Tapu senedindeki bir harf hatası, eksik soyadı veya yanlış baba adı gibi görünüşte basit yanlışlıklar, taşınmaz üzerindeki işlemlerinizi durduracak ciddi sorunlara yol açabilir. Peki bu hatalar nasıl düzeltilir? Hangi durumda tapu müdürlüğüne başvurmak yeterlidir, hangi durumda dava açmak gerekir? Hangi mahkeme görevlidir ve süreç ne kadar sürer? Bu yazımızda tapu kaydındaki yanlışlıkların düzeltilmesine ilişkin idari ve yargısal yolları, ilgili kanun maddelerini ve güncel Yargıtay içtihatlarını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Tapu Kaydındaki Yanlışlıkların Düzeltilmesinde İdari Yol ve Yargı Yolu Ayrımı

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları kamuya açık biçimde gösteren, Devletin sorumluluğu altında tutulan resmî bir sicildir. Bu sicilde yer alan kayıtların gerçek duruma uygun olması, hem malikin hem de üçüncü kişilerin haklarının güvence altına alınması bakımından zorunludur. Ancak tapu kayıtları; memurun yazım sırasındaki dikkatsizliği, kadastro çalışmalarından kaynaklanan eksiklikler ya da dayanak belgelerdeki uyumsuzluklar nedeniyle hatalı tutulabilmektedir. Bu noktada tapu kaydındaki yanlışlıkların düzeltilmesi, hatanın niteliğine ve büyüklüğüne göre iki ayrı yolla gerçekleştirilir: idari yol ve yargı yolu.

Bu ayrımın temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun 1027. maddesidir (TMK m.1027). Bu maddeye göre tapu memuru, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Buna karşılık basit yazı yanlışlıkları, tapu memuru tarafından Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re'sen düzeltilir. Bu hükümle, basit hataların hızlı biçimde idari yoldan giderilmesine olanak tanınırken; mülkiyet haklarına dokunan esaslı yanlışlıkların ancak yargısal denetimden geçmesi güvence altına alınmıştır.

TMK m.1027'nin kaynağını İsviçre Medeni Kanunu'nun 977. maddesi (ZGB Art. 977) oluşturmaktadır. Madde aynı zamanda eski Türk Kanunu Medenisi'nin 935. maddesinin karşılığı olup, gerekçesine göre hüküm bakımından herhangi bir esaslı değişiklik içermemektedir. Maddenin üçüncü fıkrasında yer alan "tüzük kuralları" ibaresi ise, 02.07.2018 tarihli ve 700 sayılı KHK'nin 139. maddesiyle "Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik" şeklinde değiştirilmiştir (RG. 07.07.2018; S:30471-2. Mükerrer). Bu değişiklik, idarenin re'sen düzeltme yetkisinin dayanağını oluşturan ikincil mevzuatın türünü güncellemiştir.

İdari Yoldan Düzeltilebilen Basit Hatalar

İdari düzeltme, tapu müdürünün herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın re'sen yapabileceği düzeltmeleri kapsar. Bu yetkinin sınırları, 27.11.2013 tarih ve 28835 sayılı Tapu Sicil Tüzüğü'nün 23. maddesinde (Tapu Sicil Tüzüğü m.23) açıkça belirlenmiştir. Bu madde uyarınca tapu müdürü tarafından re'sen düzeltilebilen hatalar şunlardır:

• Basit matematik (hesap) hataları ve küçük metrekare hesap yanlışlıkları
• İsim ve soyisim yazım yanlışları (eksik, yanlış veya rumuzla yazılma)
• TC kimlik numarası hataları
• Meslek yazım hataları
• Açık şekilde görülebilen kayıt eksiklikleri

Bu kapsamdaki düzeltmeler için kural olarak malik veya vekilinin tapu müdürlüğüne başvurusu yeterlidir. İdari düzeltmenin temel ilkesi, kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesi, yani mülkiyet aktarımına neden olunmamasıdır.

İdari yolun usulüne ilişkin bir başka dayanak ise Tapu Sicil Tüzüğü'nün 74. maddesidir. Bu maddeye göre kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı basit düzeltmeler, sicilinde açıklanarak kendiliğinden yapılır. Ancak aynı madde, sınırı da net biçimde çizer: belgesine aykırı tescilin veya esaslı yazım hatasının düzeltilmesi için ilgililerin yazılı olurunun (rızasının) alınması gerekir. Bu kural, TMK m.1027'deki "ilgililerin yazılı rızası" koşulunun tüzük düzeyindeki yansımasıdır.

İdari yolun avantajı, hatanın kısa sürede ve dava masrafına katlanmaksızın giderilebilmesidir. İsim-soyisim yazım yanlışlığı, baba adı hatası veya cinsiyet hanesinin yanlış işlenmesi gibi maddi hatalar, genellikle nüfus müdürlüğünden alınacak güncel kimlik belgesi ile yapılan başvuru üzerine bu yolla düzeltilebilmektedir.

Yargı Yolu Gerektiren Esaslı Hatalar

İdari düzeltmenin sınırı, hatanın mülkiyet haklarını veya üçüncü kişilerin haklarını etkileyen nitelikte olduğu noktada başlar. TMK m.1027'nin lafzı gereği, ilgililerin yazılı rızası bulunmadığı hallerde tapu memuru sicildeki yanlışlığı kendiliğinden düzeltemez; bu durumda mahkeme kararı zorunludur.

Yargı yolunu gerektiren esaslı hatalara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Mülkiyet haklarını etkileyen büyük ölçüm hataları ve önemli metrekare farkları
• Komşu parsellerle sınır anlaşmazlıkları
• Farklı parsellerin karışması veya ölçüm hatası nedeniyle taşınmazın farklı ada-parselde gösterilmesi
• Üçüncü kişilerin haklarını (rehin, ipotek, irtifak, haciz vb.) etkileyebilecek düzeltmeler
• Kaydın kurucu unsurlarındaki eksiklik veya geçersizlikten kaynaklanan ve yolsuz tescil oluşturan hatalar

Bu hallerde tapu müdürü düzeltme talebini reddederek gerekçesini yazılı olarak bildirir ve ilgilinin yargı yoluna başvurması gerekir. Burada kritik bir hukuki ayrım vardır: kayıt malikinin yalnızca kimlik bilgilerindeki yanlışlığın giderilmesi söz konusuysa kayıt düzeltimi davası (TMK m.1027); buna karşılık gerçek hak sahibinin tapuda yer almaması, başka bir deyişle mülkiyetin esasının tartışmalı olması durumunda ise yolsuz tescilin düzeltilmesine yönelik dava (TMK m.1025) gündeme gelir. Bu iki davanın görevli mahkemesi, tarafları ve sonuçları birbirinden farklı olup, doğru hukuki yolun seçilmesi davanın kaderini belirler.

Özetle, tapu kaydındaki yanlışlığın hangi yolla giderileceğini belirleyen ölçüt, hatanın mülkiyet hakkına ve üçüncü kişi haklarına dokunup dokunmadığıdır. Bu temel ayrım netleştikten sonra, sürecin nasıl işleyeceği—idari başvurunun usulü, görevli ve yetkili mahkeme ile ispat yöntemleri—daha sağlıklı biçimde değerlendirilebilir.

İdari Düzeltme Süreci, Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve İlgili Düzenlemeler

Tapu kaydındaki yanlışlıkların önemli bir kısmı, mahkeme kapısı çalınmadan, doğrudan tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru ile giderilebilir. İdari düzeltme süreci, Tapu Sicil Tüzüğü m.75 ile düzenlenmiş olup, sicil bilgilerinin güncellenmesi ve eksikliklerin ilgililerin başvurusu üzerine tapu müdürlüklerince düzeltilebilmesine imkân tanır. Bu mekanizma, hataların idari yoldan kısa sürede çözülmesini sağlayarak hem ilgililerin zaman ve masraf kaybını önler hem de mahkemelerin iş yükünü azaltır. İdari düzeltmenin kapsamı, hatanın niteliğine ve tescile etkisine göre belirlenir.

İdari Yoldan Düzeltilebilen Kimlik Bilgisi Hataları

Tapu müdürlüğüne yapılacak başvuruyla düzeltilebilecek hatalar, esas itibarıyla malikin değişmesine yol açmayan, mülkiyetin özüne dokunmayan kimlik bilgisi yanlışlıklarıdır. Bu kapsamda idari yoldan düzeltilmesi mümkün olan başlıca maddi hatalar şunlardır:

• Malik adının eksik veya yanlış yazılması
• Malikin soyadının yanlış yazılması veya hiç yazılmaması
• Baba adının yanlış yazılması veya yazılmaması
• Baba adı ile birlikte soyadının birlikte yanlış yazılması
• Malikin cinsiyetinin mülkiyet hanesine yanlış işlenmesi (örneğin "oğlu" yerine "kızı" yazılması)
• Malik veya baba adının iki isim iken tek isim ya da rumuzla yazılması

İdari düzeltmede temel ilke, kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesidir. Yani düzeltme işlemi hiçbir surette hakkın el değiştirmesi sonucunu doğuramaz. Düzeltilebilecek bilgilerin sınırını Tapu Sicil Tüzüğü m.28 belirler. Bu maddeye göre tapu kütüğünde bulunması zorunlu bilgiler; malikin adı, soyadı, baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarasından ibarettir. Dolayısıyla doğum tarihi ve anne adı gibi kütükte bulunması zorunlu olmayan nüfus bilgilerinin ilavesi veya düzeltilmesi kural olarak dava yoluyla dahi talep edilemez; bu bilgiler tapu kütüğünde zorunlu unsur olmadığından düzeltme konusu yapılamaz.

İdari düzeltme sürecinin teknik usul ve esasları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 31.05.2016 tarih ve 2016/2 (1770) sayılı Genelgesi ile ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Tapu Sicili Tüzüğünün 74 ve 75 inci maddelerine dayanılarak hazırlanan bu Genelge; kimlik bilgilerine ilişkin kadastro çalışmalarından kaynaklanan hataların düzeltilmesini, taşınmazın yüzölçümü veya niteliğindeki belgesine aykırı basit yazım hatalarının giderilmesini ve hak sahibinin tespitine yönelik zeminde inceleme işlemini kapsar.

Genelgeye göre kimlik bilgilerinin düzeltilmesinde temel ilke hak sahibinin kimliğinin doğru biçimde tespit edilmesidir. Tapu müdürlüğü öncelikle kadastro tutanağı, nüfus kayıtları ve dayanak belgeleri inceler; gerektiğinde ilgili kurumlarla yazışma yapar. Hak sahibi belgelerle tespit edilemezse istem sahibi belge sunabileceği, ilmühaber ibraz edebileceği ve tanık getirebileceği konusunda bilgilendirilir. Belge veya tanık ifadelerinden hak sahipliği saptanamaz ve istem sahibi talep ederse zeminde inceleme yapılır. Genelge uyarınca tescile tabi kimlik bilgilerinin düzeltilmesinden tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınır; buna karşılık kadastro çalışmalarından kaynaklanan hataların düzeltilmesinden ve tescile tabi olmayan kimlik bilgilerinin güncellenmesinden harç ve bedel alınmaz.

Dava Öncesi Başvuru Zorunluluğunun Kaldırılması

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında uygulamayı kökten değiştiren en önemli gelişme, dava açmadan önce tapu müdürlüğüne başvuru zorunluluğunun ortadan kalkmasıdır. Geçmişte Tapu Sicili Tüzüğü m.75/4 uyarınca kayıt düzeltmeleri için önce idareye başvurulması bir dava şartı olarak kabul edilmekteydi. Bu dönemde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, idari başvuru yapılmadan doğrudan açılan davaların usulden reddedilmesi gerektiğini istikrarlı biçimde uygulamaktaydı.

Ancak bu zorunluluk, Anayasa Mahkemesi'nin 2018/23929 başvuru numaralı ve 10.02.2021 tarihli kararı ile son bulmuştur. Anayasa Mahkemesi, Tapu Sicili Tüzüğü m.75/4'teki dava öncesi tapuya başvurma zorunluluğunun, Anayasa m.36'da güvence altına alınan mahkemeye erişim hakkını kısıtladığı gerekçesiyle bu düzenlemeyi iptal etmiştir.

Anayasa Mahkemesi'nin bu kararının ardından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 04.03.2021 tarihli 2017/1-3165 E., 2021/211 K. ve 2017/1-1230 E., 2021/210 K. sayılı kararları ile dava açmadan önce Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurunun zorunlu olmadığını kabul etmiş; bu suretle Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de önceki içtihadından dönmüştür. Bu içtihadi gelişmenin pratik sonucu kesindir: bugün itibarıyla tapu kaydının düzeltilmesi davası açabilmek için önceden tapu müdürlüğüne başvurma şartı bulunmamaktadır. İlgililer, idari başvuru yapmaksızın doğrudan mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

Bununla birlikte, idari yolun pratik avantajları göz ardı edilmemelidir. Basit kimlik bilgisi hatalarının tapu müdürlüğü tarafından idari yoldan giderilmesi çoğu zaman dava sürecine kıyasla daha hızlı ve düşük maliyetli bir çözümdür. Bu nedenle hatanın niteliğinin önceden doğru tespit edilmesi, idari yol ile yargı yolu arasında doğru tercihin yapılabilmesi açısından belirleyicidir.

Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Davanın Tarafları

Tapu kaydının düzeltilmesi davasında doğru mahkemeyi seçmek, davanın esastan görülebilmesinin ön koşuludur. Yanlış görev veya yetkili mahkemede açılan davalar, esasa girilmeksizin usulden reddedilmekte ve hak sahibi gereksiz zaman ve masraf kaybına uğramaktadır. Bu nedenle davanın hukuki niteliğinin doğru tespiti, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi ile taraf sıfatının eksiksiz oluşturulması büyük önem taşır.

Çekişmesiz Yargı İşi Niteliği

Tapu kayıtlarında malikin adı, soyadı veya baba adı gibi kimlik bilgilerinin düzeltilmesi davaları, çekişmesiz yargı işi niteliğindedir. Bu nitelendirmenin yasal dayanağı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 382. maddesidir (HMK m.382). Maddenin 2-ç,1 bendi, taşınmaz üzerinde taraf oluşturulmasına ve hak ihlaline sebebiyet vermeyecek düzeltmelerin yapılmasını açıkça çekişmesiz yargı işleri arasında saymıştır. Kimlik bilgilerinin düzeltilmesi tam da bu tarife uyan tek dava türü olduğundan, uygulamada bu davalar istikrarlı şekilde çekişmesiz yargı kapsamında değerlendirilir.

Çekişmesiz yargı niteliğinin temelinde, davacı ile davalı arasında gerçek anlamda bir uyuşmazlığın bulunmaması yatar. Davacı, tapuda zaten malik veya hak sahibi olarak görünmekte; yalnızca kayıttaki yazım yanlışlığının giderilmesini talep etmektedir. Burada bir mülkiyet aktarımı söz konusu olmadığından, taraflar arasında çatışan bir menfaat doğmaz. Bu husus, davalı tarafça davanın kabulünün hukuki sonuç doğurmaması ve tarafların uzlaşamaması gibi pratik sonuçlar da yaratır.

Çekişmesiz yargı niteliğinin bir diğer önemli sonucu, verilen kararların maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmemesidir. Kayıttaki maddi hata var olmaya devam ettiği sürece, hatalı veya eksik verilen kararın değiştirilmesi amacıyla yeniden düzeltme talebinde bulunulabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme, HMK m.383 uyarınca aksine bir düzenleme bulunmadıkça Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dolayısıyla tapu kaydındaki kimlik bilgilerinin düzeltilmesine ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Yanlışlıkla Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davalar görevsizlik nedeniyle reddedilir; bu durum davanın gecikmesine yol açar.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle özel bir kurala tabidir. HMK m.12 gereğince, taşınmazın aynından kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu, kesin yetki kuralı niteliğindedir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkeme yetkisizliğini her aşamada kendiliğinden gözetir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir. Birden fazla taşınmaz söz konusu olduğunda, herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Davacı ve Davalı Sıfatı

Davacı sıfatı, dava açmakta hukuki yararı bulunan kişilere tanınmıştır. Buna göre davayı tapu kaydının maliki ile mirasçıları açabilir. Malikin vefatı halinde mirasçılar, veraset ilamı (mirasçılık belgesi) sunarak murislerine ait kimlik bilgilerinin düzeltilmesini talep edebilir.

Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetinde özel bir kolaylık öngörülmüştür. TMK m.702 son fıkra uyarınca, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklardan herhangi biri tek başına murisin kimlik bilgileriyle ilgili düzeltme isteyebilir; diğer ortakların katılımı şart değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de bu hususu istikrarlı biçimde kabul etmektedir:

Kimlik bilgisi düzeltmelerinde taşınmaz malikinin değişmemesi, mülkiyet aktarımına neden olunmaması gerekir; davayı tapu maliki ile mirasçıları açabilir, elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi biri de tek başına murisin kimlik bilgileri ile ilgili düzeltme isteyebilir. (Yargıtay 1. HD 2016/3857 E., 2016/4049 K., 4.4.2016)

Bu karar, davanın temel sınırını da ortaya koymaktadır: düzeltme yalnızca kimlik bilgilerine yönelik olmalı, sonuç itibarıyla taşınmaz malikinin değişmesine veya mülkiyetin el değiştirmesine yol açmamalıdır. Aksi halde dava çekişmeli hale gelir ve tapu iptal ve tescil niteliği kazanır.

Davalı sıfatına gelince, dava, tapu kayıtlarının tutulmasından görevli ve sorumlu olan ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne karşı açılır. Ancak Tapu Müdürlüğü gerçek anlamda taraf değil, yasal hasım (ilgili) sıfatıyla şeklen muhatap kılınır. Davacı ile müdürlük arasında gerçek bir çekişme bulunmadığından, müdürlüğün davayı kabulü sonuç doğurmaz. Yargıtay, kayıtların tutulmasından tapu müdürlüklerinin sorumlu olması nedeniyle bu davalarda tapu müdürlüğüne tebligat yapılmasının zorunlu olduğunu vurgulamaktadır:

Kayıtların tutulmasında tapu müdürlükleri görevli ve sorumlu olduğundan, bu tür davalarda tapu müdürlüğüne tebligat yapılması gerekir. (Yargıtay 1. HD 2017/3479 E., 2017/4701 K., 27.9.2017)

Önemle belirtmek gerekir ki, bu tür davalar Hazineye karşı doğrudan açılamaz. "Tapu Sicil Müdürlüğüne izafeten Hazine" hasım gösterilerek açılan davalar husumet yokluğundan reddedilir. Dava hasımsız olarak açılmışsa, dilekçenin Tapu Müdürlüğüne tebliğ edilmesi suretiyle taraf teşkili sağlanır.

Davada İzlenecek Usul, İspat Yöntemi ve Kimlik Tespiti

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında en kritik aşama, tapu sicilinde malik olarak görünen kişi ile kimlik bilgileri düzeltilmek istenen kişinin aynı kişi olduğunun kuşkuya yer bırakmayacak biçimde ortaya konulmasıdır. Çünkü tapu sicili Devletin sorumluluğu altında güven ilkesiyle tutulmakta, kayıtların gerçeği yansıttığı karinesi geçerli olmaktadır. Bu nedenle düzeltme talebinin kabulü için mahkemenin yüzeysel bir incelemeyle yetinmesi mümkün değildir; resen araştırma ilkesi gereğince hâkim, mülkiyetin bir başkasına geçmesi riskini bertaraf edecek şekilde kapsamlı bir tahkikat yürütmek zorundadır.

Kayıt Maliki ile Düzeltilecek Kişinin Aynılığının İspatı

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında ispatın temel ölçütü, kayıt maliki ile davacı veya murisinin aynı kişi olduğunun şüpheye yer bırakmayacak şekilde saptanmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu ilkeyi açıkça ortaya koymuştur:

Düzeltme veya tespite karar verilebilmesi için kayıt maliki ile davacı ya da murisinin aynı kişi olduğunun şüpheye yer bırakmayacak şekilde saptanması gerekir. (YHGK 2017/1210 E., 2020/548 K., 08.07.2020)

Aynı kararda Hukuk Genel Kurulu, çekişmesiz yargı kararlarının kanunda aksine hüküm bulunmadıkça maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmeyeceğini (HMK m.388) da vurgulamıştır. Bu husus, kimlik bilgisi düzeltme kararlarının niteliğini belirlemesi bakımından önem taşır: maddi hatanın varlığı devam ettiği sürece, hatalı veya haksız görülen karara karşı yeni delillerle yeniden düzeltme talebinde bulunulabilir.

İspat aşamasında izlenecek yöntem, Yargıtay içtihatlarıyla beş aşamalı bir araştırma silsilesi olarak somutlaştırılmıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre mahkemece:

• Düzeltilecek tapu kaydı, tüm dayanakları (kadastro tutanağı, tescil belgeleri, akit tablosu) ile birlikte getirtilmelidir.
• Nüfus müdürlüğünden, kayıttaki ile aynı kimlik bilgilerine sahip başka bir kişi bulunup bulunmadığı sorulmalı; tescil ilamında adı geçen anne, baba ve kardeşleri gösterir nüfus aile kayıt tablosu temin edilmelidir.
• Cumhuriyet savcılığı aracılığıyla aynı ismi taşıyan başka kişilerin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
• Davacının tanıkları ve gerekirse belgelerde imzası bulunan kişiler dinlenmelidir.
• Kesin kanaat oluşmaması halinde taşınmazın başında keşif yapılmalı, gerekirse bilirkişi incelemesinden yararlanılmalıdır. (Y. 14. HD 2004/1024 E., 2004/1886 K., 15.03.2004)

Bu kararda Yargıtay, kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesi, mülkiyet aktarımına yol açılmaması gerektiğini de açıkça belirtmiş; ayrıca yargılama harcı ile vekalet ücretinin maktu olarak belirlenmesi gerektiğini ifade etmiştir. Nitekim tapu ve nüfus bilgileri arasında bağlantı ve tutarlılık sağlandığında, talebin kabulü yoluna gidilir. Eksik inceleme ile hüküm kurulması bozma sebebidir.

Bu davaların çekişmesiz yargı işi niteliği, görev yönünden de belirleyicidir. HMK'nın yürürlüğe girmesinden sonra açılan tapu kimlik bilgisi düzeltme davalarının çekişmesiz yargı işi sayıldığı ve görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu, yargı yeri belirlemesine ilişkin 06.04.2012 tarihli kararda da (HMK m.21 ve m.22) teyit edilmiştir.

Nüfusta Kaydı Bulunmayan Kişiler ve Tespit Hükmü

Tapu sicilinde malik görünen kişinin nüfusta kaydının bulunmaması, uygulamada özel bir hukuki sorun yaratır. Kural olarak, nüfusa hiç kaydedilmeden ölmüş veya nüfusta kaydı bulunmayan kişilerin tapu kaydındaki kimlik bilgilerinin düzeltilmesi mümkün değildir; zira düzeltmenin dayanağı olacak bir nüfus kaydı mevcut değildir. Ancak bu durum, ilgililerin tümüyle çaresiz kalması anlamına gelmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, tapu malikinin davacıların murisi ile aynı kişi olduğunun ispatlanması halinde "çoğun içinde az da vardır" kuralı gereğince tespit kararı verilebileceğini kabul etmiştir:

Nüfusa kaydedilmeden ölmüş veya nüfusta kaydı bulunmayan kişilerin tapu kaydındaki kimlik bilgilerinin düzeltilmesi mümkün değildir; ancak tapu malikinin davacıların murisi ile aynı kişi olduğunun ispatlanması halinde "çoğun içinde az da vardır" kuralı gereğince tespit kararı verilebilir. (Yargıtay 1. HD 2016/12685 E., 2017/2042 K., 19.04.2017)

Bu içtihatla mahkeme, kimlik bilgisini doğrudan değiştiren bir düzeltme yapamasa da, tapudaki malik ile davacının murisinin aynı kişi olduğunu tespit eden bir hüküm kurarak ilgililerin intikal ve benzeri işlemlerini yapabilmesine olanak tanır.

Benzer bir mantık, kütükte bulunması zorunlu olmayan bilgiler bakımından da geçerlidir. Tapu Sicili Tüzüğü m.28 uyarınca kütükte bulunması zorunlu bilgiler malikin adı, soyadı, baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarasından ibarettir. Doğum tarihi ve anne adı gibi zorunlu olmayan bilgilerin doğrudan düzeltilmesi dava yoluyla istenemez. Ne var ki Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, zorunlu olmayan bilgiler için de tespit hükmü kurulabileceğini benimsemiştir:

Kütükte bulunması zorunlu olmayan bilgiler için "çoğun içinde az da vardır" kuralı gereğince tespit hükmü kurulabilir. (Yargıtay 1. HD 2017/314 E., 2018/9557 K., 26.04.2018)

Söz konusu kararda Daire, 22.07.2013 tarihli ve 2013/5150 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Tapu Sicili Tüzüğü'nün 28. maddesine atıf yaparak, zorunlu olmayan kimlik bilgilerinin sicile işlenmesi yerine bunların tespitine karar verilmesi yolunu açmıştır.

Görüldüğü üzere, ispat faaliyeti tapu kaydının düzeltilmesi davasının kaderini doğrudan belirler. Resmi tapu kayıtları, kadastro tutanakları ve nüfus kayıtları arasında kesin ve tutarlı bir illiyet bağı kurulamadığı sürece, salt tanık beyanına dayanılarak tapu kaydının değiştirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle davacının, kayıt maliki ile aynı kişi olduğunu ortaya koyan resmi belgeleri eksiksiz toplaması ve mahkemenin yürüteceği resen araştırmaya katkı sağlaması, sürecin başarıyla sonuçlanması açısından belirleyici niteliktedir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi (TMK m.1025) ile Kayıt Düzeltimi (TMK m.1027) Arasındaki Fark, Harç ve Zamanaşımı

Tapu kaydıyla ilgili açılacak davalarda en sık yapılan ve davanın kaderini doğrudan belirleyen hata, yanlış hukuki dayanağa başvurmaktır. Tapu sicilinde görünen bir yanlışlık her zaman aynı dava türüyle giderilmez; sicildeki sorunun mülkiyetin özüne mi yoksa yalnızca malikin kimlik bilgilerine mi ilişkin olduğu, hangi maddeye dayanılacağını, hangi mahkemenin görevli olduğunu ve harcın nasıl hesaplanacağını belirler.

Tapu İptal ve Tescil Davası ile Kayıt Düzeltme Davasının Ayrımı

İki kavram birbirine sıklıkla karıştırılmakla birlikte aralarındaki ayrım nettir ve davanın görüleceği mahkemeyi değiştirir.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi (TMK m.1025), bir kişinin malik veya hak sahibi olmamasına rağmen tapu sicilinde yer alması durumunda gerçek hak sahibinin kaydın düzeltilmesini talep edebilmesine olanak tanır. Burada mülkiyetin esası tartışmalıdır; sahte vekaletname, ehliyetsiz kişinin yaptığı satış, hatalı mirasçılık belgesi veya muvazaa gibi geçersiz bir hukuki sebebe dayanan ya da hiçbir hukuki sebebe dayanmayan tescil söz konusudur. Bu hallerde dava, uygulamada "tapu iptal ve tescil davası" olarak adlandırılır ve Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. TMK m.1025 kapsamındaki davanın açılabilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekir:

• Yolsuz bir tescilin mevcudiyeti,
• Davacının mülkiyet, ipotek veya irtifak gibi bir ayni hakkının ihlal edilmiş ya da tehlikeye düşmüş olması,
• Davacının maddi hukuka göre gerçek hak sahibi olduğunu ispatlaması.

Buna karşılık kayıt düzeltimi (TMK m.1027) durumunda gerçek malik zaten tapu kayıtlarında yer almaktadır; yalnızca malikin adı, soyadı veya baba adı gibi kimlik bilgilerindeki maddi bir yanlışlık giderilmektedir. Bu davada mülkiyette herhangi bir çekişme bulunmadığından çekişmesiz yargı işi sayılır ve Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Temel kural, kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesi, yani mülkiyet aktarımına yol açılmamasıdır.

Yanlış maddeye dayanarak açılan dava, görev ve dava türü uyuşmazlığı nedeniyle reddedilebilir. Örneğin mülkiyetin esasına ilişkin bir uyuşmazlığın TMK m.1027 kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması ya da yalnızca isim düzeltimi gereken bir konunun Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal davası olarak açılması usul ekonomisine aykırı sonuçlar doğurur. Bu nedenle dava açılmadan önce sicildeki sorunun niteliğinin doğru tespiti zorunludur.

Tapu sicili, TMK m.1007 uyarınca Devletin sorumluluğu altında güven ilkesiyle tutulur. Bu güven ilkesi, sicile dayanarak işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişileri korur; dava konusu taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde, açılacak düzeltme davasında hukuki yarar bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan da Devlet sorumlu olduğundan, ayni hakkını kaybeden kişi tapu kaydının düzeltilmesi davası veya idari bir işlemle hakkına kavuşabilecekse, henüz zararın doğduğundan söz edilemez.

Maktu Harç, Vekalet Ücreti ve Zamanaşımı

TMK m.1027 kapsamındaki kayıt düzeltme davaları çekişmesiz yargı işi niteliğinde olduğundan, mülkiyetin özüne ilişkin bir çekişme içermez. Bu sebeple:

• Yargılama harcı maktu olarak belirlenir; taşınmazın değeri harcı değiştirmez.
• Vekalet ücreti de maktu olarak hükmedilir.
• Tapu müdürlüğü yasal hasım sıfatıyla davada yer aldığından, yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden sorumlu tutulamaz.
• Davanın kabulü veya reddi halinde harçtan davacı sorumlu olur.

Buna karşılık TMK m.1025 kapsamındaki tapu iptal ve tescil davaları mülkiyetin esasına ilişkin olduğundan nispi harca tabidir ve taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.

Zamanaşımı bakımından her iki dava da önemli bir avantaj sunar: Mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Bu nedenle isim, soyadı veya baba adı gibi maddi hataların düzeltilmesi için açılan davalar ile yolsuz tescile dayalı tapu iptal davaları her zaman açılabilir. Ancak hatanın kadastro tespiti kaynaklı olması durumunda 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamındaki hak düşürücü süreler gündeme gelebileceğinden, bu ayrımın da dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Tapu Sicili Tüzüğünün yürürlüğe girdiği 17.08.2013 tarihinden sonra, idari başvuru prosedürü izlenmeden doğrudan açılan davaların usulden reddedilmesi gerektiği bir dönem Yargıtay tarafından benimsenmişti:

Tapu Sicili Tüzüğünün yürürlüğe girdiği 17.8.2013 tarihinden itibaren ilgililerin idareye müracaat ön şartını yerine getirmeden doğrudan dava açmaları halinde davayı açmakta haklı oldukları söylenemez; bu prosedür izlenmeden mahkeme önüne getirilen davanın dinlenebilme olanağı yoktur. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/3565 E., 2014/9667 K., 12.05.2014)

Bu içtihat, Anayasa Mahkemesinin mahkemeye erişim hakkı kapsamındaki iptal kararı sonrasında geçerliliğini yitirmiş; dava açmadan önce tapu müdürlüğüne başvuru zorunluluğu kaldırılmıştır. Dolayısıyla bu karar, güncel hukuki durumu değil, tarihsel uygulamayı yansıtmaktadır.

Çekişmesiz yargı işi olan kayıt düzeltme davalarında verilen kararlara karşı kanun yolu da farklılık gösterir. Hukuki yararı bulunan ilgililer, kararın öğrenilmesinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir (HMK m.387). İstinaf incelemesi sonunda verilen kararlara karşı ise temyiz yolu kapalıdır (HMK m.362/1-ç). Ayrıca bu kararlar maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez; maddi hata var olduğu sürece yeni delillerle tekrar düzeltme talebinde bulunulması mümkündür.

Sonuç

Tapu kaydındaki yanlışlıkların giderilmesi, hatanın niteliğine göre titizlikle değerlendirilmesi gereken çok katmanlı bir süreçtir. Basit yazım hataları, matematik hataları ve kimlik bilgisi yanlışlıkları Tapu Sicil Tüzüğü m.23, m.74 ve m.75 kapsamında idari yoldan tapu müdürlüğünce düzeltilirken; mülkiyet haklarını etkileyen esaslı hatalar TMK m.1027 uyarınca yargı yolunu gerektirir. Kimlik bilgisi düzeltmelerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yolsuz tescil söz konusu olduğunda ise TMK m.1025 kapsamında Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılması zorunludur.

Davanın doğru maddeye dayandırılması, doğru mahkemede açılması ve kayıt maliki ile düzeltilecek kişinin aynılığının kesin delillerle ispatı, sürecin usulden reddedilmeden sonuçlanması açısından belirleyicidir. Gerek harç hesaplaması, gerek husumetin doğru yöneltilmesi, gerekse zamanaşımı ve kanun yolu sürelerinin kaçırılmaması bakımından bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması, hak kaybının önlenmesi adına büyük önem taşımaktadır.