2026 yılı itibarıyla 6306 sayılı Kanun uyarınca binaların riskli yapı olarak tespiti, tapu beyanlar hanesine işlenmesi, maliklerin ve hak sahiplerinin 15 günlük itiraz hakları ile idari yargı süreçleri hukuki boyutlarıyla ele alınmaktadır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve Esasları

Türkiye'de kentsel dönüşüm mevzuatının yasal omurgasını oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, ekonomik ömrünü tamamlamış veya doğal afetlere karşı ağır hasar görme ve yıkılma riski taşıyan binaların tespiti, iyileştirilmesi ve tasfiyesini hukuki güvenceye bağlamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik idari aşaması "riskli yapı tespiti" işlemidir. Mülkiyet hakkını ve taşınmazın hukuki durumunu doğrudan etkileyen bu tespit, icrai bir idari işlem niteliğinde olup binanın tahliye, yıkım ve yeniden yapım süreçlerinin temel dayanağını oluşturur.

Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanması

Riskli yapı tespiti, yapının taşıyıcı sistem elemanlarının teknik esaslar çerçevesinde incelenmesiyle hazırlanan bilimsel ve hukuki bir rapordur. Mevzuat uyarınca, can ve mal güvenliğini tehdit eden, mühendislik standartlarına aykırı biçimde inşa edilmiş veya zamanla statik dengesini yitirmiş binalar riskli yapı olarak değerlendirilmektedir.

Hazırlanan riskli yapı tespit raporu, yalnızca binanın teknik dayanıklılık durumunu belgelemekle kalmaz; aynı zamanda idare tarafından uygulanacak olan tahliye, yıktırma, maliklerle anlaşma esasları ve tespite karşı itiraz hakları gibi tüm sonraki idari ve hukuki süreçlerin hukuki dayanağını oluşturur (6306 sayılı Kanun m. 5). Raporun eksiksiz ve mevzuatta öngörülen teknik usullere uygun biçimde tanzim edilmesi, idari işlemin sakatlanmaması ve yargısal denetim aşamasında hukuka uygunluğunun korunması açısından büyük önem taşır.

Yetkili Lisanslı Kurumlar ve Başvuru Şartları

Riskli yapı tespiti kural olarak kat maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin talebi üzerine gerçekleştirilir. Sürecin başlatılabilmesi için kat maliklerinin oy birliği veya nitelikli çoğunlukla karar alması gerekmemektedir. Mülkiyet hakkına dayalı olarak tek bir kat malikinin dahi yetkili mercilere başvuruda bulunması, riskli yapı tespit sürecini başlatmak için yeterlidir.

Tespit işlemleri, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Bakanlıkça yetkilendirilmiş ve lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır (6306 sayılı Kanun m. 3). Lisanslı kuruluşlarca yürütülen saha ve laboratuvar incelemeleri sonucunda hazırlanan riskli yapı tespit raporları, değerlendirilmek ve tapu kütüğüne işlenmek üzere ilgili idareye sunulur.

Engelleme Durumunda Resen Tespit Usulü

Riskli yapı tespitinin maliklerce yaptırılmaması veya sürecin sürüncemede bırakılması ihtimaline karşı kanun koyucu idareye doğrudan müdahale yetkisi tanımıştır. İdare, riskli yapı tespitini resen yapabileceği gibi, belirli bir süre vererek maliklerden de bu tespiti yaptırmalarını isteyebilir. Verilen süre içerisinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, idare tespiti kendisi yapar veya yaptırır (6306 sayılı Kanun m. 3).

Süreç içerisinde uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki ve fiili engellerden biri, bazı maliklerin veya bağımsız bölümü kullanan kişilerin binaya girilmesini engellemesi ya da karot alma gibi teknik incelemelere izin vermemesidir. Kanun, kamu yararı ile can ve mal güvenliğini ön planda tutarak bu tür engellemelerin önüne geçecek özel bir idari usul öngörmüştür. Yapılan riskli yapı tespitinin engellenmesi hâlinde idare, mülki idare amirine başvurur. Mülki amirin yazılı izni alındıktan sonra kolluk kuvvetleri eşliğinde adrese girilerek resen tespit işlemi tamamlanır (6306 sayılı Kanun m. 3). Bu usul, kentsel dönüşüm sürecinin kişisel inisiyatiflerle aksatılmasını engeller ve idari sürecin kesintisiz ilerlemesini sağlar.

Riskli Yapı Raporunun İnceleme, Tapu Kaydı ve İlan Süreçleri

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında lisanslı kurum veya kuruluşlar ile İdare tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporları, doğrudan hukuki sonuç doğurarak yıkım sürecini başlatmaz. Raporun tanzim edilmesinin ardından başlayan idari denetim, tapu kütüğüne tescil ve ilan aşamaları, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen işlemlerin usulüne uygunluğunu denetlemek ve hak sahiplerinin bilgilendirilmesini sağlamak amacıyla katı usul kurallarına tabi tutulmuştur.

Rapordaki Eksikliklerin Düzeltilmesi Süreci

Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı tespit raporu, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış ise ilgili İdareye gönderilir. İdare veya Başkanlık, sunulan teknik raporu ve eklerini mevzuat, teknik usuller ve standartlar çerçevesinde detaylı bir incelemeye tabi tutar.

İnceleme sonucunda raporda fen ve sanat kurallarına, eksik numune alınmasına veya idari usullere ilişkin bir eksiklik tespit edilmesi halinde rapor onaylanmaz ve düzenleyen kuruma iade edilir. Mevzuat, tespit edilen bu eksikliklerin giderilmesi için kesin süreler öngörmüştür:

• Lisanslı kurum veya kuruluşlar, raporda tespit edilen eksiklikleri iade bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltmek ve yeniden incelemeye sunmakla yükümlüdür.
• Lisanslı kuruluşların makul ve haklı gerekçeler sunması halinde, idare tarafından ek süre tanınması mümkündür.

Belirtilen 30 günlük süre içerisinde eksiklikleri düzeltilmeyen raporlar işleme alınmaz. Eksikliklerin süresi içinde tam ve eksiksiz olarak giderilmesi durumunda ise riskli yapı tespit raporu idari açıdan uygun bulunarak bir sonraki aşama olan tapu bildirim sürecine aktarılır.

Tapu Kütüğüne Bildirim ve Ek-6 Tutanağı Usulü

İdari inceleme neticesinde bünyesinde herhangi bir eksiklik bulunmayan veya eksiklikleri süresi içinde tamamlanan riskli yapı tespit raporları kesinleşme sürecine girer. Ayni ve şahsi hak sahipleri ile üçüncü kişilerin bilgilendirilmesi ve mülkiyet sicilinin aleniyeti ilkesi gereğince idare, tapu işlemlerini başlatmak zorundadır.

• İncelemesi tamamlanan ve eksikliği bulunmayan riskli yapı raporu, en geç 10 işgünü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir.
• Tapu Müdürlüğü, bildirimin ulaşmasıyla birlikte taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine yapının 6306 sayılı Kanun uyarınca "riskli yapı" olduğuna dair şerhi işler.

Tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılan bu bildirimle eş zamanlı olarak idarece bir Ek-6 tutanağı düzenlenir. Ek-6 tutanağı, riskli yapı tespitinin idari olarak tamamlandığını, tapuya bildirildiğini ve resmi ilan aşamasına geçildiğini belgelendiren resmi bir tutanaktır.

Muhtarlık ve İnternet Sayfasında İlan Esasları

Riskli yapı tespitinin maliklere ve taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirimi, kentsel dönüşüm sürecinin tıkandığı durumları önlemek amacıyla özel bir ilan ve tebliğ usulüne bağlanmıştır.

Yapının riskli yapı olarak tespiti ve tapuya işlenmesinin ardından bilgilendirme ve tebligat işlemleri şu esaslara göre yürütülür:

• Düzenlenen Ek-6 tutanağı, riskli olduğu tespit edilen yapının kapısına fiziki olarak asılır.
• Yapı maliklerine e-Devlet kapısı üzerinden bilgilendirme yazısı gönderilir.
• Tebliğ sürecinin hukuki omurgasını oluşturan ilan işlemi kapsamında Ek-6 tutanağı, yapının bulunduğu yerdeki muhtarlıkta ve Başkanlığın resmi internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edilir.

Hak düşürücü sürelerin hesaplanması açısından bu ilan süresi hayati önem taşımaktadır. 6306 sayılı Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği uyarınca; şahsi ve ayni hak sahiplerine, muhtarlık ilanının son günü itibarıyla riskli yapı tespiti resmen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı kararına karşı yapılacak idari itirazlar ile idari yargıda açılacak iptal davalarının başvuru süreleri, muhtarlık ilanının son gününü takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı ve Hak Düşürücü Süreler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hazırlanan riskli yapı tespit raporları, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve kesinleştiğinde yapının tahliyesi ile yıktırılması sürecini başlatan icrai idari işlemlerdir. Taşınmazın kentsel dönüşüm sürecine sokulması, idari makamlarca yapılan tespiti takiben ilgililere bildirilir. Kanun koyucu, tespitin mülkiyet hakkı üzerindeki dönüştürücü ve mülkiyeti sonlandırıcı etkilerini dengelemek amacıyla yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine idari başvuru yoluyla karara itiraz etme imkânı tanımıştır.

Riskli yapı tespiti sürecinde hak kaybına uğranmaması adına, ilanı izleyen yasal sürelerin ve idari başvuru yollarının eksiksiz ve usulüne uygun şekilde takibi zorunludur.

---

İtiraz Süresinin Başlangıcı ve Tebliğ Esasları

Riskli yapı tespiti raporunun usulüne uygun olarak hazırlanması ve raporda herhangi bir eksiklik bulunmaması durumunda, yapı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Yapılan bu bildirimin ardından tebliğ ve ilan işlemleri aşamasına geçilir.

Mevzuat uyarınca tebliğ süreci şu şekilde yürütülmektedir:

• Hazırlanan Ek-6 tutanağı doğrudan riskli yapıya asılır.
• Yapı maliklerine e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılır.
• Söz konusu tutanak, taşınmazın bulunduğu yerdeki muhtarlıkta ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Başkanlığının internet sayfasında ilan edilir.

İlan süreci kesintisiz olarak 15 gün devam eder. Ayni ve şahsi hak sahipleri ile yapı maliklerine, muhtarlık ilanının son günü itibarıyla tebligat yapılmış sayılır.

İtiraz süresi, muhtarlık ilanının son gününü takip eden günden itibaren başlar. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri için bu tarihten itibaren başlayan 15 günlük hak düşürücü süre mevcuttur. Hak düşürücü süre niteliğindeki bu zaman dilimi geçirildikten sonra yapılan itirazlar idarece usulden reddedilir ve riskli yapı tespiti kesinleşmiş kabul edilir.

Tespitin kesinleşmesiyle birlikte, yapının tahliyesi, yıktırılması ve maliklerle anlaşma yoluna gidilmesine ilişkin hukuki süreçler 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 8 hükümleri gereğince resen işletilmeye başlar.

---

İtiraz Mercii ve Başvuru Usulü

Riskli yapı kararına itiraz etme yetkisi münhasıran yapı maliklerine veya onların kanuni temsilcilerine verilmiştir. Kiracıların veya sınırlı ayni hak sahiplerinin riskli yapı tespit raporunun esasına (teknik verilerine) karşı idari itiraz yoluna başvurma yetkisi bulunmamaktadır.

İtiraz başvurusu sürecinde izlenmesi gereken usul kuralları aşağıda belirtilmiştir:

• Başvuru Mercii: İtirazlar, riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış olması halinde ilgili İdareye (belediyelere) yapılır.
• Başvuru Şekli: Başvurunun, itiraz gerekçelerini ve teknik aykırılıkları içeren yazılı bir dilekçe ile yapılması şarttır. Sözlü beyanlar veya usulüne uygun düzenlenmeyen başvurular dikkate alınmaz.
• İnceleme Mercii (Teknik Heyet): Süresi içinde yapılan geçerli itirazlar, üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık ve idare personelinden oluşan uzman Teknik Heyet tarafından incelenir.

Teknik heyet, itiraz dilekçesinde belirtilen hususları ve riskli yapı tespit raporunun dayanağı olan teknik verileri (karot numuneleri, zemin etütleri, rölöve ve sıyırma işlemleri vb.) inceler.

İtirazın Teknik Heyet tarafından değerlendirilmesi sonucunda iki farklı hukuki durum ortaya çıkar:

1. İtirazın Kabul Edilmesi: Riskli yapı tespit raporu iptal edilir. Bu durum idare tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin ettirilir.
2. İtirazın Reddedilmesi: Riskli yapı kararı idari bakımdan kesinleşir. Kararın kesinleşmesiyle idare, maliklere yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için kanunda öngörülen süreleri vermeye başlar. İdari itirazın reddi kararının ardından, süreci durdurmanın tek yolu idari yargıda iptal davası açmaktır.

Yargı Kararları Işığında Riskli Yapı İptal Davaları ve Usul Kuralları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargı yoluna başvurulması, son derece katı usul kurallarına tabidir. Riskli yapı tespiti, tespitin kesinleşmesi, tahliye ve yıkım bildirimleri gibi her bir aşama, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen icrai idari işlemler niteliğindedir. Bu işlemlere karşı açılacak iptal davalarında idari yargılama usulü kurallarına uyulmaması, davanın esasına girilmeksizin reddedilmesine veya dilekçe reddi kararları ile zaman kaybı yaşanmasına sebep olmaktadır.

Tahliye ve Yıkım İşlemleriyle Birlikte Dava Açılması Zorunluluğu

Riskli yapı tespit raporunun kesinleşmesinin ardından idare tarafından ilgili hak sahiplerine tebliğ edilen tahliye ve yıkım kararları, esasen riskli yapı tespit işleminin birer uygulama işlemidir. İdari yargılama hukukunda ilke olarak uygulama işlemlerine karşı dava açılırken, bu işlemin dayanağı olan asıl idari işlemin de iptalinin istenmesi davanın hukuki geleceği açısından zorunluluk arz etmektedir. Dayanak işlem (riskli yapı kararı) ortadan kaldırılmadığı sürece, yalnızca icrai nitelikteki tahliye veya yıkım bildiriminin iptalini talep etmek hukuki sonuç doğurmayabilir.

Danıştay Dördüncü Dairesinin 30/11/2023 tarihli, E. 2023/13731 ve K. 2023/6683 sayılı kararında, davacı Akademi Elektrik Elektronik Sanayi Dış Ticaret Limited Şirketi tarafından, İstanbul İli, Kartal İlçesinde yer alan taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince tahliye ve yıkımına ilişkin Kartal Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü işlemi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinin 6. fıkrasının iptali talep edilmiştir. İncelemede, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümleri göz önünde bulundurulmuştur.

Danıştay’ın bu kararı, tahliye ve yıkım işlemlerine karşı açılan davalarda uyuşmazlığın esasına girilebilmesi için, bu işlemlere dayanak teşkil eden riskli yapı kararının veya ilgili yönetmelik hükümlerinin de dava konusu edilmesi gerektiğini açıkça göstermektedir. Dayanak işlem olan riskli yapı tespiti hukuki varlığını sürdürdüğü müddetçe, idarenin Kanun’dan doğan tahliye ve yıkım yükümlülüklerini yerine getirmesi hukuka uygun kabul edilmektedir.

Öte yandan, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımı ve korunmasına ilişkin sorumlulukları (KMK m. 19/2) çerçevesinde, yapının genel güvenliği ve taşıyıcı sistemi üzerindeki riskler mülkiyet hakkının kullanımına sınırlamalar getirmektedir. Bu nedenle idari yargı mercii, taşınmaz üzerindeki risk durumunu incelerken kat maliklerinin ortak taşınmazı koruma borcu ile idarenin kamu güvenliğini sağlama yetkisi arasındaki dengeyi de gözetmektedir.

İdari Yargılama Usulü Açısından Dilekçe Reddi Şartları

İdari dava açılırken dilekçelerin biçimsel ve içerik yönünden mevzuata uygun hazırlanması usul hukuku bakımından emredicidir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK m. 3) uyarınca dava dilekçelerinde; tarafların ve varsa temsilcilerinin ad ve soyadları veya unvanları, adresleri, davanın konusu ve sebepleri ile dayandığı deliller, netice-i talep ve açıkça hangi idari işlemin iptalinin istendiği gösterilmelidir.

6306 sayılı Kanun uygulamasında sıklıkla karşılaşılan durum, riskli yapı tespit raporu, tapu kütüğündeki beyanlar hanesi şerhi, tahliye tebligatı ve yıkım kararı gibi birden fazla idari işlemin tek bir süreçte zincirleme şekilde tesis edilmesidir. Bu kapsamda dava dilekçesinde (İYUK m. 3) hükmüne aykırı şekilde:

• İptali istenen idari işlemin tarih ve sayısının net olarak belirtilmemesi,
• Aralarında hukuki veya maddi sebep-sonuç bağı kurulmaksızın farklı idari makamların kararlarının belirsiz şekilde tek dilekçede dava konusu yapılması,
• Davacı sıfatı veya menfaat ihlalinin dilekçede somutlaştırılmaması,

hallerinde mahkeme tarafından dilekçe reddi kararı verilir. İdari mahkeme, tespit edilen bu eksikliklerin giderilmesi ve dilekçenin usulüne uygun şekilde yeniden düzenlenmesi için davanın taraflarına kanuni süre tanır. Süresi içinde usulüne uygun dilekçe verilmediği takdirde ise davanın reddi gündeme gelmektedir.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm ve riskli yapı süreçleri; lisanslı kuruluşlarca yapılan teknik incelemeler, idari denetim, eksikliklerin 30 gün içinde tamamlanması, 10 işgünü içinde tapuya bildirim ve 15 günlük muhtarlık ile internet ilanı aşamalarından geçerek kesinleşmektedir. Kesinleşen riskli yapı kararlarına karşı süresi içinde yapılan idari itirazların yanı sıra idari yargıda açılacak iptal davalarında, hem usul hukuku kurallarına (İYUK m. 3) tam uyum sağlanması hem de Danıştay içtihatlarında belirtildiği üzere tahliye ve yıkım kararlarıyla birlikte dayanak oluşturan riskli yapı tespiti işleminin de dava konusu yapılması, hak kayıplarının önlenmesi ve mülkiyet hakkının etkin korunması bakımından zorunludur.