Konut sahibi olmak isteyen birçok tüketici, inşaatın tamamlanmasından önce 'maketten' konut satın alarak ödemeye başlamaktadır. Bu model tüketiciler için ciddi riskler barındırdığından, kanun koyucu 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile özel koruyucu düzenlemeler getirmiştir. Bu yazımızda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketicinin cayma hakkını, on dört günlük süreyi, şekil koşullarını, bağlı kredi sözleşmelerinin etkisini ve uygulamadaki uyuşmazlıkları güncel yargı kararları ışığında inceliyoruz.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tanımı, Hukuki Niteliği ve Şekil Şartları

Halk arasında "maketten satış", "temelden satış", "topraktan satış" veya "sat-yap" olarak bilinen ön ödemeli konut satışı, son yirmi yılda inşaat sektörünün finansman ihtiyacını karşılamada başvurduğu en yaygın yöntemlerden biri hâline gelmiştir. TÜİK 2024 verilerine göre konut satışlarının %40'ından fazlası bu yöntemle gerçekleşmekte, büyük şehirlerde ise bu oran %60'lara ulaşmaktadır. Henüz ortada bir konut bulunmadan veya inşaat devam ederken tüketicinin ödeme yapmaya başlaması, kötüye kullanıma açık bir zemin yarattığından kanun koyucu 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un dördüncü bölümünde 40 ila 46. maddeleri arasında özel koruyucu hükümler getirmiştir.

Sözleşmenin Tanımı ve Kapsamı

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, TKHK m.40/1 uyarınca tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere sözleşmede ifa sırası belirlenmiş ve satış bedelinin ödenmesine öncelik tanınmıştır. Bu yönüyle "bugün öde, yarın al" mantığına dayanan ön ödemeli konut satışı, "bugün al, yarın öde" esasına dayanan taksitle satıştan açıkça ayrılır.

Bu noktada kritik bir ayrım yapılmalıdır: Mülkiyetin devri ve teslimi, tüketicinin bedeli ödemesinden sonra gerçekleşir. Satış bedelinin ödenmesiyle eş zamanlı olarak mülkiyet devri yapılıyorsa, yani bedelin teslimden önce ödenmesi şartı aranmıyorsa, TKHK m.40 anlamında bir ön ödemeli konut satış sözleşmesinden söz edilemez.

Hukuki nitelik bakımından bu sözleşme, TBK m.207 vd. hükümlerinde düzenlenen satış sözleşmesinin özel bir türü olup, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Satıcı zilyetliği ve mülkiyeti devir borcunu, alıcı ise bedel ödeme borcunu üstlenir. Ancak tüketici sözleşmesi niteliği taşıdığından, kanun koyucunun temel amacı tüketiciyi korumaktır.

Kapsam açısından ön ödemeli konut satışı düzenlemeleri yalnızca henüz inşa edilmemiş veya inşa hâlindeki konutların bedelinin önceden ödenmesi hâlinde uygulanır. Buna karşılık:

• Bitmiş konutların satışı,
• Dükkân, ofis gibi ticari taşınmazlar,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ilişkin menfaatler,
• Kooperatif ortaklığı işlemleri

bu kapsamın dışında kalır.

Geçerlilik İçin Aranan Resmî Şekil

Ön ödemeli konut satışı resmî şekil şartına tabidir ve bu şart geçerlilik koşuludur. TKHK m.41 uyarınca geçerli bir satış yalnızca iki şekilde yapılabilir:

1. Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescili ile birlikte yapılacak yazılı sözleşme,
2. Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi.

Bu iki şekilden biriyle yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Uygulamada birçok ön ödemeli konut satış sözleşmesinin bu şekil şartına uyulmadan adi yazılı olarak yapıldığı bilinmektedir; Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre şekil şartına uyulmayan sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür. Ancak TKHK m.41 önemli bir koruma getirmektedir: Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça doğan geçersizliği tüketici aleyhine ileri süremez. Dahası, satıcı geçerli sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme veya borç altına sokan belge isteyemez.

Şekil şartının bir diğer önemli yönü, yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin akdedilememesidir. Tüketici, noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesini dilerse tapu kütüğüne şerh ettirebilir; bu şerh, hak sahipliğini göstermesi ve hak kayıplarını önlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

Konunun uygulama usul ve esasları, 6502 sayılı Kanunun 46. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkarılan ve 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile ayrıntılı olarak belirlenmiştir.

Ön Bilgilendirme Yükümlülüğü

Satıcının sözleşme öncesi en temel borçlarından biri tüketiciyi bilgilendirmektir. Yönetmelik m.5 uyarınca sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Bu form satıcı açısından bağlayıcı niteliktedir ve en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmelidir.

Ön bilgilendirme formu aşağıdaki zorunlu hususları içermelidir:

• Satıcının ticaret unvanı, açık adresi ve iletişim bilgileri,
• Konutun ada, parsel, blok, konum ve kat gibi temel nitelikleri,
• Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen net ve brüt alanlar,
• Tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli satış fiyatı ile varsa faiz oranı,
• Cayma ve sözleşmeden dönme hakları,
• Teslim tarihi, teminat bilgileri ve yapı ruhsatının alınış tarihi.

Forma ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi (teknik şartname) tüketiciye verilir. Teminatın bina tamamlama sigortası olması hâlinde ilgili önemli hususlar formu da eklenir.

Bilgilendirme yükümlülüğü bakımından ispat yükü satıcıya aittir. Tüketicinin bağımsız bölüm planını, brüt ve net alanları, taahhüt edilen iç özellikleri değerlendirmesi; arsanın mülkiyetine ilişkin Tapu Müdürlüğü nezdinde araştırma yaparak değer düşürücü şerh, beyan, ipotek veya haciz olup olmadığını kontrol etmesi önerilir. Bu kontrol, özellikle yüklenicinin kredi borcunu ödememesi hâlinde tüketicinin ipotekli bir taşınmazla karşılaşma riskini önlemesi açısından hayati önem taşır.

İzleyen bölümde, tüketiciye tanınan en güçlü koruma araçlarından biri olan cayma hakkının süresi, şekli ve hukuki niteliği ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Cayma Hakkının Süresi, Şekli ve Hukuki Niteliği

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, satış bedelinin ödenmesine öncelik tanıyan ve tüketicinin henüz ortada bir konut yokken ya da inşaat sürerken ödeme yapmaya başladığı bir sözleşme türü olduğundan, kanun koyucu tüketiciyi koruyabilmek adına ona güçlü bir caydırma mekanizması tanımıştır. Bu mekanizmanın özünü, tüketicinin hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin kullanabileceği cayma hakkı oluşturur. Cayma hakkı, yenilik doğurucu nitelikte bir hak olup tüketici lehine emredici biçimde düzenlenmiştir; kullanımını zorlaştıran veya süresini tüketici aleyhine kısaltan sözleşme kayıtları geçersiz sayılır, buna karşılık süreyi tüketici lehine uzatan düzenlemeler geçerlidir.

On Dört Günlük Cayma Süresi ve Başlangıcı

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 43. maddesi (TKHK m.43) uyarınca tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde hiçbir sebep belirtmeksizin ve ceza koşulu ödemeden cayma hakkına sahiptir. Bu sürenin başlangıcı bakımından kritik nokta, sürenin teslimden değil, sözleşmenin kurulmasından itibaren işlemeye başlamasıdır. Nitekim Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 8/1. maddesi de cayma süresinin sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren işleyeceğini açıkça düzenlemiştir.

Bu tercih bilinçlidir. Eğer süre teslimle başlasaydı, konutun tamamlanıp teslim edilmesine kadar geçen uzun dönem boyunca cayma hakkı askıda kalacak ve bu durum sözleşmeden dönme hakkıyla yarışan, hatta dönme hakkının düşmesinden sonra dahi cayma hakkının kullanılabilmesi gibi sakıncalı sonuçlar doğuracaktı. Örneğin tapu devri ve teslim sözleşmeden 26 ay sonra yapılırsa, dönme hakkı düşmüş olmasına rağmen cayma hakkının kullanılabilmesi gibi Kanunun temel mantığına aykırı bir tablo ortaya çıkardı.

On dört günlük süreye ilişkin dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Süre, işgünü değil on dört tam günü ifade eder.
• Cayma süresinin son günü resmî tatile rastlarsa, süre tatili izleyen ilk işgününe uzar (TBK m.93/I).
• Cayma hakkı süreye bağlı bir hak olduğundan, zamanaşımının durması veya kesilmesine ilişkin hükümler uygulanmaz.
• Bildirimin on dört günlük süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir; bildirimin bu süre içinde satıcıya ulaşması şart değildir. Bildirim süre dolduktan sonra satıcıya ulaşsa dahi sözleşme hükümsüz hâle gelir.

Bilgilendirme Yapılmamasının Sonuçları

Cayma hakkının etkili olabilmesi, tüketicinin bu haktan haberdar olmasına bağlıdır. Bu nedenle satıcı, tüketiciyi cayma hakkı konusunda bilgilendirmekle yükümlüdür. TKHK m.43 uyarınca satıcı, cayma hakkı konusunda tüketiciyi bilgilendirdiğini ispatla yükümlüdür. Yönetmelik m.5/1-d bendi de tüketiciye yapılacak ön bilgilendirmede cayma hakkının açıkça bildirilmesini zorunlu kılmıştır.

Satıcının bu yükümlülüğe aykırı davranması, tüketici lehine önemli bir sonuç doğurur. TKHK m.47/6 uyarınca satıcı tüketiciyi cayma hakkı konusunda hiç bilgilendirmemişse, tüketici on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu durumda tüketici, cayma hakkını cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl içinde kullanabilir; ancak süre her hâlükârda bu bir yılın sonunda sona erer. Satıcı gerekli bilgilendirmeyi yapmamışsa, bildirimin on dört günlük süre içinde yapılması zorunluluğu da ortadan kalkar.

Uygulamada önem taşıyan bir başka husus şudur: Satıcının cayma hakkı konusunda bilgilendirme yapmaması veya tüketicinin on dört gün içinde yaptığı bildirimin satıcıya geç ulaşması hâllerinde, tüketici geçen süre boyunca bankaya ödeme yapmaya devam etmişse, bu ödenen miktarın satıcı tarafından tüketiciye geri ödenmesi gerekir.

Şekil Şartı Uyuşmazlığı: Kanun ile Yönetmelik

Cayma beyanının hangi şekilde yapılacağı konusunda Kanun ile Yönetmelik arasında dikkat çekici bir çelişki bulunmaktadır. TKHK m.43 ve ön ödemeli konut satışını düzenleyen diğer Kanun maddelerinde cayma hakkının kullanılmasına ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Buna karşın Yönetmelik m.8, cayma bildiriminin on dört günlük süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesini öngörmüştür. Ayrıca konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması hâlinde cayma bilgisinin satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilmesi gerekmektedir.

Öğretide, Kanunda yer almayan bir şekil şartının Yönetmelikle getirilmesinin normlar hiyerarşisine aykırı olduğu ve tüketici aleyhine sonuç doğurduğu güçlü biçimde savunulmaktadır. Bu görüşe göre Yönetmelikteki noter şartının bir geçerlilik şekli olarak kabul edilmemesi, tüketicinin cayma hakkını kullandığını ispatlamak koşuluyla her yolla bu hakkını kullanabilmesinin esas alınması gerekir. Nitekim bildirim noter kanalıyla yapılmasa dahi edimler iade edilmişse, satıcının şekil şartına uyulmadığı gerekçesiyle ileri süreceği geçersizlik iddiası kabul görmemektedir.

Bu yaklaşımı Avrupa Birliği hukuku da destekler niteliktedir. 2011/83/EU sayılı Tüketici Hakları Direktifi'nin 9 ve 11. maddeleri uyarınca tüketici, cayma hakkını mektup, faks veya e-posta gibi herhangi bir açık beyanla kullanabilir; üye devletler Direktifte belirtilenlerin dışında ek bir şekil şartı koyamaz. Direktifin 44 numaralı gerekçesinde de tüketicinin cayma hakkını özgürce kullanabilmesi gerektiği ve irade beyanının şeklinin önem taşımadığı açıkça ifade edilmiştir. Bununla birlikte, cayma hakkının süresinde kullanıldığına ilişkin ispat yükü cayma hakkını kullanan tüketiciye ait olduğundan, içeriğin ve gönderim tarihinin ispatı açısından noter aracılığıyla bildirim tüketicinin lehine, tedbirli bir seçenek olmaya devam etmektedir.

Cayma hakkının kullanılmasının ardından satıcının iade yükümlülüğü de süreye bağlanmıştır. TKHK m.43'te satıcının iade süresi düzenlenmemiş, bu boşluk Yönetmelik m.8/5 ile doldurulmuştur. Buna göre iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir. Tüketici ise satıcının iade yükümlülüğünü yerine getirmesinden itibaren on gün içinde kendi edinimlerini iade eder. Belirtilen süre ve şekilde edinimlerini iade etmeyen taraf temerrüde düşmüş sayılır.

Sözleşmeden Dönme Hakkı, Tazminat ve Bedelsiz Dönme Halleri

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketiciye tanınan koruma yalnızca on dört günlük cayma hakkıyla sınırlı değildir. Cayma hakkının yanı sıra tüketiciye, sözleşmeden dönme hakkı da tanınmıştır. Cayma hakkı sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren kısa bir süre içinde, herhangi bir mali külfet doğurmaksızın kullanılabilirken; dönme hakkı çok daha uzun bir süre boyunca kullanılabilir, ancak kural olarak belirli oranlarda tazminat yükümlülüğü doğurur. Bu iki hak birbirinden bağımsız olup, dönme hakkı cayma hakkı saklı kalmak kaydıyla tanınmıştır.

24 Aya Kadar Dönme Hakkı

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 45. maddesi (Değişik: 2/1/2017-KHK-684/8, Aynen kabul: 1/2/2018-7074/8), tüketiciye sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı tanımaktadır. Bu hak, tüketicinin konutu satın alma kararından, herhangi bir somut sebep ileri sürmek zorunda kalmadan, geniş bir zaman dilimi içinde geri dönebilmesini sağlar.

Bu noktada önemli bir tarihsel değişikliğe dikkat çekmek gerekir. TKHK m.45'in 23.01.2017 tarihli değişiklik öncesi metnine göre, ön ödemeli konut satışında devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktaydı ve satıcı yalnızca sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebiliyordu. 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile yapılan ve 1 Şubat 2018 kabul, 8 Mart 2018 yayım tarihli 7074 sayılı Kanun ile kabul edilen değişiklik sonrasında ise dönme hakkı 24 ay ile sınırlandırılmış ve tazminat kademeli hale getirilmiştir.

Kanunların geçmişe etkili uygulanamayacağı ve hukuk güvenliği ilkesi gereği, değişiklikten önce kurulan sözleşmelere eski metin (devir veya teslim tarihine kadar dönme), değişiklikten sonra kurulanlara yeni metin (24 ay sınırı) uygulanmaktadır. Örneğin 23.12.2016 tarihli bir sözleşmede dönme hakkı devir veya teslim tarihine kadar sürerken, 23.02.2017 tarihli bir sözleşmede bu hak 23.02.2019 tarihine kadar kullanılabilmektedir.

Sözleşmeden dönme hakkı, konutun yasal teslim süresiyle birlikte değerlendirilmelidir. 2022 değişikliği ile Yönetmelik m.10 uyarınca konutun yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (TKHK m.44 metninde bu süre otuz altı ay olarak yer almaktadır). Taraflar sözleşme serbestisi gereği daha kısa bir süre kararlaştırabilir ve bu durumda satıcı bu süreyle bağlıdır.

Satıcının Talep Edebileceği Tazminat Oranları

Tüketicinin dönme hakkını kullanması halinde satıcı, vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedeli üzerinden hesaplanan kademeli bir tazminat talep edebilir. Tazminat oranları, sözleşme tarihinden geçen süreye göre artan biçimde belirlenmiştir (TKHK m.45 ve Yönetmelik m.9):

• İlk üç ay için: sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar
• Üç ila altı ay arası için: yüzde dördüne kadar
• Altı ila on iki ay arası için: yüzde altısına kadar
• On iki ila yirmi dört ay arası için: yüzde sekizine kadar

Bu kademeli yapı, tüketicinin sözleşmeden ne kadar geç dönmesi halinde satıcının o kadar yüksek tazminat alabilmesi mantığına dayanır. Örneğin sözleşme tarihinden itibaren sekiz ay sonra dönen bir tüketici için yüzde altı oranı uygulanır; 1.200.000 TL'lik bir sözleşmede bu, 72.000 TL'lik bir tazminata karşılık gelir.

Dönmede iade süresi en geç 180 gündür. 2017 değişikliği ve Yönetmelik m.9 uyarınca, iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının bedeli ve belgeleri iade ettiği tarihten itibaren ise tüketici on gün içinde kendi edinimlerini (örneğin kat irtifakı tapusunu) iade etmekle yükümlüdür.

Tüketicinin Bedelsiz Dönebileceği Haller

Kanun ve Yönetmelik, belirli durumlarda tüketicinin hiçbir vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri ad altında bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilmesine olanak tanımaktadır. Yönetmelik m.9 ve m.11'de düzenlenen bu haller, satıcının kusurundan veya tüketicinin elinde olmayan sebeplerden kaynaklanan durumları kapsar:

• Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi (örneğin konutu süresinde teslim etmemesi)
• Tüketicinin ölmesi — bu durumda taşınmaza ihtiyaç duymayan mirasçılar bu imkândan yararlanabilir
• Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi
• Aynı sebeple sözleşmenin yerine olağan koşullarda taksitle satış sözleşmesi yapılması önerisinin satıcı tarafından reddedilmesi
• Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması — taşınmaz satış vaadi borçlandırıcı işlem olduğundan aynı taşınmaz için başka kişiyle de satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün olup bu durum tüketiciyi bedelsiz dönme hakkıyla korur
• Yasal zorunluluk veya mücbir sebep dışındaki nedenlerle projede değişiklik yapılması

Proje değişikliği bakımından özel bir kural geçerlidir: Sözleşmeye konu projede sonradan değişiklik yapılması durumunda bunun tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici, değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Ancak değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa, satıcı yukarıda belirtilen kademeli tazminat oranlarını (ilk üç ay yüzde iki, üç-altı ay yüzde dört, altı-on iki ay yüzde altı, on iki-yirmi dört ay yüzde sekiz) ve yasal yükümlülük masraflarını dikkate alarak kesinti yapabilir.

Bu bedelsiz dönme halleri, tüketicinin korunması amacının somut yansımalarıdır. Kanun koyucu, tüketicinin iradesi dışında gelişen veya satıcının sözleşmeye aykırı davranışından doğan durumlarda tüketicinin herhangi bir mali külfet altına girmeden sözleşmeden kurtulabilmesini güvence altına almıştır.

Bağlı Kredi Sözleşmeleri, Bina Tamamlama Sigortası ve Teminat Türleri

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin asıl risk taşıdığı nokta, satış bedelini ödedikten sonra konutu hiç ya da gereği gibi teslim alamamasıdır. Kanun koyucu bu riski bertaraf etmek için hem bağlı kredi sözleşmelerinde müteselsil sorumluluk öngörmüş hem de satıcıya teminat sağlama yükümlülüğü getirmiştir. Bu mekanizmalar, tüketicinin ödediği bedeli geri alabilmesini ya da konutun başka yollarla tamamlanmasını güvence altına almayı amaçlar.

Bağlı Kredi Sözleşmesinin Yürürlüğü ve Müteselsil Sorumluluk

Tüketicinin konut bedelini kısmen veya tamamen bir konut finansmanı kredisiyle karşılaması durumunda bağlı kredi sözleşmesi gündeme gelir. TKHK m.30 uyarınca bağlı kredi, tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin sözleşmenin finansmanı için verildiği ve iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu kredi türüdür.

Bağlı kredi sözleşmesinin yürürlüğe girme anı, tüketicinin cayma hakkıyla doğrudan bağlantılıdır. TKHK m.43 ve Yönetmelik m.8 gereğince taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması halinde bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere on dört günlük cayma hakkı süresinin sonunda yürürlüğe girer. Bu süre içinde konut finansmanı kuruluşu tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri adlar altında hiçbir masraf talep edemez. Böylece bağlı kredinin hüküm doğurması, tüketicinin sözleşmeden caymamış olması geciktirici koşuluna bağlanmış; tüketici cayma hakkını kullandığında bağlı kredi sözleşmesinden de caymış sayılmıştır.

Konutun teslim edilmemesi halinde müteselsil sorumluluk devreye girer. TKHK m.30 uyarınca malın hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması durumunda satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur. Ancak kredi verenin sorumluluğu, kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlı olup teslim tarihinden itibaren bir yıldır.

Bu sorumluluk, güncel yargı kararlarında da somutlaştırılmıştır:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 30.05.2023 tarihli, 2023/28 E. ve 2023/1668 K. sayılı kararında, davalı banka tarafından kullandırılan kredinin niteliği itibarıyla bağlı kredi olduğu, 6502 sayılı Kanun'un 30. maddesi uyarınca bağlı kredilerde malın hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi halinde satıcı, sağlayıcı ve kredi verenin tüketicinin sözleşmeden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması durumunda müteselsilen sorumlu olduğu vurgulanarak, bankanın kullandırdığı kredi miktarıyla sınırlı sorumlu tutulmasına ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı oy birliğiyle ONANMIŞTIR.

Bu kararda dikkat çeken nokta, sözleşmeden dönen tüketicinin hem bankaya hem satıcıya ödediği bedellerin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenerek müştereken ve müteselsilen tahsiline hükmedilmesidir. Banka yalnızca kullandırdığı kredi miktarıyla sınırlı sorumlu tutulmuş, bakiye bedel için tüketicinin satıcıya başvuru hakkı saklı kalmıştır.

Bina Tamamlama Sigortası

Tüketicinin yaptığı ön ödemelerin güvence altına alınması amacıyla TKHK m.42 bina tamamlama sigortasını düzenlemiştir. Buna göre Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce kapsamı, koşulları ve uygulama esasları belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Sigortanın temel işlevi, yüklenicinin iflas gibi nedenlerle işi yarım bırakması halinde fondaki parayla kalan işin tamamlanmasını ya da tüketici ödemelerinin iadesini sağlamaktır. TKHK m.42 uyarınca bu kapsamda sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvencelerin önemli bir koruma özelliği bulunur:

• İflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez
• Haczedilemez
• Üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz

Bina tamamlama sigortası da bağlı kredi gibi tüketicinin cayma hakkıyla bağlantılıdır. Yönetmelik m.8 uyarınca sigorta teminatı, kurulduğu tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer; yani geçmişe etkili olarak sözleşmenin kurulduğu andan itibaren geçerli olur.

Teminat Yöntemleri

Teminat sağlama yükümlülüğü, proje büyüklüğüne bağlanmıştır. Yönetmelik m.12 uyarınca konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satıcının, satışa başlamadan önce aşağıdaki teminat yöntemlerinden en az birini sağlaması zorunludur:

• Bina tamamlama sigortası (Yönetmelik m.13)
• Banka teminat mektubu (Yönetmelik m.14)
• Hakediş sistemi (Yönetmelik m.15)
• Bağlı kredi ile teminat (Yönetmelik m.16)

Banka teminat mektubu, Yönetmelik m.14 uyarınca satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde tüketicinin ödediği bedeli ilk talepte derhal ödemeyi taahhüt eden banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur. Satıcı konutu yasal teslim süresi içinde devir ve teslim etmezse tüketici, ek süre vermeksizin teminat mektubunu tahsil edebilir.

Hakediş sisteminde ise tüketici ödemeleri, sözleşmede belirtilen bankada satıcı adına açılan hesapta konutun devir ve teslimine kadar bloke tutulur ve yalnızca inşaatın tamamlanma oranına göre hak ediş karşılığında serbest bırakılır. Banka, bu işlemlerde tüketiciden komisyon ve benzeri ad altında bedel talep edemez (Yönetmelik m.15). Satıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse hesap üzerindeki haklarını kaybeder ve ödenmemiş kısım tüketiciye iade edilir.

Bağlı kredi ile teminatta, kredi tutarı kadar teminat sağlanmış olur; satıcı kredi tutarının üzerindeki kısmı ayrıca teminat altına almak zorundadır (Yönetmelik m.16). Tüm bu güvenceler, bina tamamlama sigortasında olduğu gibi iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz ve üzerlerine ihtiyati tedbir veya haciz konulamaz.

Konut adedi otuzun altındaki projelerde teminat sunma zorunluluğu bulunmamakta olup, bu durum tüketici aleyhine sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle tüketicinin, ön bilgilendirme ve sözleşme aşamasında ödemelerinin hangi yöntemle teminat altına alınacağını öğrenmesi büyük önem taşır.

Yargı Kararları Işığında Ön Ödemeli Konut Satışı Uyuşmazlıkları

Ön ödemeli konut satışı modelinin yaygınlaşması, beraberinde çok sayıda hukuki uyuşmazlığı getirmiştir. Özkaynağı yetersiz inşaat firmalarının projelerini tüketiciden topladıkları ödemelerle finanse etmesi; maliyet hesaplarının tutmaması, gelirlerin yetersiz kalması veya firma iflasları nedeniyle inşaatların yarım kalmasına ve tüketicilerin ödedikleri bedelin iadesini alamamasına yol açmaktadır. Bu uyuşmazlıkların çözümünde adi yazılı sözleşmenin akıbeti ile bağlı kredi veren bankanın sorumluluğu öne çıkan iki temel başlıktır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları, bu alandaki tüketici korumasının sınırlarını somutlaştırmaktadır.

Adi Yazılı Sözleşme ve İpoteğin Terkini

Ön ödemeli konut satışı, TKHK m.41 uyarınca resmî şekil şartına tabi olup geçerli satış ya tapu siciline tescil ile birlikte yazılı sözleşme ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile yapılabilir. Buna rağmen uygulamada birçok sözleşme bu şekil şartına uyulmadan adi yazılı olarak akdedilmektedir. Özkaynağı yetersiz firmalar ayrıca kredi alabilmek için satacakları konutlar üzerinde kredi verenler lehine ipotek tesis etmekte; bu durumda adi yazılı sözleşmeyle konut alan tüketici, yüklenicinin borcunu ödememesi halinde taşınmazı ipotekle birlikte devralmak ve cebri icra tehdidiyle karşılaşmak durumunda kalmaktadır.

Bu nitelikteki bir uyuşmazlıkta, tüketici ile yüklenici arasında 03.05.2010 tarihinde adi yazılı şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış, tüketici ödeme yükümlülüğünü 05.05.2013 tarihinde yerine getirmiş, ancak tapu devredilmemiş; taşınmaza 06.04.2015 tarihinde yükleniciye kredi veren finans kuruluşu lehine ipotek tesis edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi (2019/1861 E., 2019/1943 K.), davacının tüketici sıfatına sahip olduğunu ve sözleşmenin ön ödemeli konut satışı niteliğinde bulunduğunu tespit etmiştir. Daire, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı'na atıfla, belirtilen şartlar sağlandığında sözleşme adi yazılı yapılsa dahi Türk Medeni Kanunu m.2 gözetilerek tescil davasının kabul edilebileceğini belirtmiştir.

Mahkeme, lehine ipotek tesis edilen bankanın ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olduğunu vurgulamıştır. Buna göre banka, kredi tahsis sürecinde risk analizi yapma, teminat alma ve gelir tespiti yapma yükümlülüğü altındadır. Daire, bankanın ekspertiz raporuyla taşınmazın davacı tarafından kullanıldığını ve yüklenicinin muhasebe kayıtlarından bedelin ödenerek satın alındığını tespit edebileceğini belirtmiş; maketten satışın yaygın ve bilinen bir uygulama olduğu gözetildiğinde, bankanın bunu öngörüp araştırmasını buna göre yapması gerekirken yüzeysel araştırma ile kredi tesis ettiği gerekçesiyle iyi niyetli sayılamayacağı sonucuna varmıştır. Banka temyiz başvurusu üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2021/1487 E., 2021/3996 K., 16.12.2021) ipoteğin terkini ve tapunun tüketici lehine tescili kararını usul ve yasaya uygun bularak oybirliğiyle onamıştır.

Bu içtihat, adi yazılı sözleşmenin kural olarak geçersiz olmasına rağmen, edimini tam olarak ifa etmiş iyi niyetli tüketicinin dürüstlük kuralı çerçevesinde korunabileceğini ve kredi veren bankaların özen yükümlülüğünün ağır olduğunu göstermesi bakımından önemlidir.

Bağlı Kredi Veren Bankanın Müteselsil Sorumluluğu

Konutun kısmen veya tamamen bağlı kredi ile finanse edildiği hallerde, taşınmazın hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi durumunda kredi verenin sorumluluğu gündeme gelir. TKHK m.30 uyarınca bağlı kredi sözleşmesi, tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin sözleşmenin finansmanı için verildiği ve iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir. Aynı maddeye göre malın hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi halinde satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin sözleşmeden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması durumunda müteselsilen sorumludur.

Bu ilkeyi somutlaştıran Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 30.05.2023 tarihli, 2023/28 E. ve 2023/1668 K. sayılı kararı, ön ödemeli konut satışında bağlı kredi kullandıran bankanın sorumluluğuna ilişkindir. Davaya konu olayda davacı, Yeşil GYO A.Ş. ile İstanbul 10. Noterliği'nin 07.02.2017 tarih ve 02209 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalamış; B Blok 6. kat 66 numaralı bağımsız bölümü 691.993,00 TL bedelle satın almıştır. Edimlerini yerine getirmesine rağmen satıcı şirketin inşaata dahi başlamadığını belirten davacı, 21.09.2018 tarihli ihtarla sözleşmeden döndüğünü bildirmiş ve ödemelerinin iadesini talep etmiştir.

Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi, kullanılan sabit faizli konut finansmanı kredisinin bağlı kredi niteliği taşıdığını belirleyerek davacının ödediği bedelleri denkleştirici adalet ilkesi gereği güncellenmiş değeriyle müteselsilen talep edebileceğine karar vermiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi ise davalı şirketin toplam 184.839,65 TL'den, davalı bankanın ise kullandırdığı kredi miktarıyla sınırlı olarak 111.959,69 TL'den sorumlu olduğunu hükme bağlamıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, somut olayda kullandırılan kredinin niteliği itibarıyla bağlı kredi olduğu sonucuna vararak mahkeme kararını usul ve yasaya uygun bulmuş ve oy birliğiyle onamıştır.

Bu karar, bağlı kredi veren bankanın sorumluluğunun kullandırdığı kredi miktarıyla sınırlı olduğunu ve sözleşmeden dönen tüketiciye yapılacak iadenin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmiş değer üzerinden hesaplanacağını ortaya koymaktadır. Tüketicinin bakiye bedel için satıcıya başvuru hakkı ise saklıdır.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tüketicilere ödemeleri zamana yayma imkânı sunarken, henüz var olmayan bir konut üzerinden bedel ödenmesi nedeniyle ciddi riskler barındırmaktadır. Kanun koyucu bu riske karşı 6502 sayılı Kanun'un 40-46. maddeleri ile resmî şekil şartı, on dört günlük cayma hakkı (TKHK m.43), yirmi dört aya kadar dönme hakkı (TKHK m.45), bina tamamlama sigortası (TKHK m.42) ve teminat türleri gibi kapsamlı koruyucu mekanizmalar getirmiştir. Yargı kararları ise bu korumayı uygulamada güçlendirmekte; adi yazılı sözleşmeyle dahi edimini ifa etmiş iyi niyetli tüketiciyi koruyarak ipoteğin terkinine ve tescile hükmetmekte, bağlı kredi veren bankayı TKHK m.30 uyarınca müteselsilen sorumlu tutmaktadır. Buna karşılık TKHK ile Yönetmelik arasındaki şekil şartı çelişkileri ve TBK ile TKHK arasındaki kavram farklılıkları, tüketici haklarının etkili korunmasını zorlaştıran düzenleme boşlukları olarak varlığını sürdürmektedir. Konut alımını düşünen tüketicilerin, sözleşme öncesi ön bilgilendirme formunu incelemeleri, yapı ruhsatını teyit etmeleri, tapu kaydındaki şerh ve ipotekleri araştırmaları ve haklarını süresinde kullanmaları, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesi açısından kritik önem taşımaktadır.