2026 Yılı Kira Artış Sınırlamasında Yeni Yasal Düzenlemeler başlıklı bu çalışma, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak TÜFE esaslı kira artış sistemini, geçici yüzde 25 sınırının sona ermesinin sonuçlarını ve beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davasını açıklamaktadır. Yenileme tarihinin önemi, kira artışının hesaplanması, yasal sınırı aşan taleplere karşı kiracının hakları, temerrüt riski ve zorunlu arabuluculuk süreci birlikte ele alınmaktadır.

2026 Yılında Kira Artışının Yasal Çerçevesi

TÜFE On İki Aylık Ortalama Kuralı

2026 yılında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde temel ölçüt, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu düzenleme, bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artışın üst sınırı olarak kabul eder. Dolayısıyla kira artışı belirlenirken aylık TÜFE veya yıllık TÜFE oranı değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır.

Kural, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanır. Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olsa dahi kararlaştırılan oran, yasal üst sınırı aşamaz. Taraflar TÜFE oranının altında bir artış üzerinde anlaşabilir; ancak TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşan bölüm uygulanamaz. Böylece sözleşme serbestisi, kira artışı bakımından TBK m. 344 ile getirilen yasal sınır içinde kullanılır.

TÜFE esasının uygulanması, kira bedelinin her durumda aynı oranda artırılacağı anlamına gelmez. Uygulanacak oran, yenileme dönemine esas alınan TÜİK verisine göre değişir. Bu nedenle 2026 yılında kira sözleşmesi farklı aylarda yenilenen kiracılar bakımından uygulanacak artış oranı da aynı olmayabilir. Kira artışına ilişkin değerlendirmede sözleşmenin yenileme dönemi ve bu döneme esas alınan TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı birlikte dikkate alınır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344, yalnızca yeni imzalanan kira sözleşmelerine uygulanmaz. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmaların da aynı yasal sınıra tabi olmasını öngörür. Bu nedenle mevcut kira ilişkisinin devam etmesi, kiraya verene TÜFE sınırını aşan bir artış talep etme yetkisi vermez.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Ortak Sınır

2026 yılı itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında genel artış sistemi aynı temel sınıra dayanır. Her iki kira türünde de yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu ortak sınır, kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran bulunması hâlinde de geçerliliğini korur.

Konut kiralarında bu sınır, kiracının yenilenen dönemde karşılaşabileceği artışın kanuni tavanını oluşturur. Çatılı işyeri kiralarında da yenilenen dönem kira bedeli bakımından TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı üst sınır olarak uygulanır. Çatılı işyeri kiralarında TÜFE esasına geçiş, kaynaklarda 7161 sayılı Kanun ile bağlantılı olarak belirtilmiştir.

Bu çerçevede konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde yer alan artış hükmü şu şekilde değerlendirilir:

• Sözleşmede yasal sınırın altında bir oran varsa, kararlaştırılan düşük oran uygulanır.
• Sözleşmede TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına atıf yapılmışsa, ilgili yenileme dönemine ait yasal ölçüt esas alınır.
• Sözleşmede yasal sınırı aşan bir oran bulunuyorsa, artışın yasal sınırı aşan kısmı uygulanamaz.
• Kira artışının tespitinde aylık TÜFE veya yalnızca yıllık TÜFE oranı, TBK m. 344 kapsamında belirlenen temel ölçütün yerine geçmez.

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ortak sınırın bulunması, sözleşmelerin tüm sonuçlarının aynı olduğu anlamına gelmez. Ancak yenilenen kira dönemindeki artış tavanı yönünden her iki kira türü için esas alınan ölçüt TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmenin konut veya çatılı işyeri niteliği taşıması kadar, yenileme tarihinde uygulanacak yasal TÜFE verisinin doğru belirlenmesi de önem taşır.

Geçici Yüzde 25 Sınırının Sona Ermesi

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 kira artış sınırı, kaynaklarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasındaki dönemle ilişkilendirilmiştir. Bu geçici sınırın getirilmesinde 7409 sayılı Kanun esas alınmıştır. Düzenleme, konut kira sözleşmelerinin yenilenmesi sırasında uygulanabilecek artışı belirli bir oranla sınırlamış ve bu dönemde TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranından farklı bir geçici sistem oluşturmuştur.

Geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra 2026 yılında yenilenen konut kira sözleşmeleri bakımından genel sistem yeniden uygulanır. Buna göre yasal artış sınırı, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. 2026 yılı için konut kira artışlarında ayrıca yüzde 25 oranında devam eden genel bir geçici sınır bulunmamaktadır.

Sınırın sona ermesi, kiraya verenin kira bedelini dilediği oranda artırabileceği anlamına gelmez. Geçici düzenlemenin sona ermesinden sonra da TBK m. 344 yürürlüktedir ve yenilenen kira dönemlerinde TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı aşılmaması gereken üst sınır olmayı sürdürür. Taraflar bu oranın altında anlaşabilir; üstünde bir artış kararlaştırılması ise yasal sınır bakımından sonuç doğurmaz.

Bu nedenle 2026 yılında kira artışı değerlendirilirken iki farklı dönem birbirinden ayrılmalıdır:

• 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2024 döneminde konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı dikkate alınır.
• 1 Temmuz 2024 sonrasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanır.
• 2026 yılında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde genel yasal üst sınır, TBK m. 344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Böylece geçici yüzde 25 uygulaması ile 2026 yılı bakımından geçerli olan TÜFE esaslı sistemin kapsamı birbirinden ayrılır. Kira artışının hukuka uygunluğu belirlenirken sözleşmenin yenilendiği tarih, kira türü ve ilgili dönemde esas alınacak yasal ölçüt birlikte incelenir.

Kira Artış Oranının Hesaplanması ve Uygulanması

Yenileme Tarihine göre TÜFE Verisinin Belirlenmesi

Kira artış oranının doğru belirlenmesi için öncelikle kira sözleşmesinin hangi tarihte yenilendiği tespit edilir. Uygulanacak TÜFE verisi, kira döneminin yenilendiği aydan önce açıklanan ve TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını gösteren veridir. Bu ölçüt, aylık enflasyon oranından ve yıllık TÜFE değişim oranından farklıdır. Hesaplamada bu üç verinin birbirine karıştırılması, kira bedelinin hatalı belirlenmesine yol açar.

Örneğin kira sözleşmesi Ağustos 2026’da yenileniyorsa, hesaplamada Temmuz 2026 verisine dayalı TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınır. Kaynaklarda Ağustos 2026 yenilemeleri bakımından bu oran %31,90 olarak belirtilmiştir. Ancak bu oranın uygulamada kullanılabilmesi için ilgili döneme ilişkin güncel TÜİK verisinin ayrıca kontrol edilmesi gerekir. Kira artışı hesaplanırken internet sitelerinde yer alan farklı enflasyon göstergeleri değil, sözleşmenin yenilendiği döneme ilişkin resmi TÜFE verisi esas alınmalıdır.

TBK m. 344/1 uyarınca yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu nedenle hesaplama sıralaması şu şekilde yapılır:

• Kira sözleşmesinin yenileme ayı belirlenir.
• Yenileme ayından önce açıklanan TÜFE verisi tespit edilir.
• Bu veride yer alan TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı alınır.
• Söz konusu oran, mevcut kira bedeline uygulanır.
• Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa, düşük oran ayrıca değerlendirilir.

Kira sözleşmesinin ayın hangi gününde yenilendiği, aynı yenileme ayı içinde uygulanacak TÜFE ölçütünü değiştirmez. Belirleyici olan, kira döneminin hangi ayda yenilendiğidir. Bununla birlikte ilgili TÜFE verisi henüz açıklanmamışsa kesin hesaplama resmi verinin yayımlanmasından sonra yapılır. Bu durumda taraflar arasında geçici olarak ödenen tutarlar ile kesinleşen yasal oran arasındaki farkın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Artış Formülü ve Örnek Hesaplama

Kira artışının matematiksel hesabında kullanılacak formül şöyledir:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE oranı / 100)

Bu formül, artış tutarını mevcut kira bedeline ekleyerek yenilenen dönemde ödenecek yeni kira bedelini gösterir. Alternatif olarak işlem iki aşamada da yapılabilir:

• Mevcut kira bedeli, artış oranıyla çarpılarak artış tutarı bulunur.
• Bulunan artış tutarı mevcut kira bedeline eklenir.

Ağustos 2026 yenilemeleri için kaynaklarda belirtilen %31,90 oranı üzerinden 20.000 TL kira bedelinin hesabı şu şekildedir:

• Mevcut kira: 20.000 TL
• Uygulanacak artış oranı: %31,90
• Artış tutarı: 20.000 TL × 31,90 / 100 = 6.380 TL
• Yeni kira bedeli: 20.000 TL + 6.380 TL = 26.380 TL

Aynı işlem formül kullanılarak da gösterilebilir:

20.000 TL × (1 + 31,90 / 100) = 26.380 TL

Buradaki 6.380 TL, kira bedeline eklenecek artış tutarıdır; 26.380 TL ise artış uygulanmasından sonra ortaya çıkan yeni kira bedelidir. Bu ayrım, özellikle ödeme talebi ile yeni kira bedelinin karıştırılmasını önlemek bakımından önem taşır.

Hesaplamada başlangıç noktası mevcut kira bedelidir. Artış oranı doğrudan yeni kira bedeline uygulanmaz. Önce yenileme tarihinden hemen önce geçerli olan kira bedeli belirlenir, ardından ilgili TÜFE oranı bu tutar üzerinden hesaplanır. Bir önceki dönemde yanlış hesaplanmış veya taraflar arasında farklı bir bedel uygulanmışsa, yeni dönem hesabının hangi kira tutarı üzerinden yapılacağı ayrıca incelenmelidir.

Birden fazla yenileme dönemi bakımından hesaplama yapılırken her dönemin kendi TÜFE oranı dikkate alınır. Her yıl için tek ve değişmez bir kira artış oranı bulunmadığından, önceki dönemde kullanılan oranın sonraki döneme aynen aktarılması doğru değildir. Her yenileme tarihinde, o döneme ilişkin TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı yeniden belirlenir.

Sözleşmedeki Oranın Yasal Sınırla Karşılaştırılması

Kira sözleşmesinde artış oranının yazılı olması, bu oranın her durumda uygulanacağı anlamına gelmez. Sözleşmedeki oran, TBK m. 344/1 kapsamında belirlenen TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıyla karşılaştırılır. Karşılaştırma sonucunda üç farklı durum ortaya çıkar:

• Sözleşmedeki oran TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranından düşükse, düşük oran uygulanır.
• Sözleşmedeki oran TÜFE oranına eşitse, sözleşmede belirlenen oran uygulanır.
• Sözleşmedeki oran TÜFE’nin üzerinde ise, yasal sınırı aşan bölüm uygulanamaz.

Bu karşılaştırma, önce sözleşme hükmünün tespit edilmesini, ardından yenileme dönemine ait TÜFE verisinin belirlenmesini gerektirir. Örneğin sözleşmede yüzde 20 artış kararlaştırılmış, ilgili yenileme dönemi için TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde 31,90 olarak belirlenmişse hesaplama yüzde 20 üzerinden yapılır. Buna karşılık sözleşmede yüzde 40 artış öngörülmüşse, kaynaklarda belirtilen yüzde 31,90’lık yasal sınır aşılmamalıdır.

Bu nedenle sözleşmede yer alan oran ile kanuni üst sınırdan düşük olan oran esas alınır. Daha yüksek bir sözleşme oranı, yasal tavanı aşan kısım bakımından kira artışı talep etme yetkisi vermez. Hesaplama yapılırken sözleşme metni, yenileme tarihi ve ilgili TÜİK verisi birlikte muhafaza edilmelidir. Böylece tarafların hangi oranın neden uygulandığını gösterebilmesi ve kira bedelinin hangi yöntemle belirlendiğinin ortaya konulması sağlanır.

Sözleşme Hükümleri, Kira Tespit Davası ve Beş Yıllık Süre

Düşük veya Yüksek Artış Hükümlerinin Sonuçları

Kira sözleşmesinde artış oranının açıkça belirlenmesi, yenilenen dönemde uygulanacak bedelin tespitinde ilk başvurulacak unsurlardan biridir. Bununla birlikte sözleşmede yer alan oran, TBK m. 344 kapsamında geçerli olan yasal sınırla birlikte değerlendirilir. Sözleşme hükmü tek başına, yasal sınırı aşan bir kira artışının uygulanmasını sağlamaz.

Tarafların kararlaştırdığı artış oranı yasal sınırın altında kalıyorsa, sözleşmedeki düşük oran uygulanır. Bu durumda kiraya veren, yalnızca TÜFE oranının daha yüksek olduğunu ileri sürerek daha yüksek bir artış talep edemez. Sözleşmede belirlenen oran, tarafların kira bedeline ilişkin iradesini ortaya koyar ve yasal üst sınırın altında kaldığı sürece dikkate alınır.

Buna karşılık sözleşmede yasal sınırı aşan bir artış oranına yer verilmişse, bu hüküm yasal sınırın üzerinde sonuç doğurmaz. Önceki bölümde açıklanan hesaplama yöntemiyle belirlenen yasal tavan, sözleşmedeki yüksek oranla karşılaştırılır; uygulanabilecek kira bedeli bakımından yasal sınırı aşan kısım dikkate alınmaz. Sözleşmede yüksek bir oranın yazılmış olması, kiraya verene bu oran üzerinden tek taraflı ve bağlayıcı kira talep etme yetkisi vermez.

Sözleşmede herhangi bir artış oranı bulunmaması veya tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaşamaması hâlinde TBK m. 344/2 uygulanır. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesi, taraflardan birinin tek taraflı bildirimine bırakılmaz; uyuşmazlık hâkim tarafından değerlendirilir. Hâkim, kira bedelini belirlerken ilgili yasal ölçütleri ve somut kira ilişkisinin özelliklerini dikkate alır.

Bu çerçevede tarafların anlaşamaması, mevcut kira bedelinin kendiliğinden kiraya veren tarafından değiştirilmesi sonucunu doğurmaz. Yeni bedelin hukuken belirlenmesi için sözleşme hükmü, yenileme dönemi ve kira ilişkisinin ulaştığı süre birlikte incelenmelidir. Özellikle beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, kira tespitinin yalnızca sözleşmedeki artış oranı ve TÜFE ölçütleriyle sınırlı kalıp kalmayacağını belirleyen temel unsurdur.

Beş Yıl Sonrası Rayiç Kira Tespiti

Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesi, kira bedelinin değerlendirilmesinde ayrı bir hukuki aşama oluşturur. Bu süre, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihten hesaplanır. Yenilenen kira dönemlerinde sözleşmenin devam etmesi veya yeni bir yenileme yapılması, beş yıllık sürenin hesaplanmasında başlangıç tarihini değiştirmez.

TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süren veya beşinci yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde kira bedelinin belirlenmesi, yalnızca TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranına bağlı değildir. Bu aşamada hâkim tarafından daha kapsamlı bir değerlendirme yapılır. Değerlendirmede özellikle şu unsurlar dikkate alınır:

• TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı
• Kiralanan taşınmazın durumu
• Emsal kira bedelleri
• Somut olay bakımından hakkaniyet

Bu unsurlar, taşınmazın bulunduğu çevredeki rayiç kira seviyesinin ve mevcut kira bedelinin güncel koşullara göre değerlendirilmesini sağlar. Taşınmazın niteliği, fiziksel durumu ve emsal kira bedelleri birlikte incelenerek yeni kira bedelinin belirlenmesi amaçlanır. Bu nedenle beş yılın dolmasından sonra yapılacak kira tespitinde, yalnızca sözleşmede yazan artış oranının matematiksel olarak uygulanması yeterli olmaz.

Beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin kendiliğinden değiştiği anlamına da gelmez. Yeni bedelin uygulanabilmesi için kira tespitine ilişkin hukuki sürecin işletilmesi gerekir. Tarafların karşılıklı anlaşması ayrı bir yol olmakla birlikte, anlaşma sağlanamaması hâlinde kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi gündeme gelir.

Bu aşamada kira tespit davası, mevcut kira bedelinin emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri karşısında yeniden değerlendirilmesini sağlar. Hâkimin incelemesi, kira ilişkisinin beş yılı aşıp aşmadığı, taşınmazın mevcut durumu ve emsal kira verilerinin somut olayla uyumu üzerinden yürütülür. Böylece beş yıl sonrası kira tespiti, olağan yenileme dönemlerindeki artış hesabından ayrılır.

Bildirim ve Dava Süreleri

Kira tespit kararının hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından TBK m. 345 önem taşır. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilecekse yalnızca dava açılması yeterli görülmez; dava açılma zamanı veya kiraya verence yapılan yazılı bildirim, kararın yeni kira dönemine etkisi bakımından dikkate alınır.

Kaynaklarda, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kira tespit davası açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmasının önem taşıdığı belirtilmektedir. Bu süreye uyulması, belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi açısından sonuç doğurur. Süresinde dava açılmaması veya yazılı bildirim yapılmaması hâlinde kira tespit kararının etkisinin sonraki kira dönemi bakımından değerlendirilmesi gündeme gelir.

Uygulamada bildirim ile dava arasındaki farkın gözetilmesi gerekir. Dava açılması, kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini isteyen hukuki başvurudur. Yazılı bildirim ise kiraya verenin yeni kira döneminde kira bedelinin tespitini istediğini kiracıya bildirmesine yarar. Her iki işlemin de zamanında yapılması, kira tespit kararının hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşır.

Kira tespit sürecinde şu hususlar birlikte kontrol edilmelidir:

• Kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarih
• Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı
• Yeni kira döneminin başlangıç tarihi
• Yazılı bildirimin yapıldığı tarih
• Davanın açıldığı tarih
• Talep edilen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanmasının istendiği

Bu tarihler arasındaki ilişki kurulmadan yapılan değerlendirme eksik kalır. Özellikle beş yıllık sürenin dolması, tek başına yeni kira bedelinin hemen uygulanmasını sağlamaz. Kira tespitinin hangi dönem için talep edildiği ve TBK m. 345 kapsamındaki bildirim veya dava zamanlaması ayrıca belirlenmelidir.

Kiracının Hakları, Ödeme Yükümlülüğü ve Tahliye Riski

Yasal Sınırı Aşan Artışa İtiraz

Kira bedelinin, yenilenen dönem bakımından uygulanabilecek yasal sınırı aşacak şekilde artırılması kiracı açısından bağlayıcı değildir. Sözleşmede yüksek bir artış oranı bulunması veya kiraya verenin bu orana dayalı olarak yeni kira bedeli bildirmesi, yasal sınırı aşan kısmın talep edilebileceği anlamına gelmez. TBK m. 27/2 uyarınca, hukuka aykırı olan aşan bölüm geçersiz kalırken sözleşmenin geri kalan hükümleri geçerliliğini korur.

Kiracı, yasal sınırı aşan kira bedelini kabul etmek zorunda değildir. Ancak itirazın yalnızca sözlü olarak yapılması, uyuşmazlık hâlinde ispat bakımından yeterli güvence oluşturmaz. Kiracı, kiraya verene yazılı bildirim göndererek talep edilen artışın hangi nedenle kabul edilmediğini ve yasal sınıra uygun kira bedelini ödeyeceğini açıkça belirtmelidir. İtiraz yazısında sözleşmenin yenileme tarihi, talep edilen kira bedeli, uygulanması gereken yasal oran ve ödenmesi teklif edilen tutar ayrı ayrı gösterilmelidir.

Kiracının yasal kira bedelini düzenli ve eksiksiz ödemesi, haksız artış talebi nedeniyle temerrüde düşmesini önleyen temel unsurdur. Ödeme açıklamasında kira döneminin ve ödemenin hangi aya ilişkin olduğunun belirtilmesi, ödemenin kapsamını ortaya koyar. Kiracı, yalnızca daha yüksek kira talebine itiraz ettiği için tahliye edilemez; ancak gerçek kira borcunun da eksiksiz şekilde yerine getirilmesi gerekir.

Yasal tavanı aşan bedelin icra takibine konu edilmesi hâlinde kiracının süresinde itiraz etmesi ve ödeme belgelerini sunabilmesi önem taşır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 26.09.2024 tarihli, 2024/1906 Esas ve 2024/7775 Karar sayılı kararı, kaynaklarda bu bağlamda anılmıştır. Kararın burada tam metni bulunmadığından karar içeriğine ilişkin doğrudan alıntı yapılmamaktadır. Bununla birlikte verilen kaynak bilgisi, icra takibine karşı süresinde itiraz edilmesi ve kira ödemelerinin belgelenmesi gerekliliğine işaret etmektedir.

Temerrüt ve Eksik Ödeme Riski

Kiracının yasal sınırı aşan artışı ödememesi ile kira borcunu eksik ödemesi birbirinden ayrılmalıdır. Kiracı, yasal kira bedelini tam olarak ödüyorsa yalnızca kiraya verenin daha yüksek bir tutar istemesi nedeniyle borçlu hâle gelmez. Buna karşılık kiracı, uygulanması gereken kira bedelinin tamamını da ödemezse kira borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrüt riski doğar.

TBK m. 315, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracının temerrüdü ve ödeme yapılmaması durumunda tahliye sürecinin başlatılmasıyla bağlantılıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedelini ve yan giderleri ödemesi için 30 günlük ödeme süresi tanınması gerekir. Bu süre içinde borcun tamamen ödenmemesi, kiraya verenin kanuni yollarla tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir.

Kiracının yalnızca kira artışının fazla olduğunu ileri sürmesi, mevcut kira borcunu ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Uygulanması gereken kira bedeli konusunda uyuşmazlık varsa kiracı, itiraz ettiği yüksek tutar yerine kendi hesabına göre belirlediği yasal kira bedelini zamanında ödemelidir. Ödemenin tamamen durdurulması, kiracının haklı itirazını etkisiz hâle getirebilecek temerrüt iddiasına yol açar.

Ödeme emri veya ihtarname tebliğ edildiğinde kiracı, talep edilen borcun hangi bölümünü kabul etmediğini ve hangi ödemeleri yaptığını derhâl kontrol etmelidir. İcra dosyasında belirtilen tutar ile banka dekontları karşılaştırılmalı; yasal sınırı aşan kira farkı, ödenmiş kira bedelleri ve varsa yan giderler ayrı ayrı incelenmelidir. Süresinde yapılmayan itiraz, kiracının takipte ileri sürebileceği savunmaları sınırlayabilir.

Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi tahliye riski doğurabilir. TBK m. 352/2, aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi hâlinde tahliye davası açılabilmesiyle ilgilidir. Bu nedenle kiracı, yasal artışa itiraz ederken kira ödemelerini aksatmamalı; ödeme tarihlerini, tutarlarını ve hangi kira dönemine ilişkin olduklarını düzenli biçimde takip etmelidir.

Ödeme ve Yazılı İletişim Belgelerinin Korunması

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda ödeme belgeleri, kiracının hangi tutarı ve hangi tarihte ödediğini gösteren temel delillerdir. Banka dekontları, hesap hareketleri, makbuzlar ve kira ödeme açıklamaları birlikte saklanmalıdır. Elden ödeme yapılması hâlinde imzalı makbuz alınmaması, ödemenin varlığının veya miktarının ispatını zorlaştırır.

Her ödeme kaydında mümkün olduğu ölçüde şu bilgiler bulunmalıdır:

• Ödemenin yapıldığı tarih
• Ödenen kira tutarı
• Kira döneminin hangi ay olduğu
• Taşınmazın adresi veya sözleşmeye ilişkin açıklama
• Ödemenin kira bedeline mi, yan giderlere mi ilişkin olduğu

Kiraya verenin artış talebi, itiraz bildirimi ve taraflar arasındaki anlaşmalar da yazılı olarak muhafaza edilmelidir. İhtarname, e-posta, mesajlaşma kayıtları ve diğer yazılı bildirimler, tarafların hangi tarihte hangi bedel üzerinde görüş bildirdiğini ortaya koyabilir. Yazılı iletişimde hakaret, tehdit veya belirsiz ifadeler yerine kira bedelinin hesabı ve ödeme iradesi açık biçimde belirtilmelidir.

Kiracı, yasal kira bedelini ödediğini gösteren belgelerle birlikte yüksek artış talebine yaptığı itirazı da saklamalıdır. Belgelerin yalnızca ekran görüntüsü olarak tutulması yerine banka kayıtlarının, dekontların ve tebligatların asılları veya doğrulanabilir nüshaları korunmalıdır. İcra takibi ya da tahliye süreci başladığında bu belgeler, borcun bulunup bulunmadığının ve ödemenin süresinde yapılıp yapılmadığının değerlendirilmesinde önem taşır.

İletişim ve ödeme kayıtları kira ilişkisi sona erene kadar düzenli biçimde arşivlenmelidir. Özellikle kiracının yasal bedeli ödediği hâlde daha yüksek tutar üzerinden borçlandırılması durumunda, ödeme belgeleri ile yazılı itirazların birlikte sunulması gerekir. Böylece kiracı, hem yasal kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiğini hem de yasal sınırı aşan talebi kabul etmediğini somut kayıtlarla ortaya koyabilir.

Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Güncel Yargı Yaklaşımı

Dava Şartı Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B kapsamında dava şartıdır. Bu uygulama kira uyuşmazlıkları bakımından 1 Eylül 2023 tarihinde başlamıştır. Kira bedelinin tespiti, kira bedelinden doğan talepler ve kira ilişkisine bağlı diğer uyuşmazlıklarda dava yoluna başvurulmadan önce arabuluculuğa müracaat edilmesi gerekir.

Arabuluculuk başvurusu, tarafların uyuşmazlığı mahkeme önüne taşımadan önce çözüm aramasını sağlar. Kiraya veren veya kiracı, uyuşmazlığın konusunu ve talebini belirterek arabuluculuk sürecini başlatabilir. Kira tespitine ilişkin bir başvuruda talep edilen yeni kira bedelinin, hangi kira döneminden itibaren uygulanmasının istendiği ve talebin hangi hukuki ilişkiye dayandığı açıkça ortaya konulmalıdır. Böylece görüşmelerin kapsamı belirlenir ve tarafların hangi konuda anlaşmaya çalıştığı somutlaştırılır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar kira bedeli, ödeme koşulları, yeni dönemde uygulanacak tutar veya uyuşmazlığın sona erdirilmesine yönelik diğer şartlar üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanması hâlinde uyuşmazlık, tarafların kabul ettiği şartlar çerçevesinde sona erer. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise dava yoluna başvurulmasının önündeki arabuluculuk aşaması tamamlanmış olur. Bu aşamanın tamamlandığını gösteren son tutanağın dava sürecinde önem taşıdığı kabul edilir.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması, dava şartının yerine getirilmediği iddiasını gündeme getirir. Bu nedenle kira tespit davası veya kira ilişkisinden kaynaklanan başka bir dava hazırlanmadan önce arabuluculuk başvurusunun yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir. Başvuruya ilişkin belgeler, toplantı kayıtları ve düzenlenen son tutanak saklanmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecine hazırlanırken şu konuların belirlenmesi gerekir:

• Uyuşmazlığın kira bedelinin tespiti, ödeme, uyarlama veya başka bir kira ilişkisi talebi olup olmadığı
• Talep edilen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanmasının istendiği
• Tarafların mevcut kira bedeli ve ödemeler konusunda hangi belgeleri bulunduğu
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira ilişkisinin devam süresi
• Anlaşma sağlanamaması hâlinde başvurulacak dava türü

Sulh Hukuk Mahkemesinin Görevi

Kira tespit ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kaynaklarda Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirtilmiştir. Bu nedenle arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanmasının ardından açılacak davanın görevli mahkeme yönünden doğru yerde açılması gerekir.

Kira tespit davasında mahkemeden istenen, kira bedelinin hukuki ölçütler ve somut taşınmazın özellikleri dikkate alınarak belirlenmesidir. Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, mevcut kira bedeli, tespit istenen kira dönemi ve talep edilen bedel açıkça gösterilmelidir. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı da kira tespitinin hangi ölçütlerle yapılacağını etkilediğinden, bu hususa ilişkin bilgiler dava dilekçesinde ortaya konulmalıdır.

Mahkemenin görevine ilişkin değerlendirme, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığıyla bağlantılıdır. Kira ilişkisinden bağımsız bir talebin aynı kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle dava açılmadan önce talebin kira tespiti mi, kira alacağı mı, uyarlama mı veya başka bir hukuki istem mi olduğu belirlenmelidir.

Görevli mahkemenin belirlenmesi kadar, dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve kira tespitine ilişkin bildirim veya dava zamanlamasının incelenmesi de önem taşır. Usule ilişkin bu koşulların eksik bırakılması, kira bedelinin esasına girilmeden önce hukuki sorun yaratabilir. Tarafların sözleşme, ödeme kayıtları, yazılı bildirimler ve arabuluculuk son tutanağını birlikte sunabilecek şekilde hazırlık yapması gerekir.

Kira Tespitinde Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararları

Kaynaklarda kira bedelinin tespiti ve uyarlama konularıyla bağlantılı olarak iki güncel karar bilgisine yer verilmiştir:

Yargıtay 3. HD, 2025/2958 E., 2026/118 K., 14.01.2026

Bu karar, kaynaklarda kira bedelinin tespiti ve uyarlamaya ilişkin güncel kararlar arasında gösterilmiştir. Ancak kararın tam metni ve somut olayda ulaşılan hukuki değerlendirme verilen bilgiler arasında bulunmadığından, kararın gerekçesi veya sonucu hakkında bunun ötesinde bir aktarım yapılamaz.

Yargıtay 3. HD, 2025/2424 E., 2026/52 K., 13.01.2026

Bu karar da kira bedelinin tespiti ve uyarlamasına ilişkin güncel kararlar arasında belirtilmiştir. Kararın tam metni paylaşılmadığı için hangi vakıaların değerlendirildiği, hangi gerekçenin benimsendiği ve taraflar bakımından hangi sonuca ulaşıldığı konusunda ek bir hukuki sonuç çıkarılamaz.

Bu karar kayıtları, kira tespit ve uyarlama uyuşmazlıklarının güncel yargısal inceleme konusu olduğunu göstermektedir; ancak yalnızca esas-karar numarası ve tarih bilgisi, kararın içeriğini açıklamak için yeterli değildir. Somut bir uyuşmazlıkta emsal karar değerlendirmesi yapılırken kararın tam metni, uyuşmazlığın konusu ve kira sözleşmesinin özellikleri birlikte incelenmelidir.

Sonuç olarak kira tespit sürecinde yalnızca kira bedelinin hesabına odaklanılması yeterli değildir. 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeli, uyuşmazlık bakımından görevli Sulh Hukuk Mahkemesi belirlenmeli ve TBK m. 345 kapsamındaki bildirim ve dava zamanlaması gözetilmelidir. Güncel yargı kararlarından yararlanılırken ise kararların doğrulanabilir tam metinleri esas alınmalı; mevcut verinin içermediği gerekçe ve sonuçlar kararlara atfedilmemelidir.