Büyükşehirlerde kira bedellerinin artması ve kısa süreli konaklamanın yaygınlaşmasıyla birlikte, kiralanan konutların Airbnb gibi platformlar üzerinden günlük kiralamaya verilmesi sıkça gündeme gelmektedir. Peki bir kiracı, oturduğu evi ev sahibinin izni olmadan Airbnb'ye verebilir mi? Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu'nun alt kira hükümleri ile 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun çerçevesinde kiracının hak ve yükümlülüklerini, izin belgesi şartlarını ve sözleşmeye aykırılık halinde gündeme gelebilecek tahliye sürecini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Alt Kira Yasağı ve Kiracının Konutu Üçüncü Kişiye Kullandırması

Bir kiracının kiraladığı konutu Airbnb gibi platformlar üzerinden günlük ya da kısa süreli kiralamaya verip veremeyeceğinin hukuki analizi, öncelikle kira sözleşmesinin temel niteliği ve alt kira hükümlerinin doğru anlaşılmasını gerektirir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının kiralanan üzerindeki yetkisini sınırlandıran net hükümler getirmiş; özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında üçüncü kişilere kullandırma konusunda kiraya verenin iradesini koruyan bir denge kurmuştur.

Alt Kira Kavramı ve Yazılı Rıza Şartı

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının ise karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır (TBK m.299). Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracı arasında kurulan, kişiye bağlı güven ilişkisi içeren bir sözleşmedir.

Alt kira ise, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişinin kullanımına bırakmasını ifade eder. Bu durumda malik ile kiracı arasında asıl kira sözleşmesi devam ederken, kiracı ile alt kiracı arasında ayrı bir kira sözleşmesi kurulur ve aynı anda iki ayrı kira ilişkisi mevcut hale gelir. Alt kiranın koşulları Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK m.322/1 uyarınca kiracı, kural olarak kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir; kullanım hakkını da devredebilir. Ancak bu serbestî konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından önemli bir istisnaya bağlanmıştır:

Madde 322/2 – Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Bu hüküm kapsamında, konut kiralarında alt kiraya verme veya kullanım hakkını devretme, kiraya verenin açık ve yazılı rızasına bağlıdır. Sözlü onay veya zımni kabul yeterli değildir; yazılı rıza şartı bir geçerlilik koşulu niteliğindedir. Bu yazılı rıza, kira sözleşmesi düzenlenirken sözleşme metnine konulabileceği gibi, sonradan düzenlenecek ayrı bir belge ile de verilebilir.

Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın gerçekleştirilen alt kiralama işlemi esaslı bir sözleşmeye aykırılık oluşturur. Uygulamada birçok kira sözleşmesinde kiracının taşınmazı başkasına devredemeyeceği ve alt kiraya veremeyeceği açıkça düzenlenmektedir; böyle bir hükme rağmen yapılan alt kiralama hem kanuna hem de sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Burada alt kira ile kira ilişkisinin devrinin birbirinden ayrılması gerekir. TBK m.323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Kira ilişkisinin devrinde alt kiradan farklı olarak kiracılık sıfatı tümüyle devralan kişiye geçer ve devralan, kiraya verenle doğrudan sözleşme ilişkisine girer. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323). Buna karşılık konut kiralarında böyle bir sınırlama bulunmamakta, kiraya verenin iradesi mutlak biçimde korunmaktadır.

Bir Odanın Kiralanmasının Alt Kira Sayılması

Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kiralamalar bakımından kiracıların başvurduğu en yaygın savunma, "evi tamamen devretmedim, sadece bir odasını kısa süreliğine kullandırdım" şeklindedir. Ancak bu savunma hukuken geçerli kabul edilmemektedir.

TBK m.322/1 lafzı, kiralananın "tamamen veya kısmen" başkasına kiralanmasını birlikte düzenlemektedir. Dolayısıyla konutun tamamının değil, yalnızca bir odasının dahi izinsiz olarak ücret karşılığında üçüncü kişilere tahsis edilmesi alt kira yasağının ihlali kapsamına girer. Özellikle bir odanın ticari amaçla, günlük veya haftalık konaklama için üçüncü kişilere kullandırılması, yazılı rıza bulunmadığı sürece sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmektedir.

Alt kira ilişkisinin yarattığı sorumluluk bakımından TBK m.322/3 önem taşır. Bu fıkraya göre alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir (TBK m.322/3). Yani izinsiz şekilde konutunu günlük kiralamaya açan kiracı, alt kiracının verdiği zararlardan ve kiralananın amacı dışında kullanılmasından kiraya verene karşı bizzat sorumludur.

Alt kira iddiasının hukuki süreçlerde karşılık bulabilmesi için somut delillerin varlığı belirleyicidir. Uygulamada aşağıdaki deliller alt kiralamanın ispatında kullanılmaktadır:

• İnternet ilanları ve kullanıcı yorumları
• Apartman yönetimi kayıtları ve giriş-çıkış bildirimleri
• Güvenlik kamera görüntüleri
• Komşu beyanları (tanık delili)
• Noter aracılığıyla yapılan tespit işlemleri

Sonuç olarak kiracının, kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın konutunu ister tamamen ister bir odasını günlük kiralamaya vermesi, TBK m.322 kapsamında alt kira yasağına aykırılık oluşturmaktadır. Bu aykırılık, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma yükümlülüğünün de ihlali niteliğinde olup, ev sahibine fesih ve tahliye yolunu açan hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Sözleşmeye Aykırı Kullanım Nedeniyle Tahliye Süreci ve İhtar Şartı

Kiracının ev sahibinin yazılı rızası olmaksızın konutu Airbnb gibi platformlar üzerinden günlük kiralamaya vermesi, alt kira yasağının ihlalinin yanı sıra kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması niteliği taşır. Bu durumda kiraya verenin başvuracağı temel hukuki yol, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kapsamında şekillenmektedir. Tahliye sürecinin sağlıklı yürütülebilmesi için bu maddenin öngördüğü usul kurallarına, özellikle ihtar şartına ve süreye titizlikle uyulması zorunludur.

TBK m.316 Kapsamında İhtar ve 30 Günlük Süre

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının konutu izinsiz olarak ticari amaçla, günlük veya kısa süreli kiralamaya tahsis etmesi bu özen yükümlülüğüne aykırılık oluşturur.

Bu aykırılığın tespiti halinde kiraya veren, doğrudan tahliye davası açamaz; öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarda bulunmak zorundadır. (TBK m.316) gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren:

• Kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister,
• Bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir.

Uygulamada bu bildirim noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek yapılır. İhtarnamede; konutun izinsiz olarak üçüncü kişilere kullandırıldığı, bu durumun kira sözleşmesine ve kanuna aykırı olduğu açıkça belirtilmeli, üçüncü kişilerin çıkarılması için en az 30 günlük süre tanınmalı ve sürenin sonunda aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı net biçimde ifade edilmelidir.

30 günlük süre içinde kiracı taşınmazı bizzat kullanmaya başlamaz veya konutu kullandırdığı kişileri çıkarmazsa, aykırılığın giderilmediği kabul edilir. Bu noktadan itibaren kiraya veren tahliye davası açabilir. Önemle belirtmek gerekir ki, kanun koyucu kiraya verenin sözleşmeye aykırılığa dayanarak tahliye isteyebilmesi için herhangi bir dava açma süresi öngörmemiştir; aykırılık devam ettiği sürece kiraya veren, usulüne uygun ihtarın ardından dava yoluna başvurabilir.

Çekilmezlik Halinde İhtarsız Fesih

Kanun, her durumda 30 günlük süre verilmesini şart koşmamaktadır. TBK m.316/3 önemli bir istisna getirmiştir. Buna göre, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kendisine verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler bakımından çekilmez hale gelmesi durumunda, kiraya veren 30 günlük süre verme zorunluluğu olmaksızın sözleşmeyi yazılı bir bildirimle derhal feshedebilir.

Konutun günlük kiralamaya verilmesi nedeniyle apartman sakinlerinin sürekli yabancı kişilerin giriş çıkışından rahatsız olması, güvenlik tedirginliği yaşanması veya ortak alanların düzeninin bozulması gibi durumlar, somut olayın özelliklerine göre çekilmezlik koşulunun gerçekleştiği şeklinde değerlendirilebilir. Bu hallerde kiraya veren, 30 günlük süre beklemeksizin yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedip doğrudan tahliye davası açma imkânına sahiptir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Zorunlu Arabuluculuk

Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle açılacak fesih ve tahliye davasında görevli mahkeme, HMK m.4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davada husumet, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya yöneltilmelidir.

Tahliye davası açılmadan önce dikkat edilmesi gereken kritik bir usul şartı bulunmaktadır. 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi ile 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu nedenle kiracıya karşı TBK m.316 uyarınca açılacak fesih ve tahliye davasından önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazsa, son tutanak düzenlenerek dava açılabilir. Arabuluculuk şartına uyulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Davanın görülmesi sırasında mahkeme:

• Konutta üçüncü kişilerin bulunup bulunmadığını,
• Kiracıya 30 günden az olmamak üzere süre verilip verilmediğini,
• Bu süre içinde aykırılığın giderilip giderilmediğini

resen dikkate alarak tespit eder. Aykırılığın giderilmediği saptanırsa sözleşmenin feshine ve kiralananın tahliyesine karar verilir.

Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından icra yoluyla tahliyeye geçildiğinde, konutta kiracı dışında üçüncü kişilerin bulunması tahliyeyi engellemez. İİK m.276/1 gereği, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bulunan ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremeyen kişi derhal tahliye olunur. Konutu günlük kiralama yoluyla kullanan kişiler kiraya verene karşı ileri sürebilecekleri bağımsız bir hakka sahip olmadıklarından, icra aşamasında tahliyeye itiraz edemezler. Bu husus, bir sonraki bölümde ele alacağımız Yargıtay içtihatlarında da açıkça ortaya konulmaktadır.

Yargıtay İçtihatları: Alt Kiracının Durumu ve Tahliye

Kiracının kiraladığı konutu yazılı izin almaksızın üçüncü kişilere kullandırması — özellikle Airbnb benzeri platformlar üzerinden günlük kiralamaya tahsis etmesi — uygulamada en sık karşılaşılan tahliye uyuşmazlıklarından birini oluşturmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu tür durumlarda kiracı ile alt kiracının hukuki konumlarının birbirinden tamamen farklı değerlendirildiğini ortaya koymaktadır. Aşağıda, alt kiralama yasağına aykırılık halinde mahkemelerin nasıl bir yöntem izlediği, ihtar şartının kime karşı aranacağı ve alt kiracının (fuzuli şagilin) icra aşamasındaki durumu, doğrudan yüksek mahkeme kararları üzerinden ele alınmaktadır.

Sözleşmeye Aykırı Devirde İhtar Kime Çekilir?

Kiracının kiralananı yasaya ve sözleşmeye aykırı olarak başkasına devretmesi halinde tahliyenin koşullarını netleştiren temel içtihat, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/12210 E., 2016/5436 K. sayılı ve 26.09.2016 tarihli kararıdır. Daire, bu kararında TBK m.322/2 hükmü ile kira sözleşmesinin ilgili maddesini birlikte değerlendirerek hem kiracının sorumluluğunu hem de devralan üçüncü kişinin (fuzuli şagilin) hukuki konumunu açıklığa kavuşturmuştur:

Türk Borçlar Kanununun 322/2. maddesinde "Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez" düzenlemesine yer verildiği gibi, sözleşmenin 3.maddesinde, "Kiracı kiraladığı şeyin kiralanan kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp da taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse mal sahibinin kira akdini bozabileceği…" kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı …. bu yasa ve sözleşme hükmüne aykırı olarak kiralananı davalılardan ne devretmiş olup, davalı nin fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar kiracının akde aykırı olarak kiralananı başkasına devretmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.'nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekiyor ise de, kiracı dışında üçüncü kişi konumunda olan fuzuli şagil hakkında ihtar çekilmesine gerek yoktur.

Bu karar iki temel ilkeyi kesin biçimde ortaya koymaktadır. Birincisi, kiraya veren, kiracısına karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilmek için TBK m.316 uyarınca en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunmak zorundadır. Bu prosedür kiracı bakımından emredici niteliktedir. İkincisi, kiralananı izinsiz devralan ve kiraya veren ile arasında hiçbir hukuki ilişki bulunmayan üçüncü kişi fuzuli şagil (haksız işgalci) konumunda olduğundan, bu kişiye karşı ihtar çekilmesi gerekmemektedir. Yani Airbnb'ye verilen bir konuttaki konaklayan kişi veya devralan, kiraya verene karşı hiçbir hak ileri süremez ve kendisine ayrıca süre verilmesi zorunlu değildir.

Alt Kiracının Kiracılığı Asıl Kiraya Bağlıdır

Alt kiracının hukuki konumunun bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayandığını ortaya koyan içtihat ise Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2009/2404 E., 2009/10486 K. sayılı ve 12.05.2009 tarihli kararıdır. Bu kararda, kiracı aleyhine alınmış tahliye ilamının alt kiracı açısından doğuracağı sonuçlar ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir:

Kiracı, BK.nun 259.madde hükümleri uyarınca kiralananı, tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Alt kiracının kiracılık ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir nedenle son bulduğunda alt kiracının da kiracılığı sona erer. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.(HGK.nun 10.10.2001 tarih, 2001/6-942 E. – 696 K.sayılı ilamı)

Kiraya veren ile kira ilişkisi takibe konu sulh hukuk mahkemesinin tahliye ilamı ile sona erdiğinden, alt kiracı Ü. S..'in de kiracılığı, kiracı borçluya bağlı olarak sona ermiştir. İcra mahkemesince, İİK.nun 41.maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken aynı kanunun 276/son maddesi hükmü gereğince alt kiracı Ü. S..'in borçluya tebaen mecurda oturduğu anlaşıldığından üçüncü kişi sayılmayacağı da gözetilerek; tahliyesinin emredilmesi gerekirken, kiraya veren alacaklı Vakıflar Genel Müdürlüğüne 7 gün içinde mahkemeye müracaat etmesi için süre verilmesi isabetsizdir.

Bu karar, tahliye sürecinin icra aşamasındaki kritik sonucunu netleştirmektedir. Asıl kira ilişkisi tahliye ilamıyla sona erdiğinde, alt kiracının kiracılığı da kiracıya bağlı olarak kendiliğinden sona erer. İİK m.276/son uyarınca alt kiracı, borçlu kiracıya tebaen mecurda oturan kişi sayıldığından üçüncü kişi olarak kabul edilmez ve doğrudan tahliyesi emredilir. Dolayısıyla Airbnb üzerinden konaklayan kişinin "ben de burada hak sahibiyim" şeklindeki bir savunması icra hukuku bakımından geçersizdir.

İçtihatların Dayandığı Temel İlke

Her iki dairenin de atıf yaptığı Hukuk Genel Kurulu'nun 10.10.2001 tarihli, 2001/6-942 E., 696 K. sayılı ilamı, alt kiracının kiraya verene karşı hiçbir talep hakkı bulunmadığını ve kira ilişkisi son bulduğunda alt kiracılığın da sona ereceğini açıkça ortaya koymuştur:

Kiracı, BK.nun 259.madde hükümleri uyarınca kiralananı, tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Alt kiracının kiracılık ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir nedenle son bulduğunda alt kiracının da kiracılığı sona erer. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.

Bu üç kararın ortaya koyduğu çerçeve şu şekilde özetlenebilir:

• Kiracıya karşı tahliye davası açılabilmesi için TBK m.316 uyarınca en az 30 günlük süreli yazılı ihtar zorunludur.
• İzinsiz devralan/konaklayan kişi fuzuli şagil sayıldığından kendisine ihtar çekilmesine gerek yoktur.
• Asıl kira sona erdiğinde alt kiracının hakkı da kendiliğinden son bulur ve İİK m.276 gereği doğrudan tahliye edilir.

Bu yerleşik içtihatlar, kiracının konutu izinsiz olarak Airbnb gibi platformlara vermesi halinde kiraya verenin elinin güçlü olduğunu ve sürecin hukuken öngörülebilir biçimde işleyeceğini göstermektedir.

7464 Sayılı Kanun Kapsamında Turizm Amaçlı Kiralama ve Kiracının Durumu

Kiracının kiraladığı konutu Airbnb gibi platformlar üzerinden günlük veya kısa süreli kiralamaya vermesi, yalnızca Türk Borçlar Kanunu'nun alt kira hükümleri bakımından değil, aynı zamanda turizm amaçlı kiralamaya özgü bir kamu düzenlemesi bakımından da incelenmelidir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenleme, kayıt dışı kazancın engellenmesi, kimlik bildirme yükümlülüğünün uygulanabilmesi ve otelcilik sektörü ile eşit rekabet ortamı sağlanması amacıyla, konutların kısa süreli kiralanmasını sıkı bir izin ve denetim rejimine bağlamıştır.

İzin Belgesi Zorunluluğu ve Yetkili Kişiler

7464 sayılı Kanun, bir defada en fazla 100 gün süreyle yapılan tüm konut kiralamalarını turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirmektedir. Kullanıcının konutu hangi amaçla (eğitim, sağlık, iş, gezi, spor vb.) kullanacağına bakılmaksızın, 100 gün ve daha kısa süreli kiralama yapabilmek için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması zorunludur. Başvurular yalnızca e-Devlet üzerinden yapılmakta ve 60 gün içinde sonuçlandırılmaktadır.

100 günlük üst sınır mutlaktır; sözleşme bitiminde aynı konut için yeniden 100 gün şartıyla yeni sözleşme yapılabilmekte olup sözleşme sayısında bir sınırlama bulunmamaktadır. Ancak Kanun, sürenin uzatılması yoluyla yapılacak hileli uygulamaların önüne geçmek için ek bir kriter getirmiştir: her defasında 100 günden fazla süreli sözleşme yapılsa dahi, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler de Kanun kapsamında değerlendirilmekte ve izin belgesi yükümlülüğüne tabi tutulmaktadır.

İzin belgesi konusunda en kritik husus, bu belgenin kimlere verilebileceğidir. İzin belgesi, yalnızca:

• Konutun mülkiyetine sahip olan gerçek veya tüzel kişilere,
• Konutu intifa hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduranlara,
• Konutu üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduranlara

verilmektedir. Tapu kütüğünde üst hakkı veya intifa hakkı tescilli ise belge, mülkiyet hakkı sahibine değil bu sınırlı ayni hak sahiplerine düzenlenir. Belirtilen kişiler haricinde izin belgesi düzenlenmesi mümkün değildir.

Kiracının İzin Belgesi Alamaması ve Alt Kiralama Yasağı

Burada kiracının hukuki durumu netleşmektedir: Bir konutu mal sahibinden uzun süreli kira sözleşmesi yoluyla kiralayan kiracının, izin belgesi başvurusunda bulunması mümkün değildir. Çünkü izin belgesi yalnızca mülkiyet veya sınırlı ayni hak (intifa, üst hakkı) sahiplerine tanınmış olup, kiracı bu kategorilerin hiçbirine girmemektedir. Kiracının sahip olduğu hak, ayni nitelikte değil, kişisel (nispi) nitelikte bir kullanım hakkıdır.

Kanun bu noktada açık bir yasak da getirmektedir. Mesken olarak kiralanan bir konutun, kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verilmesi yasaktır. Aynı şekilde, izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması da yasaklanmıştır. Bu yasağın istisnası dar tutulmuştur: yalnızca 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları ile kiraladıkları konutları kendi personeline kullandıran tüzel kişiler bu kapsamın dışındadır.

Dolayısıyla bir kiracının oturduğu evi Airbnb'ye vermesi iki ayrı hukuki ihlal doğurmaktadır:

1. Türk Borçlar Kanunu m.322 kapsamında, ev sahibinin yazılı rızası olmaksızın yapılan alt kiralama yasağının ihlali,
2. 7464 sayılı Kanun kapsamında, mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya vermek suretiyle kanuni yasağın ihlali.

İdari Para Cezaları

7464 sayılı Kanun, izin belgesi alınmadan veya yasağa aykırı şekilde yapılan turizm amaçlı kiralamalar için caydırıcı nitelikte kademeli idari para cezaları öngörmüştür. İzin belgesi olmaksızın günlük kiralama yapan kiraya verenlere, her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanmakta ve izin belgesi alması için 15 günlük süre verilmektedir.

Bu sürenin sonunda faaliyete devam edilmesi halinde cezalar kademeli olarak ağırlaşır:

• İlk tespitte ve izin belgesi alınmaması halinde her konut için 100.000 TL,
• Verilen 15 günlük süreye rağmen faaliyetin devamı halinde 500.000 TL,
• Yine izin belgesinin alınmaması halinde 1.000.000 TL idari para cezası uygulanır.

Mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kiracı bakımından ise yaptırım ayrıca düzenlenmiştir: bu yasağa aykırı hareket edenlere her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası verilmektedir. Ayrıca izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere ve bu kiralamaların elektronik ticaretine imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcılara da her sözleşme veya konut başına 100.000 TL idari para cezası uygulanabilmektedir.

Görüldüğü üzere kiracı açısından Airbnb tipi günlük kiralama, hem ev sahibine karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye riski doğurmakta hem de doğrudan kiracının kendisine yönelik ağır idari para cezalarını gündeme getirmektedir. Kiracının bu faaliyeti yürütebilmesi için gerekli olan izin belgesini hukuken alması mümkün olmadığından, mesken amaçlı kiralanan bir konutun kiracı eliyle kısa süreli turizm kiralamasına konu edilmesi her durumda hukuka aykırı kabul edilmektedir.

Yönetim Planı, Kat Maliki Onayı ve Apartman Yönetiminin Yetkileri

Bir kiracının konutu turizm amaçlı kiralayamayacağı, izin belgesinin yalnızca mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahiplerine verildiği yukarıda ortaya konulmuştur. Ancak konutun bizzat maliki tarafından turizm amaçlı kiralanması durumunda dahi, devreye giren bir başka kritik mekanizma vardır: kat malikleri iradesi ve yönetim planı. 7464 sayılı Kanun, turizm amaçlı kiralamayı yalnızca bireysel bir mülkiyet hakkı olarak değil, bina ve site sakinlerinin ortak yaşam alanını da etkileyen bir faaliyet olarak ele almış ve kat maliklerinin onayını izin belgesinin asli şartı haline getirmiştir.

Kat Maliklerinin Oy Birliği Şartı ve Yüzde 25 Sınırı

İzin belgesi başvurusunun en belirleyici şartı, izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı kararın ibrazıdır. Bu noktada çoğunluk kararı yeterli değildir; tek bir kat malikinin dahi muhalefeti, turizm amaçlı kiralamanın önünde aşılması güç bir engel oluşturur. Bu zorlu eşik, apartman ve site sakinlerinin güvenlik kaygıları ile sürekli değişen geçici sakinlerden kaynaklanan tedirginliklerin giderilmesi amacıyla öngörülmüştür.

Konut sitelerinde bu kural önemli bir kolaylaştırıcı istisnayla uygulanır: oy birliği şartı, sitenin tamamı için değil, yalnızca kiralamanın yapılacağı ilgili binanın kat malikleri için aranır. Böylece birden çok bloktan oluşan bir sitede, başvuru yapan bağımsız bölümün bulunduğu blokun kat maliklerinden onay alınması yeterli sayılır.

Kanun, bir apartmanın tamamının fiilen otel gibi işletilmesini engellemek amacıyla nicel bir sınır da getirmiştir. Buna göre:

• Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Bu sayede bir apartmandaki tüm dairelerin tek elden turizm konaklamasına tahsis edilmesi önlenmiştir.
• Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunlu hale gelir; konut sitelerinde ayrıca tüm kat maliklerinin oy birliği kararı aranır.

Bu hesaplama yapılırken binadaki dükkânlar bağımsız birim hesabına dahil edilmez. Belge başvurusunda istenen oy birliği kararının ise noter onaylı örneği sunulmalıdır.

Bu kuralın istisnası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan yüksek nitelikli konutlardır. Resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik servisi ile sağlık, çamaşırhane, taşıma, yemek, spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verildiği bu rezidans tipi konutlarda oy birliği ve yüzde yirmi beş şartı aranmaz. Aynı şekilde müstakil konutlar (villalar) için de bu şartlar uygulanmaz.

Yönetim Planına Konulabilecek Sınırlandırmalar

Apartman ve site yönetimleri, bağımsız bölüm malikinin konutunu kiraya vermesini doğrudan engelleme yetkisine sahip değildir; zira bu, mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder. Ancak yönetimler, yönetim planına koyacakları hükümler aracılığıyla turizm amaçlı ve günlük kiralamayı etkin biçimde sınırlandırabilir, hatta kesin olarak yasaklayabilir.

Yönetim planına eklenebilecek başlıca düzenlemeler şunlardır:

• Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılamayacağı, işyeri olarak kiralanamayacağı ve günlük kiraya verilemeyeceği açıkça yazılabilir. Bu hükmün varlığı, günlük kiralamanın önüne kesin bir engel koyabilir.
• Kiracının vereceği maddi ve manevi zararlardan doğrudan malikin sorumlu olacağı, yönetimlerin geçici kullanıcılarla muhatap olmayacağı düzenlenebilir.
• Bağımsız bölümde belli sayının üzerinde kişi konaklaması halinde ek aidat alınabileceği kararlaştırılabilir.
• Sosyal tesis ve spor alanlarından yararlanma her bağımsız bölüm için belirli ve kimlikleri belli kişilerle sınırlandırılabilir.

Bu sınırlandırmaların hukuki dayanağı yalnızca yönetim planıyla da sınırlı değildir. İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5/1-b maddesi, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde işyeri açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar almasını öngörmektedir. Kısa süreli kiralanan konutlar işyeri kapsamında değerlendirilebildiğinden, bu hüküm de günlük kiralamayı denetleyen önemli bir araç işlevi görür.

Genel Değerlendirme

Sonuç olarak, bir kiracının kiraladığı konutu Airbnb gibi platformlar üzerinden günlük veya kısa süreli kiralamaya vermesi çift yönlü bir hukuka aykırılık oluşturmaktadır. Bir yandan TBK m.322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası bulunmadan yapılan bu işlem alt kira yasağının ihlalidir ve TBK m.316 kapsamında sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle tahliyeye konu olur. Diğer yandan 7464 sayılı Kanun, turizm amaçlı kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmasını zorunlu kılmış ve bu belgeyi yalnızca mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahiplerine vermiştir; dolayısıyla kiracının bu izni alması hukuken mümkün değildir. İzinsiz turizm amaçlı kiralama yapanlara her konut için 100.000 TL'den başlayan ve 1.000.000 TL'ye varan idari para cezaları öngörülmüştür.

Bu çerçevede ev sahiplerine düşen, kira sözleşmesinde alt kira ve kısa süreli ticari kullanıma ilişkin hükümleri açıkça düzenlemek; apartman ve site yöneticilerine düşen ise yönetim planına gerekli sınırlandırıcı hükümleri ekleyerek hem mülkiyet hakkına müdahale etmeden hem de ortak yaşam düzenini koruyacak bir denge kurmaktır. Mülkiyet hakkı sahibi bir malik dahi, turizm amaçlı kiralama yapabilmek için kat maliklerinin oy birliği kararı, yüzde yirmi beş sınırı ve yönetim planı hükümleri gibi çok katmanlı şartları sağlamak zorundadır. Kiracının ise bu kapıyı aralayabilmesi, mevcut hukuki düzenleme karşısında mümkün görünmemektedir.