Kaçak veya iskansız bir yapıya elektrik ve su bağlatmak mümkün müdür? 7417 sayılı Kanun ile getirilen geçici abonelik düzenlemesi hangi yapıları kapsar, hangi şartları arar? Orman ve mera alanlarındaki yapılarda durum nedir? Bu yazımızda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 11. ve Geçici 16. maddeleri çerçevesinde ruhsatsız yapıya altyapı hizmeti bağlanmasının hukuki sonuçlarını, başvuru şartlarını ve güncel Danıştay ile Yargıtay kararlarını ayrıntılı şekilde inceliyoruz.

Genel Kural: İskan ve Ruhsat Olmadan Altyapı Hizmeti Yasağı

Türk imar hukukunun temel yapı taşı, yapı niteliği taşıyan her imalatın ruhsata bağlanması ve tamamlanan yapının yetkili idarece denetlenerek kullanıma uygunluğunun belgelenmesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu, bu denetim zincirinin tamamlanmadığı yapılara elektrik, su ve kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin sunulmasını kural olarak yasaklar. Dolayısıyla yapı kullanma izni (iskan) bulunmayan ya da hiç ruhsat alınmamış kaçak bir yapıya altyapı hizmeti bağlanması, kanun koyucunun açık tercihiyle istisnai düzenlemelere tabi tutulmuştur. Bu yasak, imar disiplinini sağlamak, güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı teşvik etmek ve denetimden geçmemiş yapıların kamu hizmetiyle adeta meşrulaştırılmasını önlemek amacı taşır.

Yapı Kullanma İzni (İskan) ve Hukuki Önemi

Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan), bir binanın onaylı projesine uygun ve güvenli şekilde tamamlandığını gösteren resmi belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca, yapı tamamlandıktan sonra ilgili belediyeden bu belgenin alınması zorunludur. İskan belgesi, yapının yalnızca fiziksel olarak bittiğini değil, imar mevzuatına, fenni gereklere ve onaylı projesine uygun biçimde inşa edildiğini de teyit eder.

İskan belgesinin altyapı hizmetlerine erişim bakımından doğurduğu sonuç son derece nettir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir ve kullanma izni verilmeyen yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılamaz. Bu hüküm, iskan belgesini yalnızca bir formalite olmaktan çıkarıp, kamu hizmetine erişimin ön koşulu haline getirir.

İskan belgesinin bulunmaması, yapı sahibi açısından yalnızca altyapı yoksunluğu anlamına gelmez. İskan belgesi olmayan yapılarda kural olarak:

• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği tesis edilemez,
• Tapuda kat mülkiyetine geçilemez,
• İş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamaz.

Bu nedenle iskan belgesi, taşınmazın hukuki statüsünü ve ekonomik değerini doğrudan belirleyen kritik bir belgedir. Bir taşınmazın yasallığını anlamanın en kesin yolu, ilgili belediyeden iskan sorgulaması yapmaktır.

Kaçak Yapı Kavramı ve Yıkım Yaptırımı

Kaçak yapı, en geniş anlamıyla imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen, yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni bulunmayan yapılardır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesindeki ifadelerden hareketle kaçak yapı iki kategoride değerlendirilebilir:

• Ruhsat alınması gerektiği halde ruhsatsız yapılan yapılar,
• Ruhsat ve eklerine (veya projelerine ve ilgili mevzuatına) aykırı yapılan yapılar.

İmar Kanunu, bu yapılar bakımından oldukça ağır yaptırımlar öngörmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapı sahibine aykırılığı gidermesi veya ruhsata bağlaması için süre tanınır; bu süre içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmezse belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yapının yıkımına karar verilir.

Yıkım yaptırımının yanı sıra mali ve cezai sonuçlar da devreye girer:

• 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesi, imar mevzuatına aykırılık halinde uygulanacak idari para cezalarını düzenler. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapan kişiler, aykırılığın niteliği ve büyüklüğüne göre idari para cezasıyla karşı karşıya kalır.
• Cezai sorumluluk bakımından 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi belirleyicidir. Bu madde uyarınca ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişiye bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası verilir.

TCK m.184'ün altyapı hizmetleri yönünden taşıdığı önem özellikle vurgulanmalıdır. Maddenin ikinci fıkrası uyarınca, ruhsatsız inşaat şantiyelerine elektrik, su veya telefon bağlanmasına müsaade eden kişi de aynı şekilde cezalandırılır. Bu hüküm, kaçak yapıya altyapı hizmeti sağlanmasının yalnızca idari değil, cezai boyutu da bulunan bir fiil olduğunu açıkça ortaya koyar. Bununla birlikte maddenin altıncı fıkrası, bu hükümlerin 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılara uygulanmayacağını öngörerek bu tarih öncesindeki yapılaşmayı kapsam dışında bırakmıştır.

Madde gerekçesinde de belirtildiği üzere, kaçak yapıdan doğan cezai sorumluluk yalnızca binayı inşa eden yüklenici, taşeron, usta veya kalfayla sınırlı değildir; inşaat sahibi ile denetim hizmeti veren teknik kişiler de fail olarak sorumlu tutulabilir. Bu geniş sorumluluk çerçevesi, kaçak yapıya kamu hizmeti bağlanması konusundaki idari direncin temel hukuki dayanağını oluşturur.

Görüldüğü üzere mevzuatın genel yaklaşımı, iskan ve ruhsat bulunmayan yapılara altyapı hizmeti sunulmasını hem idari hem cezai yaptırımlarla yasaklamak yönündedir. Ancak bu katı kural mutlak değildir; sosyal devlet ilkesi ve fiili toplumsal ihtiyaçlar gözetilerek kanun koyucu, belirli şartların varlığı halinde geçici altyapı bağlantısına imkan tanıyan istisnai düzenlemeler getirmiştir. Bu istisnaların başında gelen Geçici 11. madde rejimi, izleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Geçici 11. Madde Kapsamında Geçici Su ve Elektrik Aboneliği

İskansız ve ruhsatsız yapılara altyapı hizmeti bağlanması yönündeki genel yasağın en önemli istisnası, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 11. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde, belirli tarihsel eşikleri sağlayan yapılara, kullanma izni alınıncaya kadar geçici olmak kaydıyla su ve/veya elektrik bağlanabilmesine imkan tanıyarak, sosyal devlet ilkesi ile imar yaptırımları arasındaki gerilime pratik bir çözüm getirmiştir.

7417 Sayılı Kanun ile Getirilen Düzenleme

Mevcut geçici abonelik rejimini şekillendiren temel düzenleme, 05.07.2022 tarihli ve 31887 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7417 sayılı Kanundur. Bu Kanun, Devlet Memurları Kanunu ile bazı kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede değişiklik yapan kapsamlı bir düzenleme olup, İmar Kanunu'nun Geçici 11. maddesinde iki kritik ibare değişikliği gerçekleştirmiştir:

• Maddenin birinci fıkrasındaki "bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar" ibaresi "1/7/2022 tarihine kadar" şeklinde değiştirilmiştir.
• Önceki düzenlemede yer alan "12/10/2004" tarihi ise "31/12/2021" şeklinde güncellenmiştir.

Bu değişiklikle birlikte iskan olmadan elektrik ve su aboneliği yapılabilmesinin önündeki tarihsel sınır önemli ölçüde genişletilmiş, çok sayıda iskansız ve ruhsatsız yapı geçici abonelik kapsamına dahil edilmiştir.

Aboneliğin Şartları ve Kapsadığı Yapılar

Geçici 11. madde (m.GEÇİCİ 11) uyarınca geçici su ve/veya elektrik aboneliği tesis edilebilmesi için aranan şartlar nettir. Düzenleme iki farklı yapı grubunu kapsamına almıştır:

Birinci grup, 1/7/2022 tarihine kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılardır. Bu yapılar için ruhsat mevcut olmakla birlikte iskan eksikliği bulunmaktadır.

İkinci grup ise 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız (kaçak) yapılardır. Maddenin açık hükmü gereğince, yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartı, 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz. Bu durum, hiç ruhsat alınmaksızın tamamen kaçak şekilde inşa edilmiş yapılara dahi geçici abonelik kapısını açmaktadır.

Her iki grup için ortak olarak aranan diğer şartlar şunlardır:

• Altyapı hizmetinin götürüldüğünün belgelenmesi: Yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının yapıya götürüldüğünün ilgili belediyece belgelenmesi gerekir.
• Fenni gereklerin yerine getirilmiş olması: İlgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gerekler yerine getirilmiş olmalıdır.
• Süresinde başvuru: Başvurunun maddenin yayımı tarihinden itibaren yapılmış olması zorunludur.

Önemle belirtmek gerekir ki 1/7/2022 tarihinden sonra yapılmış yapılar bakımından bu istisnai rejim uygulanmaz; bu yapılar için genel kurala dönülerek hem yapı ruhsatı hem de yapı kullanma izni birlikte aranır.

Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Geçici abonelik için izlenecek yol, hizmet türüne göre farklı kurumlara başvuruyu gerektirir:

• Geçici elektrik aboneliği için ilgili bölgedeki elektrik dağıtım şirketine başvurulur.
• Geçici su aboneliği için ise bağlı bulunulan belediyeye veya büyükşehirlerde İSKİ, ASKİ, MESKİ gibi su ve kanalizasyon idarelerine başvuru yapılır.

Başvuru sırasında hazırlanması gereken belgeler arasında; yapının 1/7/2022 tarihine kadar ruhsat alındığını veya 31/12/2021 tarihinden önce yapıldığını ispatlayan belgeler, altyapı hizmetinin götürüldüğüne dair belediyeden alınan yazı, binaya ait şantiye numarası, kimlik belgesi, tapu fotokopisi ve kiracı ise kira kontratı yer almaktadır.

Geçici abonelik için özel bir yönetmelik bulunmamakta, elektrik aboneliği işlemlerinde Elektrik Piyasası Bağlantı ve Sistem Kullanım Yönetmeliği uygulanmaktadır. Geçici abonelik ücretinin normal abonelikten herhangi bir farkı yoktur.

Yargı içtihatları, başvurularda yapım tarihinin tespitine özel önem atfetmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E:2024/3028, K:2025/1912 sayılı ve 07.04.2025 tarihli kararında, geçici abonelik talebinde yapının inşaatının 31.12.2021 tarihinden önce tamamlanıp tamamlanmadığının somut delillerle araştırılması gerektiği vurgulanmıştır. Karara göre, yapının bulunduğu taşınmazın hava fotoğrafları dosyaya kazandırıldıktan sonra mahallinde keşif yapılarak inşaatın hangi tarihte tamamlandığının belirlenmesi, geçici abonelik için yapı inşaat ruhsatı alınma şartının aranmayacağının gözetilmesi gerekir; eksik araştırma ile verilen ret kararı bozmayı gerektirmektedir.

Aboneliğin Geçici Niteliği ve Kazanılmış Hak Sorunu

Geçici 11. madde kapsamında tesis edilen aboneliğin en kritik özelliği, kazanılmış hak teşkil etmemesidir. Madde metni, su ve/veya elektrik bağlanmasının yapıya yasal statü kazandırmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Abonelik yapı kullanma izni alınıncaya kadar geçici olarak verilmekte olup:

• İlgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinde bulunulması halinde abonelik iptal edilir.
• Bu nedenle geçici abonelik, yapının imar mevzuatına aykırılığını ortadan kaldırmaz ve yapıya kalıcı bir hak sağlamaz.

Aboneliğin geçici niteliği, aynı zamanda Geçici 11. maddenin İmar Kanunu'nun yıkım ve idari yaptırım hükümleriyle birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılar. Geçici su veya elektrik bağlanmış olması, yapı hakkında m.32 uyarınca yıkım kararı alınmasına ya da m.42 uyarınca idari para cezası uygulanmasına engel teşkil etmez.

Sürelerin titizlikle uygulanması, yargı kararlarıyla da pekiştirilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E:2014/891, K:2016/425 sayılı ve 30.03.2016 tarihli kararı, yapı ruhsatının 28.08.2009 tarihli olması nedeniyle, o dönemde geçerli olan 12.10.2004-26.07.2008 istisnai sürelerinin dışında kaldığını tespit ederek geçici su aboneliği talebinin reddini onamıştır. Bu karar, madde metnindeki tarihsel eşiklerin hak düşürücü nitelikte olduğunu ve süre koşulu gerçekleşmedikçe geçici abonelik tesis edilemeyeceğini göstermektedir.

İmar Barışı (Geçici 16. Madde) ve Yapı Kayıt Belgesi ile Abonelik

Geçici 11. madde rejiminin yanı sıra, ruhsatsız ve iskansız yapılara altyapı hizmeti bağlanmasının ikinci hukuki dayanağı, kamuoyunda "imar barışı" olarak bilinen düzenlemedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi, 18/05/2018 tarih ve 30425 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7143 sayılı Kanun ile İmar Kanunu'na eklenmiştir. Bu düzenleme, milyonlarca ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapının kayıt altına alınmasını ve sahiplerinin temel altyapı hizmetlerinden yararlanabilmesini sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi ile Geçici Altyapı Bağlantısı

Geçici 16. madde uyarınca, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için belirlenen başvuru ve ödeme süreleri içinde başvuru yapan ve kayıt bedelini ödeyen yapı sahiplerine Yapı Kayıt Belgesi verilmiştir. Anılan maddeye göre başvuruların 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve kayıt bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekmekteydi.

Maddenin abonelik açısından en kritik hükmü üçüncü fıkrasında yer almaktadır. Buna göre Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Bu hüküm, Geçici 11. maddeden önemli bir farkla ayrışır: Geçici 11. madde yalnızca su ve elektrik bağlantısına imkân tanırken, Geçici 16. madde kapsamında Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılara doğalgaz bağlantısı da yapılabilmektedir.

Geçici 16. maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ise, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ile düzenlenmiş; bu düzenleme 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Söz konusu düzenlemenin 8. maddesinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar tek tek sayılmıştır. Dolayısıyla her ruhsatsız yapı bu kolaylıktan yararlanamamakta; belirli alanlar ve nitelikteki yapılar kapsam dışında bırakılmaktadır.

Yapı kayıt belgesi başvuruları belirlenen süre içinde sona ermiştir. Ancak süresi içinde alınmış olan Yapı Kayıt Belgeleri hâlen geçerliliğini korumakta olup, bu belgeyi taşıyan yapılar için elektrik, su ve doğalgaz aboneliği talep edilebilmektedir.

Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı ve Sağlamadığı Haklar

Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı imkânların doğru anlaşılması, yapı sahipleri açısından büyük önem taşır. Belge, yapıyı yasal hale getirmez; yalnızca yapının kayıt altına alınmasını ve sahibine sınırlı bir hukuki güvence sağlanmasını ifade eder.

Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı haklar:

• Yapıya talep halinde geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi (Geçici m.16/3),
• Yapının yeniden yapım veya kentsel dönüşüm süreçlerine kadar kullanımına yönelik bir statü kazandırılması,
• Yapı sahibinin imar mevzuatına aykırılık nedeniyle uygulanabilecek bazı yaptırımlardan korunması.

Yapı Kayıt Belgesinin sağlamadığı haklar:

• Belge, kat mülkiyetine geçiş hakkı vermez; tapu ve imar hakları yönünden yapı kısıtlı kalmaya devam eder.
• Yapıyı iskanlı (yapı kullanma izinli) hale getirmez; yalnızca geçici olarak iskan yerine geçebilir.
• Ticari işletme ruhsatı (İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatı) alınmasını sağlamaz.
• Belgenin geçerliliği, yapının yeniden yapımına veya kentsel dönüşüme kadar sürer; kalıcı bir yasal statü yaratmaz.

Yapı Kayıt Belgesinin geçerliliği açısından en kritik ölçüt 31/12/2017 tarihidir. Yapı kayıt belgesi, yalnızca bu tarihten önce yapımı tamamlanmış yapılar için geçerlidir. Bir yapının bu tarihten sonra yapıldığının ispatlanması halinde, belge iptal edilir ve yapı hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi (mühürleme ve yıkım) ile 42. maddesi (idari para cezası) uyarınca işlem tesis edilir. Bu durum, belgenin gerçeğe aykırı beyanla alınmış olması halinde de geçerlidir; usulüne aykırı şekilde elde edilmiş bir belge, sahibine herhangi bir hak tesis etmez.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın idari görüşlerinde de vurgulandığı üzere, Yapı Kayıt Belgesi yalnızca 31/12/2017 tarihinden önce yapımı tamamlanmış yapılar bakımından sonuç doğurur; bu tarihten sonra mevzuata aykırı şekilde inşa edilen ya da belgeyi şartlar dışında elde eden kişiler açısından bir hak oluşturmaz. Dolayısıyla Yapı Kayıt Belgesine dayalı bir abonelik talebinde, belgenin geçerlilik koşullarının korunup korunmadığı belirleyici niteliktedir.

Bununla birlikte, Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı geçici abonelik imkânının da mutlak olmadığını belirtmek gerekir. Özellikle orman, mera, kıyı ve sit alanları gibi özel kanunlarla korunan ve yapılaşma yasağı bulunan alanlarda, yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi altyapı bağlantısı yapılamamaktadır. Bu istisnai durum ve dayandığı hukuki gerekçeler, izleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Özel Kanunla Korunan Alanlardaki Yapılarda Abonelik Yasağı

Geçici 11. ve Geçici 16. madde kapsamında getirilen geçici abonelik kolaylığı, sınırsız ve istisnasız bir hak değildir. Orman, mera, yaylak, kıyı, sit alanları ve kültür varlıklarının bulunduğu sahalar gibi özel kanunlarla korunan ve yapılaşma yasağı bulunan alanlardaki yapılara, yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi su, elektrik ve doğalgaz bağlanması hukuken mümkün değildir. Bu sonuç, doğrudan 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 4. maddesi (m.4) ile kurulan özel kanunların önceliği ilkesinden kaynaklanmaktadır.

Orman ve Mera Alanlarında Yapı Kayıt Belgesinin Etkisizliği

İmar barışı düzenlemesini içeren 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesinde ve buna dayanılarak çıkarılan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar'ın 8. maddesinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar arasında orman ve mera alanlarındaki yapılar açıkça sayılmamıştır. Ancak bu eksiklik, söz konusu alanlardaki yapıların altyapı hizmetlerinden yararlanabileceği anlamına gelmez. Çünkü 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 17. maddesi (m.17) uyarınca devlet ormanları içinde belirli istisnalar dışında her çeşit bina yapımı, tarla açılması ve yerleşilmesi yasaktır; bu şekilde elde edilen yerler şahıslar adına tapuya tescil olunamaz.

Benzer şekilde 4342 sayılı Mera Kanunu'nun 4. maddesi (m.4), mera, yaylak ve kışlakların özel mülkiyete geçirilemeyeceğini, amacı dışında kullanılamayacağını, bunlara zamanaşımı uygulanamayacağını ve sınırlarının daraltılamayacağını hükme bağlamıştır. Aynı Kanun'un 14. maddesi (m.14) ise tahsis amacı değiştirilmedikçe bu alanlardan başka şekilde yararlanılamayacağını düzenlemektedir. Dolayısıyla yapılaşmaya kapalı bu alanlarda inşa edilen yapılara, yapı kayıt belgesi düzenlenmiş olsa bile geçici altyapı bağlantısı yapılamaz.

Bu hukuki çerçeveyi netleştiren güncel bir içtihat Danıştay 13. Daire'nin E:2022/3763, K:2024/2294 sayılı ve 21/05/2024 tarihli kararıdır. Bir meslek odasının açtığı davada, orman ve mera alanlarında bulunan ve yapı kayıt belgesi alınmış yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasına ilişkin idari işlemlerin iptali istenmiştir. Daire, Anayasa'nın tarım arazileri, çayır, mera ve ormanların korunmasına ilişkin 44, 45 ve 169. maddelerine dayanarak şu sonuca varmıştır:

Her ne kadar Geçici 16. maddede ve Usul ve Esaslar'ın 8. maddesinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar arasında orman ve mera alanlarındaki yapılar sayılmamış ise de, İmar Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca Kanun'un özel kanunlara aykırı olmayan kurallarının uygulanacağı; orman ve meralara ilişkin özel kanunlardaki yapılaşma yasağı dikkate alındığında, yapılaşma yasağı bulunan orman ve mera alanlarındaki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, düzenlenmiş olsa bile bu yapıların belgenin sağladığı haklardan yararlandırılamayacağı sonucuna varılmıştır.

Bu karar uyarınca, yapılaşma yasağı bulunan orman ve mera alanlarındaki yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanması yönünde tesis edilen üç idari işlem de hukuka aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Karar, yapı kayıt belgesinin sağladığı korumanın özel kanunlarla korunan alanlar bakımından mutlak surette etkisiz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Özel Kanunların Önceliği İlkesi

Tüm bu değerlendirmenin hukuki temeli, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "İstisnalar" başlıklı 4. maddesidir (m.4). Bu madde, İmar Kanunu'nun özel kanunlara aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Bu nedenle orman, mera, kıyı, sit alanı gibi alanlarda 6831 sayılı Orman Kanunu ve 4342 sayılı Mera Kanunu gibi özel kanunlar, genel nitelikteki İmar Kanunu hükümlerine ve onun geçici maddelerine önceliklidir.

Bu ilke, yargı içtihatlarında istikrar kazanmıştır. Danıştay 6. Daire'nin E:2019/17473, K:2020/12030 sayılı ve 03/12/2020 tarihli kararında, doğal, tarihî ve arkeolojik sit alanları, kültür varlıkları, ormanlar, meralar ve kıyılar gibi korunması gereken alanların kendi özel kanunlarıyla korunduğu; bu alanlarda yapı kayıt belgesi düzenlenmiş olmasının özel hükümlerin uygulanmasına engel teşkil etmediği belirtilmiştir. Bu karar, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 27/09/2021 tarih ve E:2021/1436, K:2021/1606 sayılı kararıyla onanarak kesinleşmiştir.

Söz konusu içtihatlardan çıkan temel sonuçlar şunlardır:

• Yapı kayıt belgesi, özel kanunla korunan alanlardaki yapıya yasal statü kazandırmaz ve özel hükümlerin uygulanmasını engellemez.
• Orman ve mera alanlarındaki yapılara, belge alınmış olsa dahi geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanamaz.
• Tebliğ'in ilgili maddesi uyarınca, yapı kayıt belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş olması hâlinde, bu taşınmazlardan özel kanunlar kapsamında kalanların ilgililere satılamayacağı düzenlenmiştir.

Sonuç olarak, geçici abonelik kolaylığından yararlanmak isteyen yapı sahiplerinin, yapının bulunduğu arazinin niteliğini öncelikle incelemesi zorunludur. Yapılaşma yasağı bulunan özel statülü alanlarda, hangi geçici maddeye dayanılırsa dayanılsın altyapı bağlantısı yapılamaz; bu yöndeki idari işlemler yargı denetiminde iptal edilmektedir.

Yargı Kararlarıyla İskansız ve Ruhsatsız Yapıda Abonelik Uygulamaları

İskansız ve ruhsatsız yapılara elektrik ve su bağlanması konusundaki kanuni çerçeve, uygulamada birçok uyuşmazlığa konu olmuş ve yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Yargıtay'ın geçici abonelik talebine ilişkin tüketici uyuşmazlıklarındaki yaklaşımı ile Danıştay'ın ruhsat ve plan iptaline bağlı tazminat sorumluluğuna dair içtihatları, bu alanda yol gösterici niteliktedir. Bu bölümde, geçici su ve elektrik aboneliğine ilişkin temel yargı kararlarını ve bunların hukuki sonuçlarını ele alıyoruz.

Geçici Su Aboneliği ve Süre Şartı (Yargıtay)

Geçici abonelik rejiminin uygulanmasında en kritik unsur, yapının inşa veya ruhsat tarihinin Geçici 11. maddede belirlenen eşik tarihler kapsamına girip girmediğidir. Bu süre şartı gerçekleşmediğinde abonelik talebi reddedilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E:2014/891, K:2016/425 sayılı ve 30.03.2016 tarihli kararı, bu süre şartının kesinliğini ortaya koymaktadır. Karara konu olayda kiracı davacı, kiracısı olduğu taşınmaza geçici su aboneliği için ASKİ'ye başvurmuş, ancak yapı ruhsatının 28.08.2009 tarihli olduğu tespit edilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, bu tarihin yasa koyucunun belirlediği 12.10.2004 ile 26.07.2008 tarihleri arasındaki istisnai sürenin dışında kaldığını vurgulamış ve süre koşulu gerçekleşmediğinden davanın reddinde isabetsizlik bulunmadığı sonucuna oyçokluğuyla varmıştır.

Bu karara karşı yazılan muhalefet şerhinde, talebin tüketici hukuku kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, abonelik sözleşmelerinin iltihaki nitelikte olduğu ve su, elektrik gibi hizmetleri tekel olarak elinde bulunduran kamu kuruluşlarının (ASKİ, İSKİ, ESKİ gibi) konumu dikkate alındığında tereddüt halinde tüketici lehine yorum kuralının uygulanması gerektiği savunulmuştur. Muhalif görüş, temel ihtiyaç olan su ihtiyacının yasa dışı yöntemlerle veya taşıma suyla karşılanmasının beklenemeyeceğine de dikkat çekmiştir.

7417 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemenin uygulanmasında ise süre şartının nasıl araştırılması gerektiği güncel bir kararla netleşmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E:2024/3028, K:2025/1912 sayılı ve 07.04.2025 tarihli kararında, geçici abonelik talebinde yapının 31.12.2021 tarihinden önce tamamlanıp tamamlanmadığının tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Daire, bu kapsamda;

• Yapının bulunduğu taşınmazın hava fotoğraflarının dosyaya kazandırılması,
• Mahallinde keşif yapılarak inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmışsa hangi tarihte tamamlandığının araştırılması,
• Taşınmazın kullanılıp kullanılmadığının tespit edilmesi,
• Geçici abonelik için yapı inşaat ruhsatı alınma ve buna göre yapılma şartlarının aranmayacağının gözetilmesi

gerektiğini vurgulamış; eksik araştırma ile verilen ret kararını bozmuştur. Bu karar, ruhsatsız yapılar bakımından 7417 sayılı Kanun'un getirdiği kolaylığın somut olarak nasıl uygulanacağını göstermektedir.

Ruhsat ve Planın İptali Halinde Tazminat Sorumluluğu (Danıştay)

İnşa edildiği tarihte yürürlükteki plana ve ruhsata uygun yapılan bir yapı, plan ve ruhsatın sonradan yargı kararıyla iptali halinde ruhsatsız hale gelmekte ve yıkım yaptırımıyla karşılaşabilmektedir. Bu durumda idarenin tazminat sorumluluğu önem kazanır.

Danıştay 6. Dairesi'nin E:2014/10657, K:2019/3054 sayılı ve 24.04.2019 tarihli kararı, bu konudaki istikrar kazanmış içtihadı ortaya koymaktadır. Karara konu olayda, taşınmaza verilen inşaat ruhsatı ile dayanağı imar planı, komşu parsel sahiplerinin açtığı dava sonucunda iptal edilmiş ve karar kesinleşmiştir. İptal kararının ardından yapı tatil tutanağı düzenlenip yıkım kararı alınmış, ancak yıkım idarece uzun süre uygulanmamıştır.

Daire, Anayasa'nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesine ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokolü'nün 1. maddesine dayanarak, yapı plan ve ruhsata uygun yapılmış olsa dahi bunların iptali halinde kazanılmış hak bulunmadığından yıkım gerektiğini; ancak bu durumun hukuka aykırı planı onaylayan ve ruhsatı veren idarenin kusurlu davranışından kaynaklandığını belirtmiştir. Buna göre:

Zararın yalnızca yıkımın icrası sonrası kesinleşeceği gerekçesiyle davanın reddi, yıkımın yapılıp yapılmayacağını idarenin keyfiyetine bırakacağı, bunun mülkiyet hakkını, hak arama hürriyetini ve hukuk devleti ilkesini zedeleyeceği ifade edilmiştir.

Daire, ruhsata uygun yapılan kısımların yargı kararıyla yıkılacağı açık olduğundan, iyi niyetli kişilerin zararlarının yıkımın uygulanmasının beklenmesine gerek olmaksızın tazmin edilmesi gerektiği sonucuna vararak, İdare Mahkemesi kararını 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 54. maddesi uyarınca 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oybirliğiyle bozmuştur. Bu karar, plan ve ruhsata güvenerek yapı yapan iyi niyetli malikin mülkiyet hakkının korunması bakımından kritik bir güvence sağlamaktadır.

Sonradan Ruhsata Bağlanan Yapıda Hizmet Kesintisinin Konusuz Kalması

Ruhsata aykırı bir yapı hakkında yıkım ve hizmet kesme kararı alınmış olsa dahi, yapının sonradan ruhsata bağlanması halinde bu işlemlerin hukuki dayanağı ortadan kalkmaktadır.

Danıştay 14. Dairesi'nin 15.01.2019 tarihli kararı, bu hususu açıklığa kavuşturmaktadır. Karara konu olayda, ruhsat ve projesine aykırı yapı yapıldığından bahisle düzenlenen yapı tatil zaptı ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca yapının yıkımına ve 31. maddesi uyarınca elektrik ve su hizmetlerinin kesilmesine ilişkin Belediye Encümeni kararı alınmıştır. Ancak dava devam ederken davacı tadilat başvurusunda bulunmuş ve dava konusu yapı için 20.10.2014 tarihli yapı ruhsatı düzenlenmiştir.

Daire, hakkında yıkım kararı verilen, ruhsat ve projesine aykırı imalatın dava devam ederken ruhsata bağlanması durumunda, sonradan ruhsata bağlanmış yapı hakkında daha önce alınan yıkım kararının uygulanmasının olanaklı olmadığını belirtmiştir. Bu durumda elektrik ve su hizmetlerinin kesilmesine ilişkin encümen kararının dayanağı ortadan kalktığından işlem konusuz kalmış ve iptal yerine "karar verilmesine yer olmadığına" hükmedilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Daire ayrıca yargılama giderleri yönünden önemli bir değerlendirme yapmıştır: Yapı tatil tutanağı ile verilen 30 günlük süre içinde aykırılığı gidermeyip sonradan tadilat başvurusunda bulunan davacının, ruhsata aykırı yapı yapmak suretiyle mevzuata aykırı davranarak davanın açılmasına sebep olduğu; ruhsat alınması öncesinde yıkıma karar veren idarenin ise mevzuatla kendisine verilen görevi ifa etmesi nedeniyle bir sorumluluğunun bulunmadığı belirtilmiştir.

Sonuç

Ruhsatsız (kaçak) ve iskansız yapılara elektrik ve su bağlanması, kural olarak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30, 31 ve 32. maddeleri uyarınca mümkün değildir. Ancak Kanun'un Geçici 11. maddesinde 7417 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 1/7/2022 tarihine kadar ruhsat alınmış ancak iskan verilmemiş yapılar ile 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız yapılara, altyapı hizmetlerinden birinin götürüldüğünün belgelenmesi ve fenni gereklerin yerine getirilmesi şartıyla geçici abonelik imkânı tanınmıştır. Bu abonelik kazanılmış hak teşkil etmez ve belediyenin talebi üzerine iptal edilebilir.

İmar barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara da geçici altyapı bağlantısı yapılabilirken, orman, mera, kıyı ve sit alanları gibi özel kanunlarla korunan ve yapılaşma yasağı bulunan alanlardaki yapılara, yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi İmar Kanunu m.4 uyarınca özel kanunlar öncelikle uygulanacağından bağlantı yapılamaz. Yargıtay ve Danıştay içtihatları, hem süre şartının kesin biçimde araştırılması hem de iyi niyetli maliklerin mülkiyet hakkının korunması yönünde dengeli bir çerçeve çizmektedir. Bu nedenle geçici abonelik başvurusu öncesinde yapının yapım tarihinin belgelenmesi, gerekli altyapı uygunluk yazısının temin edilmesi ve uyuşmazlık halinde dava yoluna başvurulması, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşımaktadır. Kalıcı ve güvenli çözüm ise her zaman yapının yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınarak tamamen yasal hale getirilmesidir.