Depremde hasar gören veya yıkılan konutlar nedeniyle doğan hak kayıplarını önlemek adına müteahhitlerin, yapı denetim sorumlularının ve idarenin hukuki sorumluluklarını, tazminat haklarını ve emsal Yargıtay kararları ışığında zamanaşımı sürelerini inceleyen kapsamlı hukuki rehber.

Eser Sözleşmesi Kapsamında Yüklenicinin Ayıba Karşı Sorumluluğu

Eser Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları

Türk hukukunda taşınmaz yapımı, inşaat ve yapı taahhüt işleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu nezdinde eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Kanunun İkinci Bölümünün Yedinci Ayrımında yer alan maddeler aralığında (TBK m.470-486) eser sözleşmesi ve bu sözleşmeden doğan tarafların hak ile borçları detaylı biçimde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, eser sözleşmesini yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlamıştır (TBK m.470).

Eser sözleşmesinin hukuken varlık kazanabilmesi ve geçerli kabul edilebilmesi için belirli temel unsurların bir arada bulunması zorunludur:

• Eser Meydana Getirme Unsuru: Yüklenicinin, insan emeği ve mesleki bilgisiyle bir yapıyı, binayı veya bağımsız bölümü eksiksiz şekilde ortaya çıkarma borcudur.
• Bedel Ödenmesi Unsuru: İş sahibinin, meydana getirilen ve teslim edilen eser karşılığında yükleniciye kararlaştırılan ücreti veya bedeli ödeme borcudur.
• Anlaşma Unsuru: Yüklenici ile iş sahibi arasında edimlerin karşılıklı, birbiriyle uyumlu irade beyanlarıyla kararlaştırılmış olmasıdır.

Eser sözleşmesinde yüklenici, sadece bir yapıyı fiziken inşa etmekle yükümlü değildir. Yüklenici; inşaatın yapıldığı bölgenin fen, teknik ve meslek kurallarına, kanuni yöntemlere ve ilgili tüm mevzuata uyma objektif özen yükümlülüğü altındadır. Yapının mevzuata ve fenne aykırı imal edilmesi, yüklenicinin edimini gereği gibi ifa etmediğini ve sözleşmeyi ihlal ettiğini açıkça gösterir.

Ayıba Karşı Tekeffül ve Maddi Şartlar

Meydana getirilen eserin tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesinin ardından eserde kusur, noksanlık veya mevzuata aykırılık bulunması durumunda yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu doğar. Yüklenicinin iş sahibine teslim ettiği eserin ayıplı olması halinde uygulanacak kanuni esaslar ve iş sahibinin seçimlik hakları kanunda sarih bir şekilde düzenlenmiştir (TBK m.474 vd.).

Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun doğabilmesi için birtakım maddi şartların gerçekleşmiş olması zorunludur:

1. Eserin İş Sahibine Ayıplı Olarak Teslim Edilmiş Olması: Maddi şartların ilki, teslim edilen yapıda veya bağımsız bölümde ayıp bulunmasıdır. Eserdeki ayıp, sözleşmede kararlaştırılan vasıfların eksikliği veya fennen bulunması gereken niteliklerin yokluğu şeklinde ortaya çıkabilir. Eserdeki ayıbın derecesi, uygulanacak hukuki yaptırımı belirler:

• Önemli Ayıp: Eserdeki ayıp iş sahibi tarafından kabule zorlanamayacak derecede ağır, ciddi ve yapının kullanımını imkansız kılan boyutta ise "önemli ayıp" sayılır. Bu durumda iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
• Önemsiz Ayıp: Eserdeki eksiklik veya ayıp yapının kabul edilmesini tamamen imkansız kılmayacak boyuttaysa "önemsiz ayıp" olarak değerlendirilir. Bu halde iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz; bedelden indirim veya ayıbın giderilmesini talep etme haklarına başvurabilir.
• Gizli Ayıp: Kasıtlı olarak yüklenici tarafından gizlenen veya teslim sırasında olağan bir gözden geçirme (muayene) ile anlaşılamayıp, ancak kullanım ve zamanla ortaya çıkan kusurlar "gizli ayıp" olarak nitelendirilir.

1. Ayıbın İş Sahibine Yüklenebilir Olmaması: Yüklenicinin ayıba karşı sorumlu tutulabilmesi için ikinci maddi şart, eserdeki ayıbın iş sahibinden kaynaklanmamış olmasıdır. Eserdeki ayıbın doğrudan iş sahibinin verdiği talimattan veya iş sahibinin kendi kusurundan kaynaklanması durumunda yüklenici sorumluluktan kurtulur (TBK m.476).

Buna karşın yüklenici, mesleki bilgisi ve özen borcu gereği iş sahibinin verdiği talimatın veya malzemenin hatalı, fenne aykırı olduğunu fark ettiği anda iş sahibini ikaz etmekle yükümlüdür. Uyarılara rağmen iş sahibinin talimatında ısrar etmesi durumu hariç olmak üzere, yüklenici fen kurallarına aykırı imalatlarından doğan sorumluluktan TBK m. 476 hükmüne sığınarak tek başına kurtulamaz.

Bina Malikinin ve İdari Mercilerin Deprem Zararlarından Sorumluluğu

Deprem felaketleri sonrasında meydana gelen can ve mal kayıplarında sorumluluk zinciri, yalnızca yapıyı inşa eden müteahhit veya teknik personelle sınırlı kalmamaktadır. Hukuk sistemimizde hem özel hukuk hükümleri uyarınca yapının sahibine hem de kamu hukuku prensipleri doğrultusunda denetim ve ruhsatlandırma yetkisini elinde bulunduran idari mercilere sorumluluk yüklenmiştir.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu

Deprem neticesinde binaların yıkılması veya ağır hasar görmesi halinde doğan zararların tazmininde, mülkiyet hakkı sahibinin hukuki statüsü Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel olarak düzenlenmiştir. TBK m. 69/1 uyarınca; bir binanın veya diğer yapı eserlerinin yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden ötürü meydana gelen zararlardan o binanın maliki sorumludur.

Yapı malikinin bu sorumluluğu, hukuk tekniği bakımından bir kusursuz sorumluluk halidir. Bina maliki, yapının yapımındaki hatayı veya bakımındaki eksikliği bilmese yahut bu hususta kendisine yüklenebilecek bir kusur bulunmasa dahi doğan zararları tazmin etmekle mükelleftir. Deprem gibi doğal afetlerin gerçekleşmesi, yapıda mevcut olan fen ve teknik kurallara aykırılıkları veya mühendislik hatalarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yapının çökmesi ya da zarara yol açması sadece doğal afetin karşı konulamaz gücünden değil, aynı zamanda TBK m. 69/1 maddesinde tanımlanan yapım bozukluğundan kaynaklanıyorsa malikin sorumluluğu devam etmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 06.03.2013 tarihli, 2012/786 E., 2013/318 K. sayılı kararına göre depremin şiddeti tazminatta indirim sebebidir.

Yargıtay kararı gereğince, mücbir sebep niteliğindeki deprem olgusu ve afetin şiddeti, illiyet bağını tamamen kesmediği müddetçe bina malikinin sorumluluğunu bertaraf etmemekte; yalnızca tazminat miktarının tayininde bir indirim sebebi olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, yapımındaki kusur veya bakım noksanlığı sebebiyle yıkılan bina için malik tazminat ödemekle yükümlü kalmaya devam ederken, afetin büyüklüğü hakkaniyet gereği ödenecek meblağda dikkate alınmaktadır.

İdarenin Hizmet Kusuru ve Denetim Yükümlülüğü

Deprem zararlarında idarenin sorumluluğu, idare hukukunun temel esaslarından olan hizmet kusuru esasına dayanır. Yerleşim alanlarının tespiti, imar planlarının zemin durumuna uygun olarak hazırlanması, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin tanzimi ile inşaatların aşamalı olarak denetlenmesi idarenin kamusal yetki ve ödevleri arasındadır.

Türkiye'de yapı güvenliği standartlarının sıkılaştırılması ve denetim mekanizmasının kurumsallaşması amacıyla 2001 yılı itibarıyla yapı denetim sistemi zorunlu kılınmıştır. 2001 yılı ve sonrasında tesis edilen bu mevzuat düzenlemesiyle birlikte, idarenin yapı denetim süreçlerini takip etme, yetkili firmaları kontrol etme ve mevzuata aykırı yapılaşmaya müdahale etme sorumluluğu eskisinden daha belirgin bir hal almıştır. İdarenin denetim görevini yetersiz ifa etmesi, kaçak veya mevzuata aykırı yapılara göz yumması yahut tehlikeli alanları yerleşime açması hizmet kusuru teşkil eder.

İdarenin deprem öncesinde ve sonrasında üstlendiği denetim ve önlem alma yükümlülüklerini ihlal etmesine ilişkin yargısal denetimde yüksek mahkemenin yaklaşımı nettir. Danıştay 11. D., 20.06.2007 tarihli kararında, deprem öncesinde gerekli tedbirleri almayan veya yükümlülüklerini yerine getirmeyen idarenin hizmet kusuru ve tazminat sorumluluğu bulunduğu açıkça karara bağlanmıştır.

İdarenin sorumluluğunun doğması için şu hususların ihlali aranmaktadır:

• Bölgenin deprem riskine uygun imar planlarının yapılmaması,
• Zemin etütleri yetersiz veya hatalı olan arazilere inşaat ruhsatı verilmesi,
• Yapım aşamasında fen ve teknik kurallara uyulup uyulmadığının idarece denetlenmemesi,
• Mevzuata aykırı olarak inşa edilen yapılara imar affı veya yapı kullanım izni verilmesi.

Bu yükümlülüklerin yerine getirilmediği durumlarda idare, uğranılan zararları idari yargıda açılacak tam yargı davaları sonucunda tazmin etmekle yükümlü tutulmaktadır.

Ayıplı Konutlarda Zamanaşımı ve Ağır Kusur İstisnası

Konut satışlarında teslim edilen taşınmazın sözleşmede vaat edilen nitelikleri taşıması ve teknik mevzuata uygun olarak inşa edilmiş olması hukuki bir zorunluluktur. Deprem neticesinde binalarda meydana gelen ağır hasarlar veya yıkımlar, çoğunlukla yapım aşamasındaki teknik yetersizliklerden ve ayıplı imalattan kaynaklanmaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri, tüketicinin haklarını koruma altına almakta ve yüklenici ile satıcının sorumluluğunu belirli esaslara bağlamaktadır. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan zamanaşımı savunmaları, ayıbın niteliğine ve yüklenicinin kusur derecesine göre farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Tüketici Kanunu Kapsamında Zamanaşımı

Tüketici işlemi niteliğindeki konut satışlarında, teslim edilen taşınmazın taşıması gereken temel güvenlik ve kalite standartlarına sahip olmaması durumunda ayıplı mal sorumluluğu gündeme gelir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, ayıplı konut satın alan tüketicilere kanun tarafından belirlenen seçimlik haklar tanınmıştır. Tüketiciler; sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim isteme, ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız misli ile değiştirme haklarından birini kullanabilirler.

Taşınmaz konut satışlarında ayıptan doğan davalar kural olarak belirli zamanaşımı sürelerine tabidir. Tüketici hukuku uyarınca konut gibi taşınmaz mallarda ayıplı mal nedeniyle açılacak davalar, taşınmazın teslim tarihinden itibaren başlayan zamanaşımı süreleriyle sınırlandırılmıştır. Olağan durumlarda açık ayıplar için öngörülen bildirim ve zamanaşımı süreleri, tüketicinin hak arama hürriyetini belirli zaman dilimlerine sıkıştırmaktadır. Ancak konutun deprem dayanıklılığını doğrudan etkileyen statik yetersizlikler, eksik demir kullanımı veya kalitesiz beton kullanımı gibi durumlar ilk bakışta gözle görülemeyecek nitelikte olduğundan, zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında "gizli ayıp" ve "ağır kusur" kavramları kritik bir ayraç olarak karşımıza çıkmaktadır.

Gizli Ayıplar ve Hile Durumunda Hak Arama Süreleri

Deprem sonrası ortaya çıkan bina hasarlarında en sık karşılaşılan durum, yapım aşamasında gizlenen ve olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılamayan gizli ayıplardır. Binanın taşıyıcı sistemindeki kusurlar, projesine aykırı yapılan imalatlar veya malzeme standartlarının altında kalitesiz beton kullanılması, ancak deprem gibi sarsıntılar neticesinde ya da uzman bilirkişi incelemeleriyle tespit edilebilmektedir.

Hukuk düzenimiz, ağır kusuru veya hilesiyle ayıbı gizleyen yükleniciyi ve satıcıyı zamanaşımı korumasından mahrum bırakmıştır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri ve yerleşik yargı içtihatları uyarınca, satılan konuttaki ayıp; ağır kusur veya hile ile tüketiciden gizlenmişse, yüklenici veya satıcı zamanaşımı savunmasında bulunamaz. Bir başka deyişle, ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlendiği hallerde kanuni zamanaşımı süreleri işlemez.

Yargıtay da deprem nedeniyle ağır hasar gören veya yıkılan binalara ilişkin tazminat davalarında bu ilkeyi kesin bir dille vurgulamaktadır:

Taşınmazın depremde ağır hasar alması ve yıkılması sonucunda oluşan maddi zararın tazmini istemine ilişkin davada, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ilgili maddesi uyarınca ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi durumunda zamanaşımı süresinden yararlanamayacağı kuralı açıklanmıştır. Yerel mahkemece, başka malikler tarafından açılan farklı bir dava dosyası hükme esas alınarak taşınmazda ağır kusur tespiti yapılmamış, olay gizli ayıp olarak değerlendirilmiş ve deprem etkileri geçtikten sonra makul sürede ihbar yapılmadığı ile zamanaşımı süresi içinde dava açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Ancak Yargıtay, dayanak alınan dava dosyasında tespit edilen ayıpların müteahhidin ağır kusuru veya hilesi ile gizlenip gizlenmediği hususuna yeterince yer verilmediğini, o dosyaya taraf olmayan malikin zararın müteahhidin kusuru sonucu oluştuğunu bilmesine imkan bulunmadığını belirtmiştir. İhbar ve zamanaşımı sürelerinin müteahhidin ağır kusuru veya hilesinin tespiti halinde işlemeyeceği dikkate alınarak, mahkemece müteahhidin kusurunun ağır kusur teşkil edip etmediği ve ayıpların hile ile gizlenmediği araştırılarak bir karar verilmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/8259, K. 2022/2003, T. 08.03.2022)

Emsal nitelikteki bu yargı kararından da anlaşılacağı üzere, deprem sonucu oluşan zararlarda mahkemelerin izlemesi gereken hukuki denetim adımları şu şekildedir:

• Ağır Kusur Tespiti: Mahkemeler, sürenin geçtiği gerekçesiyle davayı reddetmeden önce müteahhidin veya yüklenicinin eylemlerinin ağır kusur veya hile teşkil edip etmediğini detaylıca araştırmalıdır.
• İhbar Sürelerinin Uygulanmaması: Ayıbın hile veya ağır kusur ile gizlendiğinin tespit edilmesi halinde, tüketicinin depremden sonra makul sürede ihbar yapmadığı yönündeki savunmalar geçersiz kalır.
• Zamanaşımı Savunmasının Engellenmesi: Müteahhit, kendi ağır kusuruna dayanarak zamanaşımı def'inde bulunamaz; bu durumda zamanaşımı süresi işlemez ve hak arama özgürlüğü korunur.
• Ayrı Dava Dosyalarının Bağımsızlığı: Başka malikler tarafından açılan davalardaki tespitler, taraf olmayan diğer kat maliklerinin haklarını kısıtlamak için doğrudan gerekçe yapılamaz; her malikin zararı ve müteahhidin o bağımsız bölüme ilişkin kusuru ayrı değerlendirilmelidir.

Deprem Hasarlarında Cezai Sorumluluk ve Yargı Kararları

Deprem sebebiyle binaların yıkılması veya ağır hasar görmesi sonucunda meydana gelen can kayıpları ve yaralanmalar, hukuki tazminat sorumluluğunun yanı sıra failler açısından ciddi cezai yaptırımları da beraberinde getirmektedir. Yapı müteahhitleri, fenni mesuller, şantiye şefleri ve proje müellifleri, imar mevzuatına ve bilimsel teknik esaslara aykırı eylemleri nedeniyle ceza hukuku kapsamında şahsen sorumludur.

Taksirle Yaralama ve Ölüm Sorumluluğu

Deprem felaketlerinde binaların çökmesi neticesinde insanların yaralanması halinde ceza soruşturmaları, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca TCK m.89 kuralı çerçevesinde yürütülmektedir. Taksirle yaralama suçunu düzenleyen TCK m.89/1 uyarınca, dikkat ve özen yükümlülüğüne aykırı davranarak bir başkasının vücuduna veya sağlığına zarar veren kişilerin cezalandırılması esastır.

Yapının inşası sırasında malzeme kalitesinden çalınması, standartlara aykırı beton veya demir kullanılması ya da zemin etüdü yapılmaksızın projelendirme gerçekleştirilmesi hallerinde faillerin sorumluluğu taksir boyutunu aşarak "bilinçli taksir" veya "olası kast" seviyesine ulaşabilmektedir. Yargıtay içtihatlarında, yapı denetim yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve eksik malzeme kullanan aktörlerin neticeyi öngörmelerine rağmen eylemlerine devam ettikleri vurgulanmaktadır.

Nitekim 23.10.2011 tarihinde meydana gelen Van depreminde yıkılan binalara ilişkin incelemelerde, fenni mesullerin ve müteahhitlerin kusurları yargı kararlarıyla net bir şekilde ortaya konulmuştur. Yargıtay 12. Ceza Dairesi, E. 2020/3974, K. 2022/4602, T. 13.06.2022 sayılı emsal kararında bu husus şu şekilde nitelendirilmiştir:

• Binanın yapımında kullanılması gerekenden daha az kalitedeki betonu kullanarak depremde binanın çökmesine sebep olan müteahhit, bilinçli taksirle ölüme sebep olmaktan sorumludur.

Söz konusu karar, yapı yetkililerinin proje ve mevzuat standartlarından sapmalarının doğuracağı ağır cezai sonuçları kanıtlar niteliktedir.

Geçmiş Depremlere İlişkin Emsal Kararlar

Türk yargı pratiği, 17 Ağustos 1999 Marmara depremi, 23.10.2011 Van depremi ve 0.10.2020 tarihinde gerçekleşen İzmir depremi gibi yıkıcı afetlerin ardından oluşan hukuki uyuşmazlıklarda somut ilkeler geliştirmiştir. 0.10.2020 tarihli İzmir depremi sonrasında binalarda oluşan hasarlar bakımından fen kurullarınca düzenlenen hasar tespit raporları idari ve hukuki süreçlerin ana dayanağını oluşturmuş, tehlikeli durumdaki yapıların tespitiyle sorumluluk süreçleri netleştirilmiştir.

Yüklenicinin yapım aşamasındaki mesleki ve teknik özen yükümlülüğü bakımından Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 23.11.2015, E. 2015/ sayılı kararında; yüklenicinin, inşaatın yapıldığı bölgenin fen, teknik ve meslek kurallarına, kanuni yöntemlere ve ilgili mevzuata uyma objektif özen yükümlülüğü altında bulunduğu açıkça belirtilmiştir. Fen ve teknik şartlara aykırı bina inşası, zararın doğmasında ana etken kabul edilmektedir.

Deprem neticesinde meydana gelen zararların tazmininde zamanaşımı ve sorumluluk başlangıcı hususunda Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2001/8406, K. 2001/12825, T. 11.12.2001 tarihli kararında, 17 Ağustos 1999 depreminde çöken binalar sebebiyle tazminat sorumluluğuna ilişkin önemli değerlendirmeler yapılmıştır. Kararda, binanın tamamlanıp teslim edildiği tarih ile zararın meydana geldiği deprem tarihi arasındaki ilişki gözetilerek hak arama özgürlüğünün korunması gerekliliği altı çizilmiştir.

Deprem felaketinin mücbir sebep niteliği ve tazminat miktarına etkisi hususunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilmiş temel ilke kararı şu şekildedir:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 06.03.2013 tarihli, 2012/786 E., 2013/318 K. sayılı kararına göre depremin şiddeti tazminatta indirim sebebidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı, deprem felaketinin doğal bir afet olmasının bina yapımındaki kusurları tamamen ortadan kaldırmayacağını, ancak tazminat miktarının tayininde adaletin sağlanması adına depremin şiddetinin hakkaniyet indirimi sebebi olarak dikkate alınacağını göstermektedir. Binanın teknik kusurlarla inşa edilmiş olması sorumluluğu esastan kaldırmamakta, yalnızca ödenecek tazminatın bedelinde kaçınılmazlık ve şiddet oranına göre derecelendirme yapılmasını gerektirmektedir.

---

Deprem nedeniyle binaların yıkılması veya hasar görmesi neticesinde ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar; eser sözleşmesinden kaynaklanan ayıba karşı tekeffül sorumluluğundan, bina malikinin kusursuz sorumluluğuna, idarenin hizmet kusurundan müteahhit ve teknik personelin cezai sorumluluğuna kadar geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Yapımdaki ağır kusur veya hilenin varlığı halinde zamanaşımı güvencesinden yararlanamayan sorumlular, Türk Ceza Kanunu ve Türk Borçlar Kanı çerçevesinde zarardan doğrudan sorumlu tutulmaktadır. Doğru hukuki nitelendirme ve emsal yargı kararları ışığında yürütülecek hak arama süreçleri, deprem zararlarının eksiksiz tazmin edilmesinin ve adli makamlarca adaletin tecelli etmesinin anahtarını sunmaktadır.