Site ve apartman aidatı, ortak yaşam alanlarının sürdürülebilirliği için kat maliklerinin yerine getirmesi gereken yasal bir yükümlülüktür. Peki aidatını ödemeyen komşuya karşı yönetimin başvurabileceği hukuki yollar nelerdir? İhtarname, icra takibi, gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve hatta bağımsız bölümün devri gibi yaptırımlar hangi koşullarda devreye girer? Bu yazımızda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında aidat borcunun tahsil sürecini, malik ve kiracının sorumluluğunu, zamanaşımı sürelerini ve borçlunun itiraz haklarını ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Aidatın Hukuki Dayanağı ve Ortak Giderlere Katılım Esasları

Apartman ve site aidatı, halk arasında yaygın kullanılan bir kavram olsa da hukuki temeli doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma" başlıklı 20. maddesine dayanır. Bu maddeye göre kat malikleri, ana taşınmazın korunması, bakımı, onarımı ve ortak menfaatlerin sağlanması için yapılan giderlere katılmakla yükümlüdür. Aidat, ortak alanların temizliği, güvenlik hizmetleri, asansör bakımı, kapıcı ücretleri ve sigorta primleri gibi giderleri karşılamak üzere toplanan bir ortak gider payıdır. Bu yükümlülük mülkiyet hakkının sosyal sınırlarından biri olup, kat maliki olmanın doğal sonucudur ve tek taraflı irade ile ortadan kaldırılamaz.

Personel Giderleri ve Arsa Payı Oranında Katılım

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderleri iki temel kategoriye ayırarak farklı katılım esasları öngörür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılır (KMK m.20). Bu kalemde arsa payı veya bağımsız bölüm büyüklüğü dikkate alınmaz; her kat maliki personel giderlerine eşit pay ile iştirak eder.

Buna karşılık, aşağıda sayılan giderlere kat malikleri kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür:

• Ana taşınmazın sigorta primleri
• Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri
• Yönetici aylığı gibi diğer yönetim giderleri
• Ortak tesislerin işletme giderleri

Ancak bu paylaşım esasları emredici nitelikte değildir. KMK m.20'de "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesiyle kat maliklerinin iradesine öncelik tanınmıştır. Dolayısıyla kat malikleri, sözleşme niteliğindeki yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla farklı bir katılım oranı belirleyebilirler. Örneğin tüm giderlerin eşit paylaştırılması ya da kalorifer giderlerinin dilim adedine göre dağıtılması kararlaştırılabilir. Bu nedenle hâkim, uyuşmazlığı çözerken önce kanunun emredici hükümlerini, ardından yönetim planını esas almak zorundadır.

Ödemeden Kaçınma Yasağı ve Aidat Belirleme Usulü

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat ödeme yükümlülüğünden kaçınmanın önünü kesin biçimde kapatmıştır. KMK m.20/1-c uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu hüküm uyarınca:

• Zemin katta oturan malik, asansörü kullanmadığını öne sürerek asansör giderlerinden kurtulamaz.
• Daire boş veya kiraya verilmemiş olsa dahi aidat ödenmek zorundadır; çünkü yükümlülük kullanıma değil mülkiyete bağlıdır.
• Çatı tamiratı gibi ortak yer onarımları için toplanan giderlere katılım da bu kapsamda zorunludur.

Aidat miktarları keyfi olarak değil, yıllık işletme projesi temel alınarak belirlenir. İşletme projesi, ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini içeren bir plandır; bu giderler kat maliklerinin arsa payları oranında veya kararlaştırılan usulde paylaştırılır. Aidat tutarları kat malikleri kurulu kararıyla saptanır ve yönetici tarafından kat maliklerine yazılı olarak (imza karşılığı veya taahhütlü posta yoluyla) bildirilmelidir.

Yöneticinin aidat ödeme yükümlülüğü ise özel bir düzenlemeye tabidir. Yönetim planında bu konuda madde bulunmuyor ve kat malikleri kurulunca alınmış bir karar da yoksa, KMK m.40/D uygulanır ve yönetici aidatın yarısını ödemekle yükümlü olur. Bununla birlikte yönetici aynı zamanda kat maliki ise, çatı onarımı veya dış cephe boyaması gibi olağanüstü giderlerin tamamına katılmak zorundadır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetine Geçilmemiş Yapılarda Durum

Ortak giderlere katılım yükümlülüğü, bazı durumlarda kat mülkiyeti henüz tesis edilmemiş yapılarda da gündeme gelir. KMK m.17 uyarınca, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Dolayısıyla kat irtifakına tabi yapılarda KMK hükümlerinin devreye girebilmesi için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi aranır:

• Yapının fiilen tamamlanmış olması
• Bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanması

Bu koşullar gerçekleşmemiş ve malik fiilen oturmuyorsa, kat mülkiyeti hükümlerine göre aidat talep edilemez. İskânı henüz alınmamış ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçilememiş yapılarda aidat ödeme yükümlülüğü kural olarak müteahhide aittir.

Peki yapı üzerinde ne kat mülkiyeti ne de kat irtifakı tesis edilmemişse ortak gider yükümlülüğü ortadan kalkar mı? Yargıtay bu sorunu açıklığa kavuşturmuştur:

Anayapıda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmediği için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmasa da, uyuşmazlık haksız zenginleşme veya vekaletsiz tasarruf hükümleri dairesinde çözümlenebilir. (Yargıtay 18. HD E.1997/12473 K.1998/1082 T.12.02.1998)

Bu karar, ortak gider yükümlülüğünün sırf kat mülkiyeti tesis edilmediği gerekçesiyle bütünüyle ortadan kalkmadığını ortaya koymaktadır. Kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının her ikisine de sahip olmayan yapılarda yapılan ortak gider harcamaları, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edilebilir. Böylece ortak alanların bakım ve onarım masraflarını üstlenmeyen maliklerin, diğer maliklerin yaptığı harcamalardan haksız biçimde yararlanmasının önüne geçilmiş olur.

Aidat Borcunun Tahsili: İhtarname, İcra Takibi ve Dava Yolları

Ortak giderlere katılım yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikine karşı yönetimin elinde etkin hukuki araçlar bulunmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açabileceğini ya da icra takibi yapabileceğini açıkça düzenler. Bu hüküm, aidat alacağının tahsili için iki ayrı yol sunar: borçlu malik aleyhine sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açmak veya doğrudan icra takibi başlatmak. Uygulamada hızlı ve ekonomik olması nedeniyle icra takibi yolu tercih edilmektedir.

İcra takibinden önce noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi hukuken zorunlu değildir; yönetici, ayrıca ihtar çekmeden doğrudan takip başlatabilir. Bununla birlikte ihtarname, gecikme tazminatı talebinin dayanağını güçlendirmek ve sulhen çözüm imkânı tanımak açısından uygulamada faydalı kabul edilir.

İlamsız İcra Takibi ve Yetkili İcra Dairesi

Aidat borcu bir para borcu niteliğinde olduğundan, tahsili için ilamsız icra takibi yoluna başvurulur ve süreç İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir. İcra dairesi, borçlu kat maliki aleyhine ödeme emri (Örnek No: 7) düzenleyerek borçluya tebliğ eder.

Yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yeri veya gayrimenkulün bulunduğu yer icra dairesidir. Takip talebinde alacaklı tarafın doğru gösterilmesi büyük önem taşır; alacaklı, "Apartman/Site Yönetimi adına Yönetici [İsim]" şeklinde belirtilmelidir. Salt "Apartman Yönetimi" ibaresiyle açılan takipler, yönetimin tüzel kişiliğinin bulunmaması nedeniyle ehliyetsizlik itirazıyla karşılaşabilir.

Takibin sağlam dayanaklara oturması için aşağıdaki belgelerin hazır bulundurulması gerekir:

• Kat malikleri kurulu karar defteri aslı
• Usulüne uygun tebliğ edilmiş işletme projesi
• Tebligat alındı belgeleri
• Detaylı bakiye dökümü
• Yöneticinin kimlik ve yetki belgesi

İİK m.68 ve KMK m.37 birlikte değerlendirildiğinde, kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İİK m.68/1'de sayılan belgelerden kabul edilir. Bu belgelere dayanan alacaklar, itiraz halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna başvurma imkânı sağlar.

Ödeme Emrine İtiraz ve İtirazın İptali Davası

Borçlu kat maliki, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir (İİK m.62). Bu süre içinde yapılan itiraz takibi kendiliğinden durdurur. İtiraz edilmemesi halinde ise takip kesinleşir ve haciz işlemlerine geçilebilir.

İtiraz üzerine duran takipte alacaklı yönetim, alacağını tahsil edebilmek için iki yoldan birini izler:

• İtirazın İptali Davası (İİK m.67): Resmî belge veya kesin ilam bulunmayan hallerde başvurulan yoldur. Bu dava, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır; aksi halde takip düşer. Aidat alacaklarında çoğu zaman imzalı bir borç senedi bulunmadığından, uyuşmazlıklar genellikle itirazın iptali davası ile sulh hukuk mahkemesinde çözüme kavuşturulur.
• İtirazın Kaldırılması: Kesinleşmiş işletme projesi gibi İİK m.68 kapsamında belge niteliği taşıyan dayanakların bulunması halinde, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilebilir.

Burada önemli bir ayrıma dikkat etmek gerekir: itirazın iptali davası ile tahsil davası farklı dava türleridir. İtirazın iptali davasında mahkeme yalnızca itirazın iptaline ve koşulları varsa icra inkâr tazminatına hükmeder; alacağın doğrudan tahsiline karar veremez.

İcra İnkar Tazminatı ve Yargılama Giderleri

İtiraz hakkı, borçluya tanınan bir savunma aracı olmakla birlikte, kötüye kullanılması yaptırıma bağlanmıştır. Borç gerçekse ve itiraz yalnızca zaman kazanmaya yönelik veya kötü niyetliyse, borçlu aleyhine asıl alacağın en az %20'si oranında icra inkâr tazminatına hükmedilebilir. Aidat alacakları, miktarı işletme projesiyle belirlenebilir nitelikte olduğundan likit (belirli) alacak kabul edilmekte ve haksız itiraz halinde icra inkâr tazminatı uygulanmaktadır.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum, borçlunun icra dosyasına itiraz edip dosya dışından doğrudan site hesabına ödeme yapmasıdır. Bu yöntemle yargılama gideri ve avukatlık ücretinden kaçınmak mümkün değildir; itiraz edip sonradan ödeme yapan borçlu da hem masraflardan hem de avukatlık ücretinden sorumlu tutulmakta, koşulları oluştuğunda icra inkâr tazminatına mahkûm edilmektedir.

Tahsil sürecine ilişkin mali yükümlülükler kural olarak borçluya aittir:

• Başvuru harcı, peşin harç ve tebligat giderleri başlangıçta yönetim kasasından karşılanır.
• Süreç sonunda tüm harç ve masraflar borçludan tahsil edilir.
• Yönetimin avukatla takip yürütmesi halinde vekâlet ücreti de borçluya yüklenir.

Bu nedenle borçlu kat maliki açısından en ekonomik çözüm, takibe düşmeden önce borcu ödemektir. Kendisine icra takibi başlatılan malik, öncelikle ödeme emrini incelemeli, alacaklı kısmında yöneticinin adının yer alıp almadığını ve borcun doğruluğunu kontrol etmeli; 7 günlük süre içinde ya haklı bir gerekçeyle itiraz etmeli ya da masraflarıyla birlikte ödeme yapmalıdır. Aidat borcunun ödenmemesinin hapis cezası gibi bir cezai yaptırımı bulunmadığını da belirtmek gerekir.

Gecikme Tazminatı, Temerrüt ve Kanuni İpotek

Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki yalnızca asıl borçtan değil, kanunen öngörülen ek mali yükümlülüklerden de sorumlu olur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider payını geciktiren maliki hem gecikme tazminatı ödemeye mahkum eder hem de bu alacağın güvence altına alınması için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek tesisine imkan tanır. Bu iki müessese, ödeme disiplinini koruyan ve zamanında ödeme yapan diğer maliklerin mağduriyetini önleyen temel yaptırımlardır.

Aylık %5 Gecikme Tazminatı ve Temerrüt Anı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/c). Bu oran yıllık yaklaşık %60'a denk gelir ve bu yönüyle olağan yasal faiz oranlarının oldukça üzerindedir. Gecikme tazminatının bu yüksek oranı, ortak yaşamın finansal sürekliliğini korumaya yönelik caydırıcı bir niteliğe sahiptir.

Önemle belirtmek gerekir ki bu yüzde beşlik oran yasal asgari oran niteliğindedir ve altına indirilemez. Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla bu oranın artırılması mümkün olmakla birlikte, böyle bir artışın geçerli sayılması belirli koşullara bağlıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, yasal orandan yüksek belirlenen gecikme tazminatının toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan malikleri bağlamayacağını açıkça ortaya koymuştur:

Yönetim planı yasal orana atıf yaparken %15 oranında gecikme tazminatı uygulanması doğru bulunmamıştır. (Yargıtay 18. HD E.2002/1550 K.2002/3264 T.28.03.2002)

Bu karar uyarınca, yasal orandan yüksek bir gecikme tazminatı uygulanabilmesi için bu kararın borçlu malikin de katılımıyla geçerli biçimde alınmış olması aranır. Aksi halde, karara muhalif kalan veya toplantıya katılmayan malik açısından yalnızca aylık %5 oranı uygulanabilir.

Gecikme tazminatının ne zaman işlemeye başlayacağı, yani temerrüt anının belirlenmesi uygulamada en çok tartışılan konulardandır. Kural olarak gecikme tazminatı talep edilebilmesi için ödenecek miktarın ve ödeme tarihinin kat malikine bilinir kılınmış veya tebliğ edilmiş olması gerekir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmiş olması halinde malikin herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşeceğini hükme bağlamıştır:

Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek ödemek zorundadır; avans ve ortak gider alacağı yönetim planı uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur. (Yargıtay HGK E.2002/18-474 K.2002/514 T.12.06.2002)

Bu karara göre, yönetim planında örneğin her ayın belirli bir gününe kadar ödeme öngörülmüşse, bu tarihten itibaren ihtarname çekilmesine gerek olmaksızın gecikme tazminatı işlemeye başlar. Buna karşılık yönetim planında ödeme tarihi belirlenmemiş ve malik toplantıya da katılmamışsa, gecikme tazminatı malikin borçtan haberdar olduğu tarihten itibaren işler; öğrenme tarihi belirlenemiyorsa dava dilekçesinin veya ödeme emrinin tebliğ tarihi esas alınır.

Ayrıca gecikme tazminatı ile yasal faiz farklı hukuki niteliklere sahip olduğundan, talep edilmesi halinde her ikisine birden hükmedilebilir. Gecikme tazminatı talep edilmiş olması, ayrıca yasal faiz istenmesine engel değildir.

Kanuni İpotek Tesisi ve Alacağın Önceliği

Kat maliki ödeme yapmaz ve alacak diğer yollarla tahsil edilemezse, KMK m.22 önemli bir güvence mekanizması sunar. Bu hüküm uyarınca, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu hususta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893. maddesinin son fıkrası hükmü de uygulanır.

Kanuni ipotek tesisi için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak borç tutarının tespiti gerekir. Borç ödenmezse, bu güvenceye dayanılarak bağımsız bölümün cebri icra yoluyla satışı sağlanabilir ve alacak tahsil edilir.

Aidat alacağının önemli bir özelliği de kanundan doğan öncelikli niteliğidir. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, bu önceliğin ipotek tesciline bağlı olmadığını açıkça ortaya koymuştur:

Kanuni ipotek tescil edilmemiş olsa dahi ortak gider alacağı kanundan doğan niteliği gereği önceliklidir ve bu öncelik ipotek tesciline bağlı değildir. (Yargıtay 19. HD E.2006/6984 K.2006/9192 T.05.10.2006)

Bu içtihada göre, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları, tapuya ayrıca ipotek şerhi konulmamış olsa bile önceliklidir. Dolayısıyla bağımsız bölümün başka borçlar nedeniyle satılması halinde dahi ortak gider alacağının öncelikli tahsiline imkan tanınır.

KMK m.22'nin bir diğer boyutu da kiracının sorumluluğudur. Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Sonuç olarak gecikme tazminatı ve kanuni ipotek, aidat alacağının hem tahsilini hızlandıran hem de güvence altına alan iki güçlü araçtır. Gecikme tazminatının doğru orandan ve doğru temerrüt anından hesaplanması, kanuni ipotek talebinin ise mahkemece tespit edilen borç üzerinden ileri sürülmesi, alacağın etkin biçimde korunması açısından kritik önem taşır.

Malik, Kiracı ve Yeni Malik Sorumluluğu ile Zamanaşımı

Aidat borcunun tahsilinde en çok karıştırılan konu, borçtan kimin sorumlu olduğu sorusudur. Kat malikinin asıl borçlu olduğu kuşkusuzdur; ancak bağımsız bölümü kiralayan, intifa ya da sükna hakkıyla kullanan kişiler de belirli sınırlar dahilinde sorumluluk taşır. Bağımsız bölümün el değiştirmesi halinde ise borcun eski mi yoksa yeni malike mi ait olacağı, mülkiyetin geçtiği döneme göre belirlenir. Bu bölümde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında bu sorumluluk ilişkileri ile alacağın tabi olduğu zamanaşımı süresi ele alınmaktadır.

Kiracının Müteselsil ve Sınırlı Sorumluluğu

Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan, bağımsız bölümü kira akdine, oturma (sükna) hakkına ya da başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde kullanan kişiler de müştereken ve müteselsilen sorumludur (KMK m.22). Bu hüküm uyarınca yönetici veya kat maliklerinden her biri, alacağını yalnızca malikten değil, bağımsız bölümden fiilen yararlanan kiracıdan da talep edebilir; hatta her ikisine birlikte icra takibi başlatılabilir.

Ancak kiracının bu sorumluluğu sınırsız değildir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı aidat ödemesi kira borcundan düşülür. Yani kiracı, kira bedelini aşan bir aidat tutarından dolayı yönetime karşı sorumlu tutulamaz; aşan kısım malikin yükümlülüğüdür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, kiracının sorumluluğunun niteliğini şu şekilde ortaya koymuştur:

Kiracı, kat maliki ile birlikte kira bedeli tutarıyla sınırlı olmak üzere her ay için müteselsilen sorumludur (Yargıtay 20. HD E.2016/1981 K.2017/3785 T.02.05.2017).

Bu karar, kiracının sorumluluğunun dönemsel olduğunu da göstermektedir: kiracı yalnızca fiilen oturduğu döneme ilişkin ortak giderlerden sorumlu tutulabilir; taşınmadan önceki döneme ait borçlar kendisine yöneltilemez. Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olsa dahi, yönetime karşı nihai sorumlu kat malikidir; bu sözleşme yalnızca malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi bağlar. Bu nedenle uygulamada yönetim, kiracının ödememesi halinde önce malikten tahsil yoluna gider; malik de ödediği tutar için kiracıya rücu edebilir.

Mülkiyet Dönemine Göre Sorumluluk

Bağımsız bölümün satışı, aidat sorumluluğunun belirlenmesinde kritik bir kırılma noktasıdır. Kural nettir: her malik yalnızca malik olduğu döneme ait ortak giderlerden sorumludur. Yeni malik, devraldığı bağımsız bölümün önceki sahibinden kalan aidat borçlarından kural olarak sorumlu tutulamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu ilkeyi açıkça vurgulamıştır:

Her malik yalnızca malik olduğu döneme ait giderlerden sorumludur; satıştan sonraki giderlerden önceki malik, eski dönem borçlarından yeni malik sorumlu tutulamaz (Yargıtay 18. HD E.2016/563 K.2016/5312 T.30.03.2016).

Bu karar, mülkiyet devrinde borcun aidat dönemine göre paylaştırılmasını sağlayarak adaleti tesis eder. Dolayısıyla yönetim, geçmiş döneme ait borçlar için takibini borcun doğduğu tarihte malik olan kişiye yöneltmek zorundadır.

Sorumluluğun ne zaman başladığı konusunda ise belirleyici ölçüt tapuya tescildir. Aidat ödeme yükümlülüğü, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edildiği günden itibaren doğar. Maliki bağlayan bu yükümlülük, bağımsız bölümün fiilen kullanılmaması, geç teslim alınması veya kiraya verilmesi gibi gerekçelerle ortadan kalkmaz:

Aidat yükümlülüğü tapuya tescil gününden başlar; fiilen kullanmama, geç teslim alma veya kiraya verme bu sorumluluğu kaldırmaz (Yargıtay 18. HD E.2010/11429 K.2010/15920 T.09.12.2010).

Bu içtihat, "dairemde oturmuyorum, o halde aidat ödemem" şeklindeki savunmaların hukuken geçersiz olduğunu teyit etmektedir. Aidat yükümlülüğü kullanıma değil, mülkiyete bağlıdır.

5 Yıllık Zamanaşımı ve TBK m.315 Tahliye

Aidat alacakları sonsuza dek talep edilebilir nitelikte değildir. Aidat ve gecikme tazminatı alacakları, TBK m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle yönetim, geriye dönük olarak en fazla beş yıllık ortak gider borcunu talep edebilir. Beş yıllık süre dolduktan sonra borçlu kat maliki zamanaşımı definde bulunursa, bu süreyi aşan alacak yargı yoluyla tahsil edilemez hale gelir. Bu nedenle yönetimlerin alacaklarını zamanında takip etmesi büyük önem taşır; özellikle beş yıldan eski borçlar için zamanaşımı def'i riski yüksektir.

Kiracının aidatı ödememesi, yalnızca bir tahsil sorunu değil, aynı zamanda bir tahliye sebebidir. Aidat, TBK kapsamında yan gider statüsündedir. TBK m.315 uyarınca kiracının yan gider ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre vererek bu süre içinde de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Sürenin sonunda da ödeme yapılmazsa, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılarak kiracının çıkarılması sağlanabilir.

Sorumluluk ilişkilerini özetlemek gerekirse:

• Kat maliki, malik olduğu döneme ait aidattan asıl ve nihai olarak sorumludur.
• Kiracı, malikle birlikte ancak kira bedeliyle sınırlı olarak ve yalnızca oturduğu döneme ilişkin müteselsilen sorumludur.
• Yeni malik, kural olarak önceki malik dönemine ait borçlardan sorumlu tutulamaz.
• Sorumluluk başlangıcı, fiilî kullanıma değil tapuya tescil tarihine bağlıdır.
• Aidat alacakları beş yılda zamanaşımına uğrar.
• Aidatı ödemeyen kiracıya karşı malik, TBK m.315 uyarınca 30 günlük süre vererek tahliye yoluna başvurabilir.

En Ağır Yaptırım, Yönetimin Taraf Sıfatı ve Arabuluculuk

Aidat borcunun tahsilinde icra takibi ve gecikme tazminatı çoğu uyuşmazlığı çözüme kavuştursa da, ödememe davranışı süreklilik kazandığında ve diğer maliklerin ortak yaşamını çekilmez hale getirdiğinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çok daha ağır bir yaptırım öngörmektedir: bağımsız bölümün zorunlu devri. Bu noktada borçlu malik, yalnızca para borcuyla değil, mülkiyetini kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır. Aynı zamanda yönetimin dava ve takip ehliyeti ile dava öncesi arabuluculuk şartı, sürecin usulüne uygun yürütülmesi bakımından kritik önem taşır.

KMK m.25 Kapsamında Bağımsız Bölümün Devri

Kat mülkiyeti hukukunun en ağır yaptırımı, bağımsız bölümün diğer kat malikleri lehine devrinin (satışının) mahkemeden talep edilebilmesidir (KMK m.25). Bu yaptırım, kat malikinin yükümlülüklerini sürekli ve ağır biçimde ihlal ederek diğer maliklerin durumunu "çekilmez hale" getirmesi halinde devreye girer.

Kanun, çekilmezlik halini somut ölçütlere bağlamıştır. Aidat borcu bakımından, iki takvim yılı içinde ortak gider payını ödemediği için aleyhine üç defa dava açılan veya icra takibi başlatılan kat maliki hakkında devir davası açılabilir. Bu durumda artık temerrüdün süreklilik kazandığı ve ortak yaşamın bozulduğu kabul edilir.

Devir davasının açılabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Kat malikleri kurulunun dörtte beş çoğunlukla çıkarma (devir) kararı alması,
• Borçlu malike karşı yükümlülüklerini yerine getirmesi için usulüne uygun bildirim yapılmış olması,
• Bu karara dayanılarak anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulması.

Mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse ilgili bağımsız bölümün satılmasına karar verebilir. Ancak uygulamada bu yola yalnızca, daha hafif yaptırımların sonuç vermediği ağır ve istisnai durumlarda başvurulduğunu belirtmek gerekir.

Yönetimin Tüzel Kişiliği ve Yöneticinin Yetkisi

Aidat takibinde sıklıkla gözden kaçan ve takibin iptaliyle sonuçlanabilen kritik bir husus, apartman ve site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır. Yönetim, kendi başına dava açamaz veya kendisine dava açılamaz; taraf sıfatı kat maliklerine ya da kanunun yetki verdiği durumlarda yöneticiye aittir.

Bu nedenle borçlu veya alacaklı kısmında sadece "Apartman Yönetimi" yazan icra takipleri, taraf ehliyetsizliği nedeniyle itirazla iptal edilebilir. Takip talebinde alacaklı, "Apartman/Site Yönetimi adına Yönetici [İsim]" şeklinde gösterilmelidir.

Yöneticinin dava ve icra takibi yapma yetkisi doğrudan kanundan kaynaklanır. KMK m.34 uyarınca yönetici veya yönetim kurulu seçilir; KMK m.35/i uyarınca ise borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere karşı dava açmak ve icra takibi yapmak yöneticinin görevleri arasındadır. Bu yetkinin kullanılması için kat malikleri kurulundan ayrıca yetki kararı alınmasına veya vekaletname düzenlenmesine gerek yoktur. Ayrıca yöneticinin kat maliki olma zorunluluğu da bulunmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yöneticinin temsil niteliğini açıkça ortaya koymuştur:

Yöneticinin kat maliklerini temsilen sözleşme yaptığı ve karşı tarafın davayı doğrudan kat maliklerine yöneltebileceği (Yargıtay HGK E.2017/423 K.2018/1364).

Bu karar, yöneticinin asıl hak sahibi olan kat maliklerinin temsilcisi konumunda bulunduğunu, hukuki ilişkinin nihai olarak maliklerle kurulduğunu teyit etmektedir. Dolayısıyla yöneticinin sıfatının takip belgelerinde doğru gösterilmesi, sürecin usul yönünden sağlam yürütülmesi için zorunludur. Yöneticisi bulunmayan apartmanlarda ise her kat maliki, borcunu ödemeyen komşuya karşı doğrudan takip başlatabilir veya KMK m.34 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını talep edebilir.

Arabuluculuk Dava Şartı ve Aidat İptali Davası

Aidat uyuşmazlıklarında dava yoluna başvurmadan önce dikkat edilmesi gereken bir usul kuralı bulunmaktadır: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda — aidat alacakları dahil — dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava, usulden reddedilir.

Bu noktada önemli bir ayrım vardır: arabuluculuk şartı yalnızca dava yolu için geçerlidir; icra takibinde arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmaz. Bu nedenle yönetim, aidat borcunu tahsil etmek için doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir; ancak borçlu itiraz eder ve itirazın iptali davası açılması gerekirse, dava öncesinde arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunlu hale gelir.

Aidat miktarının kendisine itirazı olan kat maliki ise farklı bir hukuki yola sahiptir. Fahiş veya haksız belirlenen aidata karşı, kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılabilir (KMK m.33). Bu davada süreler kritiktir:

• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde,
• Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik ise karar tarihinden itibaren bu süreler içinde,

anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu süreler geçirildiğinde kurul kararı kesinleşir ve tüm malikleri bağlar. Önemle belirtmek gerekir ki, iptal davası açılmış olması aidat ödeme yükümlülüğünü askıya almaz; dava süresince aidatın ödenmeye devam edilmesi gerekir.

Sonuç

Site ve apartman aidatı, KMK m.20 uyarınca kat malikinin mülkiyet hakkına bağlı, vazgeçilemez bir yükümlülüktür. Ödenmemesi halinde yönetim, aylık %5 gecikme tazminatıyla birlikte ilamsız icra takibi başlatabilir; borç süreklilik kazanırsa KMK m.22 kapsamında kanuni ipotek tesisi ve nihayetinde KMK m.25 uyarınca bağımsız bölümün devri gibi giderek ağırlaşan yaptırımlar devreye girer. Bu süreçlerin hukuken geçerli olması için yöneticinin sıfatının doğru gösterilmesi, TBK m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımının gözetilmesi ve dava aşamasında arabuluculuk şartının yerine getirilmesi zorunludur. Hem kat malikleri hem de yönetimler açısından en sağlıklı yol, aidatların düzenli ödenmesi ve uyuşmazlıkların hukuki sürece taşınmadan, usulüne uygun bilgilendirme ve uzlaşma çabalarıyla çözüme kavuşturulmasıdır.