Kira artış oranları konusunda yaşanan değişiklikler kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiriyor. %25'lik sınırlamanın kalkmasıyla birlikte kira artışları nasıl hesaplanacak, hangi yasal haklar mevcut ve fazla ödenen kira bedelleri nasıl geri alınabilir? İşte kira artış oranları hakkında bilmeniz gereken tüm detaylar.

Kira Artış Sınırının Hukuki Çerçevesi ve Geçici Düzenlemeler

Türkiye'de konut kira artışlarına yönelik düzenlemeler, son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve artan kira fiyatları nedeniyle önemli değişiklikler geçirmiştir. Bu süreçte getirilen geçici düzenlemeler, hem kiracıları hem de ev sahiplerini doğrudan etkilemiş ve kira hukuku alanında yeni bir dönem başlatmıştır.

Türk Borçlar Kanunu Geçici Maddeleri

Kira fiyatlarının kontrolsüz artışı karşısında hükümet, 7409 Sayılı Kanun'un 4. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na geçici bir madde eklemiştir. Bu düzenleme, 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının %25'i geçemeyeceğini hükme bağlamıştır.

Bu sınırlama sadece konut kiralarını kapsamış, işyeri kiraları bu düzenlemenin dışında tutulmuştur. İşyeri kiralarında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam etmiştir. Geçici maddenin getirdiği temel prensipler şunlardır:

• Kira artış oranı bir önceki yıl kira tutarının %25'ini geçemez
• Bu oranı aşan sözleşme hükümleri fazla miktar yönünden geçersiz sayılır
• Tarafların anlaşamaması durumunda hakim %25 sınırını esas alır
• Düzenleme yalnızca konut kiralarına uygulanır

7456 Sayılı Kanun'un 23. maddesi ile bu geçici düzenleme bir yıl daha uzatılmıştır. Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 2 hükmü uyarınca, 2 Temmuz 2023 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında da %25'lik kira artış üst sınırı korunmuştur.

Bu ikinci geçici düzenlemede önemli bir esneklik getirilmiştir: Eğer bir önceki kira yılının TÜFE değişim oranının 12 aylık ortalaması %25'in altında kalırsa, TÜFE oranı uygulanacaktır. Bu düzenleme, enflasyon oranlarının %25'in altına düştüğü dönemlerde kiracıların daha az artışla karşılaşmasını sağlamıştır.

Geçici düzenlemeler döneminde ev sahiplerinin %25'in üstünde kira zammı talep etmesi ve kiracının kabul etmemesi halinde açılan tahliye davaları mahkemeler tarafından reddedilmiştir. Bu durum, kiracıların hukuki güvencesini artırmış ve fahiş kira artışlarına karşı koruma sağlamıştır.

Sınırlamanın Sona Ermesi

1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle %25'lik kira artış sınırlaması resmen sona ermiştir. Bu tarihten sonra kira artışları, TBK madde 344 hükmü gereği TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenmeye başlamıştır.

Sınırlamanın kalkmasıyla birlikte kira hukuku, pandemi öncesi normal düzenlemelerine geri dönmüştür. Artık kira artışları:

• TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanmaktadır
• Taraflar arasında anlaşma yoksa mahkeme TÜFE oranını esas alır
• 5 yılını dolduran kiracılar için özel kira tespit davası prosedürü uygulanır
• İşyeri kiraları için de aynı TÜFE kuralı geçerlidir

Bu değişiklik, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışlarının %25'i aşabilmesi anlamına gelmektedir. Nitekim 2024 yılının son aylarında TÜFE'nin 12 aylık ortalaması %60'ların üzerine çıkmış, bu da potansiyel kira artışlarının geçici düzenleme döneminden çok daha yüksek olabileceğini göstermiştir.

Geçici düzenlemelerin sona ermesi, kira piyasasında yeni bir denge arayışını beraberinde getirmiştir. Ev sahipleri uzun süre sınırlı kalan kira gelirlerini artırma eğiliminde olurken, kiracılar ise artan maliyetlerle karşı karşıya kalmıştır. Bu durum, kira uyuşmazlıklarının artmasına ve hukuki süreçlerin daha sık işletilmesine neden olmuştur.

2025 Yılı Kira Artış Oranları ve Hesaplama Yöntemi

2025 yılında kira artış oranlarının belirlenmesinde temel dayanak, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi hükümleridir. %25'lik geçici sınırlamanın 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermesiyle birlikte, kira artışları yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak hesaplanmaya başlamıştır.

TÜFE Bazlı Hesaplama

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, kira bedeli artışları TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu hesaplama yöntemi, enflasyonist ortamda kiracıları korurken ev sahiplerinin de haklarını güvence altına alan dengeli bir yaklaşım sunar.

TÜFE bazlı hesaplama sisteminde, kira artış oranı her ay TÜİK tarafından açıklanan veriler doğrultusunda güncellenir. Ev sahipleri, kira sözleşmesinin yenilendiği aya ait TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını esas alarak kira artışı yapabilirler. Bu oran, önceki on iki aylık dönemin ortalaması ile bir önceki on iki aylık dönemin ortalaması arasındaki fark hesaplanarak belirlenir.

Kira artışı hesaplanırken dikkat edilmesi gereken önemli nokta, artışın kira sözleşmesinin yenilendiği ayın TÜFE oranına göre yapılmasıdır. Örneğin, Ocak ayında yenilenen bir kira sözleşmesi için Ocak ayının TÜFE oranı, Şubat ayında yenilenen sözleşme için ise Şubat ayının TÜFE oranı esas alınır.

Güncel Oranlar

Kasım 2024 dönemi için TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %62.02 olarak belirlenmiştir. Bu oran, 2025 yılının ilk aylarında yenilenecek kira sözleşmeleri için referans teşkil etmektedir. Ancak her ay güncellenen bu oranlar, ekonomik koşullara bağlı olarak değişiklik gösterebilmektedir.

2025 yılında kira artış oranları, aylık bazda şu şekilde uygulanacaktır:

• Ocak ayında yenilenen sözleşmeler için Ocak ayı TÜFE oranı
• Şubat ayında yenilenen sözleşmeler için Şubat ayı TÜFE oranı
• Mart ayında yenilenen sözleşmeler için Mart ayı TÜFE oranı

Bu sistemde ev sahipleri, yasal sınırları aşan kira artışı talep edemezler. TÜFE oranını aşan artış talepleri, kiracı tarafından kabul edilmediği takdirde hukuki olarak geçersiz sayılır.

TBK madde 344/2 hükmü uyarınca, tarafların kira artış oranında anlaşamaması durumunda hakim takdir yetkisini kullanarak kira artış oranını belirler. Bu durumda mahkeme, TÜFE oranını üst sınır olarak kabul ederek, taşınmazın durumu, bölgenin özellikleri ve hakkaniyet ilkelerini göz önünde bulundurur.

Özel bir durum ise TBK madde 344/3 kapsamında düzenlenen 5 yıllık süresi dolan kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler için kira tespit davası açılabilir ve mahkeme, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun kira bedelini belirler. Bu durumda TÜFE sınırlaması geçerli olmayıp, mahkeme rayiç bedele yakın kira tespit edebilir.

2025 yılında kira artış hesaplamalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kira sözleşmesinde artış şartının bulunup bulunmamasıdır. Sözleşmede artış şartı varsa ev sahibi doğrudan TÜFE oranında artış yapabilir. Artış şartı yoksa, yeni dönem başlangıcından 30 gün önce kiracıya bildirimde bulunması veya mahkemeye başvurması gerekir.

Bu yeni sistemde kiracılar, yasal sınırları aşan kira artışlarını kabul etmek zorunda değildir ve fazla talep edilen miktarları ödemeyi reddedebilirler. Ev sahipleri ise enflasyon oranında makul artışlar yaparak hem kiracılarını koruyabilir hem de mülklerinin değerini enflasyona karşı koruma altına alabilirler.

Fazla Ödenen Kira Bedellerinin İadesi ve Yargıtay Kararları

8 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan %25'lik kira artış sınırı döneminde, birçok kiracı yasal sınırları aşan kira ödemeleri yapmıştır. Bu durumda fazla ödenen kira bedellerinin iadesi konusu hem hukuki hem de pratik açıdan büyük önem taşımaktadır. Yargıtay'ın konuya ilişkin verdiği kararlar, kiracıların haklarını koruma konusunda önemli içtihatlar oluşturmuştur.

Yargıtay İçtihatları

Fazla ödenen kira bedellerinin iadesi konusunda Yargıtay'ın verdiği kararlar, kiracıların hukuki durumunu netleştiren önemli içtihatlar oluşturmuştur. Bu kararlar, özellikle geçici düzenleme döneminde yaşanan uyuşmazlıkların çözümünde rehber niteliği taşımaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2023/907 E., 2023/2083K. sayılı ve 28.03.2023 tarihli kararı, kira ödemelerinin hukuki niteliği konusunda önemli bir tespit yapmıştır. Bu karara göre, kira parasının kiracı tarafından düzenli olarak fazla ödenmesi, kira bedelinin tadil edildiği anlamını taşımamaktadır. Bu içtihat, kiracıların yasal sınırları aşan ödemeler yapmasının, sözleşme değişikliği anlamına gelmediğini açıkça ortaya koymaktadır.

Bu karar, özellikle ev sahiplerinin "kiracı zaten ödedi, demek ki kabul etti" şeklindeki savunmalarına karşı kiracıları koruyucu bir nitelik taşımaktadır. Yargıtay'ın bu yaklaşımı, Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerinin üstünlüğünü vurgulamakta ve kiracıların baskı altında yaptıkları ödemelerin hukuki geçerliliğini sorgulamaktadır.

Diğer taraftan, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021/2915 E., 2021/5408 K. sayılı ve 25.05.2021 tarihli kararı ise fazla ödenen kira bedellerinin iadesi konusunda daha açık bir tutum sergilemiştir. Bu kararda, fazla ödenen kira bedellerinin iadesi mümkün görülmüştür. Bu içtihat, kiracıların yasal haklarını kullanabilmeleri açısından son derece önemlidir.

Bu iki karar arasındaki yaklaşım farkı, konunun henüz tam olarak netleşmediğini göstermektedir. Ancak genel eğilim, emredici hukuk kurallarına aykırı ödemelerin iade edilebilir olduğu yönündedir. Bu durum, özellikle 8 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında %25'i aşan kira ödemeleri yapan kiracılar için umut vericidir.

Yargıtay kararları, fazla ödenen kira bedellerinin iadesinde sebepsiz zenginleşme ilkesinin de uygulanabileceğini göstermektedir. Bu ilke gereğince, ev sahiplerinin hukuki dayanağı olmayan bir şekilde elde ettikleri fazla kira ödemeleri, kiracılara iade edilmelidir.

Zamanaşımı Süresi

Fazla ödenen kira bedellerinin iadesi talebinde bulunurken dikkat edilmesi gereken en önemli husus zamanaşımı süresidir. TBK madde 147 gereğince, fazla ödenen kira bedelleri 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, fazla ödemenin yapıldığı tarihten itibaren başlamaktadır.

Zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, her bir fazla ödeme için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekmektedir. Örneğin, 2022 yılının Ağustos ayında yapılan fazla ödeme için zamanaşımı süresi 2027 yılının Ağustos ayında dolacaktır. Bu nedenle kiracıların, her bir fazla ödeme için ayrı ayrı zamanaşımı süresini takip etmeleri kritik önem taşımaktadır.

Zamanaşımı süresinin kesilmesi için kiracıların çeşitli hukuki yolları bulunmaktadır:

• Noterden ihtarname göndermek
• İcra takibi başlatmak
• Dava açmak
• Arabuluculuğa başvurmak

Bu işlemlerden herhangi birinin yapılması, zamanaşımı süresini keser ve yeniden başlatır. Ancak kiracıların bu konuda profesyonel hukuki destek almaları önerilmektedir.

Özellikle toplu ödeme yapan kiracıların durumu daha karmaşıktır. Bu durumda hangi ödemenin hangi döneme ait olduğunun tespiti ve zamanaşımı süresinin hesaplanması için detaylı bir inceleme gerekebilir.

Fazla ödenen kira bedellerinin iadesinde delil toplama süreci de zamanaşımı açısından önemlidir. Kiracıların ödeme belgelerini, banka dekontlarını ve kira sözleşmelerini saklamaları, hem dava açma hem de zamanaşımını kesme açısından kritik öneme sahiptir.

Kira Tespit Davası ve Arabuluculuk Süreci

Kira uyuşmazlıklarının çözümünde en önemli hukuki araçlardan biri olan kira tespit davası, özellikle 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için kritik bir süreçtir. Bu dava türü, ev sahiplerinin rayiç kira bedelini talep edebilmelerini sağlarken, kiracıların da haklarını koruyabilmelerini mümkün kılar.

Dava Şartları

TBK madde 345 uyarınca kira tespit davası açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu davanın temel şartı, kira sözleşmesinin 5 yılını doldurmuş olmasıdır. Bu sürenin tamamlanmasıyla birlikte ev sahibi, artık sadece TÜFE oranlarıyla sınırlı kalmayıp, emsal kira bedelleri ve taşınmazın mevcut durumu dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli talep edebilir.

Kira tespit davası açılabilmesi için dikkat edilmesi gereken önemli hususlar şunlardır:

• Sözleşmede kira artış şartı bulunuyorsa, bildirim zorunluluğu yoktur
• Artış şartı olmayan sözleşmelerde, yeni dönem başlangıcından 30 gün önce dava açılması veya ihtarname gönderilmesi gerekir
• Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması şarttır
• Davanın açılması için haklı ve geçerli sebeplerin bulunması gerekir

Ev sahibinin kira tespit davası açarken dayandığı temel gerekçeler arasında emsal kira bedellerindeki artış, taşınmazın değerindeki yükseliş ve genel ekonomik koşullardaki değişiklikler yer almaktadır. Mahkeme, bu faktörleri değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Zorunlu Arabuluculuk

7445 Sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve taraflar arasında daha hızlı çözüm sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Arabuluculuk sürecinin temel özellikleri şunlardır:

• Dava açılmadan önce mutlaka arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir
• Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usul eksikliği nedeniyle reddedilir
• Süreç gönüllülük esasına dayanır ve taraflardan biri katılmak istemezse zorunlu değildir
• Arabuluculuk ücreti taraflar arasında paylaştırılır
• Başarısız arabuluculuk sonrasında dava yolu açık hale gelir

Arabuluculuk süreci, özellikle kira artış oranları konusunda anlaşmazlık yaşayan taraflar için etkili bir çözüm yöntemidir. Bu süreçte tarafsız bir arabulucu, tarafların karşılıklı görüşmelerini yöneterek anlaşmaya varmalarını sağlamaya çalışır. Arabuluculuk sonucunda varılan anlaşma, icra edilebilir nitelikte bir belge haline gelir.

Mahkeme Yetkisi

Kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemeleri görevli mahkeme olarak belirlenmiştir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Bu düzenleme, özellikle kiracıların hukuki haklarını korumak amacıyla getirilmiştir.

Mahkeme yetkisi konusunda dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemeleri
• Yetkili mahkeme: Davalının (genellikle kiracının) yerleşim yeri mahkemesi
• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili sayılabilir
• Yetki kurallarına uyulmaması halinde mahkeme kendiliğinden yetki itirazı yapabilir

Mahkeme, kira tespit davalarında bilirkişi raporu alarak emsal kira bedellerini tespit eder. Bu süreçte taşınmazın konumu, yaşı, durumu, çevresel faktörler ve benzer taşınmazların kira bedelleri dikkate alınır. Mahkeme kararı ile belirlenen kira bedeli, taraflar için bağlayıcı nitelik taşır.

Kira tespit davası süreci, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi ve yasal prosedürlerin eksiksiz takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle arabuluculuk sürecinin zorunlu hale gelmesiyle birlikte, tarafların bu aşamayı atlamadan dava açmaları kritik hale gelmiştir.

Sonuç olarak, 2025 yılında kira piyasası hem yasal düzenlemelerin hem de piyasa dinamiklerinin etkisi altında şekillenmektedir. TÜFE bazlı artış sistemine geri dönüş, bölgesel farklılıklar ve arz-talep dengesizlikleri kira piyasasının temel belirleyicileri olmaya devam etmektedir. Kiracı ve ev sahiplerinin yasal haklarını bilmeleri, arabuluculuk ve dava süreçlerini doğru yönetmeleri bu dönemde kritik önem taşımaktadır. Piyasanın sağlıklı işleyebilmesi için hem yapısal reformlara hem de taraflar arasında adil bir dengenin kurulmasına ihtiyaç bulunmaktadır.