Tahliye taahhüdü imzaladıysanız ve ne yapacağınızı bilmiyorsanız doğru yerdesiniz. Boş ya da tarihsiz imzalanan taahhütnamelerin geçerliliği, kiracının ispat imkânları, WhatsApp mesajlarının delil değeri, icra takibine itiraz, hak düşürücü süreler ve emsal Yargıtay kararları bu kapsamlı rehberde. Tahliye taahhüdüne karşı haklarınızı ve yapabileceklerinizi öğrenin.

Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu kurum, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili hükme göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m.352/1).

Tahliye taahhüdünün hukuki niteliği bağımsız bir borçlandırıcı işlemdir. Öğretideki baskın görüşe göre taahhüt, kendiliğinden kira sözleşmesini sona erdiren yenilik doğuran bir hak sağlamaz; yalnızca kiraya verene icra veya dava yoluna başvurma imkânı tanır. Bu nedenle kiracının taahhüde uymaması hâlinde kira sözleşmesi otomatik olarak ortadan kalkmaz; kiraya verenin yasal yollara başvurması gerekir. Taahhüt, kiraya verene gereksinim, temerrüt veya iki haklı ihtar gibi ayrı bir tahliye sebebini ispat etme yükü olmaksızın kira ilişkisini sona erdirme olanağı sunduğundan, uygulamada en güçlü tahliye araçlarından biri olarak kabul edilmektedir.

Yazılılık ve Belirli Tahliye Tarihi Şartı

Tahliye taahhüdünün ilk ve vazgeçilmez geçerlilik şartı yazılı olmasıdır. Sözlü taahhütler geçersiz olup hukuki sonuç doğurmaz. Yazılılık bir geçerlilik şartı olduğundan, adi yazılı şekilde düzenlenen taahhütnameler geçerli kabul edilir; ancak noter onaylı düzenlenmesi ispat yükünü önemli ölçüde hafifletir. Belgede taahhüdün kim tarafından kime verildiği, taahhüt (düzenleme) tarihi ve tahliye tarihi açıkça yer almalıdır.

İkinci kritik unsur, tahliye tarihinin açık ve belirli olmasıdır. "İhtiyaç hâlinde çıkacağım", "bir yıl içinde boşaltacağım" veya "istenildiğinde tahliye edeceğim" gibi muğlak ifadeler geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmaz. Bu konuda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. 9.3.2020 sayılı kararı belirleyicidir:

01.05.2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 5. maddesindeki "kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene teslim edecektir" şeklindeki taahhüdün belli bir tarihi içermediği, bu nedenle TBK 352. maddesi anlamında geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilemeyeceği.

Bu karar, tahliye tarihinin somut bir gün olarak belirtilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Belirli bir tarih içermeyen taahhütlere dayalı dava veya takip reddedilir.

Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenme Zorunluluğu

TBK m.352/1 metninde açıkça yer alan "kiralananın teslim edilmesinden sonra" ibaresi, taahhüdün üçüncü temel geçerlilik şartını oluşturur. Bu şartın amacı, kiracının kiralananı elde edebilmek için sözleşme kurulurken içinde bulunduğu zorunluluk hâlinin baskı unsuru oluşturmasını engellemektir. Buna göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan taahhütler kural olarak geçersizdir; çünkü bu aşamada kiracının iradesinin özgür olmadığı kabul edilir.

Ancak taahhüdün kira ilişkisi devam ederken, sözleşme süresi sona ermeden düzenlenmesinde hukuki bir engel bulunmamaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2013/11078 K. 2014/3241 T. 18.3.2014 sayılı kararında bu husus netleştirilmiştir:

10.05.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde 15.08.2012 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananın 20.09.2012 tarihinde tahliye edileceğinin taahhüt edildiği, düzenleme tarihinde kiracılık ilişkisinin mevcut olduğu, sözleşme süresi sona ermeden tahliye taahhüdü düzenlenmesinde hukuksal ve mantıksal engel bulunmadığı, tahliye tarihinin sonradan yazıldığı iddiasının aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlanması gerektiği.

Bu karardan çıkan en kritik sonuç, tahliye tarihinin sonradan yazıldığı iddiasının ancak aynı güçte yazılı belge ile kanıtlanabileceğidir. Tanık beyanı kural olarak yeterli sayılmaz. Tahliye taahhüdünün halen devam eden kira dönemi içinde alınması zorunlu olmayıp, ileride yenilenecek dönemlere ilişkin de verilebileceği Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sınırı

TBK m.352 hükmü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Arsa kirası gibi bu kapsam dışındaki taşınmazlar için tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılamaz. Bu sınır, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021 sayılı kararıyla netleştirilmiştir. Söz konusu kararda hem konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmazlar için tahliye taahhüdünde bulunulamayacağı hem de boş imzalanan taahhütnamede ispat yükünün kiracıda olduğu vurgulanmıştır.

Aile Konutunda Eşin Rızası

Kiralananın aile konutu niteliğinde olması hâlinde özel bir geçerlilik denetimi gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194/1). Malik olmayan eş ayrıca tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir (TMK m.194/3).

Aile konutu olan bir taşınmazda yalnızca bir eş tarafından imzalanan taahhütname baştan geçersiz değildir; ancak diğer eş noter aracılığıyla ihtarname göndererek veya aile mahkemesinde aile konutu tespit davası açarak taahhüdü etkisiz hâle getirebilir. Bu nedenle ailelere kiraya verilen taşınmazlarda her iki eşin de imzasının alınması önerilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek için bu şartların tamamının birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Şartlardan herhangi birinin eksikliği, taahhüde dayalı tahliye talebinin reddine yol açar.

Boş ve Tarihsiz İmzalanan Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği

Kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan uygulamalardan biri, kiraya verenin kiracıdan boş ya da tarihsiz bir tahliye taahhüdü almasıdır. Kiracı çoğu zaman düzenleme tarihi veya tahliye tarihi yazılmamış bir belgeyi imzalar; bu boşlukları kiraya veren daha sonra dilediği şekilde doldurur. Bu durumda akla gelen ilk soru, sonradan doldurulan bu belgenin hukuken geçerli olup olmadığıdır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre boş ya da tarihsiz imzalanan tahliye taahhüdü kural olarak geçerlidir. Belgenin altına imza atan kişi, içeriğini kabul etmiş sayılır. Bu sonuç, hem belgenin ispat gücü hem de hukuki güven ilkesiyle doğrudan bağlantılıdır. Kiracı, boş bir kağıda imza atmakla aslında kiraya verene o belgeyi tamamlama yetkisini örtülü biçimde vermiş kabul edilir.

Bu ilkeyi en açık biçimde ortaya koyan kararlardan biri Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2010/2871 E., 2010/6900 K. sayılı 08.06.2010 tarihli kararıdır. Bu olayda davalı kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte ve düzenleme tarihi yazılmaksızın baskı altında verildiğini savunmuştur. Daire, taahhütnamedeki "kiracısı bulunduğum" ifadesinden belgenin kira ilişkisi devam ederken verildiğini saptamış; düzenleme tarihi olmayan taahhütnameyi imzalayan kiracının, kiraya verene belgeyi istediği şekilde doldurma yetkisi verdiğini belirtmiştir. Aynı doğrultudaki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2009/11095 E., 2010/2313 K. sayılı 04.03.2010 tarihli kararında ise, tarafların imzasını taşıyan belgenin geçerli olduğu, boş kağıda imza atanın sonucuna katlanması gerektiği ve bu nedenle dinlenen tanık beyanlarına itibar edilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Aynı kararda kira sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşme olduğu, kiralanan henüz teslim edilmemiş olsa dahi tarafların iradelerinin birleşmesiyle hukuki sonuç doğurduğu vurgulanmıştır.

İspat Yükü Kiracıdadır

Boş ya da tarihsiz taahhütnamenin geçerli kabul edilmesinin doğal sonucu, geçersizlik iddiasında bulunan kiracının ağır bir ispat yükü altında bulunmasıdır. Belge geçerli kabul edildiği için, "belgeyi boş imzaladım, sonradan kötü niyetle dolduruldu" diyen kiracı bu iddiasını ispatlamak zorundadır.

Kritik nokta şudur: Tarihin sonradan ve anlaşmaya aykırı atıldığı iddiası, kural olarak yazılı delil veya aynı güçte bir belge ile ispatlanmalıdır. Salt sözlü anlaşma iddiası ya da tek başına tanık beyanı yeterli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E. 2022/8307 sayılı kararı, boş olarak imzalanıp verilen bir belgenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatlanamayacağına, bu hususun yazılı delil gerektirdiğine hükmetmiştir. Aynı yönde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 2017/975, K. 2021/1108 sayılı 28.09.2021 tarihli kararı, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren tarafın kiracı olduğunu, dolayısıyla ispat yükünün kiracıda bulunduğunu açıkça ortaya koymuştur. Bu kararda, ilk derece mahkemesinin ispat yükünü ters çevirerek karar vermesi hukuka aykırı bulunmuştur.

Kiracı bakımından ispatın en kritik aracı, imzaladığı belgenin boş olduğunu gösteren somut yazılı belgelerdir. Bu kapsamda:

• Kira başlangıcında ya da hemen sonrasında noterden gönderilen ihtarname (belgenin boş alındığını ve serbest iradeyi yansıtmadığını bildiren),
• Kiraya verenin imzasını taşıyan yazılı belgeler ve ek sözleşmeler,
• Belgenin doldurulma biçimine ilişkin yazılı anlaşmalar,

güçlü deliller arasında sayılır. Buna karşılık, yalnızca telefon kayıtları veya HTS verilerine mahkemeler her olayda aynı değeri vermeyebilir.

Delil Başlangıcı ve Tanık Dinletme İmkânı

Senetle ispat kuralı nedeniyle kiracının normalde tanık dinletmesi mümkün değildir. Ancak bu kuralın en kritik istisnası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 202. maddesinde düzenlenen "delil başlangıcı" kavramıdır (HMK m.202). Delil başlangıcı, iddia edilen hukuki işlemi tamamen ispata yetmemekle birlikte, varlığına kanaat oluşturan ve karşı taraftan sadır olan yazılı bir belgedir.

Uygulamada delil başlangıcı niteliği taşıyan en yaygın belgeler, ev sahibinden veya emlakçıdan gelen WhatsApp mesajlarıdır. Şu içerikteki mesajlar, kiracının lehine delil başlangıcı sayılarak tanık dinletme yolunu açabilir:

• "Kira kontratıyla birlikte taahhüdü de imzalayıp gönder" → taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün alındığını gösterir.
• "Tarihi boş bırak, ben sonra yazarım" → belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu gösterir.
• "Taahhüdü vermezsen evi kiralamam" → baskı/ikrah unsurunu ortaya koyar.

Bu mesajlar tek başına davayı kazandırmasa da, mahkemenin tanık dinlemesine zemin hazırlar ve ispat yükünü taşıyan kiracının elindeki en güçlü hukuki araçtır.

Tanık delilinin kabul edilebilirliği konusunda Yargıtay daireleri arasında dikkat çekici bir görüş ayrılığı bulunmaktadır. Genel eğilime göre yalnızca tarihin yanlış olduğu iddiasında tanık dinlenmez ve yazılı belge gerekir; ancak baskı veya tehditle imzalandığı iddiası hukuki fiil sayıldığından tanık dinlenebilir. Bu ayrımı netleştiren Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2012/5461 sayılı kararı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalandığı ve serbest irade ürünü olmadığı (baskı/ikrah) iddialarının tanık dahil her türlü delille kanıtlanabileceğine hükmetmiştir.

Bu iki zıt yaklaşım, davanın hangi hukuki sebebe dayandırılacağının hayati önem taşıdığını göstermektedir. Salt "tarih yanlış" demek yerine, somut baskı veya hile unsurları varsa iddianın irade fesadına dayandırılması, kiracının tanık dinletme imkânını doğrudan etkiler. Bu nedenle delil stratejisinin baştan doğru kurulması, kiracının davadaki başarı şansını belirleyen en kritik unsurdur.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ve İtiraz Yolları

Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin başvurabileceği en hızlı yol icra takibi başlatmaktır. İcra ve İflas Kanunu'nun 272 ila 275. maddeleri (İİK m.272-275), kira süresinin sona ermesine ve yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye işlemlerinin usulünü düzenler. Bu yol, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasına kıyasla çok daha kısa sürede sonuç alınmasını sağlar; ancak kiracının itiraz hakkını kullanıp kullanmamasına ve itirazın niteliğine göre süreç farklı mecralara yönelebilir.

İcra Takibi ve Örnek 14 Tahliye Emri

Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde (TBK m.352/1) tahliye taahhütnamesinin aslını veya onaylı örneğini icra dairesine sunarak ilamsız tahliye takibi başlatır. İcra müdürlüğü bu başvuru üzerine Örnek 14 tahliye emri düzenler. Tahliye emrinde kiracıya şu hususlar ihtar edilir:

• Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltarak teslim etmesi gerektiği,
• Kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa 7 gün içinde dilekçeyle ya da sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerektiği,
• İtiraz etmez ve 15 günlük sürede tahliye gerçekleşmezse icra marifetiyle zorla tahliye edileceği,
• İtirazının kaldırılması hâlinde İİK m.273 gereğince zorla tahliye olunacağı.

Kiracı 7 günlük süre içinde itiraz etmezse tahliye kesinleşir; 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü gerektiğinde kolluk kuvvetleri yardımıyla cebri tahliye işlemi gerçekleştirir. Kiracının süresi içinde yapacağı itiraz ise takibi durdurur ve kiraya vereni yeni bir hukuki adım atmaya zorlar.

İmzaya Açık İtiraz ve Görevli Mahkeme Ayrımı

Kiracının icra takibine itirazında ileri sürdüğü gerekçeler, kiraya verenin başvuracağı mahkemeyi ve yargılama usulünü doğrudan belirler. Bu noktada imzaya ve tarihe açık itiraz edilip edilmediği kritik bir ayrım oluşturur:

• İmzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmemişse: Kiracının taahhütnamedeki imzayı ve tarihleri kabul ettiği varsayılır. Bu durumda kiraya veren, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin bu ilkeyi somutlaştırdığı karar dikkat çekicidir:

Yargıtay 8. HD 2017/15389 E., 2018/17477 K.: Davacı, 10.09.2016 tanzim ve 10.08.2016 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak 29.11.2016 tarihli icra takibi başlatmıştır. Davalı kiracı itirazında taahhüdün noterden düzenlenmediğini ve ihtar yapılmadığını ileri sürmüş, ancak imzaya ve tarihe itiraz etmemiştir. İlk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş; Bölge Adliye Mahkemesi ise taahhütnamenin noter onaylı olmadığı gerekçesiyle kararı kaldırmıştır. Yargıtay, davalının imza ve tarihe itiraz etmediğini vurgulayarak Bölge Adliye Mahkemesi kararını oybirliğiyle bozmuştur.

Bu karar, adi yazılı tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olmamasının tek başına tahliyeye engel oluşturmadığını, asıl belirleyicinin kiracının imza ve tarihe açıkça itiraz edip etmediği olduğunu ortaya koymaktadır.

• İmzaya veya tarihe açıkça itiraz edilmişse: Taahhütname noterlikçe resen düzenlenmemiş ya da tarih ve imzası tasdik edilmemişse, uyuşmazlık yargılamayı gerektirir ve icra hukuk mahkemesi tahliyeye karar veremez. Kiraya verenin bu durumda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açması zorunludur.

Yargıtay 6. HD 2015/1019 E., 2015/1686 K.: 01.07.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunan davalı, 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhüdü vermiştir. İstanbul 26. İcra Müdürlüğü'nün 2014/20434 sayılı dosyasıyla takip başlatılmış; davalı vekili taahhütnamenin müvekkilince imzalanmadığını ve sonradan doldurulduğunu ileri sürerek yazı, tarih ve imzaya açıkça itiraz etmiştir. Yargıtay, alacaklının noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tasdik edilmiş bir belgeye dayanmadığını, imza ve tarihe açıkça itiraz edildiğinden uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiğini belirterek icra mahkemesinin tahliyeye karar vermesini hatalı bulmuş ve kararı oybirliğiyle bozmuştur.

Bu iki karar birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkan tablo nettir: İmzaya ve tarihe itiraz yoksa icra hukuk mahkemesi yetkilidir; açık itiraz varsa ve belge noter onaylı değilse yol sulh hukuk mahkemesidir.

İtirazın Kaldırılması ve İtirazın İptali Davaları

Kiracının itirazı takibi durdurduktan sonra kiraya verenin önünde iki dava seçeneği bulunur. Bu seçeneklerin süreleri, görevli mahkemeleri ve usulleri birbirinden farklıdır:

1. İtirazın Kaldırılması Davası (İİK m.275)

• Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer icra hukuk mahkemesi
• Süre: İtirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 6 ay
• Ön koşul: Kiracının takip sırasında taahhütteki imzaya açıkça itiraz etmemiş olması gerekir
• Yargılama usulü: Basit yargılama; mahkeme dar kapsamlı inceleme yapar
• Arabuluculuk: İcra hukuk mahkemesindeki bu davada arabuluculuk dava şartı değildir

2. İtirazın İptali ve Tahliye Davası

• Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-a)
• Süre: İtirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 1 yıl
• Uygulanma alanı: Kiracının imzaya açıkça itiraz ettiği veya noter onaylı olmayan taahhütnamelerde uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği durumlar
• Arabuluculuk: 7445 sayılı Kanun gereği 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartıdır; arabuluculuk görüşmesi yapılmadan ve anlaşamama tutanağı düzenlenmeden dava açılırsa usulden reddedilir

Her iki davada da mahkeme itirazın haksız olduğuna karar verirse tahliye kaldığı yerden devam eder. İcra müdürlüğü, mahkeme kararına dayanarak gerektiğinde kolluk kuvvetleri marifetiyle kiracıyı zorla tahliye ettirir.

Dikkat edilmesi gereken kritik nokta: 6 aylık veya 1 yıllık dava açma sürelerinin kaçırılması, kiraya verenin o taahhütnameye dayalı tahliye hakkını ortadan kaldırır. Sürelerin başlangıcı itirazın kiraya verene tebliğ edildiği tarih olup, bu tarih icra dosyasından tespit edilir. Kiraya verenin hangi yola başvuracağını belirlerken kiracının itiraz dilekçesindeki beyanlarını dikkatle incelemesi ve imzaya ya da tarihe yönelik açık bir itiraz bulunup bulunmadığını değerlendirmesi, sürecin doğru mahkemede ve süresinde yürütülmesi açısından hayati önem taşır.

Hak Düşürücü Süreler ve Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye taahhüdünün geçerli olması, kiraya verenin tahliye hakkını otomatik olarak kullanabileceği anlamına gelmez. Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunsa dahi, kiraya verenin kanunda öngörülen hak düşürücü süreler içinde harekete geçmemesi durumunda tahliye isteme hakkı tamamen ortadan kalkar. Bu süreler hâkim tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınır ve kiracının ileri sürmesine gerek yoktur. Dolayısıyla taahhüdü imzalayan bir kiracı için bu sürelerin doğru hesaplanması, davanın esasına girilmeden reddedilmesini sağlayabilecek kritik bir savunma aracıdır.

Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde ya icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatmalı ya da doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir; yani süre geçtikten sonra taahhüt belge olarak geçerli kalsa bile, ona dayanarak tahliye talep edilmesi hukuken mümkün olmaz.

Bu sürenin başlangıç noktası, taahhütnamede yazan tahliye tarihidir. Örneğin 07.03.2025 tahliye tarihli bir taahhütnamede, kiraya verenin 08.03.2025 ile 07.04.2025 tarihleri arasında işlem başlatması gerekir. Bu tarih aralığı dışında başlatılan takip veya açılan dava süresiz (süresinde değil) sayılarak reddedilir.

Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı son derece nettir:

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2017/4711, K. 2018/2893, T. 28.2.2018), 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli taahhüde dayanılarak 18.04.2016 tarihinde başlatılan takibin, taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra başlatıldığı için süresinde olmadığı sonucuna varmıştır.

Bu kararda görüldüğü üzere, tahliye tarihi olan 05.03.2016'yı izleyen bir aylık süre 05.04.2016'da dolmaktadır; 18.04.2016 tarihinde başlatılan takip ise bu süreyi açıkça aşmıştır. Süre aşımı tek başına tahliye talebinin reddi için yeterlidir. Bu nedenle kiracı, taahhütteki tahliye tarihi ile icra takibinin başladığı tarihi mutlaka karşılaştırmalı ve bir aydan uzun bir süre geçtiyse bunu savunmasında ileri sürmelidir.

Önemli bir nokta da, taahhüt edilen tarihten önce yapılan bildirimlerin süreyi başlatmayacağıdır. Tahliye tarihi gelmeden gönderilen ihtar veya başlatılan takip hukuki sonuç doğurmaz.

Yazılı Bildirimle Sürenin Uzaması

Türk Borçlar Kanunu m.353 kiraya verene önemli bir imkân tanır. Bu hükme göre, kiraya veren bir aylık süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Yargıtay uygulamasında icra takibi de yazılı bildirim olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla bir aylık süre içinde başlatılan icra takibi, kiraya verenin dava açma süresini bir kira yılı kadar genişletir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, bildirimin yine taahhüt tarihinden sonra ve bir aylık süre içinde yapılmış olması gerektiğidir; taahhüt tarihinden önce yapılan bildirimler süreyi uzatmaz.

Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Tahliye süreçlerini doğrudan etkileyen en önemli usuli yeniliklerden biri, 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk düzenlemesidir. Bu düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

Bu kuralın pratik sonuçları şöyledir:

• Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası veya itirazın iptali davası için öncelikle arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
• Arabuluculuk görüşmesi yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
• Tarafların anlaşamaması halinde düzenlenen anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; aksi takdirde mahkeme davayı esasa girmeden reddeder.

Buna karşılık, arabuluculuk zorunluluğunun bulunmadığı bir önemli istisna vardır:

• İcra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında arabuluculuk dava şartı değildir. Bu nedenle kiraya veren, kiracının icra takibine itirazı üzerine, itirazın tebliğini izleyen altı ay içinde arabuluculuğa başvurmaksızın doğrudan icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir.

Bu ayrım, kiraya verenler açısından icra yolunu daha hızlı ve pratik kılmaktadır. Zira icra takibi başlatıp itirazın kaldırılması yoluna gidilmesi halinde arabuluculuk süreci beklenmeden uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınabilir.

Görevli mahkeme bakımından, konut ve çatılı işyeri tahliye davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla kiracı bulunması durumunda dava, kiracılardan herhangi birinin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

Sonuç olarak kiracının, kendisine yöneltilen bir tahliye talebiyle karşılaştığında iki temel usuli kontrolü yapması gerekir: Birincisi, taahhütteki tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü sürenin dolup dolmadığı; ikincisi ise sulh hukuk mahkemesinde açılan davalarda zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediğidir. Bu iki usuli eksiklikten herhangi biri, davanın esasına dahi girilmeden reddedilmesini sağlayabilir.

Tahliye Taahhüdünün İptali ve İrade Fesadı İddiaları

Tahliye taahhüdü, altına imza atan kiracıyı kural olarak bağlar; ancak bu bağlayıcılık mutlak değildir. Taahhüt, kiracının özgür iradesini yansıtmıyorsa, yani cebir, hile veya tehdit altında imzalanmışsa, kiracı bu belgeyle bağlı kalmaktan kurtulabilir. Bunun yanı sıra, boş imzalanan belgenin kötü niyetle doldurulması ceza hukuku boyutuyla da gündeme gelebilir. Bu bölümde irade fesadı temelli iptal yolu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri ışığında ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun açığa imzanın kötüye kullanılması suçu kapsamında ele alınmaktadır.

Baskı, Hile ve Tehdit Halinde İptal

Türk Borçlar Kanunu, sözleşmelerin tarafların gerçek iradelerinin birleşmesiyle kurulduğu ilkesinden hareketle, iradesi sakatlanan tarafı korumaktadır. Yanılma (TBK m.30-32), aldatma (TBK m.36) ve korkutma (TBK m.37-38) halleri irade bozukluğu sebepleri olarak düzenlenmiş olup, bu hallerden birinin varlığı tahliye taahhüdünün iptali talebine hukuki zemin oluşturur. Esaslı yanılmaya düşen, aldatılan veya korkutulan taraf, kanunen yapmış olduğu işlemle bağlı değildir.

Tahliye taahhüdü bakımından en kritik hüküm TBK m.39'dur. Bu maddeye göre, cebir, hile veya tehdit altında verilen tahliye taahhüdüyle bağlı kalmak zorunlu değildir; ancak bu durumdan kurtulmak isteyen kiracının, baskı unsurlarının sona ermesinden itibaren bir yıl içinde karşı tarafa sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmesi gerekir. Bu bir yıllık süre hak düşürücü niteliktedir; süre içinde bildirimde bulunulmazsa taahhüt onanmış (geçerli hale gelmiş) sayılır.

İptal davasının başarısı açısından dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• İddianın somut delillerle desteklenmesi: Salt "baskı altında imzaladım" şeklindeki soyut beyan tek başına yeterli değildir. Baskı veya tehdidin gerçekliği, olay akışıyla, yazışmalarla ve mümkünse tanık beyanlarıyla ortaya konulmalıdır.
• Delil başlangıcının önemi: "Taahhüdü vermezsen evi kiralamam" gibi WhatsApp mesajları, ikrah/baskı iddiasının ispatında delil başlangıcı sayılarak tanık dinletme yolunu açabilir.
• Doğru hukuki sebebin seçimi: Yargıtay daireleri arasındaki görüş ayrılığı nedeniyle, davanın hangi sebebe dayandırıldığı sonucu belirler. Baskı veya tehditle imzalandığı iddiası hukuki fiil sayıldığından tanık dinlenebilirken, yalnızca tarihin yanlış olduğu iddiasında kural olarak yazılı belge gerekir.

Burada kritik bir uyarı yapmak gerekir: Kiracının yanlış bir savunma stratejisi izlemesi davayı kaybetmesine yol açar. Örneğin imza kiracıya aitse "imza benim değil" demek yerine, gerçeğe uygun biçimde "imza benim ancak baskı altında/boş olarak imzalattırıldı" denmelidir; aksi halde imza incelemesi sonucu kiracı aleyhine sonuç doğar.

Tahliye taahhüdü, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla da her zaman iptal edilebilir. Ayrıca taşınmaz aile konutu ise, malik olmayan eş, TMK m.194 kapsamındaki açık rıza şartına dayanarak taahhüdü etkisiz kılma imkânına sahiptir.

Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması ve Cezai Sorumluluk

Boş tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması her durumda cezai sorumluluk doğurmaz. Ancak belirli koşulların varlığı halinde olay, TCK m.209 kapsamındaki açığa imzanın kötüye kullanılması suçunu gündeme getirir. Bu hükme göre, belli bir biçimde doldurulup kullanılmak üzere teslim edilen imzalı ve kısmen ya da tamamen boş bir kâğıdın, veriliş amacına aykırı şekilde doldurulması suç teşkil eder ve şikâyet üzerine ceza sorumluluğu doğabilir.

Cezai sorumluluğun değerlendirilmesinde belirleyici olan unsurlar şunlardır:

• Belgenin nasıl doldurulacağına ilişkin bir anlaşmanın varlığı: Taraflar arasında belgenin hangi tarih ve içerikle doldurulacağına dair ayrı bir mutabakat varsa ve belge buna aykırı doldurulmuşsa TCK m.209 uygulama alanı bulur.
• Belgenin hukuka aykırı ele geçirilmesi: İmzalı boş kâğıt hukuka aykırı yolla ele geçirilmişse, sahtecilik hükümleri devreye girebilir.

Ceza yargılamasının, hukuk davasındaki tahliye sürecinden bağımsız işlediği unutulmamalıdır. Ancak ceza dosyasında elde edilecek tespitler, hukuk davasındaki iptal talebini güçlendiren önemli birer delil oluşturabilir.

Son olarak, mülkiyetin el değiştirmesi tahliye taahhüdünü ortadan kaldırmaz. TBK m.310 uyarınca yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden doğan haklarını devralır; dolayısıyla yeni malik, eski malik döneminde geçerli biçimde alınmış bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilir.

Sonuç

Tahliye taahhüdü, kiraya verene hızlı ve etkili bir tahliye imkânı sunan güçlü bir hukuki araç olmakla birlikte, kiracı bakımından mutlak ve geri dönülemez bir sonuç doğurmaz. TBK m.352/1 kapsamında geçerlilik şartlarını taşımayan, kiralananın tesliminden önce alınan, belirli bir tahliye tarihi içermeyen veya irade fesadı altında imzalanan taahhütler iptal edilebilir. Boş ve tarihsiz belgeler kural olarak geçerli sayılsa da, kiracının elinde WhatsApp mesajı gibi bir delil başlangıcı bulunması tanık dinletme yolunu açarak davanın seyrini değiştirebilir.

Bu noktada belirleyici olan üç unsur öne çıkar: doğru hukuki sebebin seçimi, hak düşürücü sürelere riayet (irade fesadında bir yıl, kiraya veren için bir aylık başvuru süresi) ve iddiaların somut delillerle ispatı. Yanlış bir savunma beyanı veya kaçırılan bir süre, hem kiracı hem kiraya veren açısından telafisi güç hak kayıplarına yol açar. Bu nedenle tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıkların yetkin bir avukat eşliğinde yürütülmesi, sürecin sağlıklı yönetilmesi açısından büyük önem taşır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay kendine özgü koşullar içerdiğinden, profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.