Maketten konut satın alan tüketiciler, henüz tamamlanmamış bir projeye para ödedikleri için özel bir hukuki korumaya ihtiyaç duyar. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışında tüketiciye gerekçe göstermeden sözleşmeden cayma imkânı tanımaktadır. Bu yazıda cayma hakkının süresi, kullanım şekli, satıcının bilgilendirme yükümlülüğü, bağlı kredi sözleşmelerine etkisi ve iade süreleri Yargıtay kararları ışığında detaylıca ele alınmaktadır.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tanımı ve Geçerlilik Şartları

Halk arasında "maketten satış", "temelden satış", "topraktan satış" veya "sat-yap" olarak bilinen ön ödemeli konut satışı, son yirmi yılda inşaat sektörünün hızla büyümesiyle birlikte yaygınlaşan, ancak beraberinde önemli tüketici mağduriyetlerini de getiren bir satış modelidir. Özkaynağı yetersiz inşaat firmaları, projelerini finanse edebilmek için tüketicilerden henüz inşa edilmemiş veya inşa hâlindeki konutların bedelini önceden tahsil etmiş; ancak maliyet artışları, gelirlerin yetersiz kalması veya iflas gibi nedenlerle birçok proje tamamlanamamıştır. Bu riske karşı kanun koyucu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 40 ila 46. maddeleri arasında ön ödemeli konut satışına ilişkin özel koruyucu hükümler getirmiştir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, TKHK m.40/1 uyarınca tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini peşin veya taksitle önceden ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımın özünde edimlerin ifa sırası yatar: sözleşmede satış bedelinin ödenmesine öncelik tanınmış, mülkiyetin devri ve teslimi ise tüketicinin ödeme yapmasından sonraya bırakılmıştır.

Bu noktada belirleyici kriter, ödeme ile devrin zamanlamasıdır. Satış bedelinin ödenmesiyle eş zamanlı olarak mülkiyet devri gerçekleştiriliyorsa, yani bedelin teslimden önce ödenmesi şartı aranmıyorsa, TKHK m.40 anlamında bir ön ödemeli konut satış sözleşmesinden söz edilemez. Bu sözleşme türünde hâkim olan mantık "bugün öde yarın al" anlayışıdır; bu yönüyle "bugün al yarın öde" mantığına dayanan taksitle satıştan ayrılır.

Sözleşmenin konusu, konut amaçlı taşınmazlardır. Öğretide konut teriminin geniş yorumlanması ve tatil amaçlı taşınmazların da kapsama dâhil edilmesi gerektiği savunulmaktadır. Buna karşılık bitmiş konutların satışı, dükkân ve ofis gibi ticari taşınmazlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ilişkin menfaatler ve kooperatif ortaklığı işlemleri bu özel düzenlemenin kapsamı dışındadır. Kanun gerekçesinde de henüz ortada bir konut bulunmadan veya inşaat devam ederken yapılan satışların tüketicinin iyi niyetinin kötüye kullanılmasına yol açtığı vurgulanarak, bu sözleşme türünün özel bir koruma ihtiyacı doğurduğu belirtilmiştir.

Resmi Şekil Şartı ve Ön Bilgilendirme Yükümlülüğü

Ön ödemeli konut satışı resmi şekil şartına tabidir ve geçerli bir satış yalnızca iki şekilde gerçekleştirilebilir:

• Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı sözleşme, ya da
• Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi.

Bu şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı sözleşmeler geçersizdir ve Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kesin hükümsüzlük yaptırımına tabidir. Önemli bir koruyucu hüküm olarak, satıcı bu geçersizliği tüketici aleyhine ileri süremez. Ayrıca yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilemez.

TKHK m.41/II uyarınca satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini isteyemez. Bu emredici düzenleme gereği satıcı, geçerli sözleşme yapılmadan kaparo, bağlanma parası (pey akçesi) veya cayma parası adı altında hiçbir kısmi ödeme tahsil edemez. Bu yasağa aykırı alınan ödemeler geçerli olmayan sebebe dayalı zenginleşme sayılacağından, tüketici sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde ödediklerini faiziyle geri isteyebilir.

Satıcının sözleşme öncesi yükümlülüğü, ön bilgilendirme formu verilmesidir. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 5. maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye, satıcının ticaret unvanı ve adresini, konutun ada-parsel-blok-konum-kat bilgilerini, net ve brüt alanlarını, tüm vergiler dâhil peşin ve taksitli satış fiyatını, varsa faiz oranını, cayma ve dönme haklarını, teslim tarihini, teminat bilgilerini ve yapı ruhsatının alınış tarihini içeren bir form sunulması zorunludur. Forma ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi (teknik şartname) verilmelidir. Ön bilgilendirmenin yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.

Sözleşmenin içermesi gereken zorunlu hususlar ise Yönetmelik m.7'de ayrıntılı olarak sayılmıştır. Hem ön bilgilendirme formunun hem de sözleşmenin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir, açık, sade ve okunabilir şekilde yazılması ve sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur. Tüketici, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesini dilerse tapu kütüğüne şerh ettirebilir; bu şerh, hak sahipliğini göstermesi ve olası hak kayıplarını önlemesi bakımından kritik önem taşır.

Ön ödemeli konut satışlarına ilişkin uygulama usul ve esaslarını belirleyen Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, 27.11.2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış olup, 6502 sayılı Kanun'un 46. ve 84. maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır. Bu Yönetmelik, izleyen bölümlerde inceleneceği üzere özellikle cayma hakkının kullanım şekli ve iade süreleri bakımından Kanun ile birlikte değerlendirilmesi gereken temel düzenleyici metni oluşturmaktadır.

Cayma Hakkının Kullanımı, Süresi ve Şekli

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciye tanınan cayma hakkı, maketten satışın doğasından kaynaklanan riskleri dengeleyen en güçlü koruma mekanizmasıdır. Tüketici, henüz tamamlanmamış veya inşa halindeki bir konuta para ödeme yükümlülüğü altına girdiğinden, kanun koyucu ona belirli bir süre içinde herhangi bir gerekçe açıklamaksızın sözleşme ilişkisinden geri çekilme imkânı tanımıştır. Bu hak, tüketici lehine nispi emredici niteliktedir; yani sözleşmeyle tüketici aleyhine kısaltılamaz veya kaldırılamaz, ancak tüketici lehine genişletilebilir.

On Dört Günlük Cayma Süresi

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) uyarınca tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeden cayma hakkına sahiptir (TKHK m.43). Bu sürenin başlangıcı, teslim tarihi değil sözleşmenin kurulduğu andır. Sürenin sözleşmenin kurulmasıyla işlemeye başlaması bilinçli bir tercihtir; aksi takdirde cayma süresi konutun tamamlanıp teslim edilmesine kadar uzar ve dönme hakkıyla yarışan, hatta dönme süresi dolduktan sonra dahi cayma hakkının kullanılabilmesi gibi sistemin temel mantığına aykırı sonuçlar doğardı.

Cayma süresinin hesabında dikkat edilmesi gereken bazı teknik hususlar bulunmaktadır:

• On dört günlük süre, işgünü değil 14 tam günü ifade eder.
• Sürenin son günü tatil gününe rastlarsa, süre tatili izleyen ilk işgününe uzar (TBK m.93/I).
• Cayma hakkı süreye bağlı bir hak olduğundan, zamanaşımının durması veya kesilmesine ilişkin hükümler bu süreye uygulanmaz.

Cayma hakkının kullanılması için herhangi bir haklı nedene dayanma zorunluluğu yoktur. Tüketici, satıcının borca aykırı bir davranışı olmasa dahi sözleşmeden serbestçe cayabilir. Önemli olan, cayma bildiriminin on dört günlük süre içinde satıcıya yöneltilmiş olmasıdır (TKHK m.43). Bildirimin süre içinde gönderilmesi yeterli olup, satıcının bu süre içinde caymadan fiilen haberdar olması gerekmez. Dolayısıyla bildirim süre sona erdikten sonra satıcıya ulaşsa dahi sözleşme hükümsüz hale gelir.

Satıcının Bilgilendirme Yükümlülüğü

Cayma hakkının etkin biçimde kullanılabilmesi, tüketicinin bu hakkın varlığından haberdar olmasına bağlıdır. Bu nedenle satıcı, tüketiciyi cayma hakkı konusunda bilgilendirmekle yükümlüdür ve bu bilgilendirmeyi yaptığını ispatla mükelleftir. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik uyarınca tüketiciye verilecek ön bilgilendirmenin içinde cayma hakkının da yer alması gerekir.

Bilgilendirme yükümlülüğüne aykırılığın yaptırımı son derece ağırdır. Satıcı tüketiciyi cayma hakkı konusunda hiç bilgilendirmemişse, tüketici on dört günlük süreyle bağlı değildir (TKHK m.47/6). Bu durumda tüketici, cayma hakkını cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl içinde kullanabilir; her hâlükârda süre bir yıl sonra sona erer. Bu düzenleme, satıcıyı bilgilendirme yükümlülüğünü titizlikle yerine getirmeye zorlayan caydırıcı bir mekanizmadır. Satıcı gerekli bilgilendirmeyi yapmadığında, cayma bildiriminin on dört günlük dar süre içinde yapılması zorunluluğu da ortadan kalkar.

Cayma Bildiriminin Şekli ve Noter Tartışması

Cayma bildiriminin hangi şekilde yapılacağı, doktrinde ve uygulamada önemli bir tartışma konusudur. TKHK m.43'te cayma beyanının nasıl yapılacağına ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Buna karşılık Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.8, cayma bildiriminin on dört günlük süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesini öngörmektedir. Ayrıca konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma bilgisinin satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilmesi gerekir.

Bu noktada Kanun ile Yönetmelik arasında bir çelişki ortaya çıkmaktadır. Doktrinde hâkim görüş, Kanunda yer almayan bir şekil şartının Yönetmelikle getirilemeyeceğini savunmaktadır. Bu görüşe göre Yönetmelik'teki noter şartı, normlar hiyerarşisine aykırı biçimde tüketicinin cayma hakkını kullanmasını zorlaştırmaktadır; bu nedenle noter şartının bir geçerlilik şekli olarak kabul edilmemesi gerekir. Bu yaklaşımın pratik sonucu şudur: Tüketici, cayma hakkını kullandığını ispatlayabildiği ölçüde her yolla — örneğin e-posta veya yazılı bildirimle — bu hakkını kullanabilir. Bildirim noter kanalıyla yapılmasa dahi, edimler iade edilmişse satıcının şekil şartına uyulmadığı gerekçesiyle geçersizlik iddiası kabul görmez. Bununla birlikte içeriğin ispatlanabilmesi açısından noterden gönderim, tüketici için daha tedbirli bir seçenek olmaya devam etmektedir.

Cayma hakkının süresinde kullanılması halinde sözleşme sona erer ve taraflar aldıklarını iade yükümlülüğü altına girer. Yargıtay, süresinde kullanılan cayma hakkının tüketici lehine sonuç doğurduğunu açıkça ortaya koymuştur:

Geçersiz sözleşme nedeniyle iki tarafın aldıklarını iade sorumluluğu altında olduğu, davalı şirketin devre mülkü süresinde teslim etmemesi ve davacının süresinde cayma hakkını kullanması nedeniyle davacının sözleşmenin feshinde ve ödediği bedel ile senetlerin iadesinde haklı olduğu belirtilmiştir. (Yargıtay 13. HD, E.2014/43181, K.2015/34755, T.30.11.2015)

Bu karar, cayma hakkının süresinde ve usulüne uygun kullanılması durumunda tüketicinin ödediği bedel ile satıcıya verdiği senetlerin iadesini talep etme hakkının bulunduğunu teyit etmektedir. Karar ayrıca, cayma hakkının kullanılmasının yalnızca soyut bir yetki olmadığını, somut iade taleplerine sağlam bir hukuki dayanak oluşturduğunu göstermesi bakımından önem taşır.

Cayma Hakkının Sonuçları ve Tarafların İade Yükümlülükleri

Cayma hakkının süresinde ve usulüne uygun biçimde kullanılması, ön ödemeli konut satış sözleşmesini sona erdirir ve tarafları karşılıklı iade yükümlülüğü altına sokar. Bu noktada cayma, sözleşmeyi başından itibaren hükümsüz kılmakta; her iki taraf da birbirinden aldıklarını geri vermekle yükümlü hale gelmektedir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 43. maddesi (TKHK m.43) bu iade mekanizmasının çatısını kurmakla birlikte, satıcının iade süresini açıkça düzenlememiş; bu boşluk Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile doldurulmuştur. Aşağıda iade yükümlülükleri, taraflar bakımından ayrı ayrı ve süre düzenlemeleriyle birlikte ele alınmaktadır.

Satıcının İade Süresi

Cayma hakkının kullanılmasıyla satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye iade etmek zorundadır. TKHK m.43, satıcının bu iade borcunu açıkça öngörmüş; ancak iadenin hangi süre içinde yapılacağı konusunda bir hüküm getirmemiştir. Kanunda yer alan bu boşluk, uygulamada satıcının iade borcunu süresiz biçimde geciktirmesine zemin hazırlayabilecek nitelikte bir eksikliktir.

Bu eksikliği Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 8/5. maddesi doldurmaktadır. Buna göre iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir. Bu düzenlemenin iki önemli unsuru bulunmaktadır:

• Sürenin başlangıcı, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihtir. Yani iade süresi, tüketicinin cayma beyanını gönderdiği an değil, bu beyanın satıcıya vardığı an itibarıyla işlemeye başlar.
• Sürenin uzunluğu on dört gündür ve bu süre TKHK m.43'teki boşluğu doldurduğundan, satıcının iade yükümlülüğü bakımından bağlayıcı bir azami süre niteliği taşır.

Satıcının iade etmesi gereken kapsam yalnızca tahsil edilen satış bedelinden ibaret değildir. Tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge de iade kapsamındadır. Ön ödemeli konut satışlarında satış bedeline ilişkin olarak nama yazılı ve her bir taksit için ayrı ayrı düzenlenen senetler söz konusu olabildiğinden, satıcı cayma halinde bu senetleri de tüketiciye geri vermekle yükümlüdür. Aksi halde tüketici, sözleşme sona ermiş olmasına rağmen kambiyo taahhütleri nedeniyle borç altında kalma riskiyle karşılaşır.

Tüketicinin Edinimlerini İade Süresi

İade yükümlülüğü tek taraflı değildir; cayma hakkını kullanan tüketici de sözleşme kapsamında elde ettiği edinimleri satıcıya geri vermekle yükümlüdür. TKHK m.43 uyarınca tüketici, satıcının iade yükümlülüklerini yerine getirmesinden itibaren on gün içinde edinimlerini iade eder. Buradaki edinim kavramı, sözleşmenin türüne göre farklılık gösterebilir; örneğin kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescili ile kurulan sözleşmelerde tüketicinin iade edeceği edinim kat irtifakı tapusu olabilir.

Tüketicinin iade yükümlülüğünün başlangıcı, satıcının iadesine bağlanmış olması bakımından dikkat çekicidir. On günlük süre, tüketicinin cayma beyanından değil, satıcının kendi iade yükümlülüklerini yerine getirmesinden itibaren işlemeye başlar. Bu sıralama, tüketici lehine bir koruma sağlar: tüketici, henüz ödediği bedeli ve senetlerini geri almadan kendi edinimlerini iade etmek zorunda bırakılmamıştır. Bu düzenleme ile cayma sonrasında tüketicinin korumasız kalması engellenmiş, iade ilişkisinde öncelik satıcıya yüklenmiştir.

Belirtilen süre ve usulde edinimlerini iade etmeyen taraf temerrüde düşmüş sayılır. Dolayısıyla on dört günlük süre içinde iadeyi gerçekleştirmeyen satıcı ile satıcının iadesinden itibaren on gün içinde edinimlerini geri vermeyen tüketici, temerrüt hükümlerinin sonuçlarıyla karşı karşıya kalır.

Cayma Masraflarına Kimin Katlanacağı Sorunu

İade yükümlülükleri bakımından önemli bir tartışma, cayma hakkının kullanılması nedeniyle doğan masraflara kimin katlanacağı noktasında düğümlenmektedir. TKHK m.43, bu masraflara kimin katlanacağı konusunda herhangi bir düzenleme içermemektedir. Bu kanuni boşluk öğretide farklı görüşlerin ileri sürülmesine yol açmıştır:

• Bir görüşe göre, cayma hakkı sebep gösterilmeksizin ve serbestçe kullanılabilen bir hak olduğundan, doğan masraflara tüketicinin katlanması gerekir.
• Buna karşılık ikinci görüş, ön ödemeli konut satışına ilişkin düzenlemelerin temel amacının tüketiciyi korumak olduğu gerekçesiyle masraflara satıcının katlanması gerektiğini savunmaktadır. Bu görüşe göre, masrafların tüketiciye yüklenmesi, cayma hakkının tüketiciyi koruma amacını işlevsiz kılacaktır.

Bu tartışma, cayma hakkının uygulamadaki etkinliği açısından doğrudan sonuç doğurmaktadır. Zira masraf yükünün tüketiciye bırakılması, hiçbir gerekçe göstermeksizin kullanılabilen cayma hakkının caydırıcı bir maliyet engeline dönüşmesine neden olabilir. Bu nedenle iade ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülükleri değerlendirilirken, gerek TKHK m.43'teki düzenlemeler gerekse Yönetmelik m.8/5'teki süre hükümleri tüketicinin korunması amacı doğrultusunda yorumlanmalıdır.

Cayma Hakkının Bağlı Kredi ve Bina Tamamlama Sigortasına Etkisi

Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin önemli bir bölümü, satış bedelini öz kaynaklarıyla değil konut finansmanı kuruluşundan kullandıkları kredi ile karşılamaktadır. Bu durumda kurulan kredi sözleşmesi ile ön ödemeli konut satış sözleşmesi arasında hukuki bir bağ oluşur ve tüketicinin cayma hakkını kullanması yalnızca satış ilişkisini değil, finansman ilişkisini de doğrudan etkiler. Aynı şekilde, satıcının ödediği bedellerin teminat altına alınması amacıyla yaptırdığı bina tamamlama sigortasının yürürlük tarihi de cayma hakkı süresine bağlanmıştır. Bu bölümde, cayma hakkının kullanılmasının bağlı kredi sözleşmesine ve teminat sistemine yansımaları 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Bağlı Kredi Sözleşmesinin Akıbeti

Bağlı kredi sözleşmesi, tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin sözleşmenin finansmanı için verildiği ve iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir (TKHK m.30). Ön ödemeli konut satışında kredinin amacı, doğrudan satış sözleşmesine konu konutun finanse edilmesidir; bu nedenle tüketici satış sözleşmesinden caydığında, ekonomik birlik ilkesi gereği bağlı kredi ilişkisi de bu caymadan etkilenir.

Kanun bu konuda açık ve emredici bir düzenleme getirmiştir. TKHK m.43/2 uyarınca, taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere on dört günlük cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Böylece bağlı kredi sözleşmesinin hüküm doğurması, tüketicinin sözleşmeden caymamış olması biçimindeki geciktirici koşula bağlanmıştır. Tüketici cayma hakkını kullanırsa, kredi sözleşmesi hiç yürürlüğe girmemiş sayılır.

Bu düzenlemenin tüketici açısından en somut sonucu, masraflara ilişkindir. TKHK m.43/2'ye göre konut finansmanı kuruluşu, cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez. On dört günlük süre içinde caymayı tercih eden tüketici, kredi nedeniyle herhangi bir maliyet altına girmez.

Bağlı kredinin varlığının nasıl belirleneceği ve sonuçları, Yargıtay içtihatlarıyla netleşmiştir.

Kredinin belirli marka mal/hizmet veya belirli satıcıyla yapılacak satış şartıyla verilmesi halinde bağlı kredinin var olduğu ve malın hiç ya da zamanında teslim edilmemesi durumunda satıcı, sağlayıcı ve kredi verenin tüketicinin sözleşmeden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanmasında müteselsilen sorumlu olduğu (Yargıtay 3. HD E.2020/12331, K.2021/10592, T.1.11.2021).

Bu karar, bağlı kredinin varlığı bakımından kredinin belirli satıcıyla yapılacak satışa özgülenmiş olmasını ölçüt almakta ve teslim edilmeyen konut nedeniyle kredi verenin de tüketiciye karşı sorumlu tutulacağını ortaya koymaktadır. Tüketici, yalnızca satıcıya değil, bağlı kredi ilişkisi nedeniyle finansman kuruluşuna da başvurabilir.

Yargıtay'ın daha güncel bir kararı, bu sorumluluğun sınırlarını da göstermektedir. Davacının inşaata dahi başlamayan satıcıyla yaptığı sözleşmeden dönmesi üzerine açtığı davada, bankanın bağlı kredi nedeniyle sorumluluğu tartışılmıştır.

Somut olayda davalı banka tarafından kullandırılan kredinin niteliği itibarıyla bağlı kredi olduğu sonucuna varan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını usul ve yasaya uygun bularak Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA 30.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir (Yargıtay 3. HD E.2023/28, K.2023/1668, T.30.05.2023).

Bu kararda banka, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmiş tutardan kullandırdığı kredi miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumlu tutulmuştur. Karara konu olayda davacının bankaya ödediği bedelin güncellenmiş karşılığı 111.959,69 TL olarak belirlenmiş ve banka bu tutarla sınırlı tutulmuştur. Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli konut satışında tüketicinin cayma veya dönme hakkını kullanması halinde bağlı kredi verenin de zincirin sorumlu halkalarından biri olduğu, ancak sorumluluğun kullandırılan kredi tutarıyla sınırlandığı görülmektedir.

Bina Tamamlama Sigortası ve Teminatlar

Tüketicinin yaptığı ön ödemelerin güvence altına alınması, ön ödemeli konut satış sisteminin temel koruma mekanizmasıdır. Bu amaçla TKHK m.42, bina tamamlama sigortasını düzenlemektedir. Buna göre, Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce kapsamı, koşulları ve uygulama esasları belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Uygulamada bu zorunluluk, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için geçerlidir.

Bina tamamlama sigortasının tüketici açısından en güçlü yönü, sağlanan güvencelerin satıcının mali çöküşünden etkilenmemesidir. TKHK m.42 uyarınca bu kapsamda sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz. Bu koruma, satıcının iflası halinde dahi tüketicinin ödemelerinin güvence altında kalmasını sağlar.

Cayma hakkının bina tamamlama sigortasına etkisi de bağlı kredi sözleşmesindekiyle paralel biçimde düzenlenmiştir:

• Taşınmaz için bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa, sigorta teminatı kurulduğu tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere on dört günlük cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
• Sigortanın yürürlük tarihi, tıpkı bağlı kredi sözleşmesinde olduğu gibi geciktirici şart olarak tüketicinin cayma hakkı süresinin sonu olarak belirlenmiştir.
• Böylece tüketici cayma hakkını kullanırsa, sigorta teminatı geçmişe etkili biçimde devreye girmez ve gereksiz bir teminat ilişkisi doğmaz.

Bina tamamlama sigortası dışında, satıcının sağlayabileceği diğer teminat türleri de mevcuttur. Otuz ve üzeri konut içeren projelerde satıcı; bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden en az birini sağlamak zorundadır. Bu teminat türleri de bina tamamlama sigortası gibi iflas veya tasfiye masasına dâhil edilmez, haczedilemez ve üzerlerine ihtiyati tedbir ile ihtiyati haciz konulamaz. Konut adedi otuzun altındaki projelerde ise teminat sunma zorunluluğu bulunmamaktadır; bu durum, küçük projelerden konut alan tüketiciler bakımından güvence eksikliği yaratmaktadır.

Sonuç olarak, cayma hakkının kullanılması hem bağlı kredi sözleşmesini hem de bina tamamlama sigortasını henüz hüküm doğurmadan etkisiz kılmakta; tüketici, on dört günlük süre içinde herhangi bir finansman maliyetine veya teminat yükümlülüğüne katlanmadan satış ilişkisinden ayrılabilmektedir. Cayma süresi geçtikten sonra ise hem bağlı kredi sözleşmesi hem de sigorta teminatı sözleşmenin kurulduğu tarihe etkili biçimde yürürlüğe girerek tüketicinin korunmasını sürdürmektedir.

Sözleşmeden Dönme Hakkı ve Cayma Hakkından Farkları

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciye tanınan iki temel koruma mekanizması bulunur: cayma hakkı ve sözleşmeden dönme hakkı. Bu iki hak sıklıkla birbirine karıştırılsa da hukuki nitelikleri, kullanım süreleri ve sonuçları bakımından önemli farklar taşır. Cayma hakkı, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde gerekçesiz ve cezai şart ödemeden kullanılabilirken (TKHK m.43); sözleşmeden dönme hakkı çok daha uzun bir süreye yayılır ve kural olarak tüketicinin satıcıya belirli oranlarda tazminat ödemesini gerektirir. Bu bölümde dönme hakkının süresi, tazminat rejimi, tazminatsız kullanılabildiği istisnai haller ve konutun yasal teslim süresi ele alınmaktadır.

Yirmi Dört Aylık Dönme Süresi ve Tazminat Oranları

Tüketici, cayma hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.9). On dört günlük cayma süresinden farklı olarak dönme hakkı, tüketicinin proje sürecinin uzun bir döneminde sözleşmeden çıkmasına imkân tanır; ancak bu çıkış kural olarak bedelsiz değildir.

Sözleşmeden dönülmesi hâlinde satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden kaynaklanan masraflar ile sözleşme tarihine bağlı olarak kademeli biçimde artan bir tazminat talep edebilir. Tazminat oranları, dönmenin gerçekleştiği zamana göre şu şekilde belirlenmiştir:

• İlk üç ay için sözleşme bedelinin %2'sine kadar
• Üç ila altı ay arası için sözleşme bedelinin %4'üne kadar
• Altı ila on iki ay arası için sözleşme bedelinin %6'sına kadar
• On iki ila yirmi dört ay arası için sözleşme bedelinin %8'ine kadar

Bu kademeli yapı, tüketicinin sözleşmeden ne kadar geç döndüğüne bağlı olarak satıcının uğradığı menfaat kaybını dengelemeyi amaçlar. Dönme hâlinde iade edilmesi gereken tutar, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının bu iade yükümlülüğünü yerine getirmesinin ardından tüketici, on gün içinde varsa kendi edinimlerini (örneğin kat irtifakı tapusunu) iade etmekle yükümlüdür. Cayma hakkındaki on dört günlük kısa iade süresiyle karşılaştırıldığında, dönme için öngörülen 180 günlük süre satıcının inşaat finansmanı dengesini koruma amacı taşır.

Tazminatsız Dönme Halleri

Kural olarak tazminat ödenerek kullanılan dönme hakkı, kanun ve yönetmelikte sayılan belirli istisnai durumlarda hiçbir bedel ödenmeksizin kullanılabilir. TKHK m.45/2 ve Yönetmelik m.9 uyarınca tüketici, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir ödeme yapmadan sözleşmeden dönebileceği haller şunlardır:

• Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi (örneğin tüketiciyi on dört günlük cayma süresi konusunda hiç aydınlatmaması)
• Tüketicinin ölmesi — bu durumda taşınmaza ihtiyaç duymayan mirasçılar bu imkândan yararlanabilir
• Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi
• Aynı sebeple, mevcut sözleşmenin yerine olağan koşullarda yapılacak bir taksitle satış sözleşmesi kurulmasına ilişkin önerinin satıcı tarafından kabul edilmemesi
• Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması — taşınmaz satış vaadi şeklinde akdedilen sözleşme borçlandırıcı işlem olduğundan aynı konut için başka kişilerle de satış vaadi yapılması mümkündür
• Yasal zorunluluk veya mücbir sebep dışındaki nedenlerle projede değişiklik yapılması

Proje değişikliği bakımından özel bir düzenleme öne çıkar: Değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici, değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir. Ancak değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, yukarıda belirtilen kademeli oranlardaki tazminatı ve yasal yükümlülük masraflarını talep edebilir.

Teslim Süresi ve Yasal Çerçeve

Tüketicinin dönme hakkını değerlendirebilmesi için konutun yasal teslim süresinin bilinmesi büyük önem taşır. TKHK m.44 uyarınca ön ödemeli konutun, sözleşmede taahhüt edilen sürede tüketiciye teslimi zorunludur. Yönetmelik m.10'un 4/8/2022 tarihli ve 31913 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişikliğiyle bu azami süre 48 ay olarak belirlenmiştir; daha önce uygulanan 36 aylık süre yerini bu düzenlemeye bırakmıştır. Taraflar sözleşme serbestisi gereği daha kısa bir süre kararlaştırabilir ve bu durumda satıcı belirlenen süreyle bağlıdır.

Teslimin gerçekleşmiş sayılması için fiilen anahtar verilmesi yeterli değildir. Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ya da kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescili ile birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğin devri hâlinde devir veya teslim yapılmış sayılır. Konutun yalnızca fiilen veya anahtarının teslim edilmiş olması, resmî anlamda teslim sonucu doğurmaz.

Genel Değerlendirme

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciye tanınan cayma ve dönme hakları, henüz tamamlanmamış bir projeye para ödeyen tüketicinin korunmasında belirleyici işlev görür. Cayma hakkı, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçesiz ve cezasız kullanılan, satıcının on dört gün içinde iade yükümlülüğüne girdiği kısa süreli bir koruma iken; sözleşmeden dönme hakkı, yirmi dört aya yayılan, kural olarak kademeli tazminat (%2-%4-%6-%8) ve 180 günlük iade süresi içeren daha geniş bir mekanizmadır. Satıcının bilgilendirme yükümlülüğüne aykırı davranması (TKHK m.47/6), bağlı kredi sözleşmesinin akıbeti (TKHK m.43/2) ve bina tamamlama sigortası gibi teminat düzenlemeleri (TKHK m.42) bu hakların etkili biçimde kullanılmasını destekleyen tamamlayıcı güvencelerdir. Bununla birlikte, TKHK ile Yönetmelik arasında özellikle cayma bildiriminin şekli ve satıcının iade süresine ilişkin çelişkiler ile TBK ve TKHK arasındaki kavramsal farklılıklar, tüketici haklarının tam anlamıyla korunmasını zorlaştırmaktadır. Maketten konut alan tüketicilerin, sözleşme öncesinde resmî şekil şartlarını, teminat türünü ve teslim süresini titizlikle incelemesi; cayma veya dönme hakkını kullanırken sürelere riayet ederek bildirimlerini ispat edilebilir biçimde yapması, hak kayıplarını önlemek açısından kritik önem taşır.