Airbnb ve benzeri kısa süreli konaklama platformlarının yaygınlaşmasıyla birlikte, kiracıların kiraladıkları evleri turizm amaçlı kiraya verip veremeyeceği sıkça tartışılan bir konu haline geldi. Peki kiracı, ev sahibinin izni olmadan evini Airbnb'ye verebilir mi? 7464 sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri ışığında alt kira yasağını, izin belgesi şartlarını ve olası tahliye sürecini bu yazımızda detaylıca inceliyoruz.

Alt Kira Yasağı ve Kiracının Konutu Üçüncü Kişiye Kullandırma Sınırları

Kiracının kiraladığı konutu Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa süreli kiraya verip veremeyeceği sorusunun cevabı, doğrudan alt kira ve kullanım hakkının devri kurallarında saklıdır. Kira ilişkisinin temelini oluşturan sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde (TBK m.299) tanımlanmıştır. Bu hükme göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının ise karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanım, kiralananın kullanım yetkisinin esasen kiracıya ait olduğunu, ancak bu yetkinin sınırsız olmadığını ortaya koyar.

Konut Kiralarında Yazılı Rıza Şartı

Kanun, alt kira konusunda taşınmazın niteliğine göre ikili bir ayrım yapmaktadır. TBK m.322/1 uyarınca kiracı, kural olarak kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına alt kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Bu genel kural, konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmazlarda kiracıya geniş bir serbesti tanır.

Ancak konut kiralarında durum tamamen farklıdır. TBK m.322/2 hükmü, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından emredici nitelikte bir yasak getirmektedir:

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Bu düzenleme, kiracının evini turizm amaçlı kiraya verebilmesi için kiraya verenin açık ve yazılı rızasının zorunlu olduğu anlamına gelir. Söz konusu yazılı rıza, kira sözleşmesinin kurulması sırasında verilebileceği gibi, sonradan düzenlenecek ayrı bir belgeyle de verilebilir. Sözleşmede bu yönde özel bir yetki bulunmuyorsa, kiracının evini Airbnb benzeri platformlara açması hukuken geçerli bir dayanaktan yoksundur.

TBK m.322'nin kaynağını İsviçre Borçlar Kanunu'nun 262. maddesi (OR/CO Art.262) oluşturmaktadır. İsviçre düzenlemesinde kiraya verenin alt kira rızasını ancak sınırlı hallerde reddedebileceği öngörülmüştür:

• Kiracının alt kira koşullarını bildirmekten kaçınması,
• Alt kira koşullarının ana kira sözleşmesine kıyasla aşırı (abusive) olması,
• Alt kiranın kiraya verene önemli sakıncalar doğurması.

Bu karşılaştırma, Türk hukukunda konut kiralarında yazılı rıza şartının ne denli koruyucu bir işlev gördüğünü göstermektedir.

Bir Odanın Dahi Airbnb'ye Verilmesinin Hukuki Niteliği

Uygulamada kiracılar sıklıkla "evi tamamen devretmedim, yalnızca bir odasını kısa süreliğine kiraya verdim" şeklinde bir savunma geliştirmektedir. Ancak bu savunma hukuken geçerli kabul edilmemektedir. TBK m.322/2, kiralananın "tamamen veya kısmen" başkasına kiralanmasını aynı yasak kapsamına aldığından, evin yalnızca bir odasının dahi ücret karşılığında üçüncü kişilere tahsis edilmesi alt kira yasağının ihlali sayılır.

Burada belirleyici olan, kullanımın ticari ve kazanç amaçlı olmasıdır. Bir konutun bir odasının günlük veya haftalık konaklama amacıyla üçüncü kişilere kullandırılması, asıl kira sözleşmesinin amacına aykırı bir kullanım niteliği taşır. Yargı kararlarında, evin bir odasının dahi izinsiz olarak ticari amaçla üçüncü kişilere tahsis edilmesi alt kiralama yasağının ihlali olarak değerlendirilmektedir.

Alt kira ilişkisinin doğurduğu sorumluluk bakımından TBK m.322/3 önemli bir düzenleme getirmektedir. Bu hükme göre alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa, kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Dolayısıyla kiracı, evini Airbnb'ye verdiği üçüncü kişinin kiralananda yarattığı zararlardan ve aykırı kullanımlardan asıl kira ilişkisi çerçevesinde bizzat sorumludur.

Özetle, konut kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan her türlü kısa süreli kiralama — evin tamamı söz konusu olsun ya da yalnızca bir odası — esaslı bir sözleşmeye aykırılık oluşturur. Bu aykırılığın hukuki sonuçları ve kiraya verenin başvurabileceği tahliye yolları, izleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Sözleşmeye Aykırılık Halinde Tahliye Süreci ve Hak Düşürücü Süreler

Kiracının evini ev sahibinin yazılı rızası olmadan Airbnb gibi platformlarda turizm amaçlı kiraya vermesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesindeki alt kira yasağına aykırılık oluşturduğu gibi, aynı zamanda kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma yükümlülüğüne de aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya verenin başvuracağı tahliye yolu Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde düzenlenmiştir. Ancak tahliye süreci sıkı şekil şartlarına ve usul kurallarına tabidir; bu kurallara uyulmaması halinde açılan dava reddedilir.

İhtarname ve En Az 30 Günlük Süre Verme Zorunluluğu

Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı olarak kullanması, doğrudan tahliye hakkı doğurmaz. TBK m.316/2 uyarınca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirmek zorundadır. Bu otuz günlük süre, kanun tarafından belirlenmiş asgari bir süre olup; daha kısa süre verilerek çekilen ihtar geçersizdir.

Kiraya verenin, kiracının evini izinsiz olarak turizm amaçlı kiraya verdiğini tespit etmesi halinde noter aracılığıyla gönderilecek ihtarnamede aşağıdaki hususların açıkça yer alması zorunludur:

• Kiralananın izinsiz olarak üçüncü kişilere kullandırıldığının tespit edildiği
• Bu durumun TBK m.322 kapsamında alt kira yasağına ve sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği
• Aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre verildiği
• Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedilerek tahliye davası açılacağı

Kiracı, bu otuz günlük süre içinde taşınmazı sözleşmeye uygun hale getirir, yani Airbnb ilanını kaldırarak üçüncü kişilerin kullanımına son verirse, kiraya veren artık sözleşmeyi feshederek tahliye talebinde bulunamaz. Buna karşılık kiracı süre içinde aykırılığı gidermezse, aykırılık giderilmemiş kabul edilir ve kiraya veren fesih hakkını kullanarak tahliye davası açabilir.

Önemli bir nokta: Kanun koyucu, sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak tahliye için herhangi bir dava açma süresi öngörmemiştir. Aykırılık devam ettiği sürece kiraya veren, en az 30 günlük süreyi içeren ihtarı çekerek sürenin sonunda aykırılığın devam etmesi halinde herhangi bir süre beklemeden fesih davası açabilir.

Çekilmezlik Halinde İhtarsız Fesih

Kanun, ihtar ve süre verme zorunluluğuna önemli bir istisna getirmiştir. TBK m.316/3 uyarınca, kiracının davranışı kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar (apartman sakinleri) için çekilmez hâle gelmişse, kiraya veren ihtara gerek olmaksızın sözleşmeyi derhâl feshedebilir.

Turizm amaçlı izinsiz kiralamalarda bu istisna pratik önem taşır. Sürekli değişen yabancı konukların apartmana giriş çıkış yapması, gece geç saatlere kadar süren rahatsızlıklar, güvenlik endişeleri ve apartman sakinlerinin tedirginliği gibi durumlar, somut olayın özelliklerine göre çekilmezlik şartını oluşturabilir. Bu hâlde otuz günlük süre verme zorunluluğu ortadan kalkar ve kiraya veren doğrudan fesih ve tahliye sürecini başlatabilir. Ancak çekilmezliğin somut delillerle ispatı gerekmektedir; soyut iddialar bu istisnadan yararlanmak için yeterli değildir.

Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Otuz günlük süreye rağmen aykırılığın giderilmemesi sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davasında görevli mahkeme, HMK m.4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise her halükârda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye davası açmadan önce dikkat edilmesi gereken bir diğer usul şartı zorunlu arabuluculuktur. 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesiyle, 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu nedenle kiracıya karşı TBK m.316 gereği açılacak fesih ve tahliye davasından önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazsa kiraya veren fesih ve tahliye davası açabilir.

Mahkeme, açılan tahliye davasında:

• Taşınmazda alt kiracı veya üçüncü kişi bulunup bulunmadığını
• Kiracıya 30 günden az olmamak üzere süre verilip verilmediğini
• Bu süre içinde aykırılığın giderilip giderilmediğini

taraflarca ileri sürülmese dahi resen (kendiliğinden) dikkate alarak tespit eder ve aykırılık giderilmemişse sözleşmenin feshine karar verir.

Tahliye kararının icra aşamasında ise İİK m.276/1 önem kazanır. Bu hüküm uyarınca, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bulunan ve işgalde haklı olduğuna dair resmi vesika gösteremeyen kişi derhal tahliye olunur. Dolayısıyla, kiracının izinsiz olarak konaklattığı Airbnb müşterisi veya üçüncü kişi, tahliye sırasında taşınmazda bulunsa dahi haklı işgale dair resmi belge sunamadığından itiraz hakkı bulunmaksızın doğrudan tahliye edilir.

Yargıtay İçtihatları: Alt Kiracının Konumu ve Tahliyesi

Kiracının ev sahibinin yazılı rızası olmaksızın kiralananı üçüncü kişiye kullandırması, yalnızca kanun metniyle değil, yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla da somutlaşmış bir tahliye sebebidir. Yüksek mahkeme kararları, hem kiracıya karşı izlenecek usulü hem de kiralananı fiilen kullanan üçüncü kişinin (alt kiracının ya da fuzuli şagilin) hukuki konumunu net biçimde ortaya koymaktadır. Airbnb benzeri platformlar üzerinden yapılan izinsiz kısa süreli kiralamalarda da bu içtihatlar doğrudan uygulama alanı bulmaktadır; zira konutun üçüncü kişilere ücret karşılığında tahsis edilmesi, alt kira yasağının tipik bir ihlalidir.

Fuzuli Şagile İhtar Çekilmesine Gerek Yoktur

İzinsiz devir hallerinde uygulamada en çok karıştırılan nokta, ihtar zorunluluğunun kime karşı yöneltileceğidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/12210 E., 2016/5436 K. sayılı ve 26.09.2016 tarihli kararı bu ayrımı açıkça ortaya koymaktadır:

Türk Borçlar Kanununun 322/2. maddesinde "Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez" düzenlemesine yer verildiği gibi, sözleşmenin 3.maddesinde, "Kiracı kiraladığı şeyin kiralanan kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp da taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse mal sahibinin kira akdini bozabileceği…" kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı …. bu yasa ve sözleşme hükmüne aykırı olarak kiralananı davalılardan ne devretmiş olup, davalı nin fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar kiracının akde aykırı olarak kiralananı başkasına devretmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.'nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekiyor ise de, kiracı dışında üçüncü kişi konumunda olan fuzuli şagil hakkında ihtar çekilmesine gerek yoktur.

Bu kararın pratik sonucu şudur: Kiraya veren, TBK m.316 uyarınca en az 30 günlük süreyi içeren ihtarı yalnızca asıl kiracıya yöneltmek zorundadır. Konutu fiilen kullanan üçüncü kişi (örneğin Airbnb üzerinden konaklayan veya kiracıdan odayı devralan kişi) fuzuli şagil konumunda olduğundan, ona ayrıca ihtar çekilmesi gerekmez. Bu durum, ev sahibinin sürecini hızlandıran kritik bir avantajdır.

Asıl Kira Sona Erince Alt Kiracılık da Sona Erer

Alt kiracının hukuki konumu, asıl kira ilişkisine sıkı sıkıya bağlıdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2009/2404 E., 2009/10486 K. sayılı ve 12.05.2009 tarihli kararı bu bağımlılık ilişkisini icra hukuku boyutuyla ele almıştır:

Kiracı, BK.nun 259.madde hükümleri uyarınca kiralananı, tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Alt kiracının kiracılık ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir nedenle son bulduğunda alt kiracının da kiracılığı sona erer. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.(HGK.nun 10.10.2001 tarih, 2001/6-942 E. – 696 K.sayılı ilamı)

Kiraya veren ile kira ilişkisi takibe konu sulh hukuk mahkemesinin tahliye ilamı ile sona erdiğinden, alt kiracı Ü. S..'in de kiracılığı, kiracı borçluya bağlı olarak sona ermiştir. İcra mahkemesince, İİK.nun 41.maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken aynı kanunun 276/son maddesi hükmü gereğince alt kiracı Ü. S..'in borçluya tebaen mecurda oturduğu anlaşıldığından üçüncü kişi sayılmayacağı da gözetilerek; tahliyesinin emredilmesi gerekirken, kiraya veren alacaklı Vakıflar Genel Müdürlüğüne 7 gün içinde mahkemeye müracaat etmesi için süre verilmesi isabetsizdir.

Bu kararın temelinde yatan ilke, Hukuk Genel Kurulu'nun 10.10.2001 tarihli, 2001/6-942 E., 696 K. sayılı ilamı ile pekiştirilmiştir. Buna göre alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı türev bir yetkiye dayanır. Asıl kira sözleşmesi tahliye kararıyla sona erdiğinde, alt kiracının taşınmazda fiilen oturuyor olması tahliyeye engel teşkil etmez. İcra aşamasında alt kiracı, borçlu kiracıya tebaen mecurda bulunduğu için üçüncü kişi sayılmaz ve doğrudan tahliyesi emredilir.

Doğrudan Üçüncü Kişiye Karşı El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası

Kiraya veren, izinsiz kullanım karşısında yalnızca kiracıya karşı tahliye davasıyla sınırlı değildir. Türk Medeni Kanunu'nun 683 ve 995. maddeleri uyarınca, mülkiyet hakkına dayanarak doğrudan kiralananı işgal eden üçüncü kişiye karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) ve ecrimisil davası açma imkânına da sahiptir. Bu yolun kiracıya karşı açılan tahliye davasından temel farkı şudur:

• İhtar zorunluluğu bulunmaz. Kiraya veren ile fuzuli şagil arasında kira ilişkisi ve sözleşme bulunmadığından, TBK m.316 kapsamındaki 30 günlük süreli ihtar şartı bu davada aranmaz.
• Husumet doğrudan işgalciye yöneltilir. Birden fazla işgalci varsa davanın tümüne karşı açılması gerekir.
• Mahkeme, taraflar arasında hukuki ilişki bulunup bulunmadığını araştırır ve taşınmazda keşif yaparak bilirkişi marifetiyle ecrimisil bedelini tespit eder.

Bu içtihatlar bütün olarak değerlendirildiğinde, kiracının evini izinsiz şekilde Airbnb gibi platformlarda turizm amaçlı kiralaması durumunda kiraya verenin elinde iki ayrı hukuki silah bulunmaktadır: Kiracıya karşı sözleşmeye aykırılıktan tahliye ve fiilen kullanan üçüncü kişiye karşı el atmanın önlenmesi ile ecrimisil talebi. Yargıtay'ın yerleşik tutumu, izinsiz alt kiralamayı geçerli ve güçlü bir tahliye sebebi olarak kabul etmekte; konutu fiilen kullanan kişinin asıl kiracıya bağlı türev konumunu sürekli olarak vurgulamaktadır.

7464 Sayılı Kanun Kapsamında Turizm Amaçlı Kiralama İzni ve Kiracı Yasağı

Alt kira yasağının yanı sıra, kiracının kiraladığı konutu Airbnb benzeri platformlarda kısa süreli kiraya vermesinin önündeki ikinci ve belki de en kesin engel, özel bir kanunla getirilmiştir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2 Kasım 2023 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun, konutların en fazla 100 gün süreyle turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin izin belgesi sistemini ve kiraya verenlerin yükümlülüklerini düzenlemekte; kullanım amacına (gezi, sağlık, eğitim, iş, spor vb.) bakılmaksızın 100 gün ve daha kısa süreli tüm kiralamaları kapsam içine almaktadır.

İzin Belgesinin Kimlere Verileceği ve Kiracının Durumu

Bu konuda Kanun'un getirdiği en kritik kısıt, izin belgesini kimin alabileceğine ilişkindir. İzin belgesi yalnızca konutun mülkiyetine sahip olan ya da konutu intifa hakkı veya üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere verilir. Tapu kütüğünde üst hakkı veya intifa hakkı tescilliyse belge mülkiyet hakkı sahibine değil bu hakların sahiplerine, her iki hak da tescilliyse intifa hakkı sahibine verilmektedir.

Bu düzenlemenin doğrudan sonucu şudur: Bir konutu mal sahibinden uzun süreli kira sözleşmesi yoluyla kiralayan kiracının izin belgesi başvurusunda bulunması mümkün değildir. Kiracı, taşınmaz üzerinde mülkiyet, intifa veya üst hakkına sahip olmadığından, hukuken izin belgesi alma yeterliliğini taşımamaktadır. Dolayısıyla bir kiracının, kiraladığı evi turizm amaçlı kiralayabilmesi için gerekli olan izin belgesini alma imkânı bulunmamaktadır.

Belge düzenlenmeden önce kiralanan konutun tipi tespit edilmekte ve her konut tipi için ayrı belgeler talep edilmektedir. Başvurular yalnızca e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığına yapılır; elden veya posta ile yapılan başvurular dikkate alınmamaktadır. İzin belgesi alma yükümlülüğü bulunan kiraya veren dışında, 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları da başvuru yapabilmektedir.

100 Günlük Süre Sınırı ve Başvuru Şartları

Kanun, turizm amaçlı kira sözleşmelerine kesin bir süre sınırı getirmiştir. Tek seferde en fazla 100 gün süreyle sözleşme yapılabilmektedir. Sözleşmenin bitiminden sonra aynı konut için yeniden 100 gün şartıyla yeni sözleşme yapılabilmekte olup, sözleşme sayısında bir sınırlama bulunmamaktadır.

Kanun ayrıca, süre sınırını dolanmaya yönelik bir denetim mekanizması da öngörmüştür. Her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler de Kanun kapsamında değerlendirilmekte ve idari para cezasına tabi olabilmektedir. Böylece, uzun vadeli kira görünümü altında fiilen kısa süreli turizm faaliyeti yürütülmesinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

İlk defa kiralama yapacaklar için başvuru süre koşulu bulunmamakla birlikte, faaliyete başlamadan önce izin belgesi alınması zorunludur. 30.05.2024 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle başvuruların sonuçlandırılma süresi 30 günden 60 güne çıkarılmış; ayrıca izin belgesinin kabulünden sonra yapılan denetimin evrak üzerinde değil, bizzat konut ziyaret edilerek yerinde yapılması zorunlu kılınmıştır.

Alt Kira Yasağı ve İdari Para Cezaları

Kanun, kiracı tarafından yapılacak turizm amaçlı kiralamayı açıkça yasaklamıştır. Mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun, kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiralanması yasaktır. Aynı şekilde, izin belgesi sahibinden kiralanan konutun, kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verilmesi de yasak kapsamındadır. Bu yasağın tek istisnası, kiraladıkları konutları kendi personellerine kullandıran tüzel kişilerdir.

Bu yasağın ihlali halinde, her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanmaktadır. Dolayısıyla bir kiracının kiraladığı evi izinsiz şekilde Airbnb'ye vermesi, hem Türk Borçlar Kanunu m.322 kapsamında alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye sebebi oluşturmakta hem de 7464 sayılı Kanun gereği doğrudan idari para cezası yaptırımına yol açmaktadır.

İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapanlar için Kanun, kademeli ve giderek ağırlaşan bir ceza sistemi öngörmüştür:

• İlk tespitte her konut başına 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alması için 15 günlük süre verilir.
• Süre sonunda faaliyete devam edilmesi halinde 500.000 TL idari para cezası uygulanır ve yeniden 15 günlük süre tanınır.
• Bu süre içinde de izin belgesi alınmazsa 1.000.000 TL idari para cezası uygulanır.

Ayrıca izin belgesi olmayan konutların kiralanmasına aracılık edenlere her sözleşme başına 100.000 TL, yasaya aykırı kiralamanın elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcılara ise her konut için 100.000 TL idari para cezası verilebilmektedir.

Bu cezalar değerlendirildiğinde, kiracı açısından tablo açıktır: Kiracı, izin belgesi alma yeterliliğine hukuken sahip olmadığından, kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya verdiği takdirde kaçınılmaz olarak idari para cezası yaptırımıyla karşılaşır. Bu durum, hem ev sahibinin tahliye yoluna gitmesine zemin hazırlamakta hem de kiracıyı doğrudan idari yaptırım riskine maruz bırakmaktadır.

Kat Mülkiyeti, Yönetim Planı ve İzin Belgesi Başvuru Koşulları

Turizm amaçlı kiralama yapmak isteyen mülk sahibinin yalnızca tapuda malik olması yeterli değildir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun ve buna bağlı Yönetmelik, izin belgesi başvurusunu kat mülkiyetine ilişkin sıkı koşullara bağlamıştır. Bu koşullar, hem apartman sakinlerinin huzurunu korumak hem de mesken vasfındaki binaların fiilen otel gibi işletilmesini engellemek amacıyla getirilmiştir. Dolayısıyla başvuru sürecinde kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı hükümleri ve bağımsız bölüm sayısı belirleyici rol oynamaktadır.

Kat Maliklerinin Oy Birliği Şartı ve Yüzde 25 Sınırı

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda izin belgesi başvurusunun olmazsa olmaz koşulu, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneğinin ibrazıdır. Burada çoğunluk kararı yeterli değildir; oy birliği aranır. Yani tek bir kat malikinin dahi turizm amaçlı kiralamaya karşı çıkması, başvurunun reddine yol açar. Bu düzenleme, apartman sakinlerinin sürekli değişen konuk trafiğinden kaynaklanan güvenlik ve düzen kaygılarını gidermeyi hedeflemektedir.

Oy birliği şartının yanı sıra Kanun, aynı kiraya veren adına bir binada düzenlenebilecek izin belgesi sayısına da sınır getirmiştir:

• Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Bu kuralla bir apartmanın tüm dairelerinin tek kişi tarafından otel olarak işletilmesi engellenmiştir.
• Bu orana göre hesaplanan bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi halinde başvuruda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunludur.
• Değerlendirmede binadaki dükkân niteliğindeki bağımsız bölümler hesaba dahil edilmez.

Bu sınırlamalar, mesken niteliğindeki taşınmazların kontrolsüz biçimde ticari konaklama işletmesine dönüşmesini önlemeye yöneliktir.

Yüksek Nitelikli Konutlarda (Rezidans) İstisna

Kanun, halk arasında rezidans olarak bilinen yüksek nitelikli konutlar için önemli bir kolaylık öngörmüştür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik servisi, sağlık, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek, alışveriş servisi, spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği yüksek nitelikli konutlarda oy birliği şartı ve yüzde yirmi beş oran sınırı aranmaz.

Bu konutlarda izin belgesi başvurusunu mülkiyet veya intifa hakkı sahibinin yanı sıra yönetim işletmesi veya pazarlama işletmesi de yapabilmektedir. Başvuruda yönetim planının tapu kütüğüne şerh edilmiş örneği, konutun 1/1/2024 tarihinden önce kısa süreli kiralandığına ilişkin belge veya yönetim planı bu tarihten sonra düzenlenen rezidanslar için konutun yüksek nitelikli konut yapılabilecek parselde bulunduğuna dair belge istenir. Bu istisna, baştan itibaren kısa süreli konaklama amacıyla projelendirilmiş yapılar ile bireysel mesken binalarını birbirinden ayırma mantığına dayanmaktadır.

İşyeri Açma Ruhsatı ve Kimlik Bildirme Yükümlülüğü

İzin belgesi sürecinde başvuru tek başına yeterli olmayıp belirli sürelere ve denetimlere tabidir. 30.05.2024 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle izin belgesi başvurusunun sonuçlandırılma süresi 30 günden 60 güne çıkarılmıştır. Aynı değişiklikle, izin belgesinin kabulünden sonra yapılan denetimin evrak üzerinde değil, bizzat konut ziyaret edilerek yerinde yapılması zorunlu kılınmıştır. Yerinde incelemede tespit edilen eksikliklerin verilen sürede giderilmemesi halinde önce idari para cezası, ardından izin belgesinin iptali uygulanır.

Aynı binada aynı kiraya veren adına talep edilen konut sayısının beşi geçmesi halinde, daha önce belirtildiği gibi işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması ayrıca şarttır. Bu eşik, faaliyetin münferit bir kiralamadan çıkıp ticari işletme niteliği kazandığı noktayı işaret etmektedir.

İzin belgeli konutlarda konaklama faaliyeti, otel ve pansiyonlarda olduğu gibi kayıt yükümlülüğüne tabidir. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamında giriş, çıkış ve konaklama durumları kayıt altına alınarak konaklayan kişilerin kimlik bilgileri kolluk kuvvetlerine bildirilir. Bu kayıtların tutulması ve işlenmesi sırasında 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındaki yükümlülüklerin de yerine getirilmesi zorunludur. İzin belgesi sahibinin ayrıca konutu belirtilen niteliklerde teslim etmek, her kullanıcı değişiminde temizlik ve bakım yapmak, site/bina kurallarını kullanıcılara bildirmek ve Bakanlıkça hazırlanan plaketi konutun girişine asmak gibi yükümlülükleri bulunmaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiracının kiraladığı konutu Airbnb gibi platformlarda kısa süreli ya da turizm amaçlı kiraya vermesi, iki ayrı hukuki engelle karşı karşıyadır. Birincisi, TBK m.322/2 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananın başkasına kullandırılması alt kira yasağının ihlalidir ve TBK m.316 kapsamında tahliye sebebi oluşturur. Evin bir odasının dahi izinsiz olarak ticari amaçla kullandırılması bu kapsamda değerlendirilir. İkincisi ise 7464 sayılı Kanun, izin belgesini yalnızca mülkiyet, intifa veya üst hakkı sahiplerine tanıyarak, uzun süreli kira sözleşmesiyle taşınmazı kiralayan kiracının izin belgesi almasını ve dolayısıyla bu konutu turizm amaçlı kiralamasını açıkça yasaklamıştır. Mesken olarak kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiralanması halinde her sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanır.

Bu çerçevede, kiracının ev sahibinin yazılı izni olmaksızın konutu kısa süreli kiralaması hem özel hukuk yönünden tahliyeye, hem de idari yönden ağır para cezalarına yol açan riskli bir işlemdir. Mülk sahiplerinin de turizm amaçlı kiralama yapmadan önce kat malikleri kararı, yönetim planı hükümleri ve izin belgesi sürecini eksiksiz tamamlamaları, ileride doğabilecek idari yaptırımların ve uyuşmazlıkların önüne geçmek bakımından zorunludur.