Deprem felaketinden etkilenen Hatay ve çevre illerde TOKİ konut teslimlerinin gecikmesi, depremzede vatandaşların mağduriyetine yol açmaktadır. TOKİ konut teslim gecikmelerinde hak sahiplerinin mahrum kaldığı kira tazminatı hakları, dava şartı arabuluculuk ve idarenin hukuki sorumluluğuna ilişkin rehber incelememiz.

Deprem Bölgesinde TOKİ Hak Sahipliği ve Taşınmaz Teslim Süreçleri

6 Şubat depremlerinin ardından özellikle Hatay ve çevre illerde kentsel ve kırsal konut ihtiyacının karşılanması amacıyla Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından yürütülen projeler büyük bir ivme kazanmıştır. Hatay genelinde afetzedelerin kalıcı konutlarına kavuşması amacıyla akdedilen gayrimenkul satış sözleşmeleri, hak sahipleri ile idare arasında özel hukuk hükümlerine tabi borç ilişkileri doğurmaktadır. Bu süreçte taşınmazın hukuki niteliği, sözleşmenin geçerlilik şartları ve idarece taahhüt edilen teslim süreleri, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde titizlikle değerlendirilmelidir.

TOKİ Satış Sözleşmelerinin Şekil Şartı ve Hukuki Niteliği

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan veya devir borcu doğuran tüm sözleşmelerin hukuki geçerliliği kanunen resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.237 vd.). TOKİ ile depremzede hak sahipleri arasında imzalanan "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi", idarenin özel hukuk alanında taraf olduğu, alıcıya kişisel hak sağlayan ve mülkiyeti devir borcu doğuran bir taşınmaz satış sözleşmesi niteliğindedir.

Hatay’da meydana gelen yıkımın ardından idarece tesis edilen hak sahipliği süreçlerinde, alıcılara tapu devri derhal yapılmamakta; bunun yerine mülkiyetin ileride tamamlanarak devredileceğini taahhüt eden matbu sözleşmeler düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca (TBK m.237 vd.), taşınmaz satışına veya satış vaadine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunlu bir geçerlilik şartıdır. TOKİ tarafından hazırlanan bu sözleşmeler, idareye konutu mevzuata, imar planlarına ve kararlaştırılan standartlara uygun olarak eksiksiz teslim etme borcu yükler. Hak sahibi alıcı ise buna karşılık sözleşmede öngörülen peşinat veya taksit ödeme borcunu üstlenir. Taraflar arasında bu hukuki bağ kurulduktan sonra idare, sözleşme şartlarına ve dürüstlük kuralına uygun olarak edimini zamanında ifa etmekle yükümlüdür.

Taahhüt Edilen Teslim Süreleri ve Yüklenici Temerrüdü

TOKİ projelerinde, inşaatın kapsamı, konut sayısı ve bölgenin altyapı durumuna göre idarece kamuoyuna duyurulan ve gayrimenkul satış sözleşmelerinde borçlandırıcı hüküm olarak yer alan standart konut teslim süre aralığı 14 ay ile 30 ay olarak belirlenmektedir.

Hatay özelinde deprem sonrası zemin etütleri, altyapı çalışmaları veya alt yüklenici süreçlerindeki aksamalar gerekçe gösterilerek bu sürelerin aşılması idarenin borçlu temerrüdünü doğurmaktadır. Sözleşmede açıkça kararlaştırılan veya duyurulan 14 ay ile 30 ay arasındaki teslim süresinin dolmasına rağmen bağımsız bölümün hak sahibine fiilen ve ayıpsız olarak teslim edilmemesi, idarenin edimini zamanında yerine getirmediğinin kesin kanıtıdır.

Hatay’da geçici barınma merkezlerinde veya konteynerlerde yaşamını sürdüren hak sahipleri açısından taahhüt edilen 14 ay ile 30 ay süresinin aşılması, barınma hakkının ihlali yanında ciddi ekonomik kayıplara da yol açmaktadır. Borçlu temerrüdünün gerçekleşmesiyle birlikte idare, gecikmeden kaynaklanan hukuki sonuçlardan doğrudan sorumlu hale gelir. Hak sahipleri, sözleşmeyi feshetmeksizin ayakta tutarak konutun aynen teslimini ve borcun geç ifa edilmesinden doğan zararlarının tazminini talep etme hakkına sahiptir.

TOKİ Konutlarının Geç Teslimi Karşısında Hak Sahibinin Tazminat Hakları

Hatay ve çevresinde meydana gelen depremlerin ardından bölgede başlatılan toplu konut projelerinde, taşınmazların hak sahiplerine taahhüt edilen sürelerde teslim edilmemesi hukuki sorumluluk doğurmaktadır. TOKİ ile alıcılar arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmelerinde belirtilen teslim tarihinin aşılması, idare açısından borçlu temerrüdü anlamına gelir. Konutunun zamanında teslim edilmemesi nedeniyle mağdur olan vatandaşlar, idarenin ve yüklenici firmaların bu temerrüdü karşısında kanundan doğan tazminat haklarını kullanabilirler.

Gecikme Tazminatı ve Mahrum Kalınan Kira Kaybı Hesaplaması

Satıcı veya yüklenicinin konutu sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi durumunda borç zamanında ifa edilmemiş olur. Borcun zamanında yerine getirilmemesi sebebiyle borçlu temerrüde düşer ve alıcıya belirli yasal seçimlik haklar tanınır. Hak sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifa ile birlikte konutun geç teslim edilmesinden doğan gecikme tazminatını talep etme hakkına sahiptir (TBK m.125).

Hatay özelinde Antakya, Defne, İskenderun veya Samandağ gibi afet bölgelerinde inşa edilen TOKİ konutlarının geç teslimi durumunda hak sahipleri, teslimin geciktiği süre boyunca mahrum kaldıkları kira kaybını "gecikme tazminatı" adı altında isteyebilirler.

• Kira Kaybının Hesaplama Dönemi: Yoksun kalınan kira bedeli, sözleşmede açıkça kararlaştırılan teslim tarihinden başlar ve konutun fiilen alıcıya teslim edildiği anahtar teslim gününe kadar devam eder.
• Tutarın Tespiti: Gecikilen her ay için alacak tutarı, taşınmazın bulunduğu Hatay bölgesindeki emsal konutların rayiç kira bedelleri esas alınarak bilirkişilerce hesaplanır.
• Sözleşmedeki Kısıtlayıcı Hükümler: TOKİ satış sözleşmelerinde sıklıkla yer alan "taksitler bitmeden konutun kiraya verilemeyeceği" yönündeki kısıtlamalar, idarenin gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Hak sahibi konutunda kendisi oturacak olsa dahi, geç teslim nedeniyle konutundan yararlanamadığı için emsal kira tazminatını talep edebilir.

Geç teslim hallerinde borçlunun borcunu yerine getirmemekte direnmesi hukuki sonuçlar doğurur (818 sayılı BK m.101/1). Bu çerçevede alıcı, borçlu idareye ayrıca ek süre (mehil) vermek zorunda kalmaksızın doğrudan gecikme sebebiyle uğradığı zararın ve yoksun kaldığı kira alacağının tazminini dava edebilir (818 sayılı BK m.106/2). Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin özel bir maddenin bulunmaması dahi tüketicinin bu kanuni hakkını kullanmasına engel teşkil etmez.

Zamanaşımı Süreleri ve Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

TOKİ veya yüklenici firmalar aleyhine açılacak geç teslim kaynaklı gecikme tazminatı ve ecrimisil/kira kaybı davalarında kanunen belirlenmiş zamanaşımı sürelerine ve dava şart usullerine uyulması zorunludur.

• Zamanaşımı Süresi: Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca, konutun zamanında teslim edilmemesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve mahrum kalınan kira alacaklarına ilişkin zamanaşımı süresi 10 yıldır. 10 yıllık süre, teslim borcunun ihlal edildiği veya konutun fiilen teslim edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
• İhtarname Usulü: Hak kaybı yaşanmaması adına, teslimi geciken konutlar için ihtarname çekilerek idarenin veya yüklenicinin temerrüdü ve alacak miktarları kayıt altına alınmalıdır.
• Zorunlu Arabuluculuk: Tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusunun yapılması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanak düzenlenerek yargı yoluna başvurulur.

Deprem sonrasında Hatay'da geçici barınma imkanlarıyla yaşamak zorunda kalan veya yüksek rayiçlerle kira ödeyen hak sahipleri, 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde arabuluculuk dava şartını yerine getirip Tüketici Mahkemelerinde dava açarak mağduriyetlerine ilişkin tazminat elde edebilirler.

Deprem Sonrası İdarenin Hukuki Sorumluluğu ve Yargı İçtihatları

6 Şubat depremlerinin ardından yıkıma uğrayan Hatay (Antakya, Defne, İskenderun ve Kırıkhan başta olmak üzere) genelinde barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla yürütülen toplu konut projelerinde idarenin hukuki sorumluluğu kritik bir boyut kazanmıştır. 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun ve ilgili ikincil mevzuat uyarınca idare, afetzedelerin mağduriyetlerini gidermek ve güvenli konutları makul süre içinde teslim etmekle mükelleftir. Ancak inşaat süreçlerinde yaşanan aksamalar ve taahhüt edilen teslim tarihlerinin aşılması, idari hizmetin geç işlemesi sonucunu doğurmaktadır.

İdarenin Hizmet Kusuru ve Tam Yargı Davaları

Afet bölgesindeki imar, ihya ve yapılaşma süreçlerinin hukuki altyapısı, yapılan son yasal düzenlemelerle yeniden şekillendirilmiştir. 09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren kanuni düzenlemeler, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi ve rezerv yapı alanlarındaki inşa süreçlerine ilişkin idari usulleri hızlandırmayı hedeflemiştir. Buna rağmen, Hatay özelinde TOKİ ve ilgili yüklenici firmalar tarafından yürütülen projelerde konutların sözleşmede veya kamuoyuna ilan edilen sürelerde hak sahiplerine teslim edilememesi idarenin hizmet kusuru sorumluluğunu gündeme getirmektedir.

Afet mevzuatı kapsamında idareye yüklenen kamusal görevlerin yerine getirilmesinde yaşanan gecikmeler yönünden 7269 sayılı Kanun m.31 hükmü de özel bir önem taşımaktadır. İlgili madde uyarınca; afet mevzuatı kapsamında yapılan veya iktisap olunan taşınmazlardan arta kalan bina ve arazilerin idari tespiti ve değerlendirilmesi yetkisi idareye verilmiştir (7269 s.K. m.31). İdarenin mülkiyet, arazi tahsisi veya altyapı organizasyonlarındaki eksiklikleri gerekçe göstererek konut teslimlerini geciktirmesi, hukuki açıdan geçerli bir mazeret teşkil etmez. Hak sahipleri, idarenin eylem ve işlemlerinden doğan zararların tazmini için idari yargıda tam yargı davası açabileceği gibi, TOKİ ile imzalanan özel hukuk sözleşmelerine dayalı gecikme tazminatı davalarını da adli yargıda ikame edebilmektedir.

Emsal Yargıtay Kararları Işığında TOKİ'nin Tazminat Yükümlülüğü

TOKİ tarafından inşa ettirilen konutların tesliminde yaşanan gecikmelerde idare, sıklıkla mücbir sebep, olumsuz hava koşulları veya imar engelleri gibi gerekçelere sığınmaktadır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, idarenin veya kamu kurumu niteliğindeki borçluların basiretli bir şekilde hareket etme yükümlülüğünü vurgulamakta ve mücbir sebep savunmalarını dar çerçevede değerlendirmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/58 E., 2022/40 sayılı kararının “…Mahkemece …’deki iç savaşın mücbir sebep olarak kabul edilmesi doğru olmamıştır. Z

Yüksek mahkemenin yukarıda yer alan ilamında da açıkça belirtildiği üzere, öngörülebilir veya idari tedbirlerle aşılabilir durumlar borçlu bakımından bir mücbir sebep olarak kabul edilemez. Hatay’da deprem sonrası yürütülen projelerde TOKİ, basiretli bir tacir ve idari kurum gibi hareket ederek inşaat takvimini doğru planlamakla yükümlüdür.

TOKİ gayrimenkul satış sözleşmelerinde yer alan "konutun taksitleri bitmeden kiraya verilemeyeceği" veya "sosyal konut niteliği" yönündeki bentler, idarenin gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Hak sahibi, borçlunun temerrüdü hükümleri uyarınca sözleşmeyi ayakta tutarak borcun aynen ifasını (konutun teslimini) ve teslim gerçekleşene kadar mahrum kaldığı ecrimisil/emsal kira kaybı tazminatını talep etme hakkına sahiptir (TBK m.125).

Depremzede vatandaşların Hatay'da geçici barınma merkezlerinde veya kira ödeyerek başka ikametgahlarda kalmak zorunda kalmaları, doğrudan geç teslimden kaynaklanan idari bir zarardır. Bu doğrultuda, sözleşmede belirlenen teslim tarihinden itibaren fiili teslim tarihine kadar geçen süre hesaplanarak, bölgedeki emsal konut kira bedelleri üzerinden tazminata hükmedilmesi yargısal bir zorunluluktur.

Hatay özelinde deprem sonrası inşa edilen TOKİ konutlarının zamanında teslim edilmemesi, hak sahiplerine hem borçlar hukuku hem de idare hukuku prensipleri çerçevesinde gecikme tazminatı ve kira kaybı alacağı talep hakkı tanımaktadır. Hak kaybına uğranmaması adına, tespitlerin eksiksiz yapılması, idari başvuru ve arabuluculuk yollarının tüketilmesi ve hak düşürücü süreler içerisinde tazminat davalarının açılması gerekmektedir.