Site ve apartman yaşamında yönetimle yaşanan anlaşmazlıklar, kat malikleri için karmaşık hukuki süreçler doğurabilir. Genel kurul kararlarının iptalinden usulsüz aidat artışlarına, yöneticinin yetki aşımından ortak alanların kullanımına kadar tüm yasal haklarınızı ve yargıtay içtihatlarıyla şekillenen güncel hukuki prosedürleri bu rehberde bulabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Başvuru Süreçleri

Kat mülkiyeti rejiminin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi, kat malikleri kurulunun hukuka, dürüstlük kurallarına ve yönetim planına uygun kararlar almasıyla mümkündür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının denetlenmesi ve hukuka aykırılıkların giderilmesi amacıyla kat maliklerine hakimin müdahalesini isteme hakkı tanımıştır (KMK m.33). Bu doğrultuda açılan kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, ortak yaşamın yasal sınırlarını koruyan en önemli hukuki güvencelerden biridir.

İptal Davası Açma Şartları ve Hak Düşürücü Süreler

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası açılabilmesi, kanunen belirli usul ve şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu davayı açma hakkı, alınan karardan bizzat etkilenen kat maliklerine tanınmıştır. Davacının sıfatı ve genel kurul toplantısındaki tutumu, dava hakkının varlığı açısından belirleyicidir:

• Toplantıya Katılan Maliklerin Durumu: Toplantıya bizzat veya temsilci vasıtasıyla katılan kat malikinin iptal davası açabilmesi için, karara (KMK m.32) hükmü gereğince muhalif kalmış, yani aykırı oy kullanmış olması ve bu durumu toplantı tutanağına yazdırmış olması gerekir. Toplantıda olumlu oy kullanan kat maliklerinin sonradan iptal davası açma hakkı bulunmamaktadır. Temsilci vasıtasıyla katılım sağlandığında ise kat maliki, temsilcisinin iradesi ve kullandığı oy ile bağlıdır.
• Toplantıya Katılmayan Maliklerin Durumu: Toplantıya katılmayan kat malikleri, mazeret gösterme zorunluluğu olmaksızın, alınan kararların iptalini doğrudan talep edebilirler.
• Çoklu Mülkiyet Durumu: Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması; elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin davacı sıfatıyla davada yer alması zorunludur.

İptal davası açma süreleri, kamu düzenine ilişkin olup hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme hakimi tarafından resen dikkate alınır. (KMK m.33) uyarınca belirlenen 1 ay ve 6 aylık hak düşürücü süreler şu şekilde işletilir:

• Toplantıya katılarak aykırı oy kullanan kat malikleri için süre, karar tarihinden itibaren 1 aydır.
• Toplantıya katılmayan kat malikleri için süre, kararı öğrenmelerinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 aydır.

Ancak bu süre sınırları, yalnızca usulüne uygun olarak kurulmuş fakat içeriği veya alınış şekli itibarıyla sakat olan kararlar için geçerlidir. Kat malikleri kurulu kararlarının kurucu unsurlarındaki eksiklikler nedeniyle "yok" hükmünde sayıldığı veya ahlaka, kamu düzenine aykırılık nedeniyle "mutlak butlanla" hükümsüz olduğu durumlarda hak düşürücü süreler uygulanmaz. Örneğin; toplantı ve karar yeter sayısının hiçbir şekilde sağlanamamış olması kararı yok hükmünde kılar. Benzer şekilde, yönetim planında yapılacak değişiklikler için kanunen aranan 4/5 çoğunluk (KMK m.28) sağlanmadan alınan kararlar süre şartı aranmaksızın her zaman iptal davasına konu edilebilir.

Davanın davalı tarafında ise kat maliklerini temsilen apartman veya site yöneticisi yer alabileceği gibi, kararın alınması yönünde olumlu oy kullanan kat malikleri de davalı olarak gösterilebilir. Ancak vekaleten katılarak oy kullanan temsilcilere karşı doğrudan dava yöneltilemez.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı

Kat malikleri kurulu kararlarının veya işletme projesinin iptali istemiyle açılacak davalarda görevli ve yetkili mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK m.33). Uyuşmazlığın çözümü tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayandığından, genel mahkemelerin bu davalarda görev yapması mümkün değildir.

Türk yargı sisteminde yapılan usulü değişiklikler kapsamında, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu arabuluculuk kapsamında bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu doğrultuda:

• Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir zorunluluktur.
• Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına dair düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.
• Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan açılan iptal davaları, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilir.

Mahkemece yapılacak yargılama neticesinde kararın iptaline hükmedilmesi durumunda, hakim kat malikleri kurulunun yerine geçerek yeni bir karar tesis etmez. İptal kararı ile birlikte hukuka aykırı karar ve buna bağlı tüm sonuçlar geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Bu aşamadan sonra, yönetim işlerinin aksamaması adına kurulun toplanarak yasalara ve yönetim planına uygun yeni bir karar alması gerekmektedir. Yargıtay uygulamalarına göre, yönetici seçimi ve aidat belirlenmesi gibi süreklilik arz eden kararlar, nihai mahkeme kararı ile iptal edilene kadar yönetim işlerinin sekteye uğramaması amacıyla geçerliliğini korur.

Yöneticinin Hukuki Statüsü, Temsil Yetkisi ve Sorumlulukları

Kat mülkiyeti sisteminde ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kurulunun iradesini hayata geçiren ve günlük işleyişi sürdüren yönetici veya yönetim kurulu aracılığıyla gerçekleştirilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin atanmasından görevlerine, yetki sınırlarından kat maliklerine karşı sorumluluğuna kadar geniş bir çerçeve çizmiştir. Bu hukuki statü, yöneticinin hem bir icra organı hem de kat maliklerinin yasal temsilcisi olma özelliğini bir arada barındırır.

Yönetimin Tüzel Kişiliği Sorunu

Türk hukuk sisteminde site veya apartman yönetimlerinin en temel hukuki özelliği, tüzel kişiliklerinin bulunmamasıdır. Türk Medeni Kanunu uyarınca bir topluluğun tüzel kişilik kazanabilmesi için kanunla veya kanunun verdiği yetkiyle örgütlenmiş olması gerekirken, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu site yönetimlerine bu sıfatı tanımamıştır. Bu durum, yönetimin müstakil bir hak süjesi olmasını engeller ve yargılama hukukunda "taraf ehliyeti" açısından kritik sonuçlar doğurur.

Site yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı için, kural olarak kendi adına dava açma veya aleyhine dava açılma ehliyeti yoktur. Davalar doğrudan site yönetimi adına değil, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmeli veya yönetici tarafından açılmalıdır. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadı bu durumu kesin bir dille doğrulamaktadır:

“Site ve apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından kural olarak dava ve taraf ehliyetleri yoktur. Yönetici, ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açabilir.” (Yargıtay 9. HD., 04.10.2022 T., E. 2022/6523, K. 2022/11090)

Bu karar, yöneticinin yetkisinin mutlak olmadığını, yalnızca kanunun çizdiği sınırlar (KMK m.35) içerisinde temsil yetkisine sahip olduğunu vurgulamaktadır. Dolayısıyla, mülkiyet hakkına ilişkin bireysel uyuşmazlıklarda veya müteahhit aleyhine açılacak ayıplı iş davalarında, kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olsa dahi yönetimin tek başına dava açma ehliyeti bulunmamaktadır; bu tür davaların doğrudan kat malikleri tarafından açılması zorunludur.

Yöneticinin Dava ve Taraf Ehliyeti

Yöneticinin hukuki konumu (KMK m.38) uyarınca belirlenmiştir. Kanun, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu hükme bağlamıştır. Bu vekalet ilişkisi, yöneticinin kat malikleri adına borç ve alacak ilişkisi kurmasına imkan tanır. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması (KMK m.34) kanuni bir zorunluluktur ve bu yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.

Yöneticinin genel yönetim işlerini yürütebilmesi için sahip olduğu yetkiler (KMK m.35) maddesinde tahdidî olmamakla birlikte temel başlıklar halinde sayılmıştır. Yöneticinin başlıca görev ve yetkileri şunlardır:

• Kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi,
• Ana gayrimenkulün korunması, bakımı, onarımı ve sigorta ettirilmesi,
• Aidat ve avansların toplanması, borçların ödenmesi,
• Yönetimle ilgili tebligatların kabul edilmesi,
• Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması.

Özellikle aidat alacaklarının tahsili konusunda yönetici, kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki almasına gerek kalmaksızın doğrudan kanundan aldığı temsil yetkisiyle hareket edebilir. Bu yetki, yönetimin işleyişini sağlamak adına verilmiş bir "dava takip yetkisi"dir. Ancak yöneticinin bu yetkisi, yalnızca yönetim işlerine ilişkin kolektif yararı ilgilendiren konularla sınırlıdır.

Yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisi, icra hukuku bakımından da önemli sonuçlar doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yöneticilik aleyhine alınan bir mahkeme ilamının, doğrudan kat maliklerine karşı icraya konulabileceğini kabul ederek alacaklıların haklarını koruma altına almıştır:

“Yöneticinin KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin yasal temsilcisi olduğu ve onlar adına borç ilişkisi kurabileceği gözetildiğinde, yöneticilik aleyhine alınan hükmün yasal sorumlusu olan kat malikleri aleyhine ilamlı icra takibine konu edilebileceği ve bu hususta alacaklının seçimlik hakkının bulunduğu kabul edilmelidir.” (Yargıtay HGK., 19.12.2019 T., E. 2017/8-1677, K. 2019/1422)

Bu içtihat uyarınca, örneğin bir kapıcının işçilik alacağı için apartman yönetimine karşı açtığı davada verilen karar, ilamda isimleri tek tek yazmasa dahi tüm kat maliklerini bağlar. Alacaklı, bu ilama dayanarak kat malikleri hakkında doğrudan ilamlı icra takibi başlatabilir. Bu durum, yöneticinin "yasal temsilci" sıfatının ve (KMK m.20) uyarınca kat maliklerinin ortak giderlerden asıl sorumlu olmalarının bir neticesidir.

Sonuç olarak; site yönetimi bir tüzel kişilik olmasa da, yönetici kanundan doğan temsil yetkisiyle kat malikleri adına sınırlı bir hukuki alanda hareket eder. Yöneticinin (KMK m.35) kapsamındaki görevlerini yerine getirirken yaptığı işlemlerden kat malikleri doğrudan sorumlu olurken; yöneticinin kendisi de (KMK m.38) gereği kat maliklerine karşı bir vekilin sadakat ve özen borcuyla sorumludur.

Ortak Giderler, Aidat Yükümlülüğü ve Yaptırımlar

Kat mülkiyeti hukukunda ortak gider ve aidat yükümlülüğü, toplu yaşamın sürdürülebilirliği için öngörülmüş mali bir zorunluluktur. Bu yükümlülüğün temel dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olup, her kat maliki ana gayrimenkulün bakımı, korunması, yönetimi ve işletilmesi için gerekli olan giderlere katılmakla mükelleftir. Bu borç, mülkiyet hakkının sosyal bir sınırı olarak kabul edilir ve bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsızdır.

Gider Paylaşım Esasları

Kat maliklerinin ortak giderlere katılım oranları ve usulü (KMK m.20) çerçevesinde belirlenmiştir. Kanun koyucu, gider türlerine göre ikili bir ayrım yapmıştır:

• Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi hizmet personeli giderleri ile bu giderler için toplanacak avanslara her kat maliki, arsa payı gözetilmeksizin eşit oranda katılmak zorundadır.
• Arsa Payı Oranında Paylaşım: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer yönetim giderlerine her kat maliki, kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Ancak bu paylaşım esasları emredici nitelikte olmayıp, kat malikleri yönetim planında veya kurul kararıyla farklı bir paylaşım yöntemi kararlaştırabilirler. Yönetim planı, tüm kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (Yargıtay HGK., E. 2002/18-551, K. 2002/568). Eğer yönetim planında asansör kullanımından muafiyet veya dükkanların bazı giderlere katılmayacağına dair özel hükümler varsa, bu hükümler geçerli kabul edilir (Yargıtay 18. HD., E. 2013/2726, K. 2013/3008).

Ortak gider borcundan asıl sorumlu kat maliki olmakla birlikte, bağımsız bölümden kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar (kiracılar, sükna hakkı sahipleri vb.) da malikle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.22). Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekte olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Ayrıca kiracı, kalorifer kazanı değişimi veya ana yapının güçlendirilmesi gibi "demirbaş" niteliğindeki giderlerden sorumlu tutulamaz (Yargıtay 18. HD., E. 2008/9018, K. 2008/13197).

"Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler. Maliklerin bu borçtan sorumluluğu müteselsil olup, arsa payına düşen borcun tamamından yönetime karşı sorumludurlar." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 13.04.1998 T., E. 1998/1656, K. 1998/3626)

Bu karar, kat malikinin borcunun şahsi bir borç olduğunu ve bağımsız bölümün boş olması veya hizmetten yararlanılmaması gibi gerekçelerin ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağını teyit etmektedir.

Gecikme Tazminatı ve İcra Süreçleri

Ortak gider veya avans borcunu süresinde ödemeyen kat maliki, ciddi hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalır. (KMK m.20) uyarınca, gider borcunu zamanında ifa etmeyen malik, ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu tazminat oranı kanunla sabitlenmiş olup, kat malikleri kurulu tarafından artırılamaz veya eksiltilemez. Gecikme tazminatının başlangıç tarihi, yönetim planında belirtilen son ödeme günü; planda hüküm yoksa borcun öğrenildiği veya ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihtir (Yargıtay 18. HD., E. 2003/2470, K. 2003/3480).

Yönetici, kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki almasına gerek kalmaksızın, borcunu ödemeyen maliklere karşı dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (KMK m.35). Bu süreçte yöneticinin elindeki en güçlü belgelerden biri kesinleşmiş işletme projesidir. (KMK m.37) uyarınca kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (Yargıtay HGK., E. 2017/266, K. 2018/1767). Bu sayede yönetim, ilamsız icra takibi yoluyla alacağını daha hızlı tahsil etme imkanına kavuşur.

Borcun ödenmemesi halinde uygulanabilecek en ağır yaptırım ise mülkiyetin devri davasıdır. (KMK m.25) uyarınca, ortak gider ve avans borcunu ödememekte direnen ve bu tutumu nedeniyle diğer malikler için ortak yaşamı "çekilmez hale getiren" malikin bağımsız bölümünün mülkiyeti, diğer maliklere devredilebilir. Bir malikin ortak gider borcu nedeniyle iki yıl içinde üç kez icra takibine maruz kalması, kanunen çekilmezlik halinin varlığına karine teşkil eder.

Son olarak, aidat alacaklarının tahsilinde zamanaşımı süresine dikkat edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, dönemsel edim niteliğindeki aidat alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Bu sürenin geçmesiyle borç eksik borç haline gelir ve takip edilebilirliği ortadan kalkar.

Toplu Yapı Uygulamaları ve Özel Durumlar

Günümüzde çoklu parsel üzerinde kurulu sitelerin ve toplu konut projelerinin yönetimsel yapısı, kat mülkiyeti hukukunun en karmaşık alanlarından birini oluşturmaktadır. Bu tür çok parselden oluşan yerleşim alanlarında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi, sistemin yasal bir zemine oturtulmuş olmasına bağlıdır. Bu entegrasyonun sağlanması amacıyla hukuk sistemimize kazandırılan 5711 sayılı Yasa, kat mülkiyeti rejimine toplu yapı kavramını ve bu yapılara uygulanacak özel yönetim usullerini dahil etmiştir.

Bir sitenin toplu yapı statüsünde yönetilebilmesi için yalnızca fiili bir birliktelik yeterli olmayıp, tapu sicilinde gerekli belirtme ve bağlantıların yapılmış olması, toplu yapı yönetim planının tescil edilmesi ve toplu yapı yönetimine resmen geçilmiş olması zorunludur.

Toplu Yapı Statüsüne Geçilmemiş Sitelerde Hukuki Durum

Birden fazla imar parseli üzerinde kurulu olup da 5711 sayılı Yasa kapsamında usulüne uygun şekilde toplu yapı yönetimine geçmemiş olan sitelerde ciddi yetki ve yönetim krizleri yaşanmaktadır. Tapuda toplu yapı şerhi bulunmayan ve ortak yönetim planı tescil edilmeyen bu tür çok parselli sitelerde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin doğrudan uygulanması hukuken mümkün değildir. Bu durumlarda, uyuşmazlığın çözümü için kanun koyucunun öngördüğü özel atıf maddesi olan (KMK m.72/I) hükmü uygulanmalıdır.

Toplu yapı statüsü kazanmamış sitelerde alınan genel kurul kararları ve onaylanan işletme projeleri, kat mülkiyeti hukukunun sağladığı imtiyazlı icra kabiliyetinden yararlanamaz. Bu durumun en somut sonucu, site yönetiminin aidat alacaklarını tahsil etmek amacıyla başlattığı icra takiplerinde ortaya çıkmaktadır. Normal şartlarda kesinleşmiş işletme projeleri (İİK m.68/1) anlamında resmi belge niteliği taşırken, toplu yapıya geçmemiş sitelerin kararları bu niteliği haiz değildir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 03.01.2017 tarihli kararı: "Yönetim planının 1. maddesinde sitenin 2 parsel üzerinde kurulu olduğunun belirtildiği ve 5711 sayılı Yasa gereğince toplu yapı uygulamasına geçilmediği hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz; bu nedenle site genel kurulunca alınan kararlar (İİK m.68/1) fıkrasında belirtilen belgelerden sayılmadığından, dar yetkili icra mahkemelerinde bu belgelere dayanmayan alacaklar için başlatılan icra takibinde itirazın kaldırılması talebi incelenemez ve alacağın varlığı yargılamayı gerektirir."

Yukarıdaki Yargıtay ilamından da açıkça anlaşılacağı üzere, toplu yapı statüsü olmayan sitelerde alınan kararlar dar yetkili icra mahkemelerinde kesin delil olarak kabul edilmemekte, borca itiraz edilmesi halinde alacağın varlığının tespiti için genel mahkemelerde yargılama yapılması zorunlu kılınmaktadır.

Bu hukuki açmazı aşmak ve sitenin yasal bir yönetim zeminine kavuşmasını sağlamak amacıyla kat maliklerinin toplu yapı statüsüne geçiş kararı alması gerekmektedir. Kanun koyucu bu geçişi kolaylaştırmak amacıyla (KMK Geçici m.2) hükmünü sevk etmiştir. Bu madde uyarınca, toplu yapıya geçiş için yönetim planında yapılacak değişikliklerde tüm kat maliklerinin beşte dördünün rızası yerine, kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun kararı yeterli kabul edilmiştir.

Görevli Mahkeme Farklılıkları

Kat mülkiyeti hukukundan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33). Ancak bu kuralın uygulanabilmesi, anataşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş olması ve toplu yapılarda yasal olarak toplu yapı yönetimine geçilmiş olması şartına bağlıdır.

Toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parsel üzerindeki sitelerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda ise görev hususu tamamen genel hükümler çerçevesinde belirlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanamadığı bu ihtilaflarda, uyuşmazlığın çözümü genel mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi bünyesinde gerçekleştirilmelidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/4326, K. 2012/5635, T. 15.05.2012: "Toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu yerine genel hükümler uygulanmakta olup, görev hususu da genel hükümler çerçevesinde belirlenmektedir."

Aynı doğrultuda, güncel yargı kararlarında da bu ayrım kesin bir biçimde sürdürülmektedir:

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/10141, K. 2024/777, T. 22.01.2024: "Bir sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil genel hükümler uygulanır ve uyuşmazlıklar genel görevli asliye hukuk mahkemelerinde görülür."

Dolayısıyla, toplu yapıya geçmeyen sitelerde aidat borçlarının tahsili, ortak alanlara el atmanın önlenmesi veya yönetim kurulu kararlarının iptali gibi taleplerle açılacak davalarda sulh hukuk mahkemesinden karar alınması usulden ret sebebi oluşturacaktır. Davanın doğrudan genel görevli Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde ikame edilmesi hak kayıplarını önlemek adına yasal bir zorunluluktur.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Kat mülkiyeti rejimi, toplu yaşam alanlarının düzenli, huzurlu ve sürdürülebilir bir şekilde idame ettirilmesini hedefleyen emredici kurallar bütünüdür. Kat maliklerinin ortak giderlere ve aidat borçlarına katılma yükümlülüğü (KMK m.20), bireysel mülkiyet hakkının toplumsal yaşam gereği sınırlandırıldığı en temel alanlardan biridir. Gerek bağımsız bölümü fiilen kullanmayan maliklerin sorumluluğu gerekse kiracıların kira miktarı ile sınırlı müteselsil yükümlülüğü (KMK m.22), ortak yaşamın finansal devamlılığını güvence altına almaktadır.

Yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisi (KMK m.35) ve vekil sorumluluğu (KMK m.38) çerçevesinde, borcunu ifa etmeyen maliklere karşı yasal yollara başvurması ve hatta geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı talep etmesi hakkı kanunen sabittir. Ancak bu hakların ve yaptırımların tam anlamıyla geçerlilik kazanabilmesi, yönetim planının usulüne uygun şekilde uygulanmasına, kurul kararlarının yasal süreler içinde kesinleşmesine ve çok parselli sitelerde 5711 sayılı Yasa uyarınca toplu yapı statüsünün tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Yasal prosedürlere uyulmadan alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalarda (KMK m.33) öngörülen hak düşürücü sürelere dikkat edilmesi, davanın açılmasından önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve sitenin hukuki statüsüne göre doğru mahkemenin (Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemesi) belirlenmesi, tarafların haklarının korunması ve usul ekonomisinin sağlanması açısından hayati önem taşımaktadır.