Site ve apartman yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri aidatını ödemeyen komşulardır. Peki yönetim, ödeme yapmayan kat malikine veya kiracıya karşı hangi hukuki yollara başvurabilir? İcra takibi nasıl başlatılır, gecikme tazminatı ne kadardır, kanuni ipotek ve bağımsız bölümün satışı hangi şartlarda mümkündür? Bu yazımızda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında aidat tahsil sürecini tüm yönleriyle ele alıyoruz.

Aidatın Hukuki Dayanağı ve Ortak Giderlere Katılım Yükümlülüğü

Apartman ve site aidatı, toplu yaşam alanlarındaki ortak alanların korunması, bakımı, gözetimi, onarımı ve yönetimi için kat maliklerinden toplanan ödemelerdir. Bu ödemelerin hukuki temeli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma" başlıklı 20. maddesi ile kurulmuştur. KMK m.20 uyarınca her kat maliki, ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür ve bu yükümlülük mülkiyet hakkının sosyal sınırlarından biri olarak değerlendirilir. Yani aidat ödeme borcu, kişinin tercihen üstlendiği bir borç değil, kat maliki sıfatına sıkı sıkıya bağlı, vazgeçilemez nitelikte bir kanuni yükümlülüktür.

Giderlerin Paylaştırılma Esasları: Eşit Pay ve Arsa Payı

KMK m.20, ortak giderlerin paylaştırılmasında ikili bir sistem öngörür. Buna göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Ana taşınmazın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür. Bu ayrım uygulamada büyük önem taşır: personel niteliğindeki işçilik giderleri kural olarak maliklere eşit dağıtılırken, bakım-onarım ve işletme giderleri arsa payı esasına göre paylaştırılır.

Ancak bu hükümler emredici nitelikte değildir. Kat malikleri, sözleşme niteliğindeki yönetim planında farklı katılma payı kararlaştırabilir; örneğin kalorifer giderlerinin dilim adedi veya bağımsız bölüm yüzölçümü oranında paylaştırılması mümkündür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu konuda istikrarlı bir tutum sergilemiştir:

Yönetim planıyla farklı düzenleme yapılabileceğini, ancak ortak gider yükümlülüğünün tamamen kaldırılamayacağını kabul etmiştir. (Yargıtay HGK, E.1976/5-18, K.1977/189, T.25.02.1977)

Bu karar, kat malikinin iradesi ile kanunun emredici çekirdeği arasındaki dengeyi ortaya koyar: paylaşım usulü serbestçe belirlenebilir, fakat hiçbir malik tümden muaf tutulamaz. Yönetici de kural olarak diğer maliklerle eşit sorumluluk taşır; KMK m.40/(D) uyarınca yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında bu yönde bir düzenleme yoksa, yönetici aidatın yarısını ödemekle yükümlüdür.

Kullanmama Gerekçesiyle Aidattan Kaçınma Yasağı

Aidat tahsil uyuşmazlıklarında en sık öne sürülen savunma, "ortak alanlardan yararlanmıyorum" iddiasıdır. Ancak kanun bu yola kesin biçimde kapatmıştır. KMK m.20/1-c uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bu hükmün pratik sonuçları nettir:

• Zemin katta oturan malik, "asansörü kullanmıyorum" diyerek asansör giderinden kaçınamaz.
• Dairesi boş duran veya yalnızca yaz aylarında kullanılan malik de aidat ödemekle yükümlüdür; çünkü aidat kullanıma değil mülkiyete bağlı bir yükümlülüktür.
• Çatı tamiratı gibi belirli bir alana özgü ortak giderlere, o alandan doğrudan yararlanmadığını öne süren malik dahi katılmak zorundadır.

Bu kuralın tek istisnası, kat maliklerinin oy birliğiyle alacağı bir kararla belirli giderlerden muafiyet tanınmasıdır. Örneğin, asansörü kullanmayan zemin kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulması bu yolla mümkün olabilir. Yönetim planında açıkça muaf tutulan giderler bakımından da malik sorumlu tutulamaz.

İşletme Projesi ve Aidatın Belirlenmesi

Aidat miktarı keyfi olarak değil, işletme projesi esas alınarak belirlenir. İşletme projesi, site veya apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini içeren bir bütçe belgesidir. Enflasyon gibi ekonomik gelişmeler dikkate alınarak yıllık tahmini giderler hesaplanır; dükkân kirası gibi gelirler varsa bunlar tahmini giderlerden düşülür, gelir yoksa tüm giderler aidatlarla karşılanır.

Aidat bedelleri kural olarak kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Kurul yılda en az bir kez toplanmalı, aidat belirlenmesi veya değişikliği gündemde yer almalı ve miktarlar oy çokluğuyla karara bağlanmalıdır. Yönetici, kararlaştırılan tutarları kat maliklerine yazılı olarak — imza karşılığı veya taahhütlü posta yoluyla — bildirmekle yükümlüdür. Geçerli bir kurul kararı olmaksızın yönetici tek taraflı aidat artışı yapamaz.

Aidat ödeme yükümlülüğünün kapsamı bakımından önemli bir nokta da kat irtifakı aşamasındaki yapılardır. KMK m.17 uyarınca, kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Dolayısıyla bu iki şartın birlikte gerçekleşmesi halinde, daha kat mülkiyeti tesis edilmemiş olsa bile malikler ortak giderlerden sorumlu tutulur. İskanı alınmamış ve henüz kat irtifakına dahi geçilmemiş yapılarda ise aidat ödeme yükümlülüğü genellikle müteahhide aittir.

Bu çerçevede aidat, kaynağını doğrudan kanundan alan, paylaşım usulü yönetim planı ve kurul kararlarıyla şekillenen, ancak hiçbir malikin tek taraflı iradesiyle ortadan kaldıramayacağı bir ortak gider yükümlülüğüdür.

Aidatı Ödemeyen Komşuya Karşı İcra Takibi Süreci

Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat malikine veya kiracıya karşı hukuki takip yolu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2 ile güvence altına alınmıştır. Bu hükme göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Uygulamada aidat alacakları para borcu niteliği taşıdığından, en sık başvurulan yol icra takibidir.

İlamsız İcra Takibi ve Yetkili İcra Dairesi

Aidat borcu, herhangi bir mahkeme ilamına ihtiyaç duyulmaksızın doğrudan ilamsız icra takibi yoluyla tahsil edilir. Süreç, İcra ve İflas Kanunu m.58-60 uyarınca düzenlenen takip talebi ve ödeme emri ile başlar. Alacaklı, icra dairesine başvurarak borçlu kat maliki ya da kiracı aleyhine takip talebinde bulunur; icra dairesi de borçluya "Örnek No:7" ilamsız ödeme emri düzenleyerek tebliğ eder.

İcra takibi başlatmak için noter aracılığıyla önceden ihtarname gönderilmesi hukuken zorunlu değildir. Ancak gecikme tazminatı talep edilebilmesi açısından borcun borçluya bildirilmiş olması önem taşır. Takip talebinde alacaklı tarafın doğru gösterilmesi kritiktir; takip, "Apartman/Site Yönetimi adına Yönetici [İsim]" olarak açılmalıdır. Yalnızca "Apartman Yönetimi" yazılarak başlatılan takipler, yönetimin tüzel kişiliği bulunmadığından ehliyetsizlik nedeniyle itirazla iptal edilebilir.

Yetkili icra dairesi konusunda iki seçenek bulunmaktadır:

• Borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesi
• Aidata konu gayrimenkulün bulunduğu yer icra dairesi

İcra takibinde borcun aslı, işlemiş gecikme tazminatı, faiz ve icra giderleri birlikte talep edilir. Başvuru harcı, peşin harç ve tebligat gideri yönetim kasasından peşin ödenir; ancak süreç sonunda bu masraflar ile avukatlık vekalet ücreti borçludan tahsil edilir. Bu nedenle borçlu açısından en ekonomik yol, takibe düşmeden ödeme yapmaktır.

Ödeme Emrine İtiraz ve 7 Günlük Süre

Borçlu, kendisine icra takibinin haksız veya hatalı olduğunu düşünüyorsa, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itiraz edebilir (İİK m.62). Bu süre kesindir ve itiraz takibi durdurur.

• Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
• Borçlu süresi içinde itiraz ederse takip durur ve alacaklı, takibin devamı için mahkeme yoluna başvurmak zorunda kalır.

İtirazın takibi durdurması, borcun ortadan kalktığı anlamına gelmez; yalnızca icra dosyasının ilerlemesini geçici olarak askıya alır. Bu noktada alacaklı, alacağını tahsil için dava açmak durumundadır.

İcra İnkar Tazminatı ve İtirazın İptali Davası

Borçlunun itirazı üzerine alacaklının başvurabileceği iki yol bulunmaktadır:

1. İtirazın İptali Davası (İİK m.67): Aidat alacaklarında genellikle imzalı bir belge bulunmadığından, uyuşmazlıkların çoğu bu dava türüyle çözülür. Dava, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır; aksi halde takip düşer. İtirazın iptali davasının görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davada mahkeme yalnızca itirazın iptaline ve koşulları varsa icra inkar tazminatına hükmeder; ayrıca alacağın tahsiline karar vermez.

2. İtirazın Kaldırılması (İİK m.68): Alacaklı elinde İİK m.68 anlamında belge varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İİK m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37).

Bu husus Yargıtay tarafından da teyit edilmiştir:

Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı İİK m.68 anlamında belge niteliğindedir ve itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulabilir; ödeme yapmayan malik aylık %5 gecikme tazminatı öder (Yargıtay HGK., E. 2017/266, K. 2018/1767, T. 27.11.2018).

Bu karar, usulüne uygun şekilde tebliğ edilerek kesinleşmiş işletme projesi bulunması halinde alacaklının daha hızlı ve dar yetkili icra mahkemesi yoluyla sonuca ulaşabileceğini göstermektedir. Bu nedenle işletme projesinin imza karşılığı veya taahhütlü mektupla maliklere tebliği büyük önem taşır.

İcra İnkar Tazminatı: Aidat borcunun likit (belirlenebilir) nitelikte olması, haksız itirazlar için önemli bir yaptırım doğurur. Borç gerçekse ve itiraz yalnızca zaman kazanmak ya da takibi durdurmak amacıyla yapılmışsa, borçlu aleyhine asıl alacağın en az %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, yargılama giderlerinden ve avukatlık ücretinden kurtulmak için itiraz edip dosya dışından doğrudan site hesabına ödeme yapan borçlunun da bu yükümlülüklerden kurtulamamasıdır. Yargıtay uygulamasına göre, takibe itiraz edip ardından doğrudan ödeme yapan borçlu da icra inkar tazminatı ile karşı tarafın avukatlık ücretini ödemekle yükümlü tutulmaktadır. Dolayısıyla borçlunun, borç gerçekse takip masrafları ve gecikme tazminatıyla birlikte ödeme yapması en sağlıklı yoldur.

Önemli: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda (aidat alacakları dahil) dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Ancak bu zorunluluk yalnızca dava aşamasına ilişkindir; icra takibi başlatmak için arabulucuya başvuru şartı aranmaz.

Gecikme Tazminatı, Faiz ve Zamanaşımı

Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, yalnızca ana borçtan değil, gecikmenin doğurduğu ek mali yükümlülüklerden de sorumludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider ve avans payının vaktinde ödenmesini güvence altına almak amacıyla doğrudan kanundan kaynaklanan bir gecikme tazminatı düzenlemiştir. Bu tazminat, düzenli ödeme yapan diğer kat maliklerinin haklarını korumayı ve aidat borcunun caydırıcılığını artırmayı amaçlar. Bununla birlikte, gecikme tazminatının uygulanması, başlangıç anının belirlenmesi ve alacağın zamanaşımına uğraması belirli usul kurallarına tabidir.

Aylık %5 Gecikme Tazminatının Uygulanması

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20). Bu oran, yıllık yaklaşık %60'a karşılık gelir ve standart yasal faiz oranından çok daha yüksek, emredici nitelikte bir yaptırımdır. Tazminatın bu denli yüksek belirlenmesinin gerekçesi, ortak yaşamın sürdürülebilirliği için gerekli giderlerin aksamadan karşılanmasını sağlamak ve borçlu maliki bir an önce ödemeye teşvik etmektir.

Gecikme tazminatı oranı kanunda asgari ve azami sınır olarak belirlenmiş değildir; aylık %5 yasal alt sınırdır. Bu oran ancak yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla artırılabilir; ancak burada önemli bir sınırlama bulunur. Yargıtay, yasal oranın üzerinde belirlenen tazminatın yalnızca bu kararı kabul eden malikleri bağlayacağını, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan malikler bakımından uygulanamayacağını kabul etmektedir:

Gecikme tazminatı oranının KMK m.20 uyarınca aylık %5 ile sınırlı olduğu, yönetim planında veya oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça artırılamayacağına ilişkin (Yargıtay 18. HD, E. 2010/10268, K. 2010/14027, T. 28.10.2010).

Bu karara göre, borçlu malikin katılımı veya yönetim planındaki açık düzenleme olmadan gecikme tazminatı oranı tek taraflı olarak %5'in üzerine çıkarılamaz. Dolayısıyla, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen yüksek gecikme oranlarına itiraz eden bir malik, bu fazla orana karşı korunmaktadır.

Gecikme Tazminatının Başlangıcı ve Temerrüt

Gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacağı, uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Kural olarak, gecikme tazminatının talep edilebilmesi için ödenecek miktarın ve ödeme tarihinin kat malikine bilinir veya tebliğ edilmiş olması gerekir. Ancak yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse durum değişir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yönetim planında ödeme tarihi açıkça düzenlenmişse, ayrıca tebligat veya ihtar yapılmasına gerek kalmaksızın temerrüdün kendiliğinden doğacağını kabul etmektedir:

Yönetim planında ödeme tarihi belirlenmişse herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek ödemek zorundadır; avans ve ortak gider alacağı yönetim planı uyarınca muacceliyet kazandığı tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur (Yargıtay HGK, E. 2002/18-474, K. 2002/514, T. 12.06.2002).

Bu içtihada göre temerrüdün doğması için aşağıdaki ayrımlar dikkate alınır:

• Yönetim planında ödeme tarihi belirlenmişse: Tazminat o tarihten itibaren ihtara gerek olmaksızın işler.
• İşletme projesini imzalayan malik bakımından: Toplantıya katılıp imza atan malike ayrıca tebliğ yapılması gerekmez.
• Tebliğ yapılmamış ve malik toplantıya katılmamışsa: Gecikme tazminatı, malikin borçtan haberdar olduğu tarihten işler; öğrenme tarihi belirlenemiyorsa dava dilekçesi veya ödeme emrinin tebliğ tarihi esas alınır.

Önemli bir diğer husus, gecikme tazminatı ile yasal faizin birbirinden farklı hukuki nitelikte olmasıdır. Bu iki kalem birbirinin alternatifi değildir; talep halinde her ikisine birden hükmedilmesi gerekir:

Gecikme tazminatı ile yasal faiz farklı hukuki niteliklere sahip olup talep halinde her ikisine birden hükmedilmelidir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/7375, K. 2016/2813, T. 22.02.2016).

Bu karar uyarınca, yönetim alacağını icra takibine veya davaya konu ederken hem aylık %5 gecikme tazminatını hem de yasal faizi birlikte talep edebilir; bunların aynı anda istenmesi mükerrer talep sayılmaz.

Beş Yıllık Zamanaşımı Süresi

Aidat alacakları sınırsız süreyle talep edilemez. Hem ana aidat borcu hem de gecikme tazminatı alacağı, TBK m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, her bir aidat döneminin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar. Dolayısıyla yönetim, geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık borç talep edebilir; bu süreyi aşan aidat alacakları zamanaşımına uğrar.

Zamanaşımı süresinin dolması, alacağın kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmez. Borçlu kat maliki, açılan davada veya icra takibinde zamanaşımı def'ini ileri sürerse alacak tahsil edilemez hale gelir. Buna karşılık borçlu zamanaşımı def'inde bulunmazsa, mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alamaz ve alacak tahsil edilebilir. Bu nedenle 5 yıldan eski aidat borçlarının takibe konu edilmesinde, borçlunun zamanaşımı def'i riski yüksek olduğundan yönetimin alacağını zamanında tahsil etmesi büyük önem taşır.

Yönetici açısından bu süre, aidat alacaklarının düzenli takip edilmesini ve gecikmeye düşen maliklere karşı zamanaşımı dolmadan icra takibi veya dava yoluna başvurulmasını zorunlu kılar. Aksi halde, tahsil edilebilir alacağın bir kısmı veya tamamı zamanaşımına uğrayarak fiilen tahsil kabiliyetini yitirebilir.

Kanuni İpotek, Bağımsız Bölümün Devri ve Kiracının Sorumluluğu

İcra takibinin sonuçsuz kalması, borçlu kat malikinin malvarlığının yetersiz olması veya aidat borcunu ödemekten ısrarla kaçınması hallerinde, kanun koyucu diğer kat maliklerinin alacaklarını güvence altına almak için bir dizi güçlü hukuki yaptırım öngörmüştür. Bu yaptırımlar; borçlunun taşınmazı üzerinde kanuni ipotek tesisi, en ağır müeyyide olan bağımsız bölümün satışı ve kiracıya yöneltilen takip yollarıyla şekillenir. Aşağıda her bir yol, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ışığında ayrı ayrı ele alınmaktadır.

KMK m.22 Kapsamında Kanuni İpotek Tesisi

Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcu ile gecikme tazminatının olağan icra yollarıyla tahsil edilememesi halinde, kanun alacaklı kat maliklerine ek bir güvence sağlar. (KMK m.22) uyarınca, kat malikinin borcu kiracı veya bağımsız bölümden faydalanan kişiden de alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Bu ipoteğin tesisi için aranan şartlar nettir:

• Borcun mahkeme kararıyla tespit edilmiş olması gerekir.
• İpotek, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine tescil edilir.
• Tescil işleminde (TMK m.893) son fıkra hükmü de uygulanır.

Kanuni ipoteğin en önemli sonucu, ortak gider alacaklarına tanınan önceliktir. Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları, kanundan doğan niteliği gereği önceliklidir. Bu öncelik, borçlu malikin bağımsız bölümü başka borçlar nedeniyle cebri icra yoluyla satılsa dahi, ortak gider alacağının ödenmesini büyük ölçüde güvence altına alır. Dolayısıyla kanuni ipotek, aidat alacağını sıradan bir alacak olmaktan çıkararak güçlü bir teminata dönüştürür.

KMK m.25 Uyarınca Bağımsız Bölümün Satışı

Aidat borcunu ödememe, izole bir mali ihtilaf olmaktan çıkıp diğer kat maliklerinin ortak yaşamını çekilmez hale getirdiğinde devreye en ağır yaptırım girer. (KMK m.25) uyarınca, yükümlülüklerini ve borçlarını sürekli biçimde ihlal ederek diğer kat maliklerinin durumunu "çekilmez hale getiren" malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendisine devredilmesi, Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebilir.

Kanun, soyut "çekilmezlik" kavramını somutlaştırmıştır. Aidat ödememe bakımından çekilmezlik karinesi olarak kabul edilen hal şudur:

• İki takvim yılı içinde ortak gider payını ödemediği için aleyhine üç kez icra takibi başlatılması veya dava açılması.

Bu şartların gerçekleşmesi halinde kat malikleri, üçte iki çoğunlukla alacakları kararla bağımsız bölümün satışını mahkemeden talep edebilir. Mahkeme şartların oluştuğunu tespit ederse ilgili bağımsız bölümün satılmasına karar verir. Ancak bu sürecin işlerliği belirli bir sürece tabidir; dava, aykırılığın öğrenilmesinden itibaren belirli sürelerde açılmalıdır. Borcun dava öncesinde tamamen ödenmesi halinde dava sebebi ortadan kalkar, yargılama sırasında giderilmesi durumunda ise devre karar verilmemekle birlikte borçlu malik masraf ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulur.

Kiracının Müteselsil Sorumluluğu ve Sınırı

Aidat borcunun muhatabı yalnızca kat maliki değildir. (KMK m.22) hükmü, bağımsız bölümden kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananları da kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu kılar. Bu düzenleme, yöneticiye hem malike hem kiracıya aynı anda takip başlatma imkânı tanır.

Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir. Kanun, kiracının sorumluluğunu açıkça sınırlandırmıştır:

• Kiracı, yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur.
• Kiracının aidata yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.

Yargıtay bu ilkeyi istikrarlı biçimde uygulamaktadır:

Asıl sorumlu kat malikidir; kiracı, kat maliki ile birlikte kira bedeli tutarıyla sınırlı olmak üzere her ay için müteselsilen sorumludur (Yargıtay 20. HD., E. 2016/1981, K. 2017/3785, T. 02.05.2017).

Bu karar, kiracının sorumluluğunun nihai bir borç değil, tahsilatı kolaylaştıran bir müteselsil sorumluluk olduğunu ortaya koyar. Asıl yük kat malikinin üzerindedir; mahkeme, kiracı aleyhine hüküm kurarken sorumluluğun kira miktarı sınırını aşmamasına dikkat etmek zorundadır. Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılsa dahi, bu anlaşma yalnızca iç ilişkiyi bağlar; yönetime karşı asıl sorumluluk malikte kalmaya devam eder.

Tahliye Davası ve Cebri İcra

Aidatını ödemeyen kiracı, kat malikine yönelik mali sorumluluğun yanı sıra kira ilişkisinin sona ermesi riskiyle de karşı karşıyadır. Aidat, hukuken kira ilişkisinde yan gider statüsündedir. (TBK m.315) uyarınca, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vererek bu sürede de yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Bu sürenin sonuçsuz dolması halinde:

• Kiraya veren malik, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
• Tahliye, yan gider ödememe nedeniyle kira ilişkisinin haklı sebeple sona erdirilmesine dayanır.

Kanuni ipotek ve bağımsız bölümün satışı sürecinin nihai aşaması ise cebri icradır. Takibin kesinleşmesinin ardından borçlu malikin maaşı, banka hesapları, taşınır malları ve bağımsız bölümü dâhil taşınmazları hacze konu olabilir. Borç ödenmediği takdirde, kanuni ipotekle güvence altına alınan veya KMK m.25 kapsamında satışına karar verilen bağımsız bölüm, cebri icra yoluyla satılarak alacak ortak gider alacaklarına tanınan öncelik sırasına göre tahsil edilir. Bu yaptırım zinciri, aidat yükümlülüğünün yalnızca ahlaki bir borç değil, taşınmaz mülkiyetine doğrudan bağlanmış, icra edilebilir bir kanuni yükümlülük olduğunu ortaya koymaktadır.

Yöneticinin Temsil ve Takip Yetkisi ile Tüzel Kişilik Sorunu

Aidat tahsili sürecinde sıkça gözden kaçan ancak takibin akıbetini doğrudan belirleyen bir konu, takibi kimin başlatacağı ve hangi sıfatla hareket edeceğidir. Apartman ve site yönetimlerinin hukuki niteliği, yöneticinin yetki sınırları ve toplu yapılarda uygulanacak rejim, uygulamada birçok takibin usul yönünden iptaline yol açacak nitelikte sorunlardır. Bu nedenle aidat alacağının tahsili için harekete geçmeden önce taraf sıfatının ve yöneticinin yetki kaynağının doğru tespit edilmesi zorunludur.

Yöneticinin Ayrı Yetki Almadan Dava ve Takip Yetkisi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinin (i) bendi uyarınca, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak ve icra takibi yapmak doğrudan yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Bu yetki kanundan kaynaklandığından, yöneticinin aidat borcunu tahsil etmek için kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki kararı veya vekaletname alması gerekmez. Yönetici, aidat alacağının takibi konusunda kendiliğinden harekete geçebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu hususu açık biçimde ortaya koymuştur:

Kat Mülkiyeti Yasası'nın yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesinin (i) bendi uyarınca yöneticinin borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı dava ve icra takibi yapabileceği, bunun için kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almasına gerek olmadığı ve yöneticinin kat maliki olma zorunluluğunun bulunmadığı belirtilmiştir. (Yargıtay 18. HD, E.2010/5726, K.2010/14390, T.02.11.2010)

Bu karar iki önemli sonucu birlikte ortaya koymaktadır. Birincisi, yöneticinin takip ve dava açma yetkisi kanundan doğduğundan ayrı bir yetkilendirme aranmaz. İkincisi, yöneticinin mutlaka kat maliki olması da şart değildir; dışarıdan atanmış profesyonel bir yönetici de aynı yetkilere sahiptir. Bununla birlikte, aidat toplama ve icra takibi başlatma yetkisi münhasıran yönetici veya yönetim kuruluna aittir; dışarıdan bir yönetim şirketi, sözleşmeye dayalı olarak yönetici sıfatını kazanmadıkça bu yasal yetkiyi kendi başına kullanamaz.

Apartman Yönetiminin Tüzel Kişiliğinin Bulunmaması

Uygulamada en sık yapılan ve takibin iptaline yol açan hata, takip talebinde alacaklı kısmına yalnızca "Apartman Yönetimi" veya "Site Yönetimi" yazılmasıdır. Apartman ve site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle yönetim, kendi başına dava açamaz, davalı olamaz ve takip talebinde taraf olarak gösterilemez. Taraf sıfatı kat maliklerine aittir veya kanunun yetki verdiği hallerde yönetici aracılığıyla kullanılır.

Bu sebeple takip talebinde alacaklı, "Apartman/Site Yönetimi adına Yönetici [İsim]" şeklinde gösterilmelidir. Borçlu kısmında veya alacaklı kısmında sadece "Apartman Yönetimi" yazan takipler, ehliyetsizlik (taraf ehliyeti yokluğu) nedeniyle itirazla iptal edilebilir. Bu durum, esasen haklı bir aidat alacağının dahi usul hatası nedeniyle sonuçsuz kalmasına yol açar.

Tüzel kişilik bulunmamasının doğrudan sonucu olarak, yöneticinin yaptığı işlemlerin asıl muhatabı kat malikleridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ilkeyi şu şekilde ifade etmiştir:

Yöneticinin kat maliklerini temsilen sözleşme yaptığı ve karşı tarafın davayı doğrudan kat maliklerine yöneltebileceği belirtilmiştir. (Yargıtay HGK, E.2017/423, K.2018/1364)

Bu karar, yöneticinin bir tüzel kişilik organı değil, kat maliklerinin temsilcisi olduğunu teyit etmektedir. Dolayısıyla yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve topladığı aidatları ana gayrimenkul adına açılmış banka hesabında tutmakla yükümlüdür. Yöneticisi olmayan apartmanlarda ise her kat maliki, borcunu ödemeyen komşusuna karşı doğrudan takip başlatabilir; alternatif olarak KMK m.34 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinden yönetici atanması talep edilebilir.

Toplu Yapılarda Uygulanacak Hükümler

Birden çok yapıdan oluşan sitelerde uygulanacak hukuki rejim, taraf sıfatı ve görevli mahkeme bakımından ayrı bir dikkat gerektirir. KMK m.66 ve m.67, toplu yapının tanımını ve bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış birbiriyle bağlantılı yapıların yönetimini düzenlemektedir. Toplu yapının KMK rejimine tabi olabilmesi için parseller arası tapu bağlantısının sağlanmış ve tapuya toplu yapı şerhi düşülmüş olması gerekir.

Bu noktada belirleyici ayrım şudur:

• Toplu yapı şerhi varsa uyuşmazlık KMK hükümlerine tabi olur ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kat malikleri kurulu kararları ve kesinleşen işletme projeleri İİK m.68 anlamında belge niteliği taşır.
• Toplu yapı uygulamasına geçilmemişse KMK hükümleri uygulanamaz, genel hükümler devreye girer ve görevli mahkeme değişebilir.

Bu ayrımın pratik sonucu büyüktür. Toplu yapı uygulamasına geçilmemiş ve birden fazla parsel üzerine kurulu bir sitede, site genel kurulunca alınan kararlar İİK m.68/1 anlamında belge sayılmaz. Bu durumda dar yetkili icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması talebi incelenemez ve alacağın varlığı yargılamayı gerektirir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 03.01.2017 tarihli kararı ile Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 15.05.2012 tarihli (E.2012/4326, K.2012/5635) kararı, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde KMK değil genel hükümlerin uygulanacağını teyit etmektedir. Dolayısıyla site yöneticisi takip başlatmadan önce sitenin tapu kaydını ve toplu yapı statüsünü mutlaka incelemelidir.

Sonuç

Site ve apartman aidatı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinden kaynaklanan, mülkiyet hakkına bağlı ve vazgeçilemez nitelikte bir ortak gider yükümlülüğüdür. Ödenmeyen aidat için yönetici veya kat maliklerinden her biri ilamsız icra takibi başlatabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir; ödemede geciken malik aylık %5 gecikme tazminatından sorumlu olur ve alacak TBK m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Borçlunun bağımsız bölümüne KMK m.22 uyarınca kanuni ipotek konulabilir, ağır ve sürekli ihlal hallerinde ise KMK m.25 kapsamında bağımsız bölümün satışı dahi gündeme gelebilir.

Tüm bu süreçte başarının anahtarı, sürecin usul yönünden doğru yürütülmesidir: Yönetici yetkisini kanundan aldığını bilmeli, takip talebinde taraf sıfatını "yönetici adına" şeklinde doğru göstermeli, işletme projesinin tebliğine ilişkin belgeleri ve karar defterini hazır bulundurmalı ve sitenin toplu yapı statüsünü önceden tespit etmelidir. Aksi halde haklı bir alacak dahi ehliyetsizlik veya görevsizlik gibi usul engelleriyle sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle aidat alacaklarının tahsilinde, hem maddi hukuk kurallarına hem de icra ve usul hukukunun gereklerine birlikte hâkim olmak, kat maliklerinin ortak menfaatinin korunması açısından belirleyici önem taşımaktadır.