Site ve apartman yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri olan aidat ödememe meselesi, hem yönetim hem de diğer kat malikleri açısından ciddi mali sorunlara yol açar. Peki bir kat maliki aidatını ödemediğinde yönetim hangi hukuki yollara başvurabilir? İcra takibi nasıl başlatılır, gecikme tazminatı ne kadardır, kanuni ipotek nasıl tesis edilir? Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay kararları çerçevesinde tüm süreci adım adım açıklıyoruz.

Aidatın Hukuki Dayanağı ve Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Apartman ve site aidatı, toplu yaşam alanlarında ortak alanların bakımı, onarımı, güvenliği ve yönetimi için kat maliklerinden toplanan ödemelerin hukuki adıdır. Bu yükümlülüğün temeli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma" başlıklı 20. maddesine (KMK m.20) dayanır. Aidat ödeme borcu, mülkiyet hakkının sosyal sınırlarından biri olarak değerlendirilir ve kat malikinin iradesinden bağımsız, kanundan doğan bir yükümlülüktür.

Ortak Giderlerin Kapsamı ve Paylaşım Esasları

KMK m.20 uyarınca kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak giderlere iki farklı esasa göre katılmakla yükümlüdür:

• Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılır.
• Arsa payı oranında paylaşılan giderler: Anataşınmazın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kat malikleri kendi arsa payı oranında katılır.

Aidat bedelleri kural olarak yıllık işletme projesi temel alınarak hesaplanır ve kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. İşletme projesi, site veya apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini içeren bir evrak olup; varsa dükkan kirası gibi gelirler tahmini giderlerden düşülür. Bu hüküm emredici nitelikte değildir; kat malikleri, sözleşme niteliğindeki yönetim planında farklı bir katılma payı kararlaştırabilir. Örneğin kalorifer giderlerinin dilim adedine veya bağımsız bölüm yüzölçümüne göre paylaştırılması mümkündür.

Yöneticinin aidat ödeyip ödemeyeceği yönetim planındaki düzenlemelere bağlıdır. Yönetim planında bu yönde bir hüküm bulunmuyor ve kat malikleri kurulunca alınmış bir karar da yoksa KMK m.40/d uygulanır ve yönetici aidatın yarısını ödemekle yükümlü olur. Ancak çatı onarımı veya dış cephe boyaması gibi olağanüstü giderlerde, yönetici aynı zamanda kat maliki ise bu giderlerin tamamına katılmak zorundadır.

Kullanmama ve Boş Daire Savunmasının Geçersizliği

Aidat yükümlülüğünün en sık tartışılan yönü, ortak yerlerden faydalanmayan maliklerin ödeme yapıp yapmayacağıdır. KMK m.20/c, bu konuda kesin bir hüküm getirir: Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bu kuralın pratik sonuçları nettir:

• Boş daire savunması geçersizdir. Aidat kullanıma değil, mülkiyete bağlı bir yükümlülük olduğundan; malik dairesinde otursun ya da oturmasın aidat ödemekle yükümlüdür. Yazlık konutun yalnızca yaz aylarında kullanılması da bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
• Asansör kullanmama savunması kabul edilmez. Zemin veya giriş katında oturan malik, asansörü kullanmadığını ileri sürerek ortak gider payından kurtulamaz. Ancak kat maliklerinin oy birliğiyle alacağı kararla, örneğin zemin kat maliklerinin asansör giderinden muaf tutulması gibi istisnalar geçerli biçimde belirlenebilir.
• Çatı tamiratı gibi ortak giderler de aynı kapsamdadır; faydalanmadığını öne süren malik bu giderlere katılmaktan kaçınamaz.

Aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldıran istisnai durum, ödenen aidat karşılığında hizmet alınmamasıdır. Yönetimin görevini yerine getirmemesi halinde yükümlülük tartışmalı hale gelir; ancak bunun için durumun tespit edilip mahkemeye başvurulması ve kanıtlanması gerekir. Salt "hizmet yetersiz" iddiası aidat borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kat İrtifakı ve İskansız Yapılarda Sorumluluk

Henüz kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda aidat sorumluluğunun kime ait olduğu, tapu kaydının durumuna göre belirlenir. İskanı alınmamış ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçilememiş yapılarda yükümlü kural olarak müteahhit olabilir.

Bununla birlikte KMK m.17, kat irtifakına tabi yapılar için önemli bir geçiş kuralı getirir: Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Dolayısıyla bu iki koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde, kat irtifakına tabi yapıda da malikler KMK hükümlerine göre aidattan sorumlu tutulur.

Peki yapı üzerinde ne kat mülkiyeti ne de kat irtifakı kurulmuşsa ortak giderler nasıl tahsil edilir? Bu durumda KMK hükümleri doğrudan uygulanamaz; ancak ortak gider yükümlülüğü tamamen ortadan kalkmaz. Yargıtay, bu tür yapılardaki ortak gider alacaklarının genel hükümler çerçevesinde talep edilebileceğini istikrarla kabul etmektedir:

Anayapıda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmediği için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmasa da, uyuşmazlık haksız zenginleşme veya vekaletsiz tasarruf hükümleri dairesinde çözümlenebilir. (Yargıtay 18. HD, E. 1997/12473, K. 1998/1082, T. 12.02.1998)

Bu karar, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin her ikisine de sahip olmayan yapılarda dahi ortak giderleri ödeyen kişilerin alacaklarını sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak talep edebileceğini ortaya koymaktadır. Böylece tapu kaydındaki teknik eksiklik, ortak giderlere katılmayan malikin sorumluluktan kurtulmasına imkan tanımaz; yalnızca uygulanacak hukuki dayanak ve görevli mahkeme değişir.

Sonuç olarak aidat yükümlülüğü, malik sıfatına, arsa payına ve mülkiyet dönemine bağlı; fiilî yararlanmadan bağımsız bir borçtur. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde devreye giren icra takibi süreci ve gecikme tazminatı, izleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

İlamsız İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı

Aidat borcu, niteliği itibarıyla bir para borcudur ve bu borcun varlığı kat malikleri kurulu kararı ile işletme projesine dayanır. Bu nedenle aidat alacağının tahsilinde, herhangi bir mahkeme ilamına gerek kalmaksızın doğrudan ilamsız icra takibi yoluna başvurulabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin ikinci fıkrası (KMK m.20/2), gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabileceğini ya da icra takibi yapılabileceğini açıkça hükme bağlar. Aidat alacaklarında borçlunun imzasını taşıyan bir senet bulunmadığından, uygulamada en yaygın başvurulan yol ilamsız icra takibidir ve bu süreç 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir.

Takip Talebi ve Yetkili İcra Dairesi

İlamsız takipte sürecin ilk aşaması takip talebinin düzenlenmesidir. İİK m.58-60 uyarınca alacaklı, takip talebini icra dairesine sunar; icra dairesi de borçluya ödeme emri gönderir. Aidat takiplerinde uygulamada "Örnek No:7" ilamsız ödeme emri kullanılır. Yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yeri veya gayrimenkulün bulunduğu yer icra dairesidir.

Takip talebinin doğru şekilde düzenlenmesi, sürecin sağlıklı yürümesi açısından kritik önem taşır. Takip talebinde:

• Alacaklı "Apartman/Site Yönetimi adına Yönetici [İsim]" olarak gösterilmelidir; zira apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığından yalnızca "Apartman Yönetimi" yazılması ehliyetsizlik itirazına yol açabilir.
• Asıl aidat borcu, aylık %5 gecikme tazminatı ve takip giderleri ayrı kalemler hâlinde belirtilmelidir.
• Borcun dayanağı olarak kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesine atıf yapılmalıdır.

Burada önemli bir hukuki dayanak KMK m.37'dir: kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İİK m.68/1 anlamında belge niteliğindedir. Bu husus, ileride itiraz hâlinde alacaklının elini güçlendiren bir delildir.

Aylık %5 Gecikme Tazminatı ve Tebliğ Şartı

KMK m.20/2 uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yıllık yaklaşık %60'a denk gelir ve standart yasal faizden farklı, kendine özgü bir yaptırımdır. Aylık %5 oranı kanuni asgari oran olup, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla artırılabilir ancak bu oranın altına düşürülemez.

Gecikme tazminatının talep edilebilmesi için temel koşul, ödenecek miktarın ve ödeme tarihinin kat malikine bilinir kılınmış ya da tebliğ edilmiş olmasıdır. Ancak Yargıtay, yönetim planında ödeme tarihinin belirlendiği hâllerde bu şartı yumuşatmaktadır:

Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek ödemek zorundadır; avans ve ortak gider alacağı yönetim planı uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur (Yargıtay HGK, E. 2002/18-474, K. 2002/514, T. 12.06.2002).

Bu karar, gecikme tazminatının başlangıç anı bakımından belirleyicidir. Yönetim planında ödeme tarihi öngörülmüşse malik, ihtarname beklenmeksizin o tarihte temerrüde düşer ve gecikme tazminatı bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Buna karşılık, ödeme tarihinin belirlenmediği ve malike tebligat yapılmadığı durumlarda gecikme tazminatı, malikin borçtan haberdar olduğu tarihten; öğrenme tarihi belirlenemiyorsa dava dilekçesi veya ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren hesaplanır.

İcra takibinden önce ihtarname gönderilmesi hukuken zorunlu değildir; yönetici, KMK m.20/2 kapsamında doğrudan takip başlatabilir. Ancak gecikme tazminatı talebinin sağlam bir zemine oturtulması ve iyi niyetin ortaya konulması açısından önceden yazılı bildirim yapılması uygulamada faydalı görülmektedir.

Ödeme Emrine İtiraz ve 7 Günlük Süre

Borçlu kat maliki, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz hakkına sahiptir (İİK m.62). Bu sürenin hukuki sonuçları takibin akıbetini doğrudan belirler:

• Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve alacaklı haciz aşamasına geçebilir.
• Borçlu süresi içinde itiraz ederse takip durur; alacaklının takibi devam ettirebilmesi için yargı yoluna başvurması gerekir.

İtiraz hakkı, borçlu açısından bir koruma mekanizması olmakla birlikte kötüye kullanılmaya elverişli değildir. Aidat alacakları, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi ile miktarı belirlenebilir nitelikte olduğundan likit alacak sayılır. Bu nedenle borç gerçekse ve itiraz yalnızca zaman kazanmak amacıyla ya da kötü niyetle takibi durdurmak için yapılmışsa, borçlu aleyhine asıl alacağın en az %20'si oranında icra inkâr tazminatına hükmedilebilir.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken bir nokta da şudur: İcra dosyasına itiraz edip ardından dosya dışından doğrudan site hesabına ödeme yapan borçlu, yargılama giderlerinden, avukatlık ücretinden ve %20 icra inkâr tazminatından kurtulamaz. Dolayısıyla borçlu kat maliki açısından en ekonomik yol, takibe hiç düşmeden ya da ödeme emrini aldıktan sonra masraflarıyla birlikte derhal ödeme yapmaktır.

İtiraz halinde takibin durmasının ardından alacaklı yönetimin başvuracağı yargısal yollar ve bu süreçte yöneticinin dava ehliyeti, izleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

İtirazın İptali Davası ve Yönetimin Dava Ehliyeti

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı başlatılan ilamsız icra takibinde borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz ettiğinde takip durur. Bu noktada alacaklı yönetim, durmuş takibe devam edebilmek için itirazın iptali davası açmak zorundadır. İtirazın iptali davası, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır (İİK m.67). Bu süre geçirildiğinde takip düşer ve alacaklının yeniden takip başlatması gerekir; dolayısıyla bu bir yıllık süre titizlikle takip edilmelidir.

İtirazın İptali ile Tahsil Davasının Farkı

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri, itirazın iptali davası ile tahsil (alacak) davasının farklı dava türleri olmasıdır. Bu ayrım, mahkemenin verebileceği hükmün kapsamını doğrudan belirler.

İtirazın iptali davasında mahkeme yalnızca itirazın iptaline (kaldırılmasına) ve koşulları varsa icra inkar tazminatına karar verebilir; alacağın tahsiline hükmedemez. Buna karşılık tahsil davasında mahkeme, alacağın ve istem varsa faizin alınmasına hüküm kurar. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi bu ayrımı net biçimde ortaya koymuştur:

İtirazın iptali davalarında mahkemece itirazın iptali ile yetinilir ve istem varsa icra inkar tazminatına hükmedilir; ayrıca alacağın ve faizin alınmasına karar verilmez. Tahsil davasında ise alacağın ve istem varsa faizin alınmasına hüküm kurulur. (Yargıtay 19. HD, E. 2004/4746, K. 2004/3086, T. 19.03.2004)

Bu içtihat uyarınca, hem itirazın iptali hem de alacağın alınması istemini birlikte içeren dava dilekçelerinde hakim, davacının hangi seçeneği talep ettiğini açıklattırmalı ve sonucuna göre hüküm kurmalıdır. Bu nedenle ortak gider veya avans borçları için izlenmesi gereken yöntem nettir: önce ilamsız icra takibi başlatılır, itiraz halinde yalnızca itirazın iptali davası açılır. Borç gerçek olup itiraz salt zaman kazanmaya yönelikse, borçlu aleyhine asıl alacağın en az %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilebilir.

Yöneticinin Temsil Yetkisi

Aidat borcunun tahsili için dava açmak veya icra takibi yapmak, yöneticinin kanundan doğan görevleri arasındadır. Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi başlatmak, yöneticinin görevlerini düzenleyen hükümde açıkça yer almakta olup, yöneticinin bu işlem için kat malikleri kurulundan ayrıca yetki alması gerekmez (KMK m.35/i).

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu hususu kesin biçimde teyit etmiştir:

Kat Mülkiyeti Yasası'nın yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesinin (i) bendi uyarınca yönetici, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı dava ve icra takibi yapabilir; bunun için kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almasına gerek yoktur ve yöneticinin kat maliki olması zorunlu değildir. (Yargıtay 18. HD, E. 2010/5726, K. 2010/14390, T. 02.11.2010)

Bu karar iki önemli sonucu ortaya koyar: birincisi, yöneticinin icra takibi başlatmak için ayrı bir yetkilendirme kararına ihtiyacı yoktur; ikincisi, yöneticinin mutlaka kat maliki olması da gerekmez. Dolayısıyla dışarıdan atanmış profesyonel bir yönetici de bu yasal yetkiyi kullanabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Aidat uyuşmazlıklarında en kritik usul meselelerinden biri, apartman ve site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır. Bu nedenle yönetim kendi başına dava açamaz veya davalı sıfatıyla husumete muhatap olamaz. Taraf sıfatı kat maliklerine aittir; yönetici ise kanunun verdiği temsil yetkisiyle bu sıfatı kullanır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yöneticinin temsil ilişkisini şu şekilde değerlendirmiştir:

Yönetici, kat maliklerini temsilen sözleşme yapmaktadır; sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda karşı tarafın davayı doğrudan kat maliklerine yöneltmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. (Yargıtay HGK, E. 2017/423, K. 2018/1364)

Bu içtihat, takip ve dava belgelerinde tarafların doğru gösterilmesinin önemini ortaya koyar. Takip talebinde alacaklı, "Apartman/Site Yönetimi adına Yönetici [İsim]" şeklinde gösterilmelidir. Yalnızca "Apartman Yönetimi" ibaresiyle, yöneticinin adı belirtilmeden başlatılan takipler, tüzel kişilik bulunmaması nedeniyle ehliyetsizlik (taraf ehliyeti yokluğu) gerekçesiyle itirazla iptal edilebilir. Bu durum hem alacaklı hem borçlu kısmında geçerlidir.

Görevli mahkeme bakımından, aidat alacaklarına ilişkin tüm davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve basit yargılama usulüne tabidir. Yetkili icra dairesi ise borçlunun yerleşim yeri veya gayrimenkulün bulunduğu yer icra dairesidir. Yöneticisi bulunmayan apartmanlarda her kat maliki, borcunu ödemeyen komşusuna karşı bizzat takip başlatabilir; alternatif olarak Sulh Hukuk Mahkemesinden yönetici atanması talep edilebilir.

Kanuni İpotek, Müteselsil Sorumluluk ve Zamanaşımı

Aidat alacaklarının tahsili yalnızca borçlu kat maliki üzerinde değil; bağımsız bölümün kendisi, bağımsız bölümden devamlı şekilde faydalanan kiracılar ve hatta intifa hakkı sahipleri üzerinde de etki doğuran bir hukuki güvence ağı sunar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider alacağını yalnızca sıradan bir para borcu olarak değil, gayrimenkulün üzerine kanuni ipotek tesisini mümkün kılan ve birden fazla kişiyi müteselsilen sorumlu tutan ayrıcalıklı bir alacak olarak düzenlemiştir.

Bağımsız Bölüm Üzerine Kanuni İpotek Tesisi

Aidat alacağının en güçlü teminatı, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine konulabilen kanuni ipotektir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcu ile gecikme tazminatı diğer hukuki yollarla tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu tescilde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ipotekle ilgili hükmü olan TMK m.893 son fıkra uygulama alanı bulur.

Kanuni ipotek için izlenen yol şu şekildedir:

• Yönetici veya kat maliklerinden biri, borç tutarı kadar ipotek tescili için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurur.
• Mahkeme borcu tespit ettikten sonra bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilir.
• Borç yine ödenmezse, ipotekli bağımsız bölümün cebri icra yoluyla satışı gerçekleştirilerek alacak tahsil edilir.

Ortak gider alacağının ayrıcalığı yalnızca ipotekle sınırlı değildir. İİK m.206 kapsamında ortak gider alacağı, özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklar arasında yer aldığından, taşınmazın başka borçlar nedeniyle satılması halinde dahi öncelikli tahsil imkânı tanır. Kanun, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının önceliğini açıkça güvence altına almıştır. Takip kesinleştikten sonra borçlunun maaşına da haciz konulabilir; İİK m.83 uyarınca maaş ve ücretin ancak dörtte birine (1/4) kadar haciz uygulanabilir, ayrıca banka hesapları, araçlar ve diğer taşınır mallar da haczin konusu olabilir.

Kiracı ve Malikin Müteselsil Sorumluluğu

Aidat borcunun sorumluluğu yalnızca kat malikine ait değildir. KMK m.22 gereğince, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu durum, yöneticinin malik ile kiracıya aynı anda icra takibi başlatmasına imkân tanır.

Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir:

• Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
• Kiracının yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
• Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılsa dahi, yönetime karşı asıl sorumlu kat malikidir; bu anlaşma yalnızca malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi bağlar.

Kiracının aidatı ödememesi, ayrıca tahliye sebebi de oluşturabilir. TBK m.315 uyarınca, yan gider niteliğindeki aidatı ödemeyen kiracıya kiraya veren, en az 30 gün süre vererek bu sürede de ifa edilmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir. Sürenin sonunda ödeme yapılmazsa kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Aidat Alacaklarında 5 Yıllık Zamanaşımı

Aidat alacakları sınırsız süreyle talep edilemez. TBK m.147/1 uyarınca, aidat ve gecikme tazminatı alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu sürenin dolmasından sonra borçlu zamanaşımı definde bulunursa, alacak dava yoluyla tahsil edilemez hale gelir.

Zamanaşımı süresine ilişkin dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Yönetim, geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık aidat borcunu talep edebilir.
• Zamanaşımı bir def'i niteliğinde olduğundan, mahkemece resen dikkate alınmaz; borçlunun bunu ileri sürmesi gerekir.
• Borç 5 yıldan eskiyse, takip ve dava aşamasında zamanaşımı def'i riski yüksektir; bu nedenle yönetimin alacaklarını süresi içinde takibe alması büyük önem taşır.

Buna karşılık, zamanaşımı süresi dolmuş olsa dahi borçlu icra takibine süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşebilir; zira zamanaşımı, otomatik olarak alacağı sona erdiren değil, ileri sürüldüğünde tahsil imkânını ortadan kaldıran bir savunma vasıtasıdır. Dolayısıyla aidat alacaklarının korunması açısından hem 5 yıllık sürenin takibi hem de kanuni ipotek ve müteselsil sorumluluk mekanizmalarının etkin biçimde kullanılması, yönetimin alacağını güvence altına almasının temel yollarıdır.

Çıkarma Davası, Aidat İptali ve Hukuka Aykırı Yaptırımlar

Aidat borcunun tahsilinde icra takibi ve dava yolları çoğu uyuşmazlıkta yeterli olmakla birlikte, kanun koyucu ısrarla yükümlülüğünü ihlal eden kat malikine karşı en ağır yaptırım olarak bağımsız bölümün zorla devrini öngörmüştür. Buna karşılık, aidatı belirlenen miktarın haksız veya fahiş olduğunu düşünen malikin de başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır. Bu bölümde, kat mülkiyeti ilişkisindeki en ağır yaptırım olan çıkarma davası, fahiş aidata karşı iptal davası ve uygulamada sıkça karşılaşılan hukuka aykırı yaptırımları ele alıyoruz.

KMK m.25 Kapsamında Bağımsız Bölümün Devri

Aidat ödememenin yarattığı sorun yalnızca bir alacak meselesi olmaktan çıkıp diğer kat maliklerinin durumunu çekilmez hale getirdiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi devreye girer. Bu hüküm, kat mülkiyeti ilişkisindeki en ağır yaptırımı düzenler: ödeme yükümlülüğünü ağır ve sürekli biçimde ihlal eden malikin bağımsız bölümünün devrinin (satışının) Sulh Hukuk Mahkemesinden istenmesi.

Kanun, hangi hallerin "çekilmezlik" sayılacağını somutlaştırmıştır. Buna göre iki takvim yılı içinde ortak gider payını ödemediği için aleyhine üç defa dava açılan veya icra takibi başlatılan kat maliki hakkında çıkarma davası açılabilir. Bunun yanı sıra, sulh hâkiminin (KMK m.33) verdiği emre bir yıl içinde uymama da çekilmezlik hali olarak kabul edilir.

Çıkarma davasının usul şartları şöyledir:

• Kat malikine noter kanalıyla yazılı ihtarda bulunulması gerekir.
• Kat malikleri kurulunun, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla çıkarma yönünde karar alması aranır.
• Bu karara dayanarak anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur.
• Dava, hakkın doğduğunun öğrenildiği tarihten itibaren 6 ay ve her halde dava hakkının doğduğu tarihten başlayarak 5 yıl içinde açılmalıdır.

Mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse ilgili bağımsız bölümün satılmasına karar verebilir. Bu yaptırımın orantılı ve istisnai bir tedbir olduğu unutulmamalıdır; uygulamada mahkemeler, çekilmezlik koşulunun gerçekten oluşup oluşmadığını titizlikle değerlendirir.

Fahiş Aidat Kararına Karşı İptal Davası

Aidat yükümlülüğü kesin olmakla birlikte, kat malikleri kurulunca belirlenen aidatın haksız, fahiş veya kanuna aykırı olduğunu düşünen malik çaresiz değildir. KMK m.33, kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açma hakkı tanır.

İptal davasının süreleri kararın alınma biçimine göre farklılaşır:

• Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
• Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
• Her iki halde de her halükârda karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde iptal davasının açılması zorunludur; bu süreler geçirildiğinde dava hakkı düşer.

Dava, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Önemle belirtmek gerekir ki dava sürerken aidat ödenmeye devam edilmelidir; iptal davasının açılmış olması, aidat ödeme yükümlülüğünü askıya almaz. Haksız tahsilat yapılmışsa, ödenen tutarın iadesi için ayrıca dava yoluna başvurulabilir.

Aidat miktarının yönetim planına veya geçerli bir kat malikleri kurulu kararına dayanmaması, borcun hukuki dayanağını zayıflatan en önemli savunma noktasıdır. Geçerli bir karar olmaksızın yöneticinin tek taraflı yaptığı aidat artışları bağlayıcı değildir.

Yönetim planındaki cezai şart hükümleri konusunda da sınır bulunmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, cezai şart düzenlemelerinin yalnızca yönetim planını imzalayan malikleri bağladığını net biçimde ortaya koymuştur:

Yargıtay 5. HD, E. 2022/4871, K. 2022/9631, T. 30.05.2022 — Yönetim planındaki cezai şart hükümleri yalnızca planı imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcıdır; KMK'da öngörülenler dışındaki düzenlemeler ve TBK'da düzenlenen cezai şart sonradan malik olanları bağlamaz, imzası bulunmayan maliklere cezai yaptırım uygulanamaz.

Bu karar, sonradan malik olan kişilerin imzalamadıkları yönetim planı cezai şartlarına bağlı tutulamayacağını gösterir. Benzer şekilde, her malik yalnızca malik olduğu döneme ait giderlerden sorumludur:

Yargıtay 18. HD, E. 2016/563, K. 2016/5312, T. 30.03.2016 — Her malik yalnızca malik olduğu döneme ait giderlerden sorumludur; satıştan sonraki giderlerden önceki malik, eski dönem borçlarından yeni malik sorumlu tutulamaz.

Dolayısıyla bir taşınmazı satın alan yeni malik, kural olarak önceki sahibin ödemediği aidat borçlarından sorumlu tutulamaz; sorumluluk mülkiyet dönemine göre belirlenir.

Su-Elektrik Kesintisinin Hukuka Aykırılığı

Uygulamada bazı yönetimler, aidat borcunu tahsil edebilmek için borçlu malikin su, elektrik veya doğalgaz gibi temel hizmetlerini kesme yoluna gitmektedir. Bu tür tek taraflı kesintiler genel olarak hukuka aykırıdır ve malik haklarına aykırılık teşkil eder; gerektiğinde ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Yargıtay'ın bu konuda dikkat çeken bir kararı bulunmaktadır:

Yargıtay 11. HD, E. 2004/8612, K. 2005/5042, T. 12.05.2005 — Aidat borcunu ödemeyen maliklerin borçlarını ödeyinceye kadar elektriğinin kesilmesine ilişkin genel kurul kararı bağlayıcıdır.

Bu karar, ancak usulüne uygun alınmış bir genel kurul (kat malikleri kurulu) kararının varlığı halinde belirli sınırlamaların gündeme gelebileceğini göstermektedir. Buna karşılık, genel kurul kararı olmaksızın yönetimin tek başına ve keyfi olarak temel hizmetleri kesmesi hukuka uygun değildir. Özellikle yaşamsal nitelikteki su gibi hizmetlerin kesilmesi, ortak alan hizmetlerinden yararlanmanın engellenmesi hukuken tartışmalıdır. Aidat borçlu malikin asansör, havuz gibi ortak alan hizmetlerinden yararlanmasının hukuken engellenmesi de kural olarak mümkün değildir; ancak spor salonu ve havuz gibi alanlarda kat malikleri kurulu kararıyla eşitlik ilkesine uygun kısıtlamalar getirilebilir.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Site ve apartman aidatı, kat mülkiyeti ilişkisinin sürdürülebilirliğini sağlayan temel yükümlülüktür ve KMK m.20 uyarınca hiçbir malik bu yükümlülükten kaçınamaz. Aidatın ödenmemesi halinde yönetim, ilamsız icra takibinden başlayarak itirazın iptali davası, kanuni ipotek tesisi ve nihayetinde KMK m.25 kapsamında bağımsız bölümün devri gibi giderek ağırlaşan bir yaptırım zincirine başvurabilir. Geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı işler, alacaklar ise 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

Buna karşılık malikler de korumasız değildir: fahiş aidata karşı iptal davası, imzalanmamış yönetim planı cezai şartlarına itiraz ve hukuka aykırı hizmet kesintilerine karşı tedbir talebi gibi hukuki imkânlardan yararlanabilirler. Hem yönetimin hem de maliklerin haklarını korumanın en sağlıklı yolu, aidat kararlarının usulüne uygun alınması, borcun zamanında bildirilmesi ve uyuşmazlıkların kanun ve yönetim planı çerçevesinde çözülmesidir. Toplu yaşamın huzuru, ancak ortak giderlere zamanında ve eksiksiz katılımla mümkün olur.