Kaçak veya iskansız bir yapıya elektrik ve su bağlatmak mümkün müdür? 7417 sayılı Kanun ile getirilen geçici abonelik düzenlemesi hangi yapıları kapsar, hangi şartları arar? Orman ve mera alanlarındaki yapılarda durum nedir? Bu yazımızda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 11. ve Geçici 16. maddeleri çerçevesinde ruhsatsız yapıya altyapı hizmeti bağlanmasının hukuki sonuçlarını, başvuru şartlarını ve güncel Danıştay ile Yargıtay kararlarını ayrıntılı şekilde inceliyoruz.

Genel Kural: İskan ve Ruhsat Olmadan Altyapı Hizmeti Yasağı

Türk imar hukukunun temel kurgusu, yapı niteliği taşıyan her imalatın ruhsatlandırılmasını ve tamamlandıktan sonra yetkili idarece denetlenerek kullanıma açılmasını esas alır. Bu kurgu içinde 3194 sayılı İmar Kanunu, ruhsatsız veya kullanma izni bulunmayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon gibi temel altyapı hizmetlerinin bağlanmasını kural olarak yasaklamıştır. Dolayısıyla bir yapıya kalıcı abonelik tesis edilebilmesi, o yapının hukuki statüsünün eksiksiz biçimde tamamlanmış olmasına bağlıdır.

Yapı Kullanma İzni (İskan) ve Hukuki Önemi

Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskân), bir binanın onaylı projesine uygun, güvenli ve eksiksiz şekilde tamamlandığını gösteren resmî belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca yapı tamamlandıktan sonra ilgili belediyeden yapı kullanma izni alınması zorunludur. Bu belge yalnızca idari bir formalite olmayıp, yapının imar mevzuatına ve teknik standartlara uygunluğunu ortaya koyan asli bir denetim aşamasıdır.

İskan belgesinin altyapı hizmetleriyle doğrudan bağlantısı İmar Kanunu'nun 31. maddesinde kurulmuştur. Bu maddeye göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Dolayısıyla iskan alınmadıkça yapı hukuken "bitmiş" sayılmaz ve madde açıkça şu sonucu doğurur:

• Kullanma izni verilmeyen yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılamaz.

İskan belgesi bulunmayan yapılarda, kalıcı abonelik tesisinin yanı sıra şu hukuki kısıtlamalar da gündeme gelir:

• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği kural olarak yapılamaz.
• Tapuda kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir.
• İş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamaz; otel, pansiyon, restoran, market gibi işletmeler için iş yeri ruhsatının ön koşulu binanın iskânlı olmasıdır.

Bu çerçevede iskan belgesi, yapının temel insani hizmetlere erişiminin de hukuki anahtarı niteliğindedir. Bir taşınmazın yasal durumunu anlamanın en kesin yolu, ilgili belediyeden iskan sorgulaması yapmaktır.

Kaçak Yapı Kavramı ve Yıkım Yaptırımı

Kaçak yapı, İmar Kanunu'nun 32. maddesindeki ifadelerden hareketle iki kategoride değerlendirilebilir:

• Ruhsat alınması gerektiği hâlde hiç ruhsat alınmadan inşa edilen yapılar,
• Ruhsat ve eklerine (veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına) aykırı olarak inşa edilen yapılar.

İmar Kanunu'nun 32. maddesi, bu nitelikteki yapılar hakkında uygulanacak yaptırımları düzenler. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı tespit edildiğinde, yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapı sahibine, aykırılığı ruhsata bağlama veya yapıyı projesine uygun hâle getirme imkânı tanınır; bu süre içinde uygunluk sağlanmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yapının yıkımına hükmedilir.

İmara aykırılığın bir diğer sonucu ise idari para cezasıdır. İmar Kanunu'nun 42. maddesi, imar mevzuatına aykırılık hâlinde yapı sahibi, müteahhit ve sorumlu teknik kişilere uygulanacak idari para cezalarını ayrıntılı biçimde düzenlemektedir. Bu yönüyle kaçak yapı, hem yıkım hem de mali yaptırım riski taşıyan ciddi bir hukuki aykırılık hâlidir.

Yaptırımlar idari boyutla sınırlı değildir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişi hakkında bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörmektedir. Maddenin altyapı hizmetleri bakımından kritik hükmü ise ikinci fıkrasında yer alır:

• Ruhsatsız inşaatlar için kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlanmasına müsaade eden kişi de aynı şekilde cezalandırılır.

Bu düzenleme, yalnızca yapıyı inşa edeni değil, kaçak yapıya altyapı bağlantısı sağlanmasına izin veren görevli ve yetkilileri de cezai sorumluluk kapsamına almaktadır. Bu sebeple ruhsatsız bir yapıya mevzuata aykırı biçimde elektrik veya su bağlanması, hem bağlantıyı talep eden hem de işlemi gerçekleştiren idare açısından önemli riskler doğurur. Nitekim maddenin altıncı fıkrası uyarınca, bu cezai hükümler 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış yapılara uygulanmaz; bu tarih, kaçak yapılara ilişkin cezai sorumluluğun başlangıcı bakımından belirleyici bir eşik olarak kabul edilmiştir.

Özetle genel kural nettir: İskan ve ruhsatı bulunmayan yapılara altyapı hizmeti bağlanması yasaktır; aksi yönde bir bağlantı, idari, mali ve cezai yaptırımları beraberinde getirir. Ancak yasa koyucu, fiilî toplumsal ihtiyaçları ve sosyal devlet ilkesini gözeterek bu katı kurala belirli istisnalar getirmiştir. Bu istisnaların başında, izleyen bölümde ayrıntılı şekilde ele alınacak olan İmar Kanunu'nun Geçici 11. maddesi kapsamındaki geçici abonelik rejimi gelmektedir.

Geçici 11. Madde Kapsamında Geçici Su ve Elektrik Aboneliği

İskan ve ruhsat olmadan altyapı hizmeti yasağının en önemli istisnası, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 11. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde, kullanma izni alınamamış ya da hiç ruhsat alınmamış yapıların sahiplerine, belirli şartların sağlanması halinde geçici olarak su ve/veya elektrik bağlatma imkânı tanıyarak imar yaptırımlarının temel yaşam ihtiyaçlarının karşılanmasını tamamen engellemesinin önüne geçmektedir.

7417 Sayılı Kanun ile Getirilen Düzenleme

Geçici 11. maddenin kapsamı, 05.07.2022 tarihli ve 31887 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7417 sayılı Kanun ile köklü biçimde genişletilmiştir. 7417 sayılı "Devlet Memurları Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile maddedeki iki kritik tarih güncellenmiştir:

• Maddenin birinci fıkrasındaki "bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar" ibaresi "1/7/2022 tarihine kadar" şeklinde,
• "12/10/2004" ibaresi ise "31/12/2021" şeklinde değiştirilmiştir.

Bu değişiklikle birlikte iskan olmadan elektrik ve su aboneliği mümkün hale gelmiş, daha da önemlisi, hiç ruhsat alınmamış tamamen kaçak yapılar da düzenlemenin kapsamına alınmıştır. Bu sayede, 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız yapılar için yapı inşaat ruhsatı şartı tamamen aranmaz hale gelmiştir.

Aboneliğin Şartları ve Kapsadığı Yapılar

Geçici 11. maddenin son haline göre geçici su ve/veya elektrik aboneliği tesis edilebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Yapının 1/7/2022 tarihine kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup kullanma izni verilmemiş ve alınmamış olması; veya yapının 31/12/2021 tarihinden önce ruhsat alınmaksızın yapılmış olması,
• Yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün ilgili belediyesince belgelenmesi,
• İlgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması,
• Başvurunun, maddenin yayımı tarihinden itibaren yapılmış olması.

Bu çerçevede iki tür yapı düzenlemeden yararlanabilir: 1/7/2022 tarihine kadar ruhsatı alınmış ancak iskan izni bulunmayan yapılar ile 31/12/2021 tarihinden önce hiç ruhsat alınmaksızın tamamen kaçak olarak yapılmış yapılar. Önemle belirtmek gerekir ki, yapı ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartı, 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış yapılar yönünden uygulanmaz. Buna karşılık, 1/7/2022 tarihinden sonra yapılan yapılar bakımından genel kurala dönülerek hem yapı ruhsatı hem de yapı kullanma izni birlikte aranır; bu yapılar geçici abonelik imkânından yararlanamaz.

Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Geçici abonelik başvurusunda izlenecek yol, talep edilen hizmetin türüne göre farklılık gösterir:

• Geçici elektrik aboneliği için ilgili bölgedeki elektrik dağıtım firmasına başvurulur.
• Geçici su aboneliği için bağlı bulunulan belediyeye; büyükşehirlerde İSKİ, ASKİ, MESKİ gibi su ve kanalizasyon idarelerine başvurulur.

Başvuru sırasında hazırlanması gereken belgeler arasında; yapının 1/7/2022 tarihine kadar ruhsat alınmış veya 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış olduğunu ispatlayıcı belgeler, alt yapı hizmetlerinin götürüldüğüne dair belediyeden alınan yazı, binaya ait şantiye numarası, kimlik belgesi, Zorunlu Deprem Sigortası fotokopisi, tapu fotokopisi ve kiracı ise kira kontratı fotokopisi yer alır. Geçici abonelik için ödenecek ücretin normal abonelikten bir farkı bulunmaz. Bu konuda özel bir yönetmelik bulunmadığından, elektrik aboneliği işlemlerinde Elektrik Piyasası Bağlantı ve Sistem Kullanım Yönetmeliği hükümleri uygulanır.

Geçici abonelik başvurusunun belirli bir son tarihi bulunmamaktadır. Ayrıca yalnızca konutlar değil, çiftlik, hayvancılık işletmesi ve bağ evleri gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanan parsellerdeki yapılar da bu imkândan faydalanabilir.

Aboneliğin Geçici Niteliği ve Kazanılmış Hak Sorunu

Geçici 11. madde kapsamında tesis edilen abonelik, adından da anlaşılacağı üzere geçici niteliktedir ve hiçbir şekilde kazanılmış hak teşkil etmez. Madde metninde açıkça düzenlendiği üzere, ilgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinde bulunulması halinde abonelik iptal edilir. Bu nedenle:

• Su ve/veya elektrik bağlanması, yapıya yasal statü kazandırmaz, iskan yerine geçmez ve yapının imar mevzuatına aykırılığını ortadan kaldırmaz.
• Belediyenin, İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca yapı hakkında yıkım kararı alıp altyapı hizmetinin kesilmesini talep etme yetkisi her zaman saklıdır.
• Yapı kullanma izni alınıncaya kadar geçerli olan bu abonelik, aboneye kalıcı bir tasarruf güvencesi sağlamaz.

Dolayısıyla geçici abonelik, kaçak veya iskansız yapı sahibinin temel su ve elektrik ihtiyacını karşılamasına imkân tanıyan, ancak yapının hukuki durumunu hiçbir biçimde düzeltmeyen istisnai bir uygulamadır. Yapının tamamen yasal hale gelmesi için yine de yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması zorunluluğu devam eder.

İmar Barışı (Geçici 16. Madde) ve Yapı Kayıt Belgesi ile Abonelik

Türkiye'de imar mevzuatına aykırı yapı stoğunun büyüklüğü, yasa koyucuyu zaman zaman af niteliğinde düzenlemeler yapmaya yöneltmiştir. Bu düzenlemelerin en kapsamlısı, kamuoyunda "imar barışı" olarak bilinen ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi ile getirilen Yapı Kayıt Belgesi sistemidir. Bu madde, 18/05/2018 tarih ve 30425 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7143 sayılı Kanun ile İmar Kanunu'na eklenmiştir. Düzenlemenin temel amacı, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı şekilde inşa edilmiş yapıların kayıt altına alınması ve bu yapı sahiplerinin temel altyapı hizmetlerine erişiminin sağlanmasıdır.

Yapı Kayıt Belgesi ile Geçici Altyapı Bağlantısı

Geçici 16. madde, yalnızca yapıların kayıt altına alınmasını değil, aynı zamanda bu yapılara fiilî bir hizmet imkânı tanınmasını da öngörmektedir. Maddenin üçüncü fıkrası uyarınca, yapı kayıt belgesi alan yapılara talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Bu hüküm, Geçici 11. madde kapsamındaki geçici abonelik rejiminden farklı olarak, doğalgaz bağlantısına da açıkça izin vermesi bakımından dikkat çekicidir; zira ruhsatsız yapılara kural olarak doğalgaz bağlanamamaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesi için yapının belirli bir tarihsel eşikten önce tamamlanmış olması zorunludur. Yapı kayıt belgesi yalnızca 31/12/2017 tarihinden önce yapımı tamamlanmış yapılar için geçerlidir. Bu tarih, sistemin uygulama sınırını çizen kritik eşiktir. 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı sonradan ispatlanan yapılar bakımından alınmış olan belge iptal edilir ve bu yapılar hakkında İmar Kanunu'nun 32. maddesi (yıkım) ile 42. maddesi (idari para cezası) hükümleri uygulanır.

Belge başvurularına ilişkin süreç, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için 31/10/2018 tarihine kadar başvuru ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi şartına bağlanmıştır. Bu başvuru süreleri sona ermiş olmakla birlikte, süresi içinde usulüne uygun şekilde alınmış olan Yapı Kayıt Belgeleri hâlen geçerliliğini korumaktadır. Dolayısıyla geçmişte belge alan yapı sahipleri, bu belgeye dayanarak elektrik, su ve doğalgaz dağıtım kurumlarına geçici abonelik başvurusunda bulunabilmektedir.

Geçici 16. maddenin uygulanmasına yön vermek üzere 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar" düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin 8. maddesinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar tek tek sayılmıştır. Başvuru sürecinde yapının bu maddedeki istisnalar arasında yer alıp almadığının değerlendirilmesi, belgenin hukuki geçerliliği bakımından belirleyicidir.

Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı ve Sağlamadığı Haklar

Yapı Kayıt Belgesi'nin hukuki niteliği konusunda en çok yanılgıya düşülen nokta, bu belgenin yapıyı tam anlamıyla yasal hale getirdiği yönündeki yanlış kanıdır. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yasal statüye kavuştuğu anlamına gelmez. Belge, yapının imar mevzuatına uygun hale geldiğini değil, yalnızca kayıt altına alındığını ve sınırlı bazı haklardan yararlanabileceğini gösterir.

Yapı Kayıt Belgesi'nin sağladığı haklar şunlardır:

• Yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi (Geçici m.16/3)
• Yapı hakkında daha önce alınmış yıkım kararlarının ve idari para cezalarının uygulanmaması
• Yapının kullanımına yönelik fiilî statü tanınması

Buna karşın belgenin sağlamadığı haklar çok daha kapsamlıdır:

• Yapı Kayıt Belgesi, yapı kullanma izni (iskan belgesi) yerine geçmez; yapıya kalıcı yasal statü kazandırmaz.
• Belge sahibi yapı, tapu ve imar hakları yönünden kısıtlı kalmaya devam eder; kat mülkiyetine geçiş kural olarak mümkün olmaz.
• Bağlanan altyapı hizmetleri geçici niteliktedir ve kazanılmış hak teşkil etmez.
• Belge, yapının yeniden yapım gerektiren bir durumla karşılaşması ya da kentsel dönüşüme tabi tutulması halinde geçerliliğini yitirir.

Bu çerçevede Yapı Kayıt Belgesi, Geçici 11. madde kapsamındaki "yol hizmeti geçtiğine dair yazı" gibi belgelere benzer şekilde, temel insani ihtiyaçların karşılanmasını kolaylaştıran ancak yapıyı tam anlamıyla yasallaştırmayan sınırlı kapsamlı bir belge niteliği taşır. Taşınmazın tamamen yasal hale gelmesi için yine de İmar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca yapı kullanma izni alınması esastır.

Önemle belirtmek gerekir ki, Yapı Kayıt Belgesi'nin sağladığı altyapı bağlantısı imkânı sınırsız değildir. Özellikle orman, mera, kıyı ve sit alanları gibi özel kanunlarla korunan ve yapılaşma yasağı bulunan alanlardaki yapılar bakımından, belgenin varlığı tek başına abonelik hakkı doğurmaz. Bu konu, yargı içtihatlarıyla netleşmiş olup, izleyen bölümde ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

Özel Kanunla Korunan Alanlardaki Yapılarda Abonelik Yasağı

Geçici 11. ve Geçici 16. madde kapsamında kaçak ya da iskansız yapılara tanınan geçici altyapı bağlantısı imkânı, sınırsız bir hak değildir. Yapının bulunduğu arazinin hukuki niteliği, bu imkânın kullanılıp kullanılamayacağını doğrudan belirler. Orman, mera, yaylak, kışlak, kıyı, doğal-tarihî-arkeolojik sit alanları ve kültür varlıklarının bulunduğu alanlarda inşa edilen yapılara, yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi su, elektrik ve doğalgaz bağlanması hukuken mümkün değildir. Bu sonucun temelinde, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 4. maddesinde düzenlenen özel kanunların önceliği ilkesi yatmaktadır.

Orman ve Mera Alanlarında Yapı Kayıt Belgesinin Etkisizliği

İmar barışı kapsamında düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapıya yasal statü kazandırmadığı gibi, özel kanunlarla korunan alanlarda hiçbir hak da doğurmaz. 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca, devlet ormanları içinde belirli istisnalar dışında her çeşit bina yapımı, tarla açılması ve yerleşilmesi yasaktır; bu şekilde elde edilen yerler şahıslar adına tapuya tescil olunamaz. Benzer şekilde 4342 sayılı Mera Kanunu'nun 4. maddesi, mera, yaylak ve kışlakların özel mülkiyete geçirilemeyeceğini, amacı dışında kullanılamayacağını, zamanaşımı uygulanamayacağını ve sınırlarının daraltılamayacağını; 14. maddesi ise tahsis amacı değiştirilmedikçe bunlardan başka şekilde yararlanılamayacağını hükme bağlamıştır.

Bu yapılaşma yasağı karşısında, Geçici 16. maddede ve "Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar"ın 8. maddesinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar arasında orman ve mera alanlarındaki yapıların açıkça sayılmamış olması, bu alanlardaki kaçak yapılara hak tanındığı anlamına gelmez. Konuya ilişkin en güncel ve kapsamlı değerlendirme, Danıştay 13. Dairesi'nin 21/05/2024 tarihli, E:2022/3763, K:2024/2294 sayılı kararıdır. Bu kararda Daire, orman ve mera gibi yapılaşma yasağı bulunan alanlardaki yapılara yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi su, elektrik ve doğalgaz bağlanamayacağına hükmederek dava konusu işlemlerin iptaline karar vermiştir.

Daire, gerekçesinde şu temel değerlendirmeyi yapmıştır: Her ne kadar Geçici 16. maddede ve Usul ve Esaslar'ın 8. maddesinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar arasında orman ve mera alanlarındaki yapılar sayılmamış olsa da, İmar Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca Kanun'un özel kanunlara aykırı olmayan kurallarının uygulanacağı; orman ve meralara ilişkin özel kanunlardaki yapılaşma yasağı dikkate alındığında, yapılaşma yasağı bulunan orman ve mera alanlarındaki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, düzenlenmiş olsa bile bu yapıların belgenin sağladığı haklardan yararlandırılamayacağı sonucuna varılmıştır.

Özel Kanunların Önceliği İlkesi

Özel kanunların önceliği ilkesi, korunması gereken kamusal alanlarda imar afları ve geçici düzenlemeler karşısında bir sigorta işlevi görmektedir. Bu ilke yalnızca orman ve mera ile sınırlı değildir; doğal, tarihî ve arkeolojik sit alanları, kültür varlıkları ve kıyılar gibi özel kanunlarla korunan tüm alanlarda geçerlidir.

Bu yöndeki içtihat, Danıştay 6. Dairesi'nin 03/12/2020 tarihli, E:2019/17473, K:2020/12030 sayılı kararıyla istikrar kazanmıştır. Bu kararda, doğal, tarihî ve arkeolojik sit alanları, kültür varlıkları, ormanlar, meralar ve kıyılar gibi korunması gereken alanların ilgili özel kanunlarıyla korunduğu, bu alanlarda yapı kayıt belgesi düzenlenmiş olmasının özel hükümlerin uygulanmasına engel teşkil etmediği belirtilmiştir. Söz konusu karar, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 27/09/2021 tarih ve E:2021/1436, K:2021/1606 sayılı kararıyla onanarak kesinleşmiştir.

Yargısal denetim bu noktada şu somut sonuçları doğurmaktadır:

• Yapı kayıt belgesi alınmış olması, yapıyı yasal hale getirmez ve özel kanun kapsamındaki yıkım kararlarının uygulanmasını engellemez.
• Yapı kayıt belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş olması hâlinde, bu taşınmazlardan özel kanunlar kapsamında kalanlar Bakanlığa tahsis edilemez ve ilgililere satılamaz.
• Orman ve mera alanlarındaki yapılara Geçici 16. maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanması hakkından bu yapılar yararlandırılamaz.

Danıştay 13. Dairesi'nin anılan kararında ayrıca, Geçici 16. maddenin Anayasa'nın 2. ve 169. maddelerine aykırı olduğu görüşüyle Anayasa Mahkemesi'ne yapılan başvuruya da değinilmiş; Anayasa Mahkemesi'nin 01/06/2022 tarih ve E:2021/15, K:2022/63 sayılı kararıyla başvuru yetkisizlik nedeniyle reddedilmiş olsa da, kararda ormanlarda 6831 sayılı Kanun uyarınca yapılaşma yasağı bulunduğu ve İmar Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca özel kanun niteliğindeki 6831 sayılı Kanun'un uygulanacağı tespit edilmiştir.

Sonuç olarak, kaçak yapıya altyapı hizmeti bağlatmak isteyen kişilerin öncelikle yapının bulunduğu arazinin mülkiyet ve niteliğini doğru tespit etmesi zorunludur. Orman, mera, kıyı veya sit alanında bulunan bir yapı, Geçici 11. veya Geçici 16. maddenin tüm şartlarını sağlasa bile geçici su ve elektrik bağlantısından yararlanamaz; bu alanlarda tesis edilmiş abonelik işlemleri hukuka aykırı olup yargı denetimi sonucunda iptale tabidir.

Yargı Kararlarıyla İskansız ve Ruhsatsız Yapıda Abonelik Uygulamaları

İskansız ve ruhsatsız yapılara altyapı hizmeti bağlanmasına ilişkin hukuki çerçeve, yalnızca mevzuat hükümleriyle değil, Yargıtay ve Danıştay'ın istikrar kazanmış içtihatlarıyla şekillenmiştir. Geçici abonelik talebinin hangi tarih eşiklerine bağlandığı, ruhsatın yargı kararıyla iptali halinde idarenin tazminat sorumluluğu ve sonradan ruhsata bağlanan yapılarda hizmet kesintisinin akıbeti, bu içtihatlarla netleşmiş durumdadır.

Geçici Su Aboneliği ve Süre Şartı (Yargıtay)

Geçici su ve elektrik aboneliğinde yapının yapım tarihi belirleyici unsurdur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E:2014/891, K:2016/425 sayılı ve 30.03.2016 tarihli kararı, süre şartının dışında kalan yapılarda aboneliğin reddedilmesinin hukuka uygun olduğunu ortaya koymuştur. Karara konu olayda davacı kiracı, kiracısı olduğu taşınmaza su aboneliği için ASKİ'ye başvurmuş, binanın statik raporu bulunmadığından abonelik tesis edilmemiştir. Hukuk Genel Kurulu, yapı ruhsatının 28.08.2009 tarihli olduğunu tespit etmiş; bu tarihin yasa koyucunun belirlediği 12.10.2004 ile 26.07.2008 tarihleri arasındaki istisnai sürenin dışında kaldığını belirterek davanın reddinde isabetsizlik bulunmadığı sonucuna varmıştır. Bu karar, Geçici 11. madde kapsamında abonelik talebinin değerlendirilmesinde yapının yapım/ruhsat tarihinin ne denli kritik bir eşik oluşturduğunu göstermektedir.

7417 sayılı Kanun ile getirilen yeni rejim sonrasında ise yargı, yapının yapım tarihinin somut delillerle araştırılması gerektiğine vurgu yapmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E:2024/3028, K:2025/1912 sayılı ve 07.04.2025 tarihli kararı, geçici abonelik talebinin nasıl incelenmesi gerektiğine ilişkin yöntemi ortaya koymuştur:

3194 sayılı Kanunun 7417 sayılı kanunla değişik Geçici 11. maddesi uyarınca aboneliğe konu yapının inşaatının 31.12.2021 tarihinden önce tamamlanıp tamamlanmadığının tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu kapsamda yapının bulunduğu taşınmazın hava fotoğrafları dosyaya kazandırıldıktan sonra mahallinde keşif yapılarak inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmışsa hangi tarihte tamamlandığı ve taşınmazın kullanılıp kullanılmadığının araştırılması, geçici abonelik için yapı inşaat ruhsatı alınma ve buna göre yapılma şartlarının aranmayacağının gözetilmesi gerektiği vurgulanmış; eksik araştırma ile davanın reddi kararı bozmayı gerektirmiştir.

Bu karar uyarınca, 31/12/2021 tarihinden önce tamamlanan yapılarda yapı inşaat ruhsatı şartı aranmaz; mahkemeler hava fotoğrafları ve mahallinde keşif yoluyla yapım tarihini somut biçimde araştırmadan ret kararı veremez. Eksik araştırmayla verilen ret kararları bozma sebebidir.

Ruhsat ve Planın İptali Halinde Tazminat Sorumluluğu (Danıştay)

Ruhsatın ve dayanağı imar planının yargı kararıyla iptal edilmesi, ruhsata uygun inşa edilmiş yapıyı dahi ruhsatsız hale getirir. Danıştay 6. Dairesi'nin E:2014/10657, K:2019/3054 sayılı ve 24.04.2019 tarihli kararı, bu durumda idarenin tazminat sorumluluğunu netleştirmiştir. Daire, Danıştay'ın istikrar kazanmış içtihadına göre, yapı inşa edildiği tarihte yürürlükteki plana ve ruhsata uygun yapılmış olsa dahi, plan ve ruhsatın iptali halinde kazanılmış hak bulunmadığından ruhsatsız hale gelen yapının yıkılması gerektiğini belirtmiştir. Ancak bu durum hukuka aykırı planı onaylayan ve ruhsatı veren idarenin kusurlu davranışından kaynaklandığından, iyi niyetli kişilerin zararlarının karşılanması ve yıkıma konu taşınmazın bedelinin ödenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Kararda, zararın yalnızca yıkımın icrası sonrası kesinleşeceği gerekçesiyle davanın reddinin, yıkımın yapılıp yapılmayacağını idarenin keyfiyetine bırakacağı; bunun mülkiyet hakkını, hak arama hürriyetini ve hukuk devleti ilkesini zedeleyeceği ifade edilmiştir. Yapı kullanma izni alınamayacağından davacının taşınmazı üzerindeki tasarrufunun engellendiği ve mülkiyet hakkının kısıtlandığı tespit edilmiştir. Daire, ruhsata uygun yapılan kısımların yıkımından doğan zararın yıkımın uygulanması beklenmeksizin tazmin edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararını, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 54. maddesi uyarınca 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere bozmuştur. Bu karar, iskan alamayan yapı sahibinin uğradığı zararın idarenin kusuru söz konusu olduğunda tazmin edilebileceğini ortaya koyması bakımından önemlidir.

Sonradan Ruhsata Bağlanan Yapıda Hizmet Kesintisinin Konusuz Kalması

Ruhsata aykırı yapı hakkında verilen elektrik ve su kesme işleminin akıbeti, yapının sonradan ruhsata bağlanması halinde değişir. Danıştay 14. Dairesi'nin 15.01.2019 tarihli kararı, ruhsata aykırı yapının dava devam ederken ruhsata bağlanmasının hukuki sonucunu açıklığa kavuşturmuştur. Antalya İli Muratpaşa İlçesi'nde ruhsata ve projesine aykırı yapı yapıldığından bahisle düzenlenen yapı tatil zaptı ile İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca yıkım kararı ve 31. maddesi uyarınca elektrik ve su hizmetlerinin kesilmesine ilişkin Belediye Encümeni kararı dava konusu edilmiştir.

Daire, hakkında yıkım kararı verilen, ruhsat ve projesine aykırı imalatın dava devam ederken ruhsata bağlanması durumunda, sonradan ruhsata bağlanmış yapı hakkında daha önce alınan yıkım kararının uygulanmasının olanaklı olmadığını belirtmiştir. Dava konusu yapı için 20/10/2014 tarihli yapı ruhsatının düzenlendiği anlaşıldığından, elektrik ve su hizmetlerinin kesilmesine ilişkin encümen kararının dayanağı ortadan kalkmış ve işlem konusuz kalmıştır. Bu durumda iptal yerine karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Karar, yargılama giderleri yönünden de önemli bir tespit içermektedir. Daire, ruhsata aykırı yapı yapmak suretiyle mevzuata aykırı davranan ve davanın açılmasına sebep olan davacının yargılama giderlerinden sorumlu olacağını; aykırı yapının yıkımına karar veren idarenin ise mevzuatla kendisine verilen görevi ifa etmesi nedeniyle davanın açılmasında sorumluluğunun bulunmadığını belirtmiştir. Bu nedenle İdare Mahkemesi kararının davalı idare aleyhine yargılama gideri ile vekalet ücretine hükmedilmesine ilişkin kısmı da bozulmuştur.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Ruhsatsız ve iskansız yapılara elektrik ve su bağlanması, kural olarak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30, 31 ve 32. maddeleri uyarınca mümkün değildir; ancak bu kural mutlak değildir. Geçici 11. maddede 7417 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, 1/7/2022 tarihine kadar ruhsat alınmış fakat iskan verilmemiş yapılar ile 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız yapılara, altyapı hizmetlerinden birinin götürüldüğünün belgelenmesi ve fenni gereklerin yerine getirilmesi şartıyla geçici abonelik imkanı tanımıştır. Geçici 16. madde (imar barışı) kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alan yapılar da bu imkandan yararlanabilir.

Buna karşılık, orman, mera, kıyı ve sit alanları gibi özel kanunlarla korunan ve yapılaşma yasağı bulunan alanlardaki yapılara, yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi İmar Kanunu m.4 uyarınca özel kanunların önceliği nedeniyle bağlantı yapılamaz. Yargı kararları, bu geçici abonelik rejiminin kazanılmış hak teşkil etmediğini, yapım tarihinin somut delillerle araştırılması gerektiğini, idarenin kusuru halinde tazminat sorumluluğunun doğabileceğini ve sonradan ruhsata bağlanan yapılarda hizmet kesintisi işlemlerinin konusuz kalacağını açıkça ortaya koymaktadır. Kalıcı ve risksiz çözüm ise her zaman yapının yasal hale getirilerek yapı kullanma izni (iskan belgesi) alınmasıdır; aksi halde geçici aboneliğin belediye talebiyle iptali ile yıkım ve idari para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşma riski sürmektedir.