Evlilik birliği içerisinde mülkiyeti bir eşe ait olan evin, diğer eşin haberi olmadan satılıp satılamayacağı konusu sıkça merak edilen hukuki bir meseledir. Aile konutu koruması, mülkiyet hakkının önüne geçerek aile birliğini koruma altına alır. Bu rehberde, eşten habersiz yapılan satışların hukuki geçerliliğini, tapu iptal süreçlerini ve Yargıtay'ın güncel içtihatlarını tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

Hukuki Çerçeve ve Aile Konutu Doktrini

Türk hukuk sisteminde eşlerin mal varlığı üzerindeki tasarruf yetkisi, kural olarak serbestlik ilkesine dayanmaktadır. Ancak bu serbestlik, aile birliğinin korunması ve eşlerin ortak yaşam alanlarının güvence altına alınması amacıyla belirli sınırlarla çevrelenmiştir. Bu sınırların en somutlaştığı nokta ise "aile konutu" doktrinidir.

Genel İşlem Serbestisi ve İstisnaları

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 193. maddesi, evlilik birliği içerisinde eşlerin hukuki özerkliğini koruma altına alan temel hükümdür. Bu madde uyarınca; "Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir." Bu düzenleme, eşlerin mülkiyet haklarını serbestçe kullanabilmelerini, borçlanabilmelerini ve ticari hayatın içinde yer alabilmelerini sağlar. Dolayısıyla, bir eşin kendi adına kayıtlı bir taşınmazı satması veya üzerinde bir hak tesis etmesi prensip olarak diğer eşin onayına tabi değildir.

Ancak, kanun koyucu aile birliğinin ekonomik ve sosyal geleceğini korumak adına bu genel kurala çok kritik bir istisna getirmiştir. Bu istisna, TMK m.194 ile düzenlenen aile konutu korumasıdır. Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, acı ve tatlı günlerini paylaştığı, ailevi anıların merkezinde yer alan mekan olarak tanımlanır. Bu konut üzerindeki tasarruf yetkisi, mülkiyet hakkı kimde olursa olsun, diğer eşin "açık rızasına" bağlanmıştır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin konuya ilişkin temel yaklaşımı şu şekildedir:

”Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir. TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı nitelikteydir. Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.” (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/3464 E. , 2021/6355 K.)

Yukarıdaki karardan da anlaşılacağı üzere, aile konutu koruması tapu kaydındaki şerhten bağımsız olarak mevcuttur. Tapu kütüğünde şerh bulunmasa dahi, bir taşınmazın aile konutu vasfını taşıması, o taşınmazın rızasız devrini imkansız kılar. Bu düzenleme emredici nitelikte olup, aile konutu üzerindeki mülkiyet hakkını, ailenin barınma hakkı lehine kısıtlamaktadır.

Açık Rıza Şartının Kapsamı

Aile konutu üzerinde yapılacak tasarruflarda aranan rıza, herhangi bir rıza değil, "açık rıza"dır. Hukuk doktrininde ve yargı kararlarında vurgulandığı üzere, eşin satışı bildiği halde sessiz kalması, satış sürecine itiraz etmemesi veya dolaylı yollardan haberdar olması "açık rıza" olarak kabul edilmez. Rızanın, işlemin mahiyetini ve sonuçlarını kapsayacak şekilde, duraksamaya yer vermeyecek netlikte beyan edilmesi gerekir.

Açık rıza şartı şu temel unsurları barındırır:

• Şekil Serbestisi: Kanun rızanın noter huzurunda veya yazılı olması şartını getirmemiştir; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı rıza her zaman tercih edilir.
• İspat Yükü: Eşin rızasının alındığını ispatlama yükümlülüğü, tapuda malik olan eşe veya taşınmazı devralan üçüncü kişiye aittir.
• İşlem Bazlı Rıza: Bir işlem için verilen rıza (örneğin sadece ipotek tesisi), otomatik olarak satış işlemini kapsamaz. Her bir tasarruf işlemi için ayrı ayrı değerlendirme yapılması esastır.

Ancak yargı pratiğinde, rızanın kapsamının yorumlanması bazen karmaşık hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle ipotek ve geri alım hakkı gibi birbirini takip eden işlemlerde rızanın sürekliliği tartışma konusu olabilmektedir.

"TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir… Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın davalılardan erkek eş adına tapuda kayıtlı olduğu ve bu eş tarafından davalılardan banka lehine ipotek verildiği, daha sonra taşınmazın davalı eş ve davalı banka arasında 02/11/2015 tarihinde düzenlenen protokol ile davalı eş ve şirketinin genel kredi sözleşmeleri kapsamında doğmuş ve doğacak borçlarına mahsuben geri alım hakkı ile (vefa) satışının kararlaştırıldığı, aynı tarihte tapuda taşınmazın davalı bankaya devredildiği… Davalı banka, davacı kadının, vefa kayıtlı taşınmazın devir işlemine açık rızasının olduğunu beyan ederek, buna ilişkin muvafakatname sunmuş, davacı kadın ise; banka tarafından dosyaya sunulan muvafakatnamede yer alan imzanın sadece ipotek tesisi ile ilgili olduğunu, satış ya da vefa sözleşmesine muvafakatinin bulunmadığını beyan etmiştir. Ancak, davacı kadının ipotek işlemine rızasının bulunması davalılar arasında taşınmazın geri alım hakkı ile devrini de kapsar niteliktedir. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/1737 E. , 2021/5563 K.)

Bu karar, rıza şartının somut olayın özelliklerine göre nasıl genişletilebileceğine dair önemli bir örnektir. Mahkeme, ipotek işlemine verilen muvafakatin, borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın bankaya devredilmesini (vefa hakkı ile) de kapsadığını kabul etmiştir. Bu durum, eşlerin aile konutu ile ilgili imzaladıkları belgelerin hukuki sonuçlarını çok iyi analiz etmeleri gerektiğini göstermektedir. Açık rıza, sadece bir imza değil, o imzanın yol açacağı tüm mülkiyet değişikliklerini kabul etmek anlamına gelmektedir.

Tapu Kaydı ve Üçüncü Kişilerin Hakları

Türk hukuk sisteminde tapu sicili, mülkiyetin ve taşınmaz üzerindeki ayni hakların aleniyetini sağlayan en temel mekanizmadır. Ancak aile konutu söz konusu olduğunda, mülkiyet hakkının devredilmesi veya sınırlandırılmasına ilişkin süreçler, sadece tapu malikinin iradesine bırakılmamış; aile birliğinin korunması amacıyla bu iradeye emredici sınırlamalar getirilmiştir. Bu noktada en çok merak edilen husus, tapu kaydında herhangi bir "aile konutu" ibaresi bulunmadığında, taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunun ne olacağıdır.

Aile Konutu Şerhinin Niteliği

Tapu kütüğüne düşülen aile konutu şerhi, hukuk tekniği açısından kurucu değil, açıklayıcı bir nitelik taşır. Bu durum, taşınmazın aile konutu vasfını kazanması için tapu kütüğüne şerh verilmesinin zorunlu olmadığı anlamına gelir. Bir taşınmaz, eşlerin yaşam faaliyetlerini birlikte sürdürdüğü, anılarını paylaştığı ve hayatlarına yön verdiği merkez konumundaysa, tapuda şerh olsun ya da olmasın, o taşınmaz kendiliğinden "aile konutu" koruması altına girer.

Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca getirilen bu koruma, mülkiyet hakkının kullanımını diğer eşin "açık rızasına" bağlar. Tapuda şerh bulunmaması, malik olan eşin bu taşınmazı dilediği gibi satabileceği veya üzerinde ipotek tesis edebileceği anlamına gelmez. Şerh sadece, taşınmazın bu niteliğini üçüncü kişilere karşı "bilinir" kılarak, kötüniyetli iddiaların önünü keser.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, bu konudaki yerleşik içtihadında şerhin niteliğini ve rıza şartını şu şekilde ifade etmiştir:

”Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir. TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynî Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.” (Y. 2. HD. 2021/3464 E. - 2021/6355 K.)

Yukarıdaki karardan da anlaşılacağı üzere, Yargıtay, aile konutu korumasının şerhe değil, konutun fiili kullanım amacına bağlı olduğunu net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu durum, rızası alınmayan eşin tapu iptal ve tescil davası açma hakkının temel dayanağını oluşturur.

İyiniyet Koruması ve Zamanaşımı

Eşten habersiz yapılan satışlarda en büyük hukuki tartışma, taşınmazı devralan üçüncü kişinin TMK m. 1023 kapsamındaki iyiniyetinin korunup korunmayacağı noktasında toplanır. Normal şartlarda tapu kütüğündeki tescile güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak aile konutu söz konusu olduğunda, bu "iyiniyet" kavramı oldukça dar yorumlanmaktadır.

Eğer tapuda aile konutu şerhi varsa, üçüncü kişinin "bilmiyordum" deme lüksü yoktur; bu durumda iyiniyet iddiası dinlenmez. Şerh yoksa, üçüncü kişinin taşınmazın aile konutu olduğunu bilip bilmediği veya bilmesinin gerekip gerekmediği araştırılır. Eğer satın alan kişi, o konutun bir aile yaşam merkezi olduğunu biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa (örneğin komşuysa, akrabaysa veya evi gezerken eşyaları görmüşse), iyiniyet korumasından yararlanamaz ve yapılan satış işlemi iptal edilir.

Bazı durumlarda taşınmaz sadece bir kez değil, zincirleme olarak birkaç kez el değiştirebilir. Bu gibi durumlarda Yargıtay, taraf teşkilinin tam olarak sağlanmasını ve tüm maliklerin davaya dahil edilmesini şart koşar. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin bir kararında bu husus şöyle vurgulanmıştır:

”Dava, aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazın, davacı eşin rızası alınmadan davalı … tarafından dava dışı tarafından da tapu kayıt maliki İlhami’ye satış yoluyla yapılan devir sonucu oluşan tapu kaydının iptali ile yeniden davalı eş Kenan adına tescili ve taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması talepli olarak, Kenan ve İlhami aleyhine açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Yapılan yargılama ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın 26/08/2011 tarihinde davalı erkek eş … tarafından …’ye, … tarafından da 03/11/2011 tarihinde …’ye satıldığı anlaşılmaktadır. Dava sonucunda verilecek taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan ve son tapu kayıt malikine taşınmazı satış yoluyla devreden …’nin de hak ve hukukunu etkileyeceğinden, mahkemece taşınmazı ilk satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanmalıdır… O halde mahkemece; dava konusu taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanarak, gösterdiği takdirde delilleri toplanıp, diğer delillerle birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik hasım ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.” (Y. 2. HD. 2016/4189 E. - 2017/2780 K.)

Bu karar, tapu iptal davalarında mülkiyet zincirindeki her halkanın hukuki güvenliğinin incelenmesi gerektiğini, ancak asıl amacın aile konutu korumasını ihlal eden ilk haksız tasarrufu denetlemek olduğunu göstermektedir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: Aile konutuna dayalı tapu iptal davaları için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Evlilik birliği devam ettiği sürece, rızası alınmayan eş kural olarak her zaman bu davayı açabilir. Ancak, TMK m. 712 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişiler lehine işleyen 10 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresi unutulmamalıdır. Eğer taşınmazı devralan kişi gerçekten iyiniyetliyse ve 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız zilyetliğini sürdürürse, mülkiyet hakkı kesinleşir. Bu süreden sonra açılacak davalar, mülkiyetin istikrarı ilkesi gereği reddedilebilir.

Sonuç olarak, tapu kaydı üçüncü kişiler için bir güvence olsa da, aile konutu doktrini bu güveni "aile birliğinin korunması" lehine esnetmektedir. Eşlerin, mülkiyet haklarını kullanırken diğer eşin rızasını almaları sadece bir nezaket kuralı değil, işlemin geçerliliği için emredici bir yasal zorunluluktur.

Yargılama Süreci ve Yetkili Merciler

Eşten habersiz şekilde aile konutunun satılması veya üzerinde ipotek gibi sınırlayıcı haklar tesis edilmesi durumunda, mağdur olan eşin başvuracağı temel hukuki yol tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın yürütülmesi, usul hukuku kuralları ve Türk Medeni Kanunu’nun emredici hükümleri ışığında belirli bir prosedüre tabidir. Yargılama süreci, sadece mülkiyet hakkının iadesini değil, aynı zamanda aile birliğinin korunmasına yönelik anayasal ve yasal güvencelerin hayata geçirilmesini hedefler.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Aile konutu hukuksal korumasına dayalı olarak açılacak olan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Aile Mahkemeleridir. 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun uyarınca, Türk Medeni Kanunu’nun ikinci kitabından (Aile Hukuku) kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar Aile Mahkemelerinin görev alanına girmektedir. Aile konutu koruması da TMK’nın 194. maddesinde düzenlendiği için, bu maddeye dayalı tüm talepler uzman mahkeme niteliğindeki Aile Mahkemelerinde görülmek zorundadır. Aile Mahkemesinin bulunmadığı yerlerde ise bu davalar, Asliye Hukuk Mahkemelerinde "Aile Mahkemesi sıfatıyla" ikame edilir.

Yetkili mahkeme konusunda ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesi devreye girmektedir. İlgili maddeye göre; taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir. Dolayısıyla, eşten habersiz satılan evin bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesi, uyuşmazlığı çözmeye yetkili tek mercidir. Tarafların yetki sözleşmesi yaparak bu kuralı değiştirmeleri mümkün olmadığı gibi, mahkeme de yetkili olup olmadığını yargılamanın her aşamasında kendiliğinden (re’sen) gözetmekle yükümlüdür.

Yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise taraf teşkilinin tam olarak sağlanmasıdır. Taşınmazın birden fazla el değiştirmesi durumunda, sadece mevcut malike değil, işlemi gerçekleştiren eşe ve aradaki tüm ara maliklere karşı davanın yöneltilmesi gerekebilir. Yargıtay, bu konudaki hassasiyetini şu kararıyla açıkça ortaya koymuştur:

”Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davacı tarafından temyiz edilerek; temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; duruşma için belirlenen 07/02/2017 günü duruşmalı temyiz eden davacı … vekili geldi. Karşı taraf davalılar … ile … gelmediler. Gelenin konuşması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için duruşmadan sonraya bırakılması uygun görüldü. Bugün dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: Dava, aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazın, davacı eşin rızası alınmadan davalı … tarafından dava dışı tarafından da tapu kayıt maliki İlhami’ye satış yoluyla yapılan devir sonucu oluşan tapu kaydının iptali ile yeniden davalı eş Kenan adına tescili ve taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması talepli olarak, Kenan ve İlhami aleyhine açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Yapılan yargılama ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın 26/08/2011 tarihinde davalı erkek eş … tarafından …’ye, … tarafından da 03/11/2011 tarihinde …’ye satıldığı anlaşılmaktadır. Dava sonucunda verilecek taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan ve son tapu kayıt malikine taşınmazı satış yoluyla devreden …’nin de hak ve hukukunu etkileyeceğinden, mahkemece taşınmazı ilk satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanmalıdır. Dairemizin yerleşik içtihatları da bu yöndedir ( sayılı kararları). O halde mahkemece; dava konusu taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanarak, gösterdiği takdirde delilleri toplanıp, diğer delillerle birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik hasım ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.”

Analiz: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2016/4189 Esas ve 2017/2780 Sayılı bu kararı, aile konutu davalarında usul ekonomisi ve mülkiyet hakkının korunması adına "taraf teşkili" ilkesinin önemini vurgulamaktadır. Taşınmazı devreden ve devralan tüm tarafların davada yer alması, kararın infaz edilebilirliği ve hukuki güvenliğin tesisi açısından zorunludur.

İspat Yükümlülüğü

Aile konutu davalarında en kritik hukuki tartışma konularından biri ispat yüküdür. Genel kural olarak, bir iddianın ispatı o iddiayı ileri süren tarafa ait olsa da, TMK 194. madde kapsamındaki satışlarda ispat yükü yer değiştirmiştir. Kanun koyucu, aile konutu üzerindeki tasarruflarda "açık rıza" şartını aradığı için, satış işleminin geçerli olduğunu savunan taraf (genellikle evi satan eş veya evi satın alan üçüncü kişi), diğer eşin rızasının varlığını ispat etmekle mükelleftir.

İspat yükü, tasarrufta bulunan tarafa aittir. Yani, eşinin rızası olmadan evin satıldığını iddia eden davacı eşin "rızam yoktur" şeklinde bir ispat sunmasına gerek yoktur; aksine davalı tarafın rızanın varlığını somut delillerle ortaya koyması gerekir. Bu rıza, herhangi bir şekil şartına tabi olmasa da, duraksamaya yer vermeyecek şekilde açık ve net olmalıdır. "Zımni rıza" veya "icazet" gibi dolaylı kabul şekilleri, aile konutu doktrininde geçerli kabul edilmemektedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, ispat yükü ve rızanın niteliği konusundaki temel ilkeleri şu kararında detaylandırmıştır:

”Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir. TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.”

Analiz: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2021/3464 Esas ve 2021/6355 Sayılı bu kararı, ispat yükünün tasarrufu yapan tarafta olduğunu ve rızanın "açık" olması gerektiğini netleştirmiştir. Karar ayrıca, tapuda şerh olmasa dahi konutun aile konutu niteliği taşımasının koruma için yeterli olduğunu belirterek, mülkiyet serbestisine aile birliği lehine getirilen sınırlandırmanın emredici doğasını teyit etmektedir.

Yargılama süresince taraflar; yerleşim yeri belgeleri (ikametgah), faturalar, komşu tanıkları ve bilirkişi incelemeleri ile taşınmazın "aile konutu" olduğunu ispat edebilirler. Taşınmazın aile konutu olduğu ispatlandıktan sonra, davalı tarafın bu satışa ilişkin davacı eşin "açık rızasını" aldığını yazılı belge veya diğer güçlü delillerle kanıtlaması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapılan işlem geçersiz sayılarak tapu kaydının eski haline getirilmesine karar verilir.

Boşanma ve Tazminat Hukuku Açısından Sonuçlar

Evlilik birliği, taraflar arasında sadece duygusal bir bağ değil, aynı zamanda karşılıklı güven ve dürüstlük üzerine kurulu hukuki bir ortaklıktır. Bu ortaklığın en somut yansımalarından biri de ekonomik dayanışmadır. Eşlerin birbirlerinden habersiz bir şekilde, ailenin ekonomik geleceğini doğrudan etkileyen taşınmaz satışı gibi tasarruflarda bulunması, sadece mülkiyet hukuku kapsamında bir uyuşmazlık değil, aynı zamanda boşanma hukukunun temel taşlarını sarsan ağır bir kusur olarak karşımıza çıkmaktadır. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde bu durum, hem evlilik birliğinin sona ermesine hem de ciddi tazminat yükümlülüklerine yol açmaktadır.

Güven Sarsıcı Davranış Olarak Ev Satışı

Türk hukuk sisteminde evlilik birliğinin temelini "güven ilkesi" oluşturur. Eşlerin birbirlerine karşı sadakat yükümlülüğü sadece cinsel sadakatle sınırlı olmayıp, ekonomik konularda da birbirlerinin haklarını gözetme ve şeffaf olma zorunluluğunu kapsar. Eşten habersiz ev satılması, Yargıtay içtihatlarında sıklıkla "ekonomik anlamda güven sarsıcı davranış" olarak nitelendirilmektedir.

TMK m.166 uyarınca, evlilik birliği, ortak hayatı sürdürmeleri kendilerinden beklenmeyecek derecede temelinden sarsılmış olursa, eşlerden her biri boşanma davası açabilir. Bir eşin, diğerinin rızasını veya fikrini almadan, özellikle de ailenin yaşamını sürdürdüğü veya ekonomik güvencesi olarak gördüğü bir taşınmazı elden çıkarması, "ortak yaşamın çekilmez hale gelmesi" kriterini doğrudan karşılar. Bu eylem, sadece bir mal kaçırma girişimi değil, aynı zamanda eşler arasındaki manevi bağın koptuğunun ve dürüstlük kuralının ihlal edildiğinin bir göstergesidir. Yargıtay, bu tür vakalarda taşınmazı satan eşi tam kusurlu kabul ederek, boşanma davasının kabulüne karar verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Ekonomik güven sarsıcı davranışlar, sadece taşınmazın satılmasıyla da sınırlı kalmayabilir; satış sürecinde eşten gizli kredi çekilmesi, borçlanılması veya satış bedelinin aile birliği dışında harcanması da kusur ağırlığını artıran unsurlardır. Bu durum, "ekonomik şiddet" kategorisinde de değerlendirilebilir ve mağdur olan eşin boşanma sürecinde elini güçlendiren en önemli hukuki dayanaklardan biri haline gelir.

Maddi ve Manevi Tazminat Talepleri

Boşanma davası sonucunda tarafların kusur oranları, tazminat miktarının belirlenmesinde kilit rol oynar. Eşinden habersiz ev satan tarafın tam kusurlu kabul edilmesi, beraberinde TMK m.174 kapsamında maddi ve manevi tazminat yükümlülüğünü getirir.

• Maddi Tazminat: Mevcut veya beklenen menfaatleri boşanma yüzünden zedelenen kusursuz veya daha az kusurlu taraf, kusurlu taraftan uygun bir maddi tazminat isteyebilir. Habersiz satılan ev, diğer eşin gelecekteki barınma veya ekonomik güvencesini ortadan kaldırdığı için maddi tazminatın gerekçesini oluşturur.
• Manevi Tazminat: TMK m.174/2 uyarınca, boşanmaya sebep olan olaylar yüzünden kişilik hakkı saldırıya uğrayan taraf, kusurlu olan diğer taraftan manevî tazminat olarak uygun miktarda bir para ödenmesini isteyebilir. Eşinden gizli iş çevrilmesi, aldatılmışlık hissi ve ekonomik geleceğin tek taraflı yok edilmesi, kişinin ruhsal bütünlüğüne ve toplum içindeki saygınlığına (kişilik haklarına) bir saldırı olarak kabul edilir.

Aşağıdaki emsal Yargıtay kararı, bu durumun hukuki neticelerini ve tazminat boyutunu net bir şekilde ortaya koymaktadır:

”Özeti: Uyuşmazlık, boşanma davasında maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Erkeğe "kendi adına kayıtlı taşınmazı eşinin görüşünü almadan sattığı" vakıasının kusur olarak yüklenildiği, kadından habersiz yapılan bu eylemin ekonomik anlamda güven sarsıcı davranış niteliğinde olduğu, belirlenen ve gerçekleşen bu kusurun kadının kişilik haklarına saldırı teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddesinin koşulları kadın yararına oluşmuştur. Kadının yararına uygun miktarda manevî tazminat hükmedilmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki erkek vekili tarafından açılan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 164 üncü maddesinde yer alan terk nedene dayalı ve 166 ncı maddesinde yer alan evlilik birliğinin temelinden sarsılması nedene dayalı dava ile kadın vekili tarafından açılan 4721 sayılı Kanun'un 166 ncı maddesinde yer alan evlilik birliğinin temelinden sarsılması nedenine dayalı boşanma ve ferilerine ilişkin karşılıklı boşanma davaları dolasıyla yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davacı-davalı erkek tarafından açılan 4721 sayılı Kanun'un 164 üncü maddesine yer alan terk hukuksal nedenine dayalı boşanma davasının kabulü ile davalı-davacı kadının davasının reddine karar verilmiştir. Kararın davalı-davacı kadın vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın erkeğin davasının reddine, kadının davasının kabulüne ve ferilerine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-davalı erkek vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön ince sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: … Açıklanan sebeplerle 1.Yukarıda (2) numaralı paragrafta belirtildiği üzere temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının manevî tazminat yönünden BOZULMASINA,

2. Yukarıda (1) numaralı paragrafta belirtildiği üzere davacı-karşı davalı erkeğin tüm, davalı-karşı davacı kadının ise sair temyiz itirazlarının reddi ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozma kapsamı dışında kalan temyize konu bölümlerinin 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,”

Bu karar, mülkiyeti kendisine ait olsa dahi bir eşin diğerinden habersiz taşınmaz satmasının, boşanma davasında karşı taraf için haklı bir tazminat sebebi doğurduğunu açıkça kanıtlamaktadır. Mahkeme, bu eylemi sadece ekonomik bir tasarruf olarak değil, kişilik haklarına saldırı boyutunda bir güven sarsıcı davranış olarak değerlendirmiştir. Sonuç olarak, evlilik birliği devam ederken yapılan rızasız satışlar, tapu iptal davasının yanı sıra boşanma davasında da ağır tazminat yükümlülüklerini beraberinde getirmektedir.

Emsal Yargıtay Kararları ve Uygulama

Türk hukuk sisteminde aile konutu doktrini, sadece kanun metinleriyle değil, Yargıtay’ın yıllar içinde geliştirdiği istikrarlı içtihatlarla şekillenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi, mülkiyet hakkına getirilen en somut sınırlamalardan biri olup, aile birliğinin ekonomik ve sosyal güvencesini sağlamayı amaçlar. Uygulamada, eşten habersiz yapılan satışların iptali için açılan davalarda mahkemeler, Yargıtay’ın belirlediği kriterleri esas almaktadır. Özellikle taşınmazın birden fazla el değiştirmesi, ipotek işlemleri ve rızanın kapsamı gibi teknik konularda yüksek mahkeme kararları yol gösterici niteliktedir.

Taraf Teşkilinin Sağlanması

Aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmazın eşten habersiz satılması durumunda, taşınmazın kısa sürede birden fazla kişiye devredilmesi (zincirleme satış) sık karşılaşılan bir durumdur. Bu tür vakalarda açılacak tapu iptal ve tescil davasında, davanın sadece son malike veya sadece eşe karşı açılması hukuki bir eksikliktir. Yargıtay, taşınmazın mülkiyet zincirinde yer alan ve hakları bu karardan etkilenecek olan tüm tarafların davaya dahil edilmesini, "taraf teşkilinin sağlanması" ilkesi gereği zorunlu kılmaktadır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/4189 E. - 2017/2780 K. sayılı kararı: ”Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davacı tarafından temyiz edilerek; temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; duruşma için belirlenen 07/02/2017 günü duruşmalı temyiz eden davacı … vekili geldi. Karşı taraf davalılar … ile … gelmediler. Gelenin konuşması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için duruşmadan sonraya bırakılması uygun görüldü. Bugün dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: Dava, aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazın, davacı eşin rızası alınmadan davalı … tarafından dava dışı tarafından da tapu kayıt maliki İlhami’ye satış yoluyla yapılan devir sonucu oluşan tapu kaydının iptali ile yeniden davalı eş Kenan adına tescili ve taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması talepli olarak, Kenan ve İlhami aleyhine açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Yapılan yargılama ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın 26/08/2011 tarihinde davalı erkek eş … tarafından …’ye, … tarafından da 03/11/2011 tarihinde …’ye satıldığı anlaşılmaktadır. Dava sonucunda verilecek taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan ve son tapu kayıt malikine taşınmazı satış yoluyla devreden …’nin de hak ve hukukunu etkileyeceğinden, mahkemece taşınmazı ilk satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanmalıdır. Dairemizin yerleşik içtihatları da bu yöndedir ( sayılı kararları). O halde mahkemece; dava konusu taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanarak, gösterdiği takdirde delilleri toplanıp, diğer delillerle birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik hasım ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.”

Analiz: Bu karar, aile konutu davalarında taraf teşkili konusunun önemini vurgulamaktadır. Taşınmazın mülkiyetini eşten devralan ara maliklerin haklarının korunması ve hükmün infaz edilebilirliği için, satım zincirindeki tüm aktörlerin davaya dahil edilmesi yasal bir zorunluluktur.

İpotek ve Geri Alım Hakları

Aile konutu üzerinde tesis edilen ipotekler de TMK 194 kapsamında "hakların sınırlandırılması" olarak değerlendirilir. Ancak eşin bir işleme (örneğin ipotek tesisine) rıza göstermesi, bu rızanın kapsamının geniş yorumlanıp yorumlanmayacağı sorusunu doğurur. Yargıtay, bazı durumlarda bir işleme verilen açık rızanın, o işlemin doğal sonucu olan diğer tasarrufları da kapsayabileceğini kabul etmektedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/1737 E. - 2021/5563 K. sayılı kararı: TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konulu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur. Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın davalılardan erkek eş adına tapuda kayıtlı olduğu ve bu eş tarafından davalılardan banka lehine ipotek verildiği, daha sonra taşınmazın davalı eş ve davalı banka arasında 02/11/2015 tarihinde düzenlenen protokol ile davalı eş ve şirketinin genel kredi sözleşmeleri kapsamında doğmuş ve doğacak borçlarına mahsuben geri alım hakkı ile (vefa) satışının kararlaştırıldığı, aynı tarihte tapuda taşınmazın davalı bankaya devredildiği, ipotek tesis edilen taşınmazın bulunduğu adresin, işlem tarihinde ve halen davacı ve davalı eşin yerleşim yeri olarak kayıtlı olduğu, taşınmazın davacı ve eşi tarafından aile konutu olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Davalı banka, davacı kadının, vefa kayıtlı taşınmazın devir işlemine açık rızasının olduğunu beyan ederek, buna ilişkin muvafakatname sunmuş, davacı kadın ise; banka tarafından dosyaya sunulan muvafakatnamede yer alan imzanın sadece ipotek tesisi ile ilgili olduğunu, satış ya da vefa sözleşmesine muvafakatinin bulunmadığını beyan etmiştir. Ancak, davacı kadının ipotek işlemine rızasının bulunması davalılar arasında taşınmazın geri alım hakkı ile devrini de kapsar niteliktedir. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Analiz: Karar, aile konutu şerhinin açıklayıcı niteliğini teyit ederken, eşin bir tasarrufa (ipotek) verdiği rızanın, o borcun tasfiyesi amacıyla yapılan bağlantılı işlemleri (vefa hakkı ile satış) de kapsayabileceğini göstermektedir. Bu, dürüstlük kuralı ve hukuki güvenlik ilkesinin bir yansımasıdır.

Rızasız İşlemlerin Geçersizliği ve Aile Konutu Şerhi

Yargıtay, aile konutu şerhi tapuda bulunmasa dahi, konutun bu niteliği taşıması halinde koruma hükümlerinin uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Şerh, sadece üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını peşinen ortadan kaldıran bir araçtır; korumanın kendisi ise konutun "aile konutu" olması olgusuna dayanır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/3464 E. - 2021/6355 K. sayılı kararı: ”Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir. TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı nitelikteki. Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.”

Analiz: Bu emsal karar, aile konutu korumasının emredici doğasını ortaya koymaktadır. Malik olan eşin işlem serbestisi, aile birliğinin korunması amacıyla sınırlandırılmıştır ve bu sınırın aşılması, işlemin geçersizliği sonucunu doğurur.

Boşanma Davalarında Ekonomik Güven Sarsıcı Davranış

Eşten habersiz ev satılması, sadece bir tapu iptal davası konusu değil, aynı zamanda boşanma davalarında tam kusur ve tazminat sebebidir. Yargıtay, bu durumu "ekonomik güven sarsıcı davranış" olarak nitelemekte ve kişilik haklarına saldırı olarak kabul etmektedir.

Yargıtay Boşanma ve Tazminat Kararı (Güven Sarsıcı Davranış): Özeti: Uyuşmazlık, boşanma davasında maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Erkeğe "kendi adına kayıtlı taşınmazı eşinin görüşünü almadan sattığı" vakıasının kusur olarak yüklenildiği, kadından habersiz yapılan bu eylemin ekonomik anlamda güven sarsıcı davranış niteliğinde olduğu, belirlenen ve gerçekleşen bu kusurun kadının kişilik haklarına saldırı teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddesinin koşulları kadın yararına oluşmuştur. Kadının yararına uygun miktarda manevî tazminat hükmedilmesi gerekmektedir. …Açıklanan sebeplerle 1.Yukarıda (2) numaralı paragrafta belirtildiği üzere temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının manevî tazminat yönünden BOZULMASINA…

Analiz: Bu karar, mülkiyet hakkının kötüye kullanılmasının aile hukukundaki ağır sonuçlarını gösterir. Eşten habersiz ev satmak, sadece malvarlığı kaybı değil, evlilik birliğindeki güven temelini yok eden bir eylemdir ve manevi tazminat yükümlülüğü doğurur.

Özetle; Türk hukukunda aile konutu, eşlerin yaşam alanını güvence altına alan kutsal bir kale gibidir. Yargıtay kararları, bu kalenin eşin rızası olmadan sarsılmasına izin vermemekte; satış, ipotek veya devir gibi işlemlerde "açık rıza" şartını katı bir şekilde aramaktadır. Eşten habersiz ev satılması durumunda rızası alınmayan eş, tapu iptal ve tescil davası ile mülkiyet durumunu eski hale getirebileceği gibi, bu durumu boşanma davasında ağır bir kusur ve tazminat gerekçesi olarak da ileri sürebilir. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı ve ispat yükümlülükleri göz önüne alındığında, bu tür durumlarda uzman bir aile hukuku avukatından destek almak hak kayıplarının önlenmesi açısından hayati önem taşır.