göre farklı işler: ifayı bekleyip dava açmayan arsa sahibi için süre teslim tarihinden, kısmi dava ya da takip başlatan arsa sahibi için ise dava-takip tarihinden işlemeye başlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Şartı Arabuluculuk ve Diğer Talepler

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan gecikme tazminatı, eksik/ayıplı imalat ve fesih davalarında usul kurallarının doğru belirlenmesi, davanın esasına girilebilmesi açısından belirleyicidir. Yanlış mahkemede açılan veya dava şartı arabuluculuk aşaması atlanan davalar, usulden reddedilerek hak kaybına yol açar. Bu nedenle görev, yetki ve dava şartı arabuluculuk meselelerinin sözleşme tarafları ve uyuşmazlığın niteliği dikkate alınarak değerlendirilmesi zorunludur.

Görev ve Yetki Kuralları

Eser sözleşmeleri ve onun özel bir görünümü olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özel hukuk ilişkisi doğurduğundan, bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda adli yargı görevlidir. Görevli mahkemenin belirlenmesinde uyuşmazlığın tarafları ve niteliği esas alınır:

• Asliye Hukuk Mahkemesi: Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.2). Arsa sahibinin tüketici sıfatı bulunmadığı ve uyuşmazlığın ticari nitelik taşımadığı hallerde genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

• Tüketici Mahkemesi: Arsa sahibi ticari işletme sahibi olmayıp taşınmazı barınma gibi şahsi/ailevî amaçlarla yaptırıyorsa, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici mahkemeleri görevlidir. Nitekim uygulamada müteahhitten bağımsız bölüm satın alan tüketici konumundaki alıcıların açtığı davalar tüketici mahkemesine sunulmaktadır.

• Asliye Ticaret Mahkemesi: Her iki tarafın da tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması halinde asliye ticaret mahkemesi görevli olur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde onaylı projeye aykırı yapıların düzeltilmesi açısından Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmadığından, KMK'daki uyuşmazlıkların sulh mahkemelerinde çözümleneceğine ilişkin hüküm burada uygulanmaz; dolayısıyla sulh hukuk mahkemesinin görevinden söz edilemez.

Yetki bakımından ise iki temel kural birlikte değerlendirilir:

• Genel yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri (ikametgâh) mahkemesidir (HMK m.6).
• Sözleşmenin ifa edileceği, yani inşaatın yapıldığı yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.10). Bu kural, gayrimenkulün bulunduğu yerde dava açma imkânı tanıyarak keşif ve bilirkişi incelemesi gibi delil aşamalarının kolaylıkla yürütülmesini sağlar.

Tarafların her ikisinin tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde aralarında geçerli bir yetki sözleşmesi yapılmışsa, aksi kararlaştırılmadıkça yalnızca yetki sözleşmesinde belirlenen yer mahkemesi yetkili olur.

Dava Şartı Arabuluculuk

Gecikme tazminatı davası açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur:

• Uyuşmazlık tüketici işlemi niteliğindeyse, dava açılmadan önce 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502 sayılı Kanun m.73/A) uyarınca dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir.
• Uyuşmazlık ticari iş niteliği taşıyorsa, ticari davalarda öngörülen dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte mahkemeye başvurulabilir. Dava şartı arabuluculuğa başvurmaksızın doğrudan açılan dava, usulden reddedilir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması ve son tutanağın dilekçeye eklenmesi büyük önem taşır.

Eksik/Ayıplı İmalat ve Fesih Talepleri

Gecikme (kira) tazminatı dışında, arsa sahibi yüklenicinin sözleşmeye aykırı, eksik veya ayıplı imalatından kaynaklanan zararlarını da ayrı bir kalem olarak talep edebilir. Bu kalem, gecikme tazminatından bağımsızdır ve aynı dava içinde birlikte istenebilir.

İş sahibinin ayıba karşı haklarını kullanabilmesinin bir koşulu muayene ve bildirim yükümlülüğüdür. İş sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve açık ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır (TBK m.474). Gizli ayıplarda muayene zorunluluğu bulunmamakla birlikte, ayıp sonradan ortaya çıktığında gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir; aksi halde eser kabul edilmiş sayılır.

İş sahibinin ayıptan doğan seçimlik hakları şunlardır (TBK m.475):

• Sözleşmeden dönme: Eserin iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olması halinde kullanılabilir.
• Bedelden indirim (nefaset): İş sahibi eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir.
• Ücretsiz onarım: Aşırı masraf gerektirmemek kaydıyla, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ayıbın giderilmesi istenebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde önemli bir sınırlama bulunmaktadır: Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerine yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa, iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz (TBK m.475/3). Bu hüküm, arsa üzerine yapılan binanın yıkılmasının ekonomik açıdan ağır sonuçlar doğurması nedeniyle arsa sahibinin dönme hakkını büyük ölçüde sınırlandırmaktadır. Bu durumda dönme yerine bedelden indirim ya da onarım yoluna gidilir. Bununla birlikte imar mevzuatına tamamen aykırı yapılmış ve yıkılıp yeniden yapılmadıkça düzeltilmesi mümkün olmayan yapılar bakımından sözleşmeden dönülmesi mümkün olabilir.

İnşaatın tamamlanma oranı, fesih türünün belirlenmesinde belirleyicidir. Yargıtay uygulamasında sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa %90 tamamlanma oranı sınır kabul edilmekte; bu oranın altında kalan inşaatlarda sözleşmenin geriye etkili feshi (sözleşmeden dönme), üzerindeki tamamlanma oranlarında ise ileriye etkili fesih gündeme gelmektedir. Geriye etkili fesih halinde menfi zararlar talep edilebilirken, kural olarak kira tazminatı talep edilemez; zira kira kaybı talebinin koşulu, arsa sahibinin sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifayı bekliyor olmasıdır.

Yüklenicinin onarıma mahkûm edilmesine rağmen ifadan kaçınması halinde iş sahibi, masrafı yükleniciye ait olmak üzere ayıbın kendisi veya üçüncü kişi tarafından giderilmesine izin verilmesini (nama ifaya izin) talep edebilir ve masrafların tazminini yükleniciden isteyebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin taşınmazı zamanında teslim etmemesi, arsa sahibine geniş bir hukuki koruma sağlar. Yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, sözleşmeyi feshetmek zorunda olmaksızın aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı talep edebilir (TBK m.125). Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre arsa sahibi en az aylık rayiç kira bedeli üzerinden tazminat isteyebilir. Gecikme tazminatının cezai şarttan ayrı bir nitelik taşıdığı, ifadenin adlandırmasına değil amaç ve içeriğine bakılması gerektiği, maktu tazminatın belirli bir makul süre boyunca bağlayıcı olduğu ve sonrasında rayiç kira bedelinin esas alınacağı uygulamada istikrar kazanmıştır. Teslim borcunun yalnızca fiziki değil, hukuken kullanılabilir (iskanlı) ve ayıpsız teslimi de kapsadığı; iskan alınmadan veya eksik/ayıplı yapılan teslimlerde yüklenicinin temerrüdünün devam edeceği açıktır. Gecikme tazminatı, eksik/ayıplı imalat bedeli ve fesih talepleri birbirinden bağımsız kalemler olduğundan, hak kaybı yaşanmaması için uyuşmazlığın baştan itibaren bir gayrimenkul avukatı eşliğinde, görev–yetki kuralları ve dava şartı arabuluculuk süreci gözetilerek yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.