Sahte vekaletname kullanılarak gerçekleştirilen taşınmaz satışları, mülkiyet hakkını doğrudan ihlal eden ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açar. Bu yazımızda, sahte vekaletle yapılan satışlarda tapu iptal ve tescil davasının nasıl açılacağını, yolsuz tescilin sonuçlarını, iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasının sınırlarını ve sahteciliğin ispat yöntemlerini güncel Yargıtay kararları ve ilgili kanun maddeleri ışığında detaylıca inceliyoruz.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği ve Yolsuz Tescil Kavramı

Sahte vekaletname ile gerçekleştirilen taşınmaz devirlerine karşı başvurulan en etkili hukuki yol, tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın hukuki niteliğini ve dayandığı yolsuz tescil kavramını doğru anlamak, sahteciliğe karşı mülkiyet hakkının korunması bakımından belirleyici öneme sahiptir.

Davanın Tanımı ve Amacı

Tapu iptal ve tescil davası, kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz biçimde oluşturulduğu iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hâle getirilmesi amacıyla açılan, taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Davanın temel amacı, tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde, sicilin düzeltilmesini ve mülkiyetin gerçek hak sahibine yeniden kazandırılmasını sağlamaktır.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille gerçekleşir (TMK m.705). Bir başka deyişle, taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının doğması ve tasarruf işlemlerinin geçerli olabilmesi, kural olarak tapu kütüğüne tescile bağlanmıştır. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi istisnai hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa dahi, malikin tasarruf işlemi yapabilmesi yine de mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Bu nedenle tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinin merkezinde yer alan ve hukuki güvenliği sağlayan temel kurumdur.

Davanın taşınmazın aynına ilişkin olmasının önemli bir sonucu, mahkeme hükmünün kesinleşmeden icra edilememesidir. Karar, yasal süre içinde itiraz edilmemesi ya da istinaf ve temyiz yollarından geçerek kesinleşmedikçe tapu kaydında değişiklik yaratmaz. Bu özellik, davanın mülkiyet hakkına dair niteliğinin doğal bir yansımasıdır.

Mülkiyet hakkı ihlalleri iç hukuk yollarıyla giderilemediğinde, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne ek 1 No'lu Protokol kapsamında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne bireysel başvuru yolu da açıktır. Söz konusu Protokol, sözleşmeci devletlere mülkiyet hakkı ihlalinde bireye etkin koruma mekanizmaları sağlama yükümlülüğü getirmektedir.

Yolsuz Tescilin Kaynakları

Tapu iptal ve tescil davasının dayandığı temel kavram yolsuz tesciltir. Yolsuz tescil, en yalın ifadeyle gerçek hak durumuna uymayan tescil anlamına gelir. Hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda illilik (sebebe bağlılık) ilkesi esas olduğundan, her tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur. Tescile temel oluşturan hukuki işlem geçersiz ise tescil de yolsuz hâle gelir.

Bu ilke, Türk Medeni Kanunu'nda açıkça düzenlenmiştir. TMK m.1024/2'ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bu hüküm, illilik ilkesinin kanuni dayanağını oluşturur ve sahte vekaletname ile yapılan devirlerin akıbetini belirleyen anahtar düzenlemedir.

Sahte veya geçersiz vekaletname ile tapuda yapılan devir ve temlik işlemleri, geçerli bir hukuki sebepten yoksun olduğundan yolsuz tescil sayılır (TMK m.1025). Sahte vekâletnameye dayanan işlem temelinden çöktüğünden, bu belgeye istinaden oluşturulan tescil hukuken geçersiz kabul edilir. Ayni hakkı yolsuz tescille zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da yolsuz tescil kavramını ve tapu kayıtlarındaki illilik ilkesini istikrarlı biçimde benimsemiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun K.2020/477 sayılı kararında, yolsuz tescilin gerçek hak durumuna uymayan tescil olduğu ve tapu kayıtlarının oluşumunda illilik ilkesinin esas alındığı vurgulanmıştır.

Yolsuz tescil bir üst kavram niteliğindedir ve çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Sahte vekaletname ile yapılan devirler bu kavramın en tipik örneklerinden biri olmakla birlikte, yolsuz tescilin başlıca kaynakları şunlardır:

• Fiil ehliyeti veya tasarruf yetkisinin yokluğu ile yapılan işlemler
• Sahte vekaletname, sahte kimlik veya sahte mirasçılık belgesi kullanılarak gerçekleştirilen devirler
• Şekil eksikliği veya irade sakatlığı bulunan işlemler
• Vekilin yetki aşımı ile yaptığı tasarruflar
• Çifte tapu kaydı durumları
• Tapu ve kadastro memurlarının kasıt veya hatası sonucu oluşan kayıtlar

Tüm bu hâllerde ortak nokta, tescilin geçerli ve bağlayıcı bir hukuki sebebe dayanmamasıdır. Sahte vekaletname ile yapılan satışlar bakımından ise işlem, baştan itibaren geçersiz olduğundan, kayıt maliki gerçek hak sahibi her zaman tapu kaydının iptalini ve taşınmazın yeniden kendi adına tescilini talep edebilir. Bu noktada belirleyici olan unsur, taşınmazı devralan kişinin ilk el mi yoksa sonraki el mi olduğu ve iyiniyetli sayılıp sayılamayacağıdır; bu ayrımın ayrıntıları, iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi çerçevesinde ayrıca ele alınmaktadır.

İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması ve İlk El–İkinci El Ayrımı

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devirlerinde mülkiyetin akıbeti, devralan kişinin tapu silsilesindeki konumuna ve iyiniyetli olup olmamasına göre köklü biçimde değişir. Türk Medeni Kanunu, bir yandan tapu siciline güveni koruyarak ticari hayatın güvenliğini sağlamayı amaçlar; diğer yandan sahtecilik gibi temelden geçersiz işlemlerin gerçek hak sahibini mülkünden yoksun bırakmasını engeller. Bu dengeyi kuran kavram, ilk el – ikinci el ayrımıdır.

Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m.1023)

Türk Medeni Kanunu m.1023, hukuk sistemimizin temel taşlarından biri olan tapu siciline güven ilkesini düzenler. Bu hükme göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. İlke, tapu kayıtlarının oluşumunda esas alınan illilik (sebebe bağlılık) prensibinin istisnasını oluşturur; çünkü tescil herhangi bir nedenle yolsuz olsa dahi, sicile güvenerek hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı geçerli sayılır. Bu durumda gerçek hak sahibi, hakkından yoksun kalabilir.

Tapu siciline güven ilkesinin tamamlayıcısı niteliğindeki TMK m.1024/1 ise korumanın sınırını çizer: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Dolayısıyla TMK m.1023'ün koruması, yalnızca gerçek anlamda iyiniyetli olan kişiye tanınmıştır. Yolsuz tescili bilen ya da gereken özeni gösterse bilebilecek konumdaki kişi, sicile güven ilkesinden yararlanamaz.

Sahtecilikte İlk Elin Korunmaması

Sahte vekaletname kullanılarak yapılan taşınmaz devirlerinde belirleyici ayrım, devralanın ilk el mi yoksa ikinci el mi olduğudur. Sahte belgeye dayanılarak doğrudan yapılan ilk işlem, sicilin dayanağını oluşturan belgenin sahte olması nedeniyle yolsuz tescil niteliği taşır (TMK m.1025). Bu nedenle sahte vekaletname ile taşınmazı doğrudan devralan ilk el konumundaki kişi, iyiniyetli olsa dahi edinimi hukuken korunmaz.

İlk elin iyiniyetinin önem taşımamasının nedeni, korumanın "sicile güven"e dayanmasıdır; oysa ilk eldeki kişi, sicile değil, sahte ve geçersiz bir belgeye dayanarak işlem yapmıştır. Bu kişiye karşı kayıt maliki her zaman tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Buna karşılık, taşınmaz ilk el tarafından bir kez daha iyiniyetli bir üçüncü kişiye (ikinci ele) devredilirse, bu kez tapu kütüğündeki tescile güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 kapsamında korunabilir. Çünkü ikinci el, sahte belgeyle değil, geçerli görünen tapu kaydına güvenerek edinimde bulunmuştur.

Bu ilke, 27.12.1939 tarih 11/60 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile de pekiştirilmiştir. Karara göre, sahte mirasçılık/intikal belgesiyle aynı gün satış yapılmış olması, ikinci elin kayden iktisapta bulunduğu gerçeğini değiştirmez. Yani işlemlerin aynı günde art arda yapılmış olması, tek başına ikinci elin korumadan yararlanmasını engellemez; aranan şey, ikinci elin gerçekten iyiniyetli olup olmadığıdır.

İyiniyetin İspatı ve Kötüniyet İtirazı

Hukukumuzda iyiniyetin varlığı asıldır. TMK m.6 uyarınca, kanunun bir hakkın doğumu için iyiniyete sonuç bağladığı hallerde, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Bu nedenle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat yükü, hakkını ileri süren eski malik davacıya düşer.

Kötüniyetin hukuki niteliği bakımından 8.11.1991 tarih 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı belirleyicidir. Bu karara göre:

Tapuda kayıtlı bir taşınmazı iktisap eden kimseye karşı açılan tapu iptali davasında dava açma iradesi, iktisabın kötüniyete dayalı olduğu iddiasını da içerir. İyiniyet ayni hak iktisabında kurucu bir unsur olduğundan, karşıtı olan kötüniyet bir itiraz niteliğinde olup, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın yargılamanın her safhasında ileri sürülebilir ve mahkemece re'sen dikkate alınır.

Bu içtihat doğrultusunda kötüniyet bir def'i değil, itirazdır; dolayısıyla davanın her aşamasında öne sürülebileceği gibi, hâkim tarafından kendiliğinden de göz önünde bulundurulur.

Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı değerlendirilirken Yargıtay tarafından dikkate alınan başlıca ölçütler şunlardır:

• Tarafların devirden önce birbirini tanıyıp tanımadığı
• Aralarındaki akrabalık ilişkisi
• Ticari ve ekonomik bağlantılar
• Aynı yerde yaşamaktan kaynaklanan sosyal ilişkiler
• Tapu devir bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark
• Devir tarihi ve taşınmazın kısa sürede el değiştirip değiştirmediği

Bu karinelerden biri veya birkaçının bir arada bulunması, üçüncü kişinin yolsuz tescili bilebilecek durumda olduğunu ortaya koyabilir ve TMK m.1024/1 uyarınca onun sicile güven savunmasını ortadan kaldırır. Özellikle taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle devredilmesi, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında kötüniyetin güçlü bir göstergesi olarak kabul edilmektedir.

Sahteciliğin İspatı ve Güncel Yargıtay İçtihatları

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz satışlarında davanın kaderini belirleyen en kritik aşama, sahteciliğin somut delillerle ortaya konulmasıdır. Sahtecilik iddiasının kanıtlanması, tapu kaydının dayanağını oluşturan belgenin geçersizliğini doğrudan ortaya çıkardığından, tescilin yolsuz olduğunu ve ilk elin korunamayacağını netleştirir. Bu nedenle ispat süreci, hem teknik bilirkişi incelemesini hem de kötüniyeti gösteren maddi karinelerin değerlendirilmesini kapsayan çok katmanlı bir yargılama gerektirir.

Adli Tıp Kurumu İncelemesi ve İmza-Parmak İzi Tespiti

Sahte vekaletname iddiasının ispatında başvurulan en güvenilir yöntem, vekaletname üzerindeki imza veya parmak izinin gerçek malike ait olup olmadığının bilimsel olarak tespit edilmesidir. Bu inceleme, 2659 sayılı Adli Tıp Kurumu Kanunu m.8/e ve m.21 uyarınca Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi'nden alınacak raporla yapılır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2017/268 E., 2020/1715 K. sayılı kararında, taşınmazın mülkiyetinin naklini sağlayan vekaletnamedeki imza yönünden eksik inceleme ile hüküm kurulamayacağı, mutlaka Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi'nden rapor alınması gerektiği vurgulanmıştır.

Parmak izi incelemesinin önemi, parmak izlerinin yaşam boyu değişmemesi özelliğinden kaynaklanır. Bu konuda en güncel ve yol gösterici karar, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2025 tarihli, 2025/3765 E. ve 2025/3866 K. sayılı kararıdır. Karara konu olayda davacı, mirasbırakanlarından kendisine intikal etmesi gereken taşınmazların sahte vekaletname ile davalılara devredildiğini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptalini istemiştir. Dairenin önceki bozma kararında, devre dayanak vekaletnamedeki parmak izinin davacıya ait olup olmadığı konusunda Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi'nin raporunda tespite gidilemediği belirtilmiş; ancak parmak izlerinin değişmeyeceği vurgulanarak davacının temlik tarihine yakın resmi kurumlardaki belgelerden mukayeseye elverişli parmak izinin alınması ve gerekirse Adli Tıp Kurumu ilgili ihtisas kurulundan rapor alınması gerektiğine hükmedilmiştir. Bu karar, sahtecilik iddialarında eksik inceleme yapılmasının bozma sebebi olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Kötüniyeti Gösteren Karineler

Sahtecilik silsilesinde ikinci el konumundaki edinenin tapu siciline güven (TMK m.1023) korumasından yararlanıp yararlanamayacağı, onun gerçekten iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. Mahkemeler, kötüniyeti ortaya koyabilecek somut karineleri titizlikle değerlendirir. Bu karinelerin başında satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki aşırı fark gelir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2015/7100 E., 2016/2940 K. sayılı ve 10.03.2016 tarihli kararında, taşınmazın ilk el tarafından edinildiği 20.09.2006 tarihinden 29 gün sonra (19.10.2006) son malike satılmış olması, keşifte teknik bilirkişilerce taşınmazın bu tarihteki değerinin 14.416 TL olarak belirlenmesine rağmen son malikin taşınmazı 4.000 TL bedelle satın alması, dolayısıyla değerler arasındaki aşırı fark birlikte değerlendirilerek son kayıt malikinin iyiniyetli sayılamayacağı ve TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.

Bu kararda dikkat çeken husus, kötüniyetin tespitinde tek bir unsurun değil, kısa sürede el değiştirme ile gerçek değerin çok altında satış bedeli gibi birden fazla karinenin bir arada değerlendirilmesidir. Düşük bedel ve hızlı devir, ikinci elin sahtecilikten haberdar olduğuna veya en azından gereken özeni göstermediğine işaret eden güçlü göstergelerdir.

Onamaya ve Bozmaya Konu Kararlar

Sahtecilik davalarında husumetin doğru yöneltilmesi ve ilk el-ikinci el ayrımının dikkatle yapılması, kararın onanması ile bozulması arasındaki belirleyici farkı oluşturur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2015/17118 E., 2018/12462 K. sayılı ve 18.09.2018 tarihli kararında, vekaletnamede adı geçen vekil ile davalının aynı kişi olmadığının (farklı baba adları, farklı nüfus kayıtları ile) belirlenmesi halinde bu davalı bakımından davanın husumetten reddine karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aynı kararda, sahte vekaletnameye dayanan ilk elden sonraki maliklerin iyiniyetli olup olmadığının TMK m.1023 kapsamında ayrıca araştırılması gerektiği, bu araştırma yapılmadan verilen hükmün noksan soruşturma nedeniyle bozulacağı belirtilmiştir.

Sahtecilik davalarında bir başka önemli sorumluluk noktası noterlerdir. Noterlik Kanunu m.162 uyarınca noterler, yaptıkları işlemlerden kusursuz (objektif) olarak sorumludur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2016/8766 E., 2019/3028 K. sayılı kararında, noterin kusursuz sorumlu olduğu, ancak illiyet bağının kesildiğinin kanıtlanması halinde sorumluluğun kalkacağı ifade edilmiştir. Bu çerçevede, zarar gören kişinin noterin kusurunu ispat etmesi gerekmez; eylem ile zarar arasındaki nedensellik bağının varlığı sorumluluk için yeterlidir.

Bu içtihatlar bütün olarak değerlendirildiğinde, sahtecilik davalarında başarının üç temel ayağı öne çıkar: imza ve parmak izinin Adli Tıp Kurumu raporlarıyla bilimsel olarak tespiti, kötüniyeti gösteren maddi karinelerin (düşük bedel, kısa sürede devir, akrabalık-tanışıklık) ortaya konulması ve husumetin ilk el-ikinci el ayrımına uygun olarak doğru yöneltilmesidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Zamanaşımı ve Tarafların Belirlenmesi

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz satışlarında açılacak tapu iptal ve tescil davasının başarıya ulaşması, esasa ilişkin sahtecilik iddiasının ispatı kadar usule ilişkin kuralların doğru uygulanmasına da bağlıdır. Görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, davanın doğru kişiye karşı yöneltilmesi ve zamanaşımı meselesinin isabetli değerlendirilmesi, davanın kaderini doğrudan etkileyen unsurlardır. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davasının usul hukuku boyutunun titizlikle ele alınması zorunludur.

Yetki ve Görev Kuralları

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalar arasında yer alır. Bu niteliği nedeniyle yetki kuralı kamu düzeniyle ilgilidir ve taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez.

Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki kuralının doğal sonucu olarak:

• Taraflar aralarında anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz.
• Hâkim, yetki hususunu yargılamanın her aşamasında resen denetler.
• Taşınmaz birden fazla yargı çevresinde ise dava, bu yerlerden birinde açılabilir.

Görev bakımından ise tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın vasfı, büyüklüğü veya değeri ne olursa olsun Asliye Hukuk Mahkemesidir (HMK m.2/1). Sulh hukuk mahkemesi bu davalarda görevli değildir. Taşınmazın tarla, arsa, mesken veya işyeri olması görev kuralını değiştirmez; tüm tapu iptal tescil uyuşmazlıkları asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

Sahte vekaletname ile yapılan satışlarda da bu kurallar aynen geçerlidir; dava, sahte belgeyle devredilen taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Aksi takdirde dava, yetki veya görev yokluğu nedeniyle usulden reddedilir veya dosya yetkili-görevli mahkemeye gönderilir.

Davanın Taraf ve Husumeti

Tapu iptal ve tescil davasının doğru taraflar arasında görülmesi, taraf sıfatı (husumet) yönünden büyük önem taşır. Dava, yolsuz tescil sebebiyle tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılmalıdır. Husumetin yanlış yöneltilmesi, davanın taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddedilmesine yol açar.

Tarafların belirlenmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Malik ölmüşse dava, murisin mirasçılarına karşı açılmalıdır.
• Taşınmaz birden fazla kişi adına elbirliğiyle mülkiyet şeklinde kayıtlı ise dava, maliklerin tümüne karşı birlikte açılmalıdır.
• Dava sürerken taşınmaz yeni maliklere devredilirse dava bu kişilere de yöneltilmelidir.
• Miras kalan taşınmaz için dava açılacaksa, davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur; eksik mirasçı varsa davacıya, diğer mirasçıların davaya katılmasını veya icazetini sağlaması için süre tanınır, eksiklik giderilmezse dava açılmamış sayılır.

Sahtecilik silsilesinde taraf belirlenirken ilk el-ikinci el ayrımı kritik öneme sahiptir. Sahte vekaletnameyle taşınmazı doğrudan devralan ilk el ile sonraki edinenler arasındaki ayrım, hem husumet hem de talep sonucu (iptal-tescil veya terditli tazminat) bakımından belirleyicidir.

Husumetin doğru tespitine ilişkin önemli bir örnek, vekaletnamede adı geçen vekil ile davalının farklı kişiler çıkması halidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2015/17118 E., 2018/12462 K. sayılı kararında, vekaletnamede adı geçen vekil ile davalının aynı kişi olmadığı anlaşıldığından, bu davalı bakımından davanın husumetten reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlikle tescil davalarında ise husumet özel bir düzenlemeye tabidir. Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi adına tescil davasının, ilgili tüzel kişilik ve Hazine aleyhine birlikte açılması zorunludur (TMK m.713/1 ve m.713/3). Örneğin köy sınırları içindeki bir taşınmaz söz konusuysa, dava hem köy tüzel kişiliğine hem de Hazineye karşı yöneltilmelidir.

Zamanaşımı

Sahte vekaletname ile yapılan satışlarda açılacak tapu iptal ve tescil davasının en lehe yönlerinden biri, zamanaşımı bakımından ortaya çıkar. Yolsuz tescile ve sahteciliğe dayalı tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkına (ayni hakka) dayandığından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; bu davalar her zaman açılabilir.

Bu ilkenin temelinde, ayni hakkın zaman geçmesiyle kendiliğinden sona ermemesi yatar. Sahte belgeyle gerçekleştirilen devir hukuken geçersiz olduğundan, gerçek malik hakkını dilediği zaman dava yoluyla ileri sürebilir. Vekaletnamenin hile ile alındığı iddiasının da aynı kapsamda değerlendirildiği yargı içtihatlarında açıkça vurgulanmıştır:

Vekaletnamenin hile ile alınması iddiası, vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasını da içerir ve bu davalar herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir.

Bu yöndeki Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2014/8229 E., 2015/7977 K. sayılı kararı, hile ile alınan vekaletnameye dayalı işlemlerin vekalet görevinin kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu ve süreye bağlı olmaksızın iptalinin istenebileceğini ortaya koymaktadır. Buna göre, sahtecilik veya hile iddiası ne kadar zaman geçmiş olursa olsun ileri sürülebilir.

Bununla birlikte zamanaşımı kuralının uygulanmasında önemli bir ayrım bulunur:

• Dava ayni hakka (yolsuz tescile/sahteciliğe) dayanıyorsa süreye tabi değildir.
• Dava borçlandırıcı bir işleme dayanıyorsa 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

Ayrıca, mülkiyet hakkına dayanılarak her zaman dava açılabilse de, olağan veya olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı süreleri dolarak başlangıçta yolsuz olan tescil geçerli hale gelmişse, artık iptal ve tescil davası açılması mümkün olmaz. Bu durumda yolsuz tescil, kanunun öngördüğü şartların gerçekleşmesiyle hukuka uygun hale gelmiş sayılır.

Görüldüğü üzere, sahte vekaletname ile yapılan satışlarda davacı için zamanaşımı engeli bulunmaması büyük bir avantajdır; ancak tarafların ve görevli-yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın esastan görülebilmesi için vazgeçilmez usul şartlarıdır.

Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu (TMK m.1007)

Sahte vekaletname ile yapılan bir satış sonucu taşınmazını kaybeden malik, tapu iptal ve tescil davasını her zaman açabilir. Ancak taşınmaz, iyiniyetli sonraki edinenler aracılığıyla geri dönülemez biçimde el değiştirmişse, gerçek hak sahibinin elinde kalan tek yol tazminat talebidir. İşte bu noktada Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi devreye girer ve tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu tutulmasını sağlar.

Devletin Kusursuz Sorumluluğu

TMK m.1007 uyarınca, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Bu sorumluluk kusura dayanmayan, objektif (tehlike) sorumluluk niteliği taşır. Yani zarara uğrayan kişinin, tapu görevlisinin kusurunu kanıtlamasına gerek yoktur; sahte belgeye dayalı yolsuz tescil ile zarar arasında nedensellik bağının bulunması yeterlidir. Görevlinin kusurunun varlığı yalnızca Devletin kusurlu görevliye rücu edebilmesi bakımından önem taşır, sorumluluğun doğması için aranmaz.

Devletin bu kusursuz sorumluluğunun kapsamı geniştir. Kat mülkiyeti kütüğü de tapu siciline dahil olduğundan, bu kütükteki hatalı işlemler nedeniyle de Devletin sorumluluğuna gidilebilir.

Tapu işleminin gerçekleşmesinde rol oynayan diğer kamu kurumlarının özensizliği halinde, sorumluluk Hazine ile sınırlı kalmaz. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin 2008/8835 E., 2009/4694 K. sayılı ve 31.03.2009 tarihli kararında, sahte nüfus kimlik belgesi düzenleyen nüfus idaresi ile fotoğraf karşılaştırması yapmadan işlem yapan tapu idaresinin gereken özeni göstermediği, ortaya çıkan zarardan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmaları gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, sahtecilik silsilesinde idari kurumların özen yükümlülüğünü vurgulaması bakımından önemlidir.

Zararın Kapsamı ve İlliyet Bağı

TMK m.1007'ye dayalı sorumluluğun doğabilmesi için öncelikle fiilî bir zararın doğmuş olması gerekir. Zarar, kural olarak taşınmazın gerçek malikin elinden çıktığı, yani tapu iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihte gerçekleşmiş sayılır. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin 2010/12873 E., 2010/12062 K. sayılı ve 25.11.2010 tarihli kararında, sahte kimlik ve vekaletnameyle satılan, açılan dava sonucu tapusu iptal edilip eski malik adına tescil edilen olayda;

TMK m.1007 gereğince zarardan Hazinenin sorumlu olduğu; zararın taşınmazın elden çıktığı, yani tapu iptal davasının kesinleştiği günde gerçekleştiği

belirtilmiştir. Bu içtihat, zararın doğum anının tespiti ve dolayısıyla tazminatın hesaplanacağı zaman dilimi açısından belirleyicidir.

Zarar gören, ancak tüm iç hukuk yollarını tükettikten sonra Hazineye başvurabilir. Henüz tapu iptal ve tescil davası açılmamış veya açılan davalar sonuçlanmamışsa, mahkeme bu davaların sonucunu beklemeli; açılmamış davalar için davacıya süre tanımalıdır.

İlliyet bağının kesilmesi, Devletin sorumluluğunu ortadan kaldıran en önemli savunmadır. Zarara uğrayan kişinin kendi ağır kusuru, zarar ile tapu işlemi arasındaki nedensellik bağını koparabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2022/5712 E., 2022/14992 K. sayılı ve 31.10.2022 tarihli kararı bu ilkeyi somutlaştırmaktadır. Söz konusu olayda, sahte nüfus cüzdanı ve sahte vekaletname ile çıkartılan tevkil yetkisine dayanılarak taşınmaz devredilmiş, davacıların murisi taşınmazı satın almıştır. Daire, kesinleşen tapu iptal kararıyla murisin taşınmazı iyiniyetle satın almadığının ve TMK m.1024/1 uyarınca yolsuz tescili bilmesi gereken kişi olduğunun belirlendiğini vurgulamıştır:

Murisin, hakların kazanılmasına ilişkin TMK'nın 3. maddesi uyarınca iyi niyetli bulunmadığı, hakların kullanılmasına ilişkin TMK'nın 2. maddesi uyarınca dürüst davranmadığı ve hakkın kötüye kullanımının söz konusu olduğu, bu nedenle TMK'nın 1023 ve devamı maddelerindeki korumalardan yararlanamayacağı

Daire, bir zararın oluştuğu kabul edilse dahi, zarar ile tapu işlemleri arasındaki nedensellik bağının murisin ağır kusuru nedeniyle kesildiğini belirterek davanın reddinde isabetsizlik görmemiştir. Bu karar, kötüniyetli veya gereken özeni göstermeyen edinenin, Devletin kusursuz sorumluluğuna sığınamayacağını açıkça ortaya koymaktadır.

Zamanaşımı

TMK m.1007'ye dayalı tazminat davaları için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu boşluk, genel hükümlerle doldurulur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2015/2567 E., 2015/4091 K. sayılı kararı uyarınca, bu davalara TBK m.146 (Mülga 818 sayılı BK m.125) gereği 10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Süre, kural olarak zararın gerçekleştiği yani tapu iptal davasının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Genel Değerlendirme

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz satışları, mülkiyet hakkının en ağır ihlallerinden birini oluşturur. Bu yazı boyunca incelendiği üzere, hukuk düzenimiz gerçek hak sahibini çok katmanlı bir koruma sistemiyle güvence altına almıştır:

• Yolsuz tescil kavramı (TMK m.1024/2, m.1025) sahte belgeye dayanan devirleri geçersiz kılar ve kayıt malikine her zaman tapu iptal ve tescil davası açma imkânı tanır.
• İlk el–ikinci el ayrımı gereğince, sahte belgeyle devralan ilk el iyiniyetli olsa dahi korunmaz; ancak tapu siciline güvenerek iktisapta bulunan iyiniyetli sonraki edinenlerin kazanımı TMK m.1023 kapsamında korunabilir.
• Sahtecilik, Adli Tıp Kurumu imza ve parmak izi incelemeleriyle ispatlanır; düşük satış bedeli, akrabalık, kısa sürede el değiştirme gibi karineler kötüniyeti gösterir.
• Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12, m.2/1) ve sahteciliğe/ayni hakka dayalı dava zamanaşımına tabi değildir.

Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiler aracılığıyla geri alınamaması halinde ise gerçek malik, TMK m.1007 uyarınca Devletin kusursuz sorumluluğuna dayanarak zararını tazmin ettirebilir. Ancak bu son güvencenin de bir sınırı vardır: zarar görenin kendi ağır kusuru veya kötüniyeti, illiyet bağını keserek tazminat hakkını ortadan kaldırabilir. Bu nedenle hem taşınmaz alım-satımında azami özen gösterilmesi hem de bir hak ihlaliyle karşılaşıldığında vakit kaybetmeden uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması, hakların etkin biçimde korunması bakımından büyük önem taşır.