Ev sahibinin mülk sahibi olması, ona kiracının oturduğu eve dilediği zaman girme hakkı tanımaz. Kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının gizliliği yasal koruma altındadır. Bu makalede, ev sahibinin hangi durumlarda eve girebileceği, kiracının evi gösterme yükümlülüğünün sınırları, izinsiz girişlerin cezai yaptırımları ve uyuşmazlık halinde açılacak izin davaları Yargıtay kararları ve güncel mevzuat ışığında incelenmektedir.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü ve Yasal Dayanağı

Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte taşınmazın zilyetliği ve kullanım hakkı kiracıya geçmektedir. Ancak mülkiyet hakkının bir gereği olarak kiraya verenin de taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma, mülkü satma veya yeniden kiralama hakları saklıdır. Bu iki hakkın çatıştığı durumlarda kanun koyucu, tarafların menfaatlerini dengelemek amacıyla belirli yasal yükümlülükler öngörmüştür. Bu yükümlülüklerin başında, kiracının kiralanan taşınmazı belirli şartlar altında gösterme zorunluluğu gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında İnceleme

Kiracının kiralanan mülkü gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinde açıkça düzenlenmiştir (TBK m.319). İlgili maddenin ikinci fıkrası uyarınca kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (TBK m.319/2). Bu hüküm, kiracının mülkiyet hakkına katlanma borcunun yasal dayanağını oluşturur.

Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirirken uyması gereken genel davranış ilkeleri ise Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde yer alan özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu ile doğrudan ilişkilidir (TBK m.316). Kiracı, mülkiyet hakkının devri veya yeniden kiralanması süreçlerinde dürüstlük kurallarına uygun hareket etmek ve haklı bir gerekçe olmaksızın gösterim sürecini zorlaştırmamak zorundadır.

Taşınmazın satışa çıkarılması durumunda kiracının en çok endişe duyduğu hususlardan biri de kira sözleşmesinin geleceğidir. Kanun koyucu, bu konuda kiracıyı koruyucu bir düzenleme getirmiştir. (TBK m.310) uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin doğrudan tarafı olur. Dolayısıyla, taşınmazın satılması amacıyla üçüncü kişilere gösterilmesi, kiracının mevcut sözleşmesel haklarına halel getirmez; kira sözleşmesi yeni malikle aynen devam eder. Bu güvence, kiracının satış sürecinde evi gösterme yükümlülüğünü makul karşılaması gerektiğinin de hukuki zeminini hazırlar.

Bildirim ve Makul Süre Şartı

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü mutlak ve sınırsız bir hak değildir. Kiraya veren, mülkü gösterme hakkını kullanırken kiracının özel hayatının gizliliğini, aile mahremiyetini ve konut dokunulmazlığını ihlal etmeyecek şekilde hareket etmekle yükümlüdür. Bu sınır, (TBK m.319/3) hükmü ile net bir şekilde çizilmiştir. İlgili fıkraya göre; kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunlar yapılırken kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Bu kapsamda gösterim hakkının hukuka uygun bir şekilde kullanılabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Önceden Bildirim Yapılması: Ev sahibinin veya yetkilendirdiği emlakçının, çat kapı şeklinde veya önceden haber vermeksizin eve gelmesi hukuka aykırıdır. Bildirimin yazılı veya sözlü yapılması mümkün olmakla birlikte, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı olarak (örneğin mesaj, e-posta veya noter ihtarnamesiyle) yapılması önem arz eder.
• Makul Süre Tanınması: Mahkeme kararlarında ve yerleşik uygulamada, ziyaret veya gösterim öncesinde kiracıya yapılacak bildirimin en az 24-48 saat öncesinden yapılması makul kabul edilmektedir. Bu süre, kiracının günlük yaşam programını, iş durumunu ve kişisel planlarını ayarlayabilmesi için gerekli olan asgari süredir.
• Zaman Diliminin Hakkaniyete Uygun Olması: Gösterimin yapılacağı gün ve saatlerin belirlenmesinde kiracının iş saatleri, dinlenme vakitleri ve özel yaşam düzeni esas alınmalıdır. Gece geç saatlerde, hafta sonu sabahın erken saatlerinde veya kiracının rızası dışındaki tatil günlerinde ısrarlı gösterim talepleri hakkın kötüye kullanılması teşkil eder.
• Kiracının Menfaatlerinin Gözetilmesi: Kiracının ağır hastalık, ameliyat sonrası iyileşme dönemi, doğum veya ailevi yas gibi haklı ve olağanüstü durumlarının varlığı halinde, gösterimlerin geçici olarak ertelenmesini talep etme hakkı mevcuttur. Kiraya veren bu durumlarda dürüstlük kuralı gereği anlayış göstermekle yükümlüdür.

İzinsiz Girişlerin Cezai Müeyyideleri ve Konut Dokunulmazlığı

Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte, kiralanan taşınmazın kullanım ve yararlanma hakkı (zilyetliği) tamamen kiracıya geçer. Ev sahibinin mülkiyet hakkı, ona kiracının yaşadığı konuta dilediği zaman, habersiz veya izinsiz girme yetkisi vermez. Aksine, kiracının izni veya mahkeme kararı olmaksızın gerçekleştirilen her türlü fiziki müdahale ve giriş, anayasal bir hak olan konut dokunulmazlığının açık bir ihlalidir. Bu doğrultuda, mülk sahiplerinin kiracıyı zor durumda bırakmak veya mülkü denetlemek amacıyla gerçekleştirdiği tek taraflı eylemler, Türk Ceza Kanunu kapsamında sert cezai yaptırımlara bağlanmıştır.

Türk Ceza Kanunu Uygulaması

Kişilerin huzur, sükun ve bireysel güvenlik alanlarını koruma altına alan konut dokunulmazlığı, ceza hukuku güvencesi altındadır. Türk Ceza Kanunu uyarınca, bir kimsenin konutuna veya konutun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra burayı terk etmeyen kişi cezalandırılır (TCK m.116/1).

Mülk sahibinin, kira sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmaza izinsiz girmesi bu suçun temel şeklini oluşturur. Kanun koyucu, konut dokunulmazlığının ihlali suçunun temel hali için net bir yaptırım öngörmüştür:

• Rızaya aykırı olarak konuta giren veya rıza ile girip de çıkmayan fail hakkında, mağdurun şikayeti üzerine 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası hükmedilir (TCK m.116/1).

Bu suçun takibi şikayete bağlı olup, kiracının fiili ve faili öğrendiği tarihten itibaren 6 aylık hak düşürücü süre içinde şikayet hakkını kullanması gerekir. Ev sahibinin "mülk benim" düşüncesiyle hareket ederek kiracının gıyabında eve girmesi, kapı kilidini değiştirmesi veya benzeri müdahalelerde bulunması, mülkiyet hakkının arkasına sığınılarak meşrulaştırılamaz.

"Yargıtay 15. Ceza Dairesi'nin 2013/2030 E. ve 2013/7360 K. sayılı kararında; kiracının kira veya fatura borçlarını ödememesi gerekçesiyle ev sahibinin kiracı yokken eve girip kapıları sökmesi eylemi, mülk sahibi olunsa dahi zilyetlik kiracıda olduğu için konut dokunulmazlığını ihlal ve mala zarar verme suçlarını oluşturmaktadır."

Yargıtay'ın bu emsal kararı, mülkiyet hakkı ile zilyetlik arasındaki sınırları kesin bir biçimde çizmektedir. Ev sahibi, kiracının borçlarını ödememesini veya evi tahliye etmemesini gerekçe göstererek kendi imkanlarıyla (ihkak-ı hak suretiyle) mülke müdahale edemez. Karardan anlaşılacağı üzere, yasal tahliye süreçlerini işletmek yerine kiracının yokluğunda konuta girerek kapıları sökmek gibi eylemler, doğrudan doğruya cezai sorumluluk doğurur ve konut dokunulmazlığının ihlali suçunun işlendiğini tesciller.

Cezayı Artıran Nitelikli Haller

Konut dokunulmazlığının ihlali suçu, işleniş biçimine ve gerçekleştirildiği zaman dilimine göre daha ağır cezai yaptırımlara tabi tutulmuştur. Kanun koyucu, mağdurun kendisini savunmasının daha zor olduğu veya fiilin daha vahim nitelik taşıdığı durumları nitelikli hal olarak düzenlemiştir.

Türk Ceza Kanunu kapsamında, suçun nitelikli unsurlarla işlenmesi durumunda ceza oranlarında ciddi bir artışa gidilir:

• Suçun; cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenmesi halinde, faile 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası verilir (TCK m.116/4).

Burada geçen cebir unsuru, konuta girmek amacıyla doğrudan kişiye karşı uygulanan fiziki gücü ifade eder. Gece vakti kriteri ise ceza yargılamasında teknik bir hesaplamaya tabidir. Kanuna göre gece vakti; güneşin batmasından bir saat sonra başlayan ve doğmasından bir saat evvele kadar süren zaman dilimidir (TCK m.6/1-e). Dolayısıyla, bir ev sahibinin kiracıyı korkutarak, tehdit ederek veya gece sayılan bu zaman diliminde rızası dışında konutuna girmeye çalışması, doğrudan TCK m.116/4 hükmünün uygulanmasını gerektirir. Bu nitelikli hallerin varlığı durumunda, yargılama sürecinde cezai yaptırımların ertelenmesi veya adli para cezasına çevrilmesi gibi lehe olan uygulamalar çoğunlukla mümkün olmamaktadır.

Kiralananı Göstermeye İzin Davası ve Yargılama Süreci

Kiracının taşınmazı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması, yani evi satın almak veya kiralamak isteyen üçüncü kişilere kapıyı açmaması durumunda, mülkiyet hakkı ile zilyetlik hakkı arasında bir çatışma doğar. Türk Borçlar Kanunu, bu çatışmayı kiraya verene mahkeme yoluyla müdahale etme hakkı tanıyarak çözüme kavuşturmuştur (TBK m.319). Kiracının rızasının alınamadığı ve ihtarların sonuçsuz kaldığı durumlarda başvurulacak yasal yol Kiralananı Göstermeye İzin Davasıdır.

Görevli Mahkeme ve Usul

Kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin istemli davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, kira sözleşmesinde aksine bir yetki şartı bulunmadığı sürece taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu dava, mülkiyet hakkına dayalı bir hak arama yolu olduğundan, davanın açılmasından önce kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmesi ispat hukuku açısından kritik önem taşır. 2026 yılı öngörülerine göre, böyle bir ihtarnamenin düzenleme ve tebliğ maliyeti yaklaşık 2.000 TL ile 3.500 TL arasında değişmektedir.

Yargılama süreci, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca Basit Yargılama Usulüne tabidir. Basit yargılama usulü, tarafların dilekçelerini birer kez sunmasıyla dosyanın tekemmül etmesini sağlar ve yargılamanın hızlı ilerlemesini amaçlar. Bu davanın ortalama sonuçlanma süresi, mahkemelerin iş yüküne ve delillerin toplanma hızına bağlı olarak 3 ila 6 ay arasındadır. Mahkeme, bu süreçte tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirirken, kiracının evi göstermemekte haklı bir mazereti olup olmadığını (sağlık sorunları, mücbir sebepler vb.) araştırır.

Dava süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:

• Dava Dilekçesinin Sunulması: Kiraya verenin, taşınmazı satma veya kiralama niyetini ve kiracının engellemesini delilleriyle sunduğu aşamadır.
• Dava Şartı Arabuluculuk: 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın niteliğini ve bölgedeki piyasa koşullarını belirlemek üzere bilirkişi tayin eder.
• Karar: Mahkeme, kiracının evi göstermesi için belirli bir takvim belirleyerek davayı karara bağlar.

Mahkemenin Belirlediği Kriterler

Mahkeme, kiralananı gösterme izni verirken "hakkaniyet" ve "dürüstlük kuralı" (TMK m.2) çerçevesinde hareket eder. Hakim, kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanma serbestisi ile kiracının özel hayatının gizliliği ve konut dokunulmazlığı haklarını dengelemek zorundadır. Bu noktada Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, mahkemelerin hangi kriterlere göre karar vermesi gerektiğini netleştirmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9795 E., 2016/4611 K. "Kiracı, kiralananın satılması veya yeniden kiralanması söz konusu olduğunda, taşınmazın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi en doğal hakkı olup, kiracının bu hakkın kullanımına engel olması durumunda mahkemece uygun bir zaman dilimi belirlenerek izin kararı verilmesi gerekir."

Yargıtay'ın bu kararı, kiracının "evde oturuyorum, kimseyi içeri alamam" şeklindeki mutlak reddinin hukuken korunmayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Ancak mahkeme, bu izni verirken ucu açık bir yetki tanımaz. Gösterimlerin sıklığı ve zamanlaması konusunda şu kriterler esas alınır:

1. Makul Süre ve Saatler: Mahkeme, taşınmazın haftada kaç gün ve hangi saatler arasında gösterileceğini hüküm altına alır. Genellikle haftada 1 veya 2 gün, kiracının dinlenme saatlerini ve özel hayatını asgari düzeyde etkileyecek (örneğin iş çıkış saatleri veya hafta sonu öğle saatleri gibi) makul dilimler seçilir.
2. Bilirkişi Raporu: Taşınmazın ne kadar sürede satılabileceği veya kiralanabileceği konusunda bilirkişi görüşü alınır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi T. 6.6.2005 (E. 2005/3892 – K. 2005/9620) "Mahkemece uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak taşınmazın niteliği, mevkisi, satılabilme süresi gibi faktörler doğrultusunda makul bir süre ile gösterim gün ve saatlerinin belirlenmesi; tarafların yararlarının hakkaniyete uygun olarak dengelenmesi gerekir."

Mahkeme kararı çıktıktan sonra, kiracı bu karara uymak zorundadır. Kararın kesinleşmesiyle birlikte kiracı hala direnç gösterirse, kiraya veren ilamlı icra yoluna başvurarak mahkeme kararının cebri icra marifetiyle (polis veya icra memuru eşliğinde) yerine getirilmesini sağlayabilir. Ayrıca, kiracının bu haksız direnci nedeniyle taşınmazın geç satılması veya daha düşük bedelle satılması gibi somut bir zarar oluşursa, kiraya verenin bu zararı kiracıdan tazmin etme hakkı saklıdır.

Konut Dokunulmazlığında Rıza ve İstisnai Durumlar

Kişilerin özel hayatının gizliliği, mahremiyeti ve huzur içinde yaşama hakkı, anayasal güvence altında olan konut dokunulmazlığı esasıyla korunmaktadır. Bu doğrultuda, Türk Ceza Kanunu kapsamında düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçu, rıza dışı girişleri cezalandırırken zilyetlik sahibinin iradesini koruma altına alır. Ancak hukuk düzeni, mülkiyet hakkı ile konut dokunulmazlığı arasındaki hassas dengeyi korumak adına rıza kavramına belirli sınırlar çizmiş ve bazı istisnai durumlarda hukuka uygunluk sebeplerini kabul etmiştir. Bu çerçevede, rızanın geçerlilik şartları ve hukuken kabul edilen istisnalar, hem kiracı-ev sahibi ilişkilerinde hem de genel ceza hukuku uygulamasında büyük önem taşımaktadır.

Ortak Konut ve Meşru Amaç Şartı

Bir konutun birden fazla kişi tarafından ortaklaşa kullanılması durumunda, rıza açıklama yetkisinin sınırları kanun koyucu tarafından özel olarak belirlenmiştir. Türk Ceza Kanunu uyarınca, konutun birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa kural olarak suç oluşmaz (TCK m.116/3). Ancak bu kural mutlak olmayıp, gösterilen rızanın mutlaka meşru bir amaca yönelik olması şartına bağlanmıştır. Ortak sakinlerden birinin, diğer sakinin haklarını açıkça ihlal edecek ve hukuka aykırı bir duruma zemin hazırlayacak şekilde verdiği rıza geçersiz kabul edilmektedir.

Özellikle aile konutlarında eşlerden birinin, diğer eşin yokluğunda ve onun rızası hilafına gerçekleştirdiği kabul işlemleri yargı kararlarına konu olmuştur. Yargıtay Ceza Genel Kurulu bu konudaki sınırları net bir şekilde çizmiştir:

"Yargıtay Ceza Genel Kurulu, 09.07.2020 tarihli, 2018/578 E. ve 2020/363 K. sayılı kararında, evli olan sevgilisinin evine giden kişinin konut dokunulmazlığının ihlali suçunu işlediğine ve evine girmesine izin veren eşin rızasının, hukuken meşru bir amaca yönelik olmadığından geçerli bir rıza teşkil etmeyeceğine hükmetmiştir."

Bu karar, aile konutundaki zilyetlik haklarının sınırlarını belirlemesi açısından emsal niteliğindedir. Yüksek mahkeme, sadakatsizlik veya benzeri gayrimeşru amaçlarla üçüncü kişilerin eve kabul edilmesinde, diğer eşin zımni veya açık rızasının varsayılamayacağını teyit etmiştir. Dolayısıyla, meşru bir amaca dayanmayan rıza hukuken geçersiz sayılmakta ve eve giren üçüncü kişi bakımından konut dokunulmazlığının ihlali suçu oluşmaktadır. Konut dokunulmazlığının ihlali suçunda geçerli olan genel dava zamanaşımı süresi ise 8 yıl olarak belirlenmiştir.

Hukuka Uygunluk Sebepleri

Konut dokunulmazlığının ihlali suçunun oluşabilmesi için eylemin "hak sahibinin rızasına aykırı" ve hukuka aykırı olması gerekir. Ancak kanunda açıkça düzenlenen bazı haller, rıza olmasa dahi konuta girilmesini hukuka uygun hale getirir. Bu kapsamda en belirgin hukuka uygunluk sebeplerinden biri meşru müdafaadır. Kişinin kendisine veya bir başkasına yönelen, gerçekleşmesi veya tekrarı muhakkak olan haksız bir saldırıyı defetmek zorunluluğuyla konuta girmesi durumunda hukuka aykırılık ortadan kalkar (TCK m.25/1).

Diğer taraftan, Türk Borçlar Kanunu kapsamında ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkilerde mülkün ziyaret edilmesi de belirli kurallara bağlanmıştır. Ev sahibinin mülkü inceleme, bakım yapma veya satılık/kiralık ilanı doğrultusunda gösterme hakkı bulunsa da bu ziyaretlerin dürüstlük kurallarına uygun olarak gerçekleştirilmesi zorunludur. Kiracının haklarının korunması amacıyla doktrinde ve uygulamada randevu sürelerine ilişkin belirli ilkeler geliştirilmiştir:

• Kiracının aktif olarak çalıştığı durumlarda, iş düzeni ve özel hayatının aksamaması adına ev sahibinin ziyaret öncesinde en az 4 gün önceden randevu alması önerilmektedir.
• Kiracının çalışmadığı durumlarda ise ziyaret gününden en az 24 saat önce bildirim yapılarak randevu alınması makul kabul edilmektedir.

Bu süreler, kiracının konut üzerindeki zilyetlik hakkı ile ev sahibinin mülkiyet hakkı arasındaki adil dengenin kurulmasını sağlar. Haklı bir gerekçe olmaksızın ve bu makul sürelere uyulmaksızın gerçekleştirilmek istenen ziyaretleri kiracının geçici olarak erteleme hakkı mevcuttur.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Kira sözleşmesi devam ettiği sürece, kiralanan taşınmazın kullanım ve zilyetlik hakkı tamamen kiracıya aittir. Ev sahibinin mülk sahibi olması, ona kiracının yaşam alanına dilediği zaman, habersiz veya izinsiz girme yetkisi vermez. Türk Borçlar Kanunu (TBK m.319) kapsamında kiracıya yüklenen evi gösterme borcu, hiçbir şekilde konut dokunulmazlığının ihlal edilebileceği anlamına gelmemektedir. Ev sahibinin yasal sınırları aşarak kiracının rızası dışında eve girmesi, Türk Ceza Kanunu kapsamında doğrudan konut dokunulmazlığının ihlali suçunu (TCK m.116) oluşturur. Taraflar arasında mülkün gösterilmesi veya bakımı konusunda uyuşmazlık çıkması halinde başvurulması gereken tek meşru yol, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak "kiralananı göstermeye izin davası"dır. Hukuk düzeni, mülkiyet hakkının kullanımını güvence altına alırken, bireyin konutundaki sükuneti, mahremiyeti ve güvenlik duygusunu her zaman öncelikli olarak korumaktadır.