Taşınmaz alım satımında yaşanan sorunlar nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açmak isteyen vatandaşlar için kapsamlı rehber. Yargıtay kararları ışığında muris muvazaası, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, satış bedelinin ödenmemesi, kazandırıcı zamanaşımı gibi dava sebepleri detaylı olarak incelenmektedir. Görevli ve yetkili mahkeme, zamanaşımı süreleri, ihtiyati tedbir, husumet ehliyeti konularında bilmeniz gereken her şey bu makalede.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Temel Kavramları

Tapu iptal ve tescil davası, Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyeti ile ilgili en temel ve kritik davalardan biridir. Bu davanın amacı, tapu sicilindeki usule ve hukuka aykırı kayıtların gerçek duruma uygun hale getirilmesidir. Taşınmaz mülkiyeti gibi temel bir hakkın korunması söz konusu olduğundan, bu davanın temel kavramlarının doğru anlaşılması büyük önem taşımaktadır.

Tescil ve Yolsuz Tescil Tanımları

Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Tescil, bir hakkın tapu kütüğüne kaydedilmesi işlemidir ve bu kayıt sayesinde hak sahibi, mülkiyet hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Ancak kanun, istisnai durumlarda tescil dışı mülkiyet kazanımına da izin vermektedir. Bu istisnalar arasında zamanaşımı, mahkeme kararı, miras, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi haller bulunmaktadır.

Yolsuz tescil kavramı ise, gerçek hak durumunu yansıtmayan her türlü tescil işlemini ifade eder. Türk Medeni Kanunu'nun 705, 1022, 1023 ve 1024. maddeleri uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin geçerli olabilmesi için mutlaka hukuki bir sebebe dayanması zorunludur. Geçerli hukuki sebebi olmayan veya hukuki sebebi sonradan ortadan kalkan tesciller yolsuz tescil niteliğindedir.

Yolsuz tescil kavramı oldukça geniş kapsamlıdır ve hem usule hem de esasa ilişkin hataları içerir:

• Usule ilişkin yolsuz tesciller: Tapu memurlarının görev ve yetkilerini aşarak yaptıkları tesciller, gerekli belgelerin tam olmaması durumunda yapılan kayıtlar veya yetkisiz kişilerce yapılan tesciller bu kapsamdadır.

• Esasa ilişkin yolsuz tesciller: Muvazaalı işlemler, hile ile yapılan devirler, ehliyetsiz kişilerin yaptığı tasarruflar, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması sonucu gerçekleşen tesciller gibi durumlar esasa ilişkin yolsuz tescil oluşturur.

Yolsuz tescil durumunda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkı zarar görmektedir. Bu nedenle kanun koyucu, tapu sicilinin gerçek hukuki durumu yansıtmasını sağlamak amacıyla tapu iptal ve tescil davasını düzenlemiştir. Bu dava ile tapu sicilindeki yolsuz kayıt iptal edilerek, taşınmazın gerçek malik adına tescili sağlanır.

Tapu iptal ve tescil davasından farklı olarak, TMK madde 1027'de düzenlenen tapu sicilinin düzeltilmesi davası (tapu tashih davası) bulunmaktadır. Bu dava, tapu sicilindeki basit yazım hatalarının, ölçü yanlışlıklarının veya teknik hataların düzeltilmesine yöneliktir. Tapu tashih davası, mülkiyet hakkının kendisini değil, sadece kayıttaki yanlışlıkları düzeltmeyi amaçlar ve tapu iptal ve tescil davasından daha sınırlı bir kapsamdadır.

Davanın Hukuki Dayanakları

Tapu iptal ve tescil davası, yalnızca Türk Medeni Kanunu'ndan değil, aynı zamanda Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nden de güç alan temel bir hukuki müessesedir. Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış temel haklardan biridir. Anayasa, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini hükme bağlamıştır.

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1 No'lu Ek Protokolü'nün 1. maddesi de mülkiyet hakkını koruma altına almaktadır. Bu uluslararası sözleşme, herkesin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkına sahip olduğunu belirtmektedir. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil davası, hem ulusal hem de uluslararası hukuk tarafından korunan mülkiyet hakkının hayata geçirilmesinin en önemli aracıdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi, tapu sicilinin tutulmasında ve tescil işlemlerinde uyulması gereken temel ilkeleri düzenlemektedir. Bu madde, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gibi temel hukuk prensiplerinin tapu sicili işlemlerinde de geçerli olduğunu vurgulamaktadır. Tescil işlemleri sırasında bu ilkelere aykırı davranılması halinde, yapılan tescil yolsuz tescil niteliği kazanır ve iptal edilebilir.

Tapu iptal ve tescil davası, ayni bir davadır. Yani bu dava, doğrudan taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına ilişkindir ve bu nedenle kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak bazı özel durumlarda, örneğin kadastro öncesi hak iddialarında, kanun koyucu belirli hak düşürücü süreler öngörmüştür.

Davanın hukuki dayanakları arasında ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri de yer almaktadır. Özellikle muvazaa, hile, aldatma, vekalet sözleşmesi gibi konularda Türk Borçlar Kanunu'nun hükümleri, tapu iptal ve tescil davalarında sıklıkla uygulanmaktadır. Örneğin, bir taşınmazın muvazaalı satışı söz konusu olduğunda, hem muvazaa iddiasının ispatı hem de bu iddianın hukuki sonuçları bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri dikkate alınır.

Sonuç olarak, tapu iptal ve tescil davası, çok katmanlı bir hukuki yapıya sahiptir. Bu dava, medeni hukuk, borçlar hukuku ve hatta anayasa hukuku gibi farklı hukuk dallarının kesiştiği bir noktada yer almaktadır. Bu nedenle davanın başarılı bir şekilde sonuçlandırılması için, hem ulusal hem de uluslararası hukuk normlarının eksiksiz bir şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açılma Sebepleri

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki kayıtların gerçek hak durumunu yansıtmadığı çok çeşitli durumlarda açılabilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan dava açılma sebepleri, miras hukukundan kaynaklanan muvazaalı işlemler, vekalet ilişkisinin kötüye kullanılması, uzun süreli zilyetlik, sözleşmesel yükümlülüklerin ihlali ve kanunun tanıdığı özel hakların kullanılması gibi durumları kapsamaktadır. Bu bölümde, tapu iptal ve tescil davasına yol açan başlıca hukuki sebepleri detaylı olarak inceleyeceğiz.

Muris Muvazaası

Muris muvazaası, miras bırakanın yasal mirasçılarını mirastan mahrum bırakmak veya miras paylarını azaltmak amacıyla yaptığı muvazaalı işlemleri ifade etmektedir. Bu durumda miras bırakan, gerçekte bağış kastıyla hareket etmesine rağmen, görünürde satış sözleşmesi düzenleyerek taşınmazını üçüncü bir kişiye devretmektedir.

1974 tarih 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve 1987 tarih 4/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, muris muvazaası konusunda temel hukuki düzenlemeleri içermektedir. Bu kararlara göre, miras bırakanın mirasçıları mirastan mahrum bırakmak amacıyla yaptığı muvazaalı işlemler nedeniyle tüm mirasçılar zamanaşımı olmaksızın dava açabilir.

Muris muvazaası davalarında mahkeme şu hususları inceler:

• Miras bırakanın mal kaçırma iradesinin varlığı
• Tarafların mali durumları ve ödeme güçleri
• Taşınmazın gerçek bedeli ile beyan edilen bedel arasındaki fark
• Yerel adet ve gelenekler
• Taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi
• Bedelin ödenip ödenmediğine dair deliller

Muris muvazaasında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, görünürdeki satış işleminin muvazaalı olması durumunda, altında yatan gizli bağış sözleşmesinin de TBK madde 288-293 gereği şekil şartı yokluğundan geçersiz olmasıdır. Bu nedenle her iki işlem de hükümsüz sayılır ve taşınmaz mirasçılara kalır.

Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması

Vekalet ilişkisinde vekil, vekalet verenin talimatlarına ve çıkarlarına uygun davranmak zorundadır. TBK madde 502 ve devamı maddeleri vekalet sözleşmesini düzenlemekte olup, vekilin sadakat ve özen borcu altında olduğunu belirtmektedir.

TMK madde 502/3 hükmüne göre, vekil özel yetki olmadan taşınmazı devredemez. Vekilin bu yetkiyi aşarak taşınmazı devretmesi halinde, işlemin geçerliliği üçüncü kişinin iyiniyetine bağlıdır. Eğer üçüncü kişi kötüniyetli ise, yani vekilin yetkisini aştığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması hallerinde mahkeme:

• Vekaletnamede tanınan yetkilerin kapsamını
• Vekilin bu yetkileri aşıp aşmadığını
• Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığını
• Vekil ile üçüncü kişi arasındaki ilişkiyi
• İşlemin vekil edene zarar verip vermediğini

titizlikle araştırmaktadır.

Kazandırıcı Zamanaşımı

TMK madde 713 hükmü, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenlemektedir. Bu maddeye göre, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı 20 yıl süreyle davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil isteyebilir.

Kazandırıcı zamanaşımında zilyedin iyiniyetli olması şartı aranmaz. Ancak zilyetliğin kesintisiz olması ve malik sıfatıyla yapılması zorunludur. Malik sıfatıyla zilyetlik, kişinin taşınmazı kendi malı gibi kullanması, bakımını yapması, vergilerini ödemesi gibi fiili durumları ifade eder.

Kazandırıcı zamanaşımına dayalı tapu iptal ve tescil davası:

• Hazineye karşı
• Kamu tüzel kişilerine karşı
• Tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı

açılabilir ve davanın gazete ile ilan edilmesi gerekir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tarafın diğer tarafa ölünceye kadar bakma yükümlülüğü karşılığında mal varlığını veya belirli mallarını devrettiği bir miras sözleşmesidir. Bu sözleşmenin resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi zorunludur.

Tapu iptal ve tescil davası açılmasına yol açan durumlar:

• Bakım borçlusuna tescil yetkisi verilmemişse
• Sözleşme muvazaalı ise
• Bakım yükümlülüğü yerine getirilmemişse
• Şekil şartına uyulmamışsa

Bu hallerde bakım alacaklısı veya mirasçıları tapu iptal ve tescil davası açabilirler.

Hukuki Ehliyetsizlik

Akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya yaş küçüklüğü gibi sebeplerle hukuki işlem ehliyetine sahip olmayan kişilerin yaptığı taşınmaz devir işlemleri geçersizdir. Bu durumda kısıtlı kişinin kendisi, velisi, vasisi veya mirasçıları tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Ehliyetsizlik iddialarında mahkeme, her işlem için ayrı ayrı Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alınmasını sağlamalıdır. Çünkü ayırt etme gücü nispi bir kavram olup kişiye, eylem ve işleme göre değişebilmektedir.

Önalım Hakkı

TMK madde 732 ve 735 hükümleri, paylı mülkiyette paydaşların önalım hakkını düzenlemektedir. Buna göre, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar aynı şartlarla satın alma hakkına sahiptir.

Önalım hakkının kullanılması için:

• Noter aracılığıyla satıcıya veya alıcıya bildirimde bulunulması
• Noter bildiriminden sonra 3 ay içinde dava açılması
• Her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde hakkın kullanılması

gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından resen gözetilir. Önalım hakkı davası, alıcıya karşı açılır ve sonucunda taşınmazın önalım hakkını kullanan paydaş adına tescili istenir.

Satış Bedelinin Ödenmemesi ve Tapu İptali

Taşınmaz alım satımı işlemlerinde satış bedelinin tam olarak ödenmemesi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Özellikle Türkiye'de tapu harçlarının yüksek olması nedeniyle, satış bedelinin tapuda olduğundan düşük gösterilmesi ve kalan kısmın elden ödenmesi yaygın bir uygulama haline gelmiştir. Ancak alıcının elden ödenecek kısmı ödememesi durumunda satıcılar ciddi mağduriyetlerle karşılaşmaktadır. Bu noktada satıcıların tapu iptal ve tescil davası açıp açamayacağı önemli bir hukuki sorun teşkil etmektedir.

Genel Kural: Bedel Ödenmemesi Tek Başına İptal Nedeni Değildir

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, satış bedelinin ödenmemesi tek başına tapunun iptali için yeterli bir gerekçe oluşturmamaktadır. Bu konudaki temel yaklaşım, satıcının bedelin ödenmemesi durumunda tapu iptal ve tescil davası değil, alacak davası açması gerektiği yönündedir.

TBK m.246 uyarınca taşınır satışına dair hükümler taşınmaz satışlarında da uygulanmaktadır. TBK m.235 gereğince, bedel ödenmediğinde taşınmazın iadesi için ihtirazi kayıt konulabilir. Ancak böyle bir kayıt yoksa ve bedelin sonradan ödenmesi kararlaştırılmışsa, satıcının hakkı sadece bedeldir ve ödenmeme durumu tapunun iptalinin nedeni olamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2022/909 K.2023/1086 T.15.11.2023 sayılı kararında bu ilke açıkça vurgulanmıştır. Karara göre, temlik sırasında geri alım hakkına dair ihtirazi kayıt konulmamışsa, satıcının tapu iptali talep etme hakkı bulunmamaktadır. Bu durumda satıcının tek hukuki çözüm yolu, ödenmemiş bedelin tahsili için alacak davası açmaktır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E.2023/330 K.2024/2109 T.14.03.2024 sayılı kararında da benzer şekilde, bedelin ödenmemesinin tek başına tapu iptali nedeni olmadığı, temlik sırasında geri alım hakkına dair ihtirazi kayıt yoksa satıcının tapu iptali talep etme hakkının bulunmadığı belirtilmiştir.

İstisna: İradenin Aldatılarak Sakatlanması

Satış bedelinin ödenmemesinin tapu iptali nedeni olamayacağı kuralının önemli bir istisnası bulunmaktadır: Satıcının iradesinin aldatılmak suretiyle sakatlanması hali. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün hale gelmektedir.

TBK m.36 uyarınca, taraflardan biri diğerinin kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse, aldatılan taraf sözleşmeyle bağlı değildir. Ancak aldatma kastının varlığı için alıcının aktif olarak satıcıda güven oluşturmaya yönelik davranışlarda bulunması gerekmektedir.

Yargıtay uygulamasına göre, sadece tanıdık olma ve güven duyma nedeniyle tapu devri yapılması aldatma kastı olarak değerlendirilmemektedir. Ancak satış bedelinin tapu dairesinden çıkışta, dışarıda veya arabada hemen ödeneceği söylenerek tapu devri gerçekleştirilmiş ve bedel ödenmemişse, bu durum hile ile aldatma olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2019/830 K.2022/653 T.17.05.2022 sayılı kararı bu konuda emsal niteliktedir. Karara göre, alıcının kapora ödeyerek ve bakiye bedeli temlikten hemen sonra arabada ödeyeceğini söyleyerek satıcıda güven oluşturması ve bedeli ödememesi durumunda iradenin fesada uğratıldığı kabul edilir. Bakiye bedelin ileri tarihte ödeneceğine dair anlaşma yoksa ve hemen ödeneceği söylenmişse tapu iptali mümkündür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2024/181 K.2025/73 T.19.02.2025 sayılı kararında da satıcının iradesinin aldatılarak sakatlanması halinde tapu iptalinin mümkün olduğu vurgulanmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E.2022/3339 K.2022/4298 T.30.05.2022 sayılı kararında ise, davalının hileli davranışı yoksa ve bedelin sonradan ödenmesi kararlaştırılmışsa, itirazı kayıt konulmamışsa satıcının hakkının sadece bedel olduğu belirtilmiştir.

Önemle belirtmek gerekir ki, irade sakatlığı tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Satıcı, alıcının kendisini nasıl aldattığını, hangi sözlerle güven oluşturduğunu ve bedeli ödeme konusunda nasıl bir taahhütte bulunduğunu somut delillerle ortaya koymalıdır.

Hak Düşürücü Süre

Aldatma iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında dikkat edilmesi gereken en önemli husus hak düşürücü süredir. TBK m.39 uyarınca, aldatma iddialarının aldatmayı öğrenme tarihinden itibaren bir yıl içinde ileri sürülmesi zorunludur. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından resen gözetilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E.2022/2879 K.2022/5906 T.19.09.2022 sayılı kararında bu husus açıkça vurgulanmıştır. Karara göre, aldatıldığını öğrenen satıcının bir yıl içinde dava açmaması halinde, daha sonra bu iddiaya dayanarak tapu iptali talep etmesi mümkün değildir.

Sonuç olarak, satış bedelinin ödenmemesi durumunda satıcının öncelikle alacak davası açması gerekir. Ancak alıcının hileli davranışları ve aldatma kastı somut delillerle ispatlanabilirse ve bir yıllık hak düşürücü süre geçmemişse, tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün olabilir. Bu nedenle satıcıların, taşınmaz satış işlemlerinde dikkatli olmaları ve bedelin tamamının ödenmesini sağlamaları büyük önem taşımaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Zamanaşımı, Usul Kuralları

Tapu iptal ve tescil davalarında doğru mahkemede dava açılması, sürelere uyulması ve usul kurallarına riayet edilmesi davanın kabulü açısından kritik öneme sahiptir. Bu bölümde, tapu iptal ve tescil davalarının usul hukuku boyutunu detaylı olarak inceleyeceğiz.

Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 2 uyarınca, tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri'dir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, niteliği gereği Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir.

Ancak bazı özel durumlarda görevli mahkeme değişebilir:

• Ticari ilişkilerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Asliye Ticaret Mahkemeleri görevli olabilir. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ve taraflardan en az birinin tacir olduğu davalarda Ticaret Mahkemeleri görevlidir.

• Tüketici işlemlerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında Tüketici Mahkemeleri görevli olabilir. Özellikle konut satışlarında tüketicinin korunması amacıyla açılan davalarda bu mahkemeler görev yapar.

• 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında Tüketici Mahkemeleri görevlidir.

Görev konusu kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme görevsizlik kararını resen verebilir. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar.

Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi'dir. Bu yetki kesin yetki niteliğindedir ve taraflar arasındaki yetki sözleşmesi ile değiştirilemez.

Kesin yetki kuralının gerekçeleri şunlardır:

• Taşınmazın yerinde incelenmesi (keşif) genellikle zorunludur
• Yerel bilirkişilerin görüşüne ihtiyaç duyulur
• Tapu sicil kayıtlarına ulaşım kolaylığı sağlanır
• Tanık dinleme ve delil toplama işlemleri kolaylaşır

Birden fazla taşınmaz hakkında açılan tapu iptal ve tescil davalarında, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ancak her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması ve gerekirse ayrı bilirkişi raporu alınması gerekmektedir.

Yetkisiz mahkemede açılan dava, mahkeme tarafından resen veya taraflardan birinin itirazı üzerine yetkili mahkemeye gönderilir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka ilişkin olduğundan, kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Mülkiyet hakkı, zaman içinde kaybedilmeyen mutlak bir haktır. Bu nedenle gerçek hak sahibi, hakkını her zaman ileri sürebilir.

Ancak bazı özel durumlarda hak düşürücü süreler söz konusudur:

Kadastro Öncesi Hak Davalarında 10 Yıllık Süre:

Kadastro çalışmaları sırasında hatalı tesciller oluşabilir. 30 günlük askı ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde itiraz edilmezse, kadastro öncesi hak sahibi 10 yıllık hak düşürücü süre içinde tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu süre, kadastro tutanağının kesinleşme tarihinden itibaren başlar.

Önalım Hakkına Dayalı Davalarda:

Türk Medeni Kanunu madde 732 ve 735 uyarınca, paylı mülkiyette paydaşların payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkına sahiptir. Bu hak:

• Paydaşa noter aracılığıyla yapılan bildirimden sonra 3 ay içinde
• Her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından resen gözetilir. Süreler geçtikten sonra önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

Muris Muvazaası Davalarında:

1974 tarih 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, muris muvazaası iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Mirasçılar, miras bırakanın ölümünden yıllar sonra bile dava açabilirler.

İhtiyati Tedbir

Tapu iptal ve tescil davası açıldıktan sonra, davalının taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi veya taşınmaz üzerinde başka tasarruf işlemlerinde bulunması riski vardır. Bu durumda davacının hakkı korunamaz hale gelebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 389 ve devamı maddeleri uyarınca, davacı mahkemeden ihtiyati tedbir kararı isteyebilir. İhtiyati tedbir kararının amacı:

• Taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devrinin önlenmesi
• Taşınmaz üzerinde rehin, ipotek gibi ayni haklar kurulmasının engellenmesi
• Mevcut durumun korunması

İhtiyati tedbir kararı için davacının telafisi güç zarar göreceğini ve davasında haklı görünme (fümu hak) şartını taşıdığını mahkemeye ispat etmesi gerekir. Mahkeme gerekli görürse davacıdan teminat talep edebilir. Ancak telafisi güç zarar halinde teminatsız da tedbir kararı verilebilir.

Önemli: İhtiyati tedbir kararı, taşınmaza haciz konulmasını ve cebri satışını engellemez. Taşınmaz üzerinde önceden kurulmuş rehin hakları da tedbir kararından etkilenmez. Tedbir kararı sadece yeni tasarruf işlemlerini önler.

Husumet Ehliyeti

Tapu iptal ve tescil davalarında doğru hasım belirlenmesi kritik önem taşır. Yargıtay uygulamasına göre, tapu iptal ve tescil davasında aleyhine karar verilecek kişinin taşınmazın tapuda kayıtlı maliki olması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/483 E., 2021/1698 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, malik olmayan kişilerin davada pasif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Yanlış hasıma karşı açılan dava reddedilir ve davacının yeni dava açması gerekir.

Doğru hasım tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğu tapu sicil kayıtlarından tespit edilmelidir
• Malik vefat etmişse tüm mirasçılar hasım gösterilmelidir
• Taşınmaz kamu tüzel kişiliğine ait ise (Hazine, Belediye, Köy) ilgili kurum hasım gösterilmelidir
• Birden fazla malik varsa tüm paydaşlar davaya dahil edilmelidir

Husumet eksikliği halinde mahkeme davacıya keşif gününe kadar eksikliği giderme süresi verir. Bu süre içinde eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir.

Önemli Yargıtay Kararları ve Uygulamalar

Tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay kararları, uygulamada karşılaşılan somut sorunlara çözüm getirmekte ve hukuki belirsizlikleri gidermektedir. Bu bölümde, uygulamada sıkça karşılaşılan ve emsal teşkil eden Yargıtay kararlarını inceleyeceğiz.

Vekalet Yetkisi Kötüye Kullanımı Kararları

Vekalet ilişkisinde vekilin yetkilerini aşması ve bu durumun tapu işlemlerine etkisi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E.2020/3464 K.2021/4519 sayılı kararı bu konuda önemli ilkeler ortaya koymuştur.

Kararda vurgulandığı üzere, vekil Türk Borçlar Kanunu'nun 502 ve devamı maddeleri gereğince sadakat ve özen borcu altındadır. Vekilin, vekalet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmesi zorunludur. Özellikle taşınmaz devir işlemlerinde TMK madde 502/3 uyarınca vekilin özel yetkiye sahip olması gerekmektedir.

Yargıtay'a göre, vekilin yetkisini aşarak yaptığı satış işleminin geçerliliğinin tespitinde üçüncü kişinin iyiniyeti kritik önem taşımaktadır. Eğer taşınmazı satın alan üçüncü kişi, vekilin yetkisini kötüye kullandığını biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, vekil edenin bu sözleşme ile bağlı sayılmaması gerekir. Somut olayda mahkeme, alıcının vekil ile olan yakın ilişkileri nedeniyle iyiniyet iddiasında bulunamayacağını kabul etmiştir.

Bu karar, vekalet ilişkilerinde güven unsurunun korunması ve vekil edenin haklarının gözetilmesi açısından son derece önemlidir. Özellikle yakın akrabalar veya tanıdıklar arasında yapılan vekalet işlemlerinde, üçüncü kişilerin iyiniyeti konusunda daha sıkı bir inceleme yapılması gerektiği vurgulanmaktadır.

Ehliyetsizlik ve Husumet Ehliyeti Kararları

Tapu iptal ve tescil davalarında husumet ehliyeti ve hukuki ehliyetsizlik konuları, davanın esasını etkileyen temel unsurlardır. Yargıtay bu konularda yerleşik içtihatlar oluşturmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/483 E., 2021/1698 K. sayılı kararı, husumet ehliyeti konusunda açık bir ilke getirmiştir. Karara göre, tapu iptal ve tescil davalarında aleyhine karar verilecek kişinin tapuda kayıtlı malik olması gerekmektedir. Malik olmayan kişilere karşı açılan davada pasif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Bu durum, davanın reddine değil, husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine yol açar.

Uygulamada bu ilke özellikle önemlidir çünkü yanlış hasma karşı açılan davalar zaman ve masraf kaybına neden olmaktadır. Davacıların, dava açmadan önce tapu sicilini inceleyerek güncel malik bilgisini tespit etmeleri gerekmektedir. Malik vefat etmişse, mirasçılarının tespiti için veraset ilamı alınması ve tüm mirasçılara karşı dava açılması zorunludur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2021/1624 E., 2021/5973 K. sayılı kararı ise ehliyetsizlik iddialarında izlenecek yolu belirlemiştir. Karara göre, ehliyetsizlik iddialarında her işlem için ayrı ayrı Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alınması zorunludur. Ayırt etme gücü nispi bir kavram olup kişiye, eylem ve işleme göre değişmektedir.

Somut olayda, sadece bir bağımsız bölüm için rapor alınıp diğeri için alınmaması hatalı bulunmuştur. Mahkemenin, her bir taşınmaz devir işlemi için ayrı ayrı bilirkişi raporu aldırması ve işlem tarihindeki ehliyetsizlik durumunu tespit etmesi gerekmektedir. Akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya yaş küçüklüğü gibi sebeplerle hukuki işlem ehliyetine sahip olmayan kişilerin yaptığı taşınmaz devir işlemleri geçersizdir.

Bu karar, ehliyetsizlik iddialarında teknik ve tıbbi değerlendirmenin zorunluluğunu vurgulamaktadır. Mahkemelerin, soyut iddialarla yetinmeyip her işlem için ayrı ayrı uzman görüşü alması gerekmektedir.

Harç ve Vekalet Ücreti Uygulaması

Tapu iptal ve tescil davalarında harç ve vekalet ücreti hesaplaması, dava ekonomisi açısından önem taşımaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin kararlarına göre, bu davalarda kural olarak nispi harç uygulanır. Harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır.

Eğer dava açılırken harç yatırılmamışsa, mahkeme davacıya harç yatırması için süre vermelidir. Harç tamamlandıktan sonra karar verilmesi gerekmektedir. Harç yatırılmaması, davanın reddine değil, eksikliğin giderilmesi için süre verilmesine yol açar.

2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırı 72.070 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın altındaki kararlar kesin olup, temyiz edilemez. Ancak bu sınır her yıl güncellenmektedir ve güncel tutarın takip edilmesi gerekmektedir.

Özel bir durum olarak, anlaşmalı boşanma protokolünden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında nispi değil maktu harç ve maktu vekalet ücreti uygulanır. Bu istisna, aile hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda tarafların ekonomik yükünü hafifletmek amacıyla getirilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2019/830 K.2022/653 T.17.05.2022 sayılı kararı, satış bedelinin ödenmemesi ve iradenin aldatılması konusunda emsal teşkil etmektedir. Kararda, alıcının kapora ödeyerek ve bakiye bedeli temlikten hemen sonra arabada ödeyeceğini söyleyerek satıcıda güven oluşturması ve bedeli ödememesi durumunda iradenin fesada uğratıldığı kabul edilmiştir.

Bu karar, satış bedelinin ödenmemesinin hangi koşullarda tapu iptaline yol açabileceğini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Alıcının aktif olarak satıcıda güven oluşturmaya yönelik davranışlarda bulunması ve bedeli hemen ödeyeceği yönünde beyanda bulunması, TBK madde 36 kapsamında aldatma olarak değerlendirilmektedir.

---

Tapu iptal ve tescil davaları, hem maddi hukuk hem de usul hukuku açısından karmaşık ve çok yönlü uyuşmazlıklardır. Yargıtay kararları, bu karmaşık yapıyı anlaşılır hale getirmekte ve uygulamada birliği sağlamaktadır. Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, husumet ehliyeti, harç ve vekalet ücreti gibi konularda Yargıtay'ın belirlediği ilkeler, hem hukuk uygulayıcıları hem de taraflar için yol gösterici niteliktedir.

Bu tür davalarda başarılı olmanın temel şartı, doğru hukuki dayanaklara sahip olmak, usul kurallarına riayet etmek ve Yargıtay içtihatlarını takip etmektir. Özellikle vekalet ilişkilerinde üçüncü kişinin iyiniyetinin araştırılması, ehliyetsizlik iddialarında her işlem için ayrı rapor alınması, doğru hasma karşı dava açılması ve harç mevzuatına uygun hareket edilmesi, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir.

Tapu iptal ve tescil davalarının ortalama 1-2 yıl sürdüğü, istinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte bu sürenin 5-6 yıla kadar uzayabildiği göz önüne alındığında, profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat, hem usul hatalarını önleyecek hem de Yargıtay içtihatları doğrultusunda en güçlü savunmayı oluşturacaktır.