Yazılı bir kontratınızın olmaması, kiracı olarak haklarınızın olmadığı veya ev sahibi olarak kiracıyı çıkaramayacağınız anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında, sözleşmesiz kira ilişkilerinde tahliye yöntemlerini, ispat sınırlarını ve yasal hakları uzman perspektifiyle inceledik.

Sözlü Kira Sözleşmesinin Hukuki Geçerliliği ve Temel İlkeler

Türkiye'de kira ilişkilerinin kurulması ve yürütülmesi süreçleri ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. Toplumda yaygın olan "yazılı bir kontrat yoksa kira ilişkisi de yoktur" algısı, Türk borçlar hukuku dogmatiği ve yürürlükteki mevzuat karşısında hukuki bir geçerliliğe sahip değildir. Yazılı bir sözleşmenin bulunmaması, taraflar arasında hukuken korunan ve taraflara karşılıklı borçlar yükleyen geçerli bir kira ilişkisinin kurulmasına engel teşkil etmez.

TBK Kapsamında Sözleşmenin Kurulması

Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan, rızai ve iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmenin yasal tanımı ve unsurları (TBK m.299) hükmünde açıkça şu şekilde düzenlenmiştir:

"Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." (TBK m.299)

Bu tanım uyarınca, kira ilişkisinin kurulabilmesi için tarafların iki temel unsur üzerinde mutabık kalması yeterlidir:

• Kiraya verenin, kiralanan taşınmazın kullanımını veya taşınmazdan yararlanma hakkını kiracıya bırakmayı taahhüt etmesi,
• Kiracının, bu kullanımın karşılığı olarak belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlenmesi.

Sözlü kira sözleşmelerinde de bu iki esaslı unsur üzerinde karşılıklı rıza sağlandığı anda kira ilişkisi hukuken kurulmuş sayılır. Taşınmazın fiilen kiracının kullanımına sunulması, anahtar tesliminin yapılması, kiracının taşınmaza yerleşmesi ve kiraya verene ilk kira bedellerini ödemeye başlaması, sözlü kira ilişkisinin kurulduğunu gösteren en somut fiili karinelerdir.

Şekil Serbestisi ve Hakların Korunması

Hukukumuzda sözleşmelerin yapılması ve geçerliliği kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Bu durum (TBK m.12) uyarınca şekil serbestisi ilkesi olarak adlandırılmaktadır:

"Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir." (TBK m.12)

Türk Borçlar Kanunu bünyesinde kira sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması gerektiğine dair emredici bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla, sözlü olarak yapılan anlaşmalar veya taşınmazın taraflar arasındaki mutabakatla fiili olarak kullanılması yasal bir kira ilişkisi doğurur ve tarafları bağlar.

Yazılı kontratın bulunmaması, kiracıyı yasal korumalardan mahrum bırakmaz. Sözleşmesiz kiracılar da kanunun tanıdığı tüm temel haklara sahiptir:

• Kira Artış Sınırı: Ev sahipleri, yazılı bir kontratın yokluğuna dayanarak kiracılara tek taraflı ve fahiş kira zamları dayatamaz. Sözlü kira ilişkilerinde de kira artışları yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak belirlenir. Bu oranın üzerindeki tek taraflı artış talepleri yasal olarak geçersizdir.
• Tahliye Koruması: Ev sahibi, sadece yazılı bir sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle kiracıyı keyfi olarak taşınmazdan tahliye edemez. Kiracının rızası dışında tahliye edilebilmesi için kanunda sınırlı sayıda sayılan tahliye sebeplerinin varlığı ve mahkeme kararı şarttır.
• Eşya ve Konut Dokunulmazlığı: Ev sahibinin mahkeme kararı olmaksızın kiracının eşyalarına müdahale etmesi, kapı kilidini değiştirmesi veya elektrik, su, doğalgaz gibi temel abonelikleri keserek kiracıyı dolaylı yoldan tahliyeye zorlaması hukuka aykırıdır ve haksız tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğu doğurur.
• Uzun Süreli Kiracı Koruması: Taşınmazda 10 yıl ve üzeri süre boyunca oturan kiracılar, kanun kapsamında özel bir koruma statüsüne kavuşurlar. Bu süreyi dolduran kiracıların tahliyesi, ev sahibinin kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı veya usulüne uygun verilmiş bir tahliye taahhüdünün varlığı gibi kanuni şartların gerçekleşmesine bağlıdır.

Sonuç itibarıyla, yazılı sözleşmenin bulunmaması ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda taraflar açısından ispat zorluğu yaratsa da, sözlü kira sözleşmesiyle kurulan ilişki taraflara kanunun öngördüğü tüm hak ve yükümlülükleri eksiksiz bir şekilde yüklemektedir.

Kira İlişkisinin İspatı ve Yargısal Sınırlar

Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmadığı durumlarda, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin varlığı ve bu ilişkinin içeriği (kira bedeli, başlangıç tarihi, artış oranı vb.) ciddi ispat sorunlarını beraberinde getirmektedir. Türk hukuk sisteminde kira sözleşmesi kural olarak bir şekil şartına bağlı olmasa da, uyuşmazlık yargıya taşındığında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde belirlenen ispat kuralları devreye girmektedir. Bu süreçte ispat yükünün hangi tarafta olduğu ve hangi delillerin mahkemece kabul edileceği, davanın kaderini tayin eden en temel unsurlardır.

İspat Yükü ve Delil Başlangıcı

Kira hukukunda ispat yükü, iddia edilen vakıanın niteliğine göre taraflar arasında paylaştırılmıştır. Yerleşik yargı içtihatları ve doktrin uyarınca; kira ilişkisinin varlığını ve kararlaştırılan aylık kira bedelinin miktarını ispat etme yükümlülüğü kiraya verene aittir. Buna karşılık, kira bedelinin ödendiğini veya taşınmazın tahliye edilerek anahtarın teslim edildiğini ispat yükü ise kiracı üzerindedir.

"Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya (kiraya veren), kabul edilen kira bedelinin ödendiğini ispat külfeti ise davalıya (kiracı) düşer." (Yargıtay 3. H.D. 2020/1694 E. ve 2020/2970 K. sayılı kararı)

Bu ilke uyarınca, eğer kiraya veren kişi sözlü bir anlaşmaya dayanarak kira alacağı veya tahliye talebinde bulunuyorsa, öncelikle bir kira ilişkisinin kurulduğunu somut delillerle ortaya koymalıdır. Yazılı bir sözleşmenin yokluğunda; düzenli olarak banka üzerinden gönderilen ve açıklama kısmında "kira" ibaresi yer alan dekontlar, taraflar arasındaki SMS, WhatsApp veya e-posta yazışmaları, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kiracı adına tesis edilmiş olması gibi unsurlar delil başlangıcı olarak kabul edilebilir.

Özellikle kira bedelinin miktarında uyuşmazlık çıkması halinde, kiraya veren iddiasını yazılı delille ispatlayamazsa yargılama süreci kiracının beyanları üzerinden şekillenir.

"Yazılı delille kanıtlanamadığı takdirde davalının (kiracı) kabulünde olan miktar esas alınmalıdır." (Yargıtay 3. H.D. 06.05.2019 tarih, 2017/8153 E., 2019/4133 K. sayılı kararı)

Bu durumda, kiraya veren aylık kiranın 10.000 TL olduğunu iddia ederken kiracı 5.000 TL olduğunu savunuyorsa ve kiraya verenin elinde yazılı bir belge yoksa, mahkeme kiracının kabul ettiği 5.000 TL üzerinden hüküm kurmak zorundadır. Ancak bu çıkmazdan kurtulmanın yolu, HMK kapsamında düzenlenen yemin deliline başvurmak veya karşı tarafın açık muvafakati ile tanık dinletmektir.

Tanıkla İspat Yasağı ve İstisnaları

Hukuk sistemimizde belirli bir tutarın üzerindeki hukuki işlemlerin senetle (yazılı delil) ispat edilmesi zorunluluğu bulunmaktadır (HMK m.200). Bu düzenleme, halk arasında "tanıkla ispat yasağı" olarak da bilinir. Kira sözleşmeleri sözlü yapılabilse de, yıllık kira bedeli kanunda öngörülen sınırı aşıyorsa, bu ilişkinin varlığı artık tanık beyanlarıyla kanıtlanamaz.

2024 yılı için kira ilişkisinin tanıkla ispat edilebilmesi için belirlenen yıllık kira bedeli sınırı 23.450,00 TL'dir. Eğer taraflar arasındaki yıllık toplam kira bedeli bu rakamın üzerindeyse, kiraya veren kira ilişkisini ancak yazılı bir belge (senet, sözleşme, ikrar içeren mektup vb.) ile ispat edebilir. Bu sınırın üzerindeki uyuşmazlıklarda mahkemenin tanık dinleyebilmesi için şu iki şarttan birinin varlığı gerekir:

1. Karşı Tarafın Açık Muvafakati: HMK m.200/2 uyarınca, senetle ispatı gereken hususlarda karşı taraf açıkça rıza gösterirse tanık dinlenebilir.
2. Delil Başlangıcının Varlığı: Yazılı bir belge tam ispat sağlamasa bile, iddia edilen kira ilişkisini muhtemel kılıyorsa (örneğin; miktar belirtilmeyen ama kira ödemesine atıf yapan bir mesaj), bu durumda tanık dinletilerek süreç tamamlanabilir.

Bununla birlikte, kanun koyucu bazı özel durumlarda manevi imkansızlık halini gözeterek tanıkla ispat yasağına istisnalar tanımıştır. Bu istisnaların başında yakın akrabalık ilişkileri gelir. (HMK m.293/1) uyarınca; kardeşler, anne-baba, çocuklar veya eşler arasındaki hukuki işlemler, miktarına bakılmaksızın tanıkla ispat edilebilir. Örneğin, bir kimsenin kardeşine sözlü olarak evini kiralaması durumunda, yıllık kira bedeli 23.450,00 TL sınırının çok üzerinde olsa dahi, kira ilişkisinin varlığı tanık beyanlarıyla kanıtlanabilecektir.

Sonuç olarak, yazılı sözleşmesi olmayan tarafların yargılama aşamasında hak kaybına uğramaması için kira bedellerini mutlaka banka kanalıyla ve açıklama ekleyerek gerçekleştirmeleri, ispat yükü dengesini korumak adına hayati önem taşımaktadır. İspat edilemeyen bir kira ilişkisi, mahkeme nezdinde "haksız işgal" (fuzuli işgal) olarak değerlendirilebilir ve bu durum davanın görevli mahkemeden (Sulh Hukuk) yetkisiz mahkemeye (Asliye Hukuk) aktarılmasına yol açabilir.

Tahliye Süreci ve Yasal Bildirim Şartları

Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması, kiraya verenin tahliye hakkını ortadan kaldırmadığı gibi kiracıyı da yasal korumadan mahrum bırakmaz. Ancak sözleşmesiz kira ilişkilerinde tahliye sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi, kanunda öngörülen belirli bildirim sürelerine ve usul şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Bu süreçte Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve yasal süreler eksiksiz uygulanmalıdır.

Noter İhtarnamesi ve Süreler

Sözlü kira sözleşmelerinde kiracının tahliye edilebilmesi için öncelikle temerrüt veya ihtiyaç gibi yasal bir tahliye sebebinin varlığı ve bu sebebin usulüne uygun bir ihtarname ile muhataba bildirilmesi gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kiracıya tanınması gereken asgari süre en az 30 gün olarak belirlenmiştir. Noter aracılığıyla gönderilecek bu ihtarnamede, birikmiş kira borcunun bu süre içinde ödenmesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmenin feshedilerek tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilir. Kiracının kendisine tanınan bu süreye rağmen borcunu ödememesi veya taşınmazı boşaltmaması halinde tahliye davası açılması kaçınılmaz hale gelir.

Taşınmazın el değiştirmesi durumunda ise yeni malikin hakları ve uyması gereken yasal takvim TBK m.351 kapsamında özel olarak düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca, taşınmazı sonradan edinen yeni malik, burayı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak istiyorsa, belirli bir ihbar süresine uymak zorundadır. Uygulamada 1 Ay ve 6 Ay Kuralı olarak bilinen bu düzenlemeye göre;

• Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (ihtarname ile) bildirmek zorundadır.
• Bu bildirimden sonra kiracıya taşınmazı boşaltması için kanunen 6 ay süre tanınır.
• Bu sürenin sonunda kiracı taşınmazı tahliye etmezse, yeni malik açacağı tahliye davası ile süreci yargıya taşır.

Tahliye davalarının sonuçlanma süresi mahkemelerin iş yoğunluğuna, tarafların sunduğu delillerin niteliğine ve savunmalara göre genellikle 1 ila 6 ay arasında değişmektedir. Ancak yerel mahkeme kararının ardından tarafların istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurması durumunda bu sürecin tamamlanması bir yılı aşabilmektedir.

İcra Yoluyla Tahliye Avantajları

Kira alacaklarının tahsili ve taşınmazın boşaltılması sürecinde sadece noter ihtarnamesi göndermek yerine, doğrudan icra dairesi kanalıyla tahliye talepli icra takibi başlatmak alacaklı kiraya veren açısından çok daha avantajlı ve hızlı bir yöntemdir. Noter ihtarnamelerinin yüksek tebliğ maliyetleri ve doğrudan bir haciz veya zorla tahliye yaptırımı içermemesi, süreci uzatan temel dezavantajlardır.

Kira alacaklarına özgü tahliye talepli icra takibinin sağladığı temel avantajlar şunlardır:

• Doğrudan Yaptırım Gücü: İcra dairesi vasıtasıyla gönderilen ödeme emri, kiracı üzerinde doğrudan hukuki ve mali baskı oluşturur. Borcun ödenmemesi halinde doğrudan haciz işlemlerine başlanabilir.
• Sözleşmenin Kabul Edilmiş Sayılması: Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı yasal süresi içinde kira ilişkisine veya imzaya açıkça ve net bir şekilde itiraz etmezse, aralarındaki kira ilişkisini kabul etmiş sayılır. Bu durum, sözlü kira sözleşmelerindeki ispat zorluğunu kiraya veren lehine tamamen ortadan kaldırır.
• Hızlı Tahliye İmkânı: Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde borcunu ödememesi halinde, kiraya veren genel mahkemelerde uzun süren yargılamalarla uğraşmak yerine, İcra Hukuk Mahkemesinde hızlı bir şekilde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilir.
• İki Haklı İhtar Yerine Geçme: Kiracı borcunu ödeyerek takibi kapatsa dahi, bu takip yasal olarak haklı ihtar yerine geçer. Aynı kira yılı içerisinde iki kez tahliye talepli icra takibine maruz kalan ve borcunu sonradan ödeyen kiracı aleyhine, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğar.

Sonuç olarak, yazılı sözleşmesi bulunmayan kiracıların tahliyesinde icra takibi yöntemi; masrafların azlığı, doğrudan haciz kabiliyeti ve yargılama sürecini ciddi oranda kısaltması nedeniyle noter ihtarnamesine kıyasla çok daha etkin ve pratik bir hukuki mekanizmadır.

Haksız İşgal (Fuzuli İşgal) ve İdari Tahliye Yolu

Kira sözleşmesinin hiç kurulmadığı, taraflar arasında herhangi bir rızanın bulunmadığı veya mevcut rızanın ortadan kalktığı durumlarda taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi hukuken haksız işgal (fuzuli işgal) olarak nitelendirilir. Türk hukukunda malikin rızası veya geçerli bir hukuki sebep olmaksızın bir taşınmazı elinde tutan, kullanan veya tasarrufunda bulunduran kişiler "fuzuli şagil" olarak tanımlanmaktadır. Yazılı bir kira kontratının bulunmaması doğrudan haksız işgal anlamına gelmese de, taraflar arasında bir kira ilişkisinin varlığı ispatlanamadığı takdirde işgalcinin tahliyesi haksız işgal hükümlerine göre gerçekleştirilir.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında Başvuru

Taşınmazı haksız şekilde işgal edilen hak sahiplerinin başvurabileceği en hızlı ve etkili yollardan biri, idari makamlar vasıtasıyla müdahalenin önlenmesini talep etmektir. 3091 Sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, taşınmaz zilyetliğine yönelik haksız tecavüzlerin idari yoldan hızlıca sonlandırılmasına imkan tanır.

Bu kanun kapsamında yapılacak başvurularda çok sıkı hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Taşınmaz maliki veya zilyedi, tecavüz veya müdahalenin gerçekleştirildiğini öğrendiği tarihten itibaren 60 gün içinde ve her halükarda müdahalenin gerçekleştiği tarihten itibaren 1 yıl içinde yetkili idari makama başvuruda bulunmak zorundadır. Bu sürelerin geçirilmesi halinde idari yoldan tahliye hakkı kaybedilir ve uyuşmazlığın çözümü için genel mahkemelerde dava açılması gerekir.

3091 Sayılı Kanun uyarınca, taşınmaz merkez ilçe sınırları içerisindeyse vali veya görevlendireceği vali yardımcısı, ilçelerde ise kaymakamlar müdahalenin önlenmesine karar vermeye yetkilidir. Yapılan başvuru üzerine mülki idare amirliği tarafından yerinde inceleme yapılır ve şartların oluştuğu tespit edilirse idari tahliye kararı verilir. Bu yöntemle gerçekleştirilen tahliye süreçleri genellikle 1 ila 4 hafta gibi kısa bir sürede sonuçlanır ve tahliye işlemi kolluk kuvvetleri (polis veya jandarma) eşliğinde hızlıca infaz edilir.

Ancak idari makamların bu yetkisi yalnızca taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin (örneğin sözlü kira sözleşmesi) bulunmadığı durumlar için geçerlidir. Eğer işgalci konumundaki kişi, kira ödemesi yaptığını gösteren banka dekontları veya taraflar arasındaki mesajlaşmalar gibi delillerle bir kira ilişkisinin varlığını iddia ederse, kaymakamlık idari süreci durdurarak tarafları Sulh Hukuk Mahkemesine yönlendirir.

Alt kiracılık ilişkilerinde veya sözleşmeye aykırı devir durumlarında da fuzuli işgal hükümleri uygulama alanı bulmaktadır:

"Sözleşmedeki devir yasağına rağmen taşınmazın devredilmesi ve kira bedellerinin bankaya ödenmesi, sözleşmenin devrine onay verildiği anlamına gelmeyeceğinden fuzuli işgalci konumundaki davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5282, K. 2017/16600, T. 28/11/2017)

Yargıtay'ın bu kararı, kira sözleşmesinde açık bir devir yetkisi olmaksızın taşınmazı üçüncü kişilere devreden kiracıların ve bu taşınmazı devralan kişilerin haksız işgalci (fuzuli şagil) konumunda olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Bankaya yapılan kira ödemeleri, sözleşmeye aykırı haksız işgali meşru hale getirmemektedir.

Ecrimisil Tazminatı ve Şartları

Haksız işgale uğrayan taşınmaz malikinin sahip olduğu bir diğer önemli hak ise ecrimisil talep etmektir. Ecrimisil, taşınmazı haksız ve kötüniyetli olarak kullanan kişiden talep edilen bir haksız işgal tazminatıdır. Bu tazminatın talep edilebilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin bulunmaması ve taşınmazın malikin rızası dışında kullanılması şarttır.

Malikler, haksız işgalin başladığı tarihten itibaren geriye dönük 5 yıl için ecrimisil tazminatı talep edebilirler. 5 yıllık süre, hak düşürücü bir zamanaşımı süresi olup bu süreden daha önceki dönemler için tazminat talep edilmesi mümkün değildir. Ecrimisil bedeli hesaplanırken şu kriterler esas alınır:

• Taşınmazın imar durumu, büyüklüğü ve niteliği,
• Emsal kira bedelleri ve piyasa rayici,
• Haksız işgal nedeniyle malikin mahrum kaldığı olası gelir ve uğradığı zararlar.

Önemle belirtmek gerekir ki, haksız işgalcinin ecrimisil ödemesi yapması veya malikin bu bedeli tahsil etmesi, taraflar arasında bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmez ve işgalciye taşınmaz üzerinde herhangi bir mülkiyet ya da zilyetlik hakkı kazandırmaz.

Eğer taraflar arasındaki uyuşmazlık idari yoldan çözülemiyorsa veya işgalci kira ilişkisini tamamen inkar ediyorsa, tahliye süreci Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak bir tahliye davası yerine, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) ve ecrimisil davası yoluyla yürütülmelidir. Davalının kira ilişkisini inkar ettiği durumlarda dava, kira sözleşmesine dayalı tahliye davası olmaktan çıkarak mülkiyet hakkına dayalı haksız el atmanın önlenmesi davasına dönüşür.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması, Türk Borçlar Kanunu kapsamında taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin kurulmasına engel teşkil etmez. Sözlü anlaşmalar da yasal olarak tarafları bağlar ve kiracıya barınma hakkı ile fahiş artışlara karşı TÜFE sınırında koruma sağlar. Ancak yazılı kontratın olmaması, uyuşmazlık durumunda kira bedelinin ve başlangıç tarihinin ispatlanması noktasında taraflara ciddi ispat yükümlülükleri yükler.

Ev sahipleri, sadece yazılı bir sözleşme olmadığı gerekçesiyle kiracıyı keyfi olarak evden çıkaramaz, kapı kilidini değiştiremez veya elektrik, su gibi temel abonelikleri keserek kiracıyı tahliyeye zorlayamaz. Bu tür eylemler konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabileceği gibi ev sahibinin tazminat sorumluluğunu doğurur. Sözleşmesiz kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye nedenlerinin varlığı halinde, noter kanalıyla en az 30 gün süreli ihtar gönderilerek açılacak tahliye davaları veya haksız işgal durumlarında 3091 Sayılı Kanun uyarınca mülki idare amirlikleri vasıtasıyla gerçekleştirilebilir. Hak kayıplarının önüne geçilmesi ve sürecin hukuka uygun yürütülmesi adına tüm bu adımların uzman bir kira hukuku avukatı eşliğinde atılması önem arz etmektedir.