Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul sahibi olma süreci, hem yatırımcılar hem de hukukçular için kritik öneme sahip karmaşık bir mevzuat yapısına sahiptir. Anayasal mülkiyet hakkından karşılıklılık ilkesinin kaldırılmasına, askeri yasak bölge kısıtlamalarından uluslararası tahkim kurallarına kadar tüm detayları içeren bu kapsamlı rehber, güncel kanun maddeleri ve Anayasa Mahkemesi kararları ışığında taşınmaz edinim hukukunu ele almaktadır.

Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Temel Mevzuat ve Tarihsel Süreç

Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi, devletin egemenlik hakları, milli güvenlik stratejileri ve ekonomik hedefleri arasında hassas bir denge üzerine inşa edilmiştir. Bu süreç, sadece basit bir alım-satım işlemi değil; anayasal ilkelerden uluslararası sözleşmelere, Osmanlı’dan devralınan hukuki mirastan modern tapu düzenlemelerine kadar uzanan geniş bir mevzuat ağını kapsamaktadır. Yabancıların mülkiyet hakkı, Türk hukuk sisteminde "mutlak ve sınırsız" bir hak olmaktan ziyade, kamu yararı ve uluslararası hukuk ilkeleri çerçevesinde şekillendirilmiş bir yetkidir.

Anayasal Güvence

Türkiye’de mülkiyet hakkının en üst düzeydeki dayanağı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’dır. Mülkiyet hakkı, bireyin maddi ve manevi varlığını geliştirebilmesi için elzem olan klasik haklar arasında yer alır. Anayasa m. 35 uyarınca; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Bu hüküm, mülkiyet hakkını anayasal bir güvence altına alırken, aynı zamanda devletin bu hakka müdahale sınırlarını da "kamu yararı" ve "kanunilik" ilkeleriyle belirlemiştir.

Yabancılar söz konusu olduğunda ise Anayasa m. 16 hükmü devreye girmektedir. İlgili maddeye göre; "Temel hak ve hürriyetler, yabancılar için, milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabilir." Bu düzenleme, yabancıların taşınmaz ediniminde vatandaşlardan farklı olarak ek sınırlamalara tabi tutulabileceğine dair anayasal bir kapı açmaktadır. Yargı organları da bu sınırlamaları devletin egemenlik haklarının doğal bir sonucu olarak görmüştür. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun mütekabiliyet esasına dair yaklaşımı bu durumu netleştirmektedir:

Yabancılar Hukukunun genel ilkelerinden olan mütekabiliyet esası, en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkelerinde diğerinin vatandaşının aynı mahiyette hakları karşılıklı tanımalarını ifade eder. Bu ilke sadece yabancı mevzuattaki engellerin değil, fiili engellerin de araştırılmasını gerektirir. Yabancının tabiiyetinde bulunduğu ülke mevzuatı ve uygulamanın fiili durum sebebi ile o ülkede Türk vatandaşlarının taşınmaz edinmesine engel bulunmadığının araştırılması ve tespiti gerekir. (Hukuk Genel Kurulu, 1992/9115)

Bu karar, yabancıların mülkiyet hakkının sadece kağıt üzerindeki kanunlarla değil, devletlerarası karşılıklı güven ve uygulama birliği (fiili durum) esasına dayandığını göstermektedir.

Tarihsel Gelişim

Yabancıların Anadolu topraklarında mülk edinme süreci, Osmanlı İmparatorluğu’nun son dönemlerinden itibaren stratejik bir tartışma konusu olmuştur. Klasik dönemde yabancıların taşınmaz edinimi yasaklanmışken, Batılılaşma hareketleri ve ekonomik gereklilikler sonucunda ilk yasal düzenleme yapılmıştır. 8 Haziran 1868 tarihli Safer Kanunu (Tebaa-i Ecnebiyenin Emlâke Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun), yabancıların Hicaz bölgesi dışındaki yerlerde taşınmaz edinmesine imkan tanıyan ilk tarihi dönüm noktasıdır.

Cumhuriyet dönemine geçildiğinde ise mülkiyet hakları ulusal güvenlik politikalarıyla daha sıkı bir bağ kurmuştur. 1924 yılında yürürlüğe giren 442 sayılı Köy Kanunu m. 87, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köy sınırları içerisinde taşınmaz edinmesini ve mülk kiralamasını yasaklamıştır. Bu yasaklama, o dönemdeki genç Cumhuriyetin toprak bütünlüğünü koruma ve kırsal alanlardaki yabancı etkisini minimize etme amacını taşımaktaydı. Tarihsel süreçte bu kısıtlamaların temel mantığı, Anayasa Mahkemesi'nin 1985 yılındaki bir kararında şu şekilde ifade edilmiştir:

… Yabancının klasik insan hak ve özgürlüklerinden bazılarından vatandaş gibi yararlandırılmamasının, bu hakların kimi sınırlama ya da kısıtlamalara tabi tutulmasının nedenlerini Devleti korumak, onun devamlılığını sağlamak gibi düşüncelerde aramak gerekir. Tarih boyunca, devletler ülkelerindeki yabancı unsurlara kuşku ile bakmışlar, bazı hakları onlardan esirgemişler, bazılarını ise kimi koşullara, bağlamak suretiyle sınırlamışlardır. Sınırlamaya tabi tutulan hakların başlıcalarından biri mülk edinme hakkıdır. Zira bu hak ülke denilen yurt toprağıyla ilgilidir. Ülke devletin asli ve maddi unsurlarından biridir. Ülke olmadan devlet olmaz. (Anayasa Mahkemesi, 1985/7)

Bu analiz, mülkiyet hakkının yabancılar açısından neden her zaman "milli güvenlik" ve "egemenlik" süzgecinden geçtiğini tarihsel ve hukuki bir perspektifle açıklamaktadır.

Tapu Kanunu Düzenlemeleri

Günümüzde yabancıların taşınmaz edinimi konusundaki temel ve en güncel yasal dayanak 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 hükmüdür. Bu madde, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin usul ve esasları belirler.

Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, tarih boyunca pek çok kez değişikliğe uğramıştır. En radikal değişim 2012 yılında 6302 sayılı Kanun ile yapılmış ve uzun yıllardır uygulanan "karşılıklılık" (mütekabiliyet) şartı, belirlenen ülkeler için kaldırılmıştır. Mevcut düzenleme uyarınca;

• Yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
• Ancak bu edinim, ülke genelinde kişi başına 30 hektarı geçemez ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'u ile sınırlandırılmıştır.
• Yabancı ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri (Turizm Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu vb.) çerçevesinde taşınmaz edinebilmektedir.

Sonuç olarak, Türkiye'deki yabancı taşınmaz hukuku; Anayasa m. 35 ve m. 16 ile çizilen genel çerçeve üzerinde, Tapu Kanunu m. 35'in somut sınırlamalarıyla şekillenen dinamik bir yapıya sahiptir. Bu yapı, bir yandan yabancı yatırımları teşvik ederken diğer yandan "yurt toprağı" üzerindeki devlet otoritesini korumayı amaçlamaktadır.

Uluslararası Sözleşmeler ve Diplomatik Muafiyetler

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 90. maddesi uyarınca, usulüne göre yürürlüğe konulmuş milletlerarası antlaşmalar kanun hükmündedir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinim süreci, yalnızca iç hukuk dinamikleriyle değil, Türkiye’nin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler ve diplomatik teamüllerle de şekillenmektedir. Bu bağlamda, mülkiyet hakkının uluslararası güvence altına alınmasından diplomatik misyonların yetkilerine kadar geniş bir hukuki çerçeve mevcuttur.

İnsan Hakları Protokolleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyet hakları, evrensel hukuk ilkeleri ve Türkiye'nin taraf olduğu insan hakları sözleşmeleriyle korunmaktadır. Bu korumanın en temel dayanaklarından biri, 10 Mart 1954 tarihli ve 6366 sayılı Kanun ile kabul edilen İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme’ye (AİHS) Ek 1 No’lu Protokol'dür. Bu protokolün 1. maddesi, her gerçek ve tüzel kişinin mülkiyetine saygı gösterilmesini isteme hakkına sahip olduğunu ve kimsenin, ancak kamu yararı gözetilerek ve kanunun öngördüğü koşullar ile uluslararası hukukun genel ilkeleri çerçevesinde mülkiyetinden yoksun bırakılabileceğini hükme bağlar.

Bunun yanı sıra, mülkiyet hakkı bağlamında özel bir statüye sahip olan vatansız kişilere yönelik düzenlemeler de dikkat çekicidir. 1 Temmuz 2014 tarihli ve 6549 sayılı Kanun ile katılımı uygun bulunan Vatansız Kişilerin Statüsüne İlişkin Sözleşme, bu kişilerin taşınmaz edinimini kolaylaştırıcı hükümler içermektedir. Sözleşmenin 13. maddesi uyarınca, vatansız kişilere taşınmaz edinimi ve buna ilişkin sözleşmelerde, yabancılara tanınan haklardan daha az elverişli olmayan bir muamele yapılması zorunludur. Ayrıca 21. madde, konut edinme konusunda vatansız kişilere mümkün olan en iyi muamelenin gösterilmesini öngörerek, bu kişilerin temel barınma ihtiyaçlarının hukuki güvence altına alınmasını hedefler.

Viyana Sözleşmeleri

Diplomatik ve konsolosluk ilişkileri, devletlerin egemenlik haklarının birer yansıması olarak taşınmaz hukukunda özel bir yere sahiptir. Türkiye’deki yabancı misyonların taşınmaz edinimi ve bu taşınmazlar üzerindeki hakları, Viyana Sözleşmeleri ile uluslararası standartlara bağlanmıştır.

• Diplomatik İlişkiler: 4 Eylül 1984 tarihli ve 3042 sayılı Kanun ile kabul edilen Diplomatik İlişkiler Hakkında Viyana Sözleşmesi, misyon binalarının edinilmesini düzenler. Sözleşmenin 21. maddesi, kabul eden devletin (Türkiye), gönderen devletin misyonu için gerekli olan binaları edinmesine kolaylık göstermesini şart koşar. 34. madde ise diplomatik ajanların ve misyon binalarının vergi muafiyetlerini belirleyerek, taşınmaz edinimi ve kullanımındaki mali yükümlülükleri sınırlandırır.
• Konsolosluk İlişkileri: 20 Mayıs 1975 tarihli ve 1901 sayılı Kanun ile onaylanan Konsolosluk İlişkileri Hakkında Viyana Sözleşmesi'nin 49. ve 51. maddeleri de benzer şekilde konsolosluk binalarının edinilmesi, vergi muafiyetleri ve miras yoluyla intikallerde uygulanacak istisnaları düzenlemektedir.

Bu sözleşmeler, devletlerarası mütekabiliyetin ve diplomatik nezaketin hukuki zeminini oluşturarak, yabancı devletlerin Türkiye'de resmi temsilcilik açma ve mülk edinme süreçlerini kolaylaştırmaktadır.

Uluslararası Kuruluşların Yetkileri ve Tahkim

Türkiye, birçok uluslararası kuruluşa üye olması veya ev sahipliği yapması hasebiyle, bu kuruluşlara da taşınmaz edinme ve elden çıkarma yetkisi tanımıştır. Bu yetkiler genellikle kuruluşların Türkiye'deki merkezleri veya ofisleri için tam tüzel kişilik tanınması yoluyla hayata geçirilmektedir.

• Ekonomik ve Finansal Kuruluşlar: 1 Eylül 1956 tarihli ve 6850 sayılı Kanun ile Milletlerarası Finansman Kurumu (IFC)’na, 2000/874 sayılı Karar ile de Karadeniz Ekonomik İşbirliği Örgütü’ne Türkiye’de taşınmaz edinme yetkisi verilmiştir. Ayrıca 3453 sayılı Kanun ile onaylanan Çok Taraflı Yatırım Garanti Kuruluşu (MIGA) Sözleşmesi kapsamında örgüte tam tüzel kişilik tanınarak mülk edinme hakkı sağlanmıştır.
• Birleşmiş Milletler ve Diğer Örgütler: 6019 sayılı Kanun ile UNFPA (BM Nüfus Fonu) Doğu Avrupa ve Orta Asya Bölgesel Ofisi’ne, 6089 sayılı Kanun ile Arap Devletleri Ligi misyonuna ve 5260 sayılı Kanun ile Uluslararası Göç Örgütü (IOM)’na taşınmaz satın alma ve adli işlem yapma ehliyeti verilmiştir. DSÖ (Dünya Sağlık Örgütü) İstanbul Ofisi ve NATO kapsamındaki müttefik karargahlar (6860 sayılı Kanun m. 18) da benzer haklara sahiptir.

Uluslararası sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken en kritik hususlardan biri de uyuşmazlıkların çözümüdür. 27 Mayıs 1988 tarihli ve 3460 sayılı Kanun ile onaylanan ICSID Sözleşmesi, yabancı yatırımlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözümünü öngörse de, Türkiye bu konuda önemli bir şerh düşmüştür. Türkiye’deki taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve ayni hak uyuşmazlıkları, münhasıran Türk mahkemelerinin yetkisindedir ve bu tür uyuşmazlıklar ICSID tahkimine götürülemez.

Taşınmaz edinimi sürecinde bürokratik işlemlerin basitleştirilmesi adına 20 Haziran 1984 tarihli ve 3028 sayılı Kanun ile onaylanan Lahey Apostil Sözleşmesi büyük önem taşır. Bu sözleşme sayesinde, bir akit devlette düzenlenen resmi belgelerin (vekaletname, kimlik belgeleri vb.) Türkiye’de konsolosluk onayı olmaksızın geçerli sayılması için "Apostille" tasdik şerhi yeterli görülmektedir.

Anayasa Mahkemesi, devletlerarası ilişkilerdeki bu sözleşmelerin ve karşılıklılık esasının önemini şu şekilde vurgulamıştır:

Devletlerarası ilişkilerde karşılıklılık esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının doğal sonuçlardandır. Devletlerin ilişkilerinde az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve öbür niteliklerin nazara alınmaması, bunların birbirlerine eşit oldukları prensibine dayanır. Bir devletin ülkesinde, yabancılara haklar tanınmasının ve bu konuda karşılıklı muamele esasından vazgeçmesinin bir iç hukuk sorunu olduğu görüşü genelde yadsınamaz. Toprak edinme konusundaki mütekabiliyet esasının başka konulardaki mütekabiliyet esasından farklı yönü, devletin, ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Söz konusu ilişki bu noktada farklı bir düşünce ve hassasiyeti zorunlu kılar. Bu koşullardan herhangi bir nedenle tek taraflı vazgeçmek, Devletler Hususi Hukuku alanında etkisi zaruri eşitlik prensibini benimsememek anlamını taşır. Kaldı ki; bu alanda hakkın süjesi bireylerdir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanıması kolaylıkla savunulamaz. … Yabancının klasik insan hak ve özgürlüklerinden bazılarından vatandaş gibi yararlandırılmamasının, bu hakların kimi sınırlama ya da kısıtlamalara tabi tutulmasının nedenlerini Devleti korumak, onun devamlılığını sağlamak gibi düşüncelerde aramak gerekir. Tarih boyunca, devletler ülkelerindeki yabancı unsurlara kuşku ile bakmışlar, bazı hakları onlardan esirgemişler, bazılarını ise kimi koşullara, bağlamak suretiyle sınırlamışlardır. Sınırlamaya tabi tutulan hakların başlıcalarından biri mülk edinme hakkıdır. Zira bu hak ülke denilen yurt toprağıyla ilgilidir. Ülke devletin asli ve maddi unsurlarından biridir. Ülke olmadan devlet olmaz. Ülke devlet otoritesinin geçerli olacağı alanı belli eder. Devlet sahip olduğu kurucu unsur niteliğini taşıyan üstün kudretine dayanmak suretiyle ülkede yerleşik olan ve devletin diğer asli - maddi unsurunu oluşturan insan topluluğunun güvenliğini ve yararını kollamak ve gözetmek durumundadır. Bu asli görevi nedeniyledir ki, ülke üzerinde egemenliğe dayalı üstün bir hakka sahiptir. Toprak ile alakalı konuda insan haklarına saygılı, ölçülü, adil bir sınırlama Devlet için bir nefsi müdafaa tedbiri niteliğindedir, böyle bir tedbirden vazgeçebilmek çoğu kez olası değildir.

Anayasa Mahkemesi'nin bu kararı, yabancıların taşınmaz ediniminde uluslararası sözleşmelerle tanınan hakların, devletin egemenlik hakları ve milli güvenlik mülahazalarıyla nasıl bir denge içerisinde olması gerektiğini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Mülkiyet hakkı uluslararası düzeyde korunsa da, bu hakkın kullanımı devletin varlık unsuru olan "toprak" ile doğrudan bağlantılı olduğu için stratejik sınırlamalara tabi tutulması meşru kabul edilmektedir.

Karşılıklılık İlkesi ve Güncel Kanuni Sınırlamalar

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinim rejimi, 2012 yılında gerçekleştirilen köklü yasal değişikliklerle yeni bir döneme girmiştir. Bu tarihe kadar Türk hukuk sisteminin temel taşı olan mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi, küresel ekonomik dinamikler ve yatırım ihtiyaçları doğrultusunda esnetilmiş, ancak bu serbestleşme beraberinde sıkı idari ve coğrafi sınırlamaları da getirmiştir. Güncel mevzuat, yabancı yatırımcıya kapıları açarken devletin egemenlik haklarını ve milli güvenliğini korumayı amaçlayan hassas bir denge üzerine kuruludur.

Mütekabiliyetin Kaldırılması

Türk hukukunda yabancıların mülkiyet hakkı, tarihsel olarak "karşılıklılık" esasına dayanmaktaydı. Ancak 03/05/2012 tarihinde kabul edilen 6302 sayılı Kanun, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde devrim niteliğinde bir değişiklik yaparak bu şartı büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır. Yapılan bu düzenleme ile 183 ülke vatandaşı için karşılıklılık şartı aranmaksızın Türkiye’den taşınmaz edinme imkânı tanınmıştır. Günümüzde, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları, kendi ülkelerinde Türk vatandaşlarına benzer bir hak tanınıp tanınmadığına bakılmaksızın, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla mülk edinebilmektedir.

Karşılıklılık ilkesinin hukuki niteliği ve devlet egemenliği ile ilişkisi, geçmişteki yargı kararlarında şu şekilde vurgulanmıştır:

Anayasa Mahkemesi 1985/7: "Devletlerarası ilişkilerde karşılıklılık esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının doğal sonuçlardandır. Devletlerin ilişkilerinde az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve öbür niteliklerin nazara alınmaması, bunların birbirlerine eşit oldukları prensibine dayanır. Bir devletin ülkesinde, yabancılara haklar tanınmasının ve bu konuda karşılıklılık muamele esasından vazgeçmesinin bir iç hukuk sorunu olduğu görüşü genelde yadsınamaz. Toprak edinme konusundaki mütekabiliyet esasının başka konulardaki mütekabiliyet esasından farklı yönü, devletin, ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Söz konusu ilişki bu noktada farklı bir düşünce ve hassasiyeti zorunlu kılar. Bu koşullardan herhangi bir nedenle tek taraflı vazgeçmek, Devletler Hususi Hukuku alanında etkisi zaruri eşitlik prensibini benimsememek anlamını taşır. Kaldı ki; bu alanda hakkın süjesi bireylerdir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanıması kolaylıkla savunulamaz. … Yabancının klasik insan hak ve özgürlüklerinden bazılarından vatandaş gibi yararlandırılmamasının, bu hakların kimi sınırlama ya da kısıtlamalara tabi tutulmasının nedenlerini Devleti korumak, onun devamlılığını sağlamak gibi düşüncelerde aramak gerekir. Tarih boyunca, devletler ülkelerindeki yabancı unsurlara kuşku ile bakmışlar, bazı hakları onlardan esirgemişler, bazılarını ise kimi koşullara, bağlamak suretiyle sınırlamışlardır. Sınırlamaya tabi tutulan hakların başlıcalarından biri mülk edinme hakkıdır. Zira bu hak ülke denilen yurt toprağıyla ilgilidir. Ülke devletin asli ve maddi unsurlarından biridir. Ülke olmadan devlet olmaz. Ülke devlet otoritesinin geçerli olacağı alanı belli eder. Devlet sahip olduğu kurucu unsur niteliğini taşıyan üstün kudretine dayanmak suretiyle ülkede yerleşik olan ve devletin diğer asli - maddi unsurunu oluşturan insan topluluğunun güvenliğini ve yararını kollamak ve gözetmek durumundadır. Bu asli görevi nedeniyledir ki, ülke üzerinde egemenliğe dayalı üstün bir hakka sahiptir. Toprak ile alakalı konuda insan haklarına saygılı, ölçülü, adil bir sınırlama Devlet için bir nefsi müdafaa tedbiri niteliğindedir, böyle bir tedbirden vazgeçebilmek çoğu kez olası değildir."

Bu karar, mülkiyet hakkının sadece bireysel bir hak değil, aynı zamanda devletin varlık sebebi olan "ülke" unsuruyla doğrudan bağlantılı olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. 2012 değişikliği her ne kadar bu katı ilkeyi yumuşatmış olsa da, mülkiyet edinimindeki sınırlamaların temel gerekçesi halen bu "nefsi müdafaa" ve egemenlik anlayışına dayanmaktadır.

Alan ve Bölge Kısıtlamaları

Mütekabiliyet şartının kaldırılması, yabancıların sınırsız bir şekilde taşınmaz edinebileceği anlamına gelmemektedir. Tapu Kanunu m. 35 uyarınca yabancı gerçek kişilerin edinimleri hem kişi bazında hem de coğrafi bazda ciddi sınırlara tabidir:

• 30 Hektar Sınırı: Yabancı bir gerçek kişi, Türkiye genelinde toplamda en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir. Cumhurbaşkanı, bu miktarı ülke menfaatleri doğrultusunda iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
• %10 İlçe Sınırı: Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez. Bu kısıtlama, belirli bölgelerde yabancı mülkiyetinin yoğunlaşarak demografik veya ekonomik dengeleri bozmasını engelleme amacı taşır.
• 2 Yıllık Proje Süresi: Üzerinde yapı bulunmayan (arsa, tarla gibi) bir taşınmaz edinen yabancıların, edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde geliştirecekleri projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunmaları zorunludur. Projenin onaylanmaması veya belirlenen sürede tamamlanmaması durumunda, taşınmazın tasfiyesi gündeme gelmektedir.

Askeri Yasak Bölgeler

Yabancıların taşınmaz edinimindeki en kritik kısıtlamalardan biri de milli güvenlik mülahazalarıdır. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca, yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içerisinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması kesinlikle yasaklanmıştır.

Taşınmazın bu kapsamda kalıp kalmadığı, Tapu Müdürlükleri tarafından ilgili askeri makamlardan (Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendirilen komutanlıklar) sorulmakta ve gelen olumlu görüş üzerine işlem tesis edilmektedir. Bu denetim mekanizması, stratejik öneme sahip bölgelerin mülkiyet kontrolünün devlet elinde kalmasını sağlar. Ayrıca, kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği hallerde, Cumhurbaşkanı kararıyla yabancıların taşınmaz ediniminin tamamen yasaklanabileceği veya sınırlandırılabileceği stratejik bölgeler belirlenebilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkının mutlak olmadığını ve Anayasa m. 35 ile Anayasa m. 16 hükümleri çerçevesinde, milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceğini teyit etmektedir.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Hukuki Denetim

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi süreci, yalnızca yasama organının çıkardığı kanunlarla değil, bu kanunların anayasal denetimini yapan Anayasa Mahkemesi (AYM) kararlarıyla da şekillenmiştir. Tarihsel süreçte yabancıların mülkiyet edinme hakkı; milli güvenlik, kamu yararı ve devletin egemenlik hakları gibi temel kavramlar çerçevesinde defalarca yargısal denetime tabi tutulmuştur. Özellikle 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişikliklerin birçoğu, mülkiyet hakkının özüne dokunulduğu veya yasama yetkisinin devredildiği gerekçesiyle iptal edilmiştir.

İptal Gerekçeleri

Anayasa Mahkemesi, yabancıların taşınmaz edinimine yönelik düzenlemeleri denetlerken "belirlilik" ve "yasama yetkisinin devredilemezliği" ilkelerini ön planda tutmuştur. Geçmişte, Bakanlar Kurulu’na (günümüzde Cumhurbaşkanı) tanınan geniş ve sınırsız yetkiler, mahkeme tarafından Anayasa’ya aykırı bulunmuştur. Örneğin; AYM E. 84/14, K. 85/7 sayılı kararı ile 3029 sayılı Kanun iptal edilirken, karşılıklılık ilkesinin tamamen yürütmenin takdirine bırakılması eleştirilmiştir.

Benzer şekilde, AYM E. 06/35, K. 07/48 sayılı kararı ile 5444 sayılı Kanun’un bazı hükümleri iptal edilmiştir. Bu kararlarda mahkeme, yabancıların edinebileceği taşınmazların miktarı ve niteliği konusundaki belirsizliklerin, devletin ülkesi ve milletiyle bölünmez bütünlüğünü zedeleyebileceğine dikkat çekmiştir. Ancak hukuki süreç dinamik bir yapı arz etmektedir; nitekim AYM E. 08/79, K. 11/74 sayılı karar ile 5782 sayılı Kanun’daki düzenlemeler bu kez Anayasa’ya aykırı bulunmamış, devletin bu konudaki sınırlama yetkisinin kanunla çerçevelenmesi durumunda mülkiyet hakkının kısıtlanabileceği kabul edilmiştir.

Egemenlik Hakları

Taşınmaz mülkiyeti, diğer haklardan farklı olarak doğrudan devletin "ülke" unsuru ile ilgilidir. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkını değerlendirirken bu hakkın sadece bireysel bir hak değil, aynı zamanda devletin egemenliğiyle doğrudan bağlantılı bir konu olduğunu vurgulamaktadır.

Anayasa Mahkemesi'nin 1985 yılındaki tarihi kararında bu durum şu şekilde ifade edilmiştir:

Devletlerarası ilişkilerde karşılıklılık esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının doğal sonuçlardandır. Devletlerin ilişkilerinde az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve öbür niteliklerin nazara alınmaması, bunların birbirlerine eşit oldukları prensibine dayanır. Bir devletin ülkesinde, yabancılara haklar tanınmasının ve bu konuda karşılıklı muamele esasından vazgeçmesinin bir iç hukuk sorunu olduğu görüşü genelde yadsınamaz. Toprak edinme konusundaki mütekabiliyet esasının başka konulardaki mütekabiliyet esasından farklı yönü, devletin, ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Söz konusu ilişki bu noktada farklı bir düşünce ve hassasiyeti zorunlu kılar. Bu koşullardan herhangi bir nedenle tek taraflı vazgeçmek, Devletler Hususi Hukuku alanında etkisi zaruri eşitlik prensibini benimsememek anlamını taşır. Kaldı ki; bu alanda hakkın süjesi bireylerdir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanıması kolaylıkla savunulamaz. … Yabancının klasik insan hak ve özgürlüklerinden bazılarından vatandaş gibi yararlandırılmamasının, bu hakların kimi sınırlama ya da kısıtlamalara tabi tutulmasının nedenlerini Devleti korumak, onun devamlılığını sağlamak gibi düşüncelerde aramak gerekir. Tarih boyunca, devletler ülkelerindeki yabancı unsurlara kuşku ile bakmışlar, bazı hakları onlardan esirgemişler, bazılarını ise kimi koşullara, bağlamak suretiyle sınırlamışlardır. Sınırlamaya tabi tutulan hakların başlıcalarından biri mülk edinme hakkıdır. Zira bu hak ülke denilen yurt toprağıyla ilgilidir. Ülke devletin asli ve maddi unsurlarından biridir. Ülke olmadan devlet olmaz. Ülke devlet otoritesinin geçerli olacağı alanı belli eder. Devlet sahip olduğu kurucu unsur niteliğini taşıyan üstün kudretine dayanmak suretiyle ülkede yerleşik olan ve devletin diğer asli - maddi unsurunu oluşturan insan topluluğunun güvenliğini ve yararını kollamak ve gözetmek durumundadır. Bu asli görevi nedeniyledir ki, ülke üzerinde egemenliğe dayalı üstün bir hakka sahiptir. Toprak ile alakalı konuda insan haklarına saygılı, ölçülü, adil bir sınırlama Devlet için bir nefsi müdafaa tedbiri niteliğindedir, böyle bir tedbirden vazgeçebilmek çoğu kez olası değildir.

Bu karar, devletin taşınmaz edinimindeki sınırlama yetkisini bir "nefsi müdafaa tedbiri" olarak niteleyerek, mülkiyet hakkının mutlak olmadığını ve milli menfaatlerle dengelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yargısal İçtihatlar

Yüksek mahkemelerin kararları, karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesinin sadece kağıt üzerinde değil, fiili uygulamada da aranması gerektiğini hükme bağlamıştır. Hukuk Genel Kurulu'nun 1992/9115 sayılı kararı bu konuda temel kriteri belirlemiştir:

Yabancılar Hukukunun genel ilkelerinden olan mütekabiliyet esası, en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkelerinde diğerinin vatandaşının aynı mahiyette hakları karşılıklı tanımalarını ifade eder. Bu ilke sadece yabancı mevzuattaki engellerin değil, fiili engellerin de araştırılmasını gerektirir. Yabancının tabiiyetinde bulunduğu ülke mevzuatı ve uygulamanın fiili durum sebebi ile o ülkede Türk vatandaşlarının taşınmaz edinmesine engel bulunmadığının araştırılması ve tespiti gerekir.

Bu içtihat, karşılıklılığın hukuki (ahdi) olmasının yanı sıra fiilen de uygulanabilir olmasını şart koşmaktadır. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 2005/1064 sayılı kararı, Yunan uyruklu mirasçıların Türkiye’deki taşınmazları devralması sürecinde yaşanan diplomatik ve hukuki tıkanıklıkları şu şekilde yansıtmaktadır:

Dava, 1985 yılında vefat etmiş bulunan Yunan uyruklu kişinin üzerine kayıtlı taşınmazın Yunan uyruklu mirasçıları adına (karşılıklılık kuralına dayanılarak) intikal ve tescili istemine ilişkindir. Dosyada mevcut diğer dava dosyalarına Adalet bakanlığın-gönderilen (21.8.1991, 21.6.1993, 22.11.1995) günlü yazılarda: Yunan Medeni Kanununun 4. maddesi hükmünün yabancıya da Yunan vatandaşı gibi medeni haklardan yararlanma hakkı tanıyorsa da bu hakkın uygulamada çok sınırlı tutulduğu; 1990 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemenin sadece Yunanistan ve Avrupa Topluluğu üyesi ülkelerin vatandaşları ile Rum asıllı üçüncü ülke vatandaşlarına istisnai muamele yapılabilmesi imkânını getirdiği; Rum soyundan gelmeyen Türk vatandaşlarının Yunanistan'daki taşınmazlar hakkında hazinenin el koyması, zaman aşımı sebebiyle intikal, kamulaştırma gibi işlemlerle karşılaşıldı- ı belirtilmiştir. Türk Hükümetince 3.2.1988 tarihli kararnameye 1964 tarihli Kararnamelerin kaldırılması ve 1.9.1997 tarihli Kararnameyle kurulan Komisyonun 25.12.1998 günlü ilke kararları ve 19.9.2001 günlü kararı, Tapu Kanununun 4916 sayılı Kanunla değişik 35. madde hükümlerini ortadan kaldıracak nitelikte değildir. Bu dosya gönderilen Adalet Bakanlığının 25.8.2004 günlü yazısı yukarıda sözü edilen Bakanlık yazılarıyla çelişkili olduğundan, çelişki giderilmeden hüküm kurulması doğru bulunmamıştır.

Yargıtay’ın bu yaklaşımı, miras yoluyla intikallerde dahi karşılıklılık ilkesinin titizlikle sorgulandığını göstermektedir. Ancak günümüzde, 5718 sayılı MÖHUK m. 20 uyarınca mirasın ölenin milli hukukuna tabi olduğu kabul edilse de, Türkiye'deki taşınmazlar söz konusu olduğunda Türk hukukunun uygulanacağı ve mirasçısız terekelerin devlete kalacağı kuralı geçerliliğini korumaktadır.

Ayrıca, idari denetim mekanizmaları da yargısal süreçleri desteklemektedir. 2019/1 sayılı Genelge ile getirilen değerleme raporu (ekspertiz) zorunluluğu, yabancıların taşınmaz ediniminde şeffaflığı sağlamak ve vergi kayıplarını önlemek amacıyla uygulanan kritik bir denetim aracıdır.

Sonuç olarak; yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, tarihsel süreçten bugüne kadar anayasal güvenceler ile ulusal güvenlik ihtiyaçları arasında hassas bir dengede yürütülmüştür. 2012 yılındaki radikal değişiklikle karşılıklılık şartı esnetilmiş olsa da; askeri yasak bölgeler, kişi ve ilçe bazındaki yüzölçümü sınırları ve stratejik kısıtlamalar, devletin ülke toprakları üzerindeki egemenlik haklarının korunmasını sağlamaktadır. Taşınmaz edinim süreci; Tapu Kanunu, Anayasa Mahkemesi içtihatları ve uluslararası sözleşmelerin oluşturduğu bu çok katmanlı hukuki zeminde, hem yatırımcı haklarını hem de milli menfaatleri gözeterek devam etmektedir.